APPARTEMENTEN IN MEDE-EIGENDOM VEA. Betrokkenen: VEA: Wilfried Bieseman BECO België: Toon Possemiers, Bert Vandeborght, Roel Willemse

APPARTEMENTEN IN MEDE-EIGENDOM VEA

Betrokkenen: VEA: Wilfried Bieseman BECO België: Toon Possemiers, Bert Vandeborght, Roel Willemse

BECO België NV Antwerpen, januari 2010

Appartementen in mede-eigendom, januari 2010

INHOUD

1

INLEIDING ....................................................................................................................................

2

APPARTEMENTEN IN MEDE-EIGENDOM ............................................................................... 1 2.1 Probleemstelling................................................................................................................ 1 2.2 ENIN.................................................................................................................................. 4 2.3 Sensibilisatie ................................................................................................................... 11 2.4 Energiebesparingsaudit .................................................................................................. 12 2.5 Subsidie voor een energiebesparingsaudit..................................................................... 12 2.6 Informeren bij beslissing ................................................................................................. 12 2.7 Subsidie voor energiebesparende maatregelen ............................................................. 13 2.8 Financieel........................................................................................................................ 14

3

APPARTEMENTEN IN SOCIALE HUISVESTING ................................................................... 15 3.1 Eerste stap: selectie van gebouwen ............................................................................... 15 3.1.1 Benchmarkinstrument 15 3.1.2 Energieprestatiecertificaat 16 3.1.3 Quick scan van het gebouw 17 3.1.4 Kosten 18 e 3.2 2 stap: selectie van maatregelen................................................................................... 18 e 3.3 3 stap: uitvoeren van maatregelen ................................................................................ 18 3.3.1 Beglazing 19 3.3.2 Dakisolatie 19 3.3.3 Gevelisolatie 19 3.3.4 Vervangen verwarmingsketel 20 3.3.5 Ventilatiesysteem 21 3.3.6 Overzicht maximale investeringen 21

4

CONCLUSIE ............................................................................................................................. 22

5

BIJLAGE 1 TUSSENRAPPORTAGE........................................................................................ 23

6

BIJLAGE 2: VERGADERVERSLAG STUURGROEP 19 MEI 2009 ......................................... 32

7

BIJLAGE 3: VERGADERVERSLAG STUURGROEP 19 JUNI 2009 ....................................... 36

BECO Groep


1

INLEIDING

Naar aanleiding van het Vlaams klimaatsbeleidsplan 2006-2012 en meer specifiek het daarin geformuleerde het Energierenovatieprogramma 2020 werd in de beleidsbrief Energie 2007 volgende operationele doelstelling geformuleerd: “In 2020 dienen alle woningen over dak- of zolderisolatie te beschikken en ze moeten minstens verbeterd dubbel glas en een energiezuinige verwarming hebben.” Op de studiedag van 20 februari 2008 kwam naar voor dat er zeker voor appartementen in medeeigendom een aantal knelpunten bestaan waardoor er momenteel slechts weinig energiebesparende maatregelen genomen worden. Deze studie richt zich dus in eerste plaats op deze problematiek. In tweede instantie bleek dat ook sociale appartementsgebouwen achterblijven ten opzichte van de sociale huurwoningen. In het tweede deel van deze studie wordt dit besproken.

BECO Groep


2

APPARTEMENTEN IN MEDE-EIGENDOM

2.1

Probleemstelling

Het uitgangspunt van deze studie is dat er in appartementen in mede-eigendom weinig energiebesparende investeringen gebeuren. Een duidelijke oorzaak daarvan is natuurlijk het feit dat verschillende individuen samen moeten beslissen over een gezamenlijke investering. Het echte probleem ligt echter dieper en is complexer. Om te komen tot een duidelijke probleemstelling waaruit oplossingen naar voor kunnen komen, voerde BECO verkennende gesprekken met vertegenwoordigers van Algemene Vergaderingen, syndici en de belangenvertegenwoordiger van de mede-eigenaars (NICM). Uit deze gesprekken kwam nogal snel naar voor dat de investering op zich een belangrijke rem is. Deze investering wordt bijvoorbeeld anders gepercipieerd door jongere en oudere bewoners. Ouderen zullen minder geneigd zijn nog te investeren als ze niet weten hoe lang ze nog in het appartement zullen wonen. Bovendien zijn niet alle bewoners even kapitaalkrachtig. Een goedkope lening, derde partijfinanciering of lijfrente zouden hier volgens onze gesprekspartners mogelijk een oplossing voor beiden. De leden van de stuurgroep vonden dit echter minder relevant. Voor de meeste partijen binnen de stuurgroep is het niet wenselijk verschillende leningen te combineren dit wordt gauw onoverzichtelijk. Bovendien zijn bepaalde syndici verbonden aan financiële instellingen waardoor belangenvermenging niet uitgesloten is. De stuurgroep pleit daarom eerder voor de (verplichte) opbouw van een reservefonds en een minimalisatie van de investering door een significante en heldere subsidie. Een probleem dat samenhangt met een investering is het risico dat één van de bewoners niet betaalt. Dikwijls worden deze kosten afgewenteld op de andere eigenaars. Schuldopbouw op het appartement zou hiervoor een oplossing kunnen bieden. Deze materie wordt momenteel federaal bekeken. De gesprekpartners wezen ook op het mogelijk onevenwicht tussen investering en baten. Zo betaalt iedereen mee voor de isolatie van het dak terwijl vooral de bovenste eigenaars hier veel winst uit halen. Hetzelfde geldt voor de huurder-eigenaar problematiek. De eigenaar investeert en de huurder bespaart. Volgens de stuurgroep is het niet wenselijk de investering te verdelen pro rata de besparing. Dit leidt ongetwijfeld tot discussies. De huurder-eigenaar problematiek wordt geminimaliseerd aangezien de eigenaar een waardevermeerdering bekomt door de investering. Dit vertaalt zich in hogere huurinkomsten in de toekomst. Syndici worden verondersteld technische maatregelen voor te stellen die de waarde van het pand op peil houden. Of energiebesparingsmaatregelen hiertoe behoren is niet voor iedereen even duidelijk. Toch is een wettelijke vastlegging van deze (extra) taken niet nodig volgens de stuurgroep. De reden waarom deze maatregelen momenteel nog niet veel worden voorgesteld ligt eerder in een gebrek aan kennis van de syndicus en een wantrouwen van de eigenaars. Sensibiliseren en verhogen van het kennisniveau is prioritair. Een oplossing moet gezocht worden

1

BECO Groep


hoe de kennis van de syndicus betrouwbaar moet overkomen. Waarschijnlijk is het een idee om onafhankelijk advies goedkoper te maken. Zoals hierboven reeds vermeld vragen alle partijen naar een degelijke, betrouwbare en eenvoudige subsidie. Momenteel moeten subsidies door de eigenaars afzonderlijk aangevraagd worden. Dit bij verschillende partijen (netbeheerder, gemeente, Vlaamse overheid, Federale overheid). Gevolg hiervan is dat subsidies niet stimulerend werken. Sterker nog sommige eigenaars/syndici staan afkerig tegen het extra werk dat subsidies met zich mee brengt. Beslissingen over investeringen moeten steeds op de Algemene Vergadering met een ¾ meerderheid goedgekeurd worden. Het is dus zeer belangrijk iedereen te overtuigen. Wanneer dit niet lukt zal de beslissing uitgesteld worden of zal de maatregel van de agenda verdwijnen. Enkele partijen vroegen dan ook of het mogelijk zou zijn deze ¾ meerderheid te vervangen door een ½. De conclusie van de stuurgroep na een discussie over dit onderwerp is dat het heel moeilijk zal zijn deze meerderheid af te schaffen. Er kan beter energie gestoken worden in het stimuleren en overtuigen van de eigenaars. De stuurgroep wijst ook nogmaals op het belang van het reservefonds. Eens het geld aanwezig is, zullen beslissingen sneller genomen worden. Voor het oprichten van een reservefonds is trouwens maar een ½ meerderheid nodig. Uit uitgevoerde audits in appartementsgebouwen blijkt hoeveel energie verloren gaat door de ramen. Vervanging van enkel glas door verbeterd dubbel of drielaags glas brengt een hele besparing op. Toch zijn niet veel eigenaars geneigd hun ramen te vervangen vanwege de hoge investering. Ze kunnen bovendien ook niet gedwongen worden aangezien de ramen privatief zijn. Eigenaars die dan weer wel willen investeren lopen soms tegen het feit dat het uitzicht wel gemeenschappelijk is. De nieuwe ramen moeten dus hetzelfde uitzicht hebben als de oude. De stuurgroep vindt het echter niet opportuun ramen collectief te maken. Zo wordt de problematiek enkel nog vergroot. Uit de gesprekken met alle partijen kwam het belang van een reservefonds naar voor. Verschillende partijen vroegen voor een vastlegging bij wet van een reservefonds. Dit blijkt echter moeilijk en omslachtig. Beter is het bestaan van een (gevuld) reservefonds op te nemen in voorwaarden om subsidies te krijgen. Naast subsidie bleek ook onafhankelijk advies zeer belangrijk. Al te vaak wordt er argwanend gekeken naar de syndicus wanneer deze met voorstellen af komt. Eigenaars gaan er blijkbaar dikwijls vanuit dat de syndicus een band heeft met mogelijke uitvoerders. Verschillende partijen pleiten dan ook voor onafhankelijk advies. Een extern bureau kan enerzijds de mogelijkheden tot energiebesparing detecteren en anderzijds de voorstellen uitwerken. Dit onafhankelijk advies geeft de nodige investeringen weer met hun respectievelijke terugverdientijden. De syndicus kan dit rapport gebruiken om een investeringsplan op te baseren. Conclusie van de gesprekken en samenkomst van de stuurgroep is dat het beslissingsproces dat er op het eerste zicht uitziet zoals onderstaand diagram vereenvoudigd moet worden door het nemen van een aantal maatregelen. BECO Groep


