All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung 2

E-Book Ini Tidak Membahas Tentang Pengertian Property, Langsung Saja Membahas Tentang Developer Property Karena Pengertian-Pengertian Tentang Property Dapat Anda Peroleh Dengan Sangat Mudah Di Internet Dan Buku-Buku Tentang Property Sekarang Waktunya Untuk Mengupas Tuntas Rahasia TERBESAR Seorang Developer Property Tanpa Modal Lets Get It On!

All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

2

PERNYATAAN DISCLAIMER MERAIH SUKSES DALAM BERBISNIS SEBAGAI DEVELOPER PROPERTY BUKANLAH SKEMA CEPAT KAYA DENGAN TANPA USAHA SAMA SEKALI. INI BISA TERJADI KARENA ADANYA PENGETAHUAN, PERSIAPAN DAN STRATEGI YANG AKAN ANDA PELAJARI DIDALAM E-BOOK INI. POTENSI KEBERHASILAN MENDAPATKAN KEKAYAAN MELALUI BISNIS PROPERTY YANG CEPAT SEPENUHNYA TERGANTUNG PADA KEMAMPUAN SETIAP ORANG YANG MENERAPKAN APA YANG ADA DALAM E-BOOK INI, KREATIVITAS DAN USAHA YANG DILAKUKAN SECARA KONSISTEN, HARI DEMI HARI. ANDA HARUS MENCURAHKAN WAKTU UNTUK BELAJAR DARI IDE-IDE DAN TEKNIK-TEKNIK DAN STRATEGI DALAM E-BOOK INI. KAMI TAHU FAKTOR PENGETAHUAN DAN KETERAMPILAN ORANG BERBEDA SATU DENGAN YANG LAINNYA. KARENA ITU, KEBERHASILAN MENJADI DEVELOPER PROPERTY HANYA BISA DICAPAI APABILA DILAKUKAN DENGAN CARA-CARA YANG TEPAT YAITU MENGUASAI ILMU-ILMU YANG DIPERLUKAN DAN MENERAPKANNYA DENGAN BENAR.


3

TERMS OF USE ANDA BEBAS MENDISTRIBUSIKAN EBOOK INI KEPADA SIAPAPUN SEBEBAS-BEBASNYA. SEMOGA BERMANFAAT BAGI ANDA DAN BAGI SIAPA SAJA YANG MEMBACA.


4

DAFTAR ISI

PEMBUKAAN PERNYATAAN DISCLAIMER TERMS OF USE DAFTAR ISI

CHAPTER I: SEGERALAH MENJADI DEVELOPER PROPERTY… ACTION NOW! CHAPTER II: MEMAHAMI SEBELUM ACTION… Bisnis Properti Perlu Badan Hukum Perlu Kesiapan Mentalitas Matang Untuk Berbisnis Developer Property Perlu Menguasai Metodologi Kelola Untuk Berbisnis Perlu Mentor Berpengalaman Bagi Pebisnis Developer Developer Property adalah Bisnis Jangka Panjang Tidak Semua Orang Bisa Menjadi Developer Properti

CHAPTER III: DEVELOPER PROPERTY, SEBUAH PROFESI YANG PANTAS DIPERJUANGKAN Karena Properti adalah Sektor Riil Karena Proyek Property Berhubungan Dengan Banyak Bisnis Di Dalamnya Karena Modal Besar, Tapi Bisa Disiasati Karena Manajemen yang Sederhana Karena Putaran Omsetnya Besar Karena Sangat Menguntungkan Karena Mudah Mendapatkan All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

5

Pembiayaan Dari Bank Karena Developer Bebas Menentukan Harga Jual Propertynya Karena Bebas Menerapkan Konsep Disain Karena Bebas Menerapkan Strategi Marketing

CHAPTER IV: BAGAIMANA MEMULAI BISNIS DEVELOPER PROPERTI? Mencari Lahan Yang Layak Perencanaan Lahan Modal Perijinan IMB INDUK IMB Per-kavling/Pecahan Pemasaran

CHAPTER V:

MODAL UNTUK MENJADI DEVELOPER PROPERTY Modal Sendiri Investor Kontraktor Konsumen Perbankan

CHAPTER VI: RAHASIA MENILAI TANAH YANG LAYAK UNTUK DIJADIKAN PROYEK Faktor Lingkungan Sekitar Harga Dasar Tanah Pertimbangan perbankan Bentuk Lahan Status Lahan

CHAPTER VII: POLA MENGAKUISISI LAHAN YANG UMUM All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

6

Beli Putus Beli Bertahap

CHAPTER VIII: STRATEGI MENGAKUISISI LAHAN DAN MEMBANGUN PROYEK PROPERTY TANPA MODAL I. Kerjasama Lahan Dengan Pemilik Tanah Kerjasama Lahan Tanpa Down Payment (DP) Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Tanpa DP Kerjasama Lahan Dengan Down Payment (DP) 10% Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Dengan DP 10% II. Mengundang Investor

CHAPTER IX: TIPS DAHSYAT MENJADI INVESTOR PROPERTY

CHAPTER AKHIR: PENUTUP USEFUL RESOURCE DAFTAR PUSTAKA


7

CHAPTER I SEGERALAH MENJADI DEVELOPER PROPERTY… ACTION NOW!

ACTION, ya itulah kata kunci untuk mendapatkan keuntungan dari semua yang Anda pelajari baik secara formal maupun non formal, tak terkecuali ACTION di bisnis Property. Di bisnis Property, semua yang kita pelajari tidak akan ada artinya jika Anda tidak ACTION. Yang saya maksudkan action disini adalah memulai bisnis Property. Apapun pilihan jenis bisnis Property yang Anda pilih tidak jadi soal, apakah sebagai Developer, Flipper, Professional Broker atau Investor. Memang kita tidak bisa mengharapkan hasil yang diinginkan pada tahap memulai. Tapi tindakan berani ACTION ini mengandung kejeniusan di dalamnya. Tindakan memulai memberikan dampak positif terhadap hasrat kita selanjutnya. Sekurangnya itulah yang saya percayai!!. Adalah hal yang wajar jika tekad untuk bertindak ini kadang dihalangi oleh ketakutan-ketakutan, seperti takut ditolak, takut gagal, takut rugi, takut


8

tertipu, takut tidak ditanggapi dan perasaan takut lainnya. Contohnya adalah ketika kita belajar mengendarai mobil. Coba ingat-ingat lagi pada saat kita belajar mengemudi, khususnya saya sendiri. Waktu itu, bahkan ketika saya duduk di belakang kemudi untuk pertama kalinya saya sudah keringatan padahal mesin mobil belum dinyalakan (hehehe.. buka rahasia). Jantung rasanya berpacu lebih cepat ketika mesin mobil dinyalakan, rasanya semua orang memperhatikan kita. Tapi karena tekad yang sangat kuat untuk bisa mengemudi mobil, saya berusaha menghilangkan kegugupan-kegugupan saya waktu itu. Perlahanlahan saya menghirup udara dalam-dalam lewat hidung dan mengatur pernafasan sepelan mungkin untuk menenangkan diri. Kemudian saya mulai menjalankan mobil dengan tergesa-gesa dan masih dalam keadaan gugup, jalan mobilpun sangat pelan dan agak kasar. Tanpa terasa tangan saya memegang setir dengan sangat kencang dan berkeringat. Ketika mobil berjalan lebih kencang kekhawatiran dan kegugupan makin memuncak, khawatir kalau-kalau kaki salah tekan antara gas atau rem atau kopling. Awalnya saya hanya berani memakai gigi satu, belum berani memasukkan gigi dua. Namun beberapa saat kemudian saya bisa menguasai diri


9

menghilangkan kegugupan walaupun masih dengan tingkat kehati-hatian yang sangat tinggi. PAndangan terus lurus ke depan, kedua tangan tidak pernah lepas dari kemudi dan selalu mencengkram dengan kuatnya. Hari selanjutnya berjalan lebih mudah, sudah berani memakai gigi tiga dan empat dengan kecepatan lebih tinggi dari hari pertama. Pendek cerita, karena sering mengendarai mobil lama kelamaan saya menjadi terbiasa. Saya yang dulunya saat belajar mengemudi, bahkan untuk menengok dan bicara dengan teman sebelahpun tidak berani, sekarang sudah sangat biasa mengendarai mobil dengan kecepatan di atas seratus kilometer perjam bahkan dengan hanya sebelah tangan memegang kemudi dan sebelah tangan lagi memegang rokok (yang ini jangan ditiru!), dan sambil bercanda dengan teman pula. Begitulah jika kita melakukan sesuatu untuk pertamakali, kita selalu disergap ketidakbiasaan, kegugupan, kekhawatiran dan keragu-raguan. Kondisi itu sangat biasa dalam berproses karena begitulah alam mengaturnya. Tidak mungkin kita akan langsung lihai pada saat pertama kali melakukan sesuatu. Namun, seiring berjalannya waktu kita akan terbiasa, kegugupan dan keraguan perlahan akan hilang dengan sendirinya dan kitapun menjadi ahli. Ada pepatah yang sangat cocok untuk All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

10

diingat yang sering diucapkan guru-guru di kampung saya dulu, “Repetition is The Mother of Skill“ sebenarnya guru saya juga mengutip Anthony Robbins, The world’s Authority on Peak Performance and Achievement. Begitu juga di bidang Property sebagai Developer... Keberanian action sebagai Developer dimulai dengan mencari lahan yang bisa dijadikan Proyek. Banyak cara yang bisa dilakukan untuk mencari lahan misalnya, dari iklan tanah dijual di koran, internet atau pakai jasa perantara untuk mendapatkan lahan. Selanjutnya, telponlah mereka dan ajukan tawaran Anda jika lahan cocok. Jangan lupa Anda juga harus dibekali kemampuan analisa terhadap lahan yang sedang diincar. Analisa diperlukan agar kita dapat mengetahui bahwa lahan tersebut bisa dijadikan Proyek atau tidak. Untuk analisa ini Anda juga bisa menggunakan jasa konsultan Property, tentu saja dengan sejumlah biaya jasa. Berbisnis sebagai Developer Property merupakan salah satu jalan untuk menjadi kaya raya, sehingga akhir-akhir ini banyak sekali pebisnis lintas sektoral yang berniat bahkan sudah terjun ke bisnis Property. Sudah jelaslah bahwa ada dua hal penting yang perlu diperhatikan pada saat ingin terjun sebagai pebisnis Property terutama sebagai Developer, All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

11

pertama Anda harus sangat hati-hati mengenai legalitas. Jika tanah sudah sertifikat harus diperiksa sertifikat tersebut terlebih dahulu ke kantor pertanahan setempat. Ingat.. jangan ada pembayaran terhadap pemilik lahan sebelum sertifikat tanah tersebut dinyatakan bersih. Tetapi jika tanah tersebut belum sertifikat atau yang sering dikenal sebagai tanah girik maka pengecekannya cukup ke kantor desa. Hal yang penting selanjutnya adalah harga tanah. Harga tanah berkaitan dengan kesanggupan produk kita bersaing dengan kompetitor. Jika kita mengakuisisi lahan dengan harga yang lebih tinggi dibanding pesaing maka harga jual produk kita menjadi lebih tinggi juga. Hal ini mengakibatkan penjualan Proyek lamban atau Proyek berhenti sama sekali...


12

CHAPTER II MEMAHAMI SEBELUM ACTION…

Bisnis Properti Perlu Badan Hukum Untuk bisnis Property dengan skala kecil tidak perlu badan hukum. Skala kecil yang dimaksud adalah jika hanya menjalani bisnis Developer dengan membangun satu atau dua unit rumah kemudian dijual. Dan menurut hemat saya orang yang berbisnis dengan pola seperti ini belum bisa dikatakan sebagai Developer, lebih tepat kalau disebut sebagai pedagang rumah. Namun untuk skala besar dan rencana pengembangan bisnis diperlukan badan hukum. Ada daerah tertentu yang mensyaratkan bahwa Proyek dengan luasan tertentu diwajibkan badan hukum. Dengan dibuatnya badan hukum untuk menjalani bisnis sebagai Developer ada

beberapa

keuntungan

yang

kita

dapatkan,

salah

satunya:

Terbentuknya kelembagaan bisnis. Bisnis yang dilembagakan akan


13

menjadi kekuatan dahsyat untuk membentuk opini publik tentang eksistensi bisnis pelakunya. Disamping itu kelembagaan bisnis menyebabkan kita mudah mendapatkan pembiayaan dari lembaga perbankan maupun Investor lainnya. Dan yang tidak kalah pentingnya adalah terbentuknya kepercayaan konsumen. Tidak seperti dibayangkan oleh sebagian masyarakat bahwa pembentukan badan hukum sulit dan memakan waktu lama, sekarang ini pengurusan badan hukum lebih mudah dan cepat. Cukup datang ke kantor Notaris dan PT Andapun jadi.

Perlu Kesiapan Mentalitas Matang Untuk Berbisnis Developer Property Menjadi Pengembang membutuhkan mental yang kuat. Mental yang kuat tidak hanya dibutuhkan pada saat bisnis mengalami hambatan, tetapi juga dibutuhkan pada saat bisnis di pintu sukses. Tanpa mental yang kuat Sang Pengembang mudah menyerah jika menghadapi hambatan. Begitupun sebaliknya tanpa mental yang kuat Sang Pengembang akan mudah tergoda jika Proyek di pintu kesuksesan. Dalam skala tertentu All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

14

Proyek yang sukses menjamin Sang Pengembang menjadi kaya raya. Memiliki uang yang banyak jika tidak diiringi dengan mental yang kuat bisa menyebabkan Sang Pengembang tergelincir kepada dunia yang tidak seharusnya. Ya, dibutuhkan mental yang kuat disaat sukses maupun terkendala!!! Beberapa sikap mental yang harus ada pada diri Sang Pengembang: Berorientasi pada kepuasan konsumen. Sebagai Pengembang, kepuasan konsumen harus diletakkan di atas segalanya. Akan berkurang nilainya apabila product sold out tetapi banyak komplain dari konsumen baik dari segi mutu bangunan yang tidak sesuai dengan specs yang dijanjikan maupun dari segi waktu penyelesaian yang tidak sesuai jadwal. Sanggup memberikan melebihi yang diharapkan konsumen. Memberikan lebih daripada yang diharapkan konsumen menjadikan Sang Pengembang memiliki nilai positif di hadapan konsumen. Konsumen yang puas akan merekomendasikan si Pengembang ke pada orang lain. Contohnya adalah Sang Pengembang menjanjikan penyerahan rumah adalah 5 bulan setelah akad kredit, tapi Sang Pengembang Sanggup menyelesaikan rumah dan menyerahkan dalam waktu 4 bulan saja. Sudah All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

15

dipastikan konsumen akan merasa Sangat puas atas kondisi ini.

