AlapíTÓ OKIRAT 75 éves az alapító okiratunk!
1
1.: Amennyiben megfelelő szintenkénti alaprajzot készítenek, és annak alapján újra számolják az egyes lakásokhoz tartozó – egyébként közös tulajdonba tartozó – területeket, úgy nincs akadálya, hogy a régi alapító okiratot teljesen hatályon kívül helyezzék, és új alapító okiratot készítsenek. Természetesen az új alapító okiratot minden tulajdonosnak, haszonélvezőnek és jelzálogjog jogosultnak alá kell írnia, vagyis 100%-os egyetértés szükséges.
2.: Igen, felvehetik osztatlan közös tulajdonként, de erről is rajz szükséges. 3.: A pince is kerülhet osztatlan közös tulajdonba, és a lakásokhoz tartozó tárolókat a lakások alapterületéhez igazított tulajdoni hányad szerint kell felosztani. Ha ez nem lehetséges – mert nincs annyi közös terület – akkor a közös területet kell többek használatába adni.
Válasz
Társasházunk alapító okirata 1938-ban készült, mely jelenleg is érvényben van. Az alapító okiratban és a külön tulajdoni lapokon a lakások „bruttó m2-rel” szerepelnek, ami magába foglalja a lakás alapterületét, valamint a pince- és padlásrekesz területét. Az alapító okirat tartalmazza továbbá a lakások eszmei tulajdoni hányadát. Az alapító okiratban rögzített, és a tulajdoni lapokon feltüntetett tulajdoni hányadok nem arányosak az egyes lakások területével. (Ennek oka, hogy abban az időben tulajdoni hányaddal fejezték ki a lakás akkori „értékét”. Az utcai és alsó szinti lakások lényegesen nagyobb tulajdoni hányadot képviseltek, mint az azonos területű, felső szintű, vagy a kertre néző lakások. Ez az értékarány ma inkább fordított lenne.) A közös költséget a tulajdoni hányadok arányában fizettük. 2011-ben olyan közgyűlési határozat született, hogy a jelenlegi állapotnak megfelelő lakásterületek arányában állapítsuk meg a közös költséget, így 2012 júliusa óta a közös költség fizetési kötelezettséget ennek megfelelően megváltoztattuk, és így fizetjük. Ezt az SZMSZ-ben is rögzítettük. Közös pénzből több mint 10 millió forintért felújítottuk a pincét. (Az elavult farekeszeket fémhálós korszerű szerkezetre cseréltük.) Az eredeti kiosztást lehetőség szerint megtartva, a lakásterületekkel arányos pincerekeszeket osztottunk szét a tulajdonosoknak, egyelőre használati joggal. A padlásrekeszek a II. világháború alatt megsemmisültek. Helyreállításukra az érvényes tűzrendészeti előírások miatt nincs mód, és igény sincs rá. 1.: Az új alapító okiratban meg lehet-e határozni/változtatni a társasházi külön tulajdonok tulajdoni hányadait, a jelenlegi tényleges hasznos lakás-alapterületekkel arányosra? (A lakások hasznos alapterületének számítását a 253/1997 (XII.20.) Korm. rend. 1. sz. melléklete rögzíti.) 2.: Jogszerű-e, a korábban „külön tulajdonnak” számított padlásrekeszeket közös tulajdonként szerepeltetni az alapító okiratban. 3.: Jogszerű-e a pincerekeszeket közös tulajdonként szerepeltetni az alapító okiratban, és a lakástulajdonosoknak csak használati joggal rendelkezésére bocsájtani.
Átminősítés, összevonás
A kérdésben a helyi önkormányzat rendelkezése az irányadó, így el kell fogadnia az általuk előírt 2/3-os többségi egyetértést. Az átminősítés kérdésében az építésügyi hatóság fog határozatot hozni, így a feltételeket is ők állapítják meg. Az önkormányzati tulajdonból magántulajdonba történő
értékesítéshez azonban a tulajdonosoknak a hozzájárulása csak akkor kell, ha a társasház alapító okirata elővásárlási jogot köt ki. Ha ilyen előírás nincs, akkor a tulajdonjog megváltozásához semmilyen hozzájárulásra nincs szükség a tulajdonostársaktól.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
Válasz
Önkormányzati tulajdonból vásároltam egy részt, mely jelen pillanatban iroda besorolású. Ezt szeretném átminősíttetni lakássá, majd utána a lakásomhoz csatolni. A ház műemlék. Ezen vásárolt rész régen a lakásomhoz tartozott, s egy fal választja csak el. Azt a tájékoztatást kaptam a Közigazgatási Hivataltól, hogy átminősítéshez és a hozzácsatoláshoz a tulajdonosok 2/3-os többségének beleegyezése szükséges. Átminősítéshez 2/3-os többség kell? A magántulajdon közötti változáshoz (hozzácsatoláshoz) külön is kell a 2/3-os nyilatkozat, nem elég, ha az alapító okirat módosításnál ez rendeződik?