Een eerste probleem dat moet aangepakt worden is het bewustmaken van syndicus en eigenaars om werkelijk iets te ondernemen. Zowel syndicus als eigenaars beschikken dikwijls niet over de nodige informatie om deze stap te nemen. Eerst werd gedacht aan een scholing voor syndici over energie. Een lessenreeks die de syndici inzicht zou moeten bieden in de materie van energiebesparing zodat hij zelf potentiëlen zou kunnen ontdekken, uitwerken en voorstellen aan de algemene vergadering. Uiteindelijk werd dit idee in deze vorm niet verder uitgewerkt omdat zowel uit de kant van de eigenaars als van de syndici bemerkingen kwamen. Enerzijds is het onmogelijk te verwachten van syndici dat ze zich gaan specialiseren in de energiebesparing, anderzijds wordt er op deze manier niets ondernomen om het wantrouwen ten opzichte van de syndicus weg te nemen en de bewustmaking van de eigenaars te vergroten. Er moet dus gezocht worden naar een meer objectieve aanpak die inzicht geeft aan zowel syndicus als eigenaar. Als energiebesparing dan op de agenda komt, is het belangrijk mogelijke obstructies in het beslissingsproces te voorkomen of weg te werken. Inbreng van externe kennis en subsidies moeten deze stap vergemakkelijken. Onderstaand diagram geeft de verschillende tussenstappen van het proces en de mogelijke acties om dit proces te vergemakkelijken weer zoals ze besproken werden in de stuurgroep. Uit de gesprekken met de verschillende partijen kwamen 3 belangrijke acties naar voor: sensibiliseren, informeren en subsidiëren. . subsidie

sensibilisering

subsidie

informatie

BECO Groep

controle

3


Om al deze stappen te stroomlijnen heeft BECO een tool ontwikkeld. De ENIN-tool reikt de syndicus en VME een gereedschap aan dat ze gedurende het hele proces kunnen gebruiken om informatie te verzamelen, beslissingen te nemen en subsidies aan te vragen. ENIN werd tijdens een tweede stuurgroep voorgesteld en algemeen positief onthaald. De kennis en de inzichten van de leden van de stuurgroep werden gebruikt om de tool bij te schaven tot het product dat hieronder beschreven wordt. 2.2

ENIN

ENIN is een op Excel gebaseerde online tool waarin verschillende partijen input geven. Deze input wordt verwerkt tot duidelijk bruikbare onafhankelijke en transparante informatie en documenten. Door middel van een gebruikersnaam en paswoord op basis van het KBO-nummer van de VME, kunnen bepaalde bladen zichtbaar gemaakt worden voor bepaalde personen. De syndicus heeft lees- en schrijfrechten op alle bladen uitgezonderd de info van de expert. De leden van de VME hebben leesrechten op dezelfde bladen. ENIN telt een aantal bladen met elk hun specifieke toepassing 1. Voorstelling ENIN Op dit blad wordt kort uitgelegd wat het doel van deze tool is. Het totale beslissingsproces wordt visueel zichtbaar gemaakt. De gebruiker kan op de voor hem interessante stap in het proces doorklikken naar de toepassing.

2. Zelfscan De bedoeling van de zelfscan is om vlug een idee te krijgen van het potentieel aan besparingen. De voorgestelde maatregelen zijn dus indicatief en louter enthousiasmerend bedoeld. a. Algemeen

BECO Groep


Op dit blad vult de syndicus algemene gegevens van het gebouw in. Deze gegevens worden onder andere gebruikt om een potentieel van energiebesparing te berekenen en een offerte voor een energieaudit aan te vragen.

b. Gebouwschil Door te antwoorden op vragen over de gebouwschil kan snel een inschatting gemaakt worden over het potentieel van isolatie.

c. Ramen Hoewel de ramen privatief zijn, is de maatregel om enkele beglazing te vervangen door dubbele hier toch mee genomen. Het ontbreken van goed isolerende beglazing heeft immers belangrijke implicaties op het totale verbruik van het gebouw.

BECO Groep

5


d. Verwarming De laatste maatregel waarvan een inschatting wordt gemaakt is de verwarming. Zowel voor individuele installaties als centrale stookplaatsen kan een inschatting gemaakt worden.

3. Audit Als blijkt dat er voldoende besparingspotentieel aanwezig is, kan de VME over gaan tot de volgende stap: het gefundeerd berekenen van de investeringen en besparingen. De gegevens uit de vorige bladen worden gebruikt om gericht een offerte aan te kunnen vragen bij een erkend auditbureau. Op dit blad kan ook de subsidie aangevraagd worden.

BECO Groep


Door verder te klikken op “Offerteaanvraag Afdrukken” komt men op volgend print klaar formulier.

BECO Groep

7


Door op “Subsidieaanvraag Afdrukken” komt men op een soortgelijk formulier.

BECO Groep


4. Beslissing Een beslissing kan alleen genomen worden op basis van gefundeerde feiten. De auditor levert via deze tool informatie over de door hem uitgewerkte maatregelen die vertaald wordt naar voor de gebruiker interessante info. a. Informatieblad in te vullen door de energie expert De energie expert vat zijn maatregelen samen in dit blad. Zaken als beschrijving van de maatregel, investering en terugverdientijd worden gebruikt in het volgende blad.

BECO Groep

9


b. Info syndicus De syndicus en zeker de VME hebben geen nood aan veel technische informatie. Zij willen weten hoe groot de investering is en hoe lang het duurt voor deze terug verdiend is. In dit blad wordt deze informatie inzichtelijk gemaakt. Op het volgende blad wordt zelfs inzichtelijk gemaakt welk effect deze maatregelen hebben op een virtueel energieprestatiecertificaat en dus onrechtstreeks op de waarde van het appartement.

BECO Groep


5. Investering De laatste stap in het proces is natuurlijk de investering en uitvoering. Om deze stap te vergemakkelijken, kunnen een offerteformulier en een subsidieaanvraag afgedrukt worden zonder extra input van de syndicus. Alle benodigde informatie wordt uit de zelfscan en het informatieblad van de expert gehaald.

2.3

Sensibilisatie

Uit overleg met de betrokken partijen kwam duidelijk naar voor dat sensibilisering van de syndicus een must is. De syndicus staat immers in voor het informeren van de VME over uit te voeren werken en maatregelen. In eerste plaats gaat het om algemene (vaak wettelijk verplichte) maatregelen die de waarde van het pand garanderen. Maar meer en meer gaat het ook over BECO Groep

11


energiebesparende maatregelen. De syndicus moet dus op de hoogte zijn van het energieverbruik en mogelijke maatregelen om dit verbruik te beperken. Het is duidelijk dat het opleiden van alle syndici om energiebesparende maatregelen te herkennen en berekenen onmogelijk is. Vaak zijn deze mensen immers niet technisch onderlegd. Bovendien is veel kennis van energie-experts gebaseerd op jarenlange ervaring. BECO stelt voor om een opleiding op te hangen aan ENIN. De syndicus wordt tijdens deze opleiding vertrouwd gemaakt met de werking van ENIN. Naast deze tool kan het nut van energiebesparing in het algemeen aangehaald worden. 2.4

Energiebesparingsaudit

Aangezien de kennis vaak niet bij de syndicus noch bij de VME aanwezig is, blijkt extern advies uitermate belangrijk. Een energie expert baseert zich op ENIN, plaatsbezoeken en eventuele metingen om energiebesparende maatregelen door te rekenen. Hij bepaalt de investering, de terugverdientijd en mogelijke implicaties van een aantal energiebesparende maatregelen.

