A XVIII. ker. Sport és rendezvénycsarnok vázlattervének fejlesztése értékelemzéssel. XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt

Év Legjobb Értékelemzése Díj 2005

pályázati anyag

A XVIII. ker. Sport és rendezvénycsarnok vázlattervének fejlesztése értékelemzéssel XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt.

Budapest, 2005. november 17.

A XVIII. ker. Rendezvény- és Sportcsarnok beruházási terveinek értékelemzése – Év Legjobb Értékelemzése Díj 2005 pályázat

Tartalomjegyzék Az Ügyfél bemutatása ........................................................................................................... 3 Az értékelemzés téma rövid ismertetése ............................................................................... 3 Az értékelemzés környezete.................................................................................................. 5 Az értékelemzési munka célja ............................................................................................... 6 Az értékelemzés munkaszakaszai, ill. ütemezésük ............................................................... 6 Az értékelemző team bemutatása ......................................................................................... 7 Az értékelemzés folyamata, alkalmazott módszerek ............................................................. 7 Információs szakasz .......................................................................................................... 7 Információgyűjtés, -rendezés ......................................................................................... 7 Igényelemzés ................................................................................................................11 Funkcióelemzés ............................................................................................................16 Funkcióteljesítés, bírálat ................................................................................................19 Költségelemzés .............................................................................................................20 Alkotó szakasz ..................................................................................................................21 Értékelési és tervezési szakasz ........................................................................................22 Mérhető eredmények ...........................................................................................................23 Nem számszerűsíthető előnyök ............................................................................................23 Váratlan, szokatlan helyzetek ...............................................................................................24

MicroVA Fejlesztő Bt.

2


Az Ügyfél bemutatása A XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt. egy kb. 85 fős szervezet, mely a kerület ingatlanjainak üzemeltetésével, gazdálkodásával foglalkozik. A cég tevékenységét egy – a napokban elkészült – funkciócsaládfa egy részletével mutatom be, melyet egy szervezetfejlesztési témájú értékelemzés keretein belül állítottunk össze.

Az Ügyfél szervezetének működési modellje (részlet) F1. Ingatlant kezel 1.1. Ingatlant bérbe ad 1.1.2. Szerződést köt 1.1.2. Bérleményt ellenőriz 1.2. Ügyintézést végez 1.2.2. Ügyfelet fogad 1.3. Társasházat kezel 1.3.2. Társasházat képvisel 1.3.2. Társasházi speciális ügyintézést kezel 1.3.1.1. Tervez 1.3.1.2. Kifizet 1.3.1.3. Behajtást szervez 1.3.2. Beszámol 1.3.2. Karbantartás szervezése 1.3.2. Felújítást szervez, tervez 1.4. Ingatlant karbantart 1.4.2. Karbantartási, felújítási tervet készít 1.4.2. Anyaggazdálkodást végez 1.5. Ingatlant felújít 1.5.2. Lobbi tevékenységet végez 1.6. Létesítményt üzemeltet 1.6.2. Piacot működtet 1.6.2. Parkolót működtet 1.6.2. Sportcsarnokot üzemeltet 1.6.2. Ipari és Innovációs Parkot üzemeltet F2. Ingatlannal gazdálkodik 2.1. Fővállalkozást végez 2.1.2. Projekttervet készít 2.2. Ingatlant értékesít 2.2.2. Ingatlant beruház 2.2.1.1. Kiegészítő szolgáltatásokat végez 2.2.1.2. Finanszírozási javaslatokat készít 2.3. Vagyont befektet 2.3.2. Életjáradékos szerződéseket köt F3. Vagyongazdálkodik 3.1.2. Értékpapírba fektet

Az értékelemzés téma rövid ismertetése A XVIII. ker. Önkormányzat elhatározta, hogy Pestszentlőrinc kerület egyik területén, Pestszentimrén egy Sport- és rendezvénycsarnokot épít, mely a helyi lakosság igényeit hivatott kielégíteni. A 2005 januárjában bemutatott vázlatterv költségvetését (nettó 1,1 Mrd Ft) a Képviselőtestület jóváhagyta, de időközben, az újabb igények felmerülésével mind a terv, mind annak költségvetése módosult. 2005 májusában a költségvetési igény már meghaladta a nettó 1,3 Mrd Ft-ot, amire viszont már nem volt meg a fedezet.


3


A projekt lebonyolítói, a XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt. vélelmezte, hogy a Képviselőtestület az emelt összeget már nem hagyná jóvá. Ekkor keresték meg az értékelemzési vállalkozót azzal a céllal, hogy együtt nézzék át a terveket, hátha még az eredeti költséghatáron belül megvalósítható a projekt. Az alábbi ábrák az eredeti vázlatterv részletei (tény állapot):

1. ábra: A csarnok földszinti elrendezése

2. ábra: A csarnok első emeleti elrendezése


4


3. ábra: A csarnok második emeleti elrendezése

A Sport- és rendezvénycsarnok legfőbb paramétere: 1400 néző befogadására alkalmas, és egyforma jelentőséggel bír a rendezvényszervezés, ill. a kerületi sportolási lehetőség biztosítása.

Az értékelemzés környezete A munka kezdetekor természetesen felkerestük a majdani építkezés helyszínét, hogy tájékozódjunk a jelenlegi üres helyszín adottságairól, környezetéről.

4. ábra: A kivitelezés helyszíne (zöldmezős beruházás)

Témahatárok A fejlesztési munka témahatáraként a beépítendő telek határát tekintettük, de azon belül alapvetően az épületszerkezeti megoldásokra koncentrálva végeztük munkánkat.


5


Az értékelemzési munka célja Az munka egy ún. költségcélos értékelemzés, azaz mely funkciókat vegyük figyelembe ahhoz, hogy a beruházás költségvetése ne haladja meg az 1,1 Mrd Ft nettó költséget? A munka céljai az alábbiak voltak: • • •

ellenőrizzük le a sport és rendezvénycsarnok működtetéséhez feltétlenül szükséges funkciókat, és az ehhez tartozó megoldások költségvonzatát (reális-e a költségvetés?), tárjuk fel az ehhez tartozó minimális élettartam-költségű megoldásokat, valamint nézzük át, hogy milyen tartalékok vannak még a tervben, és tegyünk javaslatokat a csarnok nettó 1,1 Mrd Ft értékű kialakítására.

A döntés-előkészítési tanulmány a Közbeszerzési Döntőbizottság, a XVIII. ker. VK Rt. Igazgatósága valamint az Önkormányzati vezetés számára készült.

Az értékelemzés munkaszakaszai, ill. ütemezésük Ssz.

Munkarész

1.

Információgyűjtés

2.

Igényfeltárás

3.

Funkció- és funkcióköltségelemzés

4.

Alkotó szakasz

5.

Értékelő szakasz (kiválasztás, szelektálás)

6.

Kidolgozás, véglegesítés, egyeztetés

7.

Döntés-előkészítő tanulmány összeállítása


Munka típusa

Feladatok

A vázlatterv jelenlegi egyéni munka állapotának megismerése, és team munka paramétereinek leellenőrzése Célkitűzések meghatározása, általános tájékozódás, ill. egyéni munka valamennyi érintett fél és team munka igényeinek feltárása a beruházással kapcsolatban A beruházás terv funkcióinak meghatározása, funkcionális modellbe rendezése. A egyéni és team beruházás funkcióköltségeinek munka meghatározása, ABCelemzése, gyengepontok meghatározása Ötletek összegyűjtése a team munka beruházás egyes elemeinek, funkcióinak megoldására. Ötletek szelektálása, a végső team munka megoldási változatok konkrét alapelveinek meghatározása A beruházás egyes elemeinek egyéni munka, kimunkálása, az érintettekkel team munka történő egyeztetése, véglegesítése A javaslatok egységes szerkezetbe foglalása, az eredményekről összegzés projektvezetők készítése, tapasztalatok összefoglalása, a tanulságok levonása

6

Határidő 2005. június 18.

2005. június 20.

2005. június 21.

2005. június 23.

2005. június 23.

2005. június 27.

2005. június 28.


Az értékelemző team bemutatása E munka támogatásának érdekében egy szakmai team alakult, melyet a következő szakemberek alkották: • • • • • • • • •

projektigazgató értékelemző, ügyvezető ügyvezető igazgató igazgató vezérigazgató-helyettes projektigazgató, teamvezető értékbecslő vezérigazgató Divízió igazgató

XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt. MicroVA Fejlesztő Bt. MALÉV SC Bókay Kert Kht. XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt. XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt. XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt. XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt. XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt.

Az értékelemzés folyamata, alkalmazott módszerek

Információs szakasz Információgyűjtés, -rendezés A munka indításakor, hasonlósága miatt megtekintettük a Dabasi Sportcsarnokot, illetve nemzetközi kutatást végeztünk, melynek során mintegy 10 000 képből kiválasztott, mintegy 50 csarnok különböző megoldásait tekintettünk át az előre látható kritikus pontokra vonatkozóan (tetőszerkezet, csarnok alakja, természetes megvilágítás, padlószerkezet, stb. kérdéskörre, tematikusan).

5. ábra: Dabasi Sportcsarnok, a nézőtér kialakítása a pálya végén (50%!)


7


6. ábra: Dabasi Sportcsarnok: Az ablakok, a napközben is elhúzott függönyökkel

7. ábra: Dabasi Sportcsarnok: a mellékbejárat, mely főbejáratként funkcionál


8


8. ábra: Dabasi Sportcsarnok: az alig hasznosított VIP páholyok


9


9. ábra: Nemzetközi kutatás (benchmarking), 12 kép az 50-ből

A felülvizsgálat során alapelvként rögzítettük, hogy a csarnokot a kerületrész közösségi terének szánjuk. Itt kiállításokat, hangversenyeket, kongresszusokat, különböző rendezvényeket (évnyitó, évzáró, bál, állásbörze, stb.) lehet rendezni, de e mellett sportrendezvények lebonyolítására is alkalmassá kell tenni.


10


Tényállapotnak a vázlatterv aktuális állapotát tekintettük, amely alapvetően az építészeti terveket tartalmazta. A team rendelkezésére álló információ-források: • • • • • • •

Bp. XVIII. ker. Önkormányzat Képviselőtestületének határozatai, Bp. XVIII. ker. Önkormányzat és a XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt. közötti szerződés, a közbeszerzési pályázat szövege, ajánlati dokumentáció és ajánlati vázlatterv 2005. május, sport és rendezvénycsarnok vázlatterv 2005. április, Dabasi Sportcsarnok információs füzet, valamint Sportcsarnok pályázati vázlatterv.

Igényelemzés Első lépésben arra keresünk választ, hogy kiknek vagy minek merül fel igénye az értékelemzés tárgyával szemben, s csak ezt követően kerültek a konkrét igények, elvárások feltárásra. A team az alábbi igénylistát állította össze: Az igénykeltők csoportjai: • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • •

Testedzők, mozogni vágyók A rendezvények szervezői, rendezői Adminisztratív személyzet Civil szervezetek (közösségi igény – nyugdíjas klub, helytörténeti kör, stb.) Edzők, testnevelő tanárok, óvónénik Újságírók Tv- és rádiótársaságok Nézők (vendégek, szurkolók, szülők, stb.) Ruhatáros Takarítók, takarító eszközök Önkormányzat (beruházó, de üzemeltető is egyben) Karbantartók Hatóság (ÁNTSZ, építészeti hatóságok, tűzoltóság, stb.) Tervezők Sportágak, -eszközök (asztali tenisz, floorball, kézilabda, kosárlabda, röplabda, teremfoci, tenisz, tollaslabda, aerobic, társastánc, vívás, judo, karate, boksz, erőfejlesztés, falmászás, kondicionálás, teremcross, extrém sportok, fallabda, bowling, billiárd, rex) Kiállítások (autó-bemutatók), vásárok Versenybírók, versenybíróság Sportorvos, mentők A csarnok (szilárdság, csapadékelvezetés, szélnyomás ellenállás, stb.) Helyszín, közművek, közmű kapcsolatok

Igénylista Testedzők (mozgás) 1. Egészségmegőrzés, -védelem, különböző teremsportolási lehetőség, széles spektrumban, mozgás és verseny 2. Masszázs, gyúrás lehetősége 3. Melegvizes medence 4. Szauna, hideg vizes medence, szolárium MicroVA Fejlesztő Bt.

