FÓRUM MÉDIA KIADÓ KFT. 1145 Budapest, Szugló u. 52-54. T: 273-2090 Fax: 468-2917
[email protected] - www.forum-media.hu Felelős kiadó: Győrfi Nóra
SZENDE ÁRPÁD
A BENAPOZÁS VIZSGÁLATA KÜLÖNLENYOMAT
ÚJ OTÉK Az Országos Településrendezési és Építési Követelmények új műszaki előírásainak gyakorlati, közérthető magyarázata ellenőrzőlistákkal, szakmai példákkal, esettanulmányokkal kézikönyv és on-line segédletek
TERVEZÉSI - SZAKÉRTŐI SEGÉDLET 4 Budapest, 2013. november 29.
2
TARTALOMJEGYZÉK 0.
Bevezető ...................................................................................................... 3
1.
A benapozás elméleti alapjai .................................................................... 4 1.1. Fogalmak, definíciók ................................................................... 5
2.
Alkalmazott jogszabályok, külön intézkedések ...................................... 8 2.1. A benapozásra, és a szükségtelen zavarásra vonatkozó jogszabályok ................................................................................. 8 2.2. További alkalmazandó jogszabályok ........................................ 11 2.3. Különintézkedések ...................................................................... 11
3.
Előzetes vizsgálatok végzése ..................................................................... 15
4.
A benapozás vizsgálata.............................................................................. 16 4.1. A szükséges / szükségtelen zavarás tényének meghatározása . 16 4.2. A benapozás mértékének szerkesztése ...................................... 16 4.3. A benapozás mértékének számítása .......................................... 21
5.
ÖSSZEFOGLALÁS .................................................................................. 25 5.1. A benapozás vizsgálat összefoglaló megállapításai .................. 25 5.2. Javaslatok ..................................................................................... 26
6.
MELLÉKLET:
Irodalom és dokumentum jegyzék .......................... 27
© Ez a tervezési - szakértői segédlet a készítő szellemi tulajdona, