A gázrendszerek műszaki-biztonsági felülvizsgálata

Megjelenik évente 10 alkalommal

II. szám A hazai ingatlanfejlesztéssel, ingatlankezeléssel és ingatlanforgalmazással foglalkozó cégek és szakemberek elektronikus szakmai folyóirata

A társasház lakásainak és helyiségeinek használata körében felmerülő problémák bírósági úton történő tisztázása Az ingatlanközvetítés bizalmi üzlet Magyar sikerek az Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázatokon Mi a különbség az ingatlan­fejlesztő és az ingatlanspekuláns között?

A gázrendszerek műszaki-biztonsági felülvizsgálata

Megalakult az Etikus Ingatlanos Egyesület!

Szerkesztői beköszöntő

Tisztelt Olvasó! Közeledik az év vége, az ünnep, a befelé fordulás, számvetés ideje. 2015 több szempontból jelentős változásokat hozott az ingatlanos szakmának, úgy tűnik, végre megfordul az ingatlanpiacon évek óta tartó stagnálás. A fellendülésnek azonban együtt kell járnia az ingatlanos szakma minőségének emelkedésével is, ezért Ingatlan­ piac rovatunkban az etikus ingatlanközvetítővel szemben támasztott elvárásokat mutatjuk be. Télen különösen aktuális kérdés a gázrendszerek csatlakozó vezetékeinek műszaki-biztonsági felülvizsgálata is, különösen, mivel bizonyos gázrendszerek esetében közeledik a kötelező felülvizsgálat határideje is. Ezt a kérdést járjuk körül Ingatlankezelés rovatunkban. Az év vége felé a szakma számot vet az évben elért eredményekkel is: Ingatlan­ fejlesztés rovatunkban a Magyar Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázat nyerteseit, illetve a pályázatot szervező szövetséget, a FIABCI-t mutatjuk be.

Jó olvasást és kellemes pihenést kíván

tartalom

Kiss Béla főszerkesztő

2015. november–december

Ingatlanjog A társasház lakásainak és helyiségeinek használata körében felmerülő problémák bírósági úton történő tisztázása

2

Ingatlankezelés A gázrendszerek műszaki-biztonsági felülvizsgálata a földgázellátásról szóló 2008. évi XL. törvény, illetve a 19/2012. (VI. 20.) NGM rendelet alapján A műszaki-biztonsági felülvizsgálat a társasházkezelő szemszögéből A műszaki-biztonsági felülvizsgálat az akkreditált gázszerelő szemszögéből

7 10 12

Ingatlanpiac Az ingatlanközvetítés bizalmi üzlet – Képzett és etikus szakemberekre van szükség a megtisztuláshoz Megalakult az Etikus Ingatlanos Egyesület!

Ingatlanfejlesztés Magyar sikerek az Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázatokon Mi a különbség az ingatlanfejlesztő és az ingatlanspekuláns között?

14 16 18 20

Impresszum Kiadja a Fórum Média Kiadó Kft. 1139 Budapest, Váci út 91. Telefon: (1) 273 2090, 273 2091 Fax: (1) 468 2917 Web: www.forum-media.hu

HU ISSN 2416-3023

Felelős kiadó: Győrfi Nóra, ügyvezető igazgató Főszerkesztő: Kiss Béla Layout / Repro: Sebeszta Péter Szerkesztő: Malustyik Orsolya Termékfejlesztési vezető: dr. Pőcze Edina Gyártási vezető: Maitz Melinda Marketingvezető: Borbély Csilla

Hirdetési információ: Szabó Norbert E-mail: [email protected] Mobil: (30) 586 5402

Előfizetés: [email protected]

Kérdéseiket, észrevételeiket az alábbi e-mail címre várjuk: olvasoikerdesek@ forum-media.hu

Képek: Depositphotos és a szerzők

Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítás és a mű bővített, illetve rövidített változatának kiadási jogait is! A Kiadó írásbeli hozzájárulása nélkül sem a teljes mű, sem annak bármely része semmiféle formában nem sokszorosítható.

Szerzőink

Lapunk rovatvezeto szerkesztoi: Dr. Izsák Orsolya ingatlanjogra specializálódott ügyvéd, a Budapesti Ügyvédakadémia tulajdonjogi csoportjának vezetője, az Ingatlanjog és Ingatlankezelés rovatok vezető szerkesztője

Borsi László ingatlanszakértő, a Lakásvásár Média Csoport elnöke, az Ingatlanpiac és Ingatlanfejlesztés rovatok vezető szerkesztője

Aktuális lapszámunk szerzoi: Gerő Péter PhD ingatlanszakértő, ügyvezető igazgató, Gestor Ingatlan Tanácsadó Kft. 2003 óta a Magyar Ingatlanszövetség elnökségi tagja, alelnöke, 2004-től az EUFIM Minősítő Bizottság elnöke. Oktat, többek között a Corvinus Egyetemen, valamint egyéb, számtalan publikációi mellett társszerzője a magyarországi alapműnek számító Ingatlangazdálkodás című szakkönyvnek (KJK-2002).

Golubics Béla

Gönczi László a FIABCI magyar tagozatának elnöke, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége vezetőségi tagja

Holló Szilárd cégvezető, ingatlanszakértő, Brill Ingatlaniroda, Brill Produkt Kft.

2015. november-december

Sándor Viktória az Etikus Ingatlanos Egyesület elnöke

1

Ingatlanjog

A társasház lakásainak és helyiségeinek használata körében felmerülő problémák bírósági úton történő tisztázása, avagy a bírósági gyakorlat szerint lakásban kialakítható-e a tulajdonostársak engedélye nélkül hostel, vagy társasház külön tulajdonú helyiségében a használat módját a tulajdonostársak részben vagy egészben megtilthatják-e? Ebben a cikkben azzal foglalkozom, hogy a társasházi külön tulajdonban álló ingatlanok használata során milyen korlátozó intézkedéseket vezethet be a társasház, egyáltalán társasházi kompetencia-e az, hogy szabályozzák a funkcióváltást, vagy a helyiségben vagy lakásban folytatott tevékenység gyakorlását a társasház korlátozhatja-e. 2

magyar ingatlan

Ismert, hogy a társasház tiltó, korlátozó és hozzájáruló közgyűlési határozatokat hozhat a jogszabályban meghatározott szűk körben. Túl azon, hogy igen korlátozott jogosítványokkal rendelkeznek a társasházak, ezenkívül még a határozatok végrehajtása is külön felhatalmazás hiányában nehézkes. Az ismertetett két jogeset (melegkonyhás étterem kialakítása, illetve lakás céljára szolgáló helyiségben üzlethelyiség kialakítása) rávilágít arra, hogy jelenleg a társasházak nem rendelkeznek hatékony eszközökkel a használati mód megváltozásának korlátozására. A jelenlegi földhivatali gyakorlat is azt támasztja alá, hogy egy helyiség eltérő használati módjának változása (például pince helyett tároló vagy üzlethelyiség) az alapító okirat módosítását, ezáltal a tulajdonostársak hozzájárulását nem igényli. (94986/1/215 Budapest Főváros Kormányhivatal XIV. Kerületi Hivatal)

Melegkonyhás étterem

A perbeli esetben, amely eljárás a Pesti Központi Kerületi Bíróságon 23.P.51.020/2015. számon, míg a másodfokú Fővárosi Törvényszék ítélete 47.Pf.635.403/2015. számon volt folyamatban, melegkony­ hás étterem üzemeltetésével kapcsolatos jogi problémák értelmezése merült fel. A társasház tulajdonostársai 2015 januárjában társasházi közgyűlést tartottak, melyen többek között a Szervezeti és Működési Szabályzat módosítását is elfogadták, mely szerint „a tulajdonostársak külön tulajdonukat, mind a lakás, mind a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket kizárólag az ingatlan-nyilvántartásban rögzített rendelkezésnek megfelelően használhatják, lakást kizárólag lakhatás céljára, az irodát iroda céljára, a pincét tároló céljára. Amen�nyiben a tulajdonostársak ettől eltérnek, abban az esetben a tulajdonostársak jogosultak közgyűlési határozattal eltiltani az eltérő használattól és tiltakozni az ehhez kapcsolódó rendeltetési mód megváltoztatása ellen…” A határozatnak megfelelően a Szervezeti és Működési Szabályzatba az alábbi rendelkezések kerültek: „a tulajdonostársak rögzítik, hogy az ingatlan-nyilvántartásban rögzített ingatlan jogi minősítése szerinti használatot tekinti rendeltetésszerű használatnak, minden egyéb használatot rendeltetésellenes használatnak minősítenek, amellyel a lakhatás nyugalmát zavarják. A lakhatás nyugalmát különösen zavaró körülmény az, ha egy nem lakás céljára szolgáló ingatlant konyhaként használnak, és annak szellőzését a légudvarba vezetik ki, illetve a melegkonyha üzemelésével kapcsolatban felmerülő zajhatás is olyan zaj, amely a tulajdonosokat ingatlanaik rendeltetésszerű használatában zavarja…” Felperes hivatkozott az új Polgári Törvénykönyv 5:13. § (2) bekezdésére, valamint a társasházi törvény 16. § és 17. § (1) bekezdés b) pontjára, valamint a 17. § (2) bekezdésre, illetve a 18. §-ra. Azzal érvelt, hogy a támadott határozatok szigorúbb feltételeket határoznak meg, mint maga a jogszabály, ezen túlmenően olyan körülményeket minősítenek általános jelleggel lakhatást zavaró körülményként, amelyek kérdésében csak konkrét tényállás és konkrét műszaki tényállás alapján lehet eldönteni, hogy ténylegesen zavaró körülmény-e, hiszen a szellőzés zajmentesítésére is vannak olyan műszaki megoldások, amelyek a zavaró körülményeket kiküszöbölhetik. Az alperesi társasház ehhez képest a Tht. 28. § (1) bekezdés h) pontjára, valamint a 17. § (1) bekezdés a) pontjára, valamint a 4. § (1) bekezdés a) pontjára hivatkozik. 2015. november-december

Alperes előadta, hogy a Tht. 16. §-ában foglaltak szerint senki sem gyakorolhatja használati jogát a többi tulajdonostárs sérelmére, a 12. § (2) bekezdés vonatkozásában felperes álláspontjával ellentétben a határozat nem tartalmaz szigorú rendelkezést. A bíróság első fokon helyt adott a kereseti kérelemnek, és megállapította a határozat érvénytelenségét. Azzal érvelt, hogy a határozat jogszabályba ütközik. Elsőként a bíróság utalt arra, hogy a közgyűlés által elfogadott azon két korlátozás, mely szerint a tulajdonosok ingatlanaikat kizárólag annak ingatlan-nyilvántartásban rögzített rendeltetésének megfelelően használhatják (lakást kizárólag lakhatás céljára, irodát iroda céljára és pincét tárolás céljára), egyrészt valóban szigorúbb rendelkezéseket takar, mint a társasházi törvény. A társasház főszabály szerint nem jogosult tulajdonosi jogosítványokat korlátozni, azaz meghatározni, hogy a tulajdonos tulajdonát képező ingatlant milyen módon használja vagy hasznosítja, ennek korlátja kizárólag az, hogy a tevékenységet nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs sérelmére. A bíróság tehát megállapította, hogy a határozat mind a Tht. 16. §-a, mind pedig a jelenleg hatályos Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint indokolatlanul és szükségtelenül nagymértékben korlátozza a tulajdonosi jogosítványokat azzal, hogy olyan SZMSZkiegészítést fogad el, amely szerint a tulajdonosok kizárólag az ingatlan-nyilvántartásba rögzített rendeltetésnek megfelelően használhatják ingatlanaikat. A bíróság rámutatott arra, hogy a határozatok abból a szempontból is aggályosak, hogy a közgyűlés túlterjeszkedett a Tht. 28. § (1) bekezdés h) pontjában foglalt jogkörén, hiszen ezen rendelkezés nem jelentheti azt, hogy a társasház jogszabállyal ellentétes vagy szigorúbb rendelkezéseket hozhat a tulajdonostársak ingatlanaival kapcsolatosan. Ha a tulajdonostárs nem rendeltetésszerűen használja az ingatlant, az nem az ingatlan megnevezésétől eltérő használatban nyilvánul meg, hanem a használat módjában. Ezért az, hogy az ingatlan nem a jogi megnevezésének megfelelően kerül használatra, az önmagában semmiképpen sem tekinthető lakhatást zavaró magatartásnak, hiszen az eltérő használat nem jelenti önmagában a többi tulajdonostárs jogának és törvényes érdekének a sérelmét. A bíróság megjegyzi, hogy ennek az ellenkezője is igaz, hiszen attól, hogy a tulajdonostárs jogi megnevezésének megfelelően használja ingatlanát, még sértheti és veszélyeztetheti a többi tulajdonostárs jogos érdekeit, hiszen amen�nyiben egy lakás céljára használt ingatlant lakhatásra használnak, attól ott még történhet olyan zavaró magatartás (zaj vagy szaghatás vagy egyéb eltérő rendeltetésellenes használat), amely a többi tulajdonostárs jogos érdekeit veszélyeztetni fogja. A bíróság kiemelte, hogy amennyiben a társasház megítélése szerint a felperes tevékenysége a társasház tulajdonostársainak birtoklását zavarja, olyan birtokvédelmi eljárás indítható, melynek során vizsgálatra kerülhet a felperesi tevékenység bármely mozzanata, és ha meghaladja a megengedett határértéket vagy a műszaki megoldás nem megfelelő és valóban sérti a társasház tulajdonostársai jogos érdekét. A határozatokról azt is megállapította a bíróság, hogy a kisebbség jogos érdekét is sérti, mivel adott esetben más tulajdonostársaknak is az az érdeke, hogy az ingatlan tulajdonjogához kapcsolódó jogosítványokat zavartalanul gyakorolhassák a jogszabályi keretek között, azokban őket a társasház ne korlátozza, így a társasház

