A német telekkönyvi eljárás sajátosságai

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS

Dr. Mód Péter

A német telekkönyvi eljárás sajátosságai Az osztrák telekkönyvi hagyományokon nyugvó magyar ingatlan-nyilvántartási eljárás és különösen az azt megelőző telekkönyvi eljárás sok hasonlóságot mutat a mai német telekkönyvi eljárás szabályaival. Azonban a hasonlóság mellett több az eltérés az egyes jogintézmények, vagy az eljárási mechanizmus vonatkozásában. A következőkben a német telekkönyvi eljárás egyes lényegi sajátosságait megvilágítva fedezhetjük fel a hasonlóságokat és a különbségeket.

A német telekkönyvi eljárásjog a nemperes eljárások körébe tartozik, ezen belül azonban egy önálló területet képez. A lényeges eljárásjogi szabályok a német telekkönyvi rendtartásban (GBO1) és a telekforgalomról szóló rendeletben (GVO2) találhatóak. Szintén a telekkönyvi eljárásra vonatkozó külön előírások lelhetők fel még a német Polgári Törvénykönyvben (BGB3), a társasházakról szóló törvényben (WEG4), és az építményi jogról szóló rendeletben (ErbbauVO5). A német nemperes eljárásokról szóló törvény (FGG6) szabályai és a nemperes eljárási jog általános alapelvei a telekkönyvi eljárásban csak szubszidiáriusak, azaz csak akkor alkalmazandóak, ha a GBO külön szabályokat nem tartalmaz és a nemperes eljárás szabályai összeegyeztethetőek a telekkönyvi eljárás különös természetével. A telekkönyveket a helyi bíróságokon (Amtsgericht) belül elkülönült telekkönyvi hatóságok (Grundbuchamt), mint peren

kívül eljáró hatóságok vezetik számítógépes nyilvántartással. Ettől némileg eltér a helyzet Baden-Würtenberg tartományban, ahol a telekkönyvi hatóságok a helyi közigazgatás (Gemeinde) keretein belül működnek, viszont ezt a – mondhatni – partikulációt 2017-ig igyekeznek felszámolni.

A telekkönyvi hatóság szervezete A német telekkönyvi hatóságnál működnek ugyan telekkönyvi bírók (Grundbuchrichter), azonban a telekkönyvi bírói feladatok túlnyomó részét 1969 óta a telekkönyvi tisztviselők (Rechtspfleger) látják el, akik önállóan jogosultak döntéseket hozni. Korábban a telekkönyvi bírók feladata volt a döntések meghozatala, azonban ma már a telekkönyvi bírák jogköre alapvetően jogi tanácsadásra, illetve meghatározott körben a jogorvoslatok elbírálására korlátozódik (pl. telekkönyvi tisztviselő döntése elleni felszólalás eldöntése vagy telekkönyvi ügykezelő

1

Grundbuchordnung Grundstückverkehrsordnung 3 Bürgerliches Gesetzbuch 4 Wohnungseigentumsgesetz 5 Verordnung über das Erbbaurecht 6 Gesetz über die Angelegenheiten der Freiwilligen Gerichtsbarkeit 2

www.resimmobiles.hu

10

2010. 3-4. szám

döntésének megváltoztatására irányuló kérelem elbírálása). A telekkönyvi hatóságnál ügykezelői feladatok ellátása szerint különböztetnek meg további alkalmazottakat (Urkundsbeamte der Geschäftsstelle, ermächtigte Angestellte), tevékenységüket természetesen szűkebb jogkörre korlátozva.

A telekkönyvi eljárás A telekkönyvi eljárás menetét a jogszabályokban lefektetett, valamint a bíróságok által kialakított jogelvek határozzák meg. Ezek egymástól nem mindig különíthetők el élesen, inkább egymáshoz kapcsolódnak. A jogelvek számát, elnevezését és rendeltetését tekintve a német jogirodalomban nem teljes az összhang, azonban három fő alapelvet szinte mindenhol egységesen kezelnek: - kérelemhez kötöttség elve (Antragsgrundsatz) - engedélyhez kötöttség elve (Bewilligungsgrundsatz) - a telekkönyvi jogelőd bejegyzése szükségességének elve (Voreintragung)7

A kérelem, mint eljárási cselekmény A német telekkönyvi eljárás általában kérelemre (Antrag) indul, azonban lehetőség van hivatalból indított eljárásra is. A kérelemmel esik egy tekintet alá a törvényen alapuló telekkönyvi bejegyzésre irányuló hatósági megkeresés is. A kérelemmel kezdődik meg a telekkönyvi hatóság tevékenysége, mely hatóság meghatározott időn belül köteles a kérelmet elbírálni. A kérelem ugyanakkor meghatározza az eljárás terjedelmét is: a telekkönyv-

