INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Dr. Hansági-Haydn Nóra
A szerződéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalom tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyzése jelzáloghitelek biztosítékaként A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.), valamint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) tükrében jogalkalmazási problémát jelent a szerződéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalom tényének feljegyzése, mivel a jogalkotó szigorú keretek közé szorította a tulajdonnal való rendelkezés jogának korlátozását.
Az elidegenítési és terhelési tilalom tényének feljegyzése a jelzálogjoggal biztosított pénzkövetelések körében bír kiemelkedő jelentőséggel. Az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor a vevő a vételár egy részét banki finanszírozásból kívánja fedezni, oly módon, hogy ingatlanát jelzálogjoggal terheli meg. A hitelintézetek minden egyes hitelnyújtás alkalmával kockázatmentesen kívánják biztosítani pénzkövetelésüket. Jogosnak tűnő igény ilyen helyzetben, hogy valamilyen formában kontrollálni kívánják a hitel fedezeteként felajánlott ingatlan mindenkori helyzetét, még akkor is, ha ez csak a tulajdonnal való rendelkezés jogának korlátozásával valósítható meg. Erre a célra leggyakrabban az elidegenítési és terhelési tilalom kikötését használják, mely biztosítja a finanszírozó pénzintézetet, hogy az ingatlan minden további megterheléséről, illetve az elidegenítés szándékáról értesülni fog, hiszen az a hozzájárulásától függ. A pénzintézet előbbiekben tárgyalt érdeke az ingatlan tulajdonosának alapvető jogát, a rendelkezési jogot korlátozza oly mértékben, hogy tulaj1
donosi minősége ellenére sem dönthet önállóan ingatlana sorsáról, mivel forgalomképessége ezáltal korlátozódik. A két egymással ellentétes, mindkét oldalról jogos igény alapozza meg azt a szigorú törvényi szabályozást, amely a szerződéssel létrehozott elidegenítési és terhelési tilalom tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyzését a gyakorlat számára nehezen teszi megvalósíthatóvá. A feljegyzéshez az adásvételi szerződést kötő felek, valamint az őket képviselő ügyvéd, és a vételár megfizetését finanszírozó hitelintézet szoros együttműködése és megfelelő mértékű kommunikációja szükséges, mely a jelenlegi felgyorsult és bonyolult gazdasági viszonyok között nehezen érhető el. Az elidegenítési és terhelési tilalom tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyezhetősége nem újkeletű probléma. Már 1930ban az egyik telekkönyvi jogi kommentár1 az elidegenítési és terhelési tilalomról így fogalmaz: „Ez a legszokottabb korlátozás. Vele azonban csak módjával szabad élni. Valamikor derűre-borúra feljegyezték ezt a
Sági János: Telekkönyvi jog. I. kötet. Grill Károly Könyvkiadó Vállalat Budapest, 1930. 206-207.
www.resimmobiles.hu
62
2008. 3-4. szám
korlátozást.” Azonban „a Kúria kimondotta, hogy a tilalom nem állapítható meg korlátlan és feltétlen magánakarattal. Rámutat arra a nagy jogelvre, hogy a tulajdonjog teljességét csorbítani, a tulajdonjogot korlátozni lépten-nyomon nem szabad.” „A Kúria tehát kimondotta, hogy a tilalom csak az ingatlan tulajdonjogának telekkönyvi átruházásával egyidőben és kapcsolatban jegyezhető fel. A tilalom harmadik személynek, vagy magának az átruházónak a tilalmas ingatlan állagára vonatkozó igénye biztosítását célozhatja.” A hosszú ideje alkalmazott elidegenítési és terhelési tilalom jogintézménye a XXI. század felgyorsult gazdasági és piaci igényeihez jobban igazodó, rugalmasabb szabályozást igényel.
Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályi háttere A Ptk. az elidegenítési és terhelési tilalmat a tulajdonjog részjogosítványát képező rendelkezési jog keretében, annak korlátjaként tárgyalja. A Ptk. 112. § (1) bekezdése értelmében a tulajdonost megilleti a birtoklás, használat, hasznok szedése, a rendelkezés joga és a tulajdonvédelem. A tulajdonos rendelkezési joga a tulajdonjog átruházását, a dolog megterhelését és biztosítékul adását foglalja magában. Az elidegenítési és terhelési tilalom a Ptk. 114. § (1) bekezdése szerint keletkezhet jogszabály, bírósági határozat és szerződés alapján. Az elidegenítési és terhelési tilalom szerződéssel való kikötésének a Ptk. 114. § (2) bekezdése által meghatározott együttes feltételei: 2
Veszprém Megyei Bíróság 2.K.20.206/2006/4. számú ítélete
RES IMMOBILES
- a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet érvényesen kikötni, - azzal a céllal, hogy az a tulajdonjogot átruházó, vagy harmadik személy dologra vonatkozó jogát biztosítsa (pl.: bank jelzálogjoga). Az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (Inytv. Vhr.) a Ptk-val összhangban előírja, hogy ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására az elidegenítési és terhelési tilalom szolgál.
Az elidegenítési és terhelési tilalom ténye feljegyzésének feltételei A szerződéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalmat létrehozó okirat az Inytv. által megkövetelt alaki és tartalmi elemeinek meglétén kívül csak abban az esetben jegyezhető fel az ingatlan-nyilvántartásba, ha azt a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg kötötték ki – vagyis megvalósul az ügyleti egyidejűség követelménye –, illetve, ha a tulajdonosnak vagy harmadik személynek a dologra vonatkozó jogának biztosítására szolgál. E két konjunktív feltétel megvalósulása szükséges a tény feljegyezéséhez.
Az ügyleti egyidejűség követelménye A tilalom akkor minősül a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg kikötöttnek, ha az adásvételi szerződés megkötésekor, vagyis a tulajdonjog átruházásakor történik meg. A tilalom tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyzését a tulajdonjog bejegyzésével azonos időpontban és azzal együtt lehet, illetve kell kérni.2 Meg kell jegyezni azonban, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom járulékos
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
jellegű, vagyis önállóan, az ingatlanra vonatkozó valamely jog fennállása nélkül nem köthető ki. Az elidegenítési és terhelési tilalom kikötése történhet a tulajdonjog átruházásával azonos okiratban. Ebben az esetben többoldalú kötelem jön létre, melyben szereplő felek: a jelzáloghitellel biztosított adásvételek esetében, az ingatlan tulajdonjogát átruházó, mint eladó, továbbá az ingatlan tulajdonjogát megszerző, mint vevő és úgy is mint zálogkötelezett, aki elidegenítési és terhelési tilalmat enged az ingatlanára feljegyezni, valamint a vételár megfizetését finanszírozó hitelintézet, mint zálogjogosult. A másik lehetőség, hogy a két jogügyletet – az adásvételi szerződést és a tilalom kikötését – két külön okiratba foglalják, amelyeket külön beadványként ugyanazon a napon nyújtanak be a földhivatalhoz. Az Inytv. Vhr. 83. § (1) bekezdése szerint „egyidejűleg érkezettnek kell tekinteni azokat a beadványokat, amelyek ugyanazon napon érkeztek vagy kerültek benyújtásra.” Álláspontom szerint az egyidejűleg érkezett beadványok esetében is teljesülnie kell annak a kikötésnek, hogy elidegenítési és terhelési tilalmat csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet kikötni, ez pedig csak úgy valósul meg két külön szerződés esetében, ha azok ugyanazon a napon keltek.
2008. 3-4. szám
63
átruházó szerződéssel egyidejűleg hozzák létre.3 Az Inytv. Vhr. 28. § (2) bekezdése szerint „az elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzésben fel kell tüntetni azt a jogot, amelynek biztosítására a tilalom szolgál.” A hivatkozott jogszabályi rendelkezésből is az következik, hogy a tulajdonjog átruházásakor már léteznie kell annak a jognak, amit a tilalommal kívánnak biztosítani, vagy azt a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg kell létrehozni, mivel csak ekkor teljesíthető a tilalommal biztosított jogra történő utalás követelménye. A biztosítani kívánt jog – jelen esetben a jelzálogjog – alapítása történhet a tulajdonjog átruházásával azonos olyan okiratban, melyben egyidejűleg kikötik az elidegenítési és terhelési tilalmat. Ugyanúgy megvalósítható két külön okiratban, melyek ugyanazon a napon keletkeztek, de két külön beadványként ugyanazon a napon kerültek benyújtásra a földhivatalhoz.