11


5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29.

Konditerem Szépségszalon Legyen jó a terem akusztikája, lehessen hallani a testnevelő tanár, edző, stb. utasításait Ha elesek, ne sérüljek meg (különösen a fal, vagy a lelátók mellett!), Legyen hol várakoznom az órák előtt, ill. után, az épületen belül, Zárható részeket kell kialakítani, öltözők, Viszonylag könnyen átalakítható részek legyenek, szakaszolható, zsilipelhető Öltözködési, tisztálkodási lehetőség, Szurkoláshoz hely, tér (rálátás a pályára), Világos, káprázatmentes Ne legyen fülledt a levegő a csarnokban Kellemes hőmérséklet (más a nagyteremben, más az öltözőkben, más a tusolóban), A funkciók elhelyezése kövesse a funkció-használat sorrendjét (ne kelljen össze-vissza mászkálnom, mire bejutok a terembe, illetve amikor eltávozok), belső- és külső használók szerint is. Eredményjelzés, kivetítő (reklám lehetőség is, csak a versenyek időtartamába), Sporteszközök tárolása, Biztonságos ruhatárolás, WC (a hölgyeknek/lányoknak se kelljen hosszasan sorban állni a WC-nél) Tusolási lehetőség, Könnyű tisztántartás, a nagy, egybefüggő felületeket géppel lehessen takarítani, sarkok elkerülése, Csúszásmentes járófelületek, Kettős használat (pl. öltözők, sportágak, fiúk, lányok), Tartósság, vandálbiztos, bontás-szerelés csak speciális szerszámokkal, Kultúráltan lehessen inni (automata), Zárható WC, kézszárítók, hajszárító, nem bontható, nem tartályos, nem egyszerű ülőke, Akadálymentes közlekedés, mozgássérültek számára is alkalmas WC-k

Rendezvények szervezői 30. Beléptető rendszer 31. Színpad és megfelelő színpadtechnika, kiszolgáló rész, díszlet-tárolás, szociális helyiségek biztosítása a szereplők részére, 32. Közönségforgalom és versenysport-forgalom ne találkozzon! 33. Milyen rendezvények megrendezésére kerülhet itt sor? Kerületi jubileumi ünnepségek, évnyitó, évzáró, gólyabál, diplomakiosztó, kiállítások, állásbörze, bemutatók, sportrendezvények, nemzetközi ill. világrendezvények, vásárok, konferenciák, istentisztelet, közművelődési, kulturális rendezvények, mozi, éjszakai diszkó, 34. Különböző igényeknek megfelelő méretű és elválasztható terek legyenek kialakíthatók, 35. Installációk könnyen bevihetők és szerelhetők legyenek (meg kell adni a terhelhetőség határát), 36. Legyen a csarnok szélén, az oldalfalon elektromos csatlakozás, vízvételi, csatorna és telefon-csatlakozási lehetőség, 37. Adott helyre irányított kiemelt megvilágítás (pl. reklámfelület miatt), 38. Többnapos rendezvény esetén biztosítva legyen a vagyonvédelem, 39. Különböző információs táblák elhelyezhetősége, 40. Lehetőség találkozási pontok kijelölése, 41. Hang- és fénytechnika 42. Étkezési, büfé lehetőség, 43. Hulladék elhelyezés, 44. Oda lehessen állni a színpadhoz közel a külső falhoz, és onnan a legrövidebb úton be lehessen vinni a csarnokba a szükséges eszközöket, kellékeket (fedett beálló) 45. Létrás tűzoltók is be tudjanak jönni és ki tudjanak menni, 46. Színes TV közvetítés: 1200 lux, 47. Mobil színpad fényhíd, keverőállvány, különböző drapériák elhelyezhetősége,


12


48. 49. 50. 51. 52. 53. 54.

Zászlók helye, Helyezettnek mobil felhúzható zászlórudak, Eredményhirdető dobogó, egyéb kellékek, szőnyegek, Reklámtáblák, többször felhasználható, forgatható, Pályavédő takaró Eszköz rögzítők, elektromos csatlakozások a padozatban A rendezvény jellegének megfelelő eszköz-konténerben legyenek az egy-egy rendezvényhez szükséges eszközök, kellékek 55. Eredményjelző tábla Adminisztratív személyzet (igazgató, titkárnő, gondnok) 56. Normál, de kényelmes irodák, munkahely 57. Külön személyzeti WC 58. Teakonyha 59. Az épület riasztórendszerrel legyen ellátva Edzők, testnevelő tanárok 60. A sportágaknak megfelelő méretek (MSZ), 61. Átöltözés, tisztálkodás, WC, 62. Zárható iroda, stabil ajtó, 63. Sporteszköz, kiegészítő eszközök tárolása, 64. Raktárhelyiségek a tanórákhoz ill. a tömegsporthoz (védőszőnyeg, székek), 65. Illetéktelen ne jöhessen be a csarnokba, portaszolgálat, kamerás figyelés, 66. Telefon, számítógép, videó, TV → elemzésekhez, nyilvános telefon, belső (házi) telefonhálózat), 67. Tűz- és füstjelzés, mozgásérzékelés, 68. Nem káros anyagok felhasználása (építőanyagok), természetes anyagok, 69. Szeméttárolás, 70. Értékmegőrzés, 71. Orvosi szoba, 72. Káprázatmentesség (szórt fény, a szerkezet különböző árnyéka nem vetődhet a sportpályára), 73. Szelektálható legyen a két elválasztott tér a légtechnikában, ill. a világítástechnika használatában (nem szükséges három részre elválasztani a küzdőteret). 74. A küzdőtér minimális mérete: 48x28 m, a kifutókkal együtt (a nemzetközi kézilabda mérkőzésre is alkalmas pálya mérete: 40x20 m, a vonalak vastagsága még ebbe beleesik). A 44x24 m-en nemzetközi mérkőzést lehet játszani, de kell még mellette a reklámtábláknak is szükséges helyet hagyni Újságírók 75. Megkülönböztetett, nagyon jó helyen leülés (jól belátható legyen az egész pálya), 76. Közel legyen a büféhez 77. Megkülönböztetett technikai lehetősége, 78. Zajmentes környezetben tudjak dolgozni, 79. Információs központ, 80. Kameraállások, közvetítő fülkék, újságírói állások, 81. A kameraállások szemben legyenek a nézőtérrel 82. Saját önálló csarnok-hang lehetőség (bukó ablakok), 83. Interjúszobák, lap-top-ok csatlakozása (E-mail, szörfözés), 84. Műholdra rájátszás lehetősége Néző, szurkoló 85. Jó külső megközelítés, 86. Gyors közlekedés, rövid megközelítésű utak, ne kelljen oda-vissza „csatangolnom” a parkoló és a főbejárat között,


13


87. 88. 89. 90. 91. 92. 93. 94. 95. 96. 97. 98. 99.