Selalu menyediakan produk-produk yang kreatif dan inovatif. Produk yang kreatif dan inovatif diperlukan untuk menjadi differensiation antara satu Pengembang dengan Pengembang lain. Pengembang yang selalu berkreasi dan berinovasi akan memenangkan persaingan. Kreatif bisa dilihat dari segi disain produk, cara pembayaran atau metode marketing yang digunakan. Selalu proaktif dalam mencari peluang. Untuk mengembangkan bisnis diperlukan sikap yang proaktif. Dunia Property adalah dunia yang dinamis, bersikap reaktif akan menyebabkan kita tertinggal dari pesaing. Proaktif dibutuhkan dalam menjalin kerjasama dengan stake holder Property lainnya dan menjajaki setiap peluang yang ada untuk selalu melangkah maju. Bertanggungjawab 100% atas apa yang dikerjakan. Bertanggungjawab atas apa yang dilakukan adalah wajib hukumnya. Jika ada halangan dalam menjalankan bisnis Sang Pengembang harus siap bertanggungjawab untuk menyelesaikannya tanpa mempedulikan siapa


16

yang membuat kesalahan. Sang Pengembang harus mampun berucap “Segala sesuatu yang terjadi di Proyek adalah tanggungjawab saya” Cintailah dunia Developer. Dunia Developer adalah dunia yang kompleks. Satu Proyek yang sedang berjalan akan bersinggungan dengan seratus lebih orang dengan berbagai profesi. Untuk me-manage itu semua dibutuhkan kecintaan kepada dunia Developer. Tanpa cinta Sang Pengembang akan menyerah pada saat menemui tantangan. Ya, butuh cinta untuk menjadi Sang Pengembang tangguh.Developer nomor 1 Mempunyai integritas. Integritas dibutuhkan untuk menjaga nama baik Sang Pengembang. Tanpa adanya integritas Sang Pengembang akan tergoda mencari keuntungan sesaat dengan menghalalkan segala cara. Berani menghadapi rintangan. Sang Pengembang harus berani menghadapi tantangan. Tantangan dibutuhkan supaya Sang Pengembang terasah secara mental. Mental yang kuat dibutuhkan untuk menjaga kontinuitas bisnis. Bisnis yang terus berlanjut

menyebabkan

roda

perekonomian

terus


berputar

dan

17

menampung tenaga kerja. Banyak orang yang akan terhidupi jika roda Proyek terus berputar. Jika Anda meresapi dan memiliki sikap-sikap ini Anda akan menjadi Sang Pengembang tangguh.

Perlu Menguasai Metodologi Kelola Untuk Berbisnis Developer Property Penguasaan metodologi kelola adalah wajib hukumnya bagi seorang Developer Property karena pengelolaan sebuah Proyek berhubungan dengan banyak sekali faktor di sekelilingnya. Metodologi kelola yang rumit bisa menjadi sangat sederhana jika Anda tahu strateginya. Strategi dalam mengelola sebuah Proyek itu didapat dari belajar, bisa belajar dengan membaca buku-buku tentang Property bisa juga belajar langsung kepada guru-guru Property secara langsung. Untuk menemukan orang-orang yang bersedia mengajari tentang bisnis Developer Property biasanya bisa didapatkan setelah mengikuti WorkshopWorkshop.


18

Setelah mengikuti Workshop maka para alumni akan dibimbing untuk menjadi

Developer

Property supaya

dapat

mengambil

keputusan-

keputusan yang tepat. Para alumni akan dimentori untuk mengelola Proyek karena peran mentor sangat vital dalam suatu bisnis. Mentor yang sukes akan menghasilkan pebisnis yang sukses, hal ini berlaku secara umum tidak hanya di bidang Developer Property.

Perlu Mentor Berpengalaman Bagi Pebisnis Developer Properti Pemula Secara etimologis mentor adalah penasihat, penasihat dalam segala hal. Khusus di bidang Property mentor diperlukan sebagai tempat belajar dan berkonsultasi dalam menjalankan bisnis di bidang Property. Para mentor bisnis yang sukses pada umumnya telah melalui perjalanan bisnis yang panjang, banyak hal yang telah dialami, baik yang manis maupun yang pahit. Kegagalan dan keberhasilan bisnis adalah dua sisi mata uang yang tidak bisa dipisahkan. Adalah konyol kalau kita hanya berharap sukses tanpa siap untuk gagal. Kegagalan bisnis menyebabkan sang juara belajar dan belajar hingga menemukan formula yang tepat All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

19

untuk menjalankan bisnisnya setelah mengalami kegagalan. Begitulah yang dilakukan oleh pebisnis sebenarnya dan layak untuk dijadikan mentor. Dengan memiliki mentor kita bisa berkonsultasi dalam pengambilan keputusan, baik di awal pada tahap studi kelayakan maupun pada saat pelaksanaan Proyek, dan yang lebih penting adalah nasehat mentor pada saat situasi tidak sesuai dengan perencanaan. Diperlukan pengambilan keputusan atau bahkan exit plan yang tepat pada saat darurat. Jika kita sudah menemukan mentor yang baik maka prosentase keberhasilan kita menjadi lebih besar, karena pada kenyataannya mentor yang sukses juga menghasilkan orang yang sukses. Sekurangnya inilah yang dikatakan oleh Prof. Yohanes Surya (seorang fisikawan Indonesia) yang menganalogikan dengan para peraih hadiah Nobel. Menarik untuk dicermati bahwa sejak tahun 1961 statistik mencatat bahwa peraih Nobel adalah murid dari peraih Nobel juga. Hal ini dimungkinkan karena dalam kehidupan sehari-hari dan dalam penelitian-penelitian mereka selalu berinteraksi dengan cara berfikir dan pengambilan keputusan-keputusan orang yang sudah lebih dahulu sukses.


20

Oleh karenanya memiliki mentor yang sukses bisa menjadi daya ungkit terhadap kesuksesan yang kita inginkan. Bisa saja kita menerjuni bisnis Developer dengan tanpa mentor, tetapi Anda akan mengalami banyak kesulitan karena karakter bisnis Developer Property yang sangat kompleks. Pengambilan keputusan-keputusan bisnis seharusnyalah setelah melalui analisa komprehensif, yang mana analisa ini bisa didapatkan dari pebisnis yang telah lebih dahulu menerjuninya. Pebisnis yang terlebih dahulu menekuni menjadi Developer jamaknya telah menemui situasi yang mungkin dihadapi dan kita belajar dari pengalaman empiris mereka. Cara yang bisa Anda lakukan untuk belajar bisnis Property adalah dengan menemui pebisnis Property yang sudah sukses dan belajar langsung pada mereka. Cara ini cenderung nekad karena belum tentu mereka mau mengajari Anda tentang bisnis Developer Property. Anda bisa mencari daftar pebisnis Property sukses di Indonesa dan temui mereka. Tapi kita harus menghadapi kenyataan bahwa tidak semua orang senang mengajari orang lain, pebisnis Property sukses di Indonesia seperti menara gading yang berdiri megah nun jauh disana. (sekurangnya begitulah yang saya rasakan).


21

Cara yang lebih elegan bisa saja Anda melamar kerja di perusahaan Property besar sambil menyerap ilmunya, tidak saja ilmu praktis tetapi juga nilai-nilai filosofis mereka sehingga bisa menjadi sukses. Dengan begitu Anda bisa menerapkan di bisnis Anda sendiri nantinya. Cara lain yang sangat gampang dijalani adalah dengan mengikuti program Workshop yang diadakan oleh komunitas tertentu, Anda bisa mencari informasinya di internet. Dengan bergabung mengikuti Workshop bisnis Property otomatis Anda akan menjadi anggota komunitas tersebut sehingga Anda memiliki networking sesama pebisnis Property dan memiliki akses kepada pelaku bisnis sebenarnya. Dengan mengikuti Workshop tersebut Anda nantinya akan bergabung dengan komunitas yang bisa dijadikan ajang untuk saling belajar dan berbagi.

Developer Property adalah Bisnis Jangka Panjang Sebuah Proyek Property dengan ukuran sedang yang mengelola lahan seluas sekitar 1 ha, sekurangnya waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan Proyek ini adalah 24 bulan. Karena membangun Proyek All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

22

perlu tahapan-tahapan. Jangka waktu 24 bulanpun bisa saja terlewati tergantung performa penjualan. Karena yang paling penting dalam sebuah Proyek Property itu adalah penjualan. Jika penjualan bagus, maka Proyek cepat selesai begitu sebaliknya penjualan Proyek yang tidak sesuai dengan keinginan menyebabkan Proyek lambat selesainya, bahkan mangkrak. Tahapan-tahapan tersebut ada yang berhubungan dengan instansi pemerintah yang berhubungan dengan kebijakan pemerintah, seperti perijinan. Perijinan diurus pada tahap awal pengerjaan Proyek dan membutuhkan waktu untuk mengerjakannya. Setelah perijinan selesai Proyek sudah bisa dipasarkan sambil Developer mengerjakan pembangunan fisik Proyek. Pembangunan fasilitas umum dan fasilitas sosial bisa dibangun secara paralel dengan pembangunan unit rumah. Dengan catatan rumah yang dibangun harus sudah terjual. Kembali lagi ke prinsip di atas bahwa penjualan Proyek memiliki peranan vital dalam kesuksesan suatu Proyek.

Tidak Semua Orang Bisa Menjadi Developer Properti All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

23

Kalimat diatas mungkin saja membuat semangat kita yang baru akan melangkahkan kaki sebagai Developer menjadi berkurang. Saya hanya mencoba untuk mengajak kita melihat situasi sebenarnya bisnis Property. Disamping itu kalimat di atas juga mengandung pengertian bahwa ada yang akan sukses sebagai Developer dan ada yang tidak akan sanggup menjadi Developer. Sudah menjadi hukum alam bahwa dalam setiap bidang usaha selalu ada yang sukses dan ada yang kurang sukses. Dengan usaha dan ketekunan belajar dan bekerja resiko gagal bagi kita bisa diminimalisir. Oleh karena itu diperlukan kemampuan kita untuk mengenali diri sendiri terlebih dahulu, tahu kelebihan dan kekurangan kita. Dengan mengetahui kelebihan kita, kita bisa mengeksplor lebih jauh, sebaliknya jika kita mengetahui kelemahan kita, kita harus mampu memperbaiki kelemahan tersebut dengan belajar.


24

CHAPTER III DEVELOPER PROPERTY, SEBUAH PROFESI YANG PANTAS DIPERJUANGKAN

Karena Properti adalah Sektor Riil Properti adalah salah satu sektor riil yang mampu menyerap banyak tenaga kerja, sehingga menggerakkan perekonomian suatu Negara. Pembangunan

Proyek

Property

langsung

berhubungan

dengan

masyarakat, mulai dari kalangan bawah sektor non formal sampai ke sektor formal. Maka, jika Anda ingin berbisnis yang mampu membangun negeri dari keterpurukan, berbisnislah yang menyerap tenaga kerja yang banyak. Properti adalah salah satu pilihannya.


25

Karena Proyek Property Berhubungan Dengan Banyak Bisnis Di Dalamnya Sebuah Proyek yang dikelola oleh Developer Property berhubungan secara langsung dan secara tidak langsung dengan seratusan lebih bisnis yang ada di sekitarnya. Di dalamnya ada sektor formal dan ada juga sektor non formal. Sebuah Proyek perumahan misalnya menyerap banyak tenaga kerja. Dilihat tidak hanya tenaga kerja dari Developer tapi dilihat dari sektor yang berhubungan dengan Developer tersebut. Berikut beberapa sektor yang berhubungan dengan Proyek Property: Notaris/PPAT Appraisal (penilai) Arsitek Konsultan Insinyur Sipil Asuransi Perbankan Surveyor


26

Kontraktor Broker Property Disain grafis Konsultan marketing Manejer Property - Non formal Tukang Mandor Security Tukang kebersihan Suplier Event Organizer Tenaga pemasar tradisional Penduduk setempat Pedagang makanan sekitar lokasi Ormas Dan masih banyak lagi profesi yang berhubungan dengan sebuah Proyek Property yang dikelola oleh Developer Property.


27

Karena Modal Besar, Tapi Bisa Disiasati Modal yang dibutuhkan untuk membangun sebuah Proyek Property sudah barang tentu besar. Bayangkan jika kita akan membangun sebuah Proyek di lahan seluas 1 Ha (10.000 m2), yang harga lahannya 500.000,rupiah/m2. Untuk membeli lahan saja kita harus menyediakan uang sebesar 5 Milyar rupiah. Belum lagi untuk Perijinan, Pekerjaan Persiapan dan lain-lain. Tapi modal yang dibutuhkan untuk Proyek ini bisa disiasati, bahkan kita sebagai Developer bisa Mengerjakan Proyek Tanpa Perlu Uang Sendiri. Kebutuhan modal ini bisa disiasati dengan metode yang akan dibuka pada lanjutan e-Book ini. Inilah rahasia Developer yang akan dibahas. Pembahasan mengenai instrument modal yang bisa dimainkan dan ‘diakali’ akan dibahas tersendiri.

Karena Manajemen yang Sederhana Sebenarnya mengelola sebuah Proyek Property itu sangat kompleks karena berhubungan dengan banyak sekali bidang lain di dalamnya. Tapi pengelolaan yang rumit bisa dibuat sangat sederhana. Sebuah contoh, All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

28

untuk perencanaan gambar kerja, Anda dapat menggunakan jasa Konsultan Perencanaan. Untuk pekerjaan pembangunan, Anda dapat menggunakan jasa Konstraktor. Bahkan untuk kegiatan pemasaran dapat menggunakan jasa Property Marketing Agent. Jika dilihat dari format di atas, maka yang dibutuhkan dari seorang Developer hanyalah kecakapan manajemen karena akan memenej banyak sektor. Manajemen inipun bisa dilakukan oleh professional yang kita sewa. Developer berposisi tak ubahnya seperti sebuah Event Organizer (EO) yang mengelola suatu acara. Pola yang akan diterapkan bisa dipilih antara meng-hire pihak lain atau kerjakan sendiri. Tetapi bisa menjadi rumit kalau ingin dikerjakan sendiri, dan menjadi sederhana kalau kita ingin sederhana. Ada kelebihan dan kekurangan dalam memilih pola pengerjaan prpyek, dengan dikerjakan sendiri atau swakelola komponen biaya bisa ditekan, tetapi Kita harus mampu membentuk tim yang kuat. Sedangkan jika kita memilih untuk menyerahkan pengerjaan proyek kepada pihak lain, resikonya kita harus menyediakan biaya lebih untuk keuntungan partner pelaksana. Kelebihan cara ini kita bisa menggunakan waktu lebih untuk keperluan lain.


29

Manajemen Developer berfungsi sebagai pengatur atau pengelola saja. Mengelola beberapa bagian yang semuanya dikerjakan oleh tenaga ahli di bidang masing-masing. Anda tidak perlu memiliki organisasi yang komplek dengan Standar Operasional Prosedur yang rumit. Anda tinggal mengelola penyedia jasa. Order dan bayarkan. Simple! Mudah, semua orang mampu melakukannya dari latar belakang apa saja. Sesuatu yang berhubungan dengan sederhana, cenderung semua orang mampu mengerjakan. Dan ilmu manajemen yang simple sebenarnya sudah Anda jalankan setiap hari. Itulah mengapa, saya sampaikan bahwa bisnis ini mudah. Mudah dan semua orang dari latar belakang manapun mampu melakukan. Syaratnya harus dapat bermanajemen yang baik.