3

Ingatlanjog

a jogszabályi előírásoknál szigorúbb tulajdonosi jogosítványokat korlátozó SZMSZ-t nem fogadhat el a kisebbség jogos érdekének sérelme nélkül. A másodfokon eljáró bíróság egyetértett az első fokon hozott határozattal, kifejtette, hogy a Tht. 18. § (3) bekezdése b) pontja a lakhatás nyugalmának zavarása esetén is csupán a (2) bekezdés szerinti esetben hatósági eljárás kapcsán teszi lehetővé a külön közgyűlési határozat meghozatalát. Társasház a Tht. 56. § (1) bekezdése szerint lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület lehet. Lakóépületnek ugyanezen paragrafus 1.1. pontja szerint olyan épület minősül, amelyben a műszakilag megosztott önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. Az alperesi társasházban az alapító okirat szerint 16 albetét, azaz önálló helyiség található, melyből 8 önálló lakás, 8 azonban nem lakás céljára szolgáló helyiség. Ebből következően az alperesi társasházban a műszakilag megosztott önálló lakások száma nem haladja meg az épületben lévő önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát, így az nem lakóépület. Rámutat a másodfokú bíróság, hogy a külön tulajdonban álló lakások és helyiségek tulajdonosait korlátozás nélkül megilleti a használat joga. Az alperesi SZMSZ helyesen idézett rendelkezései szerint valóban nem gyakorolhatják a tulajdonostársak a jogaikat a más tulaj-

4

donosok érdekeinek, jogainak sérelmére, e szabály azonban még nem jelenti a tulajdonjogból eredő részjogosítványok közgyűlési határozattal való korlátozási lehetőségét. A Tht. a részjogosítványok közül a használat, hasznosítás korlátozását szűk körben teszi lehetővé, a társasház mint közös tulajdon speciális formája miatt, ám csak lakóépület esetén annak elsődleges rendeltetésére figyelemmel. E szűk kör kizárólag a 18. § (2) bekezdése szerinti telepengedély-köteles tevékenység, illetve üzletköteles termékek kapcsán hatósági eljárásban kiadott felhívás esetén, s ilyen eljárásban a lakhatás nyugalma kapcsán. E szűk kör kivételével lakóépületben sem korlátozhatóak a tulajdonosi részjogosultságok, nem szükséges a közgyűlés hozzájáruló nyilatkozata a lakóépület külön tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek megváltozott használatához. A bíróság kifejti, hogy csak szervezeti és működési szabályzatban lehet közgyűlési határozattal a 17. §-ra való hivatkozással korlátozni. A nem lakóépületnek minősülő társasházakban azonban még ilyen esetben sem lehetséges a tulajdonosi jogosultságok korlátozása, mert azt a jogszabály kizárólag a lakhatás nyugalma, a lakhatás céljára szolgáló épület speciális jellege rendeltetésére tekintettel teszi lehetővé. A nem lakóépületnek minősülő alperesi társasházban így a közgyűlés nem tilthat meg semmilyen rendeltetést, amennyiben til-

magyar ingatlan

A nem lakóépületnek minősülő alperesi társasházban így a közgyűlés nem tilthat meg semmilyen rendeltetést, amennyiben tiltó rendelkezést hoz, az jogszabályba ütközik. Ez nem jogosít fel egyetlen tulajdonostársat sem mások zavarására. tó rendelkezést hoz, az jogszabályba ütközik. Rámutat a másodfokú bíróság, hogy ez nem jogosít fel egyetlen tulajdonostársat sem mások zavarására, ez azonban nem a közgyűlési határozat érvényességének körébe tartozó kérdés, azonban az alperesi társasház érdeksérelme nem ily módon orvosolható.

Galériából night club?

A Pesti Központi Kerületi Bíróság 16.P.53.172/2012. számú ítélete első fokon a fentebb megfogalmazott jogi érveléstől eltérő indo­ kolással a felperes keresetét elutasította. A perbeli esetben a földszinten egy lakás és a pinceszinten egy műhelyingatlan volt található, és a felperes számára sérelmes határozat szerint a tulajdonos a pincei műhely és a földszinti lakás összevonásával a bemutatott tervben meghatározottak szerint üzlethelyiséget alakított ki, és ezt követően úgy döntöttek, hogy a kialakított helyiségben, amelyre érvényes építési engedélye volt a tulajdonosnak, a közgyűlés megtiltotta az alábbi használati módokat: „Étterem, gyorsétterem, kocsma, borozó, söröző, játékterem, kávézó, cukrászda, látványpékség, pékség, büfé, bisztró, pub, diszkó, klub, kifőzde, teaház, szendvicsbár, lángossütő, palacsintázó, night club, pizzéria, hamburgersütő, hentesbolt, biliárdszalon. A tiltás oka a tulajdonosok megítélése szerint, hogy ezen tevékenységek komoly rezgéssel, zajjal és szaggal járnak, és így ronthatják az élhetőség körülményeit. A tulajdonosok ezen tiltáson kívül fenntartják azt a jogot, hogy tiltó határozatot hozzanak, olyan hasznosítás esetén, melyeket bár ezen határozat nem tartalmaz, de zavarhatja a lakhatás nyugalmát.” A bíróság a felperes keresetét mint alaptalant utasította el, hivatkozott a Tht. 16. §-ra, valamint 17. § (1) – (3) bekezdésére, a 18. §-ra, valamint a 19. §-ra. A per során meghallgatott tanúk alátámasztották azt az ítéletben tényként rögzített használati módot, hogy a felperes művészeti galériát kíván létrehozni a perben érintett ingatlanban. Ugyanakkor, ha értékesíteniük kell, akkor értékesítik, de akár bérbeadás útján is hasznosíthatják. Az egyik tanú beszámolt arról, hogy a műhelyingatlan légópince volt, mely üresen állt, és aggódott a ház nyugalma miatt, ugyanis a társasház szórakozónegyedben helyezkedik el, és még az is lehetséges, hogy szórakozóhelyet hoznak létre. A bíróság álláspontja szerint a használat hasznosítási módja az ingatlanok eredeti rendeltetési módjához képest megváltozott, hiszen az egyik ingatlan lakás, a másik pedig műhely a tulajdoni lap tanúsága szerint. Ezen ingatlanok összenyitásával létrejött üzlethelyiségben eredetileg galériát kívánt működtetni a tulajdonos, azonban miután ez meghiúsult, egyéb hasznosítási módot próbált fellelni bérbeadás útján. Miután a tulajdonostársak nem bármilyen üzleti tevékenység folytatásához adták hozzájárulásukat, hanem az eredeti tervnek megfelelően, így a célzott használat a bíróság álláspontja szerint zavarná a társasház működését, lakhatás nyugalmát. A bíróság rámutatott azon körülményre, hogy a Tht. 18. § (1) bekezdése értelmében a tulajdonostársak nem voltak elzárva attól, hogy a társasház működésének, illetve a lakhatás nyugalmának várható megzavarására hivatkozással az esetlegesen új 2015. november-december

vendéglátóipari tevékenységet megtiltsák, jogosultak voltak általános jelleggel kimondani, hogy a társasházban vendéglátási tevékenység nem folytatható. Az alperesi társasházban a felperesi műhelyingatlan kivételével a társasház kizárólag lakásfunkcióra jött létre, így a tulajdonosok joggal léphetnek fel a lakhatás nyugalmát megzavaró tevékenységekkel szemben. E körben utal a bíróság az SZMSZ azon rendelkezésére, miszerint a lakás ingatlanát minden tulajdonos lakásként szabadon használja, illetve hasznosítja, kivételt képez a lakás hasznosítása olyan tevékenységre, mely a lakók nyugalmát zavarja, ilyen esetben ugyanis közgyűlési jóváhagyás szükséges. A bíróság álláspontja szerint a határozat kisebbségi érdekeket sem sért, ugyanis a felperes által megjelölt célzott tevékenység folytatását a társasház közössége megengedte, így arra a körülményre a felperes nem hivatkozhat, hogy gazdasági érdekei, üzleti érdekei beszűkültek. Az összenyitott ingatlanok ugyanis rendeltetésüket tekintve soha nem voltak üzlethelyiségek, felperes nem üzlethelyiséget vá-

sárolt, ily módon eredetileg üzleti célra sem használhatná. Kizárólag abban az esetben lenne alapos hivatkozása, ha a támadott határozat folytán ellehetetlenül az ingatlan használata, hasznosítása és jelentős bevételkiesést eredményez. A bíróság azt is rögzíti, hogy a többség érdeke megelőzi a felperes mint kisebbségben lévő tulajdonostárs érdekét, hiszen minden tulajdonostárs csak a többi tulajdonostárs törvényes érdekeinek szem előtt tartásával gyakorolja a tulajdonában lévő ingatlan tekintetében a használat, hasznosítás és rendelkezés jogát. Lényegében az érvénytelenség megállapításával felperes azt kívánta volna elérni, hogy korlátozásmentesen bármilyen célú tevékenységet folytathasson perbeli ingatlanban, mely egy lakóközösség esetén irreális elvárás. A felperes a keresettel szemben a másodfokú bírósághoz fordult, és több olyan bírósági ítéletre hivatkozott, amely a korábban ismertetett jogesettel megegyező érvelést tartalmazott (BH.237/2007, BH.1984/2009., Kúria Gfv.X.30046/2006., 43.Pf.634.575/2006., KGD.2010 évi 79., KGD. 1997.126., valamint 395/B/2011. AB határozat). A Fővárosi Törvényszék mint másodfokú bíróság a 48.Pf.634.712/2013. szám alatt az elsőfokú bíróság ítéletét megvál-

5

Ingatlanjog

A társasház a külön tulajdonban álló lakásokra, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségekre nézve általánosságban bizonyos tevékenységi körökben generálisan megtiltó határozatot nem hozhat. Erre vonatkozó felhatalmazással az önkormányzatok rendelkeznek. toztatta, és a hozott közgyűlési határozatot érvénytelenítette. Az elsőfokú bíróság tényállási megállapításaival egyetértett, ugyanakkor a kifejtett indokokkal nem. A társasházi törvény 2011. január 2. napjától hatályos 17. § (1)– (2), illetve (3) bekezdését hívta fel ítéletében. Rögzítette, hogy a megváltozott jogszabályi rendelkezés alapján a perbeli esetben azt lehet megállapítani, hogy az alperesi társasház a külön tulajdonban álló lakásokra, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségekre nézve általánosságban bizonyos tevékenységi körökben generálisan megtiltó határozatot nem hozhat. Ilyen tiltó határozat a perbeli esetben a jelenleg még üzlethelyiségként nem működő lakás, illetve műhely megjelölésű ingatlanok megváltozott, tehát együttes üzlethelyiségként jövőbeni használatára vonatkozóan sem hozható. Erre vonatkozó felhatalmazással a Tht. 67. § és a 17. § (3) bekezdése alapján az önkormányzatok rendelkeznek. A használat megváltoztatását a Tht. 18. § (2) és (3) bekezdése alapján kizárólag akkor tudja megakadályozni a közösség, ha a tulajdonos által tervezett használathoz telepengedély, illetve üzletköteles termék forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedély szükséges. Ebben az esetben a hatóság a közgyűlési határozat figyelembevételével dönt. Az alperes tiltó határozatot a Tht. 17. § (1) bekezdés b) pont szerinti esetben, továbbá akkor hozhat, ha az üzlethelyiségben folytatandó konkrét tevékenység telepengedély-köteles, illetve üzletköteles termék forgalmazásával kapcsolatos és a lakhatás nyugalmát veszélyezteti. Ezen feltételek hiányában sincsenek a tulajdonosok elzárva attól, hogy a Tht. 16. §, illetve a Ptk. 140. § (1) bekezdése alapján igényt érvényesítsenek a tulajdonostársukkal szemben. A felperesi érvelés a Kúria Gfv.X.30.046/2006. számú ítéletére hivatkozott, mely szerint a közösségi jogorvoslat mint tiltó határozat csak nagyon szűk körben alkalmazható, és a zavaró hatást mindenképpen az alperesnek kell bizonyítani. Utal továbbá a KGD.1997 126. jogesetre, melynek alkalmazásával megállapítható, hogy a perbeli esetben nem kellett semmilyen engedély az üzlethelyiség használatához, a tulajdonosok az építési engedélyre, azaz az összenyitás okán a két eltérő minősítésű ingatlan nem lakás céljára szolgáló helyiségként való minősítésére hivatkoztak. A szerző itt hivatkozik a 395/B/2011 AB határozatra, mely szerint a használat, hasznosítás, illetve a használat módjának megváltozása kérdésében általános szabályozási jogosultsága az önkormányzatnak van. A Tht. 67. §, összhangban a 17. § (3) bekezdésével, kimondja ugyanis, hogy az önkormányzat képviselő-testülete városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján rendeletben hatá-