Elidegenítési és terhelési tilalom tényének feljegyzése jelzálogjoggal biztosított banki hitelek esetében
Dologra vonatkozó jog biztosítása
Az elidegenítési és terhelési tilalom tényének feljegyzését leggyakrabban banki finanszírozással megvalósuló ingatlan adásvételek esetében kérik, azonban a szigorú jogszabályi feltételek következtében legtöbbször eredménytelenül.
A másik konjunktív feltétel – nevezetesen a tilalommal biztosítandó jog (pl.: jelzálogjog) követelménye – akkor teljesül, ha már a szerződés megkötésekor létezik ez a dologra vonatkozó jog, vagy a tulajdonjogot
A pénzintézetek finanszírozó tevékenysége az ingatlanfedezettel biztosított hitelek tekintetében a vásárlási- és a szabad felhasználású hitelek körére osztható. Adott esetben a vevő a vételár kifizetéséhez hitelt kí-
3
BH1997. 477.
www.resimmobiles.hu
64
2008. 3-4. szám
ván felvenni, amihez ingatlan-vásárlási hitel esetén biztosítékként fel kell ajánlania már meglévő vagy most vásárolandó ingatlanát. A vevő érdeke, hogy a vételárat mihamarabb meg tudja fizetni az eladónak, a bank viszont biztosítékot kíván arra vonatkozólag, hogy a tulajdonjog bejegyzés folyamatban van, és a hitelfolyósítással együtt járó jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom ténye az ingatlan-nyilvántartásba meghatározható időn belül, érdeksérelem nélkül be-, illetve feljegyzésre fog kerülni. Természetesen az eladó csak akkor fogja megadni a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot, ha megfelelően biztosított számára a vételár megfizetése. Bizonyos mértékű bizalom és rugalmasság minden érdekelt féltől elvárható egy adásvételi ügylet lebonyolítása érdekében, azonban minden oldalról megfelelő garanciák megléte mellett. A lakás-, telek-, üdülővásárlási hitelek esetében általánosnak mondható banki gyakorlat – természetesen egy-két kivételtől eltekintve –, hogy a bank abban az esetben ad kölcsönt az adósnak, ha az ingatlan tulajdoni lapján széljegyként fel van tüntetve a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése iránti kérelem vagy a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem, továbbá a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom tényének be- illetve feljegyzése iránti kérelem. A szerződéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalom tényének feljegyzése a lakásvásárlási hitelek körére szűkíthető, mivel a fent említett másik típusú finanszírozás – szabad felhasználású hitel – esetében a pénzintézetek csak bejegyzett tulajdonjog alapján
RES IMMOBILES
finanszíroznak. Így pedig nem teljesíthetők a Ptk. és az Inytv. Vhr. szerinti követelmények, mert az elidegenítési és terhelési tilalom kikötésére nem a tulajdonjog egyidejű átruházása alkalmával kerül sor. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályait figyelembe véve egyetlen megoldás képzelhető el az elidegenítési és terhelési tilalom tényének feljegyzésére, melyet az Inytv. 47/A. § (1) bekezdés b) pontja által szabályozott függőben tartás eljárásjogi jogintézménye biztosít. Ennek megfelelően a tulajdonjog-átruházás, valamint a jelzálogjog-alapítás, továbbá az elidegenítési és terhelési tilalom kikötése tárgyában egy napon kelt, s így az ügyleti egyidejűség követelményének megfelelő és a földhivatalhoz egy napon érkezett két külön beadványként nyilvántartott ügyiratnak az adott ingatlan tulajdoni lapján széljegyként úgy kell megjelennie, hogy azok az Inytv. Vhr 83. §-a szerint egyidejűleg érkezettnek minősüljenek. Ha a két jogügyletet egy okiratba foglalják, akkor természetesen az egyidejű érkezés szabályainak nincsen jelentősége, így ebből a szempontból sokkal egyszerűbb megoldásnak tűnhet, azonban kettőnél több oldalú kötelem esetén az abban résztvevők nagyobb számára tekintettel ez a gyakorlatban nehezebben kivitelezhető megoldás. A tulajdonjog átruházására vonatkozó beadványnak a tulajdonjog bejegyzése iránti eljárás függőben tartására irányuló kérelmet kell tartalmaznia. Ennek megfelelően az adásvételi szerződésben a feleknek a tulajdonjog átruházásában kell megállapodniuk, igénybe véve a függőben tartás intézményét, úgy, hogy az eladó a bejegyzési engedélyt ké-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