Karena Putaran Omsetnya Besar Bisnis sebagai Developer Property adalah memainkan jumlah uang yang besar. Ambil contoh sebuah Proyek Property dengan luas tanah 800 m2. Dalam tanah tersebut bisa dibangun 5 unit rumah dengan harga jual


30

masing-masing rumah 400 juta. Maka omset Proyek yang sangat sederhana ini adalah 2 Milyar. Dalam skala Proyek Property, luasan 800 m2 adalah termasuk skala kecil kalau tidak mau dibilang Developer Pribadi. Tetapi jika dibandingkan dengan bisnis lainnya, Proyek Property yang hanya 5 unit di atas lahan 800 meter masih lebih besar omsetnya. Bisa dibayangkan jika seorang Developer membangun Proyek dengan luas lahan 1 ha. Jika harga beli tanah mentahnya 500.000,-/m2 maka bisa dipastikan harga jual produknya per-unit tak kurang 300 juta untuk rumah dengan tipe 36. Jumlah unit yang bisa dibangun mencapai 80 unit dengan luasan tanah antara 70-80 m2. Omset untuk Proyek ini jika dihitung secara kasar 80 x 300 Juta = 24 Milyar.

Karena Sangat Menguntungkan Berbisnis sebagai Developer Property sangat menguntungkan karena bisa mengantarkan pelakunya menjadi makmur secara financial. Tercatat banyak sekali orang yang sudah kaya raya karena sukses sebagai pebisnis All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

31

Property.

Karena

membangun

sebuah

Proyek

Property

sangat

menguntungkan maka banyak sekali pebisnis lintas sektoral yang terjun sebagai pebisnis Property. Faktor-faktor penyebab Property sangat menguntungkan diantaranya adalah karena Property merupakan kebutuhan primer. Semua orang membutuhkan hunian. Melihat data statistik di Indonesia saat ini kebutuhan rumah mencapai 15 Juta unit.

Karena Mudah Mendapatkan Pembiayaan Dari Bank Bisnis dengan aset berupa Property mudah mendapatkan pembiayaan dari lembaga keuangan karena asetnya berupa benda tetap dan nilainya cenderung naik. Semua bank sangat menyukai jaminan berupa aset Property.

Karena Developer Bebas Menentukan Harga Jual Propertynya


32

Developer bebas menentukan harga jual dari produknya. Harga jual produk hanya dibatasi oleh kewajaran dan daya beli masyarakat untuk tipe produk yang dipasarkan. selain itu Developer dalam menetapkan harga juga harus memperhatikan harga yang ditetapkan oleh kompetitor. Ada banyak strategi Developer dalam menetapkan harga. Salah satunya adalah penetapan harga progresif. Penetapan harga progresif diterapkan apabila Developer menginginkan perputaran cash-flow yang cepat. Aplikasi strategi penetapan harga ini adalah dengan memberikan harga yang sangat murah pada unit-unit awal dan harga meningkat seiring dengan banyaknya unit terjual. Misalnya untuk memasarkan sebuah Proyek dengan luas 1 ha yang memasarkan perumahan tipe 45. Setelah dihitung harga wajar produk adalah 400 Juta per-unit. Tetapi untuk memacu penjualan di tahap-tahap awal rumah dijual dengan harga 330 Juta untuk 3 unit pertama, dengan syarat pembelian tertentu. Untuk selanjutnya harga meningkat seiring dengan jumlah penjualan. Misalnya 5 unit selanjutnya dijual dengan harga 360 Juta, kemudian harga normal diterapkan untuk penjualan unit selanjutnya.


33

Penetapan harga ini bebas dilakukan oleh Developer, tentu saja setelah melakukan analisa.

Karena Bebas Menerapkan Konsep Disain Konsep disain merupakan salah satu faktor untuk menarik pembeli. Konsep disain yang nyaman akan membuat Proyek banyak diminat. Kenyamanan selalu dibutuhkan oleh siapapun untuk beristirahat. Its not a house but a home. Sebuah tagline pemasaran produk yang mengerti arti sebuah rumah. Rumah bukan hanya tempat tinggal tapi akan menjadi

pusat

seluruh

kegiatan

penghuninya.

Sekarang

sedang

berkembang konsep disain rumah yang bisa menjadikan rumah juga sebagai tempat berbisnis dan bekerja. Konsep ini terinspirasi dari kondisi yang sudah semakin macetnya kondisi jalanan terutama kota yang berlabel kota besar apalagi metropolitan. Disain yang mengakomodasi trend disain terkini juga harus selalu diperhatikan oleh Developer. Jangan sampai produk yang dijual terlihat seperti ketinggalan mode, old fashioned!. Konsumen akan merasa aneh


34

melihat disain produk yang tidak sesuai dengan trend disain ujungujungnya rumah sulit sekali terjual. Walaupun mengikuti trend disain kenyamanan ruang harus tetap diperhatikan. Tidak pada tempatnya pula jika mengakomodir trend disain tetapi meyebabkan penghuni tidak nyaman di dalam rumah.

Karena Bebas Menerapkan Strategi Marketing Tak dipungkiri bahwa marketing adalah faktor penentu suksesnya suatu bisnis, sebaik apapun produk tetapi tidak ditunjang oleh tim marketing yang bagus maka produk tersebut akan sulit terjual. Setali tiga uang dengan pemasaran Proyek Property, ada banyak metode marketing yang bisa diterapkan. Developer bebas memilih strategi pemasaran apakah menjualkan sendiri atau dengan cara melakukan kerjasama dengan Professional Property Agent. Jika penjualan Proyek diserahkan ke Agen Property Developer harus mengontrol program marketing yang mereka dikerjakan. Fungsi control diterapkan supaya program kerja yang sudah disepakati betul-betul


35

telah dilaksanakan dengan sebaik-baiknya sehingga target penjualan yang ditetapkan bisa tercapai. Selain penjualan dengan menyerahkan kepada Agent Property, cara yang sangat umum dilakukan adalah dengan membentuk tim pemasaran sendiri yang dikelola marketing manejer yang ditunjuk. Pemasaran yang umum dilakukan adalah dengan cara memasang marketing tools di berbagai tempat strategis, penyebaran brosur kepada sebanyak mungkin calon konsumen, pemasaran dengan direct selling dan mengikuti event-event marketing atau membuat event sendiri. Pemasaran dengan menggunakan jasa Agen Property dan membentuk tim marketing sendiri memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing. Lebih

simple

dan

melokalisir

konsentrasi

Developer

merupakan

keuntungan jika kita menggunakan jasa Agen Property. Developer tidak memikirkan hal-hal teknis tentang pemasaran produk, termasuk marketing tools bisa dikerjakan seluruhnya oleh Agen Property. Resikonya adalah kita mengeluarkan cost tambahan untuk fee Agent tersebut, yang berpengaruh terhadap harga jual dan keuntungan Developer. Lain halnya jika marketing dilakukan secara mandiri dengan membentuk tim marketing sendiri, cost yang dibutuhkan lebih murah tetapi dibutuhkan All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

36

tenaga untuk pengerjaan sendiri terhadap hal-hal teknis dan strategi pemasaran.


37

CHAPTER IV BAGAIMANA MEMULAI BISNIS DEVELOPER PROPERTI?

Inilah pertanyaan dasar yang sering timbul dalam benak pemula yang ingin menjadi Developer Property. Dari mana kita harus memulai? Dan pertanyaan ini wajar karena bagi mereka Property adalah bidang baru sementara kita banyak dijejali oleh informasi yang keliru tentang Developer Property.

Berikut langkah-langkah yang bisa dilakukan jika kita ingin

menjadi Developer Property.

1. Mencari lahan yang layak Tidak semua lahan layak untuk dijadikan Proyek Property karena banyak faktor yang harus diperhatikan dalam mencari lahan yang layak untuk dijadikan Proyek Property, diantaranya lokasi, harga dasar, bentuk lahan, status lahan, cara pembayaran, dan lain-lain.


38

Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar. Bentuk lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil. Status lahan akan mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya. Cara pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan. Sisi kelayakan lainnya adalah apakah lahan tersebut dapat

dibangun

perumahan. Perihal ini dapat Anda survey di dinas terkait (Bappeda atau BPN) untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai lahan yang akan Anda beli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak mungkin Anda kembangkan menjadi perumahan, atau peruntukan untuk penghijauan, daerah resapan, atau banjir kanal. Berikut Beberapa Lokasi yang Kurang Bagus untuk Dibangun Perumahan Anda mungkin sering mendengar mantra sakti Developer, yaitu hanya ada tiga syarat agar Proyek yang kita bangun sukses, yaitu satu: lokasi, lokasi dan lokasi. Kita harus jeli dalam memilih lokasi karena ada lokasi bagus ada yang kurang bagus untuk dikembangkan untuk jadi perumahan. Lokasi bagus adalah jaminan Proyek sukses dan terjual cepat sedangkan lokasi kurang bagus diperlukan kerja ekstra untuk mengelola Proyek.


39

Berikut adalah beberapa lokasi yang kurang bagus untuk dijadikan Proyek perumahan:  Dekat rumah sakit, rentan terhadap penyakit menular dari pasien  Dekat sungai, ada kemungkinan abrasi dan banjir  Dekat pom bensin, khawatir terhadap bahaya kebakaran  Dekat turunan dan tanjakan, rentan terhadap kecelakaan lalu lintas, karena di turunan laju kendaraan lebih kencang dan lokasi tanjakan dibutuhkan konsentrasi pengemudi  Dekat sutet, khawatir terhadap radiasi dan bahaya robohnya menara sutet  Dekat pabrik, khawatir terhadap polusi  Pemakaman, khawatir terhadap air tanah dan aura pemakaman  Lebih rendah dari jalan, gampang terjadi banjir  Akses jalan masuk kecil, khawatir terjadi kesulitan masuk dan keluar lokasi dan macet  Akses jalan masuk jalan tanah, rentan terhadap banjir dan terkesan kotor dan becek  Tanah sawah, diperlukan waktu tambahan untuk pengeringan fisik dan perubahan peruntukan pada instansi terkait


40

 Lokasi setelah perumahan lain, jika berbarengan dalam pemasaran maka konsumen lebih memilih lokasi yang lebih dekat  Dekat komplek militer, sering latihan militer dan suara tembakan  Dekat lembaga pemasyarakatan, berbahaya jika ada napi yang kabur  Dekat pembuangan sampah, polusi udara dan bau yang kurang sedap  Dekat lokasi peternakan, khawatir terjangkit wabah dari hewan ternak, seperti flu burung, dll  Dekat lokalisasi, kesan lokasi sangat buruk dan berpengaruh terhadap perkembangan anak  Jalan satu arah, kesulitan akses dari dan keluar lokasi  Di pinggir jalan tol, jalan berisik terhadap suara kendaraan sepanjang hari  Banyak preman nongkrong, khawatir terhadap keamanan  Dekat

menara

BTS,

khawatir

robohnya

menara

jika

terjadi

kecelakaan atau bencana alam  Daerah banjir, jangan deh


41

2. Perencanaan Lahan Perencanaan lahan yang harus dilakukan pada tahap awal adalah siteplan atau gambar kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa besaran fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar kapling dan sebagainya. Anda dapat gunakan jasa konsultan perencanaan untuk melakukan pekerjaan ini.

3. Modal Modal Sendiri Menggunakan uang yang sudah dimiliki Menjaminkan aset yang dimiki untuk mendapatkan pinjaman modal Menjaminkan deposito sendiri atau orang lain untuk mendapatkan modal Modal Keluarga Dekat Keluarga merupakan orang yang memiliki hubungan yang paling dekat dengan kita. Keluarga akan mempercayai apabila kita mengajukan kerjasama untuk suatu bisnis. Apalagi bisnis yang akan dilakukan bisnis Developer Property yang merupakan sektor ril. Barangnya ada yang akan dibeli yaitu berupa tanah. Hitung-hitungan bisnisnya jelas begitu pula pola All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

42

pembagian keuntungan yang akan dilakukan juga transparan bisa dibuatkan perjanjian tertulis. Modal Teman Begitu pula halnya dengan teman yang akan diajak untuk bekerjasama untuk membangun sebuah Proyek Property. Teman adalah orang yang paling dekat dengan kita selain keluarga. Jika perhitungannya jelas dan menurut teman itu kita adalah orang yang bisa dipercaya, maka tidak ada kendala kalau kita mengajukan kerjasama bisnis dengan teman. Biasanya yang jadi masalah adalah kita memiliki track record yang kurang bagus di mata teman-temen tentu saja tidak akan ada teman yang bersedia menjalin kerjasama bisnis dengan kita. Karena bagaimanapun juga kunci dalam mendapatkan modal kerja ini adalah adanya trust dari rekan bisnis terhadap kita. Sekali nama cacat jangan harap nama kita akan pulih. Oleh karena itu adalah sangat penting bagi kita untuk menjaga nama baik dan reputasi bisnis kita, apalagi jika berhubungan dengan mengajukan kerjasama untuk membangun Proyek Property yang memiliki nominal yang besar dan jangka waktu pengelolaan yang panjang sekali. Saling mempercayai merupakan faktor yang sangat penting. Modal Investor All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

43

Untuk membangun sebuah Proyek Property diperlukan modal yang tidak sedikit. Tetapi kita tidak perlu menggunakan uang sendiri, kita bisa memakai modal dari Investor. Developer bisa mendapatkan Investor jika bisa memberikan jaminan keamanan dan keuntungan terhadap uang yang diinvestasikan oleh Investor. Modal Perbankan Kredit Modal Kerja (KMK) Kredit Yasa Griya (KYG) Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Kredit Kepemilikan Lahan (KPL)

4. Perijinan Berikut Langkah-langkah Perijinan Perumahan Langkah 1 Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin Pemanfaatan Tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak


44

selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah

Persawahan atau

Daerah Peresapan (Jalur Hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk Pemukiman, Industri atau memang Jalur Hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Langkah 2 Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Siteplan pengembangan Perumahan dan Tata Ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain Proposal Ijin Pemanfaatan Ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri Surat Kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Siteplan) sudah pasti harus ada. All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

45

Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan. Langkah 3 Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Kantor Agraria sekarang berada di bawah Kementrian Agraria dan Tata Ruang. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dart sejumlah sertifikat All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

46

hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tersebut atas nama PT (Perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. SeAndainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk Retribusi Pajak dan Perijinan. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi dibalik nama ke HGB atas nama PT (Perusahaan). Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul Pajak dan Retribusi Perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada Kantor Pertanahan setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai. Masih di Kantor Pertanahan, setelah segala macam tentang proses legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. lni sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Langkah 4 All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

47

AMDAL = Analisa Mengenai Dampak Lingkungan. Biasanya untuk suatu daerah tertentu Ijin Analisa AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup/Upaya Pemanfaatan Lingkungan Hidup). Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada Proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini adalah Surat Rekomendasi dari Kantor Lingkungan Hidup yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Langkah 5 Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau Kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. IMB INDUK IMB Induk adalah Ijin Mendirikan Bangunan yang terbit atas nama PT Developer. IMB ini memuat secara keseluruhan satu kawasan lokasi pemukiman yang akan dijadikan suatu kawasan perumahan sebelum All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

48

dilakukan pemecahan IMB per-kavling maka perlu dilakukan pengajuan IMB induk yang nanti nya IMB Induk ini akan secara keseluruhan memuat seluruh lokasi kavling yang direncanakan sesuai dengan siteplan yang telah disepakati dan disetujui. IMB induk ini diajukan oleh Developer dengan mencantumkan lokasi Bangunan dan memperhatikan status tanah yang dimiliki yang akan dijadikan pembangunan perumahan. IMB Induk ditetapkan oleh Bupati atau Walikotamadya melalui Dinas Tata Bangunan dan Pemukiman. IMB Per-kavling/Pecahan IMB kaveling adalah IMB yang sudah dipecah dari IMB Induk berdasarkan ukuran luas type rumah yang sudah ditentukan dan terdaftar dalam IMB Induk, proses pemecahannya bisa sebelum terjadinya transaksi sebelum rumah dibangun harus sudah dilakukan pemecahan IMB kaveling dari IMB Induk.


