A Pécsi Jókai Lakásszövetkezet Szervezeti és Működési Szabályzata (tervezet) Az SZMSZ jogszabályi alapjai: A lakásszövetkezet működésére vonatkozó alapvető dokumentumok: -
a Lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény, illetve ennek 2011. évi módosítása, a 2013. évi V. törvény (Ptk.), a gazdálkodáshoz és működtetéshez kapcsolódó jogszabályok, a Lakásszövetkezet Alapszabálya.
Az SZMSZ célja: A Szervezeti és Működési Szabályzat (továbbiakban SZMSZ) alapvető célja, hogy a jogszabályokban és az Alapszabályban előírt elvek alapján meghatározza a gyakorlati végrehajtás szabályait és eljárási formáit. Az SZMSZ egyben lehetővé teszi, hogy a tagság ellenőrizhesse az önkormányzati szervek, a munkaszervezet működését.
Az SZMSZ feladata, hogy meghatározza: - a magán- és szövetkezeti tulajdon fenntartásának, működtetésének Alapszabályát, kiegészítő szabályait, eljárási módozatait, - a választott testületek működési rendjét, a működés feltételeit, - a gazdálkodás, a vállalkozások kapcsolatrendszerét, eljárási szabályait, - a tagság jogainak gyakorlásával, kötelezettségeinek teljesítésével kapcsolatos eljárási formákat, - a vezetők jogállását, feladatait és hatáskörét, - a belső igazgatás, működés speciális szabályait.
1
I. A Lakásszövetkezet neve, célja és tevékenysége.
1) A Lakásszövetkezet cégneve: Pécsi Jókai Lakásszövetkezet. Székhelye: 7622 Pécs, Nagy Lajos Király útja 8/B. A Lakásszövetkezet lakóépületek építésére és fenntartására létrejött gazdálkodó szervezet. A Lakásszövetkezet jogi személy. A Lakásszövetkezetet a Baranya Megyei Törvényszék Cégbírósága 02-02-000158 cégjegyzési szám alatt vette nyilvántartásba. Telefonszám: 72/511-876; 72/511-877 Honlapja: www.jokai-lakszov.hu e-mail cím:
[email protected] Felvetődött a kérdés: - nem kellene-e a Jókai Mór névre valamiféle utalást tenni: Pl.: -születésének, halálának kerek évfordulójáról megemlékezni; -nem lehetne-e egy Jókai idézettel ellátott oklevelet alapítani és az aktív tagoknak évente egyszer egy tárgyjutalom kíséretében kiadni; -stb.
2) A Lakásszövetkezet alaptevékenysége – a saját tulajdonú ingatlan kezelése (üzemelés, karbantartás, felújítás) – mellett vállalkozói tevékenységet is végez. A vállalkozások nagy része közvetlenül kapcsolódik az alaptevékenységhez. 3) A Lakásszövetkezet mint jogi személy alaptevékenységén túl minden olyan vállalkozói tevékenységet folytathat, amelyet jogszabály nem tilt, vagy nem korlátoz. a) Ha valamely tevékenység folytatását a jogszabály hatósági engedélyhez köti, e tevékenységet a szövetkezet csak az engedély birtokában kezdheti meg. b) Képesítéshez kötött tevékenységet a szövetkezet csak akkor folytathat, ha e tevékenységben személyesen közreműködő munkavállalói, illetve a szövetkezettel kötött polgári jogi szerződés alapján a szövetkezet javára tevékenykedők között legalább egy olyan személy van, aki a jogszabályban foglalt képesítési követelményeknek megfelel.
2
II. A tulajdon- és használati viszonyok.
1) A magántulajdonban lévő lakások (…… db) a Pécsi Járási Földhivatalban önálló albetéti szám alatti nyilvántartás alapján szerepelnek a lakásszövetkezet nyilvántartásában is. A lakások belső tartozékait az Alapszabály tartalmazza.
1/1) A lakás tulajdonosát megilleti a birtoklás, a rendelkezés (használat, bérbeadás) joga. A használati jog átengedése nem sértheti a többi tulajdonos érdekét. A tulajdonos felelős mindazokért a károkért, amelyeket a lakását használó személy (ek) a szövetkezeti tulajdonban okoz (nak).
2) A Lakásszövetkezet tulajdonában …… önálló helyrajzi számmal rendelkező épület van, melyben önálló albetéttel rendelkező 16 lakás, 6 üzlethelyiség, 12 garázs található. A Lakásszövetkezet tulajdonában vannak továbbá mindazon ingatlanrészek, közös használatot szolgáló berendezések, amelyek nincsenek más tulajdonos részére bejegyezve. 2/1) Az Alapszabály tartalmazza a szövetkezet fel nem osztható ingatlan-, ingó és pénzvagyonát, mely gyarapítható a vállalkozások adózott eredményéből. 3) Az Alapszabály (II/4/l. pontja) előírja, hogy a gépkocsitárolók (garázsok) használatba adásának szabályait az SZMSZ-ben kell meghatározni. A garázsok elosztásának, használatba adásának (továbbiakban bérbeadásának) feltételei és módja a Nagy Lajos király útja 8. és 10. számú épületekben lévő garázsokra vonatkozik. 3/1) a) A garázs bérleti jogára csak lakásszövetkezetünk nagykorú tagja tarthat igényt, amennyiben szövetkezetünk területén lévő lakásban lakik, saját tulajdonában lévő személygépkocsival és vezetői engedéllyel rendelkezik. Ezen feltételek megszűnése, a garázs bérleti szerződésének megszűnésével jár. Ettől akkor lehet eltérni, ha nincs a szövetkezet tagjai közül garázst igénylő lakástulajdonos. b) Tartós külföldi munkavégzés esetén a bérleti jogot az alábbiak szerint kell alkalmazni: - a bérleti jog maximum két évig tartható fenn, - az egy éven túli külföldi tartózkodás esetében, a jogviszony fenntartása mellett, a garázst kiürítve a lakásszövetkezet rendelkezésére kell bocsátani. A szövetkezet igazgatósága a garázsbérleti szerződés szüneteltetésének idejére ideiglenes bérlőt jelöl ki az a) pontban foglaltak alapján. A két év külföldi tartózkodási idő lejárta után – ha a bérlő nem tér vissza, a garázsbérleti jog megszűnik. c) Az ideiglenes bérlő szerződését határozatlan idejűvé lehet változtatni, ha az általános feltételeket vállalja, és az eredeti bérlő bérleti joga megszűnt. d) Amennyiben a garázsbérleti joggal rendelkező szövetkezeti tag jogviszonya elhalálozással megszűnik, úgy házastársa a garázsbérleti jogviszonyt folytathatja, ha az a) pontban jelzett feltételeknek egyébként megfelel.
3
e) A garázsüresedés tényét a szövetkezeti épületek hirdetőtábláin 15 napig kell az ügyintézést elősegítő telefonszámmal együtt közzétenni. 3/2) A garázs csak rendeltetésszerűen, gépkocsi tárolására használható. A garázst gépkocsitárolás mellett másra is használni –csak írásos kérelem alapján – az Igazgatóság írásbeli engedélyével szabad. A rendeltetésellenes használat a bérleti jog megszűnését vonja maga után. 3/3) Megüresedett garázs bérleti joga elsődlegesen a Nagy Lajos király útja 8-10. számú épületek gépkocsival rendelkező tagjait illeti meg. Ennek hiányában más szövetkezeti épületben lakó tagok is igényelhetik. Ha több igénylő van, a bérlőt sorsolással választják ki. Ha sorsolásra kerül sor, háromfős ideiglenes bizottságot kell létrehozni, melyben egy-egy főt az Igazgatóságból és a Felügyelőbizottságból, egy főt a Nagy Lajos király útja 8. vagy 10. számú épületek küldötteiből kell felkérni. A sorsoláson jegyzőkönyvet kell felvenni, és minden esetben két bérlőt kell kisorsolni. Amennyiben az első helyen bérleti jogot kapó 10 napon belül nem fizeti be az egyszeri használatbavételi díjat, helyére a második helyen sorsolt jelölt lép. A második helyen kisorsolt tag az újabb sorsolásra előnyt nem szerez. A sorsolás nyilvános, azon bárki – mint érdekelt – részt vehet. 3/4) A gépkocsitárolók egyszeri használatbavételi díja (továbbiakban letéti díj) a 11 m2-es garázsok esetében …….. Ft, a 17 m2-es garázsok esetében ……… Ft. a) A megüresedett garázsra bérleti jogot szerző szövetkezeti tagnak az egyszeri letéti díjat, a szerződéskötéssel azonos időpontban kell befizetnie a Lakásszövetkezet pénztárába. Visszafizetéskor, a korábban befizetett összegre kamat nem jár. b) Az ideiglenes használati jogot szerző bérlő nem fizet egyszeri letéti díjat. c) Az egyszeri letéti díj visszafizetésére az a garázst leadó tag tarthat igényt, aki a garázsra letéti díjat fizetett be, vagy aki a garázs építésének bekerülési értékét teljes összegben a szövetkezetnek megelőlegezte. A letéti díjat a szövetkezet a garázs kiürítése után 15 napon belül fizeti ki. 3/5) a) A gépkocsitárolók havi bérleti díját áfával együtt a piaci viszonyoknál alacsonyabb ősszegűnek kell megállapítani, tekintettel a viszonylag magas egyszeri letéti díjra. A díjmegállapítás az Igazgatóság hatásköre. b) Az ideiglenes bérlettel rendelkező személy havi bérleti díját a mindenkori bérleti díj 20%-ával magasabb összegben kell megállapítani, mivel nem fizet egyszeri letéti díjat. c) A garázshasználók által befizetett bérleti díj az adók levonása után Nagy Lajos király útja 8-10. számú épületeket illeti. 3/6) A garázshasználati szerződésben az ügyvezető köteles rögzíteni a használattal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket. 3/7) A tartalékalapból vásárolt garázsok bérleti szabályait meg kell különböztetni a szövetkezeti épületekben lévő garázshasznosítástól, mert ezek nem az érintett épületek bevételi forrásait gyarapítják, hanem az egész közösség céljait szolgálják.
