A társasházi közös költség viselésének szabályai és az igényérvényesítés nehézségei nem fizetés esetén… Azaz: Mit szabályoz a törvény és mit (nem) szabályoz a társasház?
a) A társasház tipikus működési költségei – miről beszélünk?: • • • • • •
lépcsőház világítás áramdíja, felvonók üzemeltetésének díja, közös lépcsőház vagy teremgarázs takarításának költségei, közös képviselő és a könyvelés díja, szemétszállítás költség, nemfizetők felszólításainak postaköltsége (csak a pernyeréskor ítélik meg, addig a háznak előlegezni kell – sok kicsi sokra megy…) stb…
Jellemzői: mindenki használja, mindenki igénybe veszi!
b) A társasházi költség mértéke – mekkora összegekről beszélünk? •
Havonta lakásonként körülbelül 10.000 – 25.000 Ft – ebből számítva pl. 3 havi összegyűlt tartozás 30.000 Ft – 75.000 Ft lehet.
Miről beszélünk?
Költségviselés és a behajtás szabályai – hol találjuk a jogszabályi rendelkezéseket? Anyagi jogi rendelkezések a költségviselésről : • a Ptk-ban (közös tulajdon, szerződés, tartozás, közműszerződés stb); • a Társasházi törvényben (közös költség, SZMSZ, jelzálog stb.); • a speciális közmű ágazati jogszabályokban (víz, távhő, gázműszolgáltatás); • az SZMSZ-ben (nem jogszabály, önszabályozás!). Eljárási szabályok a behajtáshoz : • fizetési meghagyásról szóló tv. (fmh eljárási rendje); • perekről (Pp., Illetéktörvény – a behajtási célú perek szabályai)); • ingatlan-nyilvántartásról szóló tv. (a jelzálog bejegyzéshez) ; • és tv. a közjegyzőkről a bírósági végrehajtásról (végrehajtható jogerős hat.).
Hol találjuk a jogszabályi rendelkezéseket?
1. Közös költség kiszabása szabályszerűen történjen – a nem szabályszerű költségkivetést (SZMSZ hiányát, hibás közgyűlési határozatokat) a behajtási eljárásban lehetetlen orvosolni; 2. A nemfizetőket késedelem nélkül, már az első tartozás után fel kell írásban szólítani: kiküldés postán (kézbesítési vélelemmel) vagy átvétel személyes kézbesítés útján – ne hagyjuk, hogy gyűljön a kintlévőség; 3. Ismételt felszólítás – szintén rövid időn belül, késedelmi kamatszámítással kiegészítve – preventív, megelőző hatása van annak, ha a lakók érzik, hogy a közös képviselő és a számvizsgálók időben és precízen követik a nem fizetőket;
Mi a társasház teendője a nem fizetés megelőzése céljából és a közös költség nemfizetése esetén? (1-3.lépés)
4.) Fizetési meghagyás megindítása – 3 hónapnál kisebb összegű tartozásokra is indítható (ha ellentmond, perré alakul és az adós tulajdonosnak kell majd bizonyítani, mert neki áll érdekében annak igazolása, hogy: i.) miért nem tartozik, ii.) miért nem annyival tartozik, iii.) miért nem fizet, iv.) miért nem jár késedelmi kamat.) 5.) a 3 hónapot meghaladó közös költség tartozás esetén jelzálog bejegyzés kezdeményezése a nem fizető lakó társasházi tulajdonára (határidőt tartani !) + ingatlan-nyilvántartási jogszabályokban foglalt kiegészítő rendelkezések betartása szükséges (azaz: csak hibátlan közgyűlési határozattal és SZMSZ-szel jegyeztethető be, a rossz okiratok lehetetlenítik a sikeres behajtást – csökkenti az ingatlan forgalomképességét, értékcsökkentő körülményként.
• Felvetés: „többe kerül-e a leves mint a hús?”