49

5. Pemasaran Pemasaran dilakukan setelah perijinan perumahan diperoleh. Banyak metode pemasaran yang bisa dipilih, bisa secara online atau offline. Jika diperhatikan akhir-akhir ini jumlah pemakai internet di Indonesia meningkat pesat, pada tahun 2015 jumlahnya sudah mendekati 100 Juta orang. Jumlah ini merupakan potensi pasar yang besar untuk memasarkan produk apapun, termasuk Property. Ada beberapa keuntungan jika kita memasarkan produk lewat internet, diantaranya: Jangkauan yang luas. Internet bisa diakses dimana saja, bahkan dari belahan „dunia lain‟ sekalipun produk kita bisa dilihat oleh calon pelanggan. Artinya jutaan bahkan milyaran orang yang mengakses internet bisa menemukan produk Anda. Biaya yang murah. Jika Anda mengetahui caranya maka Anda bisa memasarkan produk Anda dengan biaya yang sangat murah bahkan seratus persen gratis. Anda tinggal memasang produk Anda di situs-situs penyedia jasa periklanan gratis yang belakangan ini banyak bermunculan. Atau jika Anda punya keterampilan sedikit mengenai blogging Anda tinggal


50

membuat blog gratisan dan melakukan beberapa trik yang mudah didapatkan di internet untuk membuat blog Anda mudah ditemukan di Search Engine (SE) seperti Google, Yahoo, Bing dan lain-lain. Hemat Waktu. Jika Anda sudah men-setting produk Anda secara online maka Anda tinggal menunggu respon dari pelanggan, tergantung model setting-an

yang

Anda

buat.

Jika

Anda

menginginkan

pelanggan

menghubungi Anda via telepon maka Anda tidak harus online sapanjang hari. Setelah Anda mencantumkan nomor kontak Anda di iklan, tunggu saja telepon dari pelanggan. Online 24/7 Non Stop!. Internet adalah satu-satunya media yang terus bisa diakses 24 jam sehari dan 7 hari seminggu. Selama server tempat Anda memasang iklan tidak terganggu atau down, maka iklan Anda akan terus bisa diakses sepanjang waktu. Nah, bagaimana dengan pemasaran Property di Indonesia? Ada beberapa situs web yang bisa Anda gunakan untuk memasarkan Property Anda, diantaranya: Rumah.Com Situs web ini merupakan tempat beriklan khusus Property. Untuk memasang iklan Anda harus mendaftar dengan mencantumkan email. All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

51

Proses beriklan disini sangat mudah, tinggal ikuti beberapa langkah dan iklan Anda akan langsung online. Berbeda dengan dua situs web diatas, rumah.com memperbolehkan kita mengiklankan produk indent. Untuk lebih memudahkan pengunjung menemukan Property kita rumah.com menerapkan kebijakan membership berbayar. Dengan menjadi member maka kita bisa memasarkan sejumlah produk dalam waktu bersamaan. Jumlah yang diijinkan tergantung paket keanggotaan yang kita pilih. Untuk Anda yang bermodal cekak bisa memanfaatkan akun member percobaan selama sebulan tanpa biaya, dimana dengan adanya akun percobaan ini Anda bisa mengiklankan maksimal 10 produk sekaligus. Tetapi produk Anda akan berada pada posisi terbawah pada spec dan kategori yang sama jika dibandingkan dengan produk dari member tetap. Selain akun percobaan selama sebulan rumah.com juga menyediakan fasilitas untuk non member mengiklankan produknya, tetapi hanya terbatas untuk 2 listing saja. Rumah123.com Situs web ini hanya untuk Agen Property karena untuk memasarkan produk kita harus menjadi member, dan berasal dari Property Agent. Tetapi All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

52

jangan khawatir bagi Anda yang bukan tergabung dengan Property Agent tertentu bisa mencantumkan label Independent Property Agent atau bikin merk sendiri. Anda bisa memilih paket keanggotaan yang kira-kira sesuai dengan kebutuhan

Anda.

Dalam

aktifasi

member

baru

mereka

masih

menggunakan cara manual yaitu dengan cara dihubungi oleh marketingnya dan transfer bank, jadul memang hehe. Urbanindo.com Situs web ini sangat flexible dalam mengapprove iklan yang kita masukkan. Kita bisa memasang iklan sesuai dengan kemauan kita dan langsung online, just by clicks! Anda hanya tinggal mengisi beberapa form isian yang sangat friendly user. Dari pengalaman saya beriklan di urbanindo.com juga menghasilkan respon yang sangat bagus. Dan masih banyak lagi yang lain, silahkan dicari sendiri di kotak pencarian Google… Demikian beberapa situs web yang saya gunakan untuk beriklan Property selain di blog saya sendiri asriman.com.


53

Selain di situs web iklan diatas Anda juga bisa membuat blog gratisan di blogspot.com,

wordpress.com,

web.id,

tumblr.com,

blogdetik.com,

kompasiana.com dan lain-lain. Kunjungi alamat situs mereka masingmasing dan ikuti langkah mendaftar dan membuat blog. Jika Anda bisa membaca dan mengetik dan terhubung ke internet, maka Anda berkesempatan memasarkan produk Anda ke jutaan orang sekaligus...


54

CHAPTER V MODAL UNTUK MENJADI DEVELOPER PROPERTY

1. Modal Sendiri Modal sendiri adalah modal pribadi yang digunakan untuk menjalankan bisnis Developer. Kondisi ini merupakan kondisi yang ideal karena Anda dapat mengatur Proyek sesuai dengan keinginan sendiri. Beda halnya jika Anda menggunakan uang orang lain, dalam pengelolaan bisnis Anda tidak seluwes modal milik sendiri. Dengan modal sendiri, keuntungan Proyek juga akan menjadi milik sendiri, tanpa harus bebagi dengan orang lain. Anda bisa menjalankan bisnis Developer

Property

dengan

membentuk

manajemen

sendiri.

Sesungguhnya jika Anda memiliki modal sendiri pelajaran-pelajaran dalam e-Book ini tidak banyak gunanya.


55

Dengan uang yang Anda miliki Anda bisa menyewa para professional di bidang Property untuk menjalankan bisnis Anda. Segala kegiatan bisa Anda serahkan kepada professional. Untuk disain serahkan ke Arsitek atau ke Konsultan Perencana dengan membayar uang jasa, untuk membangun Proyek serahkan kepada Kontraktor, untuk pemasaran serahkan ke Agent Property.

2. Investor Apabila Anda tidak mampu menyediakan modal sendiri, Anda dapat mendatangkan Investor untuk memodali Anda. Namun Anda wajib berbagi keuntungan yang menarik untuk sang Investor. Besaran bagi hasil dengan Investor bergantung dengan kesepakatan Anda dan Investor yang dituangkan dalam Perjanjian Kerjasama. Beberapa pola bagi hasil untuk Investor dapat berupa prosentase atas keuntungan bersih atau berdasarkan kelipatan atas modal yang disetorkan Investor. Tidak ada angka pasti yang menjadi dasar pengembalian investasi sang Investor. Namun Investor sebenarnya memegang resiko tertinggi dalam bisnis ini. Maka reward atas investasinya sangatlah wajar apabila diganjar dengan pengembalian yang tinggi. All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

56

Contoh Tingkat Pengembalian Investasi Prosentase atas Keuntungan Bersih: Modal Investor

: Rp. 500.000.000,00

Keuntungan Bersih

: Rp. 2.000.000.000,00

Hak Investor 50%

: Rp. 1.000.000.000,00

Hak Pengelola 50%

: Rp. 1.000.000.000,00

Jangka Waktu

: 18 Bulan

Contoh Tingkat Pengembalian Investasi Berdasarkan Kelipatan Modal disetor: Modal Investor

: Rp. 500.000.000,00

Keuntungan Bersih

: Rp. 2.000.000.000,00

Hak Investor 2x Modal : Rp. 1.000.000.000,00 Hak Pengelola

: Rp. 1.000.000.000,00

Jangka Waktu

: 18 Bulan

Apapun pola tingkat pengembalian investasi harus lebih baik dibandingkan dengan bunga perbankan, perdagangan saham atau obligasi. Melihat contoh tersebut di atas, pengembalian investasi lebih dari 2 kali modal. Yang perlu diperhatikan adalah jangka waktu pengembalian. Tingkat


57

pengembalian di atas bisa lebih baik daripada bunga perbankan bila Proyek berjalan 1 tahun atau 2 tahun. Namun bila lebih, belum tentu menarik bagi Investor.

3. Pemilik Tanah Pemilik tanah dapat diberdayakan untuk menjadi sumber modal dalam sebuah Proyek Property. Pemilik tanah menyumbangkan modal bukan dalam bentuk uang tapi berupa tanahnya dengan tidak meminta pembayaran di depan atas tanahnya. Pembayaran tanah dilakukan setelah Proyek sudah menghasilkan penjualan, maka saat itu tanahnya mulai dibayar. Inilah konsep dasar Menjadi Developer Tanpa Modal. Tingkat bagi hasil keuntungan untuk pemilik tanah karena modalnya sebagai pemilik tanah seharusnya lebih kecil dari pengelola karena karena resiko pemilik tanah terhadap bisnis ini mendekati nol. Selama tidak tersangkut hutang bank, lahan tidak akan hilang akibat kegagalan menjalankan bisnis. Lahan juga tidak dibaliknama kepada siapapun,

hubungan

dengan

Developer

hanya

sebagai

Kuasa

Pengelolaan. Lahan akan masih tetap ada dan memiliki kecenderungan All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

58

harga naik. Detail dari kerjasama dengan pemilik tanah dapat Anda baca di bagian lain dari e-Book ini. Modal

sendiri,

Investor

dan

Pemilik

Tanah

adalah

modal

yang

dikategorikan dalam modal sebelum menjalankan bisnis Developer. Ketiganya sebaiknya dipastikan tersedia sampai dengan Anda siap melaunching produk Anda. Kemudian darimana lagi modal untuk memutar bisnis ini setelah launching produk? Beberapa hal berikut adalah intrumen lain yang Anda akan ”main”kan nada-nadanya.

4. Kontraktor Kontraktor adalah mitra yang bisa dimanfaatkan untuk menjalankan Proyek. Pembayaran kontraktor bisa dinegosiasikan jika Anda ingin mendapatkan kemudahan dalam pembiayaan. Kontraktor bisa diserahkan pembangunan Proyek dengan sistem pembayaran lunak, dalam istilah Proyek dikenal dengan istilah pembayaran turn-key. Prinsip turn-key project adalah pembayaran kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan selesai seluruhnya. Tentu saja kontraktor harus All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

59

mendapatkan keuntungan lebih jika pekerjaan dilakukan dengan sistem yan gumum yaitu pembayaran dengan Termin. Dengan sistem turn-key project ini pekerjaan kita sebagai Developer menjadi lebih mudah, karena kita cukup memberikan Surat Perintah Kerja kepada Kontraktor maka kontraktorlah yang akan melaksanakan Proyek sampai selesai, Developer cukup melakukan controlling supaya pekerjaan sesuai dengan spec yang disepakati. Dengan sistem turn-key ini biasanya kontraktor meminta harga yang lebih tinggi jika dibandingkan dengan pola pembayaran termin karena kontraktor juga mengeluarkan uang untuk memulai Proyek. Sementara dengan sistem termin kontraktor tidak membutuhkan uang besar, bahkan bisa tanpa modal. Jadikan kontraktor sebagai instrument modal.

5. Konsumen Konsumen bisa diposisikan sebagai instrument modal dalam menjalankan Proyek

Property.

Sudah

jamak

dilakukan

oleh

Developer

bahwa

pemasaran Proyek sudah dilakukan tapi Proyek belum dimulai sama All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

60

sekali.

Proyek

masih

0%

tapi

pemasaran

sudah

dilakukan

dan

konsumenpun sudah mulai membayar. Tergantung program pemasaran yang ditawarkan oleh tim marketing, supaya konsumen tertarik. Penerimaan konsumen diperoleh dari penerimaan uang muka dan pelunasan baik bertahap maupun pelunasan melalui KPR. Harga yang dibayarkan konsumen mengandung biaya-biaya selain keuntungan atas hasil penjualan. Penerimaan konsumen tentunya di-post-kan ke biayabiaya pula. Akan lebih bijak, sebelum penerimaan konsumen lunas, Anda memprioritaskan untuk pos-pos biaya. Bukan mengambil keuntungan di depan.

6. Perbankan Perbankan di Indonesia memberikan fasilitas pembiayaan untuk konsumen maupun Developer. Untuk konsumen lebih dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan untuk Developer dikenal dengan Kredi Konstruksi. - Kredit Pemilikan Rumah


61

KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR Umum (dicairkan ketika bangunan 100% selesai) dan KPR INDEN (dicairkan bertahap). KPR adalah bentuk pelunasan dari konsumen melalui pembiayaan perbankan. - Kredit Konstruksi Pembiayaan bank kepada Developer sementara ini hanya Kredit Konstruksi. Sejenis Kredit Modal Kerja yang pencairan berdasarkan progres pembangunan. Plafon kredit tidak serta merta dapat digunakan untuk membiayai Proyek. Fungsi kredit konstruksi adalah untuk meleverage modal Anda untuk pembiayaan pembangunan. Untuk memperoleh kredit ini, dibutuhkan basis konsumen yang jelas. Bank tidak akan serta merta memberikan kredit tanpa kejelasan bagaimana cara Anda mengembalikannya.