2.5

Subsidie voor een energiebesparingsaudit

Extern advies kost geld. Geld dat op korte termijn niet lijkt te renderen. Om de VME aan te zetten tot het inhuren van advies, is het belangrijk dat de kosten voor een deel gesubsidieerd worden. Voor KMO’s en particulieren bestaan momenteel mogelijkheden voor subsidies. Uitbreiding van deze subsidies is aangewezen. Voorwaarden: •

2.6

De aanvraag gebeurt door of in naam van een VME met rechtspersoonlijkheid.

•

De aanvraag voor de audit gebeurt op basis van ENIN bij erkende energie experts.

•

De expert vat zijn conclusies samen in ENIN.

•

De subsidie bedraagt 50% van de kosten met een maximum van 5.000 euro. Informeren bij beslissing

ENIN levert de resultaten van de audit op een inzichtelijke en duidelijke manier voor niettechnische eigenaars. Deze resultaten worden gebruikt tijdens de Algemene Vergadering om een gefundeerde beslissing te kunnen nemen. Na de beslissing tot uitvoeren van een energiebesparende investering, wordt meestal een lastenboek opgesteld om onderling vergelijkbare offertes te verkrijgen. Dit lastenboek kan door de energie-expert of een andere onafhankelijke opgesteld worden. Het maken van een lastenboek is geen verplichting, maar biedt meer zekerheid over het behalen van het resultaat dat in de audit beoogd werd.

BECO Groep


2.7

Subsidie voor energiebesparende maatregelen

Momenteel kan men bij verschillende instanties subsidies aanvragen. De weg naar en de voorwaarden zijn niet altijd even transparant. Voor de vervanging van een oude verwarmingsketel door een condensatieketel kan een particulier bijvoorbeeld volgende premies aanvragen: •

Premie van de gemeente: € 25 (variabel)

•

Premie van de netbeheerder: € 125

•

Fiscaal voordeel van 40%: maximaal € 2.770

In de praktijk vraagt dus elke eigenaar zijn eigen premie aan bij de gemeente en de netbeheerder. Op basis van zijn aandeel in de investering kan hij ook aanspraak maken op het fiscaal voordeel. Het voorstel is om al deze premies te bundelen zodat de VME in zijn geheel één premie aan één loket kan aanvragen. Zowel de eigenaars als de syndicus worden op deze manier ontlast. Gebaseerd op de bestaande subsidies stellen we voor om 50 % van de investering te subsidiëren. Dit met een maximum van € 2.920 (€ 2.770 + €150) per appartement. Dit bedrag wordt vermeerderd met een factor 1,5 wanneer meerdere investeringen gelijktijdig worden uitgevoerd. Een investering in een nieuwe ketel en dakisolatie in een gebouw van 50 appartementen krijgt zo maximaal een subsidie van 50 x € 2.920 x 1,5 of € 219.000. Van de subsidie kan gebruik gemaakt worden voor investeringen in energiebesparing mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan: •

De aanvrager is een vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid.

•

De investering is het gevolg van een grondige audit uitgevoerd door een erkend onafhankelijk adviesbureau. Uit deze audit blijkt dat de investering geen schadelijke gevolgen heeft voor het gebouw of zijn bewoners.

•

De investering heeft betrekking op de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

•

De subsidie wordt gestort in een reservefonds. Indien er nog geen reservefonds is, wordt dit opgericht zodat de investering uit dit fonds betaald kan worden.

•

De investering vindt plaats in een gebouw voor collectieve huisvesting in het Vlaams gewest.

•

Deze premie is niet cummuleerbaar met andere premies uitgezonderd de renovatiepremie.

•

Alle installatie- of plaatsingswerken moeten worden uitgevoerd door een bij de Federale Overheidsdienst Financiën geregistreerde aannemer die gereglementeerde toegang tot het 1 beroep heeft .

1

Koninklijk besluit van 29 januari 2007 betreffende de beroepsbekwaamheid voor de uitoefening van zelfstandige activiteiten van het bouwvak en van de elektrotechniek, alsook van de algemene aanneming, zie art. 25 e.v. BECO Groep

13


Onderstaande lijst geeft weer voor welke maatregelen premies gegeven kunnen worden. Alle investeringen in onderstaande maatregelen mogen worden opgeteld om een gezamenlijke premie 2 aan te vragen. De premie kan echter niet meer bedragen dan 200.000 euro per jaar.

2.8

•

Dakisolatie

•

Isolatie van gevels en muren naar onverwarmde ruimtes

•

Vloerisolatie

•

Superisolerende beglazing (U-waarde raam <1,1 W/m²K)

•

Vervanging van een oude verwarmingsketel of sanitair warmwater ketel door een condenserende ketel.

•

Isoleren van verwarmings- en circulatieleidingen.

•

Mechanische ventilatie met warmterecuperatie. Financieel

In Vlaanderen staan ruim 93.000 appartementsgebouwen wat goed is voor ongeveer 620.000 wooneenheden (gegevens 01/08). Van deze 93.000 gebouwen zijn er 59.600 gebouwd voor 1981 goed voor 397.000 appartementen. Deze hebben wanneer ze de laatste 20 jaar niet gerenoveerd zijn, geen dubbele beglazing noch isolatie. Geschat wordt dat ongeveer 50% zich nog in deze toestand bevindt. Om de doelstelling naar dubbel glas vertaald naar de appartementen te halen, 3 zal een investering van ruim 694.750.000 euro nodig zijn. Aan 50% subsidie betekent dit een te voorzien budget van 350.000.000 euro. Uit de studie rond appartementen in sociale huisvesting blijkt dat de investeringen voor beglazing minder dan een vierde van de benodigde totale investering (beglazing, dakisolatie, gevelisolatie en ketelvervanging) is. Uit deze logica zou volgen dat het totale budget voor energetische renovatie van de appartementen ongeveer 2.779.000.000 euro bedraagt.

2 3

Bedrag af te stemmen op de Europese regelgeving met betrekking tot overheidssteun. Gemiddeld 80 m² vloeroppervlakte per appartement en 10 m² beglazing aan 350€/m². BECO Groep


3

APPARTEMENTEN IN SOCIALE HUISVESTING

Het huidige subsidiebeleid sluit appartementen uit voor het bekomen van subsidies. Deze beslissing is gebaseerd op ervaringen uit het verleden waar door een gefragmenteerd beleid een aantal maatregelen werden genomen zonder de gevolgen op de constructie te onderzoeken (bv: enkel glas vervangen door dubbel met condensatie op wanden en daken als gevolg). Bovendien zorgt een gedeeltelijke renovatie er soms voor dat een slechte toestand langer behouden blijft. Om zulke ongewenste effecten van energiebesparende investeringen te vermijden, werd stimulatie van deze investeringen voorlopig vermeden. Er wordt geopteerd voor een algehele renovatie van bepaalde appartementsgebouwen. Om uit te maken welke appartementsgebouwen best eerst gerenoveerd worden en om te weten welke investeringen noodzakelijk zijn, bestaat de nood aan een vergelijkingsinstrument dat kan gehanteerd worden. BECO denkt aan en traject in drie stappen gecoördineerd door de VMSW. Eerst dient het potentieel bepaald te worden waarna meer in detail de investering bepaald kan worden. Voor de eerste stap zijn er drie mogelijke pistes.

3.1

Eerste stap: selectie van gebouwen

3.1.1

Benchmarkinstrument

Met verbruiksgegevens van verschillende gebouwen kan een benchmark uitgevoerd worden. Het verzamelen van deze gegevens kan wel leiden tot problemen. Energieverbruiksgegevens vallen immers onder de privacywetgeving waardoor in veel gevallen de toestemming van de huurder gevraagd moet worden. Bij centrale metingen (bv: stookolie of centrale gasmeter) is dit natuurlijk geen probleem. In de praktijk blijkt echter dat meer en meer gebouwbeheerders af stappen van centrale meting en verrekening met verdeelsleutels of warmtemeters. Als we er vanuit gaan dat de verbruiksgegevens beschikbaar en verzamelbaar zijn, moeten deze gecorrigeerd worden met een aantal parameters. Onderstaande lijst geeft enkele verbruiksbeïnvloedende parameters weer. a. Graaddagen indien het verbruiksgegevens van verschillende jaren zijn. b. Vloeroppervlakte c. Volume

BECO Groep

15


d. Type verwarming (elektrische verwarming leidt vanzelfsprekend tot een hoger elektriciteitsverbruik) Voordelen: •

Eenvoudig middel.

•

Geeft onafhankelijk van bouwjaar een idee van de energieprestatie ten opzichte van andere gebouwen. De meest prioritaire gebouwen scoren het slechtste.

•

Beperkte tijdsinvestering. Twee meteropnames met een tussentijd van 1 jaar volstaan. De verwerking kan worden geautomatiseerd. In het ideale geval worden de gegevens gewoon opgevraagd bij EANDIS. VMSW heeft de adressen, EANDIS kan de verbruiksinformatie op gebouwniveau terugkoppelen.

Nadelen: •

Alle energieverbruiken moeten verzameld worden.

