Masarykova univerzita
Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Peněžnictví
ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ – SROVNÁNÍ PODMÍNEK A NABÍDEK Analysis of Saving Buildings – comparison of conditions and offers Bakalářská práce
Vedoucí bakalářské práce:
Autor:
Ing. Jan Krajíček
Hana Rygarová
Brno, květen 2006
2
3
Jméno a příjmení autora:
Hana Rygarová
Název bakalářské práce:
Analýza stavebního spoření – srovnání podmínek a nabídek
Název v angličtině:
Analysis of Saving Buildings – comparison of conditions
Katedra:
Financí
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Jan Krajíček
Rok obhajoby:
2006
and offers
Anotace:
Bakalářská práce na téma „Analýza stavebního spoření – srovnání podmínek a nabídek“
představuje stavební spoření jako moderní bankovní produkt, věnuje se historii stavebního spoření, právní úpravě, vývoji stavebního spoření v České republice a stavebnímu spoření jako nástroji řešení bytové problematiky. Annotation:
The essay themed „Analysis of Saving Buildings – comparison of conditions and offers“
introduces saving in a building society as a modern bank produkt, describes the history of saving in a building society, legal regulations, development of saving in a building society
in the Czech Republic and saving in a building society as an intrument for solving housing problems.
Klíčová slova:
Stavební spoření, státní podpora, překlenovací úvěr, stavební spořitelna Keywords:
Saving in a building society, state assistance, bridge loan, building society
4
Prohlášení
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Analýza stavebního spoření-srovnání podmínek a nabídek vypracovala samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka a uvedla v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje. V Brně dne 11. května 2006 vlastnoruční podpis autora 5
Poděkování
Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Janu Krajíčkovi za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování mé bakalářské práce
6
OBSAH ÚVOD
1 CHARAKTERISTIKA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ
7
9
1.1 Právní rámec stavebního spoření
9
1.3 Stavební spoření
10
1.2 Stavební spořitelna
9
1.4 Historie stavebního spoření
12
2.1 Vývoj před novelou zákona o stavebním spoření
14
2.3 Atypické období vývoje stavebního spoření v letech 2003 - 2005
18
3 VÝHODNOST STAVEBNÍHO SPOŘENÍ
23
2 VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ
2.2 Změny, které novela zákona o stavebním spoření přinesla 2.4 Další změny ve stavebním spoření
14
16 21
3.1 Výhodnost stavebního spoření pro bydlení
23
3.1.2 Překlenovací úvěr
25
3.1.1 Úvěr ze stavebního spoření
23
3.1.3 Porovnání úvěru ze stavebního spoření s hypotékou
26
3.1.4 Využití úvěrů ze stavebního spoření klienty
28
3.2 Výhodnost stavebního spoření jako úspory finančních prostředků
30
VYHODNOCENÍ
34
4.2 Jak si zvolit stavební spořitelnu
34
3.1.5 Použití prostředků z poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření obyvateli 4 NABÍDKY A PODMÍNKY STAVEBNÍCH SPOŘITELEN A JEJICH 4.1 Trh stavebního spoření v ČR
29
34
4.3 Výhled do budoucna
36
SEZNAM GRAFŮ
38
ZÁVĚR
37
SEZNAM TABULEK
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY A DALŠÍCH ZDROJŮ
7
38 39
ÚVOD Stavební spoření je pojem dnes všeobecně známý. Téměř každý občan už slyšel o jeho výhodách a nemálo z nich si jej vyzkoušelo na vlastní kůži, ať už za účelem slušného
zhodnocení volných finančních prostředků nebo čerpání výhodného úvěru ze stavebního spoření.
Na začátku mé bakalářské práce stručně charakterizuji právní rámec stavebního spoření, kde uvádím výčet právních předpisů a zákonů, kterým stavební spoření podléhá. Dále vysvětluji
pojmy stavební spořitelna a stavební spoření. Zde jsou popsány podmínky, za kterých je možno provozovat stavební spoření a zmíněn je i dohled nad stavebními spořitelnami. Nejsou
opomenuty ani značné výhody stavebního spoření, jako je například bezpečnost vkladů a možnosti financování bydlení z úvěrů ze stavebního spoření. V další části pojednávám
o historii stavebního spoření, od jeho počátků v Anglii až po uvedení stavebního spoření na český finanční trh.
Následující kapitola obsahuje cíl mé práce, což je vývoj stavebního spoření ovlivněný
změnou zákona o stavebním spoření. Na tomto místě jsem shrnula vývoj stavebního spoření do roku 2003 a následně popsala atypický vývoj stavebního spoření v letech 2003 až 2005. Tady jsem se snažila popsat reakci klientů stavebních spořitelen na připravovanou novelu zákona a poté jak tato novela ovlivnila chování klientů v prvních letech jejího uvedení
v platnost. Uvedla jsem rovněž výčet nejdůležitějších změn zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření.
V další kapitole se zabývám výhodami stavebního spoření pro řešení bytové problematiky
občanů a pro zhodnocení finančních prostředků. Zde nejprve charakterizuji pojmy úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr, stejně jako podmínky pro jejich přidělení. Dále
porovnávám úvěr ze stavebního spoření s hypotékou, uvádím klady a zápory obou produktů. Výhody stavebního spoření jako úspory finančních prostředků hodnotím na základě porovnání s podobnými konzervativními produkty, jako jsou termínovaný vklad nebo spořící účet. Srovnávám jej také s rizikovějšími produkty, podílovými fondy.
8
Poslední kapitola se věnuje srovnání nabídek a podmínek jednotlivých stavebních spořitelen. Tady srovnávám jednotlivé stavební spořitelny na základě různých ukazatelů a uvádím podle jakých kriterií by si měl klient volit stavební spořitelnu. Nastiňuji zde také možný budoucí vývoj stavebního spoření.
9
1 CHARAKTERISTIKA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 1.1 Právní rámec stavebního spoření
V současnosti je stavební spoření upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření
a státní podpoře stavebního spoření v platném znění. Stavební spoření je také spojeno se zákonem č. 21/1992 Sb., o bankách v platném znění. Ve výčtu právních předpisů vztahujících se ke stavebnímu spoření by také neměla být opomenuta vyhláška ministerstva financí č. 106/1993 Sb., o náležitostech žádosti se souhlasem ke zřízení stavební spořitelny. Významné jsou také opatření a vyhlášky České národní banky, které stanoví minimální výši
likvidních prostředků, stejně jako další opatření a vyhlášky České národní banky. Pro klienty
stavebních spořitelen jsou nejdůležitější všeobecné obchodní podmínky jednotlivých stavebních spořitelen, které si vypracuje každá stavební spořitelna, se souhlasem ministerstva financí, samostatně. Tyto podmínky stanovují postup při uzavírání smluv, jejich změny a ukončení, podmínky získání úvěru apod.
1.2 Stavební spořitelna
V zákoně č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v platném
znění je stavební spořitelna definována jako banka, je tedy podřízena režimu zákona o bankách a dohledu centrální banky. Od běžných komerčních bank se liší především
zúženým rozsahem jejích možných aktivit. Stavební spořitelna může vykonávat pouze činnosti, které jí byly povoleny v bankovní licenci. Může tedy provozovat stavební spoření a další činnosti upravené §9 zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření v platném znění.
Z tohoto zákona lze vyčíst, že se v podstatě jedná o finanční aktivity bezrizikové, často s teritoriálním omezením na území, která jsou považována za bezpečná. Stavební spořitelna
může provozovat i činnosti nad rámec poskytování stavebního spoření, ale pouze
za předpokladu, že budou přednostně zabezpečeny její závazky vyplývající z uzavřených smluv. Předmět podnikání je tedy omezen účelem stavebního spoření. Státní dozor nad stavebními spořitelnami provádí Česká národní banka a také Ministerstvo financí ČR. Česká
národní banka vykonává dozor a dohled nad stavebními spořitelnami jako nad ostatními
komerčními bankami. Ministerstvo financí provádí státní kontrolu na úseku poskytování státní podpory a stavební spořitelna musí ministerstvu předkládat údaje, které jsou relevantní pro přiznání státní podpory.
10
1.3 Stavební spoření Stavební spoření je účelové spoření spočívající
1. v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření
2. v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření
3. v poskytování příspěvku fyzickým osobám (státní podpora) účastníkům stavebního spoření1
Stavební spoření je založeno na principu podílu klientů na tvorbě společných zdrojů, které lze
použít na poskytování úrokově zvýhodněných úvěrů na pořízení bytu, jeho rekonstrukci, obecně na řešení bytových potřeb klientů. Každý klient určitou dobu (ze zákona minimálně
24 měsíců) spoří a po splnění stanovených podmínek může získat úvěr ze stavebního spoření. Pokud mají stavební spořitelny dostatek finančních zdrojů, mohou poskytovat klientům tzv. překlenovací úvěry, které slouží k dřívějšímu financování bytových potřeb do doby, než
klient získá nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tato forma financování bytových potřeb je mezi klienty stále více oblíbená a využívaná. Možnost využití tzv. překlenovacího úvěru zvyšuje flexibilitu stavebního spoření.
