ANALISIS STRATEGI OPERASI DI INDONESIA INTERNATIONAL TRADE CENTER (IITC) KOPO MALL PROYEK AKHIR Oleh: SAMUEL MAY RATIFIL NIM: 29105097
Program Magister Administrasi Bisnis Sekolah Bisnis dan Manajemen INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2007
ANALISIS STRATEGI OPERASI DI INDONESIA INTERNATIONAL TRADE CENTER (IITC) KOPO MALL
SAMUEL MAY RATIFIL 29105097 Tanggal Ujian Akhir: 22 Juni 2007 Tanggal Wisuda: 21 Juli 2007 Program Pasca Sarjana, Institut Teknologi Bandung, 2007 Pembimbing: Dermawan Wibisono, Ph.D ABSTRAK
Pusat perbelanjaan sebagai sarana bisnis di kota‐kota di Indonesia merupakan fenomena menarik dari gerak perkembangan kota metropolitan. Pusat perbelanjaan telah menjadi titik balik dari evolusi gaya hidup yang semakin global. Dari sistem transaksi pasar tradisional, telah berubah menjadi kegiatan multi dimensi dan aspirasi bagi para pembelanja. Perkembangan ini menjadikan IITC Kopo Mall sebagai salah satu pusat perbelanjaan terbaik di Bandung. Masalah yang dihadapai IITC Kopo Mall adalah tingginya biaya operasional yang dikeluarkan oleh pemilik properti yang tidak sebanding dengan pendapatan yang diterima dari pembayaran biaya operasional oleh penyewa, yang mengakibatkan menurunnya tingkat huni penyewa dan rendahnya jumlah pengunjung dan daya beli konsumen. Kondisi ini selanjutnya akan mempengaruhi harga jual dan harga sewa properti, sehingga dibutuhkan strategi yang tepat dalam mengatasinya efisiensi dan efektifitas kegiatan operasionalnya. Analisa untuk menentukan perbaikan strategi perusahaan dilakukan dengan menggunakan identifikasi lingkungan eksternal dan internal menggunakan data sekunder dan studi literatur. Penentuan sudut pandang persyaratan pasar atau market requirement yang utama dalam pelayanan pengelolaan yang tertuang dalam tujuan kinerja seperti kualitas, kecepatan, dependability, fleksibilitas dan biaya, kemudian disesuaikan dengan sudut pandang sumber daya operasi atau operations resources seperti kapasitas, supply network, proses teknologi serta pengembangan dan organisasi, dengan menggunakan matriks strategi operasi. Dari hasil pengolahan data, diperoleh 6 strategi operasi yang dapat diimplementasikan untuk meningkatkan layanan dan pendapatan IITC Kopo Mall.
Kata kunci: strategi operasi, persyaratan pasar, sumber daya operasi
OPERATION STRATEGY ANALYSIS AT INDONESIA INTERNATIONAL TRADE CENTER (IITC) KOPO MALL SAMUEL MAY RATIFIL 29105097 Date of Final Examination: June 22nd , 2007 Date of Graduation: July 21st , 2007 Graduate Program, Institut Teknologi Bandung, 2007 Thesis Advisor: Dermawan Wibisono, Ph. D
ABSTRACT
Being the business utility in Indonesian cities, shopping centers are undoubtedly an interesting phenomenon within the wriggling life of a metropolitan. Shopping centers has becomes turning point for an evolution of the global life style. The system of transaction in traditional market has changed into multi dimensional activities and aspiration for the shoppers. This rapid development have emerged IITC Kopo Mall as one of the finest shopping centre in Bandung. IITC Kopo Mall faces a problem of increasing amount of operational cost, however, the profit from service operational payment is decreasing. This situation happen because of low occupancy rate of tenant and decreasing of amount prospective tenants, shoppers and customers. This condition will affect the property unit price and rental price, therefore, a coordination mechanism and strategic decision is needed to support a more efficient and affective operational activity. To formulate an alternative company strategy, external and internal identification environment process is needed using secondary data and literature studies. The decision of market requirements side of view in property management performance objectives like quality, speed, dependability, flexibility and cost, is reconciliation in intersection with operations resources owning the company like capacity, supply network, process technology and development and organizations, using Operations Strategy Matrix. These strategies help management making decisions in operations resources to fit and satisfy market requirements. From data processing, the implementation of six operation strategies may increase the service income at IITC Kopo Mall.
Keyword: Operation strategy, market requirements, operations resources
ANALISIS STRATEGI OPERASI DI INDONESIA INTERNATIONAL TRADE CENTER (IITC) KOPO MALL
Oleh: SAMUEL MAY RATIFIL NIM: 29105097
Program Studi Magister Administrasi Bisnis Sekolah Bisnis dan Manajemen Institut Teknologi Bandung
Menyetujui
Pembimbing
(Dermawan Wibisono, Ph.D)
KATA PENGANTAR Puji dan syukur kepada Tuhan Yesus Kristus, karena berkat, kasih dan hikmatNya yang senantiasa menguatkan penulis sehingga dapat menyelesaikan Laporan Proyek Akhir ini tepat pada waktunya, sebagai salah satu syarat dalam meraih gelar Magister Administrasi Bisnis di Sekolah Bisnis dan Manajemen – Institut Teknologi Bandung (ITB). Penyelesaian Laporan Proyek Akhir ini tidak terlepas dari bimbingan, dukungan, bantuan dan kerja sama berbagai pihak. Oleh karena itu penulis ingin menyampaikan penghargaan dan ucapan terima kasih kepada: •
Bapak Dermawan Wibisono, Ph.D, selaku pembimbing yang dengan sabar dan teliti memberikan bimbingan dan pengarahan dalam penulisan Laporan Proyek Akhir ini.