•

Geen directe informatie over het soort investering. Het verbruik per m² geeft weer dat het gebouw al dan niet veel energie verliest. Of dit nu te wijten is aan het ontbreken van dakisolatie, een oude ketel of een slechte regeling is onduidelijk.

•

Is onderhevig aan gebruikspatroon bewoners. Vooral bij kleinere gebouwen kan dit spelen. Bij grotere gebouwen worden extremen uitgemiddeld.

•

Gegevens vallen onder privacywetgeving.

De investering per gebouw wordt geraamd op 200 euro voor het opnemen van de meterstanden met een tussenperiode van een jaar en het ingeven in een applicatie. Uitkomst is een rangschikking van alle gebouwen volgens energieprestatie. De slechtste kunnen eenvoudig geselecteerd worden voor de tweede stap. De verwerking van deze gegevens door mensen van VMSW is zeer beperkt.

3.1.2

Energieprestatiecertificaat

Men zou kunnen denken aan een energieprestatiecertificaat voor het hele gebouw. Dit certificaat zou zoals het EPC per wooneenheid moeten aangeven in welke mate een gebouw geïsoleerd is en hoe performant de stookinstallatie is. Deze informatie zou in principe ook afgeleid kunnen worden uit een EPC voor 1 (dak)appartement. Isolatie van wanden en dak zijn in principe toch gelijk voor het hele gebouw. Indien de stookinstallatie centraal staat opgesteld, is deze ook gelijk. Bij decentrale warmteopwekking, gaat het vrijwel altijd over hetzelfde type ketel. Momenteel is het voor VMSW nog niet mogelijk gegevens uit de databank te verzamelen vanwege de wet op de privacy. Het wordt aanbevolen dit probleem zo snel mogelijk op te lossen. Voordelen:

BECO Groep


•

Geeft een vrij gedetailleerd beeld van de toestand van het gebouw. Hieruit kunnen te nemen maatregelen afgeleid worden.

•

Bij verhuur moet een EPC opgesteld worden. Dit is een ideale gelegenheid om meer informatie van het hele gebouw te verzamelen.

Nadelen: •

Tijdsintensief. Dit kan deels opgevangen worden door info uit de reeds opgestelde EPC’s te verzamelen.

•

Geen informatie over investeringensbedragen.

•

Gegevens van EPC voorlopig niet beschikbaar.

De prijs voor een EPC van een appartement (wooneenheid) ligt rond de 165 euro. Uitkomst van dit EPC is informatie over de isolatiegraad (enkel informatie over het dak wanneer een dakappartement onderzocht wordt) en de ketel. Er dient nog interpretatie van deze gegevens te gebeuren door VMSW. Aan de hand van vooropgestelde criteria zouden gebouwen geselecteerd kunnen worden voor de tweede stap.

3.1.3

Quick scan van het gebouw

Een extern bureau onderzoekt de energieprestatie van alle gebouwen. Deze werkwijze verschilt van bovenstaande doordat geen gebruik gemaakt wordt van (in de toekomst mogelijk) beschikbare informatie uit het EPC. Voordelen: •

Kwalitatief hoogstaande informatie: naast een weergave van het gebouw, kan er ook een indicatie van investering en terugverdientijd gegeven worden.

Nadelen: •

Waarschijnlijk de duurste optie.

•

Afbakening van het type maatregelen (checklist) is nodig voor de onderlinge vergelijkbaarheid.

De investering per gebouw wordt geraamd op 400 tot 1.000 euro afhankelijk van de scope van de studie en de grootte/complexiteit van het gebouw. De uitkomst van een quick scan is een oplijsting van te nemen maatregelen, het geraamde investeringsbedrag en de terugverdientijd. VMSW moet zelf interpreteren welke gebouwen onderworpen worden aan verder onderzoek. Indien de gegevens van de quick scan door de auditor worden ingegeven in een applicatie, kan deze stap vereenvoudigd worden.

BECO Groep

17


3.1.4

Kosten 4

Om een inschatting van de kosten te maken gaan we uit van de gebouwen met enkele beglazing 5 omdat deze er waarschijnlijk het slechtst aan toe zijn. De 12.096 appartementen met enkele beglazing zijn verspreid over 257 gebouwen. Hiervan hebben er 120 gebouwen meer dan 30 appartementen en 62 gebouwen meer dan 60 appartementen. In onderstaande tabel wordt een raming van de kostprijs voor de eerste stap gegeven.

kostprijs per stuk aantal totaal benchmark EPC Quick scan

€ 200 € 165 € 600

5636 € 112.600 5637 € 92.895 257 € 154.200

e

2 stap: selectie van maatregelen

3.2

Wanneer door VMSW de nodige gebouwen geselecteerd worden waar belangrijke investeringen in dienen te gebeuren, kan een adviesbureau aangesteld worden om in detail de te nemen maatregelen op te lijsten. De uitgevoerde audit zou een gedetailleerd beeld moeten geven van de investeringen en terugverdientijden. Ook de samenhang tussen bepaalde maatregelen wordt inzichtelijk gemaakt. Idealiter schrijft het adviesbureau ook reeds een bestek voor de uit te voeren maatregelen. VMSW maakt op basis van deze rapporten een tijds- en investeringsplanning op en besteedt de noodzakelijke maatregelen uit. De kostprijs van een grondige audit wordt geraamd op 5.000 tot 10.000 euro per gebouw.

e

3.3

3 stap: uitvoeren van maatregelen

De belangrijkste maatregelen die uitgevoerd zullen moeten worden zijn: •

Vervangen van enkele beglazing door superisolerende beglazing

•

Isoleren van het dak

•

Isoleren van de gevel

•

Vervangen van de verwarmingsketel

•

Installeren ventilatiesysteem met warmteterugwinning

Om een inschatting van de kosten te kunnen maken, gaan we uit van de gegevens die momenteel bij VMSW beschikbaar zijn.

4

De totale investering zal dus hoger liggen. De gegevens dateren van 2002 (ongeveer 20%) en geven dus een lichte overschatting. 6 We gaan er vanuit dat een gebouw met 30 tot 60 appartementen een dubbele tijdsinvestering vraagt. Gebouwen met meer dan 60 appartementen vragen 3 keer zo veel tijd. 7 In grotere gebouwen zullen meer EPC’s uitgevoerd moeten worden om een representatief beeld te krijgen. 5

BECO Groep


Het totale huurpatrimonium van appartementen bedraagt In totaal 62.066. Gemiddeld zijn deze appartementen 30 jaar oud (gemiddeld bouwjaar 1979). 3.3.1

Beglazing 8

Van de 62.066 appartementen beschikt ongeveer 15% hetzij 9310 appartementen nog niet over dubbele of superisolerende beglazing. Deze appartementen zijn verspreid over een kleine 200 gebouwen. De totale te vervangen glasoppervlakte bedraagt ongeveer 85.000 m². We gaan er vanuit dat het percentage houten ramen waar het enkel glas gewoon kan vervangen worden door superisolerende beglazing zeer beperkt is. Voor de totale oppervlakte zal dus zowel het raam als het glas vervangen moeten worden. De totale investering wordt geraamd op € 29.750.000. 3.3.2

Dakisolatie

Van de appartementen waarover men beschikt over gegevens, heeft 32% geen of onvoldoende dakisolatie. Geëxtrapoleerd naar het totale patrimonium betekent dit dat er ongeveer 20.000 appartementen in 650 gebouwen geen of onvoldoende dakisolatie hebben. Het totale schuine dakoppervlak bedraagt ongeveer 340.000 m². Het plat dakoppervlak bedraagt ruim 200.000 m². 9

Er vanuit gaande dat de gebouwen met schuine daken volledig gerenoveerd worden en dus kunnen voorzien worden van (extra) isolatie bedraagt de investering ruim € 20.400.000. De investering voor platte daken bedraagt ongeveer € 12.000.000. 3.3.3

Gevelisolatie

Op dezelfde manier als hierboven kunnen we berekenen hoeveel gebouwen niet voorzien zijn van gevelisolatie. In totaal gaat het om 980 gebouwen met een geveloppervlakte van 965.000 m². De gevel kan in principe op drie manieren geïsoleerd worden: aan de binnenkant, aan de buitenkant en in de spouw. Het is waarschijnlijk niet altijd mogelijk om de gevel te isoleren. Daarom gaan we er hier vanuit dat slechts 75% van het totale geveloppervlak te isoleren valt. We rekenen met een bedrag van € 100/m² wat gebruikelijk is voor buitenisolatie afgewerkt met crepi. De totale investering komt zo op bijna € 72.250.000.