6

rozhatja meg a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltozásának módját, feltételeit. A társasházi közgyűlés jogait pedig ennél, illetve a korábbi előírásoknál szűkebbre vonja a törvény, és rögzíti, hogy a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát csak akkor lehet eleve az SZMSZ-ben megtiltani, illetve használati és hasznosítási szabályozást meghatározni, ha a helyiségben a szeren­ csejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint a szexuális terméket és egyéb eszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni. A közgyűlés beavatkozási döntési joga a használat megváltoztatásával kapcsolatban is korlátozottá válik. A használat megváltoztatását kizárólag csak akkor tudja megváltoztatni a közösség (a lakhatás nyugalmát vagy a lakókörzetet veszélyeztetve más tevékenység megelőzésére való hivatkozás esetén részletes indokai felsorolásával), ha a tulajdonos által tervezett használathoz telepengedély, illetve üzletköteles termék forgalmazására szóló üzlet üzemeltetéséhez működési engedély szükséges. Ebben az esetben a hatóság a közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, a módosítással bevezetett szabályozás a külön tulajdon védelme érdekében általános jelleggel már nem, de a többi tulajdonostárs védelmében kivételes esetben továbbra is lehetővé teszi a társasházi közösségnek, hogy befolyásolni tudja a nem lakás célú külön tulajdon használatát. A Tht. 18. § a korábbiakban ugyan előnyösebb helyzetet teremt a külön tulajdon alanya számára, az azonban nem állítható, hogy a szabály alkalmatlan lenne egyensúly teremtésére a társasházi tulajdon alanyainak esetenként eltérő érdekei között. Összefoglalva: a Ptk. biztosítja a jogos magánérdek érvényesülését, és a tulajdonos köteles minden olyan magatartástól tartózkodni, amely szükségtelenül zavarja jogai gyakorlását, és ezen kérdést nem lehet a használati móddal szoros összefüggésbe hozni, és ez alapján korlátozást vagy tiltást elrendelni. Dr. Izsák Orsolya

Vonatkozó jogszabályok

 A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.)  A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (új Ptk.)  A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény

magyar ingatlan

Ingatlanüzemeltetés

A gázrendszerek műszaki-biztonsági felülvizsgálata A földgázellátásról szóló 2008. évi XL. törvény, illetve a 19/2012. (VII. 20.) NGM rendelet alapján A jogalkotó 2008-ban a földgázigények és a számításba vehető földgázforrások összhangjának megteremtésén, a felhasználók biztonságos kiszolgálásán, a fenntartható fejlődés melletti energiahatékonyságon és -takarékosságon, a felhasználók érdekeinek védelmén, a piac szabályozásán, az egyetemes szolgáltatáson, számos európai közösségi jog átültetésén, végrehajtásán kívül, további rendkívül fontos szakasz megalkotása mellett 2012-ben a közvetlenül a lakossági fogyasztókat érintő határidős műszaki-biztonsági felülvizsgálatra vonatkozó előírásokról is döntött.

Ingatlanüzemeltetés

A törvényről, a rendelkezésekről

A földgázellátásról szóló 2008. évi XL. törvény értelmében: „88. § (1) A csatlakozóvezeték és a felhasználói berendezés létesítése az ingatlantulajdonos kötelezettsége. Az elkészült csatlakozó­ vezeték és a felhasználói berendezés az ingatlantulajdonos tulajdonát képezi. A csatlakozóvezeték és a felhasználói berendezés üzemeltetése a felhasználó kötelezettsége. 89. § (6) A csatlakozóvezeték és a felhasználói berendezés üzemképes és biztonságos állapotban tartására az ingatlan tulajdonosa köteles. Ennek megfelelően – a (7) bekezdésben meghatározott kivétellel – köteles gondoskodni azok rendszeres karbantartásáról, javításáról és szükség szerinti cseréjéről. A csatlakozóvezeték és a fel­ használói berendezés műszaki-biztonsági felülvizsgálatának részletes szabályait – beleértve a felülvizsgálat gyakoriságát is – az iparügye­ kért felelős miniszter rendelete, a műszaki-biztonsági felülvizsgálattal kapcsolatos bejelentések ügyében eljáró hatóságot kormányrendelet tartalmazza. (6a) A gáz csatlakozóvezetékek és felhasználói berendezések műszaki-biztonsági felülvizsgálatával kapcsolatos bejelentések ügyében eljáró hatóság döntésével szemben fellebbezésnek és újrafelvételi eljárásnak nincsen helye.”

A csatlakozóvezeték és a felhasználói berendezés üzemképes és biztonságos állapotban tartására az ingatlan tulajdonosa köteles. 19/2012. (VII. 20.) NGM rendelete szerint: 1. § (1) Ha a felhasználó egyetemes szolgáltatásra jogosult, az in­ gatlantulajdonos a csatlakozóvezeték és a felhasználói berendezés – a gázfelhasználó technológia kivételével – műszaki-biztonsági felülvizs­ gálatát – a 2/A. §-ban meghatározott kivétellel – 2016. január 1-jétől a mérésügyről szóló törvény végrehajtásáról szóló 127/1991. (X. 9.) Korm. rendelet 2. számú mellékletében meghatározott időszakos gáz­ mérő hitelesítéssel összefüggő gázmérőcserével (a továbbiakban: gáz­ mérő csere) egyidejűleg köteles elvégeztetni. (2) Ha az ingatlantulajdonos a gázmérő cseréjének dátumához képest 10 évnél nem régebbi jegyzőkönyvvel igazolja a műszaki-biz­ tonsági felülvizsgálat elvégeztetésének tényét, nem köteles a soron következő gázmérő cseréjével egyidejűleg újból elvégeztetni a felül­ vizsgálatot. Az ingatlantulajdonos a gázmérő cseréjének napja előtt 3 munkanappal köteles bejelenteni, hogy a műszaki-biztonsági felül­ vizsgálatot az e bekezdésben meghatározott időszakban elvégeztette. A földgázelosztói engedélyes a hitelesítési mérőcsere időpontjáról szó­ ló értesítésben köteles tájékoztatni az ingatlantulajdonost az e bekez­ désben foglalt igazolás lehetőségéről és az elvégzett felülvizsgálat-be­ jelentési kötelezettségről. (3) Ha a felhasználó egyetemes szolgáltatásra jogosult, az ingat­ lantulajdonos a műszaki-biztonsági felülvizsgálatot az ellátását le­ hetővé tevő, területileg illetékes földgázelosztói engedélyestől történő megrendelés útján köteles elvégeztetni. A földgázelosztói engedélyes a hitelesítési mérőcsere időpontjáról szóló értesítésben köteles tájékoz­ tatni a felhasználót a műszaki-biztonsági felülvizsgálat megrendelé­ sének kötelezettségéről.

8

1/A. § Ha a felhasználó nem jogosult egyetemes szolgáltatásra, az ingatlantulajdonos köteles a) a felhasználói berendezés – a gázfelhasználó technológia kivéte­ lével – műszaki-biztonsági felülvizsgálatát az üzembe helyezés, vagy a 2012. szeptember 1-jét megelőzően üzembe helyezett felhasználói be­ rendezés esetében az első műszaki-biztonsági felülvizsgálat évét köve­ tő 5. évben és ezt követően 5 évente, b)  a csatlakozóvezeték műszaki-biztonsági felülvizsgálatát az üzembe helyezés, vagy a 2012. szeptember 1-jét megelőzően üzembe helyezett csatlakozóvezeték esetében az első műszaki-biztonsági felül­ vizsgálat évét követő 10. évben és ezt követően 10 évente elvégeztetni. 2. § (1) A műszaki-biztonsági felülvizsgálatot a gázszerelők engedé­ lyezéséről és nyilvántartásáról szóló miniszteri rendelet szerinti, műsza­ ki biztonsági felülvizsgálatra jogosító engedéllyel rendelkező gázszere­ lő végezheti. (2) A műszaki-biztonsági felülvizsgálat során az üzembe helyezéskor hatályos műszaki-biztonsági szabályoknak való megfelelést, továbbá a biztonságos üzemeltetést befolyásoló feltételeket kell ellenőrizni. (3) A műszaki-biztonsági felülvizsgálatról az 1. mellékletben meg­ határozott tartalommal a felülvizsgálatot végző gázszerelőnek jegy­ zőkönyvet kell készítenie, és annak egy példányát csatlakozóvezeték esetében az ingatlantulajdonosnak, felhasználói berendezés esetében az ingatlantulajdonosnak a felhasználó útján, igazolható módon át kell adnia, egy példányát pedig a földgázelosztói engedélyes vagy a vezetékes PB-gáz szolgáltató részére 8 napon belül meg kell küldenie. A jegyzőkönyvet az ingatlantulajdonos köteles a következő felülvizsgálatot követő 30 napig megőrizni. A földgázelosztói engedélyes vagy a vezetékes PB-gáz szolgáltató a jegyzőkönyvet köteles megőrizni és a beérkezett jegyzőkönyvekről nyilvántartást vezetni. (4) A műszaki-biztonsági felülvizsgálatot végző gázszerelő a hely­ színi vizsgálat időpontjában fennálló helyzet szakszerű megállapítá­ sáért felelős. (5) Ha a műszaki-biztonsági felülvizsgálatot végző gázszerelő a fel­ használási helyen az élet- és vagyonbiztonságot közvetlenül veszélyez­ tető helyzetet észlel, köteles a veszélyhelyzetet kiváltó okot megszün­ tetni, arról az ingatlan tulajdonosát és a felhasználót a vizsgálatról készült jegyzőkönyvben tájékoztatni, és egyidejűleg a földgázelosztói engedélyest vagy a vezetékes PB-gáz szolgáltatót a jegyzőkönyv meg­ küldése mellett haladéktalanul értesíteni. 2/A. § (1) Ha a felhasználó egyetemes szolgáltatásra jogosult, az 1981. január 1-je előtt vagy ismeretlen időpontban üzembe helyezett felhasználói berendezés – a gázfelhasználó technológia kivételével – vagy csatlakozóvezeték esetében az ingatlantulajdonos a földgázelosztói engedélyesnél 2014. december 31-ig köteles bejelen­ tést tenni, melyben megrendeli az első műszaki-biztonsági felülvizsgá­ lat elvégzését. (2) Az (1) bekezdés szerinti esetben a helyszíni vizsgálatot az ingatlantulajdonos általi bejelentés és megrendelés alapján a földgázelosztói engedélyes 2015. december 31-ig köteles elvégezni a gázszerelők engedélyezéséről és nyilvántartásáról szóló miniszteri rendelet szerinti műszaki-biztonsági felülvizsgálatra jogosító engedéllyel rendelkező gázszerelő útján. (3) A (2) bekezdés szerinti felülvizsgálat során feltárt hibák kijavítására az ingatlantulajdonos 2016. december 31-ig köteles. E határidő meghosszabbodik a (8) bekezdésben meghatározott eljárás időtartamával. magyar ingatlan

(4) A társasház a földgázelosztói engedélyestől a társasházra vo­ natkozó használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől számított 10 éven belül, vagy amennyiben ebben az időszakban a csatlakozóve­ zeték cseréjére sor került, a cserét követő 10 éven belül, majd ezt köve­ tően 10 évente rendszeresen köteles megrendelni a csatlakozóvezeték műszaki-biztonsági felülvizsgálatát. A társasházban található helyi­ ségekben üzembe helyezett felhasználói berendezések műszaki-biz­ tonsági felülvizsgálatát a csatlakozóvezetékek esedékes felülvizsgá­ latával egyidejűleg kell elvégeztetni. A társasházi csatlakozóvezeték felülvizsgálatának megrendelésével egyidejűleg a társasházban talál­ ható, átalánydíjas felhasználási helyek ingatlantulajdonosai is kötele­ sek megrendelni a műszaki-biztonsági felülvizsgálatot. (5) A (4) bekezdés szerinti esetben a helyszíni vizsgálatot a társasház általi bejelentés és megrendelés alapján a földgázelosztói engedélyes a bejelentéstől számított 1 éven belül köteles elvégezni a gázszerelők engedélyezéséről és nyilvántartásáról szóló miniszteri rendelet szerin­ ti műszaki-biztonsági felülvizsgálatra jogosító engedéllyel rendelkező gázszerelő útján. (6) Az (1) bekezdésben nem szabályozott esetekben a felülvizsgálat során feltárt hibák kijavítására az ingatlantulajdonos vagy a társas­ ház a felülvizsgálatról készült jegyzőkönyv kiállításának napjától szá­ mított 1 éven belül köteles. E határidő meghosszabbodik a (8) bekez­ désben meghatározott eljárás időtartamával. (7) Az ingatlantulajdonos vagy a társasház a felülvizsgálat során feltárt hibák kijavításának szükségességét az 1. melléklet szerinti nyi­ latkozatával veszi tudomásul vagy vitatja. (8) Ha az ingatlantulajdonos vagy a társasház a felülvizsgálat so­ rán feltárt hibák kijavításának szükségességét vitatja, a gáz csatlako­ zó vezetékek és felhasználói berendezések műszaki-biztonsági felül­ vizsgálata során feltárt hibák kijavítására kötelezés és a javításokkal kapcsolatos mulasztások bejelentésének kezelésére és a mulasztás szankcionálására hatáskörrel rendelkező hatóságot és eljárási rendjét meghatározó jogszabály szerint teszi meg. (9) E rendelet társasházakra vonatkozó rendelkezéseit a lakásszö­ vetkezetekre vonatkozóan is alkalmazni kell. 3. § Ez a rendelet 2012. szeptember 1-jén lép hatályba. 4. § Ha a felhasználó nem jogosult egyetemes szolgáltatásra, a 2012. szeptember 1-je előtt üzembe helyezett felhasználói beren2015. november-december

dezés – a gázfelhasználó technológia kivételével –, vagy csatlakozóvezeték 1/A. § szerinti, első műszaki-biztonsági felülvizsgálatát az ingatlantulajdonos az alábbi időpontig köteles elvégeztetni: a) az 1981. január 1-je előtt vagy ismeretlen időpontban üzembe helyezett felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében 2015. december 31-ig, b) az 1981. január 1-je és 1993. december 31-e közötti időszakban üzembe helyezett felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében 2016. december 31-ig, c) az 1994. január 1-je és 2003. december 31-e közötti időszakban üzembe helyezett felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében 2017. december 31-ig, d)  a 2004. január 1-je és az e rendelet hatálybalépése közötti időszakban üzembe helyezett felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében, vagy az  a)-c)  pont szerinti időpontban üzembe helyezett, de 2003. december 31-e után felülvizsgált felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében 2018. de­ cember 31-ig. 4/A. § A 2005. november 1-je előtt jogerőre emelkedett használatbavételi engedéllyel rendelkező társasház 2015. október 31-ig köteles megrendelni a csatlakozóvezeték 2/A. § (4) bekezdése szerinti műszaki-biztonsági felülvizsgálatát. Amennyiben a társasház a felülvizsgálatról készült, a gázmérő cseréjének dátumához képest 10 évnél nem régebbi jegyzőkönyvvel igazolja a műszaki-biztonsági felülvizsgálat elvégeztetésének tényét, nem köteles a jelen bekezdésben meghatározott határidőig megrendelni az újbóli felülvizsgálatot.