RES IMMOBILES

be csak azt lehet bejegyezni, amit a kérelem megjelöl, a telekkönyvi hatóságnak nem szabad sem a kérelmen túlterjeszkedni, sem az abban foglaltakat figyelmen kívül hagyni. Amennyiben a kérelem anyagi jogi vagy eljárási jogi okokból nem vezethető át, úgy a hatóságnak a kérelem vonatkozásában vagy hiánypótlási felhívást (Zwischenverfügung) kell kiadni, vagy a kérelmet el kell utasítania. A német telekkönyvi jogirodalom azt az álláspontot képviseli, hogy a kérelem jogi természetét tekintve pusztán csak egy eljárási cselekmény, nem tekinthető jognyilatkozatnak, az egyáltalán nem feltétele a jogváltozásnak, vagyis nincs befolyása az anyagi joghelyzetre. Bár a kérelem pusztán eljárási cselekmény, mégis anyagi joghatások fűződnek hozzá.

A bejegyzési kérelem előterjesztéséhez való jog A kérelem előterjesztésére való jogosultságot a közvetlen érdekeltség alapozza meg, vagyis bejegyzési kérelmet az jogosult előterjeszteni, akinek a dologi jogi helyzetére a bejegyzés előnyt jelent, vagy a bejegyzéssel közvetlenül hátrányt szenved. A közvetlen érdekeltségen túlmenően szűk körben a közvetett érdekeltség is megalapozhatja a kérelem benyújtására való jogosultságot. Abban az esetben, ha több érdekelt is jogosult a kérelem előterjesztésére, úgy elegendő a kérelmet csupán az egyik érdekeltnek benyújtania.

A közjegyző jogosultsága a kérelem előterjesztésére Az érdekeltek mellett a közjegyző is jogosult a kérelem előterjesztésére abban az

7 A jogelv értelmében a telekkönyvi hatóság a bejegyzést csak akkor teljesíti, ha azt a személyt, akinek a jogát a bejegyzés érinti, a telekkönyvbe jogosultként már bejegyezték (GBO 39. § I.)

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

esetben, ha a bejegyzéshez megkövetelt nyilatkozatot ő állítja ki, vagy az aláírást hitelesíti. A közjegyző jogosult az összes kérelemre jogosultat képviselni, vagyis azokat az érdekelteket is, akiknek a jognyilatkozatát nem foglalta okiratba, vagy aláírásukat nem hitelesítette. Itt szükséges megjegyezni, hogy a német telekkönyvi eljárásban alapvetően közjegyzőkényszer van, vagyis a telekkönyvi hatóság előtt alapvetően csak a közjegyző járhat el. Ennek oka a bejegyzéshez megkövetelt okiratok típusából adódik, tekintve, hogy bejegyzés alapjául közjegyzők által szerkesztett okiratok vagy egyéb olyan okiratok szolgálhatnak, amelyeken az aláírást közjegyző hitelesítette. További korlátok érvényesülnek az ingatlanhoz kapcsolódó közjegyzői eljárás során, ugyanis az adott telekkönyvi hatóság előtt csak az annak illetékességi területén működő közjegyző járhat el, ami azzal a nem praktikusnak mondható megszorítással jár, hogy ha például egy müncheni illetőségű személy Nürnbergben vásárol ingatlant, akkor az adásvétel közjegyzői okiratba foglalása miatt a Nürnbergben működő közjegyzőhöz kell utaznia.

2010. 3-4. szám

11

továbbá arra is, hogy a kérelmet a felek erre irányuló nyilatkozata alapján visszavonja, mely kérelem visszavonási jog a bejegyzésig gyakorolható.

A kérelem tartalma A bejegyzésre irányuló kérelemnek kötelezően tartalmaznia kell: - a kérelmező megnevezését, - bejegyzés iránti kérelmet, - a kívánt bejegyzést. A kérelmet alapvetően feltételhez, vagy határidőhöz nem lehet kötni. Kivétel azonban ezen szabály alól is lehetséges. Például amikor egyazon ingatlanra vonatkozó több bejegyzési kérelem esetén az egyik kérelem teljesítését a felek ahhoz a feltételhez kötik, hogy azt a telekkönyvi hatóság kizárólag a többi bejegyzési kérelemmel együtt teljesítse. Konkrét esetben például: amennyiben a teljes vételárat a vevő még nem egyenlítette ki, úgy a tulajdonjog bejegyzési kérelem feltétele lehet, hogy azt csak a vételárhátralék biztosítására szolgáló jelzálog bejegyzésére irányuló kérelemmel együtt teljesítsék.