Jól látható információs táblák, már kint is, Jó tájékozódási lehetőség (könnyen odataláljak a helyemre), Gyorsan tudjon jegyet vásárolni, és közben ne essen rá az eső, El kell választani a pénztárt a bejárati forgalomtól Jól lássanak, pl. a korlát ne akadályozzon a pályára történő rálátásban Kényelmesen üljenek, álljanak, Autó, ill. autóbusz parkolási lehetőség a telken belül, Kerékpár tárolási lehetőség, Egyszerű közlekedés a csarnokon belül, Gyors menekülési lehetőség, Elegendő WC minden szinten, Lépcső megvilágítás oldalról is, ha éppen sötét van a küzdőtéren Büfé, étkezési lehetőség, földszintre, akár külső kerthelyiséggel is összekötni, meleg étkeztetési lehetőség, akár egy kisebb étterem, bankettek rendezésére is alkalmas legyen, 50-60 fős, minden meccs után ki lehetne használni 100. Szemétgyűjtés, szemétpréselés, szelektív hulladékgyűjtés 101. Tudjam, hogy hogyan áll a verseny eredménye, 102. Videófal (ma már elvárás egy komolyabb sportrendezvénynél, koncertnél, diszkóban) 103. Cipőtisztítás lehetősége (lehetőleg ne hordják be az utcáról a piszkot a cipővel), 104. Mosoda helyiség, szárító(gép) helyiség Ruhatáros 105. 106.

Biztonságosan és elegendő helyen tudjam tárolni a rám bízott javakat Megfelelő kapacitás

Külső felhasználók 107. Padló védelme, parketta/sportpadló; védőtakaró beszerzése, tárolása Takarító személyzet 108. Takarító eszközök tárolása, mozgathatóság biztosítása (takarító gépek) 109. Gépek közművekhez való csatlakozási lehetősége, 110. Gépek szintek közötti mozgatása, 111. Szemét, hulladék szintek közötti mozgatása, 112. Padlóösszefolyók, 113. Vízvétel, szennyvízkiöntés, 114. Könnyen tisztántartható felületek, 115. Ablaküveg védelem 116. Szintenként központi porszívó Önkormányzat, VK Rt. vezetése 117. Közösségi tér ún. nagyrendezvényekhez, a kerület hírnevének emelése, a kerületrész arculatának javítása, más kerületekben, a vonzáskörzetben lakók ide vonzása, 118. Konferenciaturizmus, 119. A kerület lakosainak egészségvédelme, betegség megelőzése, 120. Testnevelési órák megtartása, 121. Művészet-szeretetre nevelés, sportra, közösségi életre nevelés, 122. Akusztikai függöny elhelyezhetősége, leengedhetősége 123. Zajvédelem (környezetben lakóházak) 124. Optimális méret, kihasználtság, reális beruházási és fenntartási költségekkel 125. Élettartam: 25 év épületgépészet, 100 év épületszerkezet (a masszív szerkezet), a tető 25 év (bádogmunkák), 126. Lakosság megítélése pozitív legyen, 127. Maximum nettó 1,1 MrdFt-ba kerülhet a beruházás (építési költség) 128. Intelligens létesítményüzemeltetési rendszer


14


129.

A létesítmény – a lehetőségeinek keretein belül – bevételt is biztosítson

Karbantartók 130. Hozzáférhetőség, megközelíthetőség, 131. Karbantartó műhely 132. Tárolási lehetőség (raktár), minél több és nagyobb, eszközök, anyagok tárolása 133. Egyszerű ablaktisztítási lehetőség, könnyű elérhetőség, balesetmentes helyzetek, 134. Öltözni, tisztálkodni, WC, 135. A csarnok kívülről is körüljárható legyen (járda, csatorna), 136. Felül is, kívül-belül, 137. Étkezési lehetőség, 138. Mozgatható állvány a csarnokon belül, fújt gumikerekes 139. Tartós anyagok, kevés karbantartási igény, főleg a külső homlokzatoknál Hatóságok 140. OT, ÁNTSZ, szakhatóságok, szabványok, tűzoltók, BB, közművek, út, stb. Tervezők 141. A környezethez illeszkedjen (de legyen egyéni stílusa, pl. ha valaki képet lát róla, azonnal tudja, hogy ez a pestszentimrei csarnok), 142. Saját elképzeléseimhez illeszkedjen (hagy legyek építész a szó nemes értelmében, ne csak egy "doboz" legyen az épület), 143. Funkció és forma összhangja, egyensúlya (látsszon kívülről is, hogy ez egy rendezvény- és sportcsarnok), 144. Kívülről ne lehessen rongálni a szerkezetet, 145. Színdinamika, egyediség, Sportágak, -eszközök 146. Edzések, versenyek, testnevelés, rekreáció, óvodai sport, „óvodai játszótér” – ez utóbbi még a csarnokon belül!, 147. Szabványban rögzített paraméterek (9,5 m magas a legmagasabb tér igénye, nemzeti röplabda); 148. Rögzítések, burkolatok, bordásfal, kosárlabda palánkok (hosszában, keresztben is), 149. Fény- és hangviszonyok, 150. Légviszonyok, 151. Információs tábla (elektronikus), információs rendszer Versenybíró(ság) 152. A pályára jól rá lehessen látni, 153. A versenybíróság működésére legyen hely (lent a nézőtéren, és fent is), 154. Legyen kapcsolatuk mindenkivel, akivel szükséges, 155. Pálya mellett mozgási lehetőség (a bírónak, a sportolónak, de a szurkolóknak is igénye), 156. Játékvezetőknek, versenybíróknak öltözők, 157. A zsűri-asztalról látni kell az eredményjelzőket, 158. Cserejátékosnak büntetőpadnak hely, 159. Nemzetközi versenynél versenybizottság, és velük kapcsolatot kell biztosítani, 160. Tolmácsnak hely, 161. Legyenek felfestve a sportpályák, 162. Öltöző, WC, tisztálkodási lehetőség 163. Kapcsolat az eredményjelző rendszerrel Csarnok 164. Vandálbiztos, 165. Szerkezeti általános igények (csapadékelvezetés, hótartás, szélnyomás, stb.),


15


166. 167. 168. 169. 170. 171. 172. 173.