62

CHAPTER VI RAHASIA MENILAI TANAH YANG LAYAK UNTUK DIJADIKAN PROYEK Kemampuan menilai tanah yang layak untuk dijadikan Proyek Property mutlak dimiliki oleh Developer Property. Jamaknya kemampuan ini juga sangat dibutuhkan oleh orang yang berniat ingin jadi Developer Property. Kemampuan ini bisa dipelajari melalui buku-buku yang bertajuk Studi Kelayakan Proyek. Dalam pembahasan Studi Kelayakan Proyek dibahas segala sesuatu tentang rencana Proyek mulai dari Aspek Pasar, Teknis, Konstruksi sampai ke Manajemen Proyek. Kelayakan lahan untuk dijadikan Proyek Property dipengaruhi oleh beberapa faktor, seperti Lingkungan Sekitar, Harga Dasar Tanah, Harga Kesepakatan, Harga Pasar, Dukungan Perbankan, Bentuk Lahan, Status Lahan, dan lain-lain.


63

1. Faktor Lingkungan Sekitar Kita harus memiliki kemampuan untuk menilai lokasi yang akan dibangun Proyek. Lokasi yang berada di lokasi yang sudah ramai cenderung memiliki keberhasilan lebih tinggi kalau dibangun Proyek perumahan. Hal ini disebabkan oleh permintaan terhadap hunian sudah pasti tinggi di lokasi yang sudah ramai. Lokasi yang sudah ramai biasanya sudah terdapat fasilitas penunjang kebutuhan sehari-hari penduduk. Dapat pula dilihat dari beberapa Developer yang bermain di lokasi sekitar. Jika belum ada Developer yang membuka Proyek di sekitar lokasi, Anda adalah pioneer dengan resiko kegagalan lebih besar. Namun jika sukses, keuntungan bisa jauh lebih besar. Faktor

lingkungan

juga

menjadi

faktor

penentu

kita

membangun

perumahan dalam hal penentuan segmen masyarakat yang akan disasar. Jika berada di lokasi yang belum berkembang dan harga tanahnya masih murah meriah dan jauh dari keramaian maka perumahan yang cocok untuk dibangun adalah perumahan sederhana, hal ini juga ditunjang oleh peraturan pemerintah yang akan mensubsidi perumahan sederhana. Dengan adanya subsidi maka perumahan akan lebih mudah terjual karena pembeli akan dimudahkan dalam hal pembayaran. All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

64

Sebaliknya jika lokasi berada di tengah kota, harga tanah sudah sangat mahal, maka kita harus bisa menilai segmentasi masyarakat yang akan disasar sebagai konsumen. Sebagai contoh saat ini di tengah-tengah kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Makassar dan kota-kota besar lainnya sudah tidak memungkinkan kita membangun perumahan murah.

2. Harga Dasar Tanah Harga dasar tanah menjadi faktor utama dalam menentukan lanjut tidaknya proses berikutnya dalam mengembangkan bisnis properti. Karena harga dasar tanah itulah yang salah satu faktor selain harga bangunan untuk menentukan niali jual properti Anda. Harga dasar tanah dapat ditinjau dari beberapa aspek berikut : - Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). Anda dapat membaca berapa harga NJOP yang tertera. Di beberapa kota, harga NJOP bisa dijadikan patokan untuk menaksir harga dasar tanah. - Harga Pasar All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

65

Harga yang sedang dipasarkan pada saat itu. Informasi dapat diperoleh dari kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga, makelar. Dengan membandingkan harga pasar sekitar, Anda dapat memperkirakan harga wajar untuk lahan yang akan Anda bidik. - Harga Kesepakatan Harga pembelian tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu 1 tahun terakhir ini. Informasi ini dapat diakses di Notaris setempat. Jangan dibayangkan Anda harus survey detail tenutang hal ini dan menyediakan database khusus untuk ini. Sungguh tidak. Cukup meramu informasi dari ketiganya, atau cukup salah dua dari ketiganya, Anda dapat menaksir layak tidaknya harga dasar tanah yang akan Anda akuisisi.

3. Pertimbangan perbankan Pertimbangan dari perbankan patut diperhatikan. Mengapa? Karena bank sebenarnya memiliki dasar perhitungan penilaian jaminan. Tentu saja dalam rangka kredit. Tapi informasi ini dapat Anda gunakan sebagai dasar penentuan segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank juga melakukan


66

kerjasama pembiayaan dengan Developer lain yang mungkin berada di lokasi sekitar lokasi yang sedang diincar.

4. Bentuk Lahan Bentuk lahan yang tidak beraturan, akan sedikit member kesulitan dalam menggambar siteplan, meskipun pada sisi lain kesulitan ini dapat menjadi sebuah keunggulan dalam konsep. Bentuk lahan yang relatif persegi, akan memberikan efektifitas lahan yang lebih maksimal dibandingkan dengan bentuk yang tidak beraturan. Lahan datar lebih mudah dalam pengelolaan dibandingkan dengan lahan berkontur. Lahan berkontur berbiaya relative lebih besar dibandingkan lahan datar. Namun keunggulan lahan berkontur, biasanya memiliki pemAndangan yang indah. Faktor pemAndangan indah ini dapat menjadi nilai lebih ketika produk dipasarkan.


67

5. Status Lahan Status lahan dapat dibedakan menjadi 2 kelompok. Berdasarkan status fisik dan kondisi status sertifikat. Perbedaan-perbedaan tersebut menentukan proses berikutnya. Masingmasing juga memiliki keunggulan tertentu. - Status Fisik Sawah Harga yang ditawarkan relatif lebih murah dibandingkan dengan status fisik pekarangan. Terdapat proses perijinan tambahan yakni dikenal dengan ijin pengeringan. Pada praktek di lapangan, status fisik sawah memang harus dikeringkan. Status fisik sawah itulah kondisi fisiknya. Anda suatu saat akan menemukan sertifikat tertulis tanah pekarangan, namun kondisi fisiknya sawah. Anda tidak perlu mengajukan ijin pengeringan, namun tetap melakukan proses pengeringan. - Status Fisik Pekarangan Harga yang ditawarkan relatif lebih mahal dibandingkan dengan status fisik sawah. Tidak ada lagi proses ijin pengeringan. Lahan dapat segera


68

dikerjakan untuk pengolahan lahan dan proses lainnya sehingga lahan segera siap launching. Berkebalikan dengan status fisik sawah, Anda mungkin akan menemukan lahan bersertifikat tertulis sawah. Namun pada kondisi fisik lahan berupa lahan pekarangan. Apabila menemukan hal demikian, tentunya proses ijin pengeringan harus ditempuh. - Tidak bersertifikat (tanah negara, hak garap). Tanah tak bersertifikat yang dimaksudkan di sini bukannya tanah yang benar-benar tanpa sertifikat. Tetapi tanah yang masih dibutuhkan proses sertifikasi atau peningkatan hak. Seperti halnya Tanah Negara, Hak Garap, Letter C, Letter D dan sebutan-sebutan lainnya.Lahan yang demikian perlu dilakukan proses sertifikasi sebelum dilakukan proses perijinan lebih lanjut. Keuntungan

lahan

seperti

ini,

Anda

dapat

melakukan

negosiasi

pembayaran jangka waktu yang lebih panjang. Karena untuk proses sertifikasi juga membutuhkan waktu. - SHM (Sertifikat Hak Milik).


69

Sertifikat jenis ini mmum dimiliki oleh perseorangan sebagai bukti milik atas lahan. Keuntungannya mengakuisisi lahan seperti ini adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan dapat lebih cepat. Setidaknya tidak melalui proses sertifikasi lahan dari non sertifikat ke sertifikat Hak Milik. Namun percepatan ini masih diharus diselidiki, karena perijinan perumahan di masing-masing daerah tidak dapat disama-ratakan. Pemerintah daerah setempat kadang mewajibkan lahan bersertifikat HGB (Hak Guna Bangunan). Berarti Anda harus menurunkan hak dari Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan. - HGB (Hak Guna Bangunan). Sertifikat jenis ini pada umumnya dimiliki perusahaan. Bersifat sementara dengan jangka waktu tertentu (25 tahun). Namun dapat ditingkatkan haknya menjadi SHM. Keuntungannya adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan lebih cepat. Apalagi bila pemerintah daerah setempat memberlakukan kewajiban lahan bersertifikat HGB.


70

CHAPTER VII POLA MENGAKUISISI LAHAN YANG UMUM DILAKUKAN Mengakuisisi lahan dapat dilakukan dengan berbagai cara, tergantung kemampuan negosiasi dengan pemilik lahan. Prinsip mengakuisisi lahan adalah bagaimana kita bisa membayar dengan uang sesedikit mungkin di depan karena akan berpengaruh terhadap modal awal yang dibutuhkan untuk membangun Proyek. Semakin sedikit kita membayar di depan semakin bagus, sehingga uang yang sedianya untuk membayar lahan bisa dimanfaatkan untuk keperluan lain di Proyek. Karena begitu kita selesai mengakuisisi lahan sederet langkah yang membutuhkan biaya sudah menunggu. Berikut metode-metode akuisisi lahan yang bisa dilakukan: Beli Putus Praktek ini mudah. Anda tinggal mengincar lahan yang ingin digarap, tawar menawar dan bayar. Beli putus seperti ini akan membuat modal yang Anda


71

gelontorkan menjadi padat alias besar. Karena lahan adalah salah satu komponen terbesar dalam komposisi biaya. Beberapa hal yang perlu Anda perhatikan adalah luas lahan. Setelah transaksi, BPN akan melakukan pengukuran ulang atas lahan. Dalam sejarah, luas lahan cenderung akan berkurang. Sangat sedikit ditemukan kasus, lahan lebih luas daripada yang tertera di sertifikat. Perhatikan pula keuntungan investasi Anda. Dengan modal yang besar, tingkat pengembalian modal dapat saja tidak menarik. Beda dengan keuntungan bersih? Di bagian lain di buku ini akan dijelaskan lebih lanjut. Beli Bertahap Praktek ini juga mudah. Setelah Anda cocok dengan lahan dan dilakukan proses tawar menawar. Namun pembayaran lahan dilakukan secara bertahap. Jangka waktu sesuai dengan kesepakatan pembayaran. Pembayaran dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan waktu, berdasarkan cek point kegiatan atau gabungan keduanya. Pembayaran bertahap berdasarkan waktu adalah pembayaran yang Anda lakukan atas dasar tempo waktu pembayaran berdasarkan kesepakatan. Misalkan 6 kali pembayaran dalam tempo 6 bulan dan bentuk jangka waktu lainnya.


72

Contoh Pembayaran Berdasarkan Waktu : Luas lahan

: 3500 m2

Harga dasar

: Rp. 500.000 / m2

Nilai total

: Rp. 1.750.000.000,00

Cara pembayaran :  Tanda jadi

: Rp. 10.000.000,00

 Pembayaran I

: Rp. 100.000.000,00

30 hari kalender setelah tanda jadi  Pembayaran II

: Rp. 300.000.000,00

3 bulan setelah Pembayaran I  Pembayaran III

: Rp. 300.000.000,00

3 bulan setelah Pembayaran II  Pembayaran IV

: Rp. 300.000.000,00

3 bulan setelah Pembayaran III  Pembayaran V

: Rp. 300.000.000,00


73

3 bulan setelah Pembayaran IV  Pembayaran VI

: Rp. 440.000.000,00

3 bulan setelah Pembayaran V

Pembayaran bertahap berdasarkan cek point kegiatan yakni pembayaran yang dilakukan sesuai kegiatan Proyek. Beberapa cek point pembayaran yang disarankan: - Tanda jadi atau Down Payment Sebagai tanda keseriusan Anda untuk mengakusisi lahan yang akan Anda garap. Besaran nilainya tergantung kesepatan. - Perijinan selesai Setelah dilakukan pembayaran Tanda jadi atau DP, Anda memproses perijinan. Proses perijinan ini akan memakan waktu rata-rata 3 bulan. Ratarata karena setiap daerah memiliki karakter perijinan yang berbeda-beda. Setelah perijinan selesai, Anda akan kembali membayar.


74

Hal ini dilakukan untuk memperoleh kepastian bahwa lahan dapat dialih fungsikan menjadi perumahan. Dengan demikian resiko kehilangan modal akibat pembelian lahan, dapat diminimalisasi. - Sertifikat jadi Setelah tanda jadi, proses dilanjutkan ke Notaris untuk dilakukan balik nama dari pemilik lama ke Anda. Proses ini dilakukan oleh Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah, Proses sampai dengan balik nama kurang lebih 2 bulan. Setelah sertifikat beralih atas nama Anda, inilah salah satu cek point pembayaran Anda kepada pemilik tanah. Anda dapat melunasinya atau masih membayarkan sebagian sampai ke proses berikutnya. - Sertifikat pecah. Proses berikutnya adalah pecah sertifikat sesuai dengan siteplan yang diijinkan oleh Pemerintah Daerah setempat. Pembayaran dilakukan setelah sertifikat pecah. Dan Anda wajib melunasinya kecuali... Kecuali apabila kesepakatan pembayaran adalah gabungan dari dasar waktu dan dasar kegiatan. Misalkan saja setelah sertifikat pecah, Anda


75

masih memiliki kesempatan membayar sampai dengan pelunasan setelah 6 bulan, 9 bulan atau bahkan 12 bulan kemudian. Contoh Pembayaran Berdasarkan Cek Point Kegiatan : Luas lahan

: 3500 m2

Harga dasar

: Rp. 500.000 / m2

Nilai total

: Rp. 1.750.000.000,00

Cara pembayaran :  Tanda jadi

: Rp. 10.000.000,00

 Down payment

: Rp. 100.000.000,00

 Perijinan

: Rp. 300.000.000,00

 Sertifikat Jadi

: Rp. 300.000.000,00

 Sertifikat Pecah : Rp. 1.040.000.000,00 Pembayaran dengan pola ini dapat menekan modal menjadi relatif lebih sedikit dan tentunya memiliki tingkat pengembalian modal yang lebih baik dibandingkan dengan pola beli putus. Pola pembayaran seperti ini sangat menantang karena Anda akan memutar otak lebih keras untuk mampu


76

menjual

dan merealisasikan penjualan

sehingga mampu

menutup

kewajiban pembayaran tanah. Kalau Anda menyukai tantangan, ini pola yang tepat untuk Anda.