Golubics Béla

Vonatkozó jogszabályok

 A földgázellátásról szóló 2008. évi XL. törvény  A gáz csatlakozó vezetékek és felhasználói berendezések műszaki-biztonsági felülvizsgálatáról szóló 19/2012. (VII. 20.) NGM rendelet

9

Ingatlanüzemeltetés

A műszaki-biztonsági felülvizsgálat A társasházkezelő szemszögéből Mire kell figyelnie a társasházkezelőnek a gáz csatlakozó vezetékek műszaki-biztonsági felülvizsgálatánál? Milyen előírásoknak kell megfelelni a vizsgált rendszernek? Hogyan is történik a vizsgálat? Cikkünkből ezekre a kérdésekre is választ kaphat.

10

magyar ingatlan

Milyen előírásoknak kell megfelelni a vizsgált rendszernek?

lan anyagokból, szabálytalan nyomvonalon. Gázkészülékeket helyeznek át, új készülékeket szerelnek be. Ezek az átalakítások meglepő módon viszonylag ritkán okozNyilvánvalóan a berendezésnek a létesítéskori szabályoknak kell megfelelnie. Nem kell attól tartani, hogy az akkori berendezése- nak közvetlen veszélyt, természetesen a vizsgálatnak ritkán felelket azért le kell cserélni vagy át kell alakítani, mert most más sza- nek meg. Gyakoribb, hogy magát a berendezéseket tartalmazó helyiségebályok vannak. Van azonban három dolog, ami látszólag ezt cáfolja, de tulajdon- ket, az épületet, annak nyílászáróit alakítják át, ezzel veszélyhelyzeképpen nem. Ha egy gázvezeték elrozsdásodott, akkor sem felel tet alakítva ki. Ezek a beavatkozások veszélyesebbek, mert az égésilevegő-ellátást vagy az égéstermék eltávozását akadályozzák meg. meg, még ha tökéletesen eredeti is. Amennyiben a régi menetes kötések szivárognak, azokat javítani A szén-monoxid belélegzéséből történő mérgezések szinte mindkell. Nem azért, mert ma már a vezetékben nem lehet menetes kö- egyike erre vezethető vissza. Az első esetben jellemző a tűzhelyek áthelyezése rugalmas csötés, hanem azért, mert szivárog. A harmadik és a legjellemzőbb probléma, amikor a gázrend- vekkel, gázcsapok cseréje gázra alkalmatlanokra, konvektorbekötés szer többé-kevésbé eredeti, csak az épületet változott meg az évek csak vízvezetékbe alkalmas rugalmas csővel, füstcsövek átalakítása, festés után a csövek fordítva vis�alatt. Ajtókat helyeznek át, a helyiségek Gyakoribb, hogy magát a szaszerelése, a csőbilincsek kihagyása. funkciókat váltanak, a nyílászárókat régi Gyakran előfordul az összeszellőztető fából készültekről műanyagra cserélik, berendezéseket tartalmazó nyílások befalazása például a fürdőszopáraelszívót szerelnek fel, központi porszívót építenek ki, kandallót, vegyes tü- helyiségeket, az épületet, annak báknál. A második esetben leggyakoribb és zelésű kazán kötnek a rendszerbe. nyílászáróit alakítják át, ezzel legveszélyesebb a nyílászárók kicseréveszélyhelyzetet alakítva ki. lése légtömör nyílászáróra, páraelszívó Hogyan is történik felszerelése a tűzhely fölé, ott, ahol kéa vizsgálat? A csatlakozó vezeték és a fogyasztói vezeték vizsgálatakor a nyom- ményes gázkészülék is van. Gyakori vegyes tüzelésű kazánok bevonal szabályosságának ellenőrzése, a védőtávolságok, biztonsági szerelése a kéményes gázkazán mellé, itt ezen kívül gyakran taláövezet ellenőrzése, a vezetékek anyagminőségének, kötéseinek és lunk robbanásveszélyes állapotokat, mert a vegyes tüzelésű kazán a tömítések ellenőrzése, a korrózióvédelem ellenőrzése, tömörség- szabálytalanul van a zárt fűtési rendszerre kötve. Egy utólag beépített kandalló is jelentősen ronthatja egy kéményes gázkészülék huvizsgálat. A gázfogyasztó készülék alkalmazhatóságának ellenőrzése; tele- zatát, erre kevesen gondolnak. Problémás lehet még a központi pítésének, elhelyezésének szabályossága, a hozzáférhetőség ellen- porszívó is. Látható, hogy a problémák többsége olyan, amit az avatatlan őrzése. Az égéstermék-elvezetés szabályosságának ellenőrzése. Az égé- szem nem is vesz észre, ezért is fontos tehát a felülvizsgálat. Ahogyan a fentiekből olvashattuk, megtudhattuk, a gázhálózat si levegőellátás biztosítottságának vizsgálata, a biztonsági tartozékok működőképességének ellenőrzése, az utolsó készülék-karban- ellenőrzése, illetve esetleges javíttatása bizonyos esetekben komoly költségekkel is járhat, azonban ahogyan szokták mondani, a tartási jegyzőkönyv érvényességének, tartalmának ellenőrzése. gáz nem játék, a gáz biztonságos használata valóban mindannyiunk érdeke. Mik is a jellemző hibák? A hibák két fő csoportba sorolhatóak. Előfordul, hogy magát a gázvezetékrendszert alakítják át, alkalmatGolubics Béla 2015. november-december

11

Interjú

A műszaki-biztonsági felülvizsgálat Az akkreditált gázszerelő szemszögéből A gázfogyasztókkal rendelkező társasházak esetében a műszakibiztonsági felülvizsgálat számtalan határidős feladatot ró a társasházkezelőkre, közös képviselőkre, ugyanakkor nem csekély anyagi terhet jelent a társasházi tulajdonosoknak. A törvény végrehajtásában nagy számban vesznek részt azok az akkreditált gázszerelő vállalkozások, melyek a közös képviseletek megbízásából elvégzik a társasházi épületek, lakások műszaki-biztonsági felülvizsgálatát, adott esetben elvégzik az épületen belüli gázhálózat-javítási, -átalakítási munkálatokat, szükség esetén akár a teljes belső gázcsőhálózat megtervezését, cseréjét, újjáépítését is. Müller Jánossal, a BETAD Épületgépész Kft. ügyvezető igazgatójával beszélgetünk a problémakörről – a gáztörvényben meghatározottakkal kapcsolatos műszaki-biztonsági ellenőrzési feladataikról, a társasházakban szerzett gázszerelési tapasztalataikról. Müller úr, mióta foglalkozik Ön, az Ön cége épületgépészettel, ezen belül a gázhálózat műszaki-biztonsági felülvizsgálatával, a kapcsolódó szerelési munkákkal? Különféle vállalkozási formában, összességében huszonhárom éve vagyok a szakmában, ahol az épületgépészeti szerelő munka mellett jó néhány éve foglalkozunk a lakóépületek, lakások gázhálózatának műszaki-biztonsági felülvizsgálatával, ehhez kapcsolódóan gázhálózat-javítással, -átalakítással, -újjáépítéssel. A törvény, illetve az NGM rendelet a felülvizsgálatra vonatkozóan több fontos dátumot, határidőt is tartalmaz – a legközelebbi, a 2015. december 31-i határnap kikre vonatkozóan tartalmaz tennivalókat? Ez év végén valóban lejár egy fontos határidő, alapvetően a lakossági gázfogyasztók vonatkozásában a 1981. január 1-je előtt vagy ismeretlen időpontban üzembe helyezett felhasználói berendezés vagy csatlakozóvezeték esetében, 2015. december 31-ig kell elvégeztetni a műszaki-biztonsági felülvizsgálatot. Amennyiben ezen a vizsgálaton ún. „tömörítetlenséget” állapítunk meg – magyarul a lezárt rendszerből szökik a nyomás –, vagy a vizsgálat során valamilyen szabálytalan kiépítést, nyomvonalat vagy ún. kócos, menetes kötést találunk, ebben az esetben a vizsgálat eredményét azonnal jelentenünk kell a szolgáltató felé, aki az adott épületet kizárja a szolgáltatásból a hálózat kijavításáig, és hát ilyenkor kezdődnek a gondok.

12

Sok esetben ugyanis a lakástulajdonosok, esetenként még a közös képviselők sincsenek tisztában kötelezettségekkel, nem ismerik a törvényt, nem értik, miért is zárta el a szolgáltató a gázt azonnal, miért is kell elvégeztetni a sokszor komoly költségekkel járó hálózatjavítást, esetenként az épületen belüli egész gázhálózat cseréjét, újraszerelését. Amennyiben a födémen átvezető szakasszal is gond van, abban az esetben ugyanis sajnos a teljes vezetékrendszert ki kell bontani, le kell cserélni. Jól értettem, a lakásszövetkezeti elnökök, társasházkezelők sem ismerik a törvényt, a vonatkozó tennivalókat? Sajnos nemegyszer tapasztaljuk, hogy ha hallottak is törvényről, előírásokról az épületek kezelői vagy a tulajdonosok képviselői, mégsem ismerik pontosan a rendelkezéseket, nem készítik fel a tulajdonosokat időben a felülvizsgálatra, az esetleges munkálatokra, a várható nem kis költségekre. Természetesen ezzel szemben vannak olyan képviseletek, melyek tisztában voltak az adott épület műszaki állapotával, ezért már korábban megtakarításokkal készülve pénzügyi tartalékot képeztek, így ezekben a házakban nem is okoz gondot az esetleges rossz vezeték miatti javító munka költsége sem. Mit jelent – az Ön szavaival élve – az, hogy „rossz a vezeték”? Először is tisztázzuk, melyik vezetékszakasz kihez is tartozik, ki, miért is felelős. Leegyszerűsítve, az utcai gázvezeték műszaki állapotáért a hálózattól az adott épület előtti elzáróig a gázszolgáltató, a társasházak esetében az elzárótól a mérőig a társasházi közösség, tehát közvetve persze itt is a tulajdonosok, az egyéni mérőtől a gázkészülékig a társasházi lakás tulajdonosa közvetlenül a felelős. Családi házak esetében az elzárótól egészen a gázkészülékig, tehát a teljes szakaszon az ingatlan tulajdonosa a felelős a vizsgálat, adott esetben a szükséges javítások elvégeztetéséért. A vezetékrendszernek tehát meg kell felelnie a mai szabványoknak, előírásoknak. Például a régi elkorrodált vezetékeket cserélni kell, a régi hosszmenetes kötéseket is ki kell cserélni perempárokra, a lakásokban magyar ingatlan

a gázórakötéseknél a kúpos csapokat újfajta csapokra kell cserélni, illetve ha a felszálló vezetéken menetes kötés van, azokat is ki kell vágni, azt a csőidom behegesztésével kell pótolni. A szolgáltató gázelzárója és az épület között a kerteken átvezető szakasszal kapcsolatban kinek van tennivalója, felelőssége? Ahogyan azt korábban említettem, alapvetően az elzárótól a fogyasztásmérőig, illetve a gázkészülékig az épület tulajdonosának, – a társasházak esetében az elzárótól a mérőig a tulajdonosok közösségének, a mérőtől a készülékig a lakóingatlan tulajdonosának – kötelessége gondoskodni a műszaki-biztonsági felülvizsgálatról, annak eredményétől függően az esetleges javítási munka megszervezéséről, elvégeztetéséről. A városi lakóépületekkel szemben – ahol a szolgáltató elzárója többnyire közvetlenül az épület mellett van – a kertes épületek tulajdonosai tehát még kényesebb helyzetben vannak, hiszen ott a telken lefektetett földvezeték állapotáért is az ingatlan tulajdonosa felel, értelemszerűen a társasházak esetében annak tulajdonosai felelnek. Mik a jellemző munkálatok, amikor a mérőig tartó gázcsőszakasz nem felel meg a műszaki-biztonsági vizsgálatnak? Alapvetően kétféle javítási módszert alkalmazunk. Az egyik, amikor „tömörré tesszük” az épület vezetékhálózatát, ilyenkor csak a „hibás” szakaszokat, menetes kötéseket, tehát viszonylag rövid csőszakaszokat cserélünk, majd nyomáspróbát követően az adott szakaszt átadjuk a szolgáltató minőségi ellenőrének. A másik, amikor a vezetékrendszer állapota, kiépítése, nyomvonala miatt az épület teljes vezetékrendszerét újracsövezzük. Ebben az esetben persze gáztervet készítünk, azt engedélyeztetjük, a munkát kivitelezzük, majd a vezetékrendszert ebben az esetben is átvetetjük a gázszolgáltatóval. És a mérő, azaz a gázóra és mondjuk a gáztűzhely közötti vezetéket ki vizsgálja? Amennyiben a tulajdonos megbíz bennünket, mi elvégezzük ennek a szakasznak is a vizsgálatát. Alapvetően azt kell megérteni, hogy a mérőtől a felhasználópontig közvetlenül a lakás tulajdono-