Nezastupitelnou roli v uzavřeném systému stavebního spoření hrají klienti, kteří nepotřebují
řešit svoje bytové potřeby, ale využívají tento produkt jako výhodný způsob zhodnocení
svých úspor. Státní podpora poskytovaná všem klientům je v systému stavebního spoření aplikovaná ze dvou důvodů. Klientům, kteří řeší prostřednictvím stavebního spoření své bytové potřeby, poskytuje další zdroje na přesně vymezené účely. Hlavním úkolem státní podpory systému stavebního spoření je však posílení motivace spořit. Pro spořícího klienta je
odměnou za to, že své úspory poskytuje prostřednictvím systému stavebního spoření formou úvěrů klientům, kteří je potřebují.
K výhodám stavebního spoření patří jeho značná variabilita. Stavební spořitelna umožňuje
řešit bytové potřeby klienta v závislosti na jeho finančních možnostech, je totiž schopna vymodelovat
jakýkoliv režim odpovídající jeho potřebám. Výhody stavebního spoření
mohou tedy využít i občané s nižšími příjmy. Z prostředků stavebního spoření je možné
financovat finančně méně náročné rekonstrukce bytů, odkoupení bytů z vlastnictví družstva do osobního vlastnictví apod. 1
§1 zák. č. 96/1993 Sb., zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v platném znění
11
Za jednu z nejvýznamnějších předností stavebního spoření lze jistě považovat jeho vysoký
stupeň bezpečnosti. Provozovat stavební spoření mohou pouze specializované banky na základě zvláštního oprávnění, jak je již výše zmíněno. Licenci k provozování stavebního spoření vlastní v současnosti šest stavebních spořitelen (viz kapitola 4). Jejich zřizovateli byly renomované tuzemské nebo zahraniční banky společně se zahraničními stavebními
spořitelnami, které měly se stavebním spořením dlouholeté zkušenosti. To potvrzuje
i skutečnost, že za dobu existence stavebního spoření v České republice, tj. za celých třináct
let, se žádná stavební spořitelna, na rozdíl od mnohých jiných institucí finančního světa, nedostala do sebemenších problémů. Krom toho i zákon, který jim neumožnil rizikové operace. Navíc všechny stavební spořitelny existují ve stejné podobě, jak byly založeny,
s výjimkou změn vyvolaných změnou vlastnických poměrů u mateřských bank. Také tato skutečnost potvrzuje stabilitu tohoto segmentu bankovního sektoru. Protože zákon omezuje
rizikové obchodní aktivity stavebních spořitelen, lze stavební spoření považovat za jeden z nejbezpečnějších finančních produktů.
Stavební spoření umožňuje řešit bytové potřeby občanů a zvyšuje jejich zájem o modernizaci
bydlení. To ve svých důsledcích pozitivně ovlivňuje rozvoj stavební výroby orientované
na bytovou výstavbu. Část prostředků vložených do stavebního spoření se tak státu vrací ve vyšších daních z příjmů placených stavebními firmami a podniky orientovanými
na související výroby, jako jsou např. výroba stavebních hmot a materiálů, výroba sanitární techniky apod. Vyšší objem výroby a odbytu současně ovlivňuje zaměstnanost i výši příjmů občanů. V důsledku růstu příjmů se zvyšuje daň z příjmů fyzických osob, pojistné placené na
sociální zabezpečení a zdravotní pojištění, a tím rostou příjmy státního rozpočtu a zdroje na
financování zdravotního pojištění a sociálního zabezpečení. Vyšší příjmy obyvatelstva
umožňují růst spotřeby a následně příjmů státního rozpočtu. Přímé efekty stavebního spoření
v oblasti řešení bytových potřeb, ale i efekty následné, jednoznačně potvrzují opodstatněnost existence stavebního spoření na trhu bankovních produktů a současně i jeho všestrannou podporu ze strany státu.2
2
Výroční zpráva Asociace českých stavebních spořitelen 2002
12
1.4 Historie stavebního spoření Zajistit si vlastní bydlení, mít jistotu kvalitního zázemí, jednoduše nebýt ve svých bytových potřebách na nikom závislý, o tom uvažovaly generace lidí na celém světě. První myšlenky o společném financování bydlení se objevily koncem 18. století v Anglii. Tehdy občany
napadlo využít pro výstavbu jednoho bydlení finanční prostředky od více účastníků. Jeden z občanů si pořídil bydlení v prvním roce z celkových úspor všech ostatních, v letech následujících bydlel a nadále přispíval, tj. spořil s ostatními účastníky. Tak to postupovalo
dále, až si všichni pořídili bydlení. Z finančního hlediska nikdo neutrpěl ztrátu a pořadí
občanů vyřešili losováním. Roku 1775 byla založena historicky první stavební spořitelna v Birminghamu, která nesla název Ketlys Building Society. Členové tohoto dělnického spolku
poskytovaly vklady do fondu, prostřednictvím kterého byly následně financovány úvěry na
jejich bytové účely. Na přelomu 18. a 19. století už existovalo přibližně padesát takových stavebních společností, jejichž velikost byla mezi dvaceti až třiceti členy. Když byly uspokojeny bytové potřeby jejich členů, obvykle zanikaly. V roce 1836 byl v Anglii vydán
zákon o stavebních spořitelnách. Právní úprava postupně zavedla zásluhový princip při
rozdělování peněz, namísto losování. Kdo déle a více spořil, tomu byly dříve společné
prostředky poskytnuty. Dnešní moderní podoba byla stavebnímu spoření vtisknuta v Německu, zejména v letech po první světové válce.
Původ moderního stavebního spoření je spojen se jménem Georg Kropp, jenž se na počátku 20. století zabýval otázkami bydlení, financí a kolektivního spoření. Hledal způsob, jak vyřešit katastrofální stav bydlení po první světové válce. V tomto období byl v Německu
nedostatek bytů a nedostatek kapitálu na financování jejich výstavby. Základní princip jeho myšlenky spočíval v současném spojení kolektivního spoření a svépomoci za účelem řešení
bytových potřeb. Uvádí se, že původ stavebního spoření vycházel z dohody pěti sedláků,
z nichž žádný neměl takový dostatek finančních prostředků, aby si pořídil statek samostatně, nicméně každý jednotlivě byl schopen naspořit za 1 rok 1/5 ceny statku. Dohromady by tedy mohli naspořit celou cenu jednoho statku během 1 roku. Během pěti let by naspořili na pět
statků. Zbývala jen otázka, jakým způsobem se určí pořadí, ve kterém si každý jednotlivě
pořídí statek. Vyřešili ji způsobem stejným, jako angličtí dělníci 150 let před nimi. Každý rok jednoho z nich vylosovali. Nešlo o nic jiného, než o způsob úvěrování, kdy čtyři „půjčovali“
šťastnému výherci prostředky již naspořené s vědomím, že další rok se budoucí naspořené prostředky stejnou cestou použijí k pořízení statku dalšího účastníka. Výherce z losování 13
předcházející roku vlastně v letech budoucích splácel úvěr, jenž mu byl poskytnut
ze společných prostředků. Ze stavebního spolku „Společenství přátel Wüstenrotu“ vznikla
první stavební spořitelna na kontinentě, Wüstenrot. Princip solidarity zaznamenal velkou odezvu a začátkem třicátých let už mohlo být losování nahrazeno klasickým bankovním
systémem. Počet spořitelů stoupal a z jejich vkladů vznikaly peněžní prostředky pro každého, kdo naspořil polovinu potřebné částky. V roce 1952 byla ve Spolkové republice Německo zavedena podpora ze strany státu ve výši 25 % z ročních vkladů.
Stavební spoření podporované státem bylo na český finanční trh uvedeno roku 1993 na základě Zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření č. 96/1993 Sb.,
v platném znění. Tento zákon umožnil vznik stavebních spořitelen. V České republice
obdržely licenci ještě téhož roku 4 stavebních spořitelny (Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. a Všeobecná
stavební spořitelna Komerční banky, a.s.), v roce 1994 další dvě (Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. a HYPO stavební spořitelna, a.s.). Účelem zavedení tohoto finančního produktu byla snaha státu přimět obyvatelstvo k řešení jejich bytové situace vlastními silami.
14
2 VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 2.1 Vývoj před novelou zákona o stavebním spoření Od zavedení stavebního spoření na český trh zaznamenal tento sektor velmi dynamický
vývoj. Každý rok byl úspěšnější než ten předchozí. Růst byl zaznamenán ve všech ukazatelích. Vyšší počet uzavřených smluv o stavebním spoření, rostoucí cílová částka, vyšší
objem vkladů, stále rostoucí zájem o úvěry ze stavebního spoření. Během několika málo let se tento produkt stal vyhledávaným finančním nástrojem k řešení bytových potřeb. Graf č.1 Stav počtu platných smluv
Zdroj: Údaje Ministerstva financí České republiky
Z grafu č.1 a tabulky č.1 je zřejmé, že s rostoucím počtem uzavřených smluv o stavebním
spoření roste také výše vyplacené státní podpory. To znamená, že ministerstvo financí vyplatilo každoročně větší sumu, která se stala být neúnosnou.