A1
ALAPÍTÓ OKIRAT Erkély és tároló
1 Válasz
A lakáshoz tartozó erkély, illetve a pincében lévő tároló rekesz beszámítandó-e a lakás alapterületébe, s ha igen, milyen mértékben? Az erkély és a lakáshoz tartozó pince rekesz ügyében a társasház alapító okiratát kell megnézni: – ha a közös tulajdonnál van felsorolva a pincében lévő tároló helyisége, akkor nem tartozik a lakás alapterületébe, és a tulajdoni hányadába sem – ha a közös tulajdonnál nem található, de a lakásnál fel
van sorolva, akkor az alapító okirat készítője beszámolhatta az alapterületbe, illetve a tulajdoni hányadba. Az erkélyek mindenképpen beletartoznak a lakás területébe, de annak mértékét az adott alapító okirat adataiból lehet kiszámítani.
Hibás adatok
Válasz
Az oldalfal-szigetelés bontásáról szóló határozatot a másodfokú hatóság visszavonta, az első fokon eljáró építési hatóságot – szakértő bevonásával, az illeték visszafizetése mellett – új eljárás indítására kötelezte. Indoklásuk szerint nem állapítható meg ténylegesen az oldal határ vonala, helye. Ez valóban így is van: a telkünk 6 m2-el kisebb a földhivatalnál nyilvántartott adatokhoz képest, a lakások minden irányban 20-20 cm-rel kisebbek, mint a kiviteli tervben szereplő méretek. (Mik derülnek ki 33 év után?!) Mit lehet ilyen esetben tenni? Kezdeményezzük az alapító okirat módosítását? Ha igen, akkor annak költségei kit terhelnek? (Mi vétlenek vagyunk, az építéskori adatok hibásak!) Két lehetőségük van: maradnak a régi alapító okirati adatokkal, és nem bolygatják az egyes lakások alapterületét, vagy elkészíttetik a jelenleg állapotnak megfelelő terveket, és alapító okiratot módosítanak. A módosítást 100%-ban alá kell írnia mindenkinek, tulaj-
donosoknak, haszonélvezőknek és minden jogosultnak, valamint számolni kell az ügyvédi és a földhivatali eljárási költségekkel is. A költségeket másra nem tudják átterhelni, azt a társasháznak kell fizetnie.
Hibás tulajdoni hányadok
Válasz
Alapító okiratunk módosítására lenne szükség, mert nincsenek jól kiszámolva a tulajdoni hányadok. 100%-os tulajdonosi hozzájárulás szükséges-e ebben az esetben, vagy esetleg kevesebb hozzájárulás is elegendő? A tulajdoni hányad megváltoztatása esetén mindig szükséges az összes tulajdonos és haszonélvező hozzájárulása, vagyis a 100%. Ha viszont bebizonyítható, hogy számolási hiba történt, akkor a közgyűlés dönthet annak kijavításáról. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény így rendelkezik: 60. § (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tár-
sasház alapító okirata olyan – a külön tulajdont nem érintő – számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés – a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott – határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlannyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
Homlokzati nyílászárók kivétele a közös tulajdonból
Válasz
A társasház alapító okirata szerint a homlokzati nyílászárók a közös tulajdonban vannak. Ennek a módosításához – tekintve, hogy a tulajdoni hányadok nem változnak – milyen arányú hozzájárulás szükséges?
A2
Álláspontom szerint a homlokzati nyílászárók az épület szerkezet részei, így azok kivétele a közös tulajdonból nem lehetséges. Arról viszont dönthet a közgyűlés – és beépítheti az SZMSZ-be –, hogy a nyílászárók karbantartása a mindenkori tulajdonos kötelezettsége.