77

CHAPTER VIII STRATEGI MENGAKUISISI LAHAN DAN MEMBANGUN PROYEK PROPERTY TANPA MODAL

III. Kerjasama Lahan Dengan Pemilik Tanah Salah satu rahasia untuk menjadi Developer Property tanpa modal adalah dengan cara mengajukan kerjasama lahan kepada pemilik tanah. Kerjasama lahan merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah dengan Developer untuk melaksanakan sebuah Proyek Property, baik Proyek tersebut berupa perumahan, apartemen, gedung perkantoran atau produkproduk Property lainnya. Idealnya kerjasama lahan adalah untuk Proyek-Proyek yang produknya dijual putus kepada end user, jadi bukan untuk Proyek dengan sistem Perjanjian Kerjasama Operasi (KSO) atau dengan sistem Build Operate and Transfer (BOT). All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

78

Hal yang perlu diperhatikan dalam kerjasama lahan ini diantaranya adalah prinsip berkeadilan. Berkeadilan maksudnya pelaksanaan kerjasama dengan menerapkan prinsip high risk high return, siapa yang menanggung resiko paling besar dialah yang mendapatkan bagian paling banyak. Pada kenyataannya Developerlah yang akan menanggung resiko lebih besar karena Developer mengerjakan Proyek Property di atas tanah milik orang lain. Apabila sudah mengerjakan Proyek di suatu lokasi sudah dipastikan bahwa Developer mengeluarkan biaya untuk pengerjaan itu. Sementara pemilik lahan bisa dikatakan lebih aman karena penyertaannya dalam Proyek adalah berbentuk tanah yang tidak akan bisa dibawa kabur kemanapun. Jadi jika terjadi kegagalan Proyek maka Developer kehilangan uang sedangkan tanah pemilik lahan tidak hilang. Bagi

pemilik

lahan

keuntungan

kerjasama

lahan

ini

adalah

dia

mendapatkan bagian keuntungan Proyek selain mendapatkan harga tanah. Sementara bagi Developer kerjasama lahan ini mereduksi modal kerja yang dibutuhkan untuk mengolah suatu Proyek. Karena berdasarkan pengalaman alokasi dana untuk mengakuisisi lahan ini mengambil porsi lebih kurang tigapuluh persen dari RAB Proyek. Bisa dihitung keringanan All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

79

kebutuhan biaya investasi jika Proyek menerapkan sistem kerjasama lahan dengan pemilik tanah. Kerugian kerjasama lahan ini bagi pemilik lahan adalah mereka tidak mendapatkan

uang

pembayaran

atas

harga

tanahnya

sekaligus.

Sementara bagi Developer kerugian kerjasama lahan ini adalah Developer musti rela berbagi keuntungan dengan pemilik lahan. Akan tetapi jika kita menghitung berdasarkan prosentase keuntungan maka kerjasama lahan ini memberikan

prosentase

keuntungan

yang

nominalnya lebih kecil. Adalah pilihan kita

lebih

besar

walaupun

apakah kita bermain di

prosentase atau nominal. Sebenarnya untuk menghitung besaran bagi hasil Proyek harus dengan detil dengan memperhatikan besaran bagian masing-masing pihak dalam Proyek, supaya bagi hasilnya memenuhi prinsip-prinsip keadilan. Besarnya bagian pemilik lahan bisa dilihat dengan membandingkan prosentase harga tanah dengan RAB Proyek. Sehingga semakin tinggi harga tanah semakin besar pula bagian pemilik lahan. Akan tetapi kebanyakan Developer tidak menghitung dengan sistem tersebut karena terlalu rumit sedangkan pemilik lahan pada umumnya tidak mau mendengarkan yang rumit-rumit, walaupun untuk keperluan internal All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

80

atau pembuatan Studi Kelayakan memerlukan perhitungan detil. Sehingga sistem tersebut disimplifikasi dengan menawarkan pilihan-pilihan besarnya bagi hasil kepada pemilik lahan, seperti 80:20, 70:30, 60:40, 50:50 atau sebaliknya. Jika harga tanah lebih kecil dari harga bangunan atau lokasi hanya cocok dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSH) porsi bagi hasilnya yang lebih cocok adalah 80:20 untuk Developer. Demikian juga jika harga tanah mendekati harga bangunan permeternya sang Developer bisa menawarkan bagi hasil dengan sistem 60:40 bagi Developer. Sedangkan kalau harga tanah sama atau lebih besar jika dibandingkan dengan harga bangunan maka bagi hasil yang pantas adalah 50:50 atau dengan kesepakatan lain. Hal yang tak boleh dilupakan, jika pemilik lahan meminta uang muka atas tanahnya maka porsi keuntungannya juga menjadi lebih kecil. Perlu diingat juga bahwa porsi keuntungan yang akan ditawarkan kepada pemilik tanah ini tidak harus seperti di atas. Anda sebagai Developer bisa menawarkan bagi hasil dengan pola seperti apapun sepanjang disepakati oleh pemilik tanah ya oke-oke saja.


81

Untuk memastikan pelaksanaan kerjasama ini nantinya harus dibuatkan perjanjian tertulis dengan notaril akta supaya memiliki kekuatan hukum yang lebih mengikat. Dalam perjanjian kerjasama tersebut dicantumkan masing-masing hak dan kewajiban para pihak, disertai juga dengan sanksisanksi jika salah satu pihak wanprestasi..

Kerjasama Lahan Tanpa Down Payment (DP) Banyak pola yang bisa ditawarkan kepada pemilik lahan, salah satunya adalah kerjasama lahan tanpa DP. Dengan pola kerjasama ini bagian keuntungan untuk pemilik lahan harus lebih besar jika dibandingkan dengan

kerjasama

lahan

dengan

DP.

Karena

Developer

tidak

membutuhkan uang untuk membayar tanah. Tapi Developer tetap membutuhkan modal awal untuk pekerjaan perijinan dan persiapan lokasi Proyek. Besarnya biaya perijinan dan pekerjaan persiapan ini tergantung lokasi dan luasnya Proyek. Apalagi jika lokasi membutuhkan pekerjaan cut and fill untuk persiapannya. Perijinan juga akan membutuhkan biaya tambahan jika peruntukan lokasi harus diubah terlebih dahulu dari non hunian menjadi hunian. All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

82

Jangan sekali-kali mengajukan rencana kerjasama hanya dengan lisan saja karena info lisan akan dengan cepat terlupakan. Yang menjadi perhatian pemilik lahan hanyalah keamanan tanahnya. Pada umumnya mereka khawatir bahwa nanti jika Developer curang, maka dia akan kehilangan tanahnya. Mereka beranggapan bahwa dengan dikerjakan tanahnya menjadi Proyek Property tanahnyapun berpindah haknya. Padahal tidak demikian karena apabila prinsip kerjasama dilakukan secara fair maka tanahnya tidak dibaliknama ke atas nama Developer. Tanahnya tetap atas nama pemilik tanah tapi pemilik tanah memberikan kuasa kepada Developer untuk membangun Proyek. Sehingga dalam kerjasama lahan pemilik tanah adalah pihak yang tidak mungkin dirugikan. Kecuali kerjasama dilakukan dengan pola kerjasama pemasukan pemilik lahan ke dalam perusahaan yang akan dibentuk dalam bentuk sharing saham yang besarnya proporsional sesuai besaran yang disetujui. Jika kerjasama dengan pola seperti ini tanah harus dibaliknama ke perusahaan. Halnya peran Developer adalah bertanggungjawab terhadap jalannya Proyek dari awal sampai akhir. Terus bagaimana dengan posisi Developer? Apakah mungkin dirugikan? Ya, Developer sangat mungkin dirugikan karena dengan hanya bermodalkan perjanjian mereka akan mulai mengerjakan

Proyek

dan

mengeluarkan

biaya


untuk

membiayai 83

pengurusan perijinan dan pengerjaan awal Proyek, seperti land clearing, cut and fill kalau memang harus dan membangun show unit ataupun Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial (fasum fasos), tak kalah penting membangun kesan pertama Proyek untuk konsumen yaitu main gate yang elegan. Pola pengamanannya untuk Developer adalah dengan cara menyerahkan asli surat-surat tanah dan legalitas lainnya ke Notaris yang disetujui, sekaligus

pengurusan

legalitas

seperti

pemecahan

sertifikat

juga

diserahkan ke Notaris yang sama. Dalam pasal-pasal perjanjian disebutkan bahwa salah satu pihak baik Developer atau pemilik lahan tidak diperbolehkan

mengambil

sertifikat

secara

sendiri-sendiri.

Dengan

demikian sertifikat menjadi aman dari pembatalan sepihak yang merugikan pihak lainnya. Jika salah satu pihak akan membatalkan rencana kerjasama yang tertuang dalam perjanjian maka akan ada konsekuensi yang akan diterima pihak yang ingin membatalkan tersebut karena dalam perjanjian selalu ada sanksi-sanksi jika salah satu pihak ingin membatalkan atau cidera janji. Berikut contoh Proposal Bisnis sederhana kepada pemilik lahan.


84

SUMMARY PROJECT

Indah Green Residence Luas Lahan

: 3500 M2

Harga Dasar Tanah

: Rp. 500.000,-/m2

Lokasi

: Bekasi, Jawa Barat

Jumlah Unit

: 28 Unit

Tersedia Tipe

: 36/72, 45/78

Rencana Omset

: Rp. 8,785,880,000,-

Rencana Laba Bersih : Rp. 1,926,639,000.Rencana Bagi Hasil

: 30 : 70

Keuntungan Owner

: Rp. 577.991.700,-

Keuntungan Developer : Rp. 1,348.647.300,Jangka Waktu Proyek : 18 Bulan


85

Lampiran 1: Harga Jual dan Omset No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

BLOK KAPLING A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11

Luas Bangunan 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 1,107

Tanah 80 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 2,024

Harga Jual / m2 Bangunan Tanah 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000 3,640,000 2,350,000


HARGA JUAL 319,040,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 300,240,000 333,000,000 333,000,000 333,000,000 333,000,000 333,000,000 333,000,000 333,000,000 333,000,000 333,000,000 333,000,000 333,000,000 8,785,880,000

86

Lampiran 2: Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP) Uraian

Volume

Satuan

A

HARGA PEROLEHAN TANAH

1 2 3

Harga dasar tanah Pajak Perolehan Tanah Turun Hak Guna Bangunan

3,500.00 -

m2 % m2

4

Komisi

-

%

B

BIAYA PENGOLAHAN LAHAN

1 2 3 4 5

Biaya Pembersihan Lahan Biaya Cut and Fill Biaya Pengurugan Biaya Pengukuran Biaya Lain-lain

C

BIAYA PERIJINAN dan LEGALITAS

1

Harga Satuan

Sub Jumlah

1,750,000,000 500,000.00 1,750,000,000. 00

1,750,000,000.00 38,500,000

3,500.00 28.00 3,500.00

m2 m2 m3 LS m2

5,000.00 35,000.00 500,000.00 2,000.00

17,500,000.00 14,000,000.00 7,000,000.00 343,000,000

3,500.00

m2

-

-

3,500.00

m2

-

-

3 4 5 6

Ijin Prinsip Ijin Perubahan Pemanfaatan Tanah Ijin Peil Banjir Ijin Siteplan IMB Induk IMB Kavling

3,500.00 3,500.00 3,500.00 28.00

7,000,000.00

196,000,000.00

7

Penggabungan sertifikat

-

-

-

8 9

Pemecahan sertifikat Tak Terduga / taktis

28.00 28.00

m2 m2 m2 unit Sertifika t Kavling Kavling

5,000,000.00 250,000.00

140,000,000.00 7,000,000.00

D

BIAYA PRASARANA dan SARANA

2

JUMLAH

686,200,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9

PRASARANA Pekerjaan Jalan PLN PDAM TELKOM GAS ALAM Biaya Saluran Air Hujan Biaya Pagar Keliling Biaya Penerangan Jalan Biaya Prasarana Lainnya

1,050.00 28.00 28.00 420.00 270.00 15.00 28.00

m2 Unit Unit Unit Unit m1 m1 Unit Unit

160,000.00 5,000,000.00 3,000,000.00 2,000,000.00 3,500,000.00 125,000.00 400,000.00 1,500,000.00 250,000.00

168,000,000.00 140,000,000.00 84,000,000.00 52,500,000.00 108,000,000.00 22,500,000.00 7,000,000.00

1 2 3 4 5

SARANA Gerbang Pos Satpam Taman Tempat Ibadah Biaya Sarana Lainnya

1.00 12.00 350.00 1.00

Ls m2 m2 m2 Ls

30,000,000.00 1,600,000.00 150,000.00 1,500,000.00 2,500,000.00

30,000,000.00 19,200,000.00 52,500,000.00 2,500,000.00

E

BIAYA KONSTRUKSI RUMAH


3,099,600,000

87

1 2

Bangunan 1 lantai Bangunan 2 lantai

1,107.00 -

m2 m2

2,800,000.00 -

3,099,600,000.00 -

JUMLAH HARGA POKOK PENJUALAN

F

BIAYA PEMASARAN

1 2 3 4 5

Biaya Brosur Biaya Spanduk Biaya Umbul-umbul Biaya Iklan Koran Biaya Event Pameran

2,000.00 20.00 50.00 -

Exp Unit Unit Tayang Event

6

Fee Pemasaran

2.50

%

7

Biaya Pemasaran Lainnya

28.00

Kavling

G

BIAYA UMUM dan ADMINISTRASI

1 2

3 4 5

Inventaris Kantor Biaya Gaji Karyawan a Manajemen b Keuangan c Pemasaran d Konstruksi h Office Boy i THR Biaya Umum Biaya Administrasi Biaya Umum dan Administrasi lainnya

5,917,300,000

234,647,000 500.00 100,000.00 100,000.00 3,500,000.00 5,000,000.00 8,785,880,000. 00 250,000.00

1,000,000.00 2,000,000.00 5,000,000.00 219,647,000.00 7,000,000.00 268,000,000

1.00

L2

25,000,000.00

25,000,000.00

18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 1.50 18.00 18.00

bulan bulan bulan bulan bulan LS bulan bulan

4,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 2,500,000.00 2,500,000.00

72,000,000.00 36,000,000.00 36,000,000.00 45,000,000.00 45,000,000.00

18.00

bulan

500,000.00

9,000,000.00

H

BIAYA BUNGA dan PAJAK

439,294,000

1 2

Biaya Bunga PPN

10.00

% %

3

PPH Final

5

%

8,785,880,000. 00

JUMLAH BIAYA OPERASIONAL


439,294,000.00 941,941,000

88

Lampiran 3: Perhitungan Laba Proyek PENJUALAN a PENJUALAN

8,785,880,000.00

8,785,880,000.00

8,785,880,000.00

HARGA POKOK PENJUALAN A HARGA PEROLEHAN TANAH B BIAYA PENGOLAHAN LAHAN C BIAYA PERIJINAN dan LEGALITAS D BIAYA PRASARANA dan SARANA E BIAYA KONSTRUKSI RUMAH

1,750,000,000.00 38,500,000.00 343,000,000.00 686,200,000.00 3,099,600,000.00

1,750,000,000.00 38,500,000.00 343,000,000.00 686,200,000.00 3,099,600,000.00

5,917,300,000.00

LABA KOTOR BIAYA OPERASIONAL F BIAYA PEMASARAN G BIAYA UMUM dan ADMINISTRASI H BIAYA BUNGA dan PAJAK

2,868,580,000.00 941,941,000.00 234,647,000.00 268,000,000.00 439,294,000.00

234,647,000.00 268,000,000.00 439,294,000.00

LABA BERSIH

NOTE :

1,926,639,000.00

Harga Jual Tidak Termasuk BPHTB, PPN, Biaya Administrasi Perbankan, Balik Nama. Sehingga biaya bunga dan pajak tidak termasuk dalam perhitungan Proyeksi rugi laba.