4
a) A garázsbérlésre a Lakásszövetkezet tagjai pályázhatnak, ha vállalják a kialakított feltételeket. Nem szövetkezeti tag pályázata csak abban az esetben vehető figyelembe, ha a szövetkezeti tagok közül nincs feltételeket vállaló pályázó (jelentkező). b) A garázsok használatbavételi díja (kauciója) 2-3 havi bérleti díj lehet. c) A havi bérleti díj - áfával – a piaci viszonyok alapján állapítható meg. d) A nevezett garázsoknál a szerződésben a bérleményeknél szokásos jogokat és kötelezettségeket kell alkalmazni.
4) a) Amennyiben a Lakásszövetkezet tagjai közül – a magas letéti díj miatt – nincs garázsigénylő, az új igénylőnek felajánlhatja az Igazgatóság a csökkentett összegű letéti díjat, azzal a feltétellel, hogy a bérleti díjat –áfával együtt - a piaci viszonyok alapján állapítják meg. A letéti díj 2-3 havi bérleti díjnak megfelelő összeg lehet. b) Amennyiben a Lakásszövetkezet tagjai közül az a) pontban foglalt feltételek mellett sem tartanak igényt a garázsra, a Küldöttgyűlés felhatalmazza az Igazgatóságot, hogy szabadforgalmi módon biztosítson bérlőt. 5) Az Alapszabály (II/4/2. pontja) a lakások, raktárhelyiségek, egyéb bérleményként hasznosítható reklámfelületek hasznosításának szabályozását az SZMSZ-re ruházta. 5/1) Ezen szabályozás hatálya kiterjed a Lakásszövetkezet tulajdonában lévő: - önálló helyrajzi számmal rendelkező lakásokra és üzlethelyiségekre, - az egyéb bérbe adott helyiségekre, - az épületek tetején elhelyezett eszközökre, - az épületek homlokzatán elhelyezhető reklámokra. 5/2) a) A Lakásszövetkezet tulajdonában lévő 5/1. pontban foglalt ingatlanok és ingatlanrészek bérlésére – a lakásszövetkezeti tagokon kívül – mindazok jelentkezhetnek, illetve pályázhatnak, akik vállalják a piaci feltételeket. b) Az egyenlő feltételek vállalása esetén a Lakásszövetkezeti tag előnyben részesíthető. (Két vagy több lakásszövetkezeti tag esetében sorsolás alkalmazható.) c) A megüresedő lakást, üzlethelyiséget, egyéb helyiséget a szövetkezeti épületekben 15 napig kell hirdetni, megjelölve, hogy hol lehet a részletekről érdeklődni. d) A tető- és homlokzathasznosítást, illetve szükség esetén az üzlet- és raktárhelyiség bérbeadását a médiában is célszerű meghirdetni. e) Az igénylőket, pályázókat nyilvántartásba kell venni. 5/3) Több érdeklődő esetében a bérleményt licitálás tárgyává kell tenni. A licitálásra legalább háromfős bizottságot kell létrehozni: egy igazgatósági, egy felügyelőbizottsági taggal és egy küldöttel az érintett épületből, erre a pályázókat is meg kell hívni. A licitáláson: - ismertetni kell a feltételeket; - az ajánlatokról jegyzőkönyvet kell felvenni; - a jegyzőkönyvet a jelenlévő igazgatósági és felügyelőbizottsági tag, legalább egy pályázó és a jegyzőkönyv vezetője írja alá.
5
5/4) a) Bérleményre használati jogot szerzőnek kauciót kell – a szerződéskötéssel egy időben – fizetnie. Ez alól mentesülnek a reklámhordozók, a tetőtérre helyezett eszközök, a nehezen hasznosítható pincehelyiségek. b) A kaució a piaci viszonyoktól függően: - lakások esetében a havi bérleti díj 2-3-szorosa, - üzleteknél a havi bérleti díj 3-4-szerese, - egyéb helyiségeknél 0-2 havi bérleti díj. c) A kaució a Lakásszövetkezet tartalékalapját illeti. d) A szerződés megszűnésekor a kauciót kamat nélkül – a szerződésben meghatározott feltételek alapján fizetik vissza, kiürítés és leadás után 15 napon belül a tartalékalap terhére. 5/5) A havi bérleti díj a piaci viszonyoktól, a licitálások eredményétől függően állapítható meg. a) A bérleti szerződésben részletesen szabályozni kell a felek jogait és kötelezettségeit, a bérleti díj emelésére és a felmondásra vonatkozó szabályokat. A lakások és üzlethelyiségek szerződését közjegyzővel kell hitelesíttetni. b) A lakások és épületen belüli bérlemények esetében célszerű a szerződésben felhívni a figyelmet az Alapszabályban foglalt társadalmi együttélési követelményekre. c) A bérlemény odaítéléséről, díjáról – az épületi küldöttek bevonásával – az ügyvezető-elnökhelyettes dönt. d) Az egyes bérlemények funkciójának megváltoztatásában az Igazgatóság jogosult dönteni, de ez esetben is alkalmazni kell az Alapszabályban foglaltakat, melynek értelmében – a küldötteken keresztül – ki kell kérni az érintett épületek tagjainak véleményét. Eltérő álláspontok esetén részközgyűlésen kell az ügyet megvitatni. 6) Az Alapszabály (II/5/2. pontja) engedélyhez köti a Lakásszövetkezet tulajdonát képező homlokzatok, tetőszerkezetek átalakítását, a nyílászárócseréket, illetve azok szerkezeti és színváltoztatását. a) Az Igazgatóság az engedélyt a hatályos jogszabályok, a műszaki és városképi szempontok, illetve a tulajdonosi igények összehangolásával oldja meg. b) Az egész épületre vonatkozó nyílászárócserénél a fokozatosság elve is érvényesíthető. Eszerint lehetséges szintenkénti változtatás, melynél arra kell az épületnek garanciát vállalnia, hogy három éven belül megvalósul az egységes átalakítás, színváltás. 7) a) Az Alapszabály (III/6/l. pontja) meghatározza, hogy a lakások milyen átalakítási, felújítási munkáit kell a tulajdonosnak bejelentenie az Igazgatóságnak. Továbbá be kell jelenteni a zajjal, rezgéssel járó tevékenységet, a munka megkezdésének és befejezésének időpontját. b) A lakáson belüli építési, szerelési munka és a zajjal, rezgéssel járó tevékenység végzése csak a műszakilag feltétlenül indokolt ideig tarthat, a Házirend szabályai szerinti időpontban. c) Az átalakítási és felújítási munkák időpontjáról a hirdetőtáblán tájékoztatni kell az épület lakástulajdonosait is.
6
8) Az Alapszabály (II/5/2/a. pontja) előírja, hogy a magántulajdonban lévő lakások részben vagy egészben nem lakás céljára való hasznosítása igazgatósági engedélyhez kötött. a) Az Igazgatóság akkor járulhat hozzá a lakás nem lakás céljára való hasznosításához: - ha a meg nem ismételt Részközgyűlés többsége elfogadja a változtatást, - ha a lakhatás nyugalma érdekében zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzését a jogszabályok előírásainak megfelelően a kikötött feltételekkel teljesítik. b) Ha a lakás nem lakás céljára történő hasznosítását a szakhatóságok nem engedélyezik, az Igazgatóság köteles a hozzájárulását visszavonni. 9) a) A Lakásszövetkezetnek vagy tagnak, illetve nem tag tulajdonosnak a tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó tevékenységet az Igazgatóság akkor engedélyezheti, ha az adott épület részközgyűlésén a tulajdonosok legalább kétharmados többséggel egyetértenek evvel. b) Szövetkezeti lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségben szexuális, erotikus szolgáltatás tilos, szexuális célt szolgáló terméket és segédeszközt árusítani vagy forgalmazni nem szabad. 10) A kapualjakban, előterekben, lépcsőházakban az egységes képet vagy megjelenést zavaró, az épülettel, az épület jellegével össze nem egyeztethető feliratokat, reklámokat, egyéb tárgyakat elhelyezni tilos. Kivételt képeznek a lakók biztonságát növelő tájékoztatók, a szolgáltatók közleményei. A jogszabályi feltételeknek megfelelően virágot ki lehet helyezni. Reklámokat a közös tulajdon területén elhelyezni csak az Igazgatóság hozzájárulásával és térítés ellenében lehet. 11) A Lakásszövetkezet tulajdonában lévő, szabálytalanul elfoglalt, használaton kívüli vagy tűzrendészeti, közegészségügyi szempontból veszélyes egyéni tárolókat – ha a használó felszólítás ellenére sem szünteti meg a rendellenességet – az igazgatóság két tanú jelenlétében felnyittathatja, kiüríttetheti és hasznosíthatja. A felnyitásról, a helyiségben talált és kiselejtezett tárgyakról jegyzőkönyvet kell felvenni.
III.
Az önkormányzati szervek és működésük, a tisztségviselők
1) A Lakásszövetkezet önkormányzati szerveit és jogosítványait az Alapszabály rögzíti. A Lakásszövetkezet sajátossága, hogy három témakör tartozik a Közgyűlés kizárólagos hatáskörébe. A Lakásszövetkezet egészét érintő többi hatáskört a Küldöttgyűlés gyakorolja. Az egyes épületek lakásszövetkezeti tagjait érintő minden fontos döntési jogkör az épületi részközgyűlések feladatkörébe kerül.