A kérelem alakszerűsége

A törvényi felhatalmazás a közjegyzőt csak a kérelem előterjesztésére jogosítja fel, arra azonban ez a törvényi felhatalmazás nem terjed ki arra, hogy a hiányos okiratokat kiegészítse, illetve a jognyilatkozatok tartalmát megváltoztassa, erre a felektől származó külön meghatalmazásra van szükség

A GBO a kérelem alakiságára vonatkozó külön előírásokat nem tartalmaz, azonban egyes rendelkezéseiből kitűnik, hogy a kérelmet írásban kell kiállítani. Azonban nem szükséges a keltezés megjelölése, sem a kérelem sajátkezű aláírása, elegendő gépelt aláírás is.

A közjegyző jogosult azonban arra is, hogy – meghatalmazás bemutatása nélkül – a kérelmezők nevében jogorvoslatot terjesszen elő. A közjegyző jogköre kiterjed

A telekkönyvi eljárásban megengedett az olyan kérelmek használata is, amelyek a kérelemmel egyidejűleg a bejegyzéshez megkövetelt nyilatkozatot is tartalmazzák.

www.resimmobiles.hu

12

2010. 3-4. szám

Alapvetően ilyennek lehet tekinteni például a tulajdonos jelzálogjog törlésére vonatkozó kérelmét, amely tartalmazza a GBO alapján megkövetelt formális törlési engedélyt is.

Bejegyzési engedély A német telekkönyvi eljárás egyik legfontosabb rendelkezése, hogy a telekkönyvbe való jogváltozás bejegyzéséhez az érintettek engedélye, hozzájárulása szükséges. A bejegyzési engedély (Eintragungsbewilligung) olyan egyoldalú nyilatkozat, amelyben az érintett arról nyilatkozik, hogy a kérelmezett bejegyzéssel, helyesbítéssel vagy törléssel egyetért. Érintett az, akinek a telekkönyvi helyzetét a bejegyzés érinti, arra befolyással van, így különösen a tulajdonos, a hitelező vagy egyéb jogosult, akinek a jogát átruházzák, megterhelik, akinek a joga megszűnik, vagy tartalmilag megváltozik. Amennyiben az érintett rendelkezési jogában korlátozva van, képviseletében a törvényes képviselő (szülő, gyám, gondnok, csődgondnok, végrendeleti végrehajtó) adja meg a bejegyzési engedélyt. A jelzálogjog törléséhez a jelzálogjog jogosultjának törlési engedélyén kívül a tulajdonos engedélye is szükséges. Abban az esetben, ha a bejegyzés jogerős bírósági ítéleten alapul, úgy külön bejegyzési engedélyre nincs szükség, tekintve, hogy az a német polgári perrendtartás (ZPO8) szerint megfelel a bejegyzési engedélynek. A bejegyzéshez a telekkönyvi hatóságnak a jogerősítő záradékkal ellátott ítélet másolatát is be kell mutatni.

8

Zivilprozessordnung

RES IMMOBILES

Ahhoz, hogy a bejegyzési engedély célját és jogi természetét megértsük, ki kell térni arra, hogy a német dologi jog a jog megszerzéséig, megváltozásáig vagy megszűnéséig négy lépcsőfokot ismer: - kötelmi joghatású jogügylet (pl. adásvételi szerződés); - a jogváltozáshoz megkövetelt dologi jogi nyilatkozat, amely átruházásra irányuló szerződés (Einigung) vagy a jogosult egyoldalú nyilatkozata (die einseitige Erklärung der Berechtigten), illetve ún. hozzájáruló nyilatkozat (Zustimmungserklärung) lehet; - az érintett formális bejegyzési engedélye (Eintragungsbewilligung); - telekkönyvi bejegyzés, mellyel teljesül a jogszerzés folyamata.

A telekkönyvi hatóság korlátozott vizsgálati jogköre A német jogrendszerben a telekkönyvi eljárás egy olyan „tömegeljárás”, amelynek egyszerűnek, gyorsnak és költségtakarékosnak kell lennie. Ezt azáltal érik el, hogy a telekkönyvi bejegyzéshez alapvetően csak bejegyzési engedélyt követelnek meg. Ebből következően a telekkönyvi hatóság sem a tényleges jogügylet érvényességét, sem a BGB 873. §-a szerinti jogátruházáshoz megkövetelt megállapodást nem vizsgálja, a vizsgálati jogköre kizárólag a formális bejegyzési engedély meglétére korlátozódik. Vagyis a telekkönyvi eljárás az anyagi jogi feltételek vizsgálata nélkül zajlik. A jogalkotó ugyanis abból a feltételezésből indul ki, hogy

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

az, aki a jogát a telekkönyvbe bejegyezteti, megterhelteti, törölteti vagy megváltoztatja, az már megállapodott az anyagi jogi jogváltozásról a szerződéses partnerével.