BAGI HASIL

Pemilik Lahan 30 % Developer 70 %


577.991.700,1.348.647.300,-

89

Kebutuhan modal awal bagi Developer dalam kerjasama lahan tanpa DP adalah:

No

Kebutuhan Modal

1

Pembelian Tanah

2

Perijinan

3

Pekerjaan Pengolahan Lahan

Jumlah 0 343,000,000.00 19,250,000.00

Pekerjaan Sarana dan 4

34,310,000.00 Prasarana

5

Rumah Contoh

50,400,000.00

6

Pemasaran

23,464,700.00

Total

Rp. 470,424,700.00

Inilah Rahasia Menjadi Developer Dengan Modal Cekak, Hanya Bermodal Uang 470.424.700,- Rupiah Bisa Mendapatkan Keuntungan Rp. 1.348.647.300,-


90

Catatan: Kebutuhan biaya pada tahap awal Proyek hanya sebagian dari beberapa item pekerjaan. Kebutuhan yang harus ada 100% adalah biaya untuk perijinan. Perhitungan Omset, Keuntungan Bersih, HPP dan Besaran Bagi Hasil ini harus ada dalam proposal yang diajukan ke pemilik tanah. Dengan adanya angka-angka dalam proposal, pemilik lahan dapat menimbang-nimbang keuntungan yang akan diperoleh nantinya. Jika merasa keuntungan yang akan mereka dapatkan sangat bagus dan Developer dapat mereka percayai bisa dipastikan deal terjadi untuk Kerjasama Lahan.

Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Tanpa DP Pembayaran harga tanah dilakukan pada saat ada cash-in Proyek, yaitu pada saat unit-unit rumah terjual dimana tahap awal pembayaran diperhitungkan untuk harga tanahnya saja. Apa itu unit yang terjual? Dalam satu kawasan lahan, maka sebagai Developer, Anda akan membagi menjadi lahan komersil yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas umum untuk jalan, taman, atau fasilitas lainnya. Lahan komersil Anda bagi menjadi kapling-kapling yang akan Anda pasarkan. Setiap penjualan atas kapling tersebut, maka Anda berkewajiban membayar ke pemilik tanah. All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

91

Contoh Pembayaran Kerjasama Kepemilikan TANPA DP: Luas lahan

: 3500 m2

Harga dasar

: Rp. 500.000,-/ m2

Nilai total

: Rp. 1.750.000.000,00

Lahan komersil

: 2.100 m2

Jumlah Kapling

: 28 unit

Per-unit

: Rp. 62.500.000,00

Rp. 62.500.000,00 adalah harga dasar tanah yang harus diberikan kepada pemilik lahan untuk tiap unitnya. Pemberian harga tanah ini bisa dilakukan tiap-tiap kavling terjual. Dasar perhitungannya adalah: Harga Tanah/jumlah kavling = Rp. 1.750.000.000,-/28 = Rp. 62.500.000,Bisa juga dihitung berdasarkan harga tanah komersil yang diperhitungkan secara proporsional menurut besaranya kavling yang terjual. Dasar perhitungan: Harga tanah

: Rp. 1.750.000.000,-


92

Lahan komersil : 2100 m2 Maka harga tanah yang menjadi haknya pemilik lahan adalah: Rp. 1.750.000.000,-/2100 m2 = Rp. 833.333/m2 dibulatkan menjadi Rp. 834.000,-/m2. Jadi apabila sebuah kavling dengan luas 72 m2 terjual maka haknya pemilik lahan adalah: 72 m2 x Rp. 834.000,- = Rp. 60.048.000,Begitu seterusnya untuk tiap kavling terjual. Nilainya tidak beda jauh dengan harga tanah dibagi langsung dengan jumlah kavling, tergantung kenyamanan pemilik lahan dan Developer saja.

Kerjasama Lahan Dengan Down Payment (DP) 10 % Apabila kerjasama lahan dengan menggunakan DP 10 % (sepuluh persen), maka bagian pemilik lahan sekitar 25 % (duapuluh lima persen). Developer mendapatkan bagian yang lebih besar dalam pola kerjasama ini karena

Developer

mengeluarkan

modal

awal


yang

lebih

besar

93

dibandingkan dengan kerjasama lahan tanpa DP, karena harus membayar harga tanah sebesar 10 persen dari harga total tanah. Begini Summary Project yang bisa diajukan kepada pemilik lahan:


94

SUMMARY PROJECT


: 3500 M2

Harga Dasar Tanah

: Rp. 500.000,-/m2

Lokasi


Jumlah Unit

: 28 Unit

Tersedia Tipe

: 36/72, 45/78

Rencana Omset

: Rp. 8,785,880,000,-

Rencana Laba Bersih : Rp. 1,926,639,000.00,Rencana Bagi Hasil

: 20 : 80

Keuntungan Owner

: Rp. 385.327.800,-

Keuntungan Developer : Rp. 1.541.311.200,Jangka Waktu Proyek : 18 Bulan Lampiran 1: Harga Jual dan Omset Lampiran 2: Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP) Lampiran 3: Perhitungan Laba Proyek Lampiran 1, lampiran 2 dan lampiran 3 sama dengan lampiranlampiran pada kerjasama tanpa DP.


95

Perbedaan perhitungan dengan kerjasama lahan tanpa DP adalah besarnya modal yang dibutuhkan oleh Developer. Bisa dihitung sebagai berikut:

Kebutuhan modal awal Developer dalam kerjasama lahan dengan DP 10% adalah:

No

Kebutuhan Modal

Jumlah

1

Pembelian Tanah

175.000.000,-

2

Perijinan

343.000.000,-

3


19.250.000,-


34.310.000,Prasarana

5

Rumah Contoh

Total


50.400.000,-

Rp. 645.424.700,-

96

Inilah Rahasia Menjadi Developer Dengan Modal Cekak, Hanya Bermodal Uang 645.424.700,- Rupiah Bisa Mendapatkan Keuntungan Rp. 1.541.311.200,-

Cara Pembayaran Harga Tanah dalam Kerjasama Tanpa DP Pembayaran harga tanah dilakukan pada saat ada cash-in Proyek, yaitu pada saat unit-unit rumah terjual dimana tahap awal pembayaran diperhitungkan untuk harga tanahnya saja. Apa itu unit yang terjual? Dalam satu kawasan lahan, maka sebagai Developer, Anda akan membagi menjadi lahan komersil yang akan Anda pasarkan dan lahan fasilitas umum untuk jalan, taman, atau fasilitas lainnya. Lahan komersil Anda bagi menjadi kapling-kapling yang akan Anda pasarkan. Setiap penjualan atas kapling tersebut, maka Anda berkewajiban membayar ke pemilik tanah. Contoh Pembayaran Kerjasama Lahan dengan DP 10%: Luas lahan

: 3500 m2

Harga dasar

: Rp. 500.000,-/ m2

Nilai total

: Rp. 1.750.000.000,00


97

Pembayaran DP 10% : Rp. 175.000.000,Harga tanah terutang : Rp. 1.575.000.000,Lahan komersil

: 2.100 m2

Jumlah Kapling

: 28 unit

Per-unit

: Rp. 56,250,000,-

Rp. 56,250,000,- adalah harga dasar tanah yang harus diberikan kepada pemilik lahan untuk tiap unitnya. Pemberian harga tanah ini bisa dilakukan tiap-tiap kavling terjual. Dasar perhitungannya adalah: Harga Tanah/jumlah kavling = Rp. 1.575.000.000,-/28 = Rp. 56,250,000,Bisa juga dihitung berdasarkan harga tanah komersil yang diperhitungkan secara proporsional menurut besaranya kavling yang terjual. Dasar perhitungan: Harga tanah

: Rp. 1.575.000.000,-

Lahan komersil : 2100 m2 Maka harga tanah yang menjadi haknya pemilik lahan adalah:


98

Rp. 1.575.000.000,-/2100 m2 = Rp. 750.000,-/m2. Jadi apabila sebuah kavling dengan luas 72 m2 terjual maka haknya pemilik lahan adalah: 72 m2 x Rp. 750.000,- = Rp. 54.000.000,Begitu seterusnya untuk tiap kavling terjual. Nilainya tidak beda jauh dengan harga tanah dibagi langsung dengan jumlah kavling, tergantung kenyamanan pemilik lahan dan Developer saja.

IV. Mengundang Investor Jika Anda sebagai Developer tidak punya modal sama sekali dalam mengelola Proyek, maka Developer bisa mengajukan pembiayaan kepada Investor. Pengajuan pembiayaan tersebut harus dengan proposal tertulis sehingga Investor dapat melakukan analisa, jika menurut mereka proposal tersebut

menguntungakan

dan

uang

mereka

akan

aman,

maka

pembiayaan akan disetujui. Untuk contoh kita ambil kerjasama lahan dengan DP 10%, proposal yang akan diajukan adalah sebagai berikut:


99

SUMMARY PROJECT


: 3500 M2

Harga Dasar Tanah

: Rp. 500.000,-/m2

Lokasi


Jumlah Unit

: 28 Unit

Tersedia Tipe

: 36/72, 45/78

Rencana Omset

: Rp. 8,785,880,000,-

Rencana Laba Bersih : Rp. 1,926,639,000.00,Rencana Bagi Hasil

: 20 : 80

Keuntungan Owner

: Rp. 385.327.800,-

Keuntungan Developer dan Investor

: Rp. 1.541.311.200,-

Jangka Waktu Proyek : 18 Bulan Lampiran 1: Harga Jual dan Omset Lampiran 2: Perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP) Lampiran 3: Perhitungan Laba Proyek


100

Lampiran 1, lampiran 2 dan lampiran 3 sama dengan lampiranlampiran pada kerjasama tanpa DP yang tercantum pada halaman sebelumnya.

Kebutuhan modal awal Developer dalam Kerjasama Lahan dengan DP 10% adalah:

No

Kebutuhan Modal

Jumlah

1

Pembelian Tanah

175.000.000,-

2

Perijinan

343.000.000,-

3


19.250.000,-


34.310.000,Prasarana

5

Rumah Contoh

Total


50.400.000,-

Rp. 645.424.700,-

101

Keperluan modal awal sebesar Rp. 645.424.700,- disediakan oleh Investor. Atas investasinya ini Investor diberikan keuntungan 65 % selama jangka Proyek yaitu 18 bulan. Keuntungan yang didapat Investor menjadi: (Rp. 645.424.700,- x 65%) + Rp. 645.424.700,- = Rp. 1.064.950.755,-

KESIMPULAN RAHASIA MENJADI DEVELOPER TANPA MODAL ADALAH SEBAGAI BERIKUT: Dalam kerjasama lahan dengan mengundang Investor untuk membiayai Proyek akan ada tiga pihak yang terlibat, yaitu Pemilik Lahan, Investor dan Developer. Prinsip bagi hasil terhadap keuntungan bersih Proyek adalah sebagai berikut:  Dengan modal tanah yang dimilikinya PEMILIK LAHAN mendapatkan bagian 20% dari keuntungan bersih. 20% x 1.926.639.000,-

= Rp. 385.327.800.-


102

 Dengan modal investasinya, INVESTOR mendapatkan keuntungan 65 % dari investasinya. 645.424.700,- x 1,65

= Rp. 1.064.950.755,-

 Dengan modal KEAHLIAN yang dimilikinya Developer tidak mengeluarkan biaya apapun untuk Proyek, dan mendapatkan keuntungan sebesar Rp. 476.360.445,Dalam diagram sebagai berikut:


103

Untung Bersih Rp. 1.926.639.000

Keuntungan Pengelola Rp. 1.541.311.200,-

Developer Rp. 476.360.445,-

Keuntungan Pemilik Lahan Rp. 385.327.800

Investor Rp. 1.064.950.755,-


104

DARI HASIL INI DAPAT DILIHAT BAHWA DEVELOPER TIDAK MENGELUARKAN UANG SAMA SEKALI, MODALNYA HANYA KEAHLIAN DALAM MEMBUAT ANALISA DAN MENGELOLA PROYEK SEHINGGA PEMILIK LAHAN DAN INVESTOR YAKIN TERHADAP RENCANA BISNIS YANG DIAJUKANNYA. INILAH RAHASIA TERBESAR MENJADI DEVELOPER PROPERTY TANPA MODAL.

Analisa terhadap Harga Pokok Produksi Proyek menggunakan software yang sangat mudah digunakan. Anda bisa mendapatkan software tersebut dan belajar cara menggunakannya setelah mengikuti Workshop Developer Property yang saya adakan. Klik disini untuk melihat detil dan jadwal Workshop.


105

CHAPTER IX TIPS DAHSYAT MENJADI INVESTOR PROPERTY

Menjadi Investor Property memerlukan kejelian dalam memilih Property. Ini berhubungan juga dengan hasrat dan kecintaan terhadap dunia Property. Ada beberapa hal yang harus diperhatikan untuk menjadi Investor sukses. Menurut Dolf De Roos, PhD – seorang Investor Property internasional, tak kurang ada Delapan Kaidah Emas yang harus dipertimbangkan: 1. Pastikan Menghasilkan Uang Pada Saat Membeli. Hal ini berkaitan erat dengan keterampilan dalam menilai Property. Seorang Investor harus tahu bahwa harga suatu Property menguntungkan atau kemahalan. Keahlian ini timbul berkat penguasaan Investor terhadap area tertentu. Misalnya harga pasaran suatu Property adalah Rp. 1.5 Milyar, Anda sudah menghasilkan uang jika Anda berhasil membeli pada harga Rp. 1.1 Milyar. Dengan harga pasar Rp. 1.5 Milyar jika dijual cepat


106

dengan harga Rp. 1.4 Milyarpun sudah menghasilkan uang Rp. 300 Juta untuk Investor. 2. Membeli Property Hanya Dari Penjual Yang Punya Niat Menjual. Banyak Property yang dipasangi tanda akan dijual, tetapi sesungguhnya pemilik tidak berniat menjual, sekurang-kurangnya pemilik tidak terlalu butuh cepat untuk menjual Propertynya. Kasus seperti ini sering terjadi jika pemilik hanya sekedar ingin mengetahui harga jual dari Property miliknya. Jika kondisi ini Anda jumpai sebaiknya cari Property lain, karena pemilik tidak akan melayani tawar-menawar harga. Apalagi harga yang diajukan jauh dibawah harga permintaan. 3. Sukai Transaksinya, Bukan Propertynya. Sebagai seorang Investor kita hanya berpegang teguh kepada prinsip, apakah Property tersebut menghasilkan arus kas positif. Sebagus apapun suatu Property, sesuka apapun kita terhadap Property, jika tidak manghasilkan arus kas positif tidak seharusnya dijadikan Property investasi. Akan berbeda jika Property tersebut akan dipergunakan sebagai tempat tinggal. 4. Jangan Pernah Penyebutkan Angka Penawaran Terlebih Dahulu.