sőbbi időpontban adja meg, vagy azt a teljes vételár kifizetéséig ügyvédnél letétbe helyezi. Az ügyleti egyidejűség követelményének teljesítése érdekében célszerű utalni a szerződésben az ugyanazon napon kelt jelzálogjogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat létrehozó szerződésre is. Az ilyen beadványt az ingatlanügyi hatóság az Inytv. 47/A. § (2) bekezdés b) pontja szerint függőben tartja a bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig. A függőben tartás időtartamát a felek tehát szabadon határozhatják meg, azonban az 6 hónapnál hosszabb nem lehet. A függőben tartott tulajdonjog bejegyzésre irányuló beadvány az Inytv. 47/A. § (1) bekezdés a) pontja szerint akadályozza a soron következő – jelen esetben a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom tényének be-, illetve feljegyzésére vonatkozó – beadvány elintézését. Ezzel megvalósul a pénzintézeti finanszírozás feltétele – a lakásvásárlási hitelek esetében –, mivel széljegyen fog szerepelni mind a tulajdonjog, mind pedig a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom be-, illetve feljegyzésére vonatkozó kérelem. (Lásd a tulajdoni lapot a következő oldalon.) Így a bank folyósíthatja az igényelt hitelösszeget, az eladó a vételár birtokában kiadja a bejegyzési engedélyt és az ingatlanügyi hatóság bejegyzi a vevő tulajdonjogát, valamint azzal egyidejűleg a pénzintézet követelését biztosító jelzálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat.
2008. 3-4. szám
65
A fentiekben vázolt megoldási javaslattal megvalósulnak tehát az elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzésének feltételei, nevezetesen: - az ügyleti egyidejűség követelménye, mivel a két szerződés egy napon kelt, vagyis a tulajdonjog átruházásakor kötötték ki az elidegenítési és terhelési tilalmat, illetve - a dologra vonatkozó jog biztosításának követelménye, mert a tulajdonjog átruházása időpontjában hozzák létre azt a jogot, amelyet a tilalommal kívánnak biztosítani. A tulajdonjog, a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom ténye technikailag együtt jegyezhető be-, illetve fel, mivel az Inytv. Vhr. 83. § (1) bekezdése szerint egyidejűleg érkezettnek kell tekinteni ezeket a beadványokat.
A jövő perspektívái A fentiekben vázolt lehetőség bonyolult és a gazdasági élet dinamizmusával nehezen összehangolható megoldás a jogalkalmazók számára. Ennek tükrében az elidegenítési és terhelési tilalom a polgári jog egyik megkövesedett, ősleletének tűnik, mely nem elégíti ki a jogi szabályozásnak azt az alapkövét, hogy a mindenkori élethelyzetekhez, pénzügyi és gazdasági viszonyokhoz igazodó szabályozást tegyen lehetővé. Ebben az értelemben a tilalom kikötése és annak ingatlan-nyilvántartási feljegyzése jogalkotási problémát vet fel, melyet a készülő és legkorábban talán 2010. január 1. napján hatályba lépő új Polgári Törvénykönyv (új Ptk.) részben megoldani látszik.
www.resimmobiles.hu
66
2008. 3-4. szám
RES IMMOBILES
Veszprém Körzeti Földhivatal 8200 Veszprém Vörösmarty tér 9.
Oldal: 1/1
Tulajdoni lap – szemle 2008.09.24. 09:36:05 Szektor: 34 Térképszelvény: 2034
VESZPRÉM belterület HRSZ: 1843/12 8200 Veszprém, Széles u. 34.