Vláda se proto rozhodla s tímto problémem bojovat a začala uvažovat o reformě stavebního spoření, která by ušetřila státnímu rozpočtu.
15
Tabulka č. 1 Vybrané ukazatele stavebního spoření v letech 1997 – 2005 1997
1998
1999
2000
Přiznaná státní podpora 3,817 5,068 6,393 7,719 (objem mld. Kč) Úvěry Poč 81870 187245 286942 373463 celk. et Obj em (ml 5,936 17,669 26,346 31,011 d. Kč) Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen
2001
2002
2003
2004
2005
9,313
11,059
13,261
15,337
16,086
465824 568920
685740
786483 857875
37,023
63,597
84,184
46,308
108,06
Rok 2003 byl rozhodujícím pro změnu v legislativě systému stavebního spoření. Cílem
novely zákona o stavebním spoření bylo zajištění úspor prostředků ze státního rozpočtu v rámci reformy veřejných financí při zaručení funkčnosti systému stavebního spoření do budoucna.
První návrhy, které se dostaly na veřejnost, nebyly příliš optimistické. Bylo zřejmé, že dojde ke snížení státní podpory, ale nevědělo se o kolik a zda bude stejná pro všechny klienty. Uvažovalo se o zvýhodnění klientů, kteří použijí naspořené peníze na koupi nebo výstavbu bytu. Také padl návrh omezit uzavírání smluv věkově, a to od patnácti let dítěte.
Poslanci nakonec po dlouhých diskuzích schválili podobu nového zákona, která neměla na
občany tak bolestné dopady, jaké se všeobecně očekávaly. 10.7.2003 předložila vláda Poslanecké sněmovně návrh novely zákona o stavebním spoření a ta jej 26.9.2003 schválila.
Senát hlasoval o novele zákona v listopadu a poté 24.11.2003 byla novela podepsána také prezidentem republiky.
Novela zákona o stavebním spoření č 423/2003 Sb. nabyla účinnosti od 1.1.2004. Nové
podmínky se vztahují pouze na smlouvy uzavřené po 31.12.2003. Podmínky stavebního spoření pro smlouvy uzavřené do 31.12.2003 zůstávají beze změny, řídí se tedy původními předpisy po celou dobu jejich platnosti
16
2.2 Změny, které novela zákona o stavebním spoření přinesla Nejvíce diskutovaným bodem byla výše státní podpory. Nakonec bylo poslanci odsouhlaseno, že bude státní podpora snížena z původních 25% na 15% z uspořené částky v kalendářním roce. Maximální částka, ze které lze státní podporu vypočítat byla zvýšena z 18 000 na
20 000 Kč. To znamená, že za jeden kalendářní rok je možné získat státní podporu v maximální výši 3 000 Kč namísto původních 4 500 Kč.
Novela zákona nově umožňuje nárokovat státní podporu na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou, ale za jeden kalendářní rok je možné získat státní podporu v celkové výši
3 000 Kč. Státní podpora se přednostně připisuje na smlouvu nejstarší a poté případně na smlouvy novější.
Zásadní změna nastala v prodloužení minimální vázací doby vkladu z pěti na šest let. Podmínkou zůstává, že majitel smlouvy nesmí po tuto dobu nakládat s naspořenými
prostředky, aby mu byla přiznána státní podpora. Výjimkou je případ, kdy klient zažádá o úvěr ze stavebního spoření.
Stavební spořitelny mají i nyní stanovenou maximální hranici rozdílu mezi úroky z vkladů
a úroky z úvěrů ve výši 3 %. Novinkou je ovšem zákonná možnost stavební spořitelny změnit
po šesti letech spoření úrokovou sazbu u vkladů v případě, že klient nepožádá o úvěr. Stavební spořitelna musí tuto možnost změny uvést ve smlouvě. Je tak zamezeno výhodnému
spoření na jednu smlouvu. (U smluv uzavřených do konce roku 2003, které dovrší 5-ti let spoření, mohou klienti spořit dále až než dosáhnou cílové částky a vydělávat tak na úrocích.)
Novela zákona rozšířila okruh účastníků spoření. Od 1.5.2004 mohou uzavřít stavební spoření
také občané EU, kteří jsou na území České republiky pracovníkem, nebo jim bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a rodinní příslušníci, pokud jim bylo vydáno
povolení k pobytu na území České republiky. Jedna z uvedených podmínek musí být splněna celý rok, ve kterém se žádá o státní podporu. Smlouvu o stavebním spoření mohou i nadále
uzavírat právnické osoby, ovšem bez nároku na státní podporu. (Dříve mohli smlouvu o stavebním spoření uzavřít pouze klienti s trvalým bydlištěm v České republice a s českým
17
rodným číslem a právnické osoby se sídlem v České republice.) Stále platí podmínka, že nemovitost, do které bude investováno, se musí nacházet na území České republiky.3
Vícečetné rodiny jistě potěšilo, že je nyní možné využít úvěr nejen na vlastní bytové potřeby majitele smlouvy, ale také na bytové potřeby jeho blízkých. To například znamená, že rodiče mohou úvěrem poskytnutým ze stavebního spoření financovat bytovou potřebu svých dětí.
Obávaným bodem diskuzí byla věková hranice klientů. Poslanci ale prosadili neměnnost zákona na tomto místě, na státní podporu mají nárok i děti, kterým smlouvu o stavebním spoření uzavřeli jejich zákonní zástupci.
Tabulka č. 2 Hlavní změny v zákoně o stavebním spoření
Hlavní parametry nového a starého zákona o stavebním spoření
Výše státní podpory na 1 RČ (za rok)
Nový zákon
Starý zákon
15 % z max. 20 000 Kč (tj. max. 3 000 Kč)
25 % z max. 18 000 Kč (tj. max. 4 500 Kč)
6 let
5 let
ano
ano
ano
ano
ne
ne
Minimální délka spoření pro získání státní podpory Poskytování státní podpory dětem do 15 let
Osvobození úroků z úvěrů od daně z příjmu
Zvýhodnění účelového použití úspor
Státní podpora poskytována na více ano smluv Zdroj: Změny ve stavebním spoření potvrzeny (30.9.2005). Dostupné na http://bydleni.tvujdum.cz/stavebni-sporeni/zmeny-ve-stavebnim2643.aspx
ne
Novela zákona o stavebním spoření [on-line]. Dostupný na WWW: http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novela-zakona-o-stavebnim-sporeni.php 3
18
2.3 Atypické období vývoje stavebního spoření v letech 2003 - 2005 Ekonomové odhadovali, že nápor klientů na stavební spořitelny bude v roce 2003 oproti předchozím letem výjimečně velký. Jejich předpovědi se vyplnily, počet uzavřených smluv
byl opravdu rekordní. V roce 2003 bylo uzavřeno 2 485 milionu nových smluv, včetně navýšení cílových částek u již existujících.
V předchozích dvou rekordních letech uzavřely stavební spořitelny vždy asi o milión smluv méně, tedy kolem 1,5 miliónu.
Graf č. 2 Počet nově uzavřených smluv 2,5 2,09
2 1,37
1,5 0,9
1 0,5 0
0,53
1997
1,29
1,11
0,63 0,31
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
0,43
2005
Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen
Jak je patrné z uvedeného grafu, rok 2004 byl z pohledu uzavírání nových smluv o stavebním
spoření atypickým. Na plánovanou reformu zákona o stavebním spoření reagovala řada klientů tím, že uspíšila své rozhodnutí a uzavřela smlouvu o stavebním spoření ještě v roce 2003. Došlo tedy k přerušení trendu každoročně
se zvyšujícího počtu nově
uzavíraných smluv. V roce 2004 bylo uzavřeno 681,5 tis. smluv o stavebním spoření. Z toho je 314,65 tis. nových smluv a 366,83 tis. navýšení cílových částek u stávajících smluv.
Negativní trend poklesu zájmu klientů se spořitelnám podařilo částečně vyrovnat zvýšenou aktivitou v oblasti úvěrování, která se zároveň mohla svést na vlně "levných peněz", respektive nízkých úroků.
19
Na druhou stranu nízké úroky působily spořitelnám vrásky na čele, neboť smlouvy
s úrokovou fixací, které byly uzavřeny ještě za časů vyšších úrokových měr, je nutily vyplácet sazby vyšší, a tím byly zároveň nuceny ke změnám v oblasti poplatkové politiky.