107

Dalam bernegosiasi biasanya orang yang menyebutkan angka terlebih dahulu berada dalam pihak yang kalah. Biarkan penjual menyebutkan angkanya terlebih dahulu baru kita mengajukan penawaran. Karena jika kita mengajukan angka terlbih dahulu mungkin saja harga penawaran awal kita lebih tinggi dari keinginan penjual. 5. Jangan Ikut-Ikutan. Property sangat dipengaruhi oleh kondisi makro ekonomi. Property mempunyai siklusnya sendiri. Tidak selamanya kondisi bagus untuk investasi di bidang Property. Oleh karena itu diperlukan daya tahan yang kuat untuk dapat bertahan sebagai Investor Property. Seperti investasi di bidang lainnya, investasi di bidang Property juga tidak selamanya sukses. Akan ada masanya Anda tidak menghasilkan arus kas positif dalam suatu transaksi. Orang yang ikut-ikutan dalam berinvestasi Property akan menyerah

jika

menemukan

kondisi

yang

tidak

sesuai

dengan

keinginannya. Berbeda kalau kita memang mencintai dunia ini, kerugian dalam suatu transaksi tidak menyebabkan kita mundur sebagai Investor Property. 6. Berusaha Selalu Membeli Tanpa Atau Dengan Sedikit Uang Muka.


108

Membeli dengan sesedikit mungkin uang muka menyebabkan tingkat ROI mejadi lebih besar. Inilah salah satu sifat baik dari Property, bisa dibeli tanpa membayar harga secara tunai. Banyak instrumen yang bsia kita gunakan untuk membantu proses membeli ini, diantaranya adalah dengan bantuan

kredit

dari

bank

dan

penundaan

bayar

sesuai

dengan

kesepakatan dengan pemilik. Keuntungan lainnya dengan pola beli dengan membayar uang mukanya saja adalah kita bisa mengalokasikan uang untuk membeli Property lainnya dengan pola yang sama. Jadi pada saat yang sama kita bisa mempunyai beberapa Property dengan harga yang lebih tinggi dari uang yang kita keluarkan untuk membeli. 7. Jarang-Jaranglah Menjual Property. Sebagai seorang Investor propety kita harus menahan Property tersebut selama mungkin. Karena sudah menjadi sifat Property harganya akan selalu naik apalagi jika ditahan selama sepuluh tahun lebih. Saya masih ingat kenalan saya membeli sebuah ruko di daerah tebet dengan harga Rp. 800 juta pada tahun 2003. Sekarang pada tahun 2013 harganya sudah mencapai Rp. 4.5 Milyar. Bisa dibayarkan harga Property tersebut sepuluh tahun lagi. 8. Transaksi Terbaik Sepanjang Dasawarsa Terjadi Seminggu Sekali. All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

109

Tidak ada data yang pasti mengenai transaksi-transaksi yang benar-benar bagus. Orang-orang memiliki sudut pAndang yang berbeda terhaap suatu transaksi. Transaksi yang benar-benar bagus tidak akan kita dapatkan jika kita tidak mengusahakannya. Dan ketika kita terus berusaha mencari dan mencari,

kita

akan

menemukan

hal-hal

yang

tidak

terbayangka

sebelumnya, kata seorang teman saya dalam suatu perbincangan, jika kita terus berusaha bahkan mengusahakan yang menurut kita sangat sulit tercapai alam akan merespon apa yang kita inginkan.

Investor Perlu Agent Property Professional Bagi seorang Investor Property memiliki banyak informasi tentang Property yang sedang dijual adalah wajib hukumnya. Informasi itu bisa didapatkan dari iklan baris, website khusus jual beli di internet, majalah real estate, Agen Property dan lain-lain. Informasi dari iklan baris dan internet bersifat sangat umum dan terbuka karena semua orang bisa mengakses informasi tersebut. Lagi pula informasi dari iklan baris dan internet itu mengharuskan seorang Investor Property bersikap aktif.


110

Lain halnya jika Anda mendapatkan informasi tentang Property yang dijual dari seorang Agen Property atau professional broker. Informasi dari seorang professional broker seharusnya lebih eksklusif dan menyeluruh walaupun masih perlu dilakukan validasi mengenai informasi yang diberikan. Agen Property yang bagus itu... Bagaimana seorang Investor memiliki Agen Property yang bagus? Yang pasti memiliki seorang Agen Property yang mumpuni adalah melalui seleksi alam. Pada saat pertama kali Anda memulai menjadi Investor Property Anda akan berhubungan dengan banyak Agen Property. Anda bisa menyeleksi mereka dari kemampuan mereka terhadap penguasaan pasar terutama kenaikan harga Property pertahun dan tingkat sewa-jika Anda fokus kepada Property sewa dalam investasi. Hal yang tidak kalah pentingnya yang harus Anda perhatikan terhadap seorang Agen Property adalah kemampuan mereka dalam penguasaan product knowledge terutama tentang legalitas, sehingga seorang Investor Property bisa menghemat waktu dalam verifikasi legalitas. Dengan memiliki Agen Property yang berkualitas seorang Investor lebih menghemat waktu dan memiliki data yang lengkap terhadap Property All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

111

investasi. Menghemat waktu karena Property yang ditawarkan oleh Agennya sudah pasti tidak bermasalah tentang sertifikasi dan perijinan karena sang Agen sudah melakukan verifikasi terlebih dahulu sebelum dihidangkan kepada Investor. Seperti seorang chef yang memasak dengan sempurna sehingga Investor tinggal memilih makanan dan menelannya. Tidak fokus kepada satu Agen saja Adalah lebih baik jika seorang Investor Property memiliki beberapa Agen Property yang bagus yang bekerjasama dengannya dalam mencari Property investasi. Jadi seorang Investor tidak fokus hanya pada satu Agen saja. Karena seorang Agen tidak memiliki informasi mengenai seluruh Property yang dijual. Untuk menjaga agar para Agen Property-nya betul-betul setia dalam artian informasi tentang Property yang bagus selalu diberikan kepada Anda terlebih dahulu sebelum diberikan kepada orang lain, ada baiknya Anda memberikan insentif atau fee juga pada saat terjadi transaksi, karena pada umumnya fee seorang Agen Property adalah kewajiban penjual. Saya mengenal seorang Investor Property yang beraktifitas di wilayah Bintaro, Tangerang Selatan. Dia memiliki beberapa Agen Property yang selalu memberikan informasi tentang Property yang sedang dijual dengan All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

112

harga bagus. Si Investor ini betul-betul menjaga para Agennya supaya setia.

Tidak

masalah

baginya

mengeluarkan

uang

sedikit

untuk

menyenangkan hati Agennya tersebut. Misalnya dia tidak segan-segan membelikan mobil Toyota Kijang Innova sebagai Tunjangan Hari Raya (THR). Artinya dengan mengeluarkan uang untuk membeli sebuah mobil di harga 300 juta-an rupiah dia sudah memperhitungkan akan mendapatkan uang lebih banyak jika terus memelihara kesetiaan Agennya. Saya juga mengenal seorang Investor Property yang bermain di sekitaran Jakarta Selatan. Dulunya dia sangat sering melakukan transaksi karena selalu mendapatkan Property yang bagus dari Agen Property. Tetapi akhirakhir ini para Agen Property tidak lagi memberikan informasi Property yang bagus untuk investasi yang dijual kepadanya karena menurut Agen Property sang Investor ini sangat pelit, tidak mau memberikan sekedar uang lelah kepada Agennya apalagi fee. Dia tetap beranggapan dengan terjadinya transaksi Agen Property tersebut sudah mendapatkan fee dari penjual, dan itu sudah cukup bagi si Agen.


113

CHAPTER AKHIR PENUTUP

Apapun yang sudah Anda pelajari tidak akan ada artinya jika Anda tidak bertindak, ACTION!!!. Lakukan yang mudah terlebih dahulu dan mulailah dari yang kecil. Dalam dunia Developer Property ada istilah Developer Pribadi untuk menggambarkan seorang yang berbisnis Property skala kecil. Misalnya Anda beli tanah 500 m2 kemudian dikavling-kavlilng menjadi beberapa unit, anda bisa menjadikan tanah tersebut menjadi 4 atau 5 kavling, kemudian dijual. Jika anda punya modal, Anda bisa membangun kavling tersebut terlebih dahulu kemudian menjualnya dalam bentuk rumah. Hal ini lebih mudah karena pembeli bisa memanfaatkan bantuan pembiayaan dari lembaga keuangan. Beda halnya jika menjual kavling yang tidak bisa dibeli dengan bantuan lembaga keuangan. JIKA anda tidak memiliki uang, anda bisa meminjam modal untuk membeli tanah kepada saudara, teman, keluarga atau siapapun yang percaya All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung | www.asriman.com

114

kepada Anda. Karena dengan luasan yang tidak begitu besar akan banyak orang yang kita kenal memiliki uang yang cukup untuk membantu. Skema hutang juga bisa diimprovisasi dengan pola bagi keuntungan seperti yang sudah dibahas dalam e-Book ini. Selain itu HINDARI SIKAP TAMAK DALAM BERBISNIS, sudah menjadi sifat alami manusia yang menginginkan keuntungan besar dalam berbisnis. Hindari sifat ini supaya bisnis bisa sukses dan berkelanjutan. Jangan lupa buang juga pemikiran Akan Kaya Raya Pada Proyek Pertama. Untuk melengkapi kemampuan Anda menjadi Developer Property, Anda akan membutuhkan dokumen-dokumen pendukung. Misalnya untuk melakukan penawaran kerjasama kepada Pemilik Lahan dan Investor Anda membutuhkan format Perjanjian. Dokumen-dokumen lainnya yang penting adalah dokumen perjanjian dan atau kontrak dengan berbagai pihak yang berhubungan dengan Proyek, seperti perjanjian dengan kontraktor, perjanjian dengan Agen Property dan dokumen kelengkapan dalam menjual perumahan. Ini beberapa dokumen yang penting untuk Anda miliki: 1.

Surat Pemesanan Kavling

2.

Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli


115

3.

Surat Perintah Mulai Membangun Ke Kontraktor

4.

Surat Perintah Kerja (SPK)

5.

Perjanjian Kerjasama Dengan Pemilik Tanah Dan Developer

6.

Surat Perjanjian Borongan Pekerjaan

7.

Berita Acara Serah Terima Rumah

8.

Surat Pernyataan Hutang Konsumen

9.

Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Developer

10.

Pengantar Permohonan Kredit Kepada Bank

11.

Permohonan Kredit Developer Kepada Bank

12.

Proposal Izin Site Plan

13.

Surat Pernyataan Dan Pengurusan Imb

14.

Surat Buy Back Guarantee

15.

Surat Kerjasama Pemasaran Proyek Perumahan

16.

Surat Keterangan Pengalihan Hak

17.

Proposal Pembangunan Perumahan

18.

Permohonan Ijin Lokasi Senilai

19.

Proposal Kerjasama Event Dengan Instansi

20.

Surat Kuasa Jual

21.

Surat Kuasa Buka Rekening

22.

Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat


116

23.

Surat Penawaran Rumah Kepada Instansi

24.

Surat Penawaran Perumahan Secara Langsung Ke Konsumen/Direct Selling

25.

Perjanjian Pengalihan Hak Atas

26.

Tata Tertib Sales Agent Perumahan

27.

Teknik Wawancara Kepada Konsumen Untuk Meningkatkan Penjualan

28.

Proposal Permohonan Ijin Lokasi

29.

Proposal Permohonan Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah Beserta Ijin Site Plan

30.

Membuat Ijin UKL/UPL Dan Ijin Siteplan

31.

Surat Penanaman Modal Baru

32.

Surat Pernyataan Ijin Tetangga

33.

Surat Pernyataan Tidak Keberatan Warga Di Sekitar Lingkungan

34.

Perjanjian Kerjasama Pembelian Lahan (Cash)

35.

Perjanjian Kerjasama Pembelian Lahan Berdasarkan Kavling Terjual

36.

Perjanjian Pembelian Lahan Secara Bertahap

37.

Perjanjian Pengelolaan Tanah Secara Bertahap

38.

Proposal Pengajuan Modal Kepada Investor


117

Untuk melakukan analisa terhadap lahan guna keperluan membuat Business Plan seperti yang Anda lihat dalam contoh analisa dalam e-Book ini Anda memerlukan software. Ini beberapa software yang berguna untuk mengelola proyek: 1.

Software Untuk Menghitung RAB Pembangunan Unit Rumah

2.

Software Analisa Lahan

3.

Software Kelayakan Proyek

4.

Kartu Monitoring Pembayaran Konsumen

5.

Software RAB Pembangunan Fasum Fasos

6.

Software Analisa Angsuran KPR

7.

Software Monitoring KPR

8.

Software Biaya Pajak Administrasi

9.

Software Simulasi Pengajuan KPR Konsumen

10.

Software Analisa Cashback Property

11.

Software Evaluasi Investasi Property

12.

Kartu Deskripsi Progress Pembangunan

13.

Contoh Perhitungan KPR

14.

Software Checklist Wawancara Konsumen


118

Dokumen-dokumen dan software-software ini akan Anda dapatkan secara gratis jika anda mengikuti Workshop Developer Property yang saya adakan. Klik Disini Untuk Melihat Detil Dan Jadwal Workshop. Selain itu dalam Workshop juga akan diajarkan tentang teknik-teknik bernegosiasi dengan pemilik tanah dan investor, sehingga mereka bersedia bekerjasama membangun proyek. Tak ketinggalan dalam Workshop Anda juga akan mendapatkan panduan membuat business plan yang powerful dalam berbagai kondisi. Setelah mengikuti Workshop Anda akan mendapatkan konsultasi gratis dari mentor yang berpengalaman dan tergabung dalam komunitas Pebisnis Developer Property.

SELAMAT MENJADI DEVELOPER PROPERTY… JANGAN LUPA PERBANYAKLAH USAHA DAN SEDEKAH SUPAYA REZEKI DAN PELUANG-PELUANG TERUS BERTAMBAH!!...


119

.USEFUL

RESOURCE

Dapatkan informasi lengkap Ilmu Praktis tentang Property dan Hukumnya, seperti Hukum Pertanahan, Hukum Property, Developer Property, Marketing Property, Investor Property dan lain-lain. Kunjungi www.asriman.com dan ketik APAPUN yang ingin Anda cari di ‘Search Box’ yang ada di bagian kanan atas halaman blog.


120

DAFTAR PUSTAKA Aryo Diponegoro, www.aryodiponegoro.com Asriman Akhiruddin Tanjung, www.asriman.com PropertyToday www.propertytoday.co.id Aryo Diponegoro, Raja Bisnis Properti Megaprofit, Media Pressindo, 2011 Ir. M. Echsanullah Khan, MM, CPA, 26 Rahasia Jadi Developer Properti Modal Dengkul, Gramedia, 2011


121

All Rights Reserved by Asriman Akhiruddin Tanjung 2

Recommend Documents