Mi a társasház teendője a nem fizetés megelőzése céljából és a közös költség nemfizetése esetén? (4-5.lépés)
6.) Tartozás esetén a közös képviselő semmiképpen ne adjon ki nullás igazolást, ez is nehezíti a lakás, helyiség értékesítését… 7.) A jogerős bírósági döntést, határozatot végre kell hajtani mielőbb (értékes vagyontárgy a ’költséget okozó’ társasházi ingatlan), ez biztosítja majd a költség beérkezését egy végrehajtás esetén, ha a tulajdonosi szemlélet még mindig nem erősödött a nem fizető lakástulajdonosban.... 8.) Ismerni kell pl. a közműágazati és egyéb jogszabályokat is (pl. vízdíj nem fizetésekor nem lehet kikapcsolni a vizet a házból - de a nyomás csökkenhet…stb.)
Mi a társasház teendője a nem fizetés megelőzése céljából és a közös költség nemfizetése esetén? (6-8.lépés)
1.) Megfelelő SZMSZ elfogadása ügyvédi közreműködéssel, tehát: Nemcsak SZMSZ kell – hanem JÓ SZMSZ KELL! Ez mit jelent? Megfelelő eljárási rend kialakítása a fizetésre és a behajtásra – részletes szabályozással: mert PREVENTÍV az is, ha látják a tulajdonosok leírva a mulasztás következményeit. Önszabályozás!!! 2.) Jogok védelme - felelős közös képviselők megbízása, jó szerződéssel, megfelelő számonkérési feltételekkel a szerződésben – azaz: a közös képviselő megbízási szerződése is védje a társasházat!
Ügyvédi javaslatok a társasház tulajdonosi érdekeinek védelme érdekében…
a Ptk és a Th. tv kevés, ha nincs tulajdonosi szemlélet; Bp. II., XII. ker lakások lakói demográfiai összetételben, iskolázottságban eltérőek (pozitív irányba), van tulajdonosi szemlélet; ha rossz az SZMSZ vagy nincs, nehezen lépünk előre; a társasházaknak kell a jogi segítség: hiszen a lakók nem képzettek – a társasház napi működése pedig sokszor jogkérdések tömkelege; a nem fizetők ellen sokszor hatékonyabb a pszichológia mint a jog – különösen társasházi üzlethelyiségek bérbeadásakor a nem fizető üzleti bérlők fizetési fegyelmének javításához; a közös képviselők véleménye szerint 3 havi jelzálog sokszor túl kevés a gépezet beindítására (többe kerül a leves mint a hús-probléma); nem lettünk előrébb – a társasházakban rendet kell tenni ügyvédi segítséggel, MERT:
Egy 40 lakásos valamint kisebb budai társasházakkal kapcsolatos megbízásom ügyvédi tapasztalatai…
A tulajdonosok fejéből is HIÁNYZIK A TULAJDONOSI SZEMLÉLET – ezt kell még mindig kialakítani ugyanis: a társasházban meglévő külön tulajdon nemcsak jog, kötelezettség is!
Egy 40 lakásos valamint kisebb budai társasházakkal kapcsolatos megbízásom ügyvédi tapasztalatai…
1959. évi IV. tv. a Polgári törvénykönyvről: 4-5 §, 100. §, 139-146. §, 261-264. §, 387. § 2003. évi CXXXIII.tv. a Társasházakról: 23., 24§ 1997. évi CXLI. tv. Az ingatlan nyilvántartásról: 29-30. §, 32-36. § 1994. évi LIII tv. A bírósági végrehajtásról: 10. §, 38/1995. Korm. rendelet A vízközműszolgáltatásról: 1-9. § 2005. évi XCIII. tv. A távhőszolgáltatásró: 1. §, 35-44. § 2009. évi L. tv. A fizetési meghagyásról. 3. §, 15-16. §, 19-22. §, 28. §, 36. §
Az előadásban hivatkozott jogszabályok:
Köszönöm a figyelmet! dr.Németh Gabriella vezető ügyvéd (Bp., 2011. május 06.)
[email protected]