Ministerstvo financí se rozhodlo problém poplatkové politiky řešit a poté, co oznámilo své
plány o chystané novelizaci zákona, vydalo doporučení potenciálním klientům počkat s uzavřením smlouvy o stavebním spoření na dobu, kdy bude novela platit, což tehdy mělo
být 1. května 2005, nakonec to bylo 1. října 2005 (viz další část kapitoly). Vyvstává otázka, jak velké problémy by spořitelnám nastaly, kdyby všichni potenciální klienti doporučení ministerstva vyslyšeli a spořitelny by za téměř jeden rok nezískaly žádné klienty. Možná
i z tohoto důvodu se spořitelny poté, co již bylo jisté, že ministerstvo své plány myslí opravdu
vážně, rozhodly vyhovět požadavkům budoucí novely a poplatky začaly ve většině fixovat novým klientům již počátkem roku 2005. Vyvstává tak další otázka, zda si těchto logických obav spořitelen ze ztráty nových klientů bylo ministerstvo vědomo a uvedená vyjádření zveřejnilo proto, aby spořitelny přimělo aplikovat nová opatření ještě před účinností novely
zákona. V roce 2005 se tedy trh stavebního spoření začal pomalu vzpamatovávat z následků změny zákona o stavebním spoření. Bylo uzavřeno 430,23 tis. nových smluv o stavebním spoření, tj. o 114 tis. více než v roce 2004.
S vývojem počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření souvisí pokles celkového počtu smluv ve fázi spoření. Obdobně jako v roce 2004, počet nově uzavřených smluv v roce 2005 nevyvážil jejich úbytek a došlo k poklesu celkového počtu smluv proti roku 2004 o 5,5 % na 5,57 mil. smluv. Proti konci roku 2003, kdy celkový počet smluv ve fázi spoření kulminoval,
již došlo k úbytku celkového počtu smluv o přibližně 727 000. Znamená to úbytek asi 1472 000 převážně tzv. starých smluv, tj. smluv s maximem státní podpory 4 500 Kč. Oproti
tomuto úbytku stojí cca 745 000 nových smluv s maximem státní podpory 3 000 Kč. Postupně
se tak mění struktura portfolia smluv, přičemž podíl smluv uzavřených po 1.1. 2004 s maximální státní podporou 3 000 Kč již přesahuje 10 %. 4
Trh stavebního spoření loni rostl velmi mírně [on-line]. Dostupný na WWW: http://www.kurzy.cz/zpravy/116360-trh-stav-sporeni-loni-rostl-stale-jen-mirne/ 4
20
Tabulka č.3 Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v ČR v letech 2003 - 2005 Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření (počet) Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami – občany (objem tis. Kč) Smlouvy o stavebním spoření ve fázi spoření (počet) Přiznaná státní podpora (objem mld. Kč) Naspořená částka (objem mld. Kč)
Úvěry celkem
2003
2004
2005
2 097 338
314 650
430 233
200,5
222,8
227,9
6 300 831
5 899 300
5 573 874
236,815
287,077
328,987
Počet
685 740
786 483
857 875
Objem (mld. Kč)
63,597
84,184
108,063
13,261
15,337
16,086
Zdroj: Údaje Ministerstva financí ČR. a Asociace českých stavebních spořitelen
Podle údajů z tabulky se zdá, že původní záměr novely zákona o stavebním spoření, ušetřit státnímu rozpočtu, se zatím ještě nezačal naplňovat. I když stavebním spořitelnám ubylo klientů, stát jim na příspěvcích vyplácel stále více peněz. V roce 2003 bylo vyplaceno na
státní podpory 13,261 miliard Kč, v roce 2004 už 15,337 miliard Kč a v roce 2005 16 miliard Kč. Letos měly být podle odhadů ekonomů náklady na státní podporu rekordní, více než 16 miliard korun. To je o tři miliardy více než vláda kalkulovala před třemi lety před
změnou podmínek pro stavební spoření. Zdálo by se tedy, že Ministerstvo financí neodhadlo reakci lidí, když zpřísňovalo podmínky pro vyplácení státní podpory. Letos se ale situace začala zlepšovat, ministerstvo financí uvedlo, že státní podpora za rok 2005 byla připsána na účty stavebních spořitelen 20. dubna 2006 ve výši 15,045 mld. Kč.
Podle údajů Ministerstva financí lidé stále využívají stavební spoření spíše k ukládání peněz a málo využívají úvěrů ze stavebního spoření. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že na konci roku 2005 měli klienti naspořeno 329 miliard korun. Na stavbu nebo úpravy bydlení si vypůjčili jen 108 miliard korun.
21
Chyba by se jistě dala hledat v nastavení státního příspěvku. Pro srovnání uvedu vývoj státní
podpory v Rakousku, kde zpočátku nebyla poskytována podpora žádná. Od sedmdesátých let byl klientům poskytován také určitý fixní příspěvek, ovšem ve srovnání s Českou republikou
to byly částky spíše zanedbatelné. Situace se opět změnila v roce 1998, kdy se z fixního
příspěvku stal příspěvek variabilní, a tento systém funguje až dodnes. V současné době výše
státní podpory pro daný rok závisí na průměrné výši výnosů státních dluhopisů na sekundárním trhu za rok minulý. Konkrétní výpočet se provádí tak, že k 75 % průměrné
výše výnosů státních dluhopisů se připočte 0,8 %. Tato podpora se může pohybovat v rozmezí
3 % až 8 % z částky 1000 eur, která je v posledních letech stejná. Konkrétní výši státní
podpory musí určit ministerstvo financí vždy nejpozději do konce listopadu. V Rakousku
navíc platí, že stavební spořitelny mohou podle situace na trhu variabilně určovat úrokové sazby u vkladů i úvěrů
Stavební spořitelny nijak netrápí, že jen třetina úspor na stavebním spoření je poskytnuta
na úvěry. Stavební spoření po změně zákona o státní podpoře ztratilo na svém půvabu pro spořící občany. O to více se snaží spořitelny zaujmout úvěry ze stavebního spoření a díky tomu zájem obyvatel o úvěry ze stavebního spoření v poslední době rychle roste.
2.4 Další změny ve stavebním spoření Dnem 1. října 2005 vstoupila v platnost novela zákona o stavebním spoření č. 292/2005 Sb.
týkající se stanovování poplatků u stavebního spoření a pravidel pro úročení záloh státní podpory.
Stanovování poplatků bylo součástí smluv o stavebním spoření, respektive všeobecných
obchodních podmínek stavebních spořitelen. Přestože i z dřívějších zákonných norem vyplývala povinnost stavebních spořitelen respektovat platnost aktuálního sazebníku při
uzavření dané smlouvy po celou dobu její platnosti, spořitelny měnily ceny za poskytované služby libovolně v průběhu spořícího cyklu. Argumentem pro průběžné zvyšování poplatků
byl nárůst nákladů na správu stavebního spoření a postupné zvyšování standardu klientského servisu. Změny poplatků byly tedy zapříčiňovány růstem poštovného, budování klientské sítě poradců, zvyšování kvalifikace zaměstnanců, růst nároků na počítačovou síť, kontrolní mechanismy apod.
22
Tento nový zákon ukládá stavebním spořitelnám povinnost jasně stanovit ve smlouvě o stavebním spoření výši poplatku za vedení účtu nebo uvést způsob, jakým se bude v dalších letech trvání smlouvy navyšovat. Klient musí už při sjednávání smlouvy vědět, kolik bude v jednotlivých letech spořitelně za správu účtu platit. Tento požadavek se vztahuje na období do ukončení doby spoření, nejdéle na dobu šesti let ode dne uzavření smlouvy.
Novela se vztahuje na nové smlouvy o stavebním spoření uzavřené po datu účinnosti zákona, tedy na smlouvy uzavřené od 1. října 2005. Stavební spořitelny mohou určit způsob stanovení
výše poplatků. Zákon nestanovuje žádný cenový strop a ceník je tedy zcela záležitostí stavební spořitelny.
Stavební spořitelny měly podle původního znění zákona na připsání záloh státní podpory na účty svých klientů jeden měsíc poté, co je obdrží od Ministerstva financí. Toho využívaly
a z těchto záloh mohly celý měsíc získávat úroky pro sebe. Proto novela doplnila zákon o ustanovení, že úroky ze zálohy státní podpory náleží klientům ode dne následujícího po dni, kdy spořitelna obdrží zálohu od ministerstva. Toto opatření se vztahuje na všechny účastníky stavebního spoření bez ohledu na to, kdy si smlouvu sjednali.
23
3 VÝHODNOST STAVEBNÍHO SPOŘENÍ 3.1 Výhodnost stavebního spoření pro bydlení
Téměř v každé rodině bychom dnes našli alespoň jednu smlouvu o stavebním spoření, stalo se totiž jakýmsi standardem. Mnozí lidé spoří již několik let, někteří už mají dokonce založenou
druhou či třetí smlouvu. Ne každý z klientů si ale založil smlouvu o stavebním spoření s jasným cílem, získat co nejdříve klasický úvěr ze stavebního spoření. Pořízení nemovitosti
nelze vždy naplánovat několik let dopředu. Mohou se vyskytnout nečekané události, které nás donutí řešit bytovou problematiku okamžitě.