2010. 3-4. szám

13

ingatlan tulajdonjogának átruházásán túlmenően a felépítményi jog alapítására, tartalmi változására vagy átruházására is.

A bejegyzési engedély jogi természete

Ezzel szorosan összefügg az a körülmény, hogy a bejegyzési engedély, mint egyoldalú jognyilatkozat nem helyettesíti a BGB szerint megkövetelt dologi jogi megállapodást. Amennyiben a megállapodás hiányzik vagy érvénytelen, úgy a telekkönyvi bejegyzés nem fog egyezni a valójában fennálló tényleges jogállapottal.

A bejegyzési engedély jogi természetének kérdésében az a jelenleg uralkodó jogirodalmi álláspont, hogy a bejegyzési engedély csupán egy eljárásjogi nyilatkozat, vagyis egy olyan nyilatkozat, amelyben az érintett a telekkönyvi hatóságnak megengedi, hogy az a bejegyzést teljesítse.

Az engedélyhez kötöttség elve alóli egyik fontos kivétel a tulajdonjog átruházásának telekkönyvi bejegyzésénél érvényesül. Miközben általános szabály, hogy a telekkönyvi bejegyzéshez az érintett egyoldalú engedélye elegendő, az ingatlan tulajdonjogának átruházása esetén a tulajdonváltozás telekkönyvi bejegyzését csak akkor foganatosítják, ha a BGB 873. §-a szerint az elidegenítő és a jogszerző fél közötti megállapodás létrejöttét igazolják.

A bejegyzési engedély eljárásjogi jellegét egyebek mellett az is erősíti, hogy a bejegyzési engedély a bejegyzéssel csak az érintett telekkönyvi helyzetét változtatja meg, az anyagi jogi helyzetét nem, továbbá a bejegyzési engedély nem része a dologi jogi megállapodásnak, mivel a kettő nem szükségszerűen fedi egymást, valamint a bejegyzési engedélyhez a dologi jogi megállapodás megléte – mint láttuk főszabályként – nem követelmény.

Ennek hátterében a tulajdonjog bejegyzés és az anyagi jogi helyzet közötti egyezőség köz- és magánérdekből fakadó igénye húzódik. Tudniillik a tulajdonjog átruházásról szóló megállapodás igazolásával el lehet kerülni azt, hogy az esetlegesen hiányzó megállapodás miatt a telekkönyv és a tényleges jogi helyzet eltérjen. Ez a szabály érvényesül egyébként az

A megállapodás és a bejegyzési engedély közötti különbség A bejegyzési engedély formális jogi természetét a megállapodás és a bejegyzési engedély legfontosabb különbségeinek szembeállításával világíthatjuk meg:

www.resimmobiles.hu

2010. 3-4. szám

14

A dologi jogi megállapodás: a BGB szabályozza; a dologi jogváltozás anyagi feltétele; az anyagi jogi jogváltozásra irányul; címzett a „másik fél” (BGB 873. §); a megállapodást a bejegyzés követi; a megállapodás rendszerint alakszerűségekhez nem kötött, csak a tulajdonjog átruházásához szükséges az okiratba foglalás; - amennyiben hiányzik a megállapodás, úgy a telekkönyv nem egyezik a valós jogállapottal; -

A bejegyzési engedély tartalma A bejegyzési engedélyben az érintett ingatlant a telekkönyvvel egyező módon kell megjelölni, továbbá az is nagyon fontos, hogy a jogosult személyét is pontosan határozzák meg, illetve megjelöljék a bejegyzendő jogot és adott esetben annak pontos öszszegét, melyet 2002. január 1-e óta euróban vagy az EU, továbbá az Európai Gazdasági Közösség tagállamának, Svájc és az USA hivatalos pénznemében lehet bejegyezni. Amennyiben a bejegyzési engedély ingatlan megterhelésére vonatkozik, úgy a bejegyzési engedély tartalmát olyan pontosan kell megfogalmazni, hogy a rangsorban soron következő (későbbi) jogosult(ak) a telekkönyvből egyértelműen meg tudják állapítani, hogy a rangsorban előrébb álló telekkönyvi jogosultat egy esetleges árverés esetén milyen jogok és milyen terjedelemben illetnek. Fontos szabály a kérelemhez hasonlóan, hogy a bejegyzési engedély megadását nem lehet olyan feltételhez vagy időhatározáshoz kötni, amelyet a telekkönyvi hatóság a