2015. november-december

A 30–40 éves épületek esetében 40–50 lakásos épületben lakásonként az 50–100 ezer forintot is elérheti az elzárótól a mérőig tartó szakasz javítása, részleges cseréje, a mérők le- és felszerelésének szolgáltató felé megfizetendő költsége. sa a felelős, ő kell hogy ellenőriztesse ezt a szakaszt, végeztesse el a javító munkát, amennyiben az szükséges. Mit jelent időben és anyagiakban egy átlagosnak mondható 40  éves, 40-50 lakásos társasházban egy az épülettel azonos korú vezetékrendszer felülvizsgálatot követő részleges vezetékcseréje? Természetesen nagyon nehéz erre a kérdésre pontos választ adni, hiszen a munka hossza, a javítás költsége nagyban függ az épület kiépítésétől, és persze a hálózat állapotán is igen sok múlik. Tapasztalatunk szerint a 30–40 éves épületek esetében 40–50 lakásos épületben lakásonként az 50–100 ezer forintot is elérheti az elzárótól a mérőig tartó szakasz javítása, részleges cseréje, a mérők le- és felszerelésének szolgáltató felé megfizetendő költsége. További költségeket jelenthet még a mérőtől a gázkészülékig tartó szakasz esetleges javítása vagy a korszerű nyílászáróval rendelkező lakások esetében a megfelelő, előírás szerinti, légcserét biztosító ablakszellőző betét beépíttetése. Ahol előre nem számítható okokból például a földvezetéket is cserélni kell, ott bizony mélyen a zsebébe kell nyúlnia a tulajdonosnak, tulajdonosoknak, szerencsére nem ez a jellemző. A kivitelezési időt illetően, amennyiben a komoly előkészítést és szervezést követően a tulajdonosok az adott szerelési időpontban rendelkezésre állnak, tehát biztosítják a bejutást a lakásba, továbbá átlagos állapotú a vezetékrendszer, tehát javításra, részleges cserére szorulnak annak bizonyos szakaszai, ott a szolgáltató általi mérőóra le- és felszerelésével együtt is mindössze egy-két nap alatt elvégezhető a munka. Golubics Béla

13

Ingatlanpiac

Az ingatlanközvetítés bizalmi üzlet Képzett és etikus szakemberekre van szükség a megtisztuláshoz

Egy szép szakma, amivel sokan foglalkoznak, mondhatnánk, néha nagyon sokan tudás és szakmai érzék nélkül, sokszor csak virtuális irodával. Igen, sajnos, mint minden szakmában, itt is megjelentek a kényszervállalkozók, akik a gyors és az átlagnál magasabb jövedelem megszerzéséért sok ígéretet és megelőlegezett ügyfelet lebegtettek a megbízók felé. Egy ingatlan felvételénél szinte semmilyen műszaki, jogi, de még adminisztratív tudással sem rendelkeztek. Egyszerűen a szerencselovagok társaságát erősítették és néha erősítik most is. Hova is vezet ez mostanság? Kis és nagy irodákban kollégaként dolgozó ingatlanreferens, aki még nem rendelkezik múltjában sem semmilyen tudásanyaggal, ami ehhez a szép szakmához kell, várja a csodát, hogy megcsörrenjen a telefonja, mert egy nála jobban felkészült, ismert és talán elismert kolléga által felvett ingatlanára „keresztértékesítés” címén meghirdetett ingatlanra valaki beesik. És megtörténik az, aminek soha nem lenne szabad megtörténnie. Elindul egy szakma leépítése, lerombolása, egy bizalmi kapcsolat tönkretétele. Ne is csodálkozzunk, ha mi, a szakmában jártasok nem teszünk azért, hogy ez a szegmens elismert és megbecsült legyen. Sorolhatnék példákat, hogy a képzések milyen fontosak, hogy a gyakorlatban szerzett tudás milyen értékes. Mind tudjuk. De vajon azt tudjuk-e mindannyian, hogy a mai állapot és az elkövetkező növekedési időszak milyen forgalmat, milyen cégszintű fejlődést hozhat szakmailag, anyagilag és egzisztenciálisan az ingatlanszakmában tevékenykedőknek? Bizalmi válságon túl lévő, gazdasági stagnálás utáni mozgolódó szegmens az ingatlanpiac, ahol most kell megragadni a valós szak­ mai érdekeket. Az érdekképviseletek szerepe igen nagy lenne, ha lenne megfelelő vagy végre közös és kölcsönös együttműködés közvetítők, jogászok és jogalkotók között. De ne menjük ennyire előre, hiszen mindenki a saját háza táján sepregessen, de ott aztán legyen rend és tisztaság.

Elvárás: a magas szintű képzettség

Első lépésben a legfontosabb: fejlesszük irodáinkat, alakítsunk ki partneri kapcsolatot más irodákkal. Ne konkurenciái, hanem versenytársai legyünk egymásnak. Törekedjünk a nálunk jelentkező leendő kollégák magas szintű szakmai képzésére és továbbképzésére. Már azt is látjuk és médiumokban olvashatjuk, hogy „nálunk

nincs kötelező irodai nap, nincs beszámolási kötelezettség”. Akkor szinte mindegy, ki vagy és mit csinálsz a nevünkben? Ez tényleg létezik, sajnos. Fontos momentum egy megbízás felvétele. Mindegy, hogy ajánlásra vagy „hideg hívásra” indul el referensünk, egy biztos: mint egy jó orvos, tetőtől talpig ismerje meg a pácienst, ebben az esetben az ingatlant. Szemrevételezze kívül, belül. Győződjön meg a tulajdoni viszonyokról, és mondja el szakmai tudásának megfelelően, milyen értéket képvisel az adott ingatlan ma a piacon. Ugye, milyen egyszerű ezt leírni és továbbadni? De hogy ez megtörténhessen, komoly műszaki, jogi, adminisztrációs tudásra van szükség, arról nem is beszélve, hogy földrajzilag is ismerni kell a terület adottságait, a közlekedéstől az éghajlati tényezőkig. Miért fontos ez? Mert már a megbízáskor bizalmi kapcsolatot épít a közvetítő, hiszen a megbízó éveken keresztül spórolta és rakta össze az eladandó ingatlanának árát. Egy befektetést indított el évekkel ezelőtt, aminek a hozamát most szeretné kivenni és továbbforgatni. Az értékesítés, szakértő kollégával, biztosan eredményre vezet, és az eredmény: elégedett megbízó és elégedett vásárló. Mindkét fél vezethető a sikeres üzlet elérésében, de félrevezethető is a szakmaiság hiányával. A befektetési piac megnevezés teljesen illik most az ingatlanpiac­ ra minden formában. Az árak hétről hétre emelkednek, változnak. A kínálat bővül, a kereslet nő, a tudatos vásárlók jelen vannak. Emlékezzünk vissza, amikor a nagy ingatlandömping idején sokan felújították, bővítették ingatlanjukat. Nagyrészt a minőség felé tendált a kereslet, és az akciók még jobban növelték a forgalmat. A vevők az internet segítségével kikeresték a terméket, szakmai bemutatókon vettek részt, szakáruházakba mentek, fizikálisan is „megismerkedtek” a kiszemelt termékkel, és vásároltak. Aztán jöttek a hasonló,

Bizalmi válságon túl lévő, gazdasági stagnálás utáni mozgolódó szegmens az ingatlanpiac, ahol most kell megragadni a valós szakmai érdekeket. 14

magyar ingatlan

de olcsóbb, az ugyanolyan, de mégis jobb termékek, és a tudatos vásárlók az árversenyben megtévesztve a silány utánzatokat vették meg, majd csalódással szembesültek. Valójában most az ingatlanpiac is szenved az ingatlanközvetítőutánzatok romboló, hitegető, ígérgető, mismásoló tevékenységétől. Bizalmi, befektetési üzlet a miénk, ahol nincs helye etikátlan, szak­ mailag képzetlen „kollégára”. A fellendülő ingatlanpiacon dolgozni kívánó leendő kollégának azt tanácsolom, hogy ha ez a szakma megtetszett, akkor tanulja meg, és kezdjen el benne dolgozni. Ne fordítva tegye. Az elmúlt években az ingatlanközvetítőnek nem egyszerűen jogi ismeretekre kellett szert tennie, hanem műszaki tudásban is ott kell lennie, hiszen a modern építőanyagok megjelenése, a technológiák fejlesztése mind-mind megjelenik a hétköznapokban.

Mire kell figyelnie az ingatlanosnak?

Beszéljünk az elmúlt időszakban megnövekedett végrehajtás alatt lévő ingatlanok értékesítéséről is! A tulajdoni lapok ismerete és megbízáskori tényleges megtekintése elengedhetetlen. Sok esetben találkozunk olyan szituációval, hogy egy vételi ajánlatkor derül fény tisztázatlan jogi viszonyokra, bejegyzésekre, amiről még a tulajdonos is meglepődve nyilatkozik. Vagy egy vásárlásnál, amikor az állami támogatás feltételeként az energetikai besorolás meghatározó és döntő szempont. Sok esetben az eladónak nincs tudomása, ismerete tényekről, lehetőségekről. A mai kor ingatlanközvetítőjének szüksége van biztos szakmai felkészültségre, hogy tanácsot, iránymutatást adjon esetleges jogi ügyintézéshez, akár saját ügyvéd felajánlásával. Úgy gondolom, ma már nem engedheti meg magának egy ingatlanközvetítő iroda sem, hogy ne legyen „saját” ügyvédje. 2015. november-december

Bizalmi, befektetési üzlet a miénk, ahol nincs helye etikátlan, szakmailag képzetlen „kollégára”. A megbízási szerződés

Sarkalatos kérdés az is, hogy, milyen a jó megbízási szerződés. Itt is láttunk már sokféle mintát. Véleményem szerint a jogi formulákon kívül, tényszerűen meg kell határozni, ki, mit vállal, milyen feltételekkel. Pontosan, érthetően le kell fektetni mindkét fél jogát és kötelességét. Ezt nem lehet lezseren kezelni. Komoly félreértések vagy félretájékoztatások után számtalan jogi következmény miatt indul per ilyen esetekben. Itt is fontosnak tartom a szövetségek és az érdekképviselet szerepét. Mivel egy kötelmi jog alatt lévő felelősség teljesíthetővé tétele néha egy jól megfogalmazott mondaton, szerződésen múlik. Összességében megfogalmazva: az ingatlanszakma egy olyan növekedési szakaszába lépett, amikor már kikerülhetetlen a szakmailag képzett és etikus hozzáállás. A használtlakás-kínálat egyre nagyobb, egy éven belül eljutunk az új önerős építkezések sokaságának megjelenéséhez. A beruházói kedv kezd visszatérni. A jó partneri kapcsolatokkal rendelkező etikus irodák fejlődésnek indulnak, és minőségi munka után egy folyamatos bizalmon alapuló ajánlás útján visszatér az elfogadott és elismert szakmák közé az ingatlanközvetítés. Legyünk jelen minden családban. Úgy, ahogy mindenkinek van fodrásza, hentese, pénzügyi tanácsadója, legyen ingatlanközvetítője is. Holló Szilárd

15

Ingatlanpiac

Megalakult az Etikus Ingatlanos Egyesület! 25 év egy ember életében még csak a kezdeteket jelenti, 25 év egy új iparágban a „gyerekcipő” ideje. 25 év alatt azonban sok olyan folyamat és benyomás tud rögzülni, amely utána megváltozhatatlanná teszi azt a szektort, amihez ma ugyanúgy ért mindenki itt Magyarországon, mint a focihoz. Pedig ha onnan közelítjük, hogy sokak életének legnagyobb vagyontárgya felett kell megfontolt döntést hozni, akkor komolyan kell venni ezt a munkát. Magyarországon több tízezerre tehető azok száma, akik végzettséggel vagy végzettség nélkül próbáltak már szerencsét ezen a piacon, és akiket a köznyelv egyszerűen csak AZ INGATLANOS-nak hív. Kifejezetten ezt a tevékenységet szabályozó törvény hiányában 2014. szeptember 26. volt az a nap, amikor több hónapos előkészítő munka után elérkezett a magyar ingatlanközvetítés történelmi pillanata. Felismervén a rendezettség, szervezettség igényét, 14 szakmai szervezet, franchise cégek és a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara egy asztalhoz ülve aláírta a szakmai folyamatokat, az egyes szereplők egymáshoz való viszonyát szabályozó Etikai Normagyűjteményt, amely egyedülálló útmutató azóta is a szerveződő ingatlanszakma életében. Az alkotó munka azonban nem állt meg ezen a ponton. Mivel a szabályok mit sem érnek betartatás nélkül, így az elhivatott szereplők továbbgondolták a leszabályozott együttműködés feltételeit, és megegyeztek abban, hogy a közös munkán túl szükség van szankcionálásra, hogy az ingatlanközvetítés szereplői számon kérhetők legyenek minden érintett számára. Újabb egy év alkotómunka után a legaktívabb hat franchise és szakmai szervezet, akik tevékeny részt kívántak venni a szakma megtisztításában, létrehozták Magyarországon az első olyan tömörülést, amely lefedi a szakma több mint 60%-át. Az Etikus Ingatlanos Egyesület együttműködési szándéka túlmutat egy informatikai rendszer szabályokhoz nehezen köthető működési mechanizmusán, az egész ingatlanszakmát kívánja képviselni, fejleszteni, és a szükséges mértékben szabályozni. Mint hivatalosan működő szervezet az etikai normagyűjteményt veszi szabályozott működésének alapjául, ennek betartatására és a szankcionáláshoz etikai bizottságot hívott életre. Az Etikus Ingatlanos Egyesület saját brandet épít a piaci szereplők megkülönböztetésére. Ennek segítségével bárki számára egy-

Az Egyesület vezetősége Elnök: Sándor Viktória, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége vezetőségi tagja.