Jestliže tato nečekaná situace nastane, máme dvě hlavní možnosti. Je-li potřeba peněz
opravdu naléhavá, můžeme využít překlenovacího úvěru. Pokud máme ještě nějaký čas
do provedení rekonstrukce, či koupě bytu, počkáme si na cenově výhodnější, klasický úvěr ze stavebního spoření.
3.1.1 Úvěr ze stavebního spoření Na řádný úvěr má klient nárok až po splnění několika základních podmínek. Ze zákona
vyplývá, že jej stavební spořitelna může klientovi poskytnout nejdříve po 24 měsících od data uzavření smlouvy. Další podmínkou je mít na smlouvě naspořený patřičný podíl cílové
částky, tato výše je stanovena ve všeobecných obchodních podmínkách každé stavební spořitelny. Rozdíl mezi cílovou částkou a aktuálním zůstatkem na účtu ke dni přidělení cílové částky se pak rovná výši úvěru. Dalším parametrem, který si také stanoví každá stavební
spořitelna individuálně, je tzv. hodnotící číslo. Dosažení určité hodnoty tohoto čísla je obvykle podmínka pro přidělení řádného úvěru.
Hodnotící číslo je zvláštní veličina, kterou si každá ze stavebních spořitelen vypočítává podle vlastního vzorce, jejž najdeme také ve všeobecných obchodních podmínkách. Jeho základní
metodika je však u všech v zásadě stejná. Do tohoto vzorce je určitým způsobem dosazována výše klientovi cílové částky, procentní podíl, který je třeba pro získání úvěru, aktuální částka, kterou má v danou chvíli na účtu, úroky připsané od začátku spoření na jeho účet. Dále různé koeficienty vyjadřující typ varianty klientova spoření - tedy jestli se jedná o primárně
úvěrovou variantu, kde je zajištěn rychlejší nárůst hodnotícího čísla a je preferováno rychlé
získání úvěru, nebo naopak spořící variantu, kde hodnotící číslo roste pomalu, protože 24
naléhavá žádost o úvěr se neočekává apod. Výsledkem výpočtu je číslo, které pro potřeby spořitelny vyjadřuje, jak rychle a pilně klient spoří a kdy bude mít nejdříve nárok na úvěr.
Toto číslo zároveň určuje pořadí, v jakém budou nároky jednotlivých klientů na přidělování cílových částek plněny.
Jako příklad uvádím výpočet hodnotícího čísla (dále jen HČ) u Českomoravské stavební spořitelny, a.s.
výše úroků k rozhodnému dni × hodnotící číselný faktor dle varianty × výkonnostní faktor
HČ = ----------------------------------------------------------------------------------------------------1 tisícina cílové částky
Hodnotící číslo se vypočítává na 3 desetinná místa. Rozhodný den je poslední den měsíce, který předchází 3 měsíce před měsícem přidělení cílové částky.
Hodnotící číselný faktor je stanoven: • • •
2,3 u rychlé varianty 1,4 u standardní varianty 1,0 u dlouhodobé varianty
Výkonnostní faktor slouží k zohlednění vkladů, které převyšují minimálně požadovanou
úsporu (50 % cílové částky). Je dán poměrem zůstatku na účtu k rozhodnému dni a 50 % cílové částky.
zůstatek na účtu stavebního spoření k rozhodnému dni Výkonnostní faktor = ------------------------------------------------------------------------50 % cílové částky Dosahuje hodnoty nejméně 1 a nejvýše 2.5 Když klient splní výše uvedené podmínky pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření, stavební spořitelna si ještě ověří jeho bonitu a zajištění úvěru. Stavební spořitelna posuzuje,
Českomoravská stavební spořitelna, a.s. [on-line]. Dostupný na WWW: http://www.cmss.cz/produkty/pojmy?id=10. 5
25
zda jsou příjmy žadatele o úvěr dostatečné. Klient musí prokázat, že je schopen přežít za určitých měsíčních nákladů – tedy pokrýt své životní minimum, výdaje i splátky. Úvěry ze stavebního spoření lze zajistit několika formami ručení : -
ručitel(i)
-
zástavou nemovitosti v osobním vlastnictví (úvěr může být čerpán až do výše 80 %
-
zástavou finančních pohledávek (například na termínovaném účtu)
odhadu nemovitosti)
Podmínky stavebních spořitelen se různí, jednotlivé možnosti zajištění jsou obvykle
stanovovány podle výše dlužné částky. Jiné zajištění je vyžadováno ve fázi řádného úvěru, kdy již klient prokázal spořitelně svou platební morálku, a tak je možno bez ručitele čerpat vyšší částku. Výše úvěru poskytnutá klientovi bez zajištění se u jednotlivých stavebních spořitelen pohybuje od 100 000 Kč do 300 000 Kč.
Pokud je klientovi úvěr ze stavebního spoření plně přidělen, jedinou podmínkou jeho čerpání
je použití úvěru na své bytové potřeby, případně bytové potřeby svých blízkých. Tento termín, bytové potřeby, je přesně definován zákonem č.96/1993 Sb., o stavebním spoření v platném znění..
3.1.2 Překlenovací úvěr Překlenovací úvěr nebo také meziúvěr je úvěr, který slouží k „překlenutí“ doby, než získáte
nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření. Na poskytnutí překlenovacího úvěru není právní nárok, tak jako je tomu u řádného úvěru. V případě, že klient musí z určitých důvodů řešit
svou bytovou potřebu okamžitě, může uzavřít smlouvu o stavebním spoření a je-li dostatečně bonitní nebo může-li stavební spořitelně nabídnout jistou formu zajištění, může uzavřít i smlouvu úvěrovou.
Nevýhodou překlenovacího úvěru může být poněkud vyšší finanční zatížení v začátcích
splácení. V prvních letech totiž klient musí nejen začít splácet, ale zároveň musí spořit na účet stavebního spoření. Čím pilněji přitom bude spořit, tím dříve získá nárok na výhodnější
klasický úvěr. Tento faktor se však některé spořitelny snaží řešit např. nastavením konstantní
26
měsíční částky (včetně dospořování) po celou dobu trvání závazku nebo maximálním snížením povinné dospořovací úložky a prodloužením fáze překlenovacího úvěru.6
Důležité také je, že překlenovací úvěr se de facto nesplácí (v čase se nesnižuje jeho jistina),
ale platí se pouze úroky z něho. Celý úvěr je splacen až poskytnutím klasického úvěru ze
stavebního spoření. Překlenovací úvěr je proto dražší, než by se na první pohled mohlo zdát, protože člověk u něho platí úroky ze stále stejné (nikoliv snižující se) částky.
Tabulka č. 4 Podmínky překlenovacích a řádných úvěrů stavebních spořitelen Poplatek za Úroková sazba Úroková sazba Stavební Poplatek za překlenovací překlenovacího řádného úvěru spořitelna řádný úvěr úvěr úvěru (v %) ČMSS 1% zdarma 2,3 – 7,3 % 3,7 – 4,8 % 1% Wustenrot zdarma 2,5 – 6,6 % 3,7 – 4,8 % z cílové částky 1 %, min 500,- 0,3 %, min 300,2,95 – 6,95 % 4,75 % SSČS max 10000,max 900,1 % z úvěru, zdarma 2,99 – 6,7 % 4,9 % Reiffeisen min 1000,HYPO 2 %, min 500,2 %, min 500,3,9 – 6,9 % 3,9 – 4,9 % Modrá pyramida 1 %, max 5000,zdarma 4,7 – 7,1 % 3–5% Zdroj: Stavební spoření –úvěry. (on-line) Dostupné na http://www.kurzy.cz/stavebnisporeni/StSp.asp?Zc=1&Cc=100000&A=S2
V tabulce nejsou uvedeny všechny varianty nabízené stavebními spořitelnami, ale i tak je z ní
zřejmé, že se klientům vyplatí počkat si na přidělení řádného úvěru. Za zmínku stojí, že
hodnota úrokové sazby se pro klienta sníží, když si ze základu daně odečte částku rovnu úrokům zaplaceným z úvěru poskytnutého ze stavebního spoření.
3.1.3 Porovnání úvěru ze stavebního spoření s hypotékou Dnešní stavební spořitelny se snaží vyrovnat hypotékám a staly se pro ně silnou konkurencí.
Zájemce o větší investici do bydlení dnes tedy musí řešit otázku, zda zvolit úvěr ze stavebního
spoření či hypotéku. Na českém trhu působí šest stavebních spořitelen a deset hypotečních bank, přičemž úvěry na bydlení je možné získat i u bank, které nemají licenci ČNB
k vydávání hypotečních zástavních listů. Výběr je tedy poměrně bohatý a komplikovaný. Pokusím se tedy sumarizovat výhody a nevýhody obou produktů.