Esztétikus, Tisztíthatóság, A versenyzést nem zavaró természetes fény bebocsátása Tartósság, Energiatakarékos üzemelés, Szertár, raktár, udvar és csarnok kapcsolata, Kiadható legyen külső felhasználók számára, Intelligens zár, főkulcs rendszer

Funkcióelemzés A funkciók meghatározását követően a többféle funkciórendezési lehetőség közül mi a funkciócsaládfa elvet választottuk. A sport és rendezvénycsarnok funkciómodelljét a team így határozta meg: F1. Rendezvény megtartást lehetővé tesz F1.1. Telek elrendezést képez F1.2. Csarnok irányultságot meghatároz F1.3. Továbbfejlesztési kapcsolatokat, lehetőséget biztosít1 F1.4. Megközelítést lehetővé tesz F1.4.1. Gyalogos közlekedést lehetővé tesz2 F1.4.2. Kerékpárok közlekedését, tárolását lehetővé teszi F1.4.3. Autós közlekedést, parkolást lehetővé tesz F1.4.4. Buszközlekedést, parkolást lehetővé tesz (vendég-, különbuszok) F1.4.5. Gyülekezőteret biztosít (előcsarnok) F1.4.6. Liftet befogad F1.5. Információ-adáshoz teret biztosít F1.6. Pénztár helyiséget biztosít F1.7. Rendezvény-teret biztosít F1.7.1. Teret zár F1.7.1.1. Teret elválaszt (függőleges térelválasztó fal) F1.7.1.2. Teret befed (tetőszerkezet) F1.7.1.3. Természeti hatásoknak ellenáll3 F1.7.2. Színpad és küzdőtéri nézők elhelyezését lehetővé teszi F1.7.3. Nézőteret biztosít4 F1.8. Rendezvényekhez szükséges eszközök tárolását lehetővé teszi (pl. székek, lelátók, stb.) F1.9. Komfortot biztosít F1.9.1. Ergonómiai feltételeknek megfelel F1.9.1.1. Emberi méretekhez illeszkedik5 F1.9.1.2. Térvilágítást biztosít F1.9.1.3. Káprázatmentességet biztosít F1.9.2. Átöltözést, tisztálkodást lehetővé tesz6 F1.9.3. Teakonyhának helyiséget biztosít F1.9.4. Nézőt irányít, tájékoztat F1.9.4.1. Elrendezést, grafikát bemutat F1.9.4.2. Információs-tábla elhelyezést biztosít 1

ütemezés, építész-tervezési szempont külső, belső, akadálymentes, normál, menekülés 3 csapadék, nap, szél, hó, villám, talajnedvesség 4 fix, a lelátókon 5 kényelmes ülések, karfák mindkét kéznek, ülések közti megfelelő távolság a lábnak 6 a rendezvények szereplői számára 2


16


F1.9.5. F1.9.6. F1.9.7. F1.9.8.

Ruhatárolást lehetővé tesz Tisztálkodási, WC használatot lehetővé tesz Videofal elhelyezését lehetővé teszi Hőmérsékletet biztosít F1.9.8.1. Hőt termel, lead F1.9.8.2. Hőt elvon F1.9.8.3. Hőmérsékletet szabályoz F1.9.9. Légcserét biztosít F1.9.9.1. Friss levegőt bebocsát F1.9.9.2. Levegőt tisztít F1.9.9.3. Páratartalmat szabályoz F1.9.9.4. Levegőt áramoltat F1.9.10. Terem hangosítást lehetővé tesz F1.9.10.1. Akusztikai igényeket teljesít F1.9.11. Mosodai helyiséget biztosít F1.9.12. Szárítóhelyiséget biztosít F1.9.13. Fedett gépkocsi beállót biztosít (rendezvényekhez az eszközök be- és kihordásához, a csarnok külső felületénél) F1.9.14. Eszköz-konténer tárolást lehetővé tesz F1.10. Élettartamot növel F1.10.1. Küzdőteret, padlófelületet megvéd (rendezvény ideje alatt) F2. Testedzést, verseny lebonyolítást lehetővé tesz F2.1. Sportolási feltételeket biztosít F2.1.1. Sporteszközöket tárol (raktárak) F2.1.2. Sporteszközök rögzítését lehetővé teszi (a küzdőtéren) F2.1.3. Versenybíróságnak helyet biztosít F2.1.3.1. Információs kapcsolatot biztosít F2.1.4. Cserejátékosoknak helyet biztosít F2.1.5. Büntetőpadnak helyet biztosít F2.1.6. Eredményjelző tábla elhelyezését lehetővé teszi F2.2. Öltözködési, tisztálkodási lehetőséget biztosít7 F2.2.1. Sportolói öltözőt biztosít F2.2.2. Tanári, edzői öltözőt biztosít F2.2.3. Játékvezetői, versenybírói öltözőt biztosít F2.3. Küzdőteret biztosít8 F2.3.1. Pályafelületet biztosít9 F2.3.2. Kiszolgáló, biztonsági teret biztosít (kifutópálya) F2.3.3. Légteret/magasságot biztosít F2.3.4. Terhelést elvisel (sportoló, egyéb eszközök) F2.3.5. Csúszásmentességet biztosít F2.3.6. Koptatóhatásnak ellenáll F2.4. Újságírói, közvetítői munkát lehetővé tesz F2.4.1. Teret határol F2.4.2. Információs kapcsolatot biztosít F2.5. Orvosi helyiséget biztosít F2.6. Sérültek szállítására alkalmas eszköz tárolását lehetővé teszi F2.7. Sporteszközöket tárol F2.8. Eredményhirdetést lehetővé tesz F2.8.1. Zászló rudakat biztosít (eredményhirdetéshez) F2.8.2. Dobogó tárolását lehetővé teszi 7

kékkel jelöltük azokat a funkciókat, melyet már korábban lefedtünk; a rendezvény szereplői számára ugyanezen öltözők adnak lehetőséget az átöltözésre, tisztálkodásra 8 ezt a funkciót már szintén lefedtük a rendezvényszervezésnél; itt szándékosan nem hagytuk ki 9 szabványos méretek