16

Elnökségi tagok: Szalay Kinga, DunaHouse franchise igazgató,  Balla Ákos, Balla Ingatlanirodák, tulajdonos-ügyvezető. magyar ingatlan

értelmű lesz, hogy az Etikus Ingatlanos az a számon kérhető ingatlanközvetítő, aki munkáját az etikai normagyűjtemény szerint végzi, aki a törvényben előírt alap OKJ-s végzettségen túl folyamatosan képzi önmagát, aki mind műszaki, mind jogi, mind üzleti szempontból hasznos tanácsokkal látja el megbízóját. Az ügyfelek (fogyasztók) és a piac szereplői – beleértve az irodák közötti együttműködést is – a nem helyénvaló üzleti magatartás esetén az Egyesületnél kérhetnek jogorvoslatot az egyesület tagjaival szemben. Az Etikus Ingatlanos Egyesület hiánypótló tömörülés a magyar ingatlanszakmában. Létrejöttével tisztább folyamatokat, hatékonyabb együttműködést garantál az egész magyar társadalom számára! Az egyesülethez való csatlakozásra bármelyik nagyobb piaci szereplőnek lehetősége lesz a jövőben, amennyiben az Etikai Normagyűjteményt aláírja, és az egyesület céljait magáénak vallja. A kisebb piaci szereplők az egyesület tagjaihoz csatlakozva lehetnek a kialakuló önmagára igényes szakma részei.

Optimum tartalom

Honlapunkról letöltheti az ingatlanközvetítői etikai normagyűjteményt és a benne található kifejezések magyarázatát.

Sándor Viktória

INGATLANKÖZVETÍToI ETIKAI NORMAGYuJTEMÉNY A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara Etikai Kódex alkalmazásának szakmai útmutatója (Részlet) A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara Etikai Kódexe érvényes az ingatlan szakmák dolgozóira is. A szakmai útmutatóban az etikai kódexet alapul véve és az abban foglaltakra építve kiegészíti azt az ingatlanforgalmazási, ingatlanértékelési, illetve vagyonértékelési szakma speciális szempontjai alapján. Ebben a szakmában dolgozó ingatlanvállalkozókat a továbbiakban ingatlanközvetítőként nevesítjük, akik cégként (KKV) és egyéni vállalkozóként szövetségekbe, illetve szervezetekbe tömörülnek. A szakmai útmutató kidolgozását egyeztettük az ingatlanközvetítőket képviselő szövetségekkel és szervezetekkel. Így véleményüket és észrevételeiket, valamint útmutatásaikat bedolgozva egységes szerkezet áll rendelkezésre az ingatlanközvetítő szakemberek számára. Az útmutató alapul szolgál a becsületes üzleti magatartás, a tisztességes piaci és üzleti magatartás biztosítására. Ez az útmutató az ingatlanközvetítésben közreműködő szervezetek, szövetségek, cégek és egyéni vállalkozók (vállalkozások) közösségének álláspontját képviseli a tisztességes magatartás biztosításának érdekében. 1.1. Az ingatlanközvetítés szereplőinek magatartása
 Az ingatlanközvetítés valamennyi mozzanatát, az ebben szereplő megbízó és megbízott minden cselekedetét lehetetlen jogi, közgazdasági vagy egyéb eszközökkel kizárólagos módon szabályozni.
A szerződő felek együttműködésnek alakulásában nagy szerepe van a résztvevők magatartásának, a kialakult szokásoknak az általánosan kialakult és elfogadott gyakorlatnak és a szereplő személyek magatartásának is.
A sikeres együttműködés érdekében elkerülhetetlen a

2015. november-december

szerződő felek egymás iránti bizalma, melyet az erkölcsi normák betartása garantál.
 A szabályzat összeállításának, kiadásának célja az, hogy megvilágítsa az ingatlanközvetítői munka és annak résztvevői vonatkozásában az erkölcsös, kevésbé erkölcsös vagy elfogadhatatlan magatartás ismérveit. 1.2. A tisztességes magatartás követésének igénye A szakágazaton belül és általánosságban is megállapítható és igazolható, hogy az irodák (vállalkozások) megfelelő működésének, eredményességének, fennmaradásának alapfeltétele az erkölcsös és egymás érdekeit kölcsönösen respektáló üzleti magatartás. 1.3. Az üzleti vállalkozás erkölcsi követelményei Az irodák (vállalkozások) dolgozói az ügyfelek megbízásainak kielégítését célozzák meg, melyek teljesítésével a megbízottak megfelelő jövedelemre - bevételre tesznek - tehetnek szert. Az ingatlanirodák a piacgazdaság nélkülözhetetlen alapintézményei, aminek főbb működési elvei megegyeznek a demokrácia legfőbb jellemzőivel: a teljesítmények érvényesülése, a versengés szabadsága, a piaci egyenlőség feltételeinek megteremtése és mindezeken keresztül az egyéni célok és közjó együttes szolgálata. Mindezen tények figyelembevételével megállapítható, hogy az erkölcsi követelményeknek megfelelő irodák (vállalkozások) beilleszkednek a társadalom általánosan elfogadott rendjébe. (Optimum előfizetőink a honlapon elérhetik a teljes etikai normagyűjteményt.)

17

Ingatlanfejlesztés Szarvasi Vízi Színház

Magyar sikerek az Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázatokon 2015-ben a FIABCI (Nemzetközi Ingatlan Szövetség) Magyar Tagozata a Magyar Ingatlan Szövetség közreműködésével 17. alkalommal rendezte meg a Magyar Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázatot, amelynek eredményhirdetésére november 23-án került sor. Természetesen közöljük az eredményt is, de ennek apropóján bemutatjuk, hogy az elmúlt 17 évben mely magyar ingatlanfejlesztések érdemelték ki a nemzetközi ingatlanszakma elismerését. Szerencsére számtalan díjat, 1. helyezést hozhattunk haza! Művészetek Palotája

18

A 1951-ben alakult párizsi székhelyű FIABCI hatvan országban működik, és a világ több tízezer neves ingatlanszakértője alkotja a tagságot – ezáltal egy teljes mértékben globális ingatlanszakmai hálózatot alkot, és tevékenysége kiterjed a szakma összes ágazatára. A Magyar Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázatot először 1997‑ben szervezte meg a FIABCI Magyar Tagozata. A pályázatot egy sor szakmai egyesület és szövetség támogatja. A pályázat tizenhét fordulójára nevezett közel háromszáz projekt reprezentálja a piacgazdaság bevezetése óta eltelt időszak legjobb alkotásait. A pályázatok alapján nyomon követhető a szakma fejlődése és a tendenciák változása. Örvendetes, hogy a kezdeti időszak Budapest-centrikussága után egyre több vidéki település vesz részt a pályázaton. magyar ingatlan

aktuális A XVII. Magyar Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázat nyertesei (2015) I. díj Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzat: Százlakásos passzív bérház II. díj Budapest Főváros IX. kerület Ferencváros Önkormányzata: a IX. kerületi tömb rehabilitáció és városmegújítási akció III. díj Az Egyetemi Campus műemlék együttes Graphisoft park Különdíjak  A Lakásvásár Médiacsoport: FTC stadion  ÉVOSZ: VISION Towers  Budapesti Építész Kamara: 4-es metró 10 állomása  Magyar Ingatlanszövetség: Szarvasi Vízi Színház Magyar Éttermek és Szállodák Szövetsége: Hotel Palazzo Zichy  Magyar Urbanisztikai Társaság: a IX. kerületi tömb rehabilitáció és városmegújítási akció

A FIABCI Magyar Tagozata többek között azzal a céllal indította útjára a Magyar Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázatot, hogy elősegítse a magyarországi ingatlanfejlesztők részvételét a FIABCI World Prix d’Excellence nemzetközi ingatlanfejlesztési pályázaton. Eddig csaknem 300 projekt reprezentálta a rendszerváltás óta eltelt időszak legjobb alkotásait, és a pályázatok anyaga alapján nyomon követhető a szakma fejlődése és a tendenciák változása. A magyar versenyek győztesei eddig 16 első díjat és 20 második díjat nyertek a nemzetközi megmérettetésen. 1992 óta rendezik meg a FIABCI World Prix d’Excellence nemzetközi ingatlanfejlesztési pályázatot, amelynek célja a világ legsikeresebb ingatlanfejlesztéseinek kiválasztása és megjutalmazása. A verseny kizárólagos médiatámogatója a The Wall Street Journal, amely teljes oldal terjedelemben mutatja be a nyertes pályázatokat. A nemzetközi elbírálás fő szempontja az, hogy a megvalósult létesítmény hogyan javítja az adott település lakosainak életkörülményeit. A zsűri emellett értékeli a projekt koncepcióját, az építészeti kvalitását, a kivitelezés és a műszaki megoldások minőségét, környezettudatosságát és a beruházás gazdasági eredményeit. A díj elnyerése igen jelentős nemzetközi siker, és a FIABCI World Prix d’Excellence logó viselése komoly elismerést jelképez. A pályázat elbírálásában a tagországok legjobb szakemberei vesznek részt. 2015-ben 34 ország 68 szakértőt delegált a zsűribe. A FIABCI World Prix d’Excellence 1992. évi első rendezvénye óta öt kontinens 35 országa szerzett kategória győzelmet vagy kapott különdíjat. 100 lakásos passzívház, XIII. kerület

A XVII. Magyar Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázat Bíráló Bizottságának tagjai   Budapesti Építész Kamara – Bálint Imre, elnök Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara – Koji László, alelnök Építőipari Vállalkozók Országos Szakszövetsége – Koji László, elnök FIABCI Magyar Tagozat – Gönczi László, elnök Immo Web Kft – Harkácsi István, igazgató Lakásvásár Média Csoport – Borsi László, elnök Magyar Építész Kamara – Dr. Hajnóczi Péter, elnök  Magyar Fürdőszövetség – Juhász Szabolcs, főtitkár Magyar Ingatlan Szövetség – Kispál Sándor, főtitkár Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete –  Beleznay Éva, elnökségi tag Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége – Kovács István, főtitkár Magyar Urbanisztikai Társaság – Ongjerth Richárd, ügyvezető igazgató, elnökségi tag A Magyar Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázat korábbi díjazottjairól és a FIABCI World Prix d’Excellence magyar vonatkozású díjazottjairól honlapunkon tájékozódhat.

Több tagország felismerte azt, hogy a nemzetközi sikerek megalapozására a legjobb eszköz a nemzeti ingatlanfejlesztési pályázat megszervezése. Elsőként Brazília, majd Malajzia rendezte meg a saját pályázatát. Magyarország volt a harmadik a sorban. Azóta Kolumbia, Argentína, Norvégia, Oroszország, Tajvan, Indonézia, Szingapúr, Luxemburg, Hollandia, az Egyesült Államok, Bulgária, Litvánia, Lettország, Észtország és Németország követte a példát, és Olaszország, Belgium, Franciaország, Spanyolország, valamint Makaó is tervezi a nemzeti pályázat megrendezését. A cél, hogy a FIABCI World Prix d’Excellence a nemzeti ingatlanfejlesztési pályázatok rendszerén alapuló pályázat legyen. Gönczi László

2015. november-december

19

Ingatlanfejlesztés

Mi a különbség az ingatlanfejlesztő és az ingatlanspekuláns között? A Corvinus Egyetem mesterképzésén részt vevő hallgatóknak az első órán két kérdésre kell válaszolniuk. Mi a különbség az ingatlanfejlesztő és az ingatlanspekuláns között, illetve az ingatlanfejlesztő vagy az ingatlanbefektető hozamelvárása vajon a magasabb?