Úvěr ze stavebního spoření s parametry hypotéky I [on-line]. Dostupný na WWW: http://bydleni.tvujdum.cz/stavebni-sporeni/uver-ze-stavebniho4269.aspx 6
27
Úvěry ze stavebního spoření představují výhodný způsob získání prostředků pro ty, kteří preferují větší jistotu, neboť podmínky úvěru zůstávají po celou dobu splácení fixní, včetně
úrokové sazby. Jednou z největších výhod je možnost úvěr zcela nebo částečně předčasně
splatit bez penalizace. Dalším pozitivem je i širší účelovost půjčky, než je tomu u hypoték (například úvěr ze stavebního spoření je možno použít na investici do družstevního bytu, což u klasické hypotéky není možné) a také vetší variabilita při hledání zajištění úvěru. Zatímco
hypotéka musí být vždy, i při nízkých částkách, zajištěná nemovitostí, stavební spořitelny se spokojí i s kvalitními ručiteli nebo např. zástavou finanční pohledávky. Ovšem u vyšších částek (obvykle nad 300 000 Kč, resp. 500 000 Kč) to bývá spíše výjimkou a spořitelny
vyžadují také zástavu nemovitostí. Další charakteristikou, kterou není možné označit za výhodu či nevýhodu je to, že úroková sazba v případě úvěrů ze stavebního spoření není vázána na bonitu klienta a je totožná pro všechny žadatele.
Mezi základní výhody hypotečních úvěrů se zpravidla uvádí jejich nižší úrokové sazby
a možnost získat vyšší objem prostředků. Naopak za nevýhody lze v jejich případě považovat zejména to, že zadlužením se na dlouhou dobu podstupujeme řadu rizik, včetně rizika úrokového, které vzniká v důsledku toho, že sazby nejsou fixovány po celou dobu splácení
a mohou se tak výrazně měnit. Další nevýhodou je, že některé banky vyžadují po klientech životní pojištění.
Průměrná minimální úroková sazba z hypotečního úvěru se v současné době pohybuje na trhu
kolem 4,3 % s pětiletou fixací. U řádného úvěru ze stavebního spoření dosahuje tato sazba
v průměru 4,4 %, přičemž doba splatnosti je v podstatě na vůli klienta a může dosáhnout i 21 let u speciálních tarifů. V obou případech jde o průměrné hodnoty. U stavebního spoření je možno získat vyšší nebo nižší sazbu v závislosti na zvolené variantě stavebního spoření.
Poplatky za zřízení a vedení úvěrových účtů se také značně různí. U hypotečních úvěrů se
poplatek za vedení pohybuje kolem 150 Kč za měsíc v případě, že banka účtuje poplatek za
schválení úvěru, který je závislý na objemu úvěru. Jinak může tento poplatek dosáhnout i 600 Kč měsíčně. V případě řádného úvěru ze stavebního spoření zaplatí klient zpravidla
okolo 300 Kč, ovšem za rok. Poplatek za poskytnutí úvěru ze stavebního spoření kolísá od 0 do 2 % z propůjčené sumy, u hypoték maximálně do 1 %.
28
Jak už bylo zmíněno, úvěry stavebních spořitelen se snaží vyrovnat hypotečním úvěrům. Jedním z nových produktů, který se svými parametry už jen velmi málo liší od hypotéky,
je velkoobjemový překlenovací úvěr. Tyto úvěry se vyznačují dlouhou dobou splatnosti,
nulovou akontací a úvěry jištěné zástavním právem k nemovitosti zvýhodněnou úrokovou sazbou.
Kdy se tedy rozhodnout pro hypotéku a kdy pro velkoobjemový překlenovací úvěr?
Neexistuje žádná univerzální rada, protože pro každého se hodí něco jiného. Úvěr
ze stavebního spoření se zpravidla vyplatí tomu, kdo již nějakou dobu spoří a má na dosah
ruky výhodný úvěr. Na druhou stranu, pokud máte skutečně velmi dobré příjmy, můžete
získat u hypoteční banky nižší úrokovou sazbu. Každopádně se vyplatí alespoň orientačně zjistit, co by právě vám mohla ta která banka či spořitelna nabídnout. Parametry nabízených úvěrů a požadavky ze strany jednotlivých institucí totiž bývají velmi rozdílné případ
od případu. Ostatně za zeptání nic nedáte a vynaložené úsilí se vám může mnohokrát vrátit v podobě úspor a klidnějšího spaní.
3.1.4 Využití úvěrů ze stavebního spoření klienty Přestože se každoročně počet i objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření zvyšuje,
ministerstvo financí stále není spokojeno. Náměstek ministerstva financí Tomáš Prouza k této záležitosti řekl: „Poměr objemu úvěrů k naspořené částce dosahuje pouze 32,8 %, což je stále
velmi nízká hodnota. Stavební spoření bude plnit svůj základní cíl, tedy poskytování
výhodných úvěrů na bytové potřeby, při dosažení úrovně uvedeného podílu alespoň okolo 80 %."
Celkem bylo poskytnuto 857 875 úvěrů ze stavebního spoření (včetně překlenovacích úvěrů), což znamená nárůst o 9 %. Objem úvěrů k 31.1.2005 přesáhl 108 mld. Kč, což představuje meziroční nárůst o rekordních 24 mld. Kč. Z těchto údajů vidíme, že zatímco objem úvěrů
se zvyšuje poměrně výrazně, jejich počet roste mírněji. Znamená to tedy, že roste výše
průměrného úvěru, což je dáno přímou konkurencí hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Stále menší počet lidí si tedy každoročně bere vyšší úvěry.
29
Graf č. 3 Vývoj zůstatku na úvěrových účtech (úvěry + překlenovací úvěry)
Zdroj : Výroční zpráva Asociace českých stavebních spořitelen 2004
Z grafu č. 4 je patrné, že větší část financování je realizována formou překlenovacích úvěrů. Ty jsou však během krátké doby splaceny poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření. Díky
tomu významně roste podíl úvěrů ze stavebního spoření na celkovém objemu poskytnutých úvěrů. Tento pozitivní trend by měl, podle odhadů Asociace českých stavebních spořitelen, pokračovat i v následujících letech. Protože výroční zpráva z roku 2005 ještě není k dispozici, použila jsem graf z roku 2004.
3.1.5 Použití prostředků z poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření obyvateli Přehled využití prostředků z úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami ukazuje, že kromě
financování koupě starých či nových bytů nebo rodinných domů je více než třetina prostředků vynaložena na rekonstrukce a modernizace bytového fondu. Podle statistik je bytový fond v České republice zanedbaný a vyžaduje velké investice. To platí především
pro velké množství panelových domů, z nichž mnohé se pomalu dostávají na hranici
životnosti. V tomto ohledu je stavební spoření ideálním produktem pro řešení tohoto problému.7
7
Výroční zpráva Asociace českých stavebních spořitelen 2004
30
Graf č. 4 Účel použití úvěrů poskytnutých v roce 2004 (dle objemu úvěrů)
Zdroj : Výroční zpráva Asociace českých stavebních spořitelen 2004
Asociace českých stavebních spořitelen je s výsledky jednotlivých stavebních spořitelen
spokojena. Výroční zpráva z roku 2005 zatím ještě není k dispozici, ale můžeme shrnout údaje z roku předchozího. Stavební spořitelny poskytly v roce 2004 celkem 163,8 tisíc úvěrů o objemu necelých 40 mld. korun. Na koupi nebo výstavbu nových rodinných domů či bytů bylo použito 20 % z tohoto objemu, což znamená, že stavební spořitelny se podílely
na financování více než 22 tisíc projektů. V porovnání s počtem bytů zahájených v ČR v roce 2004 (39 tisíc) vyplývá, že stavební spoření se podílelo na financování nového bydlení ve
více než 50 % případů. Důležité je zdůraznit, že úvěry na výstavbu nových bytů tvoří pouze část z celkového objemu financování bytových potřeb, které stavební spořitelny poskytují. Více než třetinu (35 %) představují finanční prostředky, které klienti využijí na pořízení vlastního bydlení, například na koupi staršího domku nebo bytu.
3.2 Výhodnost stavebního spoření jako úspory finančních prostředků
Ještě před uvedením v platnost novely zákona o stavebním spoření platilo, že stavební spoření je nejvýnosnějším produktem na trhu. Výnosnější byly jen některé akciové fondy. Jak už bylo zmíněno, stačilo spořit jen 5 let, státní podpora byla 25 % z vložené částky a úrokové sazby stavebních spořitelen bývaly vyšší, kolem 3 efektivní úrok přes 10 % p.a.
%. Tyto výhodnější podmínky zajišťovaly
Stavební spoření těží ze státní podpory a zároveň ze zhodnocení daného spořitelnou.