7
2) Mivel a Lakásszövetkezet legfőbb szerve a Közgyűlés, e fejezetbe kerül a Közgyűlés hatásköre, a szervezet működésének elvrendszere. Ezeket a Küldöttgyűlésre, a körzeti- és épületi részközgyűlésekre is alkalmazni kell, kivéve az egyes fórumoknál megjelölt eltérő eseteket. 3) A Közgyűlésre a meghívókat, a mellékelt írásos előterjesztéseket, a határozati javaslatokat az ülés előtt legalább 15 nappal ki kell küldeni. A meghívónak tartalmaznia kell: a) a Lakásszövetkezet nevét, székhelyét, b) a Közgyűlés napirendjét, időpontját és helyét, c) a megismételt Közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességre való utalást, d) a Részközgyűlések esetében az erre való utalást, e) az írásbeli meghatalmazással való képviseleti lehetőséget, f) egy képviseleti meghatalmazást. g) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket és a közgyűlés határozataira tett javaslatokat. h) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot nem lehet hozni 3/1) Amennyiben technikai okok miatt az összes írásos anyag a meghívóval nem küldhető ki, az ülés előtt legalább nyolc nappal pótolni kell a hiányt. Az ülés előtt a helyszínen két oldalnál több írásos anyag nem osztható ki, mivel nem biztosított a kellő elmélyülés feltétele. A szóbeli beszámolóban számsorok nem ismertethetőek, mivel ezeket nehéz követni. 3/2) A közgyűlési meghívóból és a mellékelt anyagokból (pl.: a zárszámadási elszámolásból és terv-előirányzatokból) egyértelműen ki kell tűnnie, hogy mely témákban kell határozatot hozni. 3/3 a) A Közgyűlés – különösen a Részközgyűlés – határozatképességének biztosítása érdekében személyes meghívás is alkalmazható. Az épületi küldöttek – vagy a közreműködést vállaló tagok –a lakástulajdonosoknak személyesen adják át a meghívót, melynek átvételét a tag aláírásával igazolja. b) A sürgős, eseti épületi részközgyűlések a hirdetőtáblán (és a liftben) kifüggesztett hirdetményen keresztül is összehívhatóak. Ez esetben is biztosítani kell az 5-8 napos felkészülési időt. 3/4) Az Alapszabály (III/2/4. és 2/5. pontja) részletesen meghatározza, hogy a tagság 10%-a miként kezdeményezheti a Közgyűlés (körzeti és épületi Részközgyűlés) soron kívüli összehívását. Továbbá meghatározza, hogy a meghirdetett – fent említett – ülés napirendjére milyen módon tehetnek javaslatot. Ezen szabályok összhangban vannak a Lakásszövetkezetekről szóló törvénnyel és a Ptk-val. 3/5 A tagságot elsősorban az épületi Részközgyűlések érintik. A Részközgyűlések összehívásának szabályait az Alapszabály tartalmazza. Az Igazgatóságnak minden év tavaszán össze kell hívnia a Részközgyűlést. 3/6 A Közgyűlésen jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell:
8
a) a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a hitelesítésre megválasztott két tag nevét, b) a megjelent tagok – a nem tag tulajdonosok – számát, illetve nevét és a tag által meghatalmazott személy nevét tartalmazó jelenléti ívet, c) a határozatképesség megállapítását, d) a tárgyalt napirendek, ügyek összefoglalását, e) a meghozott határozatokat és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. A Közgyűlésen készített jegyzőkönyv mellékletei: a) a meghívó, b) a jelenléti ív (ek), c) az írásbeli beszámolók, tájékoztatók, d) az elfogadott határozatok. 3/7) A közgyűlési meghívók és határozatok kézbesítésének módja: a) A helyben lakó tulajdonosok esetében a Lakásszövetkezet ügyvezetésének megbízottja a tulajdonosok postaládájába dobja a nevezett dokumentumokat, vagy az érintett személyesen veszi át és aláírásával igazolja az átvételt. A közgyűlési meghívókat, határozatokat a hirdetőtáblákra is ki kell függeszteni. b) A nem helyben lakó tulajdonosok esetében – költségtérítés mellett – postai úton történik a kézbesítés. c) Jogvita esetén a postaládába dobott meghívó és határozat kézbesítését utólag két helyben lakó tulajdonos tanúsíthatja. 3/8) Az Alapszabály által nem tiltott kérdésekben közgyűlés összehívása nélkül is lehet dönteni írásbeli szavazás útján. Ezzel biztosítani lehet, hogy – főként az egyes épületeket érintő – nagyobb horderejű kérdésekben ne a megismételt részközgyűlésen döntsön egy kisebbség. Az épületi írásos szavazás költsége az érintett épületeket terheli. a) Az írásos szavazás megszervezése az Igazgatóság, illetve az ügyvezetés feladata, melyhez ki kell kérni a Felügyelőbizottság véleményét is. b) Az Alapszabályban előírt tájékoztatást – a Felügyelőbizottság véleményét is beleértve – 8 nappal az írásos szavazás előtt a tagság tudomására kell hozni a hirdetőtáblán. c) Az írásbeli szavazat leadására a tagoknak – a tájékoztató és a szavazólap átvételétől számítva – legalább 15 napot kell biztosítani. d) A tájékoztatót és az egyéni szavazólapot a meghívók és határozatok kézbesítéséhez hasonlóan kell az érintett tagokhoz eljuttatni. e) Az együttes (listás) szavazólap esetében – a tájékoztató kifüggesztésén túl – az épületi küldöttek személyesen keresik fel a tulajdonosokat és kérik a megfelelő rovatok kitöltését és aláírását. A listás szavazólap mindegyikén fel kell tüntetni a szavazás tárgyát, a döntés lehetőségeit. f) Az Igazgatóság a szavazatok összeszámlálására szavazatszámláló bizottságot köteles létrehozni, melynek tagjai az Igazgatóság és a Felügyelőbizottság 1-1 tagja, valamint két nem tisztségviselő tag. A szavazatszámláló bizottság tagjai összeszámolják a szavazatokat, és arról összefoglaló jegyzőkönyvet készítenek, amit aláírásukkal hitelesítenek. A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a szavazásra jogosult és a szavazásban résztvevő tagok számát, és meg kell állapítani a határozattá válást vagy elutasítást. A javaslat akkor válik határozattá, ha a szavazásra jogosultak több mint fele – vagy az Alapszabályban előírt minősített többség – igennel vagy nemmel szavazott.
9
Eredménytelen az írásos szavazás, ha az érvényes szavazatok összessége nem éri el a tagok felének vagy az Alapszabályban meghatározott minősített többség számát. g) Az írásos szavazás eredményét a szavazás befejezése után 15 napon belül az érintett tagoknak – érintettségük esetén a nem tag tulajdonosoknak – kézbesíteni kell, feltüntetve az írásos szavazás eredménye elleni jogorvoslati lehetőséget. h) A szavazatszámláló bizottság által készített jegyzőkönyvet az irattári szabályok szerint kell megőrizni. 4) A Polgári Törvénykönyv (3:336.§ 5. bekezdés) értelmében a nem szabályosa összehívott vagy megtartott Közgyűlésen elfogadott és ebből az okból érvénytelen határozat elfogadásának időpontjára visszamenő hatállyal érvényessé válik, ha a határozatot a Közgyűlés napjától számított 30 napon belül valamennyi tag egyhangúlag érvényesnek ismeri el. A törvény úgy alkalmazható, hogy a tagságnak a meghívók és határozatok kézbesítési módjának megfelelően írásban el kell juttatni a Közgyűlést érvényessé tehető jogszabályt. Amennyiben 30 napon belül nem érkezik vétó, érvényesnek tekinthető a Közgyűlés, illetve a hozott határozat. 5) A Lakásszövetkezetben – a Közgyűlés kizárólagos hatáskörét leszámítva – minden alapvető jogkört a Küldöttgyűlés gyakorol. 5/1) A küldöttek megválasztása az Alapszabály (III/3/2/a. pontja) alapján történik. a) Ugyanakkor figyelemmel kell lenni arra, hogy minden önálló elszámolási egységet képező épület legalább egy küldöttet választhasson. b) A küldöttlétszám meghatározásakor (13 lakás/1 küldött) a szokásos kerekítési szabályt kell alkalmazni, vagyis 0,5 küldöttig lefelé, 0,6-tól felfelé kerekítve kell a küldöttek számát meghatározni. c) Az épületenként választható küldöttek számát az SZMSZ melléklete tartalmazza. d) A ciklus közbeni küldötti mandátumról – az ügyvezető-elnökhelyettesnek címzett – nyilatkozatban lehet lemondani. A lemondó nyilatkozatot az ügyvezetőelnökhelyettes köteles az adott épület hirdetőtábláján közzétenni, illetve a részközgyűlésen ismertetni. e) A ciklus közben megüresedő küldött helyett lehetőleg fél éven belül újat kell Részközgyűlésen, vagy írásos szavazás útján választani. f) Az egyes épületeket megillető küldöttlétszámot másik épületnél nem lehet felhasználni. g) Küldöttnek olyan személyt ajánlott jelölni, aki az adott épületben lakik, élvezi a tagság bizalmát, rátermettségénél, segítőkészségénél fogva rászolgál a tagság bizalmára. h) A küldöttek munkájára – az Alapszabály előírásainak megfelelően – minden tavaszi Részközgyűlésen ki kell térni. i) Azt a küldöttet, aki három egymást követő küldöttgyűlésen nem jelenik meg, a Lakásszövetkezet szólítsa fel vállalt kötelességének teljesítésére. Amennyiben egy küldött két éven keresztül nem vesz részt a Küldöttgyűlés munkájában, az Igazgatóság javasolja, hogy a soros részközgyűlésen mentsék fel. 5/2) A küldöttek írásos szavazás útján is megválaszthatók. a) A jelölt vagy jelöltek nevét fel kell tüntetni a szavazólapon, amit minden érintett taghoz – a meghívókhoz és határozatokhoz hasonlóan – el kell juttatni.
