A

Ocenění nemovitostí č. 94-3772-2013/A O ceně obvyklé rodinného domku č.p. 20 na pozemku p.č. 172 s příslušenstvím a pozemky 172, 173/1 a 173/2 vše v k.ú. a obci Zaječov jak je vedeno u KÚ Beroun na LV 250

Objednatel posudku:

Ing. Josef Sedlák MBA insolvenční správce Ostružinová 1765 252 28 Černošice

Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé podle zákona o oceňování majetku 151/1997 Sb. ke dni pohlídky- ocenění stavujícího stavu v rozsahu dle objednávky zadavatele

Podle stavu ke dni 26.9.2013 odhad vypracoval: Luboš Šimůnek Pražská 120 267 53 Žebrák Odhad obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Žebráku, 28.9.2013

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol

Pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti neexistuje předpis, tato hodnota je definována v § 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který upravuje oceňování majetku a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy v §2. Viz níže. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen “majetek”) a služeb pro účely 1) stanovené zvláštními předpisy . Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. 2) (2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů.

§2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

-3e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“). Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných, srovnatelných věcí nebo poskytováním obdobné, srovnatelné služby v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Obvyklou cenu je možno odhadnout pouze na základě analýzy trhu, pokud tam existuje trh nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Pokud je zjištěno, že trh právě oceňovanými nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje nebo jsou tržní ceny nezjistitelné, zbývá jen odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického zhodnocení.

METODY OCEŇOVÁNÍ - charakteristika : METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY :

Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je přičtena tržní hodnota pozemku. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které je zjištěno s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ :

Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. METODA POROVNÁVACÍ : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech. APLIKACE METOD : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních

-4cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti

Rozsah ocenění Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně zejména v tomto případě patří : Historie a podstata nemovitosti Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Ekologické zatížení nemovitosti Věcná břemena, posouzení vlivu na hodnotu majetku Vlastnictví jednotlivých částí majetku Ostatní zjištěné vlivy

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Zaječov 20 267 63 Zaječov Region: Středočeský Okres: Beroun Katastrální území: Zaječov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.9.2013 za přítomnosti osobně. 4. Podklady pro vypracování odhadu: Podklady dodané objednatelem - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Znalecké ocenění z roku 1986

Podklady zajištěné zhotovitelem - Prohlídka a zaměření nemovitosti v rozsahu jak bylo umožněno uživatelem nemovitosti - Fotodokumentace

-5Omezující podmínky Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Znalec vyhotovil ocenění podle platných oceňovacích předpisů a známých cenových podmínek, za kterých byly obdobné nemovitosti obchodovány na trhu nemovitostí v době, ke které se vztahuje zpracované ocenění a neodpovídá za případné změny v podmínkách prodeje nemovitostí, ke kterým by došlo po předání ocenění. Znalecký posudek byl vypracován pouze za účelem zodpovězení zadaných otázek - stanovit cenu obvyklou a ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Závěry znaleckého posudku je nezbytné revidovat v případě, že budou zjištěny další skutečnosti, které tyto závěry ovlivní. Znalecký posudek byl vypracován výhradně pro účel zde stanovený a proto ho nelze používat k jiným účelům a jinými osobami. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování.

5. Použitá literatura: Úřední oceňování majetku podle zákona 151/1997 Sb. vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno - 2003 Teorie oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc - 1995 Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Linde Praha , a.s. - 1996 Věcná břemena - Linde Praha a.s. - 2001 Byty a katastr nemovitostí - Linde Praha, a.s. 1997 Stavby, byty a pozemky v novém zákoně o DPH - ASPI - 2011 Metodika tržního oceňování nemovitostí - ČKOM Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.

6. Vyjádření realitních kanceláří: Jako podklad pro zjištění porovnávací hodnoty majetku byla použito vyjádření a informace realitních kanceláří v regionu a spolupracujících odhadců. Pro konečnou analýzu ceny obvyklé bylo využito informací o cenových hladinách obdobných nemovitostí v regionu z internu ze stránek realitních kanceláří a z vlastní databáze odhadce a informací ze systému MOISES - Informační systém pro expertní analýzu trhu s nemovitosti s databází realizovaných obchodů v tomto regionu

7. Vlastnické a evidenční údaje: V souladu s platným LV č. 250 8. Dokumentace a skutečnost: Ocenění je provedeno na základě skutečného stavu zjištěného znalcem při prohlídce nemovitosti a na základě informací majitele ohledně původního stáří nemovitosti a jednotlivých stavebních konstrukcí a dalších součástí nemovitosti.