V současnosti jsou prostředky uložené na účtu stavebního spoření úročeny pevnou úrokovou sazbou, ve většině případů 2 % ročně. Stavební spoření bez státní podpory by znamenalo, 31
že by klient pravidelně nebo nepravidelně vkládal na účet finanční prostředky, které by se zhodnocovaly 2 % ročně. Výnos by byl snížen o zaplacené poplatky – poplatek za uzavření smlouvy a za vedení účtu. To znamená, že výnos klienta by byl výrazně nižší než
2 % ročně. Díky tomu, že je však stavební spoření podporováno státem, postará se státní podpora o zajímavé zhodnocení, jak je vidět z uvedeného grafu. Graf č. 5 Naspořená částka na stavebním spoření a její složení
Zdroj : Aby stavební spoření vyneslo co nejvíce. (on-line) Dostupné na : http://fincentrum.idnes.cz/fi_osobni.asp?r=fi_osobni&c=A050406_110901_fi_osobni_vra
Vezměme si například stavební spoření, kde spoříme pravidelně 1 500 Kč měsíčně, za 6 let
budeme mít naspořeno přibližně 130 00 Kč. Z grafu je patrné, že státní podpora překonala objem připsaných úroků. Na státní podpoře dostaneme celkem vyplaceno 16 200 Kč, ale
připsaný úrok bude jen 6 600 Kč. V grafu nejsou zohledněny zaplacené poplatky, které nejsou zanedbatelné. Při cílové částce 130 000 Kč zaplatíme 1 % z ní za uzavření smlouvy, tedy
1 300 Kč. Poplatky za vedení účtu budou za 6 let např. 1 645 Kč. Celkem tedy zaplatíme 2 945 Kč. Efektivní úrok by v tomto případě činil 5,8 % p.a. Pokud bychom spořili více než
20 000 Kč ročně, efektivní úrok klesá. Je to dáno tím, že na 20 000 Kč dostáváme státní podporu. Peníze, které vložíme navíc, nebudou mít státní podporu a my vlastně ukládáme pouze za úrok 2 % p.a. Efektivní úroky by byl mezi 2 % a 5,9 % ročně. Kdybychom spořili
naopak výrazně malou částku, například 200 Kč měsíčně, jeden měsíční vklad by nepokryl ani poplatky za vedení účtu.
32
Efektivní úrok klesá také s prodlužující se dobou spoření. Pokud bychom spořili po dobu
např. 10 let, nebude spoření tak výhodné. Sice stále budeme dostávat státní podporu a úroky od stavební spořitelny, ale změní se poměr vyplacené podpory k celkové vložené částce.
Z hlediska likvidity není stavební spoření žádným zázrakem. Předběžné ukončení spoření
znamená ztrátu státní podpory, tedy těch peněz, o které klientovi, jenž od počátku předpokládal, že nebude využívat úvěr, v prvé řadě šlo. Stavební spoření je tedy ideální
používat jen na minimální dobu (6 let). Potom je dobré naspořené prostředky vybrat a zkusit najít výhodnější způsob uložení.
Většina obyvatel ČR volí pro ukládání svých volných finančních prostředků spořící účty nebo termínované vklady. Málokdo ale ví, že tato varianta nepřináší v současné době ani procento zhodnocení ročně. Spořící konto je určeno k částečnému zhodnocení peněz, které přebývají
na běžném účtu. Je možné na něj vkládat další peníze a také je kdykoliv vybrat, jde v podstatě o takový lépe úročený běžný účet.
Termínované vklady obvykle nabízejí lepší úroky než ty spořící, ovšem peníze na nich nejsou
k dispozici ihned, ale až po uplynutí sjednané doby, která se může pohybovat od jednoho dne až po několik let. Čím vyšší je sjednaná doba uložení, tím vyšší je úrok. Po tuto dobu však musí zůstat peníze v bance. Pokud je vybereme předčasně, zaplatíme za to. Likvidita je tedy
nižší než u spořícího účtu. Termínované vklady mají smysl především pro velmi krátkodobé, několikatýdenní až měsíční, uložení peněz. Vklady tak přinesou alespoň malý výnos, což je
zajímavější a hlavně bezpečnější než uložení bankovek doma pod matrací. Termínované vklady jsou ze zákona pojištěné. Výnosy z úroků jsou podle zákona zdaněny 15 % .
Z úroků v bankách se tedy zbohatnout nedá. Kdo chce vylepšit svou finanční situaci a nebojí
se riskovat, měl by uvažovat o podílových fondech. Bezpečné fondy peněžního trhu nebo dluhopisové nabízejí totiž lepší výnosy než bankovní vklady. Platí zde však pravidlo, že čím
vyšší možný výnos, tím vyšší riziko. Ve finále lze na investici do podílových fondů prodělat, ale třeba i vydělat desítky procent ročně – to se týká především smíšených a akciových
podílových fondů. Nejbezpečnější variantou jsou fondy peněžního trhu. Jejich výnosnost není nijak závratná, ale investují podobně jako pojišťovny do bezpečných státních dluhopisů. Očekávaný výnos fondů peněžního trhu se pohybuje kolem 2 % až 3 % ročně. Pokud jsou peníze ponechány v podílovém fondu alespoň půl roku, jsou osvobozeny od daně. 33
Dnes už tvrzení, že stavební spoření je nejvýnosnější produkt na trhu, není tak úplně pravdivé. Dají se sestavit portfolia, která budou mít zastoupení akcií a kde se dá očekávat minimálně
stejně dobré zhodnocení. Problém je v tom, že nemáme jistotu, že vyděláme více. Možná ano, možná ne. Portfolio, které obsahuje akcie, přináší daleko vyšší riziko než stavební spoření. Proto se dá o stavebním spoření tvrdit, že je nejvýnosnější mezi konzervativními produkty.
34
4 NABÍDKY A PODMÍNKY STAVEBNÍCH SPOŘITELEN A JEJICH VYHODNOCENÍ 4.1 Trh stavebního spoření v ČR V České republice působí v současné době 6 stavebních spořitelen. Jsou to: Českomoravská stavební spořitelna,a.s, Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., HYPO stavební
spořitelna, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s,
Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Jako stručná charakteristika jednotlivých stavebních spořitelen nám poslouží následující tabulka č. 5. Jsou zde uvedeny údaje z roku 2004, neboť výroční zprávy za rok 2005 ještě nebyly stavebními spořitelnami v době zpracování mé bakalářské práce vydány.
Tabulka č. 5 Vybrané ukazatele stavebních spořitelen (2004) Základní Bilanční Počet platných Stavební smluv (spořící i kapitál suma spořitelna úvěrové) (v tis. Kč) (v tis. Kč) 1 500 000 110 500 000 2 361 442 ČMSS 750 000 73 681 000 1 420 882 SSČS Modrá 500 000 51 492 090 1 139 095 pyramida 550 000 22 346 612 467 498 Wüstenrot 650 000 33 555 283 795 545 Reiffeisen 500 000 21 200 000 498 153 Hypo Zdroj: Výroční zprávy stavebních spořitelen 2004
Kapitálová přiměřenost (v %) 9,36 10,05 12,1
9,93 13,59 23,76
ROAE (v %) 8,89 23,19 2,5
13,89 15,36 9,89
4.2 Jak si zvolit stavební spořitelnu Protože se stavební spoření řídí zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření v platném
znění, mohlo by se zdát, že nabídka všech stavebních spořitelen je stejná. Pokud ale nahlédneme na jednotlivé varianty, zjistíme, že zde existují rozdíly, které stojí za zvážení
a porovnání s ostatními. Na co je tedy třeba dát si pozor před uzavřením smlouvy o stavebním
spoření? Důležité je zvážit, proč si vlastně stavební spoření zakládáme, na co své stavební spoření v budoucnu použijeme a podle toho si zvolit stavební spořitelnu. Je důležité ujasnit si
naše potřeby. Potřeby nejen momentální, ale i ty, které se mohou objevit později podle toho, jak děti dorůstají, jak se postupně mění priority rodinných příslušníků. Proto je důležité předem zvážit zda chceme jen spořit, nebo zda budeme čerpat úvěr. Pokud ještě klient není 35
pevně rozhodnut, je třeba zjistit, zda stavební spořitelna nabízí volbu úrokových sazeb z úspor a z úvěru ze stavebního spoření a umožňuje jejich následnou změnu.
