A lakáspiac alakulása 2010. november 10. szerda A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, azóta a megítélés „hullámvasútra ült”. 2010 októberében a piaci helyzet összesített értékelése éppen javult. A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a fővárosban – a panelek kivételével - és Nyugat-Magyarországon legtöbb szegmensében javuló piaci helyzetre számítanak.
A lakossági várakozások mind a vásárlás és építés, mind a felújítások tekintetében enyhén tovább romlottak. A GKI előrejelzése szerint 2010-ben mintegy 20 ezer új otthont vesznek használatba, s ez a szám 2011-ben sem igen emelkedhet. 2010-ben a lakásépítés egyértelműen csökkenő pályán halad. Az újonnan használatba vett lakások száma az első három negyedévben 34%-kal mérséklődött az előző év azonos időszakához képest. A lakosság lakáshitel-állományának változása a megelőző 12 hónapban, 2007-2010 (milliárd Ft) Forrás: KSH
A teljes lakossági lakáshitel-állomány 2010 augusztusának végén - aktuális árfolyamon, (a forint leértékelődését tükrözve) - 440 milliárd forinttal haladta meg az egy évvel korábbi értéket. Az árfolyamhatással korrigált állományok esetében viszont csak minimális növekedés tapasztalható, mégpedig 38 milliárd forintot kitevő. A teljes devizahitel-állományon belül az euró-hitelek részaránya tovább emelkedett, 2010. augusztusának végén 9,8%-os volt. Egy évvel korábban ez az arány 4,8%-ot tett ki. Mivel devizában denominált hitelre nem lehet jelzálogjogot bejegyeztetni, ezért a jövőben nyilván egyre nőni fog a forinthitelek aránya a teljes állományon belül. (A devizában történő kihelyezés a lakás-lízingpiacra szűkül). 2010 első félévében Magyarországon 21 ezer hitelfelvevő számára összesen 111 milliárd forintot kitevő új lakáshitelt engedélyeztek, ami 40%-kal kevesebb az egy évvel korábbi azonos időszaki adatnál. Az összes engedélyezett hitel 6% volt állami támogatású, míg a fennmaradó 94% piaci
1/6
kamatozású. A hitelcélokon belül visszaesett az építés (16%-ról 10%-ra), az új lakás vásárlása (23%-ról 17%-a), viszont teret nyert a használt lakás vásárlása (54%-ról 62%-ra). Az MNB hitelezési felmérésének eredményei szerint a kereskedelmi bankok az idei első negyedévben egyértelműen szigorították a hitelezés feltételeit, de a második félévben már nem került sor további szigorításra. A következő félévben a bankok a lakáshitelek iránti kereslet enyhe növekedését valószínűsítik. E várható növekedés két legfontosabb eleme a kamatszínvonal csökkenése illetve a korábbinál vonzóbb kondíciók lehetnek. A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, majd egyfajta hullámmozgás kezdődött. 2010. áprilisában országos átlagban kissé javult, 2010. júliusában enyhén romlott, majd 2010. októberében ismét javult a helyzetértékelés az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Az októberi összesített helyzetértékelés szinte pontosan megfelel a fél évvel korábbinak, azaz az áprilisinak, viszont lényegesen elmarad a pénzügyi és gazdasági válság kirobbanása előtti időszakétól. Budapesten az egyes piaci szegmensek megítélése – a panellakások többségének kivételével – jellemzően valamelyest javult. Különösen a családi házakra vonatkozó helyzetértékelés vált kedvezőbbé. A pesti belváros ugyan még mindig a legkedvezőtlenebbnek tekinthető szegmens, de a megítélése számottevően javult. Kelet-Magyarországon szinte „megállt az idő”, azaz a helyzetértékelések változatlanok az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Nyugat-Magyarországon viszont minden szegmensben javulás volt értékelhető. A következő táblázatban foglaltuk össze a megkérdezett ingatlanokkal foglalkozó cégek véleményét az egyes lakáspiaci szegmensekről illetve ezeknek a következő egy évben várható alakulásáról.
A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások* Budapest Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet Egyéb Buda Pesti belváros Pesti zöldövezet Egyéb Pest Panellakások Észak-Pest
2010. július
Helyzetértékelés 2010. október
-42 -44 -58 -52 -46 -54
-35 -40 -48 -46 -40 -42
2/6
Várakozás Változás
-31 -33 -33 -27 -36 -40
Várhat változá
Dél-Pest Buda Családi házak Pest Buda Kelet-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak Nyugat-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak
-47 -44 -44 -44
-44 -40 -30 -31
-40 -36 -28 -23 -36
-58
-59
-58 -58
-55 -59 -53
-32 -5 -29
-62
-60 -62
-41 -53
-27 -29
*/ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető. A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest a fővárosban – a panelek kivételével - legtöbb szegmensében javuló piaci helyzetre számítanak. Különösen a pesti zöldövezeti társasházi lakásoknál és emellett a pesti belvárosnál várnak jóval kedvezőbb helyzetet. A vidéki körzetekben is szinte minden részpiacon javulás várható ,ami a legtöbb szegmensben jelentős mértékű . A következő 12 hónapra vonatkozó átlagos árcsökkenési prognózis Nyugat-Magyarországon az egy negyedévvel ezelőtti átlagértékhez képest változatlan. A keleti régióban és a fővárosban enyhültek az árcsökkenési várakozások. Továbbra is igaz, hogy a legnagyobb mértékű árcsökkenés mind a fővárosban, mind vidéken a panellakások esetében valószínűsíthető.