-6Rozsah nemovitosti je brán na základě předložených podkladů a dle informací majitele ohledně hranic pozemků, oplocení a směrových vedených přípojek a rozsahu zakrytých úprav a konstrukcí staveb a příslušenství. Nemovitost byla při prohlídce zaměřena, byla provedena prohlídka a posouzení stavby z hlediska typu stavebních konstrukcí a stáří stavby, opotřebení a závad jednotlivých stavebních konstrukcí. 9. Celkový popis nemovitosti: Nemovitost je situována v západní části obce Zaječov mezi souvislou zástavbou u zpevněné komunikace. Jedná se o přízemní zděnou stavbu se sedlovou střechou s podkrovím. Nemovitost je napojena na veřejná rozvod vody.Kanalizace do septiku. Přípojka a rozvod elektro 220/380. Obsahuje jednu bytovou jednotku. Domek byl postaven jako rodinný dům a do této doby užíván k bydlení. Během životnosti probíhala běžná údržba. Prohlídkou bylo zjištěno, že hlavní stavebním konstrukce jsou původní. Původní stáří nedoloženo, odpovídá původní výstavbě, v roce 1950 po požáru objektu byla provedena rekonstrukce - části hlavních konstrukcí, vnitřní vybavení a prvky krátkodobé životnosti.. Objekt je proveden standardní technologií odpovídající době provedení Opotřebení modifikováno pomocí analytické metody s tím, že stáří jednotlivých prvků je uvedeno dle skutečnosti, jejich životnost pak v souladu s cenovým předpisem. a nebo se stanovuje odhadem(odhaduje se poměr B:C viz. bod. 5 přílů 14 cen. předpisu) Rozdělení prvků, které vznikly v jiném čase, je provedeno dle jejich poměru zastoupení v celé stavbě, stanoveného odhadem. Objekt slouží pro bydlení, splňuje kritéria rodinného domku ve smyslu vyhl. 137/1998 Sb., o obecných technických podmínkách pro výstavbu a oceňuje se dle účelu užívání jako rodinný dům.

B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Administrativní cena ( Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 84 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 819,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklípek: přízemí: krov: Název podlaží sklípek:

3,50*4,00

= = = Zastavěná plocha 14,00 m2

14,00 m2 102,00 m2 102,00 m2 Konstrukční výška 2,00 m

-7102,00 m2 102,00 m2

přízemí: krov: Obestavěný prostor: sklípek: (3,50*4,00)*(2,00) přízemí: (102,00)*(3,20) krov: (102,00)*(2,95)/2 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

3,20 m 2,95 m

28,00 m3 326,40 m3 150,45 m3 504,85 m3

= = = = ZP1 = 102,00 m2 ZP = 218,00 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 2,14 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

Koeficient pro stavby 84 let po celkové rekonstrukci:

č.

Vi

I

typ A

III I

0,00 -0,08

II I III

0,00 0,00 0,00

II II

-0,04 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

II III III

0,00 0,00 0,85

č.

Pi

I II II III

0,00 0,00 0,00 0,03

0,60

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,60 = 0,423 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení

-85. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II II II II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 1,030 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,423 * 1,030 * 0,900 = 0,392 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kč/m3 * 0,392 = 1 889,05 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 889,05 Kč/m3 * 504,85 m3 = 953 686,89 Kč Rodinný dům - zjištěná cena =

953 686,89 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům

953 690,- Kč

=

Cena objektů činí celkem

953 690,- Kč

Indexová metoda a) Pozemky a1) Stavební pozemky Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura:

= * * * * *

850,- Kč/m2 1,00 1,50 0,40 0,70 1,00

-9F - speciální charakteristiky:

*

Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 357,- Kč/m2 Jednotková cena ostatních pozemků: 53,55 Kč/m2

=

Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 172 Výměra stavebních pozemků: 313,00 m2 á 357,- Kč/m2 = 111 741,- Kč Oceňované ostatní pozemky: ostatní plocha p.č. 173/1 ostatní plocha p.č. 173/2

1,00 357,- Kč/m2

313 m2 313 m2

107 m2 55 m2

Výměra ostatních pozemků: 162 m2 162,00 m2 á 53,55 Kč/m2 = 8 675,10 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Stavební pozemky - výsledná cena

=

120 416,10 Kč

=

120 416,10 Kč

=

120 420,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky Cena pozemků činí celkem

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 475 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 313 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,52 Výtah: ne Přípojky: jímka, voda Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: dílny, jímka Garáž: není Stáří objektu: 84 roků

120 420,- Kč

- 10 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra 505,00 m3 116,00 m2 m2 m2 85,00 m2

Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient: Přehled porovnatelných nemovitostí

Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,92 1,05 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,60 1,05 0,94 1,06 0,90 1,05 0,90 1,10 0,93 1,05 0,60 1,00 0,90 1,10 0,98 1,02 0,20 1,00 0,85 1,10 0,85 1,15 0,90 1,10

Hodnota koeficientu 0,900 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,980 0,940 1,030 1,020 1,000 1,010 1,000 1,000 1,000 1,000 1,060 1,000 1,000 1,000 1,100 1,000 1,000 1,100 1,000 0,700 0,900 1,000 1,030 0,732

- 11 Objekt č.: 1 Název: RD Hořovice Adresa Hořovice Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 93 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 316 m2 Zastavěná plocha 97 m2 Garáž není Výtah ano Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky všech sítí Příslušenství bez Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena 2 300 000,- Kč Koef. úpravy ceny 0,85 Cena po úpravě 1 955 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 3 Obestavěný prostor: 907,00 m 2 155,46 Kč/m 2 506,35 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 223,00 m2 8 766,82 Kč/m2 10 193,97 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Čistá užitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