•
Seluruh Staff dan Direksi Manajemen PT Milan Jaya Pratama yang telah membantu penulis untuk melakukan penelitian di IITC Kopo Mall, sehingga Laporan Proyek Akhir ini dapat selesai tepat waktu.
•
Para Pengajar dan Karyawan MBA ITB yang telah banyak membantu dalam hal perkuliahan selama dua tahun terakhir, serta membantu dalam kelancaran penelitian ini.
•
Rekan‐rekan dari 33 Eksekutif MBA‐ITB yang sangat membantu dalam suka maupun duka dalam menempuh perjuangan perkuliahan ini, dan kebersamaannya selama dua tahun bersama di MBA‐ITB dan akhirnya penulis berhasil menyelesaikan pendidikan ini tepat waktu.
•
Papa, Mama, Kakak dan Abang yang telah memberikan doa dan dorongan semangat sehingga penulis bisa menyelesaikan pendidikan ini.
•
Istri tercinta Grace, yang selalu mendampingi penulis sebagai partner kerja dengan dorongan dan kasih sampai pendidikan ini selesai.
•
Pihak‐pihak lain yang sulit untuk penulis sebutkan satu persatu yang telah ikut berperan dalam menyusun Laporan Proyek Akhir ini.
Bandung, Juni 2007
Penulis
DAFTAR ISI
Abstrak ………………………………………………………………………......... i Abstract ……………………………………………………………………………. ii Halaman Pengesahan ……………………………………………………………... iii Kata Pengantar ……………………………………………………………………. iv Daftar Isi …………………………………………………………………………... vi Daftar Gambar ……………………………………………………………………. viii Daftar Tabel ……………………………………………………………………….. ix Daftar Lampiran ……………………………………………….………….………. x
BAB I PENDAHULUAN ..………………………………………………………. 1 1.1. Latar Belakang ......……………………………………………………….. 1 1.2. Sejarah Perusahaan ………......…………………………………………… 2 1.2.1. PT Milan Jaya Pratama...……………………………………………. 2 1.2.2. Demografi Daerah Kopo dan Industri Pesaing ...................................3 1.2.3. Visi dan Misi………………………………………………………... 5 1.2.4. Profil Building Management IITC Kopo Mall .......………………… 5 1.3. Lingkup Bidang Usaha …………………………………………………… 6 1.3.1. Gambaran Singkat Tentang Pusat Perbelanjaan …............................. 6 1.3.2. Jenis Pusat Perbelanjaan ….............................……………………… 7 1.3.3. IITC Kopo Mall .................................................................................. 8 1.4. Unit Analisis ……………….................................…………………………10 1.5. Sumber Daya ............................................................................................... 12 1.5.1. Sumber Daya Manusia ........................................................................12 1.5.2. Sumber Daya Teknologi ......................................................................13 1.5.3. Sumber Daya Finansial ........................................................................14 1.6. Isu Bisnis ......................................................................................................14
BAB II EKSPLORASI ISU BISNIS ….………………………………………… 17 2.1. Conceptual Framework ............................………………………………... 17
vi
2.2. Analisis Situasi Bisnis Pusat Perbelanjaan ...........………………………... 19 2.2.1. Kondisi Internal Perusahaan ……...………………………………… 19 2.2.2. Kebutuhan Pemilik Properti dan Tenant ….………………………... 23 2.2.3. Kondisi Industri Pusat Perbelanjaan dan Persaingannya……………. 24 2.2.4. Faktor Eksternal……………………………………………………... 29 2.2.5. Proses Bisnis IITC Kopo Mall Secara Global ……………………… 31 2.2.6. Proses Bisnis Building Management ……………………………….. 33 2.3. Akar Masalah ……………………………………………………………... 34
BAB III SOLUSI BISNIS …………………..…………………………………… 39 3.1. Alternatif Solusi Bisnis …………………………………………………... 39 3.1.1. Kerangka Pemecahan Masalah...……………………………………. 40 3.1.2. Strategi Bisnis Perusahaan..…………………………………………. 41 3.1.3. Strategi Operasi..……………………………………………………. 43 3.2. Analisis Solusi Bisnis………………………...…………………………… 44 3.2.1. Segmenting, Targeting, dan Positioning (STP)..……………………. 44 3.2.2. Analisis Persyaratan Pasar……...………………………………........ 46 3.2.3 Analisis Sumber Daya Operasi……………………………………….49 3.2.4. Isi Strategi Operasi………………………………………………….. 52 3.2.5. Tujuan Kinerja ……………………………………………………… 52 3.2.6. Area Keputusan …………………………………………………….. 54 3.2.7. Menyatukan Sudut Pandang Pasar dengan Sudut Pandang Sumber Daya………………………………………………………. 55 3.2.8. Matriks Strategi Operasi ……………………..………………….….. 57
BAB IV RENCANA IMPLEMENTASI ………………………………………..69 4.1. Rencana Implementasi ………………………………………………..……69 4.2. Kebutuhan Sumber Daya …………………………………………..………73 4.2.1. Sumber Daya Manusia ……………………………………………… 73 4.2.2. Sumber Daya Teknologi ………………………………………...….. 73 4.2.3. Sumber Daya Keuangan …………………………………..……..…..75
Daftar Pustaka ……………………………….……………………………………..77 Lampiran …………………………………………………………..………………..78 vii
DAFTAR GAMBAR Gambar 1.1.