17


F3. Működési költséget csökkent F3.1. Természetes fényt beenged, szétszór F3.2. Hőt szigetel (hőáramlást gátol)10 F3.3. Osztott teres kialakítást lehetővé tesz F3.4. Intelligens épület-felügyeleti rendszernek helyiséget biztosít F3.5. Vezetékrendszerek szakaszolhatóságát biztosítja F4. Bevételt biztosít F4.1. Étkezési lehetőséget biztosít (melegkonyha, büfé) F4.2. Szauna, hideg vizes medence, szolárium helyiséget biztosít F4.3. Kondicionáló termet tartalmaz F4.4. Szépségszalont tartalmaz F4.5. Bowling pályát tartalmaz F4.6. Játszó-termet biztosít (asztalifoci, billiárd, darts, stb.) F4.7. Reklámfelületeket biztosít (falakon, küzdőtér mellett, padozaton; külső, belső) F4.8. Masszázs helyiséget biztosít F4.9. Melegvizes medencét tartalmaz F4.10. Konferenciatermet biztosít F5. Hatósági előírásoknak megfelel F5.1. Higiéniai előírásoknak megfelel F5.1.1. Vízvételi és kiöntési lehetőséget biztosít F5.1.2. Tisztító szereket, takarító eszközöket, - gépeket tárol F5.1.3. Központi porszívó helyet biztosít F5.2. Vagyon- és tűzvédelmet biztosít F5.2.1. Portaszolgálatnak helyet biztosít F5.2.2. Tűzoltó gépjármű közlekedést lehetővé tesz F5.2.3. Tűzivíz kapcsolatot biztosít F5.2.4. Értékmegőrzést lehetővé tesz F5.2.5. Biztonsági szolgálatnak helyet biztosít F5.3. Biztonsági előírásokat teljesít F5.3.1. Kamerák elhelyezhetőséget biztosít F5.3.2. Informatikai rendszer elhelyezést biztosít F5.4. Érintés- és villámvédelmet biztosít F5.5. Hulladékot kezel F5.5.1. Hulladéktárolónak helyet biztosít F5.5.2. Présgépnek helyet biztosít F6. Kiegészítő helyiségeket biztosít F6.1. Személyzetnek öltözőt biztosít (takarítók, büfés) F6.2. Közműveket befogad (trafó, gázfogadó, vezetékek) F6.3. Stúdió helyiséget biztosít F6.4. Karbantartó műhelynek helyiséget biztosít F6.5. Karbantartáshoz eszközök, anyagok tárolását lehetővé teszi F7. Arculatot (image) hordoz F7.1. Környezetbe illeszkedik F7.2. Középület jelleget tükröz F7.3. Színharmóniát biztosít F7.3.1. Külső megjelenés F7.3.2. Belső terek F7.3.3. Küzdőtéri F7.4. Képzőművészeti alkotásnak (dekorációnak) helyet biztosít F7.5. Zászlók elhelyezését lehetővé teszi (külső)

10

külső falak, tető


18


Funkcióteljesítés, bírálat A pályázati anyagban funkcióteljesítés bírálatnak csak egy részletét mutatjuk be, de táblázat utolsó sorában meghagytuk a teljes összesítésre vonatkozó adatokat. A Funkció megnevezése

1

B C D E F Tervben Szükséges Eltérés Paraméterek Minősítés (tény) m2 (ée team (m2) által jav.) m2 külső Megfelelő

F1.4.1. Gyalogos közlekedést 2 lehetővé tesz Felületszámítás: földszinten 372,43 140,92+55,8+33,08; az 1. emeleten 142,63 3 F1.4.2. Kerékpárok közlekedését, tárolását lehetővé teszi 4 F1.4.3. Autós közlekedést, parkolást lehetővé tesz

372,43

belső

Fejlesztendő

most nincs, Fejlesztendő kb. 50 db-ra van igény darabszám: Fejlesztendő 1000/5=200 személygép kocsi magassága, Fejlesztendő anyaga, áthallás, fényvisszave rés Fejlesztendő

5 F1.7.1.1. Teret elválaszt (függőleges, külső térelválasztó fal)

6 F1.7.1.2. Teret befed (tetőszerkezet)

G Megjegyzés

szűk a bejárat a küzdőtérre; a menekülési szélesség alulteljesített; a büfé nem jó helyen van

nem célszerű az elrendezése, és nem is gazdaságos; tényállapot: 6848 m2 csökkenteni lehet a fal magasságát; 9,5 m a hasznos belmagasság

a küzdőtérre vonatkozóan; Tény fesztávolság: 40,9 m

7 F1.7.2. Színpad, küzdőtéri nézőtér elhelyezését lehetővé teszi 8 9 F1.7.3. Nézőteret biztosít F1.8. Rendezvényekhez szükséges eszközök tárolását lehetővé teszi (pl. székek, lelátók, stb., de ide fogjuk behelyezni a 10 sporteszközöket, -szereket is) F1.9.2. Átöltözést, tisztálkodást 11 lehetővé tesz F1.9.11. Mosodai helyiséget biztosít 12 F1.9.12. Szárítóhelyiséget biztosít 13 F1.9.13. Fedett gépkocsi beállót 14 biztosít (rakodáshoz) F1.9.14. Eszköz-konténer tárolást 15 lehetővé tesz F2.4. Újságírói, közvetítői munkát 16 lehetővé tesz F4.1. Étkezési lehetőséget biztosít (étterem, melegkonyha - 150 17 m2; büfé - 30) F4.3. Aerobic ill kondicionáló termet tartalmaz 18 19