1,00 1,02 1,06 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,90

2. Správní funkce 1,00 5. Obchod a služby 1,00 8. Kultura a sport 1,04 11. Životní prostředí 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,85 31. Názor odhadce 1,00

3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is

1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,860

Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům přízemní zděný Adresa Kácíň 12, Dolní Hbity Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 79 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1106 m2 Zastavěná plocha 138 m2 Garáž mimo objekt Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky mimo plynu, kanalizace do jímky Příslušenství Zděná vedlejší stavba Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena 1 500 000,- Kč Koef. úpravy ceny 0,90 Cena po úpravě 1 350 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: 897,00 m3 1 505,02 Kč/m3 2 090,30 Kč/m3

- 12 Zastavěná plocha podlaží celkem: 194,00 m2 Podlahová plocha podlaží celkem m2 Hrubá užitná plocha: m2 Čistá užitná plocha: m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

0,85 1,00 0,98 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,05


6 958,76 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

9 664,95 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2


1,00 0,99 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00 0,720

Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům Řevnice Adresa Řevnice 128, Řevnice Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 57 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1027 m2 Zastavěná plocha 142 m2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky všech sítí Příslušenství přípojky, ploty, přístřešek Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena Kč Koef. úpravy ceny Cena po úpravě 3 200 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 3 Obestavěný prostor: 828,00 m 3 864,73 Kč/m 2 888,44 Kč/m3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 286,00 m2 11 188,81 Kč/m2 8 362,34 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Čistá užitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

Objekt č.: 4 Adresa

1,00 1,06 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,00 1,00 1,02 1,15


Název: Rodinný dům beroun Orlova 435 Orlova 806, Beroun


1,10 1,00 1,02 0,98 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,338

- 13 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu 91 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 232 m2 Zastavěná plocha 90 m2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky všech sítí Příslušenství zahradní domek, dílna, zpevněné plochy, přípojky sítí, vrata Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena Kč Koef. úpravy ceny Cena po úpravě 2 150 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. (JCSi) ceny (SJTCi) 3 3 Obestavěný prostor: 456,00 m 4 714,91 Kč/m 4 337,55 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: 90,00 m 23 888,89 Kč/m 21 976,90 Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 Hrubá užitná plocha: m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem

1,05 1,00 1,05 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,85



1,00 1,00 1,01 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,087

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. RD Hořovice 2. Rodinný dům přízemní zděný 3. Rodinný dům Řevnice 4. Rodinný dům beroun Orlova 435 SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 2 506,35 10 193,97 2 090,30 9 664,95 2 888,44 4 337,55

8 362,34 21 976,90

2 090,30 2 956,00 4 337,55 0,732 1 530,00 2 164,00 3 175,00 505,00

8 362,34 12 550,00 21 976,90 0,732 6 121,00 9 187,00 16 087,00 116,00

0,732

0,732

0,732

85,00

- 14 CO – minimum CO – průměr CO – maximum

772650 1092820 1603375

710036 1065692 1866092

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:

710 036,- Kč 1 079 256,- Kč 1 866 092,- Kč

Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 1079256 - [0,15 * (1866092 - 710036)] = 905 847,60 Kč Rodinný dům - výsledná cena

=

905 847,60 Kč

C. Rekapitulace Z výše uvedeného přehledu vyplývá podstatný rozdíl v hodnotách zjištěných věcnou a porovnávací metodou. Věcná hodnota zobrazuje zejména stavebně technický stav nemovitosti, její objem, nedá se však do ní promítnout zejména její poloha, přístupnost a dostupnost, dispoziční řešení, velikost a tvar souvisejícího pozemku, vybavenost nemovitosti jako celku a obce a další podstatné faktory mající vliv na cenu obvyklou. Nejlepší přehled o cenách rodinných domů dává metoda porovnávací, protože s rodinnými domy a domy určenými pro bydlení se běžně obchoduje a je tedy dostatečné množství informací pro její využití. V tomto případě je k dispozici dostatečné množství obdobných nemovitostí situovaných v obdobné lokalitě jako je oceňovaná, ale zejména inzerovaných, protože se běžně obchoduje se staršími rodinnými domy, ale novostavby běžně obchodovány nejsou. Při závěrečné analýze byl tento fakt zohledněn. Toto znalecké ocenění je revize původního ocenění a to po zajištění vtupu majitelem nemovitosti dne 26.9.2013.

Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem:

953 690,- Kč 953 690,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků:

120 420,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

120 420,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

905 850,- Kč

Obvyklá cena včetně pozemků:

- 15 -

900 000,- Kč

slovy: devětsettisíc Kč

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 15. 4. 1996 č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 94-3772-2013/A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 94A-2013 V Žebráku, 28.9.2013 Luboš Šimůnek Pražská 120 267 53 Žebrák

A

Recommend Documents