10
b) Megválasztott küldöttnek az tekinthető, aki a szavazásra jogosultak több mint 50%-a által visszaküldött szavazólapon a tagság szavazatának többségét megkapja. c) Eredménytelen szavazás esetén a választás megismételhető. d) Alkalmazható az aláírásos szavazólap is. Ez esetben a szavazólapon fel kell tüntetni a nevet (neveket), és egy tag felkeresi a tagokat, akik aláírásukkal szavaznak arról, hogy kit támogatnak. A választás eredményének megállapítására a b) pontban foglaltakat kell értelemszerűen alkalmazni. 5/3) A Küldöttgyűlés napirendjére és előterjesztéseire az Igazgatóság tesz javaslatot, és kidolgozza a határozati javaslatokat. Az Alapszabály értelmében a küldöttek is tehetnek javaslatot a napirendi pontokra. a) A tárgyalandó témákról – ha lehetséges és szükséges – írásos előterjesztést küld az Igazgatóság. b) A tavaszi Küldöttgyűlés fő napirendje a zárszámadáshoz és a folyó év költségvetéséhez kapcsolódik. Az őszi Küldöttgyűlés az aktuális kérdések mellett egy-egy kiemelt témakört tűz napirendre, valamint – a vállalkozási nyereség terhére – egy vacsorával köszöni meg az Igazgatóság a küldöttek társadalmi munkáját. c) A Küldöttgyűlést levezető elnök személyére az Igazgatóság a tagjai közül tesz javaslatot. Célszerű, hogy az az igazgatósági tag elnököljön, aki nem vagy kevés napirendnek előadója. A Küldöttgyűlést megnyitó vezető megállapítja a határozatképességet, majd javaslatot tesz a levezető elnök személyére. A levezető elnök alapvető feladatai: - javaslattétel a jegyzőkönyvvezető és a hitelesítők személyére, a napirendi pontokra, - vezeti az ülést: szót ad az előadónak, kérdezőnek, hozzászólónak, - összegzi a napirenddel kapcsolatos véleményeket, javaslatot tesz a határozathozatalra, megállapítja a szavazás eredményét, - ellenőrzi, hogy az ülés végéig biztosított-e a határozatképesség - biztosítja az ülés zavartalanságát. 5/4) Az Alapszabály (III/5/9. pontja) feljogosítja a Küldöttgyűlést, hogy az egyes épületek veszteségeinek fedezetére – ha az épületek tulajdonosai nem szavazzák meg – pótbefizetést rendeljen el a lakás nagyságának megfelelő arányban. A tulajdonosokat pótbefizetésre évente egyszer lehet kötelezni, melynek mértéke nem haladhatja meg az éves fenntartási költség 30%-át. A pótbefizetés meghatározható egy összegben, de ha a szövetkezet anyagi helyzete lehetővé teszi, az ügyvezető engedélyezheti a 3-5 havi részletfizetést is. 5/5) A küldöttek alapvető tevékenységüket a testületben fejtik ki, de nélkülözhetetlen a szerepük az Igazgatóság, az ügyvezetés, illetve a tagság közötti információáramlás biztosításában. a) Célszerű a három vagy több küldöttel rendelkező épületekben a küldöttekből küldöttcsoportot szervezni. A csoport vezetőjét a küldöttek maguk közül választják meg. b) Az épületi küldöttek eredményes munkája érdekében kísérjék figyelemmel: - az épületek állapotát, - a közösségi területek, eszközök rendeltetésszerű használatát, - a lakástulajdonosok nyugalmát és biztonságát veszélyeztető eseményeket. c) A küldötteknek lehetőségük van a zárszámadó Közgyűlés előtt – előre egyeztetett időpontban – a munkaszervezetnél tájékozódni a tagságot érdeklő elszámolási tételekről, és tapasztalataikat ismertethetik a Részközgyűlésen.
11
d) Célszerű, ha a küldöttek a Küldöttgyűlés előtt egy lépcsőházi összejövetelen tájékoztatják a tagságot a napirendekről, a határozati javaslatokról. Ugyancsak helyes, ha a Küldöttgyűlés után röviden tájékoztatják a lakástulajdonosokat a végzett munkáról, a döntések indoklásáról. e) A küldöttek közreműködhetnek: - a meghirdetett Részközgyűlésre való mozgósításban, - a tagság jelentős részét foglalkoztató témák részközgyűlési előkészítésében, - a csoportos íven történő írásos szavazás lebonyolításában, - a tagi napirendi pontokra, felújításokra, árajánlatok beszerzésére vonatkozó javaslatok összegyűjtésében és hasznosításában. 6) Az Igazgatóság hatáskörét, feladatait – a törvény keretei között – az alapszabály (III/6. pontja) határozza meg. 6/1) Az Igazgatóság az Alapszabályban foglaltak szerint ülésezik, előre meghatározott időpontban. a) Az Igazgatóság tervezett üléseire a meghívót az ülés előtt legalább nyolc nappal meg kell küldeni az érintetteknek. b) Rendkívüli ülést az elnök és az ügyvezető-elnökhelyettes szükség szerint összehívhat, ha sürgős testületi döntést igénylő ügyről van szó, vagy ha azt az Alapszabály értelmében az érintett tisztségviselők kérik. c) A rendkívüli ülés telefonon is összehívható. d) Az igazgatóság egy-egy rendkívüli esetben telefonon vagy levél útján is hozhat véleménykérés alapján döntést. A döntésről szóló határozatot a következő igazgatósági ülés határozatai közé kell besorolni. 6/2) A tervezett ülésekre kiküldött meghívónak tartalmaznia kell az ülés helyét, időpontját, napirendjét, az egyes napirendekhez kapcsolódó írásos előterjesztést és a határozati javaslatokat. A terjedelmes anyagok, segédanyagok esetében jelzendő, hogy az az interneten hol található meg, vagy az irodában mikor ismerhető meg az információ. a) Az egyes igazgatósági üléseknek állandó napirendje: - a korábban hozott – lejárt határidejű – határozatok végrehajtásáról szóló beszámoló, - a két ülés között hozott fontosabb ügyvezető-elnökhelyettesi intézkedésekről szóló beszámoló, - tagfelvétel, - a tisztségviselők közérdekű bejelentései, kérdései. b) Az Igazgatóság tervezett üléseinek időpontját és főbb témáit az év első ülésén beszéli meg. Az évi négy összejövetel minimális követelmény. Két igazgatósági ülés között maximum három hónap telhet el.
6/3) Az igazgatóság ülésére állandó meghívottak a Felügyelőbizottság tagjai. a) Tanácskozási joggal meghívható: - az adott napirenddel foglalkozó szövetkezeti alkalmazott, - a szövetkezet jogi képviselője, - az érintett épület küldötte (küldöttei).
12
b) Egy épületet súlyosan érintő ügyben az Igazgatóság többségének indítványára nyilvános ülés is tartható. Az adott épület tagjainak meghívásáról a közgyűlésnél jelzett módon vagy hirdetmény útján kell gondoskodni. 6/4) Az Igazgatóság testületként látja el tevékenységét, egyes feladatok ellátására viszont külön is megbízhatja, felkérheti tagjait. a) Az igazgatósági üléseket az elnök vagy az általa felkért ügyvezetőelnökhelyettes vezeti. b) Az elnöklő személy feladata: - megnyitja az ülést, - javaslatot tesz a jegyzőkönyvvezető, két hitelesítő igazgatósági tag személyére, a napirendi pontokra, - a napirendi pontokat megnyitja, levezeti, lezárja és összefoglalja a vitát, - szavazásra bocsátja a javaslatokat és kihirdeti a határozatokat, - berekeszti az ülést. c) Az Igazgatóság döntéseit nyílt, többségi szavazással hozza, de többségi szavazással dönthet a titkos szavazásról is. A titkos szavazás feltételeit az ülést vezető elnök köteles biztosítani. d) Szavazategyenlőség esetén, ha önálló döntésről van szó, nem születik határozat. Vagy elhalasztják a döntést, vagy tovább folytatják a vitát. Ha Küldöttgyűlés elé kerül a javaslat, ismertetni kell az eltérő érveket, és ezek figyelembevételével dönthet a Küldöttgyűlés. e) A különvéleményt képviselő tisztségviselő kérheti az eltérő vélemény név szerinti jegyzőkönyvezését, illetve a Küldöttgyűlésen való személyes ismertetését. f) Ha az Igazgatóság döntése a tagság egészét vagy egy épület tulajdonosait érinti, a határozatot a hirdetőtáblán ki kell függeszteni. A közzétételről minden igazgatósági ülésen külön kell dönteni. g) Az igazgatósági tag köteles megfelelő időben jelezni, ha az ülésen nem tud részt venni. Ha az előzetes jelzésből kiderül, hogy az igazgatósági ülés határozatképessége nem biztosítható, az ügyvezető-elnökhelyettes a testületi tagokkal konzultálva új időpontot jelöl ki. 6/5) Az Igazgatóság – a küldöttgyűléstől kapott felhatalmazás alapján – köteles gondoskodni a Lakásszövetkezet biztonságos működését szolgáló belső szabályzatok elkészítéséről és folyamatos korszerűsítéséről. Az Alapszabály III/5/10 pontjában konkrétan felsorolt szabályzatok mellett biztosítani kell a leltározási, selejtezési és értékesítési szabályzatot, továbbá a bélyegzőhasználati, telefonhasználati, kiküldetési szabályzatot. 6/6) Az igazgatósági ülésről jegyzőkönyvet kell készíteni. a) A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a felvétel helyét, idejét, napirendjét, a tárgyalt témákat, illetve a hozzászólások lényegét, a hozott határozatokat, a végrehajtás határidejét és felelősét. b) A jegyzőkönyvet a levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és két hitelesítő igazgatósági tag írja alá. 6/7) Az igazgatósági ülések jegyzőkönyveiről hitelesített és sorszámozott nyilvántartást kell vezetni, melynek tartalmaznia kell a jegyzőkönyv sorszámán túl az ülés időpontját és a hozott határozatok témáit és számát. a) Papíralapon és elektronikusan is létre kell hozni a Határozatgyűjteményt.