Összesen:

1673,68

1344

329,68

Fejlesztendő

Tény: 1674 m2

229,12

100

129,12

Fejlesztendő Megfelelő

Tény: 1350 fő lehet, hogy a terület elegendő, de a helyiségek darabszáma nem

233,5

195,5

38

Fejlesztendő

30 fős öltözőkre nincs igény

Fejlesztendő

jelenleg nincs

Fejlesztendő

jelenleg nincs

Fejlesztendő

jelenleg nincs

Fejlesztendő

jelenleg nincs

1000 fő

30

180

-150

200

100

100

2738,73

2291,93

4 közvetítői Fejlesztendő fülke van 50-60 (?) Fejlesztendő főre, étterem Fejlesztendő

446,8 m2

1. táblázat: A funkcióteljesítés vizsgálata (részlet)


19

kamerállások a falra néznek

most megterveztetni, de későbbi ütemben megépíteni


A vizsgálat elvégzése során megállapítottuk, hogy a nézőszám szerint a csarnok túlméretezett. Dabason a 2000 nézőszámra tervezett csarnokot egy év alatt három (!) eseményre tudták feltölteni, és a nagyon kiemelkedő eseményeken is csak 5-600 néző volt! Nem akartunk ugyanebbe a hibába esni.

Költségelemzés Mivel a célok között szerepelt a költségek csökkentése is, team-ünk megvizsgálta a költségek alakulását is. A rendelkezésünkre álló kalkulációk, ajánlatok, tervek előrehaladtával az látszott, hogy egyrészt újabb és újabb tételekkel bővültek, pontosodtak, másrészt folyamatosan emelkedtek a költségek. A következő táblázatban a költségtételeket egyrészt sorba rendeztük, másrészt megmutatjuk, mely tételek bekerülési összege változott a tervezés előrehaladtával. Ezeknek az okát, kalkulált nagyságrendjét, indokoltságukat végiggondoltuk, és ezekből is születtek ötletek. A

B

C D E F Bekerülési költség Budapest, XVIII. kerület Kisfaludy u. 140482. hrsz. alatti ingatlanon sport- és rendezvénycsarnok Főtétel Altétel Költségvetés I. Költségvetés II. Változás Változás 3 2004. 12.1. 2005. január 10. %-ban értékben 1 2

4 III. Épületgépészet 5 Közművek IV. Elektromos 6 munkák 9. Burkolási munkák 7 II. Építészet 6. Ácsmunkák 8 II. Építészet 4. Helyszíni beton, vasbeton munkák 9 II. Építészet 10 I. Tervezés

175 516 740 Ft 0 Ft

245 517 000 Ft 132 000 000 Ft

140%

70 000 260 Ft 132 000 000 Ft

111 381 795 Ft 100 428 599 Ft 90 483 674 Ft

111 382 000 Ft 100 429 000 Ft 90 484 000 Ft

100% 100% 100%

205 Ft 401 Ft 326 Ft

65 305 522 Ft 42 253 061 Ft

65 306 000 Ft 52 254 000 Ft

100% 124%

478 Ft 10 000 939 Ft

3. Alapozási munkák

52 208 812 Ft

52 209 000 Ft

100%

188 Ft

45 617 416 Ft

45 618 000 Ft

100%

584 Ft

41 915 016 Ft 37 457 174 Ft 36 750 104 Ft 0 Ft 30 967 120 Ft 14 812 469 Ft 11 419 969 Ft

41 916 000 Ft 37 458 000 Ft 36 751 000 Ft 36 000 000 Ft 30 968 000 Ft 14 813 000 Ft 11 420 000 Ft

100% 100% 100% 100% 100% 100%

984 Ft 826 Ft 896 Ft 36 000 000 Ft 880 Ft 531 Ft 31 Ft

8 972 484 Ft 8 917 095 Ft 5 962 068 Ft 3 619 933 Ft 1 791 240 Ft

8 973 000 Ft 8 918 000 Ft 5 963 000 Ft 3 620 000 Ft 1 792 000 Ft

100% 100% 100% 100% 100%

516 Ft 905 Ft 932 Ft 67 Ft 760 Ft

1 534 000 Ft

1 534 000 Ft

100%

0 Ft

11

13 14 15 16 17 18 19

VI. Kerítés, területrendezés V. Sporttechnológia II. Építészet II. Építészet II. Építészet II. Építészet II. Építészet II. Építészet

20 21 22 23 24

II. Építészet II. Építészet II. Építészet II. Építészet II. Építészet

12

25 II. Építészet

8. Tetőfedés 10. Nyílászárók 16. Berendezés 13. Szigetelés 5. Falazási munkák 2. Földmunka 11. Lakatos szerkezetek 7. Vakolási munkák 12. Felületképzés 15. Takarítás 14. Állványozás 1. Ideiglenes melléklétesítmények

2. táblázat: Költségtételek változása, elemzése


20


Alkotó szakasz Az értéktervezés során az ötletgyűjtés a fejlesztésre kijelölt funkciókra irányult. Az ötletgyűjtés célja: • minden lehetséges ötlet feltárásával a gyengepontok megszüntetése, illetve az • új terv kialakítása. Ötletlista (részlet) Telek elrendezést képez 1. A csarnok elé tegyük az összes parkolót, és a telek hátsó végében helyezzünk el egy focipályát, min. 45x90 m 2. A focipálya és a csarnok közé még esetleg elhelyezhető egy-két teniszpálya 3. Kontrolláljuk le ezt a talajmechanikai szakvéleménnyel 4. Szükséges-e két utcára nyitni a telket, tehát hátra is, az István utcára is. 5. Nem szükséges teljes pályaszerkezetű utat építeni a teljes telek hosszában 6. Telken: körforgalmat biztosítani (épület körül) 7. Kamionnak is meg kell tudni fordulni Csarnok irányultságot meghatároz 8. Csarnok elfordítása, a főbejárat a Kisfaludy utca felöli bejárattal– beleférünk a jelenlegi fesztávval, és lehet, hogy még egy sorral többet is be tudunk helyezni egyegy oldalra (hosszirány)

9. Lehet, hogy az elfordítással többlet nézőszám is adódhat. Mindenképpen jobb lesz, mert több néző foglalhat helyet a pálya hossztengelyében, és nem a pálya két végén fognak ülni. 10. Készítsünk erről egy vázlatrajzot a tervezőnek. Sőt, akár egy hossz- ill. keresztmetszeti képet is.