8

Dit is een correctie op de beschikbare informatie (zie eerder). Het schuin dak is meestal afgewerkt met gyproc waardoor isolatie van dit dak meestal extra kosten met zich meebrengt. In deze berekening verwaarlozen we deze kosten door uit te gaan van een totale renovatie. 9

BECO Groep

19


3.3.4

Vervangen verwarmingsketel

Uit onderstaande tabel kan afgeleid worden wat het aandeel is van de verschillende verwarmingstechnieken. In totaal werden slechts 41.294 van de 62.066 appartementen beschreven, maar we kunnen er vanuit gaan dat deze resultaten geëxtrapoleerd kunnen worden naar het volledige patrimonium. ENERGIEBRON

SPECIFICATIE

APP A

E+B+D 41.294

VERWARMING gasvloerketels - algemeen

5,3%

gaswandketels - algemeen

39,8%

GAS

collectieve installaties - gas

79%

79%

28,4%

gasconvectoren - algemeen

5,7%

bijzondere kenmerken - condenserende ketel

9,3%

bijzondere kenmerken - warme luchtverwarming

0,3%

2,3%

stookolieketels - algemeen

0,3% 0,6%

collectieve installaties - stookolie

2,5%

STOOKOLIE

mazoutkachels - algemeen

3%

8%

0,1%

stookolietanks - ondergronds

0,8%

stookolietanks - bovengronds

0,3%

STADSVERW

stadsverwarming - algemeen

3,4%

0,1%

3,4%

direct systeem / gedecentraliseerd - wandconvectoren

2,5%

direct systeem / gedecentraliseerd - stralingselementen

0,3%

accumulatiesysteem / gedecentraliseerd - gemengd accumulatiesysteem / gedecentraliseerd - vloeraccumulatie

ELEKTRISCH

13%

4%

9,5% 0,6%

bijzondere kenmerken - ECO-kachels

2,2%

ONBEKEND

verwarming - andere / door huurder

1,2%

8,5%

1,2%

Blijkt dat ruim 45% van de appartementen voorzien zijn van een gaswand- of vloerketel voor centrale verwarming. Ongeveer 30% heeft collectieve verwarming en dit meestal op gas. 15% verwarmt elektrisch en een kleine 6 % met decentrale kachels. Een kleine 4% krijgt warmte aangeleverd door stadsverwarming. Uit beschikbare gegevens blijkt dat 8.700 appartementen in 284 gebouwen niet voorzien zijn van moderne verwarmingsketels. Wanneer men beslist om enkel de ketels te vernieuwen, kunnen bovenstaande getallen gebruikt worden om een inschatting te maken van de totale kost. Bij een algehele renovatie bestaat de mogelijkheid om een nieuw verwarmingsconcept in het gebouw te introduceren. In dit geval is bovenstaande verdeling niet van belang.

BECO Groep


Om een idee te krijgen van de mogelijke kosten wordt gerekend met een ketelvervanging. In onderstaande tabel worden de kosten overzichtelijk gemaakt.

percentage 45% 30% 20%

gaswand- of vloerketel collectieve ketel elektrische verwarming/ decentrale kachels

aantal app 3915 2610 1740

kost/app totaal € 3.000 € 11.745.000 € 1.500 € 3.915.000 € 5.500 € 9.570.000 € 25.230.000

Hierbij dient vermeld te worden dat appartementen met elektrische verwarming of decentrale kachels grotere investeringen behoeven aangezien ook de afgiftetoestellen voorzien moeten worden. 3.3.5

Ventilatiesysteem

Veel appartementen zullen voorzien worden van zelfregelende roosters voor de ventilatie. In uitzonderlijke gevallen zal er gekozen worden voor gebalanceerde ventilatiesystemen met warmteterugwinning. Door de grote onzekerheid van de aantallen wordt er hier geen inschatting van de kosten gemaakt. 3.3.6

Overzicht maximale investeringen

In onderstaande tabel worden de investeringen weergegeven. Het is duidelijk dat het hier om grote bedragen gaat. Bedragen die momenteel niet in de begroting voorzien zijn.

investering beglazing dakisolatie gevelisolatie verwarmingsketels

per jaar

€ 29.750.000 € 12.000.000 € 72.250.000 € 25.230.000

€ 2.975.000 € 1.200.000 € 7.225.000 € 2.523.000

€ 139.230.000

€ 13.923.000

Deze getallen zijn gebaseerd op puur energetische renovaties. Alle bijkomende kosten zijn dus niet meegenomen. Eerder werd reeds geformuleerd dat algemene renovaties te verkiezen zijn boven verspreide kleinere ingrepen zoals het vervangen van ramen. Indien men deze logica volgt, zullen de kosten dus nog veel hoger oplopen. Aan de hand van begrotingen en budgetten van eerdere renovaties kan men berekenen dat de renovatiekost per appartement gemiddeld € 56.000 bedroeg. Voor 9.310 appartementen (schatting van het aantal appartementen met enkele beglazing) zou dit betekenen dat er € 521.360.000 nodig is voor het op peil brengen van alle appartementen. Een veelvoud van de energetische renovatie.

BECO Groep

21


4

CONCLUSIE

Om de voor Vlaamse woningen opgestelde doelstellingen te halen, zullen inspanningen nodig zijn. Voor woningen lijkt men op de goede weg dankzij uitgekiende sensibilisatie en subsidie initiatieven. Voor het segment appartementen staat men echter nog niet zover. Er zal veel geld en energie nodig zijn om ook deze woningen energetisch te renoveren. In deze studie werden de appartementen onderverdeeld in 3 groepen: de appartementen in onverdeeldheid, de appartementen in mede-eigendom en de sociale huurappartementen. De eerste groep heeft geen specifieke problemen en valt volledig binnen het bereik van de vermelde subsidie initiatieven. Voor appartementen in mede-eigendom is het belangrijk dat energiebesparingsinitiatieven op de agenda van de algemene vergadering komen én dat ze daar met kennis van zake beoordeeld kunnen worden. ENIN lijkt het geschikte middel om dit via de syndicus in alle onpartijdigheid te bereiken. De problematiek van sociale huurappartementen is dan weer helemaal anders. Hier gaat het niet om verschillende eigenaars van één gebouw, maar een SHM die eigenaar is van het hele gebouw. Hier komt het er dus op neer de SHM de overtuigen om over te gaan tot actie. De overheid dient dus een stabiel investeringsklimaat te bewerkstelligen door de voorziene budgetten gedurende langere tijd als renteloze lening ter beschikking te stellen. Bovendien is het in deze groep appartementen (nog meer) aangewezen een aantal maatregelen te combineren zodat de totale staat van het appartement opgewaardeerd wordt. Eenmalige investeringen in één maatregel missen dikwijls hun doel en bestendigen vaak de slechte toestand van het gebouw.

BECO Groep


5

BIJLAGE 1 TUSSENRAPPORTAGE

INHOUD 1.

SITUERING ONDERZOEK ....................................................................................................... 24

2.

TABEL MET CONCLUSIES ...................................................................................................... 25

3.

VOLGENDE STAPPEN............................................................................................................. 27

4.

BIJLAGEN: VERGADERVERSLAGEN..................................................................................... 28 4.7 Verslag vergadering met leden van de VME Clos du Parnasse, 29/01/2009 ................ 28 4.8 Verslag vergadering met NICM, 17/02/2009 .................................................................. 29 4.9 Verslag vergadering met Lamy, 02/04/2009................................................................... 31

BECO Groep

23


1. Situering onderzoek Dit verslag schetst de conclusies van het voortraject dat BECO heeft doorlopen in het kader van de studie rond de problematiek van mede-eigendom. BECO selecteerde enkele relevante gesprekspartners om één op één hun ervaringen rond energiebesparing en mede-eigendom te achterhalen. BECO had een gesprek met de vereniging van mede-eigenaars van Clos du Parnasse. Hoewel dit geen Vlaamse vereniging is, vond BECO het toch belangrijk om met hen te praten. De vereniging van meer dan 200 eigenaars is immers zo gestructureerd dat energiebesparing een vaste plaats krijgt in de algemene vergadering. Bovendien voerde BECO reeds een energie-audit uit op deze locatie. Daarnaast had BECO een gesprek met het NICM, de belangenorganisatie voor mede-eigenaars. Het laatste gesprek in het voortraject was er één met Lamy, één van de grootste syndicussen van Vlaanderen. De verslagen van deze gesprekken vindt u in bijlage.

BECO Groep

24


2. Tabel met conclusies In onderstaande tabel vindt u een synthese van de conclusies die uit de eerste gesprekken getrokken konden worden. Deze conclusies vormen de basis voor verdere gesprekken met de projectgroep. BECO heeft reeds een weging van de belangrijkste obstakels uitgevoerd.

Nr

Obstakel

weging Mogelijke oplossing (1-4) 1 Uitvoering van maatregelen op lijfrente, som afhouden bij de verkoop van het appartement. 3de partij financiering: syndicus doet lening en de afbetaling wordt op voorhand afgehouden.

Opmerking

1.

De financiële draagkracht van appartementsbewoners ligt doorgaans lager dan die van huiseigenaars.