13
6/8) Az igazgatósági határozatok jelzésének módszerét kell alkalmazni a küldöttgyűlési és részközgyűlési határozatoknál is. 6/9) Létre kell hozni a – Lakásszövetkezet működésével kapcsolatos – Törvénygyűjteményt. Ez megvalósítható írásos vagy elektronikus nyilvántartással. 6/10) Az ügyvezető-elnökhelyettes két igazgatósági ülés között – a testületi jogkörök kivételével – személyes felelősséggel irányítja a Lakásszövetkezet működését, gazdálkodását, melyről a legközelebbi igazgatósági ülésen köteles beszámolni. 6/11) A vezető tisztségviselő a Lakásszövetkezet ügyintézését, a Lakásszövetkezet érdekeinek elsődlegessége alapján önállóan látja el. a) E minőségében a jogszabályoknak, az Alapszabálynak, a közgyűlés (küldöttgyűlés) határozatainak van alárendelve. b) A vezető tisztségviselőt a Lakásszövetkezet tagja nem utasíthatja, és hatáskörétől a Küldöttgyűlés nem foszthatja meg. c) A vezető tisztségviselő ügyvezetői tevékenységét a jogi személy érdekeinek megfelelően köteles ellátni. d) A vezető tisztségviselő ügyvezetési tevékenysége során a jogi személynek okozott kárért, a szerződéskötéssel okozott kárért való felelősség szabályai szerint felel. 7) A Felügyelőbizottság feladatait, hatáskörét az alapszabály (III/7. pontja) tartalmazza. 7/1) A Felügyelőbizottság közvetlen felelősséggel a Küldöttgyűlésnek tartozik. Ugyanakkor – a tagság tájékoztatása érdekében – célszerű az Igazgatóság beszámolója mellé csatolni a Felügyelőbizottság tevékenységéről, ellenőrző munkájáról szóló tájékoztatót. 7/2) A Felügyelőbizottság a különböző kérdésekben testületileg foglal állást. Az egyes ellenőrzési feladatokat tagjai személyesen is végezhetik. a) A Felügyelőbizottság vizsgálati megállapításainak tapasztalatait írásba kell foglalni, és nyolc napon belül az Igazgatóságnak át kell adni. b) Üléseiről jegyzőkönyvet kell készíteni, amit bármelyik tag elkészíthet. A jegyzőkönyvet készítője és az elnök írja alá. 7/3) A Felügyelőbizottság önállóan határozza meg a testület tevékenységével kapcsolatos szabályokat. Ezt a felügyelő-bizottság kérésére az SZMSZ mellékletei közé kell helyezni. 7/4) A Felügyelőbizottság jegyzőkönyveit sorszámozva kell tárolni. A Felügyelőbizottság dokumentumait az ügyvezető által kijelölt helyen kell őrizni, a szövetkezeti irodában. 7/5) Ha a lakásszövetkezeti tagok az Alapszabály (III/7/3. pontja) értelmében észrevétellel, panasszal fordulnak a Felügyelőbizottsághoz, azt 30 napon belül köteles kivizsgálni, és az illetőt az álláspontjáról írásban tájékoztatni. A levél másolatát az Igazgatóságnak is meg kell küldeni. 8) Az Alapszabály (III/8. pontja) meghatározza a tisztségviselők körét, a velük szemben támasztott követelményeket, a titkos szavazás szükségességét. A tisztségviselők választásának előkészítésére megfelelő időt kell biztosítani.
14
8/1) A soros tisztségviselő-választás előtt legalább 90 nappal az Alapszabály alapján az Igazgatóságnak a Küldöttgyűlés elé kell terjeszteni a választás előkészítésére és lebonyolítására vonatkozó előterjesztését. (E munkát célszerű a választást megelőző év végi küldöttgyűlésre időzíteni.) Az előterjesztésnek tartalmaznia kell: a) hogy, az Alapszabályban rögzítettek és a gyakorlati tapasztalatok, a tagi igények összhangban vannak-e, illetve szükséges-e az Alapszabályon módosítani, b) a vezetői funkciókat, az Igazgatóság és a Felügyelőbizottság tagjainak számát. c) Az Igazgatóságnak – az Alapszabály értelmében – döntenie kell, hogy az elnököt, – ha van – az ügyvezető-elnökhelyettest nyílt vagy zártkörű pályázat útján vagy pályázat nélkül javasolja megválasztani, d) hogy a tagok miként tehetnek javaslatot a tisztségviselőkre és az épületi küldöttekre, e) hogy milyen legyen a Jelölőbizottság személyi összetétele (elnök + 4 vagy 6 fő), f) javasolja, hogy külön mandátumvizsgáló bizottság ellenőrizze a küldöttek számát, mandátumát, vagy a szavazatszedő bizottság végezze a munkát. g) Ha a szavazatszedő bizottság vizsgálja a mandátumok jogszerűségét, akkor célszerű a bizottságot a Jelölőbizottsággal együtt megválasztani (elnök + két tag). Amennyiben a mandátumokat külön mandátumvizsgáló bizottság vizsgálja, elég, ha a szavazatszedő bizottságot a választás előtt 10 nappal felkéri az Igazgatóság, és a tisztújító Küldöttgyűléstől kéri megerősítésüket. h) Amennyiben a Jelölőbizottság tagjaiból valakit tisztségviselőnek jelölnek, az saját jelölési szavazásában nem vehet részt. Amennyiben a szavazatszedő bizottság tagjaiból jelölnek valakit, fel kell menteni, és helyette mást kell választani. 8/2) A Jelölőbizottság alapvető feladatai: a) első ülésén kialakítja ügyrendjét, b) elkészíti az épületek hirdetőtábláira kihelyezendő, jelöltállításra vonatkozó felhívását, c) összegyűjti a lakásszövetkezeti tagok tisztségviselőkre, épületi küldöttekre vonatkozó javaslatait, pályázatait, d) a jogszabályi és alapszabályi előírások alapján – figyelembe véve a pályázatokat, tagi javaslatokat – olyan tisztségviselő-jelöltek kiválasztása, akik alkalmasak és vállalják a tisztséget, e) a jelöltekkel, pályázókkal személyesen folytatott beszélgetés (tisztségviselőnek nemcsak küldöttek, hanem arra alkalmas tagok is jelölhetők), f) a Küldöttgyűlésnek összegző jelentés készítése és javaslattétel – a Küldöttgyűlés által meghatározott – tisztségviselők személyére, g) a küldöttek személyére vonatkozó javaslatok, pályázatok átadása az ügyvezetőnek-elnökhelyettesnek. A Jelölőbizottság üléseiről jegyzőkönyvet kell készíteni; - A jegyzőkönyveket és a tisztségviselők személyére beérkezett pályázatokat, javaslatokat a tisztújító Küldöttgyűlés jegyzőkönyve mellé kell csatolni. - Az ügyvezető-elnökhelyettes közölje a Jelölőbizottság elnökével, hogy az adminisztrációs munkában kire számíthatnak.
15
8/3) A mandátumvizsgáló bizottság feladatai: a) A választás előtt megállapítja, hogy az Igazgatóság az Alapszabályban és az SZMSZ-ben meghatározottak alapján állapította-e meg az egyes épületek küldötteinek számát. b) Ellenőrzi az épületi Részközgyűlések jegyzőkönyveiben szereplő választások szabályszerűségét. c) A Küldöttgyűlésnek beszámol a küldöttválasztás szabályszerűségéről és a küldöttek számáról. d) A bizottság beszámolóját a jegyzőkönyv mellé csatolja. 8/4) A szavazatszedő bizottság feladatai: a) A jelöltek listára való felvételének sorrendjében elkészíti a – megfelelő számú – szavazólapot. b) A szavazásra jogosultaknak kiosztja a szavazólapokat. Ellenőrzi a jelenléti ív és a kiosztott szavazólapok egyezőségét. c) A szavazásra urnát kell biztosítani. Ez az Igazgatóság feladata. d) A titkos szavazás eljárási szabályait a szavazatszedő bizottság ismerteti: - ha a szavazólapon annyi név szerepel, amennyi választható, és a küldött egyetért a javaslatokkal, akkor a szavazólapot változtatás nélkül az urnába dobja, - amennyiben a küldött a szavazólapon lévő egy vagy több jelölttel nem ért egyet, a neve (ke) t áthúzza, és helyette más neve (ke) t tüntet fel, - többes jelölés esetén annyi nevet kell a szavazólapon hagyni, amennyi az Alapszabály szerint választható, - Érvénytelen a szavazat, ha néváthúzás történik, de más név beírására nem kerül sor, ha a szavazólap bármely adata olvashatatlanná vált, ha a tisztségviselői testület Alapszabályban megállapított létszámánál több jelölt maradt a szavazólapon, vagy bármely más okból használhatatlanná vált a szavazólap. - Érvényesnek tekinthető az a szavazólap, amelyből egyértelműen megállapítható az adott tisztségre jelölt személy(ek) neve, és az Alapszabályban megállapított létszámnak megfelelő nevek szerepelnek. - Érvényes és eredményes a szavazás, ha a szavazólapokon leadott és összesített szavazat alapján az adott tisztségre jelölt személy a határozatképes Küldöttgyűlésen a megjelent küldöttek több mint 50%-ának a szavazatát megkapta. e) A bizottság feladata a szavazatok összeszámlálása, melyről jegyzőkönyvet kell felvenni. - Amennyiben a meghatározott számú tisztségviselő valamelyik tagja (igazgatósági vagy felügyelőbizottsági) nem kapta meg a jelenlévő küldöttek szavazatának több mint felét, akkor az adott tisztségről meg kell ismételni a jelölést és a szavazást. Az üresen maradt tisztségviselői helyre először a Jelölőbizottság tesz javaslatot, majd a tagság jelölhet. A többi választási folyamat megegyezik a korábban leírtakkal. f) A szavazásról készült jegyzőkönyvben rögzíteni kell a szavazásban részt vett küldöttek számát, a kiosztott, illetve leadott szavazólapok számát, továbbá az érvényes és érvénytelen szavazatok nevekre adott számát. A jegyzőkönyvet a szavazatszedő bizottság készíti el, és a szavazás napján annak elnöke és tagjai írják alá. g) A jegyzőkönyvet a Küldöttgyűlés jegyzőkönyve mellé kell csatolni. h) A szavazólapokat a bírósági megtámadás lehetséges (60 nap) határidejéig zárt borítékban, biztonságos helyen kell megőrizni. A zárt borítékot a szavazatszedő bizottság tagjai kézjegyükkel ellátják, majd 60 nap után megsemmisítik.