Struktur Organisasi PT. Milan Jaya Pratama.……………………... 5
Gambar 1.2.
Struktur Organisasi Building Management IITC Kopo Mall............ 10
Gambar 2.1.
Skema Peta Pemikiran Konseptual………...………………………. 18
Gambar 2.2.
Hirarki Hubungan Pusat Perbelanjaan………..……………………. 22
Gambar 2.3.
Posisi Property Management.......………………………………….. 23
Gambar 2.4.
Analisa Industri Pusat Perbelanjaan menurut Five Forces Porter...... 26
Gambar 2.5.
Pelanggan Properti Manajemen..........................................………... 28
Gambar 2.6.
Proses Bisnis Global IITC Kopo Mall………………...…………… 32
Gambar 2.7.
Proses Bisnis Building Management………………….…………… 34
Gambar 2.8
Akar Masalah….......................…………………………...……….. 35
Gambar 2.9.
Penelusuran Akar Masalah IITC Kopo Mall….............................… 37
Gambar 3.1.
Kerangka Pemecahan Masalah…………………………………….. 40
Gambar 3.2.
Strategi Bersaing ……………………………………………….…. 42
Gambar 3.3.
Model Strategi Operasi………………..…………………………… 43
Gambar 3.4.
Komposisi Karyawan IITC Kopo Mall dan Outsourcing berdasarkan tingkat pendidikan …………..……………………….. 50
Gambar 3.5.
Perbandingan Unit Kios/Toko IITC Kopo Mall…………………… 51
Gambar 3.6.
Lima Tujuan Kinerja ………………………...…………...………... 53
Gambar 3.7.
Empat Kategori dari Area Keputusan dalam Strategi Operasi…….. 54
Gambar 3.8.
Proses Rekonsiliasi antara Sumber Daya Operasi dengan Persyaratan Pasarnya dalam Strategi Operasi……………………... 55
Gambar 3.9.
Kesesuaian Kebutuhan Pelanggan dengan Sumber Daya………….. 56
Gambar 3.10. Matriks Strategi Operasi...…………………………………………. 57
viii
DAFTAR TABEL Tabel 1.1.
Sejarah IITC Kopo Mall……………..………………………………. 3
Tabel 1.2.
Komposisi Sumber Daya Manusia berdasarkan Tingkat Pendidikan dan Jenis Kelamin………..…………..………………………………. 12
Tabel 1.3.
Distribusi Sumber Daya Manusia…..…………………..……………. 12
Tabel 2.1.
Absorbsi Lahan………………………………………………………. 20
Tabel 3.1.
Analisis Aspek Layanan Pengelolaan dan Kebutuhan Penyewa.…… 47
Tabel 3.2.
Variabel-variabel Keputusan Pelanggan yang Perlu Perbaikan pada Setiap Aspek Layanan…………………………………………. 48
Tabel 3.3.
Variabel-variabel Keputusan Pelanggan yang Dianggap Penting dan Perlu Dipertahankan pada Setiap Aspek Layanan ………….….. 48
Tabel 3.4.
Fasilitas Utilitas Gedung IITC Kopo Mall……..…………………… 49
Tabel 3.5.
Mitra Kerja IITC Kopo Mall………………………………………… 52
Tabel 3.6.
Matriks Strategi Operasi ………………….................................……. 59
Tabel 3.7.
Analisis dan Evaluasi Strategi Operasi………....................…………. 65
Tabel 4.1.
Rencana Implementasi Strategi Operasi IITC Kopo Mall..………... 107
ix
DAFTAR LAMPIRAN LAMPIRAN A Data Keuangan Pembayaran Service Charge .……………….. 78 LAMPIRAN B Data Keuangan Pembayaran Listrik .........................………….. 79 LAMPIRAN C Data Keuangan Pembayaran Air………………….……………. 80 LAMPIRAN D Schedule Event Bulan Oktober 2006…….…...….…………….. 81 LAMPIRAN E-1 Schedule Event Bulan November 2006…….…..…………….. 82 LAMPIRAN E-2 Schedule Event Bulan Desember 2006…....………………….. 83 LAMPIRAN F Schedule Event Bulan Januari - April 2007………………….….. 84
x