20

magyar ingatlan

A szakma szereplői

Az első kérdésre adható válaszról némi vita után viszonylag hamar konszenzus alakul ki, a kulcsszó a „hozzáadott érték”, vagyis az alapvető különbség a fejlesztő és a spekuláns között, hogy a fejlesztő értéket teremt, míg a spekuláns csak vár a kedvező pillanatra, igyekszik gyorsan learatni a hasznot. Valljuk be, sok ingatlanfejlesztő is jó értelemben spekulál, a szakirodalom is használja a „spekulatív” fejlesztési projekt kifejezést. Spekulatívnak nevezünk egy fejlesztést, ha annak indításakor még nem ismert, hogy ki lesz a végső felhasználó, s abban bízunk, hogy a termék olyan jó, hogy biztosan talál majd vevőt, bérlőt, ha elkészül. Ezeknél a projekteknél általában magasabb a saját, mint a külső finanszírozás aránya, hiszen a projekthitelt nyújtó pénzintézetek nem nagyon szeretik, ha a mégoly kiváló adottságú projektek esetében is bizonytalan a kilépés, az „exit” ideje, formája, módja. A spekulatív fejlesztések ellenpontja a „built to suit” megoldás, amikor egy konkrét felhasználó konkrét igényeire kell a fejlesztési projektet felfűzni. A hazai gyakorlatban BTS-nek nevezett megoldás minden ingatlanfejlesztő álma, hiszen a legnagyobb ellenséget, a bizonytalanságból adódó kockázatot lehet ily módon minimalizálni. S ha alacsonyabb a kockázat, a projekt könnyebben finanszírozható, olcsóbb lesz, így a hozama nőni fog. A diákoknak feltett másik kérdés már sokkal inkább megosztja a válaszadókat, körülbelül egyenlő arányban szokták megjelölni a fejlesztőt és a befektetőt a hozamelvárások kapcsán. Ennek minden bizonnyal az az oka, hogy kevés az ismeretük arról, hogy az ingatlanfejlesztés folyamatának kik a szereplői, az egyes szereplők a folyamat mely szakaszában lépnek színre, milyen speciális érdekek mentén hozzák meg döntéseiket, s ezen döntéseknek milyen hatásuk lesz a folyamat egészére, a projekt megvalósítására, a biztonságos exitre, a remélt haszon realizálására. Árnyalja a képet, hogy sok esetben az ingatlanfejlesztő maga is befektető, hiszen valamennyi saját tőkét bizonyára maga is kockáztat. Ez a szerep azonban lényegesen különbözik attól a befektetői szereptől, amely a megvalósult projekt végén vevőként jelenik meg, s általában a működő épület hosszú távú, biztos jövedelmének realizálását tekinti első számú céljának. A jövedelemtermelő ingatlanok mint befektetési célpontok sokkal inkább a pénzügyi befektetők és

mot tud csak kalkulálni, jószerivel bele sem kezd, hiszen a folyamat bonyolultsága, a sok szereplő eltérő érdeke, az engedélyező hatóságok monopóliuma mind-mind olyan tényező, amely a kockázatokat, s így a hozamelvárásokat is növeli. Azt tehát mindenképpen ki lehet mondani, hogy az ingatlanfejlesztők hozamelvárása jelentősen meghaladja a befektetők elvárásait. Az, hogy mennyivel, mindig az adott makrogazdasági és szűkebb piaci szegmens jellemzőitől függ. Lényeges különbség a befektetők és az ingatlanfejlesztők között, hogy ez utóbbiak projektekben gondolkodnak, s amint sikerrel befejeződik egy projekt, máris keresnek újabb lehetőségeket. Nem szeretik, ha „bent ragadnak” egy projektben, elsősorban azért, mert sem a folyamatos üzemeltetés nem tartozik a profiljukhoz, sem pedig a jövedelmek hosszú idő alatti realizálása nem egyeztethető össze a projekthitelezés rövid távú szemléletével. Az ingatlanfejlesztők a gyors exitet preferálják, a működtetést más szakemberekre bízzák. Ez persze nem mindig sikerül, jellemző példái voltak a fejlesztők kényszerbefektetéseinek az első budapesti osztrák szállodák, melyeket a nyolcvanas években osztrák fejlesztők osztrák hitelből építettek, s hosszú évekbe telt, mire a rendszerváltás környékén találtak olyan nemzetközileg elismert szállodaláncokat, amelyek átvették azokat üzemeltetésre, s így már a befektetők számára is érdekessé váltak, a fejlesztők pedig ki tudtak lépni a projektekből.

A profi ingatlanfejlesztő valójában egy karmester, aki minden hangszeres zenész kottáját tudja olvasni, s összhangot tud teremteni az eltérő stílusok, habitusok, érdekek között a nagy mű időben történő megalkotása érdekében. a laikus kisbefektetőket tömörítő, ún. intézményes befektetők, például ingatlanalapok számára lehetnek vonzóak. Befektetéseik során vizsgálják az adott ingatlan műszaki állapotát, jogi helyzetét, a bérleti szerződések szilárdságát, a számítható cash flow elemeit, s elemzéseikben, döntéseikben az alternatív befektetési eszközök hozamaihoz, jövedelemáramlásához viszonyítanak. Ismerve ezen értékpapírpiaci eszközök hozamait vagy akár a mindenkori bankbetétek kamatait, kézenfekvő, hogy amennyiben találnak ennél jobb hozamot az ingatlanok környékén, azt fogják választani, s azt ajánlják saját befektetőiknek is. Ha körbetekintünk Európa befektetési piacain, a legjobb hozamok sem haladják meg az évenkénti 10%-ot. Ha egy ingatlanfejlesztő a saját befektetésére ilyen hoza2015. november-december

Az ingatlanbefektető alapvetően két dologban lehet érdekelt:  az ingatlanból származó folyamatos jövedelmek realizálásában és/vagy  az ingatlan tőkeértékének emelkedésében. A befektetői szemlélet a gyakorlatban azt jelenti, hogy a befektető jövőbeli hasznokat vásárol, melyeket vagy folyamatosan vagy egy adott későbbi időpontban realizálhat. Döntésében a várható jövedelmek várható értékét a lehető legpontosabban igyekszik valószínűsíteni, de tekintettel arra, hogy mindez csak a jövőben várható, döntése becsléseken alapszik és kockázatokkal jár. A  befektető egész tevékenysége ezen becslések pontosítására

21

A többéves interregnum alatt a rendelkezésre álló építőipari kapacitások a töredékére estek vissza, nehéz lesz újjáépíteni ezt az iparágat. és a kockázatok lehetséges csökkentésére irányul. Az ingatlantulajdonosoknak tudniuk kell, hogy a tőke oda áramlik, ahol a legmagasabb hozamot érheti el, még elfogadható kockázati szint mellett. A kockázatok csökkentésének egyik lehetséges módja a befektetési portfólió különböző befektetési formák közötti megosztása. Az egyes befektetési formák, eszközök, értékpapírok jövedelmezőség, likviditás vagy a biztonság szempontjából különbözőek, de látványosan mutatják, hogy akár közvetlenül, akár közvetett módon, másokra bízva fektetjük be megtakarításainkat, a pénz- és tőkepiac egymással versengő eszközei folyamatosan kínálnak alternatív lehetőségeket. Az ingatlanbefektetések esetében hozamnak tekintjük az inflációs hatásoktól mentes, évenkénti adózatlan eredményt, tekintettel arra, hogy a hozamszámítás alapja csak a véletlen, eseti és nem ismétlődő, a termelési és értékesítési tevékenységtől kívül eső események bevétel- és költséghatásától, valamint az inflációtól és a külső finanszírozás igénybevételétől megtisztított adózatlan nyereség lehet. A piaci viszonyokat közvetve veszi figyelembe, amennyiben azok mind az elérhető bérleti díjakat, mind a fenntartás és állagmegóvás költségeit meghatározzák. A hozamszámításon alapuló befektetői szemlélet alapja, hogy az ingatlan értéke függvénye a befektető által elvárt hozamnak. Az elvárt hozam nagyságának megállapításakor figyelembe kell venni a kockázat, a hozam és a tőke alternatív költségének kapcsolatát. A hozamráta mindig egy arányszám, a befektetés éves nettó jövedelmének és a befektetett tőke nagyságának az aránya. Ha az adott befektetés kockázatos, akkor kockázati prémiumot, magasabb jövedelmet vár el a befektető a magasabb kockázat vállalásának jutalmaként. Vagyis minél magasabb egy adott befektetés elvárt hozamrátája, annál kisebb az esély arra, hogy az eladó a remélt összeget megkapja az ingatlanért. S ez fordítva is igaz, minél alacsonyabb az elvárt hozamráta, a befektetőnek annál inkább megéri az adott ingatlant megvásárolni, az eladónak ezáltal nőnek az esélyei.

22

Az ingatlan mint befektetés

A hozamok és a piaci összehasonlítás ugyanakkor nem zárja ki egymást, sőt a hozamráta is egyfajta összehasonlítás eredménye, csak ez esetben nem az értékesítés egységárait, hanem a hasonló befektetések realizált hozammutatóit hasonlítjuk össze. A hozam egy adott ingatlantípus és adott piaci szegmens esetében ugyanolyan jellemzője a piacnak, mint más esetekben az egységnyi területre eső eladási ár. A kockázatmentes megtérülés meghatározásához általában a 30 napos diszkontkincstárjegy-aukció adatait, míg az inflációs ráta esetében a Központi Statisztikai Hivatal által az adott időszakra közölt rátát veszik figyelembe. Ennek alapján kiszámítható a reálkamatláb (nominál kamatláb, inflációs ráta), amely a kockázatmentes hozamot reprezentálja. A befektető mindig több alternatíva közül választ, így a lehetséges befektetéseket folyamatosan összehasonlítja. Tekintettel arra, hogy a befektetések általában jövőbeli jövedelmek vásárlására irányulnak, nem elég ezen jövedelmeket a lehető legpontosabban előre jelezni, arra is képesnek kell lenni, hogy a különböző időpontokban várható különböző mértékű jövedelmeket a döntés pillanatában valós formában értékelni kell tudni. Erre szolgál a diszkontálás művelete, amely jövőbeli jövedelmek, illetve rendszeres pénzáramlások jelenértékké alakításához nyújt segítséget. Egy adott befektetés értékét az összes jövőbeli pénzáramlások jelenértékének összege adja meg. A diszkontálás kitüntetett tényezője diszkontráta, amely megegyezik az előzőekben leírt hozamrátával. Az elvárt hozam pontos megállapítása nélkül tehát jelenérték-számítás sem képzelhető el. A diszkontálást matematikai szempontból Newton és Halley alapozták meg, az első összefüggő részletfizetési táblázatokat John Smart dolgozta ki 1726-ban. William Inwood 1811-ben ingatlanértékelési példákat használt Smart tábláinak illusztrálására, de Alfred Marshall volt az első közgazdász, aki 1890-ben a kamatlábat a jömagyar ingatlan

Ingatlanfejlesztés

vedelem és az érték közötti kapocsként határozta meg. A diszkontált cash-flow számítás alapjait Irwing Fisher koncepciója alapozta meg a 20. század első éveiben. Az ingatlanfejlesztés az angol „property development” kifejezésből került át a magyar szakzsargonba. Plasztikusan tükrözi a tevékenység tartalmát, a fejlesztés jelen esetben a puszta építésen kívül az ingatlan átalakítását, magasabb minőségi szintre emelését, a funkciók kreatív újragondolását is jelenti. Az ingatlanfejlesztőnek rendelkeznie kell alapvető ismeretekkel az ingatlanokról, a piaci folyamatokról, a folyamat aktív szereplőiről, a vonatkozó jogszabályokról, a pénzügyi intézményrendszer működéséről, ugyanakkor rendelkeznie kell speciális képességgel is, mint kreativitás, kockázatvállalás, türelem, belátás, szervezőkészség, rendszerezőképesség, lényeglátás stb. A sikeres ingatlanfejlesztő vállalkozások nem nagy cégek, létszámuk néhány fő, de képesek mozgatni a legkülönbözőbb szakmák képviselőit. Az ingatlanfejlesztőnek rendelkeznie kell tehát legalább pénzzel vagy ingatlannal vagy konkrét vevővel (bérlővel) vagy szaktudással ahhoz, hogy vállalkozása sikeres legyen.