RES IMMOBILES

A bejegyzési engedély: - a GBO szabályozza; - a telekkönyvi bejegyzés formális feltétele; - engedélyezi a telekkönyvi hatóságnak a kérelmezett bejegyzés teljesítését; - a címzett a telekkönyvi hatóság; - a bejegyzési engedély a bejegyzést meg kell, hogy előzze; - a bejegyzési engedély alakszerűségekhez kötött; - amennyiben hiányzik a bejegyzési engedély, úgy a telekkönyv megegyezik a tényleges jogi helyzettel.

rendelkezésre álló eszközökkel biztonsággal nem tud meghatározni. Például egy jelzálogtörlési engedély nem tartalmazhat olyan klauzulát, hogy „feltéve, hogy az adós a fizetési kötelezettségét teljesítette”. A tilalom kizárólag magára csak a bejegyzési engedélyre vonatkozik, azonban annak nincs akadálya, hogy a bejegyzendő jogok tartalmát a törvényi kereteken belül feltételhez vagy időhatározáshoz (pl. meghatározott életkor elérése) kössék.

A bejegyzési feltételek igazolása Miközben a német polgári peres eljárásban több bizonyítási eszköz is rendelkezésre áll, addig a telekkönyvi eljárásban, mint nemperes eljárásban alapvetően csak az okirat a bizonyítási eszköz. A telekkönyvi hatóságok főként „hozott okiratból” dolgoznak (Beibringungsgrundsatz), ami annyit tesz, hogy a kérelemre indult eljárásban a kérelmezőnek kell a bejegyzéshez megkövetelt okiratokat beszereznie és telekkönyvi hatóságnak előterjesztenie, amennyiben azok esetlegesen nem

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

2010. 3-4. szám

15

állnak rendelkezésre az illetékes bírósági aktákban (pl. öröklési, cégbejegyzési iratok).

telesítésére alapvetően a közjegyzőnek van hatásköre.

A telekkönyvi bejegyzéshez megkövetelt okiratoknak a szokásosnál magasabb követelményeknek kell megfelelniük, nem utolsó sorban a telekkönyv közhitelessége, illetve az ahhoz kapcsolódó jóhiszemű jogszerzés jogelve miatt. Erre figyelemmel a német telekkönyvi eljárásban a bejegyzésre alkalmas okiratoknak két típusát különböztetik meg:

A közokiratokat egyszerű másolatként vagy hitelesített másolatként, míg az aláírás hitelesítéssel ellátott okiratokat eredeti példányban kell a telekkönyvi hatóságnál előterjeszteni.

- közokiratok (öffentliche Urkunden) - az aláírás hitelesítéssel ellátott okiratok (öffentlich beglaubigte Urkunden).

A közokirat A közokirat definícióját a német polgári perrendtartás adja meg, mely szerint közokirat az az okirat, amelyet a hatóság saját hatáskörén belül eljárva, vagy közhitelesítéssel felruházott személy (pl. közjegyző) meghatározott ügykörén belül eljárva a megszabott alakban állít ki. A közokirat teljes bizonyító erővel igazolja a benne feltüntetett tényeket. A telekkönyvi eljárás szempontjából a közjegyző, a kataszteri hivatal és a bíróságok a törvény által meghatározott esetekben kiállított okiratai jöhetnek figyelembe.

Az aláírás hitelesítéssel ellátott okirat Az aláírás hitelesítéssel ellátott okirat egy olyan magánokirat, ahol az aláírás vagy a kézjegy valódiságát közhitelesen igazolják. A közokirattal ellentétben ez az okirat csak az aláírás valódiságát igazolja. Nem igazolja teljes bizonyító erővel az okiratba foglalt nyilatkozat tartalmát, csak az aláírás vagy az aláírás elismerésének a tényét. Vagyis maga az érdekelt által aláírt nyilatkozat magánokiratnak minősül, csak az aláírás hitelesítésére vonatkozó záradék válik közhitelessé. A hi-