------------------------------- Széljegyek -------------------------------Ügyszám: 41323/2008.09.23. Kis Pál 8200 Veszprém, Szentkirályi út 80. tulajdonjog bejegyzési kérelme Ügyszám: 41324/2008.09.23. „X” Bank Nyrt. 8200 Veszprém, Vödörvölgyi tér 34. jelzálogjog bejegyzési kérelme, elidegenítési és terhelési tilalom tényének feljegyzése iránti kérelme -------------------------------- I. rész ---------------------------------1. Az ingatlan adatai: Alrészlet adatok Jel mĦv. ág (kivett) min. o. É
kivett
lakóház, udvar Földrészlet össz.:
ha,m2
kat. jöv. /AK, fill./
Alosztály adatok ha,m2 kat.jöv. /AK, fill./
1132 1132
------------------------------- II. rész ---------------------------------2. BejegyzĘ határozat: 32456/2001.02.28. Tul. hányad: 1/1 Jogcím: vétel Jogállás: tulajdonos Jogosult neve: Morgó Margó (an.: Kiss Jolán, szül: 1950.01.01.) Címe: 8220 Balatonalmádi, Tapolcai u. 2. ------------------------------- III. rész --------------------------------5. BejegyzĘ határozat: 38635/2006.08.23. Terhelés: jelzálogjog 1.000.000 Ft, azaz Egymillió forint és járulékai erejéig Jogosult neve: „Y” Bank Nyrt. Címe: 1050 Budapest, PetĘfi S. u. 17. ---------------------------- Tulajdoni lap vége ---------------------------
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2008. 3-4. szám
Az új Ptk. tervezet a 4. könyv III. fejezetében „A rendelkezési jog általános szabályai” között tárgyalja az elidegenítési és terhelési tilalmat. A 36. § (1) bekezdés első fordulata szerint „a tulajdonos a tulajdonjog tárgyára – erre vonatkozó jog biztosítása érdekében, harmadik személlyel szemben is hatályosan – szerződéssel az elidegenítés vagy terhelés jogát kizárhatja.” Az elidegenítési- és terhelési tilalom vonatkozásában lényeges változás figyelhető meg a jogszabály-tervezet szövegében. A jogalkotó a tilalom kikötésének feltételei közül kiveszi azt a jelenleg még hatályban levő korlátozást, hogy az csak a tulajdonjog átruházása alkalmával köthető ki. Azonban továbbra is fenntartja azt a másik feltételt, hogy a tilalom csak a dologra vonatkozó jog biztosítása érdekében köthető ki, sőt a 36. § (3) bekezdésében külön deklarálja a tilalom járulékos jellegét: „Az (1) és (2) bekezdések szerinti tilalom megszűnik az azzal biztosított jog megszűnésével.” Az elidegenítési és terhelési tilalom kikötésének és a tulajdonjog átruházásának úgy-
67
nevezett ügyleti egyidejűsége ezzel a módosított jogszabályi rendelkezéssel megszűnik. Ha az új polgárjogi törvénytervezet hatálybalépésével együtt módosítják, avagy megszüntetik az Inytv. Vhr. 28. § (1) bekezdésének azt a megszorítását, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom tényét csak a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg lehet az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezni, azzal ezen a területen is megvalósul a kötelmi jogban érvényesülő szerződéses szabadság és diszpozitivitás elve, mely szerint a felek szabadon döntenek arról, hogy adott feltételek mellet kívánnak-e szerződést kötni, azaz akarják-e korlátozni tulajdonosi minőségükből fakadó jogosítványaikat, nevezetesen a rendelkezési jogot. Ez a módosított törvényszöveg jelentős mértékben megkönnyítené, rugalmasabbá tenné a tilalom alkalmazását. Az ingatlan tulajdonosa szabadon, törvényi megszorítás nélkül dönthetne arról, hogy egy bizonyos cél érdekében – jelen esetben egy hitel folyósítása okán – kívánja-e korlátozni tulajdonjogából fakadó jogosítványait.
***
www.resimmobiles.hu