Zajímá-li se klient čistě o výnos ze stavebního spoření, měl by se informovat o čistém průměrném výnosu při pravidelném spoření. Tento výnos je ovlivněn i výší běžných poplatků,
které by si měl klient také porovnat. Zejména poplatky za zřízení smlouvy o stavebním
spoření, poplatky za vedení účtu, za změnu cílové částky, atd. V tabulce jsou uvedeny hodnoty úroků ze spoření pro případ, že nebudeme čerpat úvěr. Tabulka č. 6 Vybrané podmínky stavebních spořitelen Poplatek za Stavební Úrok ze uzavření spořitelna spoření smlouvy 2% 1 % z CČ ČMSS 1 % z CČ 2% SSČS (max 9500 Kč) 1 % z CČ Modrá 2% (max 7500 Kč) pyramida Wüstenrot
2.1 %
Hypo
2,4 %
Reiffeisen
2%
1 % z CČ
1 % z CČ 1,2 % nebo 1,8 %z CČ
Zdroj: Internetové stránky jednotlivých stavebních spořitelen
Poplatek za vedení účtu 290 Kč
285 Kč 300 Kč
250 Kč
284 Kč
360 Kč
Poplatek za zvýšení cílové částky 1 % z CČ 1 % z CČ (max 9500 Kč) 1 % z CČ (max 7500 Kč) 1 % z rozdílu částek 1 % z CČ 1,2 % nebo 1,8 % z CČ
V případě, že tedy neuvažujeme o čerpání úvěru ze stavebního spoření v budoucnu, nejlepší variantou pro uzavření stavebního spoření je Hypo stavební spořitelna, a.s.. V její úrokové
sazbě je započítáno úrokové zvýhodnění 20 % připsaných úroků ročně. Podmínkami pro toto úrokové zvýhodnění jsou: zřeknutí se úvěru ze stavebního spoření po vzniku nároku na jeho přidělení, doba spoření min. 6 let, roční vklady musí odpovídat nejméně sjednaným vkladům, po dubu trvání smlouvy nedošlo ke snížení cílové částky a nesmí dojít k jejímu přespoření,
zůstatek na účtu ke dni ukončení smlouvy činí minimálně 30 000 Kč. Existuje také možnost dodatečného úrokového zvýhodnění 1 % z cílové částky po 6 letech spoření za stejných podmínek, navíc je potřeba dosáhnout určité výše hodnotícího čísla. Zajímavá je jistě i nabídka Wüstenrot stavební spořitelny, a.s. s 2,1 % p.a.
Jestliže si stavební spoření zřizujeme právě za účelem pozdějšího čerpání úvěru, budeme se zajímat, kde je úročení úvěru nejnižší, kde je možné snadno změnit podmínky smlouvy
a kdo nabízí pro nás nejsnazší dosažení úvěru.. Můžeme využít jednu z variant HYPO 36
stavební spořitelny, a.s. NU 1,2 nebo NU 1,8. Úročení úvěru je v obou případech 3,9 %
a klient nemusí splňovat podmínku hodnotícího čísla. Modrá pyramida, a.s. nabízí úvěr dokonce s úrokem 3 %, ale klient jej dostane při cílové částce 300 000 Kč a měsíční úložce
1 500 Kč až za 84 měsíců, tedy za 7 let. Podmínkou je také rychlé splacení úvěru. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. a Českomoravská stavební spořitelna, a.s. nabízejí řádný úvěr již za 3,7 % (viz tabulka č.4 ).
V dnešní době je jistě nezanedbatelná nabídka on-line služeb. Uzavření smlouvy přes internet svým potenciálním klientům nabízejí všechny stavební spořitelny. Tento způsob je jednoznačně pohodlný a některé stavební spořitelny nabízejí dokonce bonusy ke smlouvám
uzavřeným přes internet. Nevýhodou při elektronickém uzavírání smlouvy může být určitá
časová prodleva mezi podáním návrhu a podpisem smlouvy. Na internetových stránkách všech stavebních spořitelen je k dispozici také kalkulačka, která umožňuje klientům
nasimulovat si průběh jimi zvoleného stavebního spoření. Ne každá stavební spořitelna ovšem
nabízí přímé spojení s účtem klienta, ať už prostřednictvím internetu nebo po telefonu. Na základě těchto služeb si klient kdykoliv může zkontrolovat stav svého účtu, ověřit si, jestli
na jeho účet došla poukázaná platba, zda mu byla připsána státní podpora apod. V současnosti
nabízejí tuto službu pouze dvě stavební spořitelny. Jsou to Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. a Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. sice umožňuje
sledovat informace o parametrech spoření a došlých platbách přes internet, ovšem týká se to pouze klientů, kteří mají soukromý účet u České spořitelny.
Dobré je též sledovat zkušenosti se stavebními spořitelnami jejich klientů, zeptat se známých,
jak jsou spokojeni se svou stavební spořitelnou. Rovněž se vyplatí sledovat aktuální nabídku stavebních spořitelen, můžeme využít některé z akcí s nižším uzavíracím poplatkem a jinými bonusy.
4.3 Výhled do budoucna
Myslím, že stavební spoření zůstane i do budoucna výhodným a bezpečným finančním
produktem, který se bude stále více uplatňovat při financování bytových potřeb klientů. Stavební spořitelny očekávají, že zájem o čerpání úvěrů ze tavebního spoření a překlenovacích úvěrů v nejbližší budoucnosti ještě poroste. Souvisí to s celkovou situací na trhu bydlení v České republice, se vstupem ČR do EU a s rostoucím zájmem o vlastnické bydlení jako výrazem zodpovědnosti za vlastní budoucnost.
37
ZÁVĚR Ve své práci Analýza stavebního spoření - srovnání podmínek a nabídek jsem se snažila nastínit problematiku stavebního spoření v celé její šíři, avšak ne každému problému jsem
věnovala stejnou pozornost. Zaměřila jsem se zejména na vývoj stavebního spoření ovlivněný změnami zákona o stavebním spoření a změnami ve státní podpoře. Podrobněji jsem se také
zmínila o bytové problematice, kde jsem popsala výhody úvěru ze stavebního spoření a srovnala je s hypotečním úvěrem. Také význam stavebního spoření pro zhodnocování
volných finančních prostředků nebyl opomenut. Stručně byla popsána i historie stavebního spoření, právní rámec stavebního spoření a vysvětleny základní pojmy související se stavebním spořením. Práci doplňují grafy a tabulky s konkrétními číselnými údaji.
Z pohledu cíle mé bakalářské práce bych zhodnotila vývoj stavebního spoření následujícím
způsobem. Je zřejmé, že novela zákona o stavebním spoření č.423/2003 Sb. ovlivnila
významně vývoj stavebního spoření a to zejména pozitivním způsobem. Bylo dosaženo toho, že stavební spoření začíná v plné míře plnit svoji hlavní úlohu. Rok 2004 byl přelomovým
v desetileté historii stavebního spoření v České republice, protože došlo k významné změně zákonného rámce provozování systému. Připravované změny právní úpravy, které vstoupily
v platnost 1.1.2004 znamenaly pro mnoho občanů motiv k urychlení rozhodnutí uzavřít smlouvu
o
stavebním
spoření
ještě
v roce
2003,
což
odpovídá
očekávání
i předchozím zkušenostem. Tento fakt spolu s blížícím se stavem nasycenosti trhu vedl dále
k očekávanému poklesu počtu nových uzavřených smluv. Došlo k mírnému poklesu stavu
smluv, a tím započal trend postupného mírného poklesu nároků na veřejné prostředky v položce státní podpory. Na druhé straně se stále zvyšuje počet poskytnutých úvěrů i objem financování bytových potřeb klientů. Takový vývoj je
přirozený a bude pokračovat
i v následujících letech. Stavební spořitelny jsou připraveny tento trend podporovat a napomáhat tak plnění hlavního cíle systému stavebního spoření – financování bytových potřeb klientů.
Zpracování bakalářské práce bylo velkým přínosem pro mou osobu. Pomohlo mi utřídit si
a rozšířit dosavadní poznatky o stavebním spoření. V budoucnu budu mít jistě ulehčeno rozhodování v otázce bydlení.
38
SEZNAM GRAFŮ Graf č. 1 Stav počtu platných smluv
14
Graf č. 3 Vývoj zůstatku na úvěrových účtech (úvěry + překlenovací úvěry)
29
Graf č. 2 Počet nově uzavřených smluv
Graf č. 4 Účel použití úvěrů poskytnutých v roce 2004 (dle objemu úvěrů) Graf č. 5 Naspořená částka na stavebním spoření a její složení
18
30
31
SEZNAM TABULEK Tabulka č. 1 Vybrané ukazatele stavebního spoření v letech 1997 - 2005
15
Tabulka č. 2 Hlavní změny v zákoně o stavebním spoření
17
Tabulka č. 4 Podmínky překlenovacích a řádných úvěrů stavebních spořitelen
26
Tabulka č. 3 Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v ČR v letech 2003 - 2005 Tabulka č. 5 Vybrané ukazatele stavebních spořitelen (2004) Tabulka č. 6 Vybrané podmínky stavebních spořitelen
39
20
34
35
SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY A DALŠÍCH ZDROJŮ Ševčík, Aleš, Bankovnictví I. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2002. 159 s. Bibliografie:
ISBN 80-210-3019-4.
Petrjánošová, Božena, Bankovnictví II. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2000. 167 s., ISBN 80-210-2503-4.
Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v platném
znění
Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách v platném znění
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění
Výroční zprávy Asociace českých stavebních spořitelen 2001-2004. http://www.mfcr.cz http://www.acss.cz
http://www.mesec.cz
http://www.bydleni.tvujdum.cz http://www.kurzy.cz
http://www.finance.cz http://www.idnes.cz
http://www.ihned.cz
http://www.finance.paysoft.cz
http://www.stavebni-sporeni.com http://www.burinka.cz http://www.cmss.cz
http://www.hypos.cz http://www.mpss.cz http://www.rsts.cz
http://www.wuestenrot.cz
40