16
8/5) A tisztségviselőkkel szemben támasztott jogi kötelezettségnek eleget téve hatósági bizonyítványt kell beszerezni. Ennek beszerzésében és a költségek finanszírozásában az alábbiak szerint jár el az Igazgatóság: A hatósági bizonyítványt: - a tisztségviselői választás előtt – a jelölt közreműködésével – a Lakásszövetkezet beszerzi és költségét viseli, - a megbizatás időtartama alatti gyanú esetén a tisztségviselő szerzi be, és ha ártatlansága kiderül, az igazgatási, szolgáltatási díjat a Lakásszövetkezet megtéríti. A Lakásszövetkezetben folytatott tevékenységével összefüggő nemleges köztartozásról szóló igazolás beszerzésében – a jelölt hozzájárulásával – az Igazgatóság közreműködik. Ha a megválasztott tisztségviselővel kapcsolatban merül fel gyanú, akkor az érintett köteles a szükséges igazolást beszerezni. 8/6) Az időközi választásokat is a 8/1-5) pontokban leírtak értelemszerű alkalmazása szerint kell lebonyolítani, az alábbi módosításokkal: a) Ciklus közbeni választás esetén a Küldöttgyűlés a jelölőbizottság választásáról – legalább 60 nappal a választást megelőzően – dönt. Az Igazgatóság is felkérheti a jelölőbizottságot, viszont azt a választáskor a Küldöttgyűlésnek meg kell erősítenie. A ciklus közbeni választás esetén a szavazatszedő bizottság esetében ugyanaz az eljárás, mint a jelölőbizottságnál, de megválasztható a választási Küldöttgyűlésen is. b) A tisztségviselő ciklus közbeni visszahívása esetén titkos szavazással, írásos lemondása esetén nyílt szavazással történik a lemondás tudomásulvétele. Ha a lemondás okai azt indokolttá teszik, a többség dönthet a titkos szavazás mellett is. 8/7) Az Igazgatóság a tisztújítás utáni első Küldöttgyűlésre terjessze elő a Lakásszövetkezet előtt álló fő feladatok megoldására vonatkozó irányelveit, elképzeléseit. 8/8) A különböző céllal létrehozott ideiglenes bizottság összetételét, feladatát, hatáskörét, ügyrendjét a létrehozó szerv határozza meg. A Küldöttgyűlés által létrehozandó bizottságra az Igazgatóság tesz javaslatot. 8/9) Az Alapszabály (III/8/11. pontja) előírja, hogy a korábbi és az új vezetők 30 napon belül kötelesek jegyzőkönyvbe rögzíteni: - az átadás-átvétel tényét, időpontját, az átadó és átvevő nevét, - az átadott és átvett dokumentumok felsorolását, - a folyamatban lévő ügyek intézésének állapotáról szóló tájékoztatást és a kapcsolódó dokumentumokat, - az átadott dokumentumokra vonatkozó teljességi nyilatkozatot, - az átadó és átvevő aláírását.
17
IV. A lakásszövetkezeti tagsági viszony
1) A Lakásszövetkezet a nyitott tagság elveinek megfelelően a tagok felvételekor, jogainak és kötelezettségeinek meghatározásakor az egyenlő bánásmódot érvényesíti. 2) A tulajdonváltozást az adásvételi szerződés bemutatásával kell igazolni. Az új tulajdonos a szerződéskötés dátumától áll jogviszonyban a Lakásszövetkezettel. 3) a) Az új lakástulajdonosnak nyilatkoznia kell, hogy kéri-e tagfelvételét vagy nem. A tulajdonosváltozás bejelentésekor adatlapot, a tagfelvétel kérésekor emellett nyilatkozatot is ki kell tölteni. b) Ha egy lakásnak több tulajdonosa van, akkor meg kell állapodniuk abban, hogy a tulajdonosok közül ki jogosult a Lakásszövetkezettel való kapcsolattartásra. A kapcsolattartó tulajdonos nevét és címét hivatalos közokiratba foglalva vagy a tulajdonosok által aláírt nyilatkozatot hagyományosan két tanúval igazolva a Lakásszövetkezet gondnokságán le kell adni. c) A meghatalmazást a Lakásszövetkezet a tagnyilvántartáshoz csatolja. 4) Az új lakástulajdonosnak a tagnyilvántartásba vételkor 3.000 Ft nyilvántartási díjat kell fizetnie a Lakásszövetkezet tartalékalapja javára. Ezen kötelezettség nem terheli a lakásban lakó örököst. A Lakásszövetkezetből kilépő vagy kizárt tag ismételt tagfelvétele esetén a nyilvántartási díjat ismét meg kell fizetni. 5) a) Ha a tag a jogszabályban, az Alapszabályban meghatározottak szerinti fizetési, pótbefizetési kötelezettségének nem tesz eleget, háromhavonta fel kell szólítani, hogy 15 napon belül pótolja hiányosságait, illetve tájékoztatni kell arról, hogy a mulasztás milyen következményeket von maga után. A nem fizetés várható következményei: ügyvédi felszólítás, fizetési meghagyás kibocsátása, három hónap után jelzálogjog-bejegyeztetés, végső esetben végrehajtás kérése, a hátralékra az Alapszabályban meghatározott késedelmi kamat felszámítása, az ügyvédi és végrehajtási költség, illetve hat hónap után a tagok sorából való kizárás. Ennek az a következménye, hogy a Lakásszövetkezet vállalkozásaiból származó nyereségből nem részesülhet, így magasabb összegű fenntartási költséget kell fizetnie. b) A hátralékos tag vagy nem tag tulajdonos részére – ismert lakóhelyére, vagy levelezési címére – igazoltan, postai úton megküldött felszólítást a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a címzett tulajdonos az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül „nem kereste” jelzéssel az Igazgatósághoz visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem). c) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tartózkodási helye ismertté válik, az újabb kézbesítési vélelem akkor áll elő, ha a b) pontban foglaltak szerint megkísérelt és eredménytelen a kézbesítés. 6) Az Alapszabály értelmében a kötelezettségeit nem teljesítő tagot az Igazgatóság kizárhatja. Amennyiben a kizárást a bíróság felfüggeszti, a tagsági jog felfüggesztésének időtartama alatt az Alapszabály nem módosítható, más tag kizárása nem
18
kezdeményezhető, és nem hozható döntés a Lakásszövetkezet egyesüléséről, szétválásáról, valamint jogutód nélküli megszűnéséről. 6/1) Amennyiben a tag felszólítás ellenére sem tesz eleget fizetési kötelezettségének, hat hónap elteltével az elnök, illetve az ügyvezető elnökhelyettes köteles az Igazgatóságnál a tag kizárását kezdeményezni. 6/2) Az egy évnél hosszabb ideje nem fizető tag vagy nem tag tulajdonos esetében az Igazgatóság végrehajtást kérhet a bíróságtól. 6/3) Az Igazgatóság megtagadhatja a más által kezdeményezett lakásárverezést, ha a jogszabályok szerinti sorrendiség hátrányosan érinti a Lakásszövetkezetet.
V. A tagság jogai és kötelezettségei
1) A lakásszövetkezeti tagok jogait és kötelezettségeit az Alapszabály (V. fejezete) részletesen, de nem teljes körűen tartalmazza. Ugyanis az elmúlt években jelentősen bővült a Részközgyűlések jogköre, ami az Alapszabály III. és IV. fejezetében található. 2) Az Alapszabály mellett jogokat és kötelezettségeket tartalmaznak az SZMSZ, a Házirend, a Tűzrendészeti szabályzat, továbbá egyes küldöttgyűlési és igazgatósági határozatok. Ezek további részletezése nem indokolt. 3) A tag és nem tag lakástulajdonosok közérzetét nagyban befolyásolja, hogy a 2. pontban foglalt szabályokat, együttélési követelményeket betartjuk-e, és mennyire vagyunk toleránsak, figyelmesek egymás iránt.
19
VI. A Lakásszövetkezet gazdálkodása
1) A Lakásszövetkezet gazdálkodását a jogszabályokban és az Alapszabályban előírtak szerint kell biztosítani. Az egész Lakásszövetkezet gazdálkodásával összefüggő témák a Küldöttgyűlés hatáskörébe tartoznak. Az egyes épületek fenntartását szolgáló pénzügyi döntéseket általában a Részközgyűlések gyakorolják. a) A Lakásszövetkezet zárszámadó küldöttgyűlését május 31-ig kell megtartani, illetve a zárszámadást ezen időpontig el kell fogadni. 1/1) A Lakásszövetkezet két alapvető pénzforrásból gazdálkodik: a tulajdonosok által befizetett fenntartási díjból és vállalkozásainak bevételeiből. 1/2) A tag és nem tag tulajdonosok által befizetett összeg nagyobb része az épületek üzemeltetését, a kisebbik hányad a felújítást szolgálja. 1/3) A vállalkozások árbevétele viseli saját működtetésük költségeit, nyereségük hozzájárul a tagság anyagi terheinek enyhítéséhez és a tartalékalap gyarapításához. 1/4) A pénzügyi átláthatóság javítása érdekében – a lehetőségeken belül – meg kell határozni a szövetkezeti épületek központi igazgatási költségének és a vállalkozások ráfordításának elemeit. Központi általános költség minden olyan költség, mely nem kapcsolható közvetlenül a vállalkozásokhoz. a) A központi általános igazgatási költség főbb elemei: - bér jellegű költségek, - posta, - tárgyi eszközök értékcsökkenése, - az iroda fenntartási költségei (a társasházkezelők és a műhely kivételével). A tisztségviselők tiszteletdíja a tartalékalapot csökkenti. b) A vállalkozási bevételeket terhelő ráfordítások elemei a vállalkozásokhoz közvetlenül rendelhető ráfordítások. c) A szövetkezeti tulajdonú ingatlanok bérbevételének 8-15%-a fordítható igazgatási költségre, 10% a tartalékalapra, maximum 5% a bérleményi bevétellel nem vagy alacsony összeggel rendelkező épületek szolidaritási támogatására. d) A Lakásszövetkezet gazdálkodásában arra kell törekedni, hogy az épületek üzemeltetési költségének legalább 80%-át a lakástulajdonosok befizetése biztosítsa. A vállalkozások nyereségéből nagyobb arányban kell fordítani az épületek felújítására. 2) Az öregedő épületek és a jogszabályilag előírt felújítások mind nagyobb forrást igényelnek. A növekvő forrásigény biztosítása érdekében megvalósítandó: a) Idővel minden szövetkezeti épület rendelkezzen OTP lakás-elő takarékossági szerződéssel. b) Folyamatosan biztosítani kell azt a minimális felújítási díjat, ami megfelel a jogszabályban előírt azon mértéknek, mely feljogosítja az épületet a kedvezményes kamatozású hitel felvételére.