A bejegyzési engedély és a bejegyzéshez megkövetelt más jognyilatkozatokat közokiratban vagy közjegyző által hitelesített aláírású okiratban kell benyújtani. Más bejegyzési feltételek vonatkozásában – amelyek nem jognyilatkozatban öltenek testet (pl.: öröklés, házasságkötés, halálozás stb.) – közokiratot kell a telekkönyvi hatóságnak előterjeszteni, amennyiben ezek a tények a telekkönyvi hatóság számára nem köztudomásúak. Nem szükséges a telekkönyvi eljárásban okiratot becsatolni – hanem elegendő ügyiratszámra hivatkozni –, ha ugyanazon bíróság előtt megtalálhatók az ügyre vonatkozó iratok pl. hagyatékátadó végzés. A gazdasági társaságok, egyéb szervezetek képviseleti jogosultságát is közokirattal kell igazolni. Amennyiben a cégjegyzéket ugyanannál a helyi bíróságnál vezetik, úgy elegendő erre hivatkozni, mivel ebben az esetben a telekkönyvi hatóság maga tekint bele a cégjegyzékbe és győződik meg a képviseleti jog valódiságáról. Ugyanígy járnak el a szövetkezetek és az egyesületek esetében is. Amennyiben a cégjegyzéket, vagy az egyesületek és szövetkezetek nyilvántartására hivatott jegyzéket más helyi bíróság vezeti, akkor a képviseleti jogosultságot a kérelmezőnek okirattal (cégkivonat, cégbejegyzésről szóló végzés vagy közjegyzői igazolás a képviseleti jogosultságról a cégjegyzék alapján) kell igazolni. www.resimmobiles.hu

16

2010. 3-4. szám

A telekkönyvi hatóság a bejegyzés feltételeinek vizsgálata során azt is ellenőrzi, hogy az eljárásban hatósági jóváhagyások és igazolások szükségesek-e (pl. mezőgazdasági hatóság, gyámbírósági jóváhagyása stb.).

A telekkönyv helyesbítése Abban az esetben, ha a telekkönyv tartalma az anyagi jogi helyzettel nem egyezik, úgy azt főszabály szerint az érintett személy bejegyzési (helyesbítési) engedélye (Berichtigungsbewilligung) alapján lehet helyesbíteni. Érintettnek minősül az a személy, akinek a javára a telekkönyv tartalma eltér. A helyesbítési engedély a bejegyzési engedély egyik fajtája, ezért arra ugyanazok a szabályok érvényesülnek, mint magára a bejegyzési engedélyre. A bejegyzési engedélyben határozottan kell rögzíteni, hogy a telekkönyv tartalma nem valós és (új) bejegyzéssel helyesbíthető. Amennyiben a telekkönyvi hatóságnak kétsége van afelől, hogy a telekkönyv tartalma nem valós, úgy a helyesbítési kérelmet el kell utasítania és a telekkönyv valótlanságának az igazolását kell kérnie, amelyet közokirati vagy a közjegyző által hitelesített aláírással ellátott magánokirati formában kell igazolni. A telekkönyv helyesbítésének leggyakoribb esete az öröklés, amely helyesbítésre külön szabályok vonatkoznak. Öröklés esetén a helyesbítést általában hagyatékátadó végzéssel lehet eszközölni.

A bejegyzés Amennyiben a bejegyzési feltételek adottak, úgy a telekkönyvi ügyintéző rendelkezik a bejegyzés pontos szövegéről, a bejegyzés érdekeltek részére történő közléséről, a te-

RES IMMOBILES

lekadósság levél kiállításáról és elküldéséről, és a bejegyzési költségek viseléséről. A bejegyzés szövegét a számítógépen vezetett telekkönyvben regisztrálják, és a döntésről szóló rendelkezést a telekkönyvi tisztviselő, illetve a további illetékes személy írja alá. Tulajdonképpen az aláírással keletkezik a bejegyzett jog.

A hiányosan benyújtott kérelmekre vonatkozó eljárás Amennyiben a kérelem valamilyen hibában, hiányban szenved, úgy a telekkönyvi hivatal a kérelmet vagy elutasítja, vagy a kérelmező felé hiánypótlást bocsát ki a hiányosságok felsorolása és a hiánypótlásra nyitva álló határidő megjelölése mellett. Tekintve, hogy a kérelem elutasítása a ranghely elvesztésének következményét vonja maga után, a telekkönyvi hatóságnak nincs mérlegelési joga a két választási lehetőség között. A telekkönyvi hatóság főszabályként hiánypótlást alkalmazhat, s az elutasításra csak kivételes esetben kerülhet sor. A hiánypótlási eljárás irányulhat a kérelem tartalmának tisztázására, a kérelem tartalmi szűkítésére vagy bővítésére, a hiányzó okiratok pótlására, a bejegyzési dokumentumok formai hibáinak megszüntetésére, és esetlegesen a költségek megfizetésére. A hiánypótlást rendszerint indokolni kell és annak teljesítésére túl rövid határidő nem szabható. A hiánypótlási felhívásban valamennyi hibát fel kell sorolni, amelyek a kérelem teljesítését akadályozzák, és a hiba elhárításának összes lehetséges eszközét meg kell jelölni. Többszöri hiánypótlásnak nincs helye, azonban lehetőség van a hiánypótlási határ-

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

idő meghosszabbítására. A hiánypótlással szemben – a bejegyzés teljesítését kérve – panaszt lehet előterjeszteni. Amennyiben a hiánypótlásra megadott határidő eredménytelenül telik el, úgy a kérelem elutasításra kerül.