2.

Veel appartementsbewoners zijn op pensioen en zijn niet meer geneigd om grote investeringen te doen die pas op lange termijn terugverdiend worden.

3

Uitvoering van maatregelen op lijfrente, som afhouden bij de verkoop van het appartement. 3de partij financiering.

3.

Wanneer een mede-eigenaar zijn deel in een collectieve energiebesparende investering niet kan betalen, worden de kosten soms op andere eigenaars afgewenteld. Er wordt immers een schuld op het appartement opgebouwd. Bij verkoop onder de hypotheek, blijft er niets over voor deze schuldeiser.

1

Wettelijk vastleggen dat de schuld moet betaald worden door de nieuwe eigenaar. 3de partij financiering.

Dit is reeds zo in landen als Nederland, Frankrijk,..

4.

Een aantal maatregelen zijn interessant voor een kleine groep, maar de kosten zijn voor heel het gebouw.

2

Wettelijk mogelijkheid inbouwen om zulke investering uit te voeren en de kosten op een andere wijze verdelen

Voorbeeld: isolatie van het dak is vooral "voelbaar" voor dakappartementen

5.

Voor beslissingen is ¾ meerderheid nodig. Kleine minderheid kan dus alles blokkeren.

4

Meerderheid verminderen naar 50%.

6.

De ramen zijn privatief, maar het uitzicht is gemeenschappelijk. Ramen kunnen dus niet collectief vervangen worden. Dikwijls zijn er bovendien belemmeringen aangezien het uitzicht bepalend is.

4

Ramen in mede-eigendom (wettelijk vastleggen) zodat alles vervangen kan worden. Algemeen aandacht bieden aan bepaalde statuten die wettelijk vastgelegd worden, zodat energiebesparende investeringen niet meer ontmoedigd worden.

Ervaring BECO: in heel wat oude appartementsgebouwen zijn de ramen verouderd en verantwoordelijk voor grote warmteverliezen.

7.

Reservefonds dat aangewend kan worden als spaarpot voor energiebesparende maatregelen is niet verplicht in België.

4

Wettelijke verplichting reservefonds inbouwen.

Is bv. verplicht in Nederland. Men kan denken aan een werkingsfonds voor onderhoudswerken en daarnaast een investeringsfonds.

8.

Men heeft nood aan correct en onafhankelijk advies van experten die het rendement van bepaalde investeringen kunnen inschatten. Anders is er te veel wantrouwen t.o.v. de maatregelen. Dit technisch advies is daarentegen duur.

2

Subsidies voor advies. Advies / audits aanbieden, maar bepaalde investeringen vervolgens verplichten.

BECO Groep

voorbeeld: Korfina, Viessmann

25


9.

Er zijn subsidies voorhanden, maar de aanvragen zijn erg tijdrovend en passen niet in het budget van de beheervergoeding.

3

Procedure voor aanvraag subsidies vereenvoudigen . Budget voorzien in de beheervergoeding. Voor coördinatie energiebesparende maatregelen.

10. Energiebesparing behoort niet tot het takenpakket van de syndicus.

3

Wettelijk beter vastleggen wat tot het takenpakket van de syndicus behoort op gebied van coördinatie energiebesparende maatregelen.

11. Verhuur van het appartement: de eigenaar heeft geen directe baat bij deze investering

1

Vastleggen van een aantal energiebesparende investeringen waardoor de huurprijs op een eerlijke manier verhoogd kan worden.

BECO Groep


3. Volgende stappen De gevolgde werkwijze wijkt iets af van het traject vermeld in de offerte, maar zal tot hetzelfde resultaat komen. De oplijsting van barrières en mogelijke oplossingen is reeds achter de rug. Op de eerste projectgroep kan eventueel nog nieuwe input gegeven worden, maar de nadruk zal toch liggen op de evaluatie van deze maatregelen en een selectie van de twee belangrijkste. Momenteel in BECO bezig met de samenstelling van de projectgroep. Lamy, Foncia en NICM hebben reeds toegezegd. BECO gaat na in hoeverre uitbreiding (bv advocaat van Stibbe voor regelgeving) nodig is. De datum van de eerste projectvergadering wordt zo snel mogelijk vastgelegd.

BECO Groep

27


4. Bijlagen: vergaderverslagen 4.1 Verslag vergadering met leden van de VME Clos du Parnasse, 29/01/2009 In een informeel gesprek rond het thema van energierenovatie van eigendommen beheerd door een VME, zijn volgende informatie-elementen en aandachtspunten naar voren gekomen: •

De TVT van een investering wordt door verschillende leeftijdsgroepen anders gewaardeerd: oudere eigenaars zijn minder geneigd om lange TVT in overweging te nemen.

•

Zonnewering is in het geval van CdP een privatieve investering.

•

Structuur VME van Cdp (na 1999): o 1 beheerraad (Conseil de gérance) per blok en 1 voor de parking, dus 7; o 3 personen van een blokbeheerraad afgevaardigd naar de globale beheerraad CdP; o als beslissingsorgaan ook een Algemene Vergadering (slechts 1, voor heel CdP, er is dus maar 1 echte VME); o Alle beslissingen, ook die voor individuele blokken, moeten via de algemene beheerraad passeren, want de blokbeheerraden hebben geen VMErechtspersoonlijkheid; o Een Algemene Vergadering verloopt in twee stappen: eerst alle beslissingen van de blokbeheerraaden bekrachtigen, dan die van de algemene beheerraad;

•

Voorbeeld van probleem van verdeling over verschillende niveaus: raam is een algemene investering (moet dus voor heel de VME gebeuren), de beglazing is privatief.

•

Zonnewering: privatieve investering, maar de VME legt een standaard norm op.

•

Algemene Vergadering: beslissing moet via ¾ van de stemmen.

•

Stemmen zijn verdeeld pro rata de quotiteiten (in CdP gebaseerd op dem² van de appartementen, er is een deelquotiteit per blok, en eentje voor de gehele VME).

•

Minstens 50% van de stemcapaciteit moet voorliggen.

•

Financiering: er wordt gewerkt met 2 fondsen: o Een investeringsfonds dat regelematig gespijsd wordt ifv investeringen die het volgende jaar gepland zijn. o Een werkingsfonds voor de werkingskosten (energie, onderhoud,…), vaste kostenfacturen aan de eigenaars per maand.

•

Premies en steunen voor investeringen worden doorgerekend pro rata de quotiteiten.

•

Wet van 1994 op de ME.

•

Timing is een cruciaal gegeven.

BECO Groep


4.2 Verslag vergadering met NICM, 17/02/2009 NICM is een overkoepelend adviesorgaan voor de VME en individuele eigenaars van appartementen. Een “test-aankoop” voor VME wordt door NICM zelf ook wel eens als label gebruikt. Verslag van informeel verkennend gesprek hieronder: •

Wet die de VME juridisch kadert is het Burg. Wetboek 577 (14 rtikels), een federale materie.

•

De wet verplicht twee organen: o Algemene Vergadering van de leden van de VME; o Een syndicus.

•

Facultatief mag er ook een raad van beheer bestaan.

•

NICM onderhoudt contacten met het Nederlandse VVE Belang. Deze vereniging brengt verschillende publicaties uit waaronder een driemaandelijks tijdschrift

•

Van VVE weet NICM dat bepaalde maatregelen zijn uitgewerkt in Nederland om verschillen in leeftijd tussen eigenars binnen een VME minder bepalend te maken voor het al dan niet doorgaan van investeren. Als voorbeeld wordt verloederde terrassen aangegeven die vaak niet eer vernieuwd worden door oudere eigenaars, terwijl jongere eigenaars hierjuist wel werk van willen maken.

•

Ook in Nederland zouden sommige gemeentelijke premies zo herschikt zijn, dat ze bepaalde structurele barrières tot renovatie bij VME’s wegnemen. Te onderzoeken.

•

Juridisch bezit de VME rechtspersoonlijkheid van zodra de statuten zijn neergelegd. De beslissingsbevoegdheid ligt bij de Algemene Vergadering van de VME, de uitvoering van de beheerstaken liggen bij de syndicus.

•

NICM onderstreept de beperking van het werken met reservefondsen (op te bouwen voor investeringen). Dit werkt in de praktijk niet goed, en veel VME’s laten na om dit regelmatig te spijzen. Gevolg is dat renovaties niet worden uitgevoerd wegens “geen geld”. In dit verband licht NICM toe dat financiering van investeringen op 3 manieren kan: o Reservefonds, o Cash bij het doen van de investering, pro rata verdeeld over quotiteit: vaak zwaar om dragen voor tenminste een deel van de mede-eigenaars, o Via financiering. Korfina heeft een specifiek aanbod voor mede-eigendom (http://www.korfina.be/default.aspx?pagename=prod_medeeigendom_prjkrediet). Maar dit kan ook, voorbeeld gekend bij NICM, via een derde partij financiering en zelfs een gekend voorbeeld van energie performantie contract waarbij de uitvoerder zichzelf betaalt met een percentage van de gerealiseerde besparingen. De feedback over dit laatste is zeer enthousiast zowel bij mede-eigenaars in dat gebouw als bij NICM. Verder uit te diepen.