A működésről

Az ingatlanfejlesztési folyamat viszonylag könnyen leírható: 1. Piaci kereslet, célcsoport azonosítása 2. Fejlesztési folyamatának modellezése, megvalósíthatóság elemzése 3. Fejlesztési telek, épület megszerzése, rendelkezésre bocsátása 4. Új épület megtervezése, engedélyeztetése 5. Projektfinanszírozás megszervezése 6. Bontás-építés 7. Elkészült létesítmény értékesítése, illetve bérbeadása, működtetése 8. Ha kellően telített, a kész „termék” értékesítése a befektetői piacon Ez egy logikai rend szerint felépített sorrend, a valóságban természetesen ezek a részfolyamatok átszövik egymást. Sőt ezek a folyamatok részekre is oszthatók, bizonyos időpontokban komoly haszonnal kecsegtető kilépési lehetőségek is előállhatnak. Ilyen kitüntetett pillanat az, amikor a projekt megkapja a jogerős építési engedélyt. A bontás-építés még nem indult el, az a fejlesztő, aki idáig „elvitte” a projektet, már maga is jelentőset alkotott, komoly hozzáadott érték képződött, s a megvalósításban érdekelt, esetleg tőkeerősebb fejlesztő hajlandó a telekárnál és a tervezési költségeknél magasabb összeget is fizetni, ha azonnal kezdheti az építést és az értékesítést. Jellemző példa erre a nagyvárosok esetében, amikor soklakásos társasházak lakásait veszik meg külön-külön a fejlesztők, majd amikor 100%-os tulajdonba kerültek, az épület lebontásával, átalakításával, egy korszerű, piacképes fejlesztési koncepció, illetve engedélyezési terv birtokában jelentős haszonnal tudják a projektet olyan tőkeerősebb fejlesztő számára értékesíteni, aki ezeket az előkészítő munkákat nyilvánvalóan maga nem tudta volna elvégezni. Az ingatlanfejlesztés tehát szegmentálható, s jól elkülöníthető részfolyamatai vannak, amelyek önmagukban is képesek hozzáadott érték termelésére, s így jövedelem realizálására. Az ingatlanfejlesztés szépsége különösen abban rejlik, hogy egymástól elkülönült szakmák, szakterületek együttműködésén át formálódik valami új, valami hasznos, valami olyan, amely azután akár több száz évig is fennmarad. Mindezen szakmákat fogja össze az in2015. november-december

gatlanfejlesztő, aki maga is lehet mérnök, jogász vagy közgazdász, lényeg, hogy képes legyen a csapat összhangját megteremteni, s a közös cél megvalósítása érdekében a közös gondolkodásnak teret adni. A folyamat minden egyes fázisában valamely szakma jelentősége megnő, így az elején az ingatlan-tanácsadóknak kitüntetett szerepük van a pozicionálásban, a piackutatásban, -elemzésben, a marketingkoncepció és az értékesítésmenedzsment kialakításában. Később a tervezőké a főszerep, akik kialakítják és kreatív vitára bocsátják az elképzeléseiket. A fejlesztés modellezési szakaszában a költségbecslők, újra az ingatlan-tanácsadók formálják a terveket mindaddig, amíg az a piacon eladható termékké nem válik. Ezután az engedélyező hatóságok és a kapcsolódó, különféle szakigazgatási szervek lépnek elő, a fejlesztőnek velük kell szakmai, társadalmi, esztétikai szempontok alapján elfogadtatni a terveket. Az elsőfokú határozatok után következnek az érintettek, a szomszédok, akikkel megfelelő üzleti és pszichológiai felvértezettséggel eredményes alkuk köthetők. Az építési vállalkozók, műszaki ellenőrök, fedezetkezelők belépése előtt a fejlesztőnek egyezségre kell jutnia a projekt finanszírozásáról a belső és külső hitelezőkkel, biztosítania kell, hogy a megvalósítás teljes folyamatában a szükséges források rendelkezésre álljanak. Ezek jószerivel kölcsönszerződések, az azokhoz szükséges biztosítékok rendelkezésre bocsátása mellett. Az építés felügyelete szintén külön szakterület, a lebonyolítással megbízott szakértő vállalkozás az ingatlanfejlesztő szeme, orra, füle, tőle függ, hogy a teljesítéseket elfogadják-e, az elvégzett munkák kifizethetők-e. Mindeközben beindul az értékesítés is, lakások esetében általában az online felületeket kezelő profi ingatlanértékesítőkön keresztül, akik elsősorban kereskedők, de a háttérben tökéletes jogi-műszaki apparátus áll felkészülten a szerződések megkötéséhez. Irodaházak esetében már nem kerülhetők meg a nemzetközi környezetvédelmi minősítések sem, sok multinacionális cég csak ilyen, minősített irodaházakban bérelhet irodát. A fenti vázlatos összefoglalóból is látszik, hogy a profi ingatlanfejlesztő valójában egy karmester, aki minden hangszeres zenész kottáját tudja olvasni, s összhangot tud teremteni az eltérő stílusok, habitusok, érdekek között, a nagy mű időben történő megalkotása érdekében. Az idő az ingatlanfejlesztő egyik legnagyobb ellensége, vele mindenki másnál nagyobb harcban áll. Egy-egy külső feltétel lassúbb megvalósulása, egy engedély, egy jóváhagyás, egy szerződés késése egy bizonyos határon túl a projektet veszteségessé teheti. Szélsőséges esetben a projektcég felszámolásához is vezethet. Sorra jártak így azok az ingatlanfejlesztő vállalkozások, amelyek már

23

Ingatlanfejlesztés

a telket is a bőségesen rendelkezésre álló bankhitelből vették, s a projekthitelt már nem tudták a válság miatt elindítani. Egy meg nem valósuló projekt sohasem fogja tudni kitermelni a telekre felvett hitel adósságszolgálatát. A fejlesztők és a bankok is tanultak belőle, ma már ilyen konstrukciót nem nagyon lehet látni, magára valamit adó vállalkozás úgy megy hitelért a bankba, hogy rendelkezik saját tulajdonú ingatlannal. A válság az ingatlanfejlesztést, mint szakmai tevékenységet szinte lenullázta. Míg más ágazatokban – kivéve a turizmust – kétszámjegyű volumencsökkenésekről számolnak be, a magán-ingatlanfejlesztés gyakorlatilag megszűnt, egy-két projekt folytatódott csak. A likviditás egyik pillanatról a másikra eltűnt, s később, a súlyos különadók és a rendkívüli banki veszteségek miatt a pénzszűke mind a mai napig tart. Hallani ugyan különféle állami beavatkozásokról, amelyek speciális ösztönzőkkel vennék rá a bankokat a bátrabb hitelezésre, ezek az intézkedések azonban felülről, adminisztratív kényszerrel operálnak, s nem a gazdaság belső igényei és törvényszerűségei diktálják őket. Az a tapasztalat, hogy az ingatlanfejlesztők igyekeznek a korábban bedőlt, felszámolóknál vagy bankok workout cégeinél fellelhető ingatlanokat olcsón megszerezni, hogy az iparágat hitel nélkül újra talpra állítsák. Nincsenek könnyű helyzetben, mert projektet indítani csak úgy érdemes, ha legalább halvány reménysugár látszik, hogy a kész épületet a megfelelő bonitású bérlők megtöltik, majd azt befektetési termékként intézményes befektetők megvásárolják. A válság előtt ezek mindennapos ügyletek voltak, mára nagyságrendekkel csökkent az új bérleti

megdöbbenve tapasztalta, hogy a válság első éveitől kezdve a piacra belépő új lakások száma néhány év alatt a korábbi negyedére csökkent, ráadásul ez az alacsony érték éveken át fennmaradt. Tavaly ugyan mintegy ezerrel több épült, mint egy évvel korábban, de idén már most látszik, hogy visszaestünk a 2013-as szintre. Ez az évi 15–25 ezer elmaradt lakás néhány év alatt olyan hiányt teremtett, ami szükségszerűen emelte meg a használt lakások árait. Bár Magyarországon nem volt lakásbuborék, ezt a masszív árnövekedést nehéz lesz keresleti oldalon leküzdeni. Hiába a társadalmi mo-

Az a paradox helyzet alakult ki, hogy míg a magán-ingatlanfejlesztések minden határon túl összezsugorodtak, az állami-önkormányzati fejlesztések túlsúlya minden határon túl megnőtt. területeket kereső nagy cégek ilyen irányú igénye, s ezzel párhuzamosan nagyon kockázatosnak érzik az intézményes befektetők a magyarországi portfóliójuk bővítését. Ezek a jelenségek egymástól nem függetlenek, s egy fontos piaci kategória köti őket össze: a bizalom. Manapság ebből van a legkevesebb, s ez a magyar gazdaság leginkább kockázatnövelő tényezője. Megváltozott tehát a szakmai feladat, a legnagyobb kihívást ma az jelenti, hogy a korábban egy adott funkcióra létesült épületet, amely működtetése pénzügyi okokból ellehetetlenült, új funkcióval, új feltételek mentén, kreatív módon újragondolva hogyan lehet ismét a piacon újrahasznosítani. Korábban ez inkább a műemlék épületek, lepusztult várak, kastélyok esetében volt napirenden, ma nagyon sok ilyen, félig kész vagy elhagyott ingatlan felélesztése foglalkoztatja a szakmát. Vannak persze súlyos sebek is, ezek valóban azok a nagyméretű, félkész állapotban lévő ingatlanfejlesztési projektek, amelyek torzóként állnak lassan egy évtizede a korábban elsőrendű lokációnak tartott helyszíneken. Ezeknél az újragondolást, a kreatív továbbfejlesztést nehezíti, hogy bonyolult peres ügyek miatt a projektek gyakorlatilag megközelíthetetlenek. Mindannyian azt reméljük, hogy belátható időn belül ezek a kísértetházak felélednek, s végre a környék lakóinak javát szolgálhatják. Súlyos adósságok halmozódtak fel a lakásépítés területén is, itt a fejlesztők „adósak” a megfizethető, korszerű lakásokkal. A szakma

24

bilitás hajtotta, viszonylag magas kereslet, a fejlesztők számára kijelölt mozgástér egyre szűkül. A telkek árai és az építési költségek emelkednek, az engedélyezéssel járó díjak és költségek emelkednek, így nemcsak a kereslet húzza felfelé az árakat, hanem a létesítés költségei is alulról meghatározzák azokat. A többéves interregnum alatt a rendelkezésre álló építőipari kapacitások a töredékére estek vissza, nehéz lesz újjáépíteni ezt az iparágat. A hétköznapok embere, hacsak nincsenek lakásgondjai, azért nem érzékeli ezt a tetemes hiányt és leépülést, mert ugyanezen időszak alatt az Európai Unió segítségével komoly pénzösszegek érkeztek Magyarországra a közösségi infrastruktúra fejlesztésére. Az a paradox helyzet alakult ki, hogy míg a magán-ingatlanfejlesztések minden határon túl összezsugorodtak, az állami-önkormányzati fejlesztések túlsúlya minden határon túl megnőtt. Soha nem épült ennyi út, vasút, híd, járda, park, gát, valamint játszótér, főtér, iskola, óvoda, uszoda, mint az elmúlt 10 évben. Szakmai szempontból ezek azért nem tekinthetők klasszikus ingatlanfejlesztéseknek, mert a fejlesztők nem a saját pénzüket kockáztatták, s az elkészült objektumok hasznosítása nem piaci körülmények között történik. Az ideális az lenne, ha az állam tenné, ami a dolga, fejlesztené az infrastruktúrát, teret, lehetőséget és jövőt teremtve a nála sokkal hatékonyabb magán-ingatlanfejlesztők számára. Gerő Péter PhD

magyar ingatlan

Magazin magasépítéssel, mélyépítéssel, épületvillamossággal és épületgépészettel foglalkozó műszaki ellenőrök részére

szettel sel, épületvillamossággal és épületgépé Magazin magasépítéssel, mélyépítés műszaki ellenőrök részére IV. évfolyam 2015. november •

52 oldalas színes magazin • Megjelenik:

foglalkozó

évente 12 alkalommal

oló Vízmelegítők és melegvíz-tár tartályok új követelményei k Gyengénlátók és látássérülte vizuális igényei A műszaki ellenőr ése és a gépész tervező együttműköd Kié a közvilágítás? A világörökségi kezelési terv készítésének szabályváltozásai T Malajzia „okos” alagútja: a SMAR

harmincezer forint, „A munkaügyi bírság legkisebb összege húszmillió forintot is” de a legsúlyosabb esetekben elérheti a Az NGM Sajtó- és Kommunikációs Titkárság

Miben segíti Önt a havonta megjelenő Műszaki Ellenőr magazin?  Az előkészítő munkák (tervdokumentációkkal kapcsolatos feladatok, engedélyezési eljárások stb.) bemutatása  A jogszabályi szövegek és műszaki normák, szabványok gyakorlati értelmezése  A legújabb kivitelezési módszerek bemutatása  Szerkeszthető mintadokumentumok az új Ptk. előírásai szerint (szerződések, felhívások, teljesítésigazolás, jelenléti ívek, építési napló, jegyzőkönyvek)  A sajátos építményfajták eljárási szabályozása  Szerzőink az építési munkafolyamatban részt vevő szakemberek, építéshatósági szakértők  Ingyenes szaktanácsadói szolgáltatás: írja meg kérdését az [email protected] email címre, és szakértő szerzőink pár napon belül személyre szabott, írásos választ adnak Önnek!

tájékoztatója

Tekintse meg demóverziónkat az alábbi linken: www.muszakiellenormagazin.hu/demo.html Az Optimum szolgáltatáscsomag tartalma:

Néhány téma az eddigi CD-k tartalmából:

 12 nyomtatott lapszám  3 tematikus CD az építőipari aktualitásokhoz kapcsolódóan  Az aktuális lapszámok online verziói a megjelenéssel egy időben (www.muszakiellenormagazin.hu) H  ozzáférés a magazin teljes digitális archívumához (www.muszakiellenormagazin.hu)  Személyre szabott szaktanácsadás  A vonatkozó jogszabályok hatályos állapota  Letölthető, szerkeszthető mintadokumentumok (www.muszakiellenormagazin.hu)

 Tűzvédelem az új OTSZ szerint  Az építőipari kivitelezés speciális munkavédelmi előírásai  Vállalkozási szerződések, megbízási szerződések  Új munkabaleseti jegyzőkönyv kitöltő szoftver  A kivitelezéshez kapcsolódó kötelező dokumentáció  A hatósági ügyintézéshez kapcsolódó dokumentáció  Felkészülési segédlet építésfelügyeleti ellenőrzésekhez  Tervezési segédletek

Kiadványunkat ide kattintva rendelheti meg!

Kiadványunkat itt rendelheti meg.