20
c) Fokozatosan úgy kell növelni az egyes épületek felújítási díját, hogy a lakáselőtakarékossági kötelezettség teljesítése után is maradjon pénz a kisebb felújítási munkákra. d) El kell érni, hogy a szövetkezeti tulajdonú bérleményekből származó bevételek mind nagyobb része – legalább a fele – az épületek felújítási alapjába kerüljön. e) A szövetkezeti vagyont elsősorban a tartalékalapot visszapótlási garanciák mellett az eddigieknél hatékonyabban kell a felújítások elősegítésének szolgálatába állítani. 3) Minden választási ciklus első évében az ügyvezető-elnökhelyettes – a küldöttek és a műszaki vezető közreműködésével – tegyen javaslatot az épületi Részközgyűléseknek a ciklus főbb felújítási elképzeléseire. Ezt a javaslatot a tagság kiegészítheti, és döntést hozhat a pénzügyi források biztosításának lehetőségeiről. 3/1) Az Alapszabály lehetővé teszi, hogy az egyes épületek közös használatát szolgáló részeinek, illetve központi vezetékrendszerének felújításához szükséges forrás egy részét – visszapótlási kötelezettség vállalása mellett – a Lakásszövetkezet a tartalékalapból finanszírozza. A kérelem elbírálásánál az Igazgatóság vegye figyelembe: - az épület anyagi helyzetét és a tagság épületfenntartási költségviselésének mértékét, - a visszapótlás garanciáit, - hogy a visszapótlás maximális határideje egy év. 3/2) Egy épület részleges felújítása megvalósulhat úgy is, hogy a tagság egy része vállalja a rá eső költség egy összegben való kifizetését, vagy a tagság egy része egy éven belüli részletfizetési lehetőséget kér, mások középtávra szóló hiteltörlesztéssel vállalják a költségeket. A részletfizetés és a kamattal járó hiteltörlesztés esetén az érintett tulajdonosoktól egyéni nyilatkozatot kell kérni garanciaként. Ebben a kérelemben egyéni elbírálás alapján az Igazgatóság jogosult dönteni, de a soron következő Küldöttgyűlést köteles tájékoztatni a tartalékalap terhére történő részletfizetés összegéről és a hitelfelvétel nagyságáról. Hitelfelvétel esetén alkalmazható a szövetkezeti tulajdon vagy a magántulajdon jelzálogként való felajánlása. 3/3) Amennyiben egy felújítást jogszabály ír elő, vagy hatóság rendel el, és annak forrása nem áll az épület rendelkezésére, vagy más célra gyűjtik a pénzt, a soros vagy rendkívüli részközgyűlésen kell döntést hozni a finanszírozásról. 3/4) Év közben, Részközgyűlési határozat nélkül a tagok javaslatára vagy célszerűségből felmerülő kisebb felújítást akkor rendelhet meg az ügyvezető-elnökhelyettes: - ha az épületi küldöttek egyetértenek a javaslattal, - ha a szükséges forrás az épület rendelkezésére áll, - ha a bekerülési költség nem haladja meg az épület tulajdonosai által fizetett egyhavi felújítási díjat. 3/5) Ha biztosító által térített káreseményről van szó, az ügyvezető-elnökhelyettes nagyobb összegű felújítást is elrendelhet részközgyűlési határozat nélkül, de erről a hirdetőtáblán tájékoztatni kell a lakástulajdonosokat, majd a zárszámadó Közgyűlésen kell beszámolni róla. 4) Lakásszövetkezetünkben jelentős jogkörökkel és nagy felelősséggel rendelkeznek a részközgyűlések az épületek gazdálkodásában.
21
4/1) Az épületi Részközgyűlések döntenek az üzemelési és felújítási díjakról, az aktuális felújításokról. a) A Küldöttgyűlés csak akkor emelhet kifogást egy épület pénzügyi döntéseivel kapcsolatban: - ha a tagság nem szavazza meg a biztonságos üzemelés és a jogszabályokban vagy hatóság által előírt felújítás pénzügyi fedezetét, - ha az épület pénzügyi helyzete miatt pótbefizetést kell elrendelni, amit a részközgyűlés nem szavaz meg, - ha a szövetkezeti tulajdon állapota veszélyesen romlik. b) Ha az Igazgatóság vagy a Küldöttgyűlés nem ért egyet a Részközgyűlés döntésével, újabb Részközgyűlésen kötelesek a tagok álláspontjukat megindokolni. 4/2) A módosított Alapszabály lehetővé teszi, hogy a tagság a felújítási ciklusterv ellenére a zárszámadó és tervtárgyaló részközgyűlésen is tehet javaslatot a felújításra és egyes felújítási munkákra vonatkozó árajánlat beszerzésére. Az ezen jogokkal való élés szervezetté és hatékonnyá tétele érdekében: a) az ügyvezető-elnökhelyettes minden év februárjában az épületben lévő hirdetőtáblán tegye közzé, hogy az adott épületben a jogszabályok és a ciklusterv alapján milyen felújítások időszerűek, b) az épületi küldöttek egy hónapon belül konzultáljanak a tagsággal, és március közepéig közöljék az ügyvezető-elnökhelyettessel hogy: - a tagság többsége milyen felújításokat szeretne, és milyen felújításokhoz kíván árajánlatot beszerezni, - milyen elképzeléseik vannak a felújítás költségeinek finanszírozására. c) A tagsági vélemény benyújtásához a tagság 10%-ának aláírása szükséges. d) Az ügyvezető-elnökhelyettes – a műszaki vezetővel – mérlegeli, rangsorolja és előkészíti a részközgyűlési felújítási előirányzatot. e) Minden, tagok által benyújtott árajánlatnak tartalmaznia kell: - a kivitelező cég nevét, telephelyét, - a műszaki tartalmat és annak költségét, - 2-3 hasonló műszaki tartalmú referenciamunkát. f) Az árajánlatok műszaki tartalmának elbírálása a lakásszövetkezet műszaki vezetőjének jogköre. A Részközgyűlésen ismertetni kell a műszaki vezető szakmai véleményét. g) Amennyiben a Részközgyűlés a szakmai véleményt figyelmen kívül hagyja, a Lakásszövetkezetet sem anyagi, sem erkölcsi felelősség nem terheli. 4/3) Az épületek éves üzemelési és karbantartási előirányzataira – a több éves gyakorlat és a várható kiadások alapján – az ügyvezető-elnökhelyettes tesz javaslatot. a) Az előirányzatnak tartalmaznia kell az általános üzemelési és várható kiadásokat, a hulladékszállítás költségét, a tömb- és felelősségbiztosítás díját. b) Az üzemelés díját a kiadások és az egyéb bevételek figyelembevétele mellett kell előterjeszteni. 4/4) Az épületek zárszámadási elszámolását a terv-előirányzatok és a valós tényszámok alapján kell az ügyvezetésnek elkészíteni. a) Az épületi zárszámadások számadatainak elemzését az Igazgatóság köteles minden évben elvégezni, és a szükséges intézkedések megtételére az ügyvezetőelnökhelyettest felhatalmazni.
22
b) Amennyiben a zárszámadási egyenleg hiánya meghaladja az üzemelési díj egyhavi bevételét, díjemelésre kell javaslatot tenni. A díjemeléseket – a tagság fizetőképességét figyelembe véve – fokozatosan, kisebb mértékben célszerű végrehajtani. 5) A Lakásszövetkezet gazdálkodása átláthatóságának szélesítése, a bizalom erősítése érdekében: - minden 100.000 és 500.000 Ft közötti felújítási munkára is két árajánlatot kell beszerezni, - 500.000 és 1.000.000 Ft közötti munkákra legalább 2-3 árajánlat szükséges vagy meghívásos pályázat, - 1.000.000 Ft feletti felújításokra meghívásos vagy nyilvános pályázatot kell kiírni, - minden 500.000 Ft feletti szerződést fel kell tenni a Lakásszövetkezet honlapjára. 5/1) a) Azonos műszaki tartalmú és költségű árajánlatnál karbantartást végző partnerünk előnyben részesíthető. b) Az állami vagy önkormányzati pályázat, támogatás segítségével megvalósítható felújítások esetében a pályázatot kiíró által meghatározott feltételek és előírások szerint kell eljárni. 5/3) A Lakásszövetkezet működéséhez szükséges eszközök beszerzésében évi 100.000 Ft összegig az ügyvezető-elnökhelyettes, ezen összeg felett az Igazgatóság jogosult dönteni. 5/4) Az Igazgatóság – a Felügyelőbizottság bevonásával – minden választási ciklusban köteles legalább egy év gazdálkodását, könyvelését akkreditált könyvvizsgálóval felülvizsgáltatni és annak tapasztalatairól beszámolni. a) Az Igazgatóság köteles a könyvvizsgálati tapasztalatok részletes elemzésére és a szükséges intézkedések megtételére. b) A könyvvizsgálati megállapítások főbb tartalmi elemeiről tájékoztatni kell a Küldöttgyűlést, majd a tagságot is. 6) Ha a Lakásszövetkezet gondnokságának hibájából egy épület közösségét kár éri, a részközgyűlésnek joga van ahhoz, hogy az Igazgatósághoz kártérítésért folyamodjon. Ennek eljárási módja az alábbi: 6/1) Kártérítésre akkor van mód: a) ha a felelős kártérítésre való kötelezésének jogi határideje lejárt, b) ha a biztosító nem vállal kártérítést, c) ha a kivitelező felszámolás miatt megszűnt, d) ha egyértelműen bizonyítható, hogy az anyagi kár a Lakásszövetkezet hibájára, mulasztására vezethető vissza. 6/2) A kárpótlás megtagadható: a) ha a kár értéke nem éri el az épület egyhavi felújítási díját, b) ha a Részközgyűlés a műszaki vezető javaslatával ellentétes döntést hozott, c) ha a kár a személyes felelősség megállapítása útján megtéríthető. 6/3) A kártérítés összegében 500.000 Ft-ig az Igazgatóság, efelett a Küldöttgyűlés jogosult dönteni.