21


11. Színpad elhelyezése: a csarnok István utcai végén legyen

A team összesen mintegy 170 ötletet tárt fel.

Értékelési és tervezési szakasz Az ötletek szelektálása • a feltárt ötletek pontosítása, • rendezése és • minősítése alapján történt. Az alkotó szakaszban feltárt számos ötlet nem mind szolgálta az eredeti célkitűzéseket, ill. felelt meg a bevezethetőség feltételeinek. Ezért azok szelektálásra kerültek. A team keretezéssel jelölte meg azokat az ötleteket, amelyeket átgondolásra ajánlott a Megrendelő ill. tervező figyelmébe.


22


Mérhető eredmények A költségben is megjeleníthető eredményeket a javaslat-összefoglaló táblázaton keresztül mutatjuk be:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

A B C D E F Alapadat, fajlagos négyzetméterár meghatározása A vázlattervben szereplő összes hasznos terület: 5182 m2 Nettó bekerülési költség: 1,319 Mrd Ft 254 535 Ft/m2 Átlagos fajlagos négyzetméterár:

G

H Ft (nettó)

nettó

Megtakarítást eredményő javaslatok: 1. Mobil lelátók elhagyása (320 néző számára szerkezet és székek) kb. 2. Parkolószám csökkenés 3. VIP páholyok elhagyása m2 129 4. A 2 db 30 fős öltöző 2x20 fősre csökkentése m2 38 5. Tanári, edzői, versenybírói helyiségek összevonása m2 30 6. Orvosi szoba méretének csökkenése m2 17,25 7. Egyik edzőterem elhagyása m2 100 8. Rendőrségi és bizt. szolg. helyiségeinek összevonása m2 10 9. Konferenciaközpont elhagyása m2 120,5 10. Médiaközpont elhagyása m2 60 11. Egyik adminisztrációs iroda elhagyása m2 12,78 12. Sportszer lista kb. 13. Sportszertárak területének csökkentése m2 130 14. Bútorszükséglet csökkenése min. 15. Szolárium-helyiség elhagyása m2 29,61

8 000 000 20 368 999 32 835 006 9 672 327 7 620 000 4 390 728 25 453 493 2 545 349 30 658 732 15 272 096 3 252 956 21 000 000 33 089 541 5 000 000 7 536 779

Összes megtakarítási lehetőség:

226 696 006

Költségvetési keretösszeg (2005. május): Megtakarítás a beruházás %-ában:

1 319 000 000 17%

Minőségemelkedést, egyben többletköltséget okozó javaslatok: 1. Étterem (konferencia megrendezése, bevétel) m2 2. Recepciós pult kialakítása 3. Ablakfelületek növelése m2 4. Mozgatható lamellás térárnyékoló 5. Fedett teherautó beálló 6. Karbantartó műhely m2 7. Karbantartási anyagok raktára m2 9. Intelligens épületfelügyeleti rendszer (ha még nincs betervezve) 10. A nézőtér elején korlátok helyett ütés- és törésálló műanyag

Összes többletráfordítás:

150 kb.

38 180 239 1 000 000

kb. 18 10 kb. kb.

1 500 000 4 581 629 2 545 349 20 000 000 4 000 000

71 807 217

36 A megtakarítások és a többletköltségek különbözete (nettó megtakarítás):

154 888 789

37 3. táblázat: A javaslatok hatása, számszerűsített eredménye

Nem számszerűsíthető előnyök A projekt jelentős minőségemelkedése alapvetően a használóknál fog jelentkezni (pl. a nézőtéri ülőhelyek jobb elhelyezése; az ablakok kedvezőbb kialakítása nem okoz majd káprázást; a teherautókról való ki- ill. beszállításkor, esőben nem fognak ázni az eszközök, emberek), de az egész csarnok nézőkapacitás-csökkenése miatt a majdani üzemeltetési


23


költségek is jelentősen csökkennek (az eredetileg tervezett 1400 fős kapacitást két változatban is csökkenteni javasoltuk: a. változat: 1000 fő; b. változat: 600 fő). Az értékelemzés óta eltelt időszakban az áttervezés megtörtént. A csarnok legutóbbi terveiben az értékelemzett változat szerepel.

10. ábra: A Rendezvény- és Sportcsarnok értékelemzett változata

Váratlan, szokatlan helyzetek Ami meglepett bennünket is, hogy a cég milyen gyorsan reagált az értékelemzési javaslatokra. A tervező az értékelemzés döntés-előkészítési tanulmány leadását követően kb. 3 héttel már hozta is az új változatot. Amikor azonban alaposabban megnéztük e terveket, azt láttuk, hogy egy sor olyan javaslatunkat nem vezette át, amit a cégvezetés elfogadott. Ebben a helyzetben nem tehettünk mást, mint hogy egy „leltárt” készítettünk az átvezetett, ill. a tervező által át be nem fogadott javaslatokról, és ezt a cégvezetés számára továbbítottuk. A cégvezetés ezek után újra egyeztette a tervezővel a projektet, aki mindvégig pozitív magatartást tanúsított a megrendelői kívánságokkal szemben, és másodszor is áttervezte a terveket. Mi ebből az esetből a tanulság számomra? Talán az lehet, hogy az értékelemző nem hagyhatja abba a munkát a döntés-előkészítési tanulmány átadásának pillanatában, netán a javaslatok bemutatásakor, hanem tovább kell még éljen a projekttel. Ennek is megvan persze a veszélye, tehát nem válhatunk a cégvezetés részévé, de bizonyos mértékig célszerű egy kicsit projekt menedzserként is még funkcionálnunk. És persze el is kell tudni azután már végleg engedni a projektet …. Budapest, 2005. november 12.


Fodor Árpád

24

A XVIII. ker. Sport és rendezvénycsarnok vázlattervének fejlesztése értékelemzéssel. XVIII. ker. Vagyonkezelő Rt

Recommend Documents