•

Les Venelles, voorbeeld ?, (vraag terug te koppelen aan NICM).

•

Vorm en inhoud van statuten van VME’s liggen niet vastgelegd in de wet. De partij die ze opstelt kan er dus in zeker zin een voor zichzelf zo voordelig mogelijke vorm en inhoud aan geven. De meeste mede-eigenaars treden achteraf toe en nemen de bestaande statuten over. Zo kan de ontwikkelaar die ook deels eigenaar zou blijven in grote mate bepalen wat algemeen en privatief blijft en zo ook wanneer harde en zachte renovatie of zelfs nieuwbouw zou moeten worden toegepast in eigen voordeel.

BECO Groep

29


•

Syndici zijn vaak tegelijk ook vastgoedmakelaar en spenderen te weinig aandacht aan de beheerstaken. Ze nemen er vaak ook nog de rol van ontwikkelaar en aannemer bij. Zo’n slecht afgelijnde rolverdeling is nefast voor een objectief technisch onderhoud en beheer van gebouw en technische installaties (slechts 900 “zuivere syndici” tgo 9000 in totaal!)

•

In sommige gevallen is de syndicus een van de mede-eigenaars.

•

Kostprijs voor een goede taakvervulling voor de syndicus wordt geraamd op ca. € 20/appartement. Marktprijzen variëren van € 7 (!) tot € 15.

•

De gebrekkige technische kennis van de VME kan verschillende gevolgen hebben: o Terughoudendheid van de leden om technische beslissingen te nemen o.w.v. wantrouwen tgo een niet gekende materie en informatie die vaak vanleveranciers afkomstig is. Dit is ook zo bij particuliere woningen, alleen zijn de technische installaties bij VME complexer en wordt de vereiste expertise ook groter, o Misbruik door leveranciers om duurdere, niet altijd noodzakelijke investeringen voor te stellen.

•

Andere bottleneck: hoe wordt een gebouw gedefinieerd. Hieraan zijn subsidieregelingen gekoppeld, maar ook de EPC.

•

Het is een piste om de toekenning van een EPC te linken aan de toekenning van een EPC voor het gehele gebouw.

BECO Groep


4.3 Verslag vergadering met Lamy, 02/04/2009 Activiteiten: diensten rond vastgoed. Van bouw en renovatie tot beheer en immobiliën over heel Europa. Zo hebben ze ongeveer 1.000.000 gebouwen in beheer waarvan 350 in Antwerpen. Over Vlaanderen gezien zijn zij de grootste. Wij spraken met hen als syndicus van ondermeer residentie Oosterveld. Redenen die zij zien die energiebesparing in de weg staan: 1. Financiële draagkracht van appartementsbewoners ligt doorgaans lager dan die van huiseigenaars. 2. Veel bewoners zijn op pensioen en niet meer geneigd grote investeringen te doen. 3. Wanneer iemand niet kan betalen, worden kosten dikwijls op andere eigenaars afgewenteld. Er wordt immers een schuld op het appartement opgebouwd. Bij verkoop onder de hypotheek, blijft er niets over voor de schuldeiser. 4. Een aantal maatregelen zijn interessant voor een kleine groep, maar de kosten zijn voor heel het gebouw. 5. Voor beslissingen is ¾ meerderheid nodig. Kleine minderheid kan dus alles blokkeren. 6. De ramen zijn privatief, maar het uitzicht is gemeenschappelijk. Ramen kunnen dus niet collectief vervangen worden. Dikwijls zijn er bovendien belemmeringen aangezien het uitzicht bepalend is. 7. Reservefonds is niet verplicht in België. 8. Weinig echt advies want dit is duur. 9. Aanvragen van subsidies zijn tijdrovend. Mogelijke oplossingen e 1. Uitvoering van maatregelen op lijfrente, som afhouden bij de verkoop. 3 partij financiering (reeds voorbeelden in Jan Van Rijswijcklaan,… Syndicus doet lening, afbetaling wordt op voorhand vastgelegd. 2. Schuld met appartement meedragen. Koper moet opdraaien voor schulden, maar zal hiermee rekening houden bij de vaststelling van de verkoopprijs. 3. Meerderheid verminderen naar 50% 4. Ramen in mede-eigendom (wettelijk vastleggen) zodat alles vervangen kan worden. 5. Wettelijke verplichting reservefonds inbouwen. 6. Subsidies voor advies. 7. Procedure voor aanvraag subsidies vereenvoudigen / budget voorzien in de beheervergoeding.

In principe heeft VEA informatie over de staat van de appartementen (EPC) als die info gebundeld kan worden, kunnen er gerichte maatregelen genomen worden.

BECO Groep

31


6

BIJLAGE 2: VERGADERVERSLAG STUURGROEP 19 MEI 2009

Verslag stuurgroepvergadering VEA mede-eigendom Datum

19 mei 2009

Locatie

VEA gebouw, lokaal 1.M.42

AANWEZIGEN Naam Wilfried Biesemans Benny Geerts Charles Dutordoir Toon Possemiers Bert Vandeborght Lani Kok Katelijne D’Hauwers

Piet Van Baeveghem J. Tuttemans Frederic Wouters Marc Andrè Luc Matthijs Mieke Bonnarens Myriam Vanvinckenroye Wim Christiaen

Organisatie Verkort Aanwezig Verontschuldigd Vlaams Energie VEA Agentschap FONCIA FONCIA CIB Vlaanderen CIB BECO BECO BECO BECO BECO BECO Algemeen AES Eigenaars en Medeeigenaarssyndicaat Febelfin FEBELFIN NICM NICM NICM NICM NICM NICM NICM NICM Bouwunie BOUW Vlaams Overleg VOB Bewonersbelangen LAMY LAMY

VERGADERVERSLAG Huidig verslag 2.1

2.2

thema Agenda

Stand van zaken

Verslag BECO overloopt de agenda en de doelstelling van de vergadering; - Aanvullen/evalueren obstakels - Aanvullen/evalueren oplossingen - Eerste selectie kansrijke maatregelen Conclusies van het voortraject zijn getrokken. Gesprekken zijn gevoerd met: - Vereniging van mede-eigenaars Clos du Parnasse - Lamy (syndicus) - NICM (Nationaal Instituut voor Mede-eigendom)

BECO Groep

Afwezig


2.3

Obstakels

2.4

Financiële obstakels

De obstakels die naar voren kwamen in het voortraject zijn in 3 categorieën onder te verdelen; - Financieel - Rol syndicus - Algemeen De 3 categorieën werden tijdens dit overleg voorgesteld en besproken. De opmerkingen over elk obstakel en mogelijke oplossingen worden hieronder weergegeven per categorie. 1. Financiële draagkracht Mogelijke oplossing; financieringsmechanismen De stuurgroep geeft aan dat werken met een lening zeer moeilijk en weinig transparant is voor mede-eigenaars (ME). Volgens FONCIA is dit met name het geval wanneer meerdere leningen naast elkaar gaan lopen. VME kan beter met reservefonds werken. Toch is het aanstippen van de mogelijkheid tot een lening een goed punt, aldus AES. Dit obstakel krijgt lage prioriteit. 2. Leeftijd Mogelijke oplossing; alternatieve financiering Voor deze mogelijke oplossing gelden dezelfde opmerkingen als het obstakel van financiële draagkracht. 3. Afwenteling van kosten op andere mede-eigenaars Mogelijke oplossing; wettelijke vastlegging schuldopbouw Wettelijke vastlegging van de schuldopbouw is lastig. Schuldopbouw wordt federaal bekeken. 4. Baten voor kleine groep – kosten voor iedereen Mogelijke oplossing; andere verdeling kosten Er is een 4/5 meerderheid nodig om verdeelsleutel te wijzigen. En wanneer verdeelsleutel gewijzigd is dan zal dit volgens AES niet de oplossing zijn, maar enkel tot ruzie leiden onder mede-eigenaars. Een degelijke subsidiëring zou volgens de stuurgroep meer eigenaars over de streep trekken dan een alternatieve verdeling van de kosten. 5. Huurder heeft baten Mogelijke oplossing; verhoging huurprijs toestaan Een mogelijkheid volgens het CIB is renovatiehuur, maar dit geldt enkel voor nieuwe contracten. Momenteel is enkel op vaste tijdstippen volgens het 3-6-9 contract aanpassing aan de huurprijs mogelijk. Dit houdt volgens AES de verhuurder nochtans niet tegen. VEA vraagt zich af of ‘gentleman’s agreement’ tussen huurder en verhuurder wellicht een optie is. Volgens de stuurgroep is dit geen realistische optie. De formule die gehanteerd moet worden om huurverhoging uit te rekenen hangt af van prijsevolutie en gedragsverandering. De algemene conclusie is dat een oplossing voor dit obstakel zeer moeilijk te realiseren is.