A kérelem elutasítása Amennyiben a kért bejegyzés nem teljesíthető, mert a kérelmezőnek nincs jogosultsága a kérelem előterjesztésére, vagy a kérelem tartalmilag egyáltalán nem teljesíthető (pl: a kérelem nem bejegyezhető jogra vonatkozik, mint a bérleti jog esetében), úgy a telekkönyvi hatóság a kérelmet végzéssel azonnal elutasítja az indokok megjelölése mellett. Az elutasítás azzal a joghatással jár, hogy az elutasított kérelem elveszíti ranghelyét. Amennyiben az elutasító végzéssel szemben jogorvoslatot terjesztenek elő, az eredeti kérelem kvázi feléled és eredményes jogorvoslat esetén a bejegyzés az eredeti ranghelyen történik.

A panasz, mint jogorvoslat A GBO általános szabályként kezeli, hogy a telekkönyvi hatóság döntései ellen panaszt lehet benyújtani. Panaszt lehet benyújtani a hiánypótlási felhívás, a kérelem elutasítása és kivételes esetekben a bejegyzés ellen is. A panasz benyújtása határidőhöz nem kötött. Az általános panaszjog alóli fontos kivétel, miszerint nincs helye panasznak a bejegyzésekkel és törlésekkel szemben. Ezen szabály indoka alapvetően a telekkönyv közhitelessége. Ugyanis nem zárható ki, hogy a szabálytalan bejegyzés alapján egy jóhiszemű harmadik személy a szabályos bejegyzésben bízva szerezzen jogot. Aki tehát a te-

2010. 3-4. szám

17

lekkönyvi bejegyzésben bízva jóhiszeműen szerez valamilyen jogot, annak jogszerzését nem lehet utólag kérdésessé tenni. Ugyanis, ha a telekkönyvi hatóság tévedésből töröl egy jogot a telekkönyvből, a telekkönyvből törölt, azonban anyagi jogi értelemben meg nem szűnt jog hatálytalan az ingatlan tulajdonjogának időközbeni megszerzőjével szemben, aki az ingatlan tehermentességében bízva szerzett tulajdonjogot, mivel őt védi a jóhiszeműség vélelme. Ezért nem tehető panasszal vitássá a telekkönyvi eljárásban a hibás törlés. A panasz megengedett: - hiánypótlás vagy a kérelem, illetve megkeresés elutasítása ellen - a rendelkezési jogi korlátra vonatkozó bejegyzés ellen (pl. árverés tényének feljegyzése ellen) - a bejegyzett személy vagy az ingatlan tényleges adatainak pontatlansága miatt - a bejegyzés nem pontos megfogalmazás ellen - az át nem ruházható jog bejegyzése ellen. A panasz kizárt: - tulajdonjog bejegyzése ellen - zálogjog bejegyzése ellen - jogok törlése ellen (pl: zálogjog, haszonélvezeti jog) - még nem teljesített bejegyzéssel szemben. A korlátozott panasz: Az előbb láttuk, hogy a GBO a bejegyzéssel szemben bizonyos esetekben nem ad lehetőséget panasz benyújtására, azonban ezen szabály alól mégis két kivétel létezik: www.resimmobiles.hu

18

2010. 3-4. szám

- hivatalból való fellebbezés feljegyzése, és - a meg nem engedett bejegyzés törlése (pl. bérleti jog bejegyzése esetén)