Ha mégis kísérletet tesznek az alapító okirat módosítására, akkor ahhoz 100%-os elfogadás szükséges, függetlenül attól, hogy nem változnak az egyedi tulajdoni hányadok, mivel a hozott határozat a későbbiekben többlet kötelezettséget jelent a tulajdonosok részére.
2000 óta a társasházak szolgálatában
AlapíTÓ OKIRAT Kiváltunk, de nem alakultunk meg
1
Elsősorban a megyei cégbírósághoz javaslok beadványt készíteni, amely jogosult a lakásszövetkezet felett a törvényességi felügyeletet gyakorolni. A beadványban rögzíteni kell, hogy milyen törvényeket szegtek meg, milyen kárt okoztak a kiválni kívánó társasháznak, és gyors, hatékony intézkedést kell kérni a lakásszövetkezet önhatalmú intézkedéseivel szemben.
Emellett még mindig meg kell próbálni az ellenkező 5 tulajdonossal az egyeztetést, mert a leggyorsabb az lenne, ha ők is aláírnák az alapító okiratot, és nem kellene a bírósági ítéletre várni.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
Válasz
A társasház 126 lakásból és több alagsori üzletből áll. Eredendően szövetkezeti épület. Az évek során a lakásszövetkezetben többszöri vezetőség és alkalmazott cseréket követően a tulajdonosok azt tapasztalták, hogy a rengeteg kiadott üzlet és tetőn elhelyezett antennák utáni bérleti díj bevételek, a rendesen fizetett kötelezettségek ellenére sincs pénze az épületnek. Az ügyfélfogadás, közgyűlések során feltett kérdésekre pökhendi, gyakran sértő hangnemben kaptak választ, vagy még azt sem. A Panel Program keretében a lakásszövetkezet 50 millió Ft-os hitelt vett fel. Ennek lakásonkénti korrekt elszámolása, a törlesztő részletek pontos összegéről való tájékoztatás a mai napig nem történt meg. A tulajdonosok 2011. 05. 30-án közgyűlési határozatba foglalták a lakásszövetkezetből való kiválást, társasházzá alakulást. A 2011. 08. 17-i közgyűlésen a vagyonmegosztásról is döntés született, bár ezt a lakásszövetkezet a mai napig nem készítette el. A tulajdonosok közben cégemet bízták meg a teendők, feladatok ellátásával, mivel a lakásszövetkezetben már nem bíztak. Óriási joghézag, hogy az épület a lakásszövetkezetből kivált, de még hivatalosan nem társasház, működése megbénul! A bankok és szolgáltatók csak a társasházzal kötnek szerződést. A tulajdonosok, bérlők így belekényszerültek abba a helyzetbe, hogy több tulajdonos által nyitott, külön számlára fizetik a közös költséget és a bérleti díjat, mivel a lakásszövetkezet számlájáról ezen összegeket más épületek hiányos számláira vezették át. A lakásszövetkezet, a cégem és a bérlők között háromoldalú megállapodás született, miszerint 2011. 10. 01-jétől már nem a lakásszövetkezethez fizetik a bérleti díjakat, hanem az a leendő társasházat illeti meg, melyet az említett külön számlára egyenlítenek ki. A megbízott ügyvéd a társasháztulajdont alapító okiratot elkészítette, melyet a kb. 255 tulajdonosból 34-en nem írtak alá. A társasházi törvény értelmében azonban 100% szükséges a társasházzá alakuláshoz, így a többség a Városi Bírósághoz fordult. Több hét várakozást követően a Megyei Bíróságnak adta át az ügyet, ahol újabb hónapok teltek el az első tárgyalás kiírásáig. Addigra az alapító okiratot alá nem író tulajdonosok száma 5-re csökkent. A bíróság azonban még ekkor sem hozta meg az ítéletet. Közben a lakásszövetkezet az épület pénzéből különféle kifizetéseket teljesít, melyek az elszámolásokon nem beazonosíthatóak, számlamásolatok kerülnek a könyvelésbe – és még sorolhatnám a rengeteg problémát, melyről többször írásos feljegyzést készítettünk, kértük a lakásszövetkezet elnökét, hogy írásban adjon azokra magyarázatot, de természetesen ez sem történt meg a mai napig. A közgyűlési határozatok, háromoldalú megállapodások ellenére a lakásszövetkezet a mai napig küld ki felszólító leveleket és ad be tulajdonosokat fizetési meghagyásra – borzolva ezzel a lakók idegeit – de ezekre ellentmondással élünk, és összevont perként próbáljuk a társasházzá alakulást kivárni. A rengeteg idő, a kimondhatatlanul sok zaklatás, a felesleges időhúzás mellet a legrosszabb, hogy a bírósági döntéshozatal meg nem születéséig ez a közösségnek jelentős többletköltséget is jelent, hiszen a lakásszövetkezet szemrebbenés nélkül leemeli a számláról a havi szövetkezeti általános és egyéb költségeket. A fennálló hiteltartozással kapcsolatban riogatják a tulajdonosokat, holott az erre vonatkozó törvény 2011. 06. 28-án született, a kiválást kimondó közgyűlési határozat után. A 126 lakás tulajdonosai (5 embert kivéve), a bérlők és jómagam értetlenül állunk az előtt, hogy ilyen arány ellenére miért nem hajlandó még mindig kimondani a bíróság a társasházzá alakulást.
A3
ALAPÍTÓ OKIRAT Külföldi tulajdonosok akadályozzák
1
Válasz
Tehetetlenek vagyunk, mivel nincs meg az alapító okirat módosításához szükséges 100% aláírás a külföldi tulajdonosok miatt. A volt házmesteri lakást kellene önálló albetétté alakítani, hogy el tudja adni a ház. Miért nem fogadja el a földhivatal a 80%-os hozzájárulást? A társasházi törvény 10. § (3) bekezdése értelmében elegendő a tulajdoni hányad 4/5-ös egyetértése! A kisebbségben maradt tulajdonostársakat fel kell hívni, hogy írásban nyilatkozzanak arról, hogy élni kívánnak-e a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresetindítási jogukkal. Az így hozott határozatot az ingatlan-nyilvántartásnak be kell jegyezni, ha a nyilatkozat rendelkezésre áll, és ügyvéd
ellenjegyezte. A közgyűlési határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról is. Amennyiben ez az út mégsem járható, akkor a törvény 10. § (6) bekezdésében foglaltak szerint bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti a közös tulajdonban álló épületrész közös tulajdoni illetőség megszüntetését a bíróságon.
Megkérdőjelezik a tulajdoni hányadukat
Válasz
Több tulajdonos megkérdőjelezi a rá vonatkozó tulajdoni hányad valódiságát. Hogyan lehet ezt ellenőrizni? Hol, illetve kinél lelhető fel társasházi alaprajz, műszaki leírás? A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény alapján az alapító okiratban foglalt tulajdoni hányadokat lehet csak elfogadni. Ha valakinek ez nem felel meg, akkor alapító okiratot kell módosítani, amelyhez az összes – 100 %-os – tulajdonos és haszonélvező hozzájárulása szükséges. Ezen kívül csatolni kell azt a bizonyítékot, amely szerint a tulajdoni hányadot módosítani kellett: pl. műszaki alaprajz építészmérnök ellenjegyzésével.
A tervrajzokat be lehet szerezni az Országos Levéltár tervtárában, és azt kell megnézni, hogy a tervrajzok rosszak, vagy esetleg számítási hiba történt. Egyébként az alaprajzokat a földhivatalhoz is be kell adni – a társasház alapító okiratával egyidejűleg –, tehát ott is lehet érdeklődni, ha a társasház alapítása kb. 20-30 éven belül történt.
Módosításhoz szükséges szavazati arány
Válasz
Alapító okiratban rögzített egyes tételeket, fejezeteket külön-külön közgyűlési határozatokkal is lehet módosítani, hatályon kívül helyezni anélkül, hogy az alapító okiratot módosítani kéne? Ilyen és ehhez hasonló esetekben milyen közgyűlési határozat szükséges?
A4
Az alapító okirat tulajdonra vonatkozó szabályai kizárólag 100%-os egyetértés mellett módosíthatók. Az alapító okirat – érvényesen – nem tartalmazhat a társasház működésére vonatkozó szabályokat, mert azokat csak az SZMSZ-ben lehet rögzíteni.
Erre figyelemmel ilyen közgyűlési határozat sem hozható, de az SZMSZ-ben rögzített rendelkezéseket a tulajdoni hányad több mint 50%-ának egyetértése mellett lehet módosítani. A megismételt közgyűlésen azonban ilyen döntés sem hozható, mivel – általában – nincs jelen a tulajdoni hányad több mint 50%-át képviselő tulajdonos.
2000 óta a társasházak szolgálatában
AlapíTÓ OKIRAT Osztatlan közös tulajdon eladása
1
A közös tulajdon eladásáról a tulajdonosi közösségnek kell döntenie a felajánlott vételár ismeretében, és nem kell sem közzé tenni, sem meghirdetni. Elővásárlási jog a társasházaknál csak akkor van, ha arról az alapító okirat rendelkezik. Problémát jelenthet azonban, hogy a kazánház – feltételezhetően – az alapító okirat közös tulajdoni részei között van felsorolva, így annak külön albetétbe történő helyezéséről is dönteni kell. A közös tulajdon értékesítéséhez az összes tulajdoni hányad szerinti 4/5 arányú egyetértés szükséges, amelyet –
a kisebbségben maradók – bíróság előtt megtámadhatnak a közgyűlés napjától számított 60 napon belül, illetve erről le is mondhatnak. Akik „nem”-mel szavaznak, azok nem fogják aláírni az alapító okirat módosítását, illetve az adásvételi szerződést. Hogy melyik jobb, az írásbeli vagy a közgyűlési szavazás? Attól függ, hogy milyen az egyetértés a tulajdonostársak között és mennyire járnak el a közgyűlésre, vagyis van-e remény arra, hogy a közgyűlésen a tulajdoni hányad szerinti 4/5 jelen lesz.
Válasz
Egy társasház régi kazánházának – azaz osztatlan közös tulajdonának – eladásáról van szó. A kazánházat a fűtéskorszerűsítés után – lassan 10 éve – egy cég béreli raktárként a társasháztól, ugyanaz, amely a volt kazánház mellett elhelyezkedő üzletet a társasház egyik tulajdonosától béreli. Az üzlet tulajdonosa jelezte a társasház felé, hogy szeretné megvásárolni a volt kazánházat, amely szorosan egybe tartozik az üzlettel. A kazánháznak udvari kijárata, de egy a főutcára nyíló kirakata is van. A kazánházat értékbecslővel hivatalosan felértékeltettük. A vásárlási szándékot a társasház egyik (az üzlet) tulajdonosa jelezte, azaz nem harmadik fél. Kell-e az osztatlan közös tulajdont eladás esetén meghirdetni vagy más módon közzé tenni? Kit illet meg az elővásárlási jog? Hogyan történik az arról való lemondás? Az eladáshoz a társasházi tulajdonosok hány százalékénak beleegyezése kell? Megtámadható-e ez a döntés? Akik nemmel szavaznak, azoknak hogyan kell (pl. írásban) szavazniuk? Melyik a jobb: írásbeli, vagy közgyűlésen való szavazás?
Sehol nincs feltüntetve
Önnek igaza van: minden közös tulajdonba tartozik, ami nincs az egyes külön albetétekben felsorolva. Ez még akkor is így van, ha az alapító okiratban nem tüntették fel a közös tulajdon között.
A közös tulajdoni résznek kellene tartalmaznia a szemétledobókat és a külön tároló helyiségeket is. Ezt természetesen lehet a lépcsőház területével összevontan is nyilván tartani, ezért érdemes lenne az alapító okirat közös tulajdoni részeit ismét áttekinteni.
K é r d é s e k , v á l a s z o k , b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n
Válasz
Társasházunk épületének minden szintjén van szemétledobó, amely darabonként kb. 1,5 m2. A XI. szinten van egy 8 m2-es tároló helyiség. Ezek a helyiségek nem rendelkeznek önálló helyrajzi számmal, az alapító okiratban sem a külön, sem a közös tulajdonok között nincsenek felsorolva. Helyes-e az a következtetésem, hogy ezek a helyiségek a társasház közös tulajdonát képezik, függetlenül attól, hogy ezeket az alapító okirat tartalmazza-e? Általánosságban igaz-e az, hogy ingatlan esetében minden, amit az alapító okirat tételesen nem tartalmaz, az a közös tulajdon tárgyát képezi?
A5
ALAPÍTÓ OKIRAT Társasház vagyunk?
1
Válasz
Öt lakásos társasházamnak alapító okirata van ugyan (dátuma: 1991), de mindössze egyetlen példányban létezik, alig olvasható fénymásolat, és minden régi lakó azt állítja, hogy nem voltunk szabályos társasház soha. SZMSZ sincs, és semmilyen egyéb közjegyző által hitelesített dokumentum, adószám sem. – Hol lehet utánanézni, hogy mi a ház valódi jogi státusa? Ha nem vagyunk társasház, akkor mi a helyzet a közös képviselővel? – Ez esetben hogyan lehet ilyen státusú személyt választani, mik az ehhez szükséges szavazati arányok? Mi lesz a hatásköre, hogyan kell működnie? – Milyen szavazati arány szükséges ahhoz, hogy a szabályos társasházzá alakulást megszavazzuk? – Az SZMSZ megszavazásánál mik a szabályos szavazás előírásai? – Mik a szükséges szavazati arányok, normál napi ügyek akkor, ha a PTK, és mik akkor, ha a társasházi törvény hatálya alá tartozunk? – Mennyi beleszólása van a napi ügyekbe az olyan tulajdonostársnak, aki nem lakik a házban? – Hogyan lehet távol lévő tulajdonost képviselni? Köteles-e a meghatalmazott leadni a meghatalmazást? Tanú kell-e hozzá? Azért érdekes ez, mert az egyik tulajdonostárs azt állítja, kizárólag 4/5-ös határozatok hajthatók csak végre – neki éppen hogy egy picivel több a szavazati joga, mint 1/5, tehát ha igaza van, minden közös kezdeményezést/döntést meg tud torpedózni, és sajnos meg is teszi; a többi tulajdonos általában egyöntetű véleményen van. A társasházi „létet” a földhivatalnál lehet ellenőrizni, és ehhez az is elegendő, ha megtekintik a saját földhivatali bejegyzésüket, vagy kiváltják a társasház törzslapját. A társasházi törvény lehetőséget biztosít arra, hogy hat lakásszám alatt a tulajdonosok ne a társasházi törvényben előírtak szerint, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működjenek. Így saját maguk alakíthatják ki a legjobb működési formát. Amennyiben valóban nem lettek társasházként bejegyezve, akkor alapító okiratot kell újból szerkeszteni, amelyet minden tulajdonosnak (100%-ban) alá kell írnia, építési engedélyt és használati engedélyt, valamint az egész épületre vonatkozó műszaki rajzot kell hozzá mellékelni.
Ha a Ptk. szerint kívánnak működni, akkor a többség szavazata szükséges a felújítási munkálatokhoz, míg a napi működéssel kapcsolatos javításokat bármelyik tulajdonostárs elvégeztetheti, a többiek pedig kötelesek a tulajdoni hányaduk arányában a költségekhez hozzájárulni. A napi ügyekben való beleszólási jog nem függ az ottlakástól, a tulajdonosi jog számít, így teljes egészében figyelembe kell venni a szavazatát. Senki nem kötelezhető arra, hogy az ügyeiben meghatalmazást készítsen, de azzal számolnia kell, hogy az ő érdekeit adott esetben senki nem fogja képviselni. Nincs olyan előírás, hogy 4/5-ös döntés kellene az ügyekben, elegendő az egyszerű többség, így az adott tulajdonos nem tudja megvétózni a többség akaratát.
Ügyvédi ellenjegyzés szükségessége
Válasz
A társasházi külön tulajdonokat változatlanul hagyó, és a csak a társasház működését, tulajdonosok egymás közötti jogviszonyát a jelenleg hatályos törvény szerint újraszabályozó régi alapító okirat módosításához szükséges-e ügyvédi ellenjegyzés az ingatlan-nyilvántartás irattárába helyezéshez?
A6
A gond a kérdésben ott van, hogy a társasház működési szabályait ma már nem lehet alapító okiratban szabályozni, hanem csak kizárólagosan a szervezeti-működési szabályzatban. Tehát ne kezdjenek alapító okirat módosításba, hanem helyette készítsenek olyan SZMSZ-t, amely a társasházi törvény szabályainak és a társasházban lakó tulajdonosok érdekeinek megfelelő.
Ennek elfogadásához az összes tulajdoni hányad szerinti több mint 50%-nak az egyetértése szükséges, és nem kell hozzá ügyvédi ellenjegyzés. Az elfogadásról szóló közgyűlési határozatot, a jelenléti ívet és az SZMSZ-t viszont az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak be kell nyújtani.
2000 óta a társasházak szolgálatában