23
6/4) A kártérítés forrása a tartalékalap. 7) Ha egy épület tulajdonosi közösségét vis maior kategóriájába sorolható kár éri, a szolidaritás elve alapján a Részközgyűlés kárenyhítésért fordulhat az Igazgatósághoz. a) Az Igazgatóság köteles az eset részletes kivizsgálására, a körülmények mérlegelésére, a javaslat kimunkálására. b) Ha a biztosító nem téríti a kárt. c) A kárenyhítés a kár 50%-áig terjedhet. d) A kárenyhítés 500.000 Ft-ig az Igazgatóság jogosítványa, azon felül a Küldöttgyűlés jogköre. A kárenyhítés forrása a tartalékalap. 8) A Lakásszövetkezet zárszámadásával és tárgyévi költségelőirányzataival a tavaszi küldöttgyűlés a Részközgyűlések lebonyolítása után foglalkozik. Ennek keretében: - tudomásul veszi az épületek üzemelésének és felújításának, illetve előirányzatainak részközgyűléseken jóváhagyott összesítőjét. Szükség esetén dönt a pótbefizetésekről, - dönt a szövetkezet vállalkozásainak tevékenységéről és terveiről, - dönt a vállalkozási eredmények felosztásáról, - jóváhagyja a Lakásszövetkezet vagyonáról szóló beszámolót, a tartalékalap bevételeit és kiadásait, - jóváhagyja az Igazgatóság, a Felügyelőbizottság és a szociális alapítvány munkájáról szóló beszámolókat, - elfogadja a függetlenített tisztségviselők és a szövetkezeti alkalmazottak béremelésére vonatkozó javaslatot. 9) A rezsicsökkentéssel kapcsolatos előírások és azok végrehajtásával összefüggő teendők: A Lakásszövetkezet Igazgatósága, a társasházak közös képviselője többletdíjfizetés nélkül tájékoztatja a tagokat, a nem tag tulajdonosokat, illetve a társasházak tulajdonosait a rezsicsökkentésről a törvény előírásai szerint. 10) A Lakásszövetkezet igazgatási tevékenységének lebonyolítására alkalmazottakat foglalkoztat, akikre a Munka Törvénykönyve előírásai vonatkoznak. 10/1) Az alkalmazottak az alábbi munkakörökben tevékenykednek: műszaki vezető, vezető könyvelő, társasházkezelő, pénztáros, gondnok, adminisztrátor, karbantartó. 10/2) Az Alapszabály a vezető tisztségviselők esetében a munkáltatói jogokból a munkaviszony létesítésén, megszüntetésén, az alapbér meghatározásán túl a többi jogot, juttatást az Igazgatóságra ruházza. Ezek többek között: - az ügyvezető-elnökhelyettes jutalmazása a Felügyelőbizottsággal egyetértve, - az ügyvezető-elnökhelyettes gépkocsihasználati költségének meghatározása, - az elnök és az ügyvezető-elnökhelyettes telefonhasználati összegének megállapítása. Egyéb kérdéses esetben a Munka Törvénykönyvének előírásai az irányadóak.
24
10/3) Az alkalmazottak esetében a munkáltatói jogokat az ügyvezető-elnökhelyettes gyakorolja, de az irodai dolgozók felvételéről és elbocsátásáról előre tájékoztatni kell az Igazgatóságot. Új munkakör létesítéséhez az Igazgatóság hozzájárulása szükséges. 10/4) A Küldöttgyűlés határozata értelmében a dolgozók munkájának elismerésére és ösztönzésére maximum egyhavi munkabérnek megfelelő összeg használható fel. A felosztás elveiről az ügyvezető-elnökhelyettes tájékoztatja az Igazgatóságot, de a differenciált felhasználás az ügyvezető joga. Célszerű a jutalmazást előre meghatározott feladatokhoz kötni. 10/5) Az alkalmazottak étkezési költségtérítési összegének meghatározása – a jogszabályok és a pénzügyi lehetőségek figyelembevételével – az Igazgatóság joga. Az erről szóló döntést az év végi vagy az év eleji igazgatósági ülésen kell meghozni. 10/6) Azt a lakásszövetkezeti tagot vagy alkalmazottat, aki munkájának elismeréseként állami, vagy szövetkezeti kitüntetésben részesül, és a kitüntetés adományozója csak erkölcsi elismerésben részesíti, az Igazgatóság a jutalmazási keret terhére pénzbeli jutalomban részesítheti. 10/7) Az Igazgatóság kötelezettsége, hogy a dolgozók szakmai továbbképzésének lehetőségét és anyagi feltételeit biztosítsa.
VII.
Szervezeti átalakulások
A szervezeti átalakulásokat – egyesülés, szétválás, kiválás – részletesen szabályozza a Lakásszövetkezetekről szóló törvény, illetve az Alapszabály.
VIII.
A Lakásszövetkezet megszűnése
A Lakásszövetkezet megszűnésének feltételeit a jogszabályok meghatározzák.
25
IX.
A Lakásszövetkezet képviselete
1) A Lakásszövetkezet képviseleti jogát az Alapszabály egyértelműen rendezi. 2) a) Az ügyvezető teljes jogkörrel képviseli a Lakásszövetkezetet külső szerveknél, harmadik személlyel szemben. b) A Lakásszövetkezet nevében egy személyben írhat alá kötelezettségvállalást, egyéb levelet, kivéve olyan kötelezettségvállalást, mely jogszabályba ütközik, az Alapszabály vagy a Küldöttgyűlés hatáskörébe tartozik. c) A Lakásszövetkezettel kapcsolatos ügyekben az ügyvezető-elnökhelyettes jogosult a sajtó, a hírközlő szervek tájékoztatására. 3) A Lakásszövetkezetnél banki átutalások esetén két első számú – az elnök és az ügyvezetőelnökhelyettes – aláíró szerepel. A második aláíró megbízott alkalmazott. Az ügyvezetőelnökhelyettes akadályoztatása esetén az elnök gyakorolja az első aláíró szerepét. 4) Abban az esetben, ha bizonyos szerződésekhez a partner kettős aláírást kér, a két első aláíró vagy – akadály esetén – az egyik első aláíró és a megbízott igazgatósági tag jogosult. 5) Az aláírási joggal rendelkezőkről egy hitelesített, számozott lapú füzetben nyilvántartást kell vezetni (Aláírásra jogosultak könyve).
X.
Törvényességi felügyelet, a határozatok bírósági felülvizsgálata és a kisebbségvédelem
1) A Lakásszövetkezet törvényességi felügyeletét a Baranya Megyei Törvényszék Cégbírósága látja el. A törvényességi felügyeleti jogkör nem terjed ki olyan ügyekre, amelyekben más bírósági, vagy közigazgatási hatósági eljárásnak van helye. A törvényességi felügyelet nem irányulhat a jogi személy döntéseinek gazdaságossági, célszerűségi szempontból való felülvizsgálatára. 2) A jogi személy határozatai felülvizsgálatának lehetőségét az Alapszabály tartalmazza. A Lakásszövetkezet határozatainak felülvizsgálatát egyszerűsíti a módosított Alapszabály, mert a határozat a bírósági megtámadást nem köti az előzetes felügyelőbizottsági benyújtáshoz. 3) Az Alapszabály (X/3. pontja) lehetővé teszi a választott bírósági utat. Ez akkor lehetséges, ha az ügy szövetkezeti jogvitának minősül az alábbi esetekben:
26
a) Ha a Lakásszövetkezet és tagja vagy volt tagja között a szövetkezeti tagsági jogviszonyból eredő jogvita alakul ki, ideértve a szövetkezeti szervek által hozott határozatok bírósági felülvizsgálatának kezdeményezését. b) Ha a tagok egymás közötti jogviszonyában az Alapszabállyal kapcsolatban vagy a Lakásszövetkezet működésével összefüggésben keletkezik jogvita. c) Ha a Lakásszövetkezet és a vezető tisztségviselő vagy a felügyelőbizottsági tag között, a vezető tisztségviselői vagy a felügyelőbizottsági tagi jogviszonyból ered a jogvita. 4) A kisebbségvédelmet az új Ptk. szélesítette, ami bekerült az Alapszabályba. A figyelmet arra kell felhívni, hogy az új kisebbségvédelmi jogi eljárásban az érintett (Közgyűlés, Küldöttgyűlés, épületi Részközgyűlés) fórum szavazati joggal rendelkező tagjainak 5%-os együttműködése szükséges.
XI. Érdekképviselet
Az érdekképviseleti szervekben résztvevő képviselőink évente kötelesek tevékenységükről beszámolni a Küldöttgyűlésnek. Melyek ezek az érdekképviseleti szervek?
XII. Az SZMSZ nyilvánossága
Az SZMSZ a Lakásszövetkezet honlapján elérhető, a szövetkezeti irodában megtekinthető.
27
XIII. Mellékletek
-
Adatkezelési szabályzat Munkaköri leírások Munkabiztonsági- tűzvédelmi szabályzat Alapszabály A lakások és az épületenként válaszható küldöttek száma
XIV. Záró rendelkezések
Hiteles példányok száma, helye, aláírók
28
A Pécsi „Jókai” Lakásszövetkezet lakásainak és választható épületi küldötteinek száma
Lakások száma:
Móricz Zs. tér 1. Móricz Zs. tér 3. Móricz Zs. tér 5. Móricz Zs. tér 7. Móricz Zs. tér 9. Móricz Zs. tér 11. Móricz Zs. tér 14. Móricz Zs. tér 15. Jókai u. 32-34-36. Jókai u. 35-37. Jókai u. 41-43. Jókai u.43/A. Jókai u. 45-47. Nagy Lajos király u. 8. Nagy Lajos király u. 10.
40 40 39 25 25 19 35 43 34 78 38 9 38 82 82
Választható küldött(ek) száma:
3 3 3 2 2 1 3 3 3 6 3 1 3 6 6
Pécs, 2015.augusztus 06.
Moró Erika Ügyvezető-elnökhelyettes
Kiss György igazgatósági tag
29
30