A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a következő 12 hónapban várható változása (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet Egyéb Buda Pesti belváros Pesti zöldövezet Egyéb Pest Panellakások - Észak-Pest Panellakások – Dél-Pest Panellakások – Buda Családi házak – Pest
-1 (-2) -2 (-3) -2 (-4) -2 (-2) -2 (-3) -4 (-5) -4 (-5) -3 (-4) -2 (-3)
3/6
Családi házak – Buda Budapest összesen Kelet-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak Nyugat-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak
0 (-2) -2,2 (-3,3) -4 (-5,7) -3 (-5) -5 (-7) -4 (-5) -3 (-3) -3 (-3) -3 (-5) -3 (-1)
Zárójelben az előző – 2010. júliusi felmérés adatai. Az új építésű társasházi lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a követő 12 hónapban várható változása (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Budapest Pest megye Kelet-Magyarország Nyugat-Magyarország Összesen
3,5 (-2) 0 (-1) 1 (0) 0 (0) 1,5 (-0,8)
Zárójelben az előző – 2010. júliusi - felmérés adatai. Az új építésű lakások átlagos árai a kapott válaszok alapján, vidéken várhatóan lényegében nem változnak a következő egy évben. A fővárosi agglomerációban a válaszadók – talán a leálló fejlesztések okozta lokális hiányok kialakulásának lehetősége okán – érdemi, nagyjából a várható általános inflációs ütemnek megfelelő, áremelkedésre számítanak. A piac ár-jellegű alkalmazkodása a megváltozott keresleti-kínálati viszonyokhoz még nem fejeződött be, de már a vége felé jár. A GKI Gazdaságkutató Zrt. országosan reprezentatív 1000 fős mintán végzi a lakosság gazdasági várakozásainak és beruházási terveinek felmérését az Európai Unió módszertanát követve. Ennek keretében negyedévente kerül sor a lakosság lakásépítési, -vásárlási, illetve -felújítási terveinek felmérésére. A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)
4/6
Negyedév 2002. 2002. 2002. 2002. 2003. 2003. 2003. 2003. 2004. 2004. 2004. 2004. 2005. 2005. 2005. 2005. 2006. 2006. 2006. 2006. 2007. 2007. 2007. 2007. 2008. 2008. 2008. 2008. 2009. 2009. 2009. 2009. 2010. 2010. 2010. 2010.
01. 02. 03. 04. 01. 02. 03. 04. 01. 02. 03. 04. 01. 02. 03. 04. 01. 02. 03. 04. 01. 02. 03. 04. 01. 02. 03. 04. 01. 02. 03. 04. 01. 02. 03. 04.
Lakásépítés, -vásárlás Biztosan Valószínűleg 28 101 39 114 51 123 56 132 58 141 59 140 57 134 54 127 61 103 59 94 55 84 51 79 52 97 50 98 53 99 52 109 49 108 55 116 51 130 53 128 50 122 39 128 36 111 32 100 27 96 26 78 30 83 26 74 27 60 25 46 22 32 22 32 17 34 11 47 5 54 3 53
Lakásfelújítás, -bővítés Biztosan Valószínűleg 147 487 159 523 158 518 172 517 174 503 159 474 152 451 139 430 134 392 120 359 125 355 117 339 123 380 119 402 125 396 123 407 122 413 138 414 116 422 118 413 112 391 97 371 95 344 84 317 71 296 59 247 51 233 45 207 37 164 32 153 37 144 33 147 32 139 30 131 23 123 25 116
Forrás: a GKI lakossági felmérései A 2010. októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest tovább csökkentek. A jelen felmérés eredményei (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján) mintegy 3 ezer a következő 12 hónapban biztosan és további 53 ezer valószínűleg lakást építő vagy lakást vásárló háztartás jelenlétére utalnak. Ez mind a biztos szándékú körben, mind a valószínű szándékú körben folytatódó csökkenést jelez.
5/6
A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan tervezők arányai kis mértékű emelkedést jeleznek az előző negyedévhez képest, az ezt csak valószínűsítőké azonban további csökkenést mutat (a szezonális hatást kiszűrő 4 negyedéves mozgó átlagok alapján). 2010 októberében a meglévő lakásokon a háztartások 0,7%-a tervez biztosan jelentős fejlesztéseket egy éven belül, mely enyhe növekedést mutatott júliushoz képest. Ez mintegy 25 ezer háztartás lakás-felújítási szándékát jelenti a következő egy évben. A fentieken túlmenően további 2,7% tartja valószínűnek ilyen kiadásait (116 ezer háztartás).
Forrás: GKI
6/6