Jogorvoslatok a telekkönyvi eljárásban A jogorvoslati eljárás menete alapvetően attól függ, hogy ki hozta a döntést, illetve, hogy a jogorvoslat milyen döntési forma ellen irányul, figyelemmel arra a szabályra, hogy a telekkönyvi bíró és a telekkönyvi tisztviselő mellett meghatározott esetekben a telekkönyvi ügykezelőnek is van felhatalmazása szűk körben önálló döntés meghozatalára, főként például a telekkönyvbe történő betekintés esetében. A telekkönyvi ügykezelő döntésével szemben kérelmet lehet előterjeszteni a döntés megváltoztatása iránt. Amennyiben a telekkönyvi ügykezelő a kérelemmel nem ért egyet, úgy azt a telekkönyvi bírónak adja át, aki dönt a kérelem vonatkozásában. A telekkönyvi bíró döntése ellen – amennyiben azt sérelmesnek tartják – panaszt lehet előterjeszteni. Amennyiben a döntést a telekkönyvi tisztviselő hozta meg, úgy a döntéssel szemben felszólalással (Erinnerung) lehet élni. A felszólalás előterjesztése határidőhöz nem kötött. Abban az esetben, ha a felszólalással a telekkönyvi tisztviselő egyetért, úgy annak megfelelően jogosult a döntést megváltoztatni. Viszont, ha a felszólalás érveit nem osztja, úgy annak elutasításáról is dönthet, mely döntését köteles megindokolni és a telekkönyvi bírónak megküldeni. Ha a telekkönyvi bíró a felszólalást megalapozottnak tartja, úgy annak megfelelően

RES IMMOBILES

változtatja meg a telekkönyvi tisztviselő döntését. Abban az esetben viszont, ha a felszólalás álláspontja szerint nem megalapozott, úgy arról indoklással ellátott határozatot hoz és a tartományi bírósághoz (Landgericht), mint másodfokon eljáró bíróság panasztanácsához (Beschwerdekammer) terjeszti fel. A telekkönyvi tisztviselő döntése elleni felszólalást a jogorvoslati eljárás ezen szakaszában már panaszként (Beschwerde) kezelik. Amennyiben a döntést nem a telekkönyvi tisztviselő, hanem kivételesen a telekkönyvi bíró hozta, úgy ún. közvetlen panaszra (unmittelbare Beschwerde) van lehetőség. Ha a telekkönyvi bíró a panaszt megalapozottnak tartja, úgy a döntését megváltoztatja, egyéb esetben a panaszt a tartományi bírósághoz terjeszti fel. A panasz alapján eljáró tartományi bíróság jogosult a tényállást és a jogi indoklást teljes körűen felülvizsgálni. Amennyiben a panaszt megalapozottnak tartja, úgy a telekkönyvi hatóság döntését megsemmisíti. A döntése különbözik aszerint, hogy hiánypótlásról vagy a kérelem elutasításáról van-e szó. Ha a hiánypótlási felhívást támadják, úgy a tartományi bíróság arra utasítja a telekkönyvi hatóságot, hogy tekintsen el a hiánypótlásban foglaltaktól és a kérelemről újból döntsön. Viszont ha a kérelem elutasítását támadják, úgy a tartományi bíróság a telekkönyvi hatóságot vagy hiánypótlási felhívás kibocsátására, vagy a bejegyzés teljesítésére utasítja. Amennyiben a panasz nem megalapozott, úgy a másodfokú bíróság a panaszt elutasítja. A tartományi bíróság döntése ellen is van helye jogorvoslatnak, mégpedig ún. további panasznak (weitere Beschwerde). További

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

2010. 3-4. szám

panasz előterjesztésére azonban csak jogszabálysértésre való hivatkozással van lehetőség, akkor, ha valamely jogszabályt nem vagy nem megfelelően alkalmaztak. A harmadfokon eljáró tartományi felsőbb bíróság (Oberlandesgericht) a másodfokú bíróság által megállapított tényállást tehát már nem vizsgálja felül.

19

Abban az esetben, ha a tartományi felsőbb bíróság álláspontja eltér más tartományi felsőbb bíróságok vagy a Szövetségi Legfelsőbb Bíróság (Bundesgerichtshof) döntésében megfogalmazott állásponttól, úgy a jogalkalmazás egységesítésének a céljával az ügyet a Szövetségi Legfelsőbb Bírósághoz terjesztik fel.

Telekkönyvi tisztviselõ döntése (hiánypótlás, elutasítás) ↓

felszólalás helyi bíróság (telekkönyvi bíró)

I. fok ↓

panasz tartományi bíróság (Panasztanács)

II.fok ↓

további panasz tartományi felsõbb bíróság (Polgári Szenátus)

III.fok

1.ábra: Jogorvoslati mechanizmus telekkönyvi tisztviselő döntése esetén A fentiek alapján látható, hogy a német telekkönyvi eljárás rendszere milyen sok hasonlóságot mutat a mai magyar ingatlan-nyilvántartási eljárási rendszerrel. A hasonlóságok mellett számos eltérés is megfigyelhető, melyek közül a lényegi különbség abban áll, hogy német telekkönyvi eljárás a bírósági szervezetrendszer keretébe ágyazódik, addig a magyar ingatlan-nyilvántartási eljárás a közigazgatás része. ***

www.resimmobiles.hu