Znalecký posudek č. 3035/145/2014 - A O ceně obvyklé rodinného domu č.p.8 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. st. 39/1 v k.ú.Horní Lomany, okres Františkovy Lázně, okres Cheb.
Objednatel posudku:
Hypoteční banka a.s. Radlická 333/150 150 00 P r a h a 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10. 10. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 7. 4. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé nemovitosti sestávající z rodinného domu, obytného domku na pozemku a malého pozemku na adrese Františkovy Lázně, Americká čp.8.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 10. 2014 . Vlastník nebyl přítomen ani neumožnil vstup do nemovitosti pověřenou osobou. Na prohlídku byl upozorněn dopisem s výzvou ke zpřístupnění nemovitosti. Na místě bylo zjištěno, že v domě bydlí žena, která je sestrou vlastníka. Sám vlastník odjel do vlasti (Vietnamu) před delší dobou a dosud se nevrátil .
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.1135 Snímek z pozemkové mapy Skutečnosti zjištěné na místě Znalecký posudek z roku 2008
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Karlovarský Cheb Františkovy Lázně Horní Lomany (634654)
5. Dokumentace a skutečnost Další dokumentace není k dispozici, pro ocenění jsou použity důvěryhodné a veřejně přístupné informace.
6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům původně postavený na okraji městské zástavby jako venkovské stavení, byl v letech 2000 - 2002 kompletně zrekonstruován, zmodernizován a hospodářská budova přestavěna k obytným účelům. Lokalita na okraji města při hlavní průjezdné komunikaci zajišťuje dobrou dopravní dostupnost. Výhodou je dobrý technický stav, uspořádání nemovitosti tak, že zaručuje soukromí. Další výhodou je oddělené dvougenerační bydlení. Jediná nevýhoda je malá výměra pozemku - celkem 308 m2.
7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.8
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– b) Objekt pro bydlení - vejminek c) Pozemek č. st.39/1
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,06 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00
0,00 0,01 0,03 0,00 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
∑ Pi) = 1,030
Index polohy: IP = P1 × (1 +
i=2
a) Rodinný dům č.p.8 – § 35 Stavba je součástí pozemku parc.č. st.39/1 Jedná se o jednopodlažní, částečně podsklepený dům s využitým podkrovím. Konstrukční provedení : Obvodové zdivo zděné smíšené a z části dřevěné roubené je založeno na základech betonových proložených kamenem bez hydroizolací. Stropy trámové s rovnými podhledy. Krov dřevěný vázaný sedlový s krytinou ze živičného šindele. Schodiště kamenné, do podkroví dřevěné. Okna plastová, dveře hladké s bílým nátěrem, podlahy z dřevěných palubek, textilní , dlažba keramická. Koupelna je vybavena vanou, umyvadlem. V kuchyni je kuchyňská linka s kombinovaným sporákem. Do domu je zavedena voda, elektro a plyn z veřejných inženýrských sítí. Kanalizace je svedena do vlastního septiku, ale od roku 2007 je možnost připojení na nově vybudovaný kanalizační řad v ulici před domem. Vytápění ústřední s kotlem na plyn. Dispozice: 1.NP - chodba, pokoj, veranda, kuchyně, koupelna s WC podkroví - chodba, dva pokoje, WC Technický stav : Dům byl postaven okolo roku 1886, v letech 2000 - 2002 prošel celkovou rekonstrukcí. Byly provedeny nové vnitřní rozvody elektra, nové štukové omítky, kompletní rekonstrukce sociálního zařízení, útřední topení s novým plynovým kotlem, vyměněna okna, opraven krov a provedeno zateplení krovu, položena nová střešní krytina včetně klempířských prvků. Příslušenstvím domu je oplocení, vrata s elektrickým pohonem, zpevněná plocha, septik. Podlaží: Název 1.NP zastřešení suterén Součet: Podlažnost:
Výška 2,70 m 2,05 m 1,80 m 6,55 m
Zastavěná plocha 6,55×14,95+3,70×2,00 6,55×14,95 6,55×3,60
226,82 / 105,32
= = =
105,32 m2 97,92 m2 23,58 m2 226,82 m2
= = =
284,37 m3 200,74 m3 42,44 m3 527,55 m3
= 2,15
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,70 × (6,55×14,95+3,70×2,00) zastřešení 2,05 × 6,55×14,95 suterén 1,80 × 6,55×3,60 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Františkovy Lázně Počet obyvatel: 5 569 Základní cena (ZC): 2 371,– Kč/m3
=
–6– Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné III. více jak 45 cm 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1886 Rok celkové rekonstrukce: 2000 29 Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s): 0,855
Vi A
0,00 –0,08 0,03 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,898
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 129,16 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,940 Index polohy (IP): 1,030 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 527,55 × 2 129,16 × 0,940 × 1,030 =
1 087 519,38 Kč
Rodinný dům č.p.8 – určená cena:
1 087 519,38 Kč
b) Objekt pro bydlení - vejminek – § 16 Na místě původní stodoly byl v rámci rekonstrukce postaven dový objekt sloužící pro bydlení. V objektu je bytová jednotka o velikosti 2+kk .