2.5

Syndicus 6. Energiebesparing behoort niet tot takenpakket syndicus gerelateerde obstakels Mogelijke oplossing; wettelijk vastleggen BECO Groep

33


Volgens FONCIA behoort energiebesparing wel tot de taken van de syndicus. Problemen zijn echter; gebrek aan informatie en vertrouwen van medeeigenaars. Scholing voor syndici is belangrijk. Echter, syndici kunnen niet alles weten en leren. Daarom is het volgens NICM belangrijk dat ze worden bijgestaan door experts. NICM voegt daarnaast toe dat wettelijke vastlegging niet nodig is. De energiebesparing valt onder technische werkzaamheden die reeds tot het takenpakket behoren van de syndicus. 7. Aanvraag subsidies tijrovend Mogelijke oplossing; vereenvoudigen/ budget voorzien in de beheervergoeding Voorstel om dit te counteren is een subsidie aangevraagd door de VME. Deze subsidie vervangt dan de huidige individuele subsidies. Dit moet leiden tot minder administratief werk voor de syndici en een transparanter subsidiebeleid. 2.6

Algemene obstakels

8. 3/4 meerderheid nodig voor beslissing Mogelijke oplossing; 1/2 meerderheid Het is belangrijk dat er eerst een reservefonds wordt aangesteld. Daar is volgens FONCIA maar 1/2 meerderheid voor nodig. Voor werken is echter 3/4 meerderheid nodig, maar wanneer reservefonds is aangelegd, vormt de 3/4 meerderheid geen probleem meer. 9. Ramen privatief, uitzicht collectief Mogelijke oplossing; ramen in mede-eigendom De stuurgroep geeft aan dat het niet nodig is om het in mede-eigendom vast te leggen 10. Reservefonds is niet verplicht Mogelijke oplossing; verplichting in de wet Er moet een vertrouwen zijn tussen syndicus en ME voor een reservefonds. Daarnaast is verplichting reservefonds een juridisch probleem; private rechtsverhouding. Voorstel wordt gedaan om dit als voorwaarde aan subsidie voor VME te koppelen. 11. Wantrouwen voor maatregelen Mogelijke oplossing; subsidies advies Volgens NICM kosten experts geld, maar ze geven correct advies en zullen zich door eventuele besparing zichzelf terugverdienen. FONCIA geeft aan dat een onafhankelijk orgaan best het advies kan geven.

2.7

Conclusie; De stuurgroep heeft drie prioritaire maatregelen geformuleerd waar consensus Prioritaire over bestond; maatregelen 1. Algemene subsidie, bij voorkeur gekoppeld aan aanwezigheid reservefonds. 2. Korte opleiding syndicus waardoor deze meer afweet van energiebesparing en op de hoogte is tot wie hij zich kan wenden voor bijstand. 3. Onafhankelijk advies of energie audit verplichten bij gesubsidieerde energiebesparingsmaatregelen. Deze wordt bij voorkeur door onafhankelijk orgaan uitgevoerd. BECO Groep


Verslag opgesteld door: Lani Kok, BECO

Volgende Vergadering Voorgestelde datum

19 juni 14 uur

Locatie

Wordt later vastgelegd

BECO Groep

35


7

BIJLAGE 3: VERGADERVERSLAG STUURGROEP 19 JUNI 2009

Verslag stuurgroepvergadering VEA mede-eigendom Datum

19 juni 2009

Locatie

VEA gebouw, lokaal 7.P.22

AANWEZIGEN Naam Wilfried Biesemans Benny Geerts Charles Dutordoir Toon Possemiers Bert Vandeborght Lani Kok Katelijne D’Hauwers

Piet Van Baeveghem Veerle Puttemans Frederic Wouters Marc Andrè Luc Matthijs Mieke Bonnarens Myriam Vanvinckenroye Wim Christiaen

Organisatie Verkort Aanwezig Verontschuldigd Vlaams Energie VEA Agentschap FONCIA FONCIA CIB Vlaanderen CIB BECO BECO BECO BECO BECO BECO Algemeen AEM Eigenaars en Medeeigenaarssyndicaat Febelfin FEBELFIN NICM NICM NICM NICM NICM NICM NICM NICM Bouwunie BOUW Vlaams Overleg VOB Bewonersbelangen LAMY LAMY

Afwezig

VERGADERVERSLAG Huidig verslag 2.1

thema

Verslag

Agenda

2.2

ENIN

BECO overloopt de agenda en de doelstelling van de vergadering; - Voorstelling en evaluatie ENIN - Bespreken praktische invulling Op basis van input van vorige stuurgroep en eerdere gesprekken werd geopteerd een softwaretool te ontwikkelen dat de syndicus en de VME doorheen het traject van energiebesparing loodst. Volgende opmerkingen werden geformuleerd: - ENIN moet onafhankelijk en transparant zijn. - In een veld moet het KBO-nummer ingevuld worden. Indien de VME BECO Groep


2.3

2.4

2.5

geen KBO-nummer heeft, is het niet erkend en komt het in die vorm niet in aanmerking voor subsidies. - In de tool zoals die voorligt op de stuurgroep wordt gesproken over quotiteiten om een inschatting van de investering per eigenaar te maken. Dit is echter niet eenvoudig. De stuurgroep stelt voor dit te schrappen uit de tool en over te laten aan de syndicus. Hij heeft het beste zicht op de verdeling binnen het gebouw. - Ramen zijn privatief, maar hebben een grote weerslag op het totale energieverbruik van het gebouw. De huidige potentieelinschatting meg dus blijven staan in ENIN. - De dropdown van het bouwjaar van de ketel begint bij 1970. In de praktijk komen oudere installaties regelmatig voor. Dit moet dus aangepast worden. - In de huidige versie wordt gesproken over “Energieprestatiecertificaat” om een idee te krijgen van de invloed van de voorgestelde energiebesparingsmaatregelen op de energieprestatie van het gebouw. Het woord kan voor verwarring zorgen met het EPC en wordt in de aangepaste versie dus verwijderd. - ENIN mag enkel ingevuld worden door de syndicus (op het gedeelte gereserveerd voor de energie-expert na). Er wordt dus best gewerkt met een web-based tool met lees- en schrijfrechten. Sensibilistatie Het voorstel om deze tool als communicatiemiddel te gebruiken wordt goed onthaald. De vraag naar hoe de VME gesensibiliseerd kanworden, wordt grotendeels opgevangen door het voorliggend tool. De syndicus krijgt een beperkte opleiding over het doel en gebruik van ENIN aangevuld met de basisprincipes van energiebesparing. Hij coördineert de verschillende stappen en vraagt dus ook subsidies en offertes aan. Energiebesparingsaudit Eén van de aandachtspunten tijdens vorige stuurgroep was het onafhankelijk advies van de VME. Het voorliggende voorstel om 50% van de kosten van het energieadvies te subsidiëren indien dit wordt uitgevoerd door een erkend bureau wordt positief onthaald. Subsidie voor Aan de hand van een berekening van de huidige subsidies voor een energiebesparende condensatieketel wordt geschets voor welk bedrag momenteel subsidies maatregelen. aangevraagd kunnen worden bij verschillende loketten. Blijkt dat dit ongeveer 50% is. Het voorstel is dan ook om via 1 loket 50% subsidie beschikbaar te stellen. Er was discussie over het feit of het opmaken van een bestek voor de uit te voeren maatregel noodzakelijk was. Conclusie is dat een bestek zeer waardevol is. Het maakt het vergelijken van offertes eenvoudiger én men is er zeker van dat de in de audit voorgestelde maatregel uitgevoerd werd zoals de expert het bedoelde. Het verplichten van een bestek in deze of vorige stap wordt echter niet aanschouwd als nuttig/haalbaar. Op vraag van de stuurgroep wordt het de vermelde stookplaatsrenovatie opgedeeld in vervangen van oude ketels door condensatieketels en het isoleren van leidingen. Zowel hier als bij de vorige subsidie worden appartementen in onverdeeldheid BECO Groep

37


2.7

Conclusie

best uitgesloten. De problematiek is immers niet vergelijkbaar. Het voorliggende voorstel met een eenvoudiger subsidiemechanisme en een leidraad door het hele proces zal in de ogen van de stuurgroep bijdragen tot een grotere implementatie van energiebesparende maatregelen. De opmerkingen worden verwerkt waarna de tekst en tool aan VEA worden overgedragen.

BECO Groep

APPARTEMENTEN IN MEDE-EIGENDOM VEA. Betrokkenen: VEA: Wilfried Bieseman BECO België: Toon Possemiers, Bert Vandeborght, Roel Willemse

Recommend Documents