Verordening VROM Starterslening gemeente gemeente Oostzaan
Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder : a. SVn : Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten; b. Gemeenterekening VROM Starterslening : de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, VROM Startersleningen kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; c. VROM Starterslening : een lening verstrekt door SVn aan een starter waarbij de hoofdsom van de lening afkomstig is uit de Gemeenterekening VROM Starterslening; d. Aanvrager : de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de VROM Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager; e. NHG : Nationale Hypotheek Garantie; f. Huishouden : de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren; g. College : het college van burgemeester en wethouders. Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen Artikel 2 1. De gemeente Oostzaan heeft een Gemeenterekening VROM Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 6, lid 1, sub a, bedoelde aanvragers VROM Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 1, sub c, bedoelde woningen. 2. De gemeenterekening VROM Startersleningen is ondergebracht bij SVn. Artikel 3 Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Oostzaan en de SVn van toepassing. Artikel 4 1. Het college is bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een VROM Starterslening toe te kennen; 2. het college stelt de hoogte van de VROM Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de VROM Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximale hoogte van € 39.750; 3. de VROM Starterslening moet worden verstrekt met NHG; 4. De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG;
1
5. het college kan aan de toekenning van de VROM Starterslening nadere voorschriften verbinden. Artikel 5 1. Het college geeft per jaar een prognose van de te verwachten aantallen aanvragen Starterslening; 2. VROM Startersleningen worden enkel toegekend voor zover het budget, zoals dat door de gemeente is gestort op de Gemeenterekening VROM Starterslening hiervoor toereikend is; 3. aanvragen die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen; 4. aanvragen op voet van deze verordening worden afgehandeld in volgorde van binnenkomst. Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik Artikel 6 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningsaanvragen: a. van in de gemeente Oostzaan woonachtige verblijfsgerechtigde personen die minstens een jaar in de Gemeentelijke Basisadministratie van de gemeente staan ingeschreven en niet eerder een koopwoning in eigendom hebben gehad; b. van studerende kinderen van in de gemeente Oostzaan woonachtige verblijfsgerechtigde ouders, die zich na vertrek vanwege de studie zich opnieuw in de gemeente Oostzaan willen vestigen en voorafgaande aan de studie tenminste 3 aaneengesloten jaren stonden ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie van de gemeente Oostzaan; c. voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Oostzaan, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan het maximum volgens de meest actuele normen van de NHG. 2. De aanvrager moet de woning waarvoor een VROM Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. 3. Deze verordening is niet van toepassing op leningsaanvragen voor het in eigendom verkrijgen van een niet-permanente woning of een recreatiewoning. Hoofdstuk 4 – Aanvraag, toekennen en verstrekken Starterslening Artikel 7 1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 binnen het toepassingsbereik van de VROM Starterslening vallen, kunnen bij de gemeente dan wel bij door de gemeente aan te wijzen partijen om een op naam gesteld aanvraagformulier verzoeken; 2. de gemeente dan wel een van de onder het eerste lid bedoelde partijen verstrekt het aanvraagformulier als wordt voldaan aan de voorwaarden in artikel 6; 3. het in het eerste lid genoemde aanvraagformulier, zijnde de aanvraag voor de VROM Starterslening, dient tezamen met de door de SVn bij het aanvraagformulier vereiste bijlagen te worden ingediend bij de SVn;
2
4. de verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats overeenkomstig deze verordening en de in de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening vastgelegde procedures welke uit de deelnemingsovereenkomst voortvloeien. Artikel 8 1. Het college beslist over de hoogte van de toe te kennen VROM Starterslening; 2. het college wijst de aanvraag voor een VROM Starterslening af indien niet wordt voldaan aan een of meerdere voorwaarden in deze verordening. Artikel 9 De verstrekking en de verdere afhandeling van de VROM Starterslening geschiedt door de SVn. Artikel 10 1. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met de SVn bepaalde; 2. extra aflossing op de VROM Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk; 3. bij verkoop van de woning wordt de restantschuld ineens en volledig afgelost, waarbij geen boeterente is verschuldigd. Hoofdstuk 5 – Intrekken van de VROM Starterslening Artikel 11 1. Het college trekt een besluit waarin wordt voorzien in de toekenning van een VROM Starterslening in als : a. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen;de VROM Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; b. als de koopovereenkomst wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging; 3. de terugvordering geschiedt door de SVn in opdracht van de gemeente. Artikel 12 1. Het college kan naast het bepaalde in artikel 11, eerste lid, sub a en sub b, de restantschuld van een reeds verstrekte VROM Starterslening terugvorderen als: a. de aanvrager aan wie de VROM Starterslening is verstrekt geen eigenaar meer is van de woning ten behoeve waarvan de VROM Starterslening is verstrekt; b. de aanvrager aan wie de VROM Starterslening is verstrekt, de woning ten behoeve waarvan de VROM Starterslening is verstrekt, niet zelf bewoont. 2. De terugvordering geschiedt door de SVn in opdracht van de gemeente.
3
Artikel 13 1. Ten behoeve van de constatering van het bepaalde in artikel 12, eerste lid, sub a en sub b, wordt door de gemeente gedurende de looptijd van de VROM Starterslening getoetst of de aanvrager de woning ten behoeve waarvan de VROM Starterslening is verstrekt nog als eerste eigenaar bewoont; 2. de in het eerste lid genoemde toets vindt niet meer plaats indien de VROM Starterslening volledig is afgelost. Hoofdstuk 6 – Hardheidsclausules, slotslot- en overgangsbepalingen Artikel 14 Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 15 Het college is bevoegd in gevallen, waarin de toepassing van deze verordening naar haar oordeel leidt tot een bijzondere hardheid, onbillijkheid en/of onredelijkheid ten opzichte van de aanvrager, af te wijken van deze verordening ten gunste van de aanvrager. Artikel 16 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking. Artikel 17 Vervallen oude regels De Verordening VROM Starterslening (vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juli 2007) komt met de inwerkingtreding van deze verordening te vervallen. Artikel 18 Evaluatie Deze verordening wordt in 2013 geëvalueerd en daarbij zal beoordeeld worden of de Gemeenterekening VROM Starterslening nog voldoende van omvang is. Artikel 19 Citeerartikel Deze verordening kan worden aangehaald als “Verordening VROM Starterslening gemeente Oostzaan”. Aldus besloten in de openbare vergadering van de Raad van de gemeente Oostzaan, gehouden op 23 april 2012
de griffier,
de voorzitter,
4
Bijlage Achtergronden Oostzaanse VROM Startersregeling Maart 2012 In deze bijlage wordt de startersregeling nader toegelicht. Allereerst wordt de keuze voor deelname aan de startersregeling van de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten uitgelegd. Vervolgens worden de specifiek voor gemeente Oostzaan voorgestelde uitgangspunten beargumenteerd. Daarna is de effectiviteit van de startersregeling aangegeven. Tot slot volgt een voorbeeldberekening en de samenvatting. 1. Waarom SVn-startersregeling? 2. Uitgangspunten SVn-startersregeling a. Woningen b. Starterslening c. Doelgroep 3. Effectiviteit startersregeling a. Aantal startersleningen b. Ontvangsten ui t rente en af lossing c. Bewaking en eventuele bijstelling 4. Voorbeeldberekening starterslening 5. Samenvatting 1. Waarom SVnSVn-startersregeling? De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuis vesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert voor deelnemende gemeenten verschillende fondsen. Ook de gemeente Oostzaan is een deelnemer van SVn. Eén van deze fondsen is voor het verstrekken van Startersleningen. Het gaat hier om een landelijke regeling, waarbij de uitvoering en de voorwaarden per gemeente verschillen. Gemeenten openen een fonds bij SVn voor startersleningen. SVn verstrekt namens de gemeente de startersleningen. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de verwervingskosten van de woning en het bedrag, dat de starter maximaal kan lenen volgende de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).Het is een tweede hypotheek; een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. Zij is de eerste driejaar aflossingsvrij en renteloos. Na drie jaar wordt eventuele inkomensruimte gebruikt om rente en af lossing te voldoen. Rente en af lossing vloeien terug in het fonds, zodat de gelden weer opnieuw ingezet kunnen worden. Voor de uitvoering betaal t de gemeente aan SVn 0,5% per jaar over het totaalbedrag dat aan schulden uitstaat. De gemeente opent een fonds bij het SVn en stort het benodigde bedrag in dit fonds. Het fonds blijft eigendom van de gemeente. Zover gelden niet uitgezet zijn voor leningen, kan de gemeente het budget op ieder moment weer opnemen. De gemeente bepaalt zelf de voorwaarden waaronder een starter een lening kan aanvragen, zoals doelgroep, maximale koopprijs, woningcategorie etc. .
5
Voordelen SVnSVn-starterslening: starterslening: - Landelijke bekende regeling. - Gemeente loopt nauwelijks tot geen financiële risico’s door de verplichte onderbrenging van de Starterslening onder Nationale Hypotheek Garantie. - Rente (met uitzondering van de eerste drie jaar van de lening) en aflossing vloeien altijd weer terug naar de gemeente. Uiterlijk na 30 jaar ontvangt de gemeente het gehele bedrag weer terug. Ervaring van SVn in de afgelopen jaren is dat na 3 jaar ca. 50% van de leningen volledig worden afgelost en zodoende opnieuw door de gemeente kan worden ingezet . Nadeel SVnSVn-starterslening: starterslening: - Bedrag dat starters gaan lenen, dient vooraf door de gemeente gestort te worden in het fonds. 2. Uitgangspunten SVnSVn-startersregeling Een gemeente die deelneemt aan de SVn-startersregeling kan zelf een aantal uitgangspunten voor startersleningen kiezen. Hieronder worden de specifiek voorgestelde uitgangspunten en voorwaarden voor de SVn-startersregeling in gemeente Oostzaan beschreven. Achtereenvolgens worden behandeld: woningen, starterslening en doelgroep. Alle genoemde uitgangspunten zijn in overleg met de SVn specifiek voor de Oostzaanse situatie besproken. SVn kan geheel instemmen met de voorgestelde gemeentelijke uitgangspunten. 2a. Woningen Bovengrens Het toepassingsbereik van de lening wordt gekoppeld aan de meest actuele NHG normen. De NHG grens is in 2009 tijdelijk verhoogd van € 265.000 naar € 350.000. Vanaf 1 juli 2012 tot 1 juli 2014 wordt deze grens jaarlijks stapsgewijs verlaagd tot het oorspronkelijke niveau van € 265.000. Hiermee wordt de bovengrens van het toepassingsbereik ook automatisch naar dit niveau teruggebracht. Dit bedrag is de totale koopsom van de woning (verwervingskosten) en valt onder verwijzing naar de woonvisie in de categorie ‘middelduur’. Hierdoor blijft het mogelijk om ook een ruimere eengezinskoopwoning te verwerven. Dit kan een positief effect opleveren vanuit het oogpunt van bevordering van de doorstroming (vanuit een huurwoning). Zowel nieuwbouwnieuwbouw- als bestaande koopwoningen Gezien het ( toekomstig) aanbod van nieuwbouwkoopwoningen en het huidige aanwezige ruime aanbod van bestaande koopwoningen is het niet raadzaam enkel nieuwbouwkoopwoningen in aanmerking te laten komen. 2b. Starterslening Voorgesteld wordt om het maximale bedrag dat geleend kan worden op € 39.750 vast te stel len. Hiermee kan maximaal 15% van de maximale verwervingskosten worden gefinancierd. Met een maximale lening van € 39.750 is de starterslening voldoende groot om het aanbod substantieel beter bereikbaar te maken voor starters. Uit ervaring met de SVnstartersregeling bi j andere gemeenten blijkt dat gemiddeld tegen de 90% van het maximale lening wordt geleend. In het Oostzaanse voorstel betekent dit dat de gemiddelde grootte van
6
de lening ca. € 35.000 zal bedragen. Dit is ook het gemiddelde bedrag, dat de SVn als starterslening verstrekt . 2c. Doelgroep Aan de doelgroep die van de Oostzaanse startersregeling gebruik kan gaan maken, worden de volgende voorwaarden voorgesteld: - Starters, welke minimaal een jaar in deze gemeente woonachtig zijn en niet eerder een koopwoning in eigendom hebben gehad; - naar Oostzaan terugkerende studerende kinderen, waarvan ouders hier nog wonen en voorafgaande aan de studie tenminste 3 aaneengesloten jaren in Oostzaan woonachtig zijn geweest. 3. Effectiviteit 3a. Aantal startersleningen In totaal kan met het uitstaande budget van € 406.112,96 voorzien worden in ca. 10-12 Startersleningen. 3b. Ontvangsten uit rente en aflossing aflossing In de eerste drie jaar van een starterslening zijn inkomsten uit rente en aflossing niet te verwachten, omdat de lening in deze jaren voor de starter geheel renteloos en aflossingsvrij is. Na deze drie jaar vindt een inkomenstoets plaats, waarna afhankelijk van de draagkracht rente en aflossing worden betaald. Ervaring van SVn in de afgelopen jaren is dat ongeveer de helft van de leningen na drie jaar geheel wordt afgelost . Hierbij moet opgemerkt worden dat de verwachting van SVn mede het gevolg is van de dalende renteontwikkeling in de afgelopen jaren. Door deze renteontwikkelling kozen veel starters ervoor de starterslening in zijn geheel af te lossen en onder te brengen bij een andere hypotheek. De uitgezette leningen ontvangt de gemeente altijd (uiterlijk na 30 jaar ) weer terug. Bij verkoop van de woning wordt de restantschuld in zijn geheel afgelost . Ook een eventuele restantschuld na 30 jaar wordt in één keer volledig afgelost. Zekerheid van af lossing voor de gemeente bestaat doordat de lening verplicht onder Nationale Hypotheek Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woningen valt. Inkomsten uit rente en aflossing kunnen opnieuw worden ingezet voor startersleningen. Hierdoor kan met het investeringsbudget samen met de bijdrage van VROM de regeling voor langere tijd worden aangeboden. 3c. 3c. Bewaking en eventuele bijstelling bijstelling In 2007 is er € 500.000 in het fonds gestort. Het resterende budget is per 31-12-2011 € 406.112,96. Startersleningen kunnen worden aangeboden zover het saldo in de gemeenterekening c.q. het fonds bij SVn toereikend is. De aanvragen voor startersleningen worden in volgorde van indieningsdatum behandeld. De noodzakelijke beheerskosten die SVn in rekening brengt bedraagt 0,5% over het totale budget van uitgezet te leningen. Deze beheerskosten worden jaarlijks in mindering gebracht op de gemeenterekening bij SVn. Over het saldo op de gemeenterekening bij SVn wordt rente bijgeschreven overeenkomstig de rente van de maand kasgeld deposi to BNG.
7
Starters kunnen bij gemeente, makelaars, banken of andere tussenpersonen informatie verkrijgen over de startersregeling. Daarnaast wordt de regeling regelmatig bekend gemaakt door publicaties etc.. Aanvragen worden ingediend bij SVn. Alle uit voerende werkzaamheden zoals controle inkomensgegevens worden door SVn uitgevoerd. De gemeente ondertekent en verstuurt alleen de toewijzingsbrief per starterslening. SVn houdt de gemeente op de hoogte van de voortgang van het budget . Evaluatie Evaluatie Medio 2013, zal een evaluatie plaatsvinden. Naar aanleiding van de opgedane ervaringen kan eventueel bijstelling van de regeling en budget plaatsvinden. 4. Voorbeeldberekening Starterslening SVn Een tweepersoonshuishouden voldoet aan de criteria, zoals vastgelegd in de verordening VROM starterslening voor gemeente Oostzaan. Het gezamenlijke inkomen bedraagt € 35.000 en het beschikbare eigen vermogen is € 0. Zij kopen een bestaande woning voor € 152.777 k.k.. De bijkomende kosten bedragen 8 % van de koopsom wat resulteert in een totale koopsom van € 165.000 (verwervingskosten). Bi j een rente van 4,9 % kan dit huishouden – volgens de NHG (juli 2010) – maximaal € 133.333 lenen bij de 1e geldgever. Het verschil tussen de maximale 1e hypotheek en de totale koop/aanneemsom van de woning bedraagt € 31.667. Dit is het bedrag van de Starterslening. Op een rij : •
Inkomen huishouden: € 35.000
•
Eigen beschikbare vermogen: € 0
•
Koopsom nieuwbouwwoning: € 152.777
•
Bijkomende kosten 8%: € 12.223
A. Totale koop/aanneemsom: € 165.000 B. Maximale 1e hypotheek: € 133.333 •
A minus B = Starterslening: € 31.667
5. Samenvatting Voorgesteld wordt een regeling voor startersleningen met de volgende uitgangspunten: Startersregeling via SVn; •
Het saldo van de gemeenterekening VROM Starterslening per 31-12-2011 € 406.112,96 bedraagt.
•
Beschikbaar voor bestaande koopwoningen en nieuwbouwkoopwoningen met de maximale verwervingskosten conform de meest actuele NGH normen.
•
Maximale starterslening: € 39.750;
•
Doelgroep: starters welke aan elk van de volgende voorwaarden voldoen:
•
Niet eerder eigenaar van een koopwoning en minimaal een jaar inwoner van gemeente Oostzaan;
•
Terugkerend na een studie, ouders in Oostzaan woonachtig en voorafgaande aan de studie 3 aaneengesloten jaar hier woonachtig geweest . ;
8
•
In 2013 een evaluatie van de startersregeling, waarna zo nodig aanpassingen van de uitgangspunten en budget plaatsvindt.
9