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví
–7– Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: Název 1.NP zastřešení Součet:
Výška 2,80 m 1,80 m 4,60 m
Zastavěná plocha 4,85×7,80 4,85×7,80
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 × 4,85×7,80 zastřešení 1,80 × 4,85×7,80 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pasy s izolací 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy – s rovným pohledem 4. Krov – sedlový krov vázaný 5. Krytina – bonský šindel 6. Klempířské práce – úplné 7. Úprava povrchů – vápenné štukové 8. Schodiště 9. Dveře – plné 10. Okna – plastová 11. Podlahy – laminátové, dlažby 12. Elektroinstalace – 220 V
= =
37,83 m2 37,83 m2 75,66 m2
= = =
105,92 m3 68,09 m3 174,01 m3
Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 = 1,0000
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 2 583,75 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 174,01 m3 × 2 583,75 Kč/m3
=
449 598,34 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 12 roků Předpokládaná další životnost: 68 roků Opotřebení: 100 × 12 / (12 + 68) = 15,000 % Odpočet opotřebení: 449 598,34 Kč × 15,000 %
–
67 439,75 Kč
–8– Cena objektu po odečtení opotřebení:
=
382 158,59 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,940 Index polohy: IP = 1,030 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
382 158,59 Kč 0,968 369 929,52 Kč
Objekt pro bydlení - vejminek – určená cena:
369 929,52 Kč
c) Pozemek č. st.39/1 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Františkovy Lázně 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 400,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,030 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,968 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 355,2000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st.39/1 zastavěná plocha a nádvoří 308 Pozemek č. st.39/1 – určená cena:
Cena [Kč] 417 401,60 417 401,60 Kč
–9–
C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.8 b) Objekt pro bydlení - vejminek c) Pozemek č. st.39/1 Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 087 519,38 Kč 369 929,52 Kč 417 401,60 Kč 1 874 850,50 Kč 1 874 850,– Kč
Určená cena: 1 874 850,– Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetsedmdesátčtyřitisíceosmsetpadesát Kč
Cena obvyklá : Obvyklá cena je cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k niím. (Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb.) Metody ocenění : Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské čínnosti. Metoda vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovitosti plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Přo tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová metoda vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos, jsou příjmy po odpočtu nákladů. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Nákladová metoda ( věcná hodnota) je reprodukční cena snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutíém k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potenciálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet.
– 10 –
– 11 – Srovnávací kriteria : K porovnání byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Informace byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty : K1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě K2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oce\ńovaných pozemků příslušejících k jednotce K3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav domu. stáří, rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K6 - Koeficient velikosti nemovitých věcí v sobě odráží velikost, zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve kterém podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah K8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu. U nabídkových cen se cena zpravidla redukuje keficientem 0,85 až 0,90, kterým je vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K10 - Koeficient právníé vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K11 - Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj.celkový dojem Nemovitost č. 1 Nemovitost č.2 Nemovitost č.3 __________________________________________________________________________ K1 1,00 0,70 0,80 1,00 0,60 0,65 K2 3 K 1,15 0,25 0,30 K4 1,10 0,20 0,40 5 K 1,00 0,30 0,40 K6 1,03 0,80 0,70 K7 1,00 1,00 1,00 8 K 1,00 1,00 1,00 K9 0,85 0,75 0,80 10 1,00 1,00 1,00 K K11 1,00 0,50 0,55 __________________________________________________________________________ 1,01 0,64 0,69 Průměrná cena za 1 m2 užitkové plochy je po korekci 9 060,-Kč. Užitková plocha oceňované nemovitosti je 210 m2 * 8833,-Kč = 1 854 930,-Kč
Cena obvyklá nemovitosti čp.8 - 1 850 000,-Kč (slovy: milionosmsetpadesáttisíc korun českých) , 7. 4. 2015 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3035/145/2014 - A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 145/2014 - A podle připojené likvidace.
Osvědčení : Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.
– 13 –
E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy Výpis z katastru nemovitostí
– 14 –
Fotodokumentace
– 15 –
Snímek z pozemkové mapy
– 16 –
– 17 –
Výpis z katastru nemovitostí
– 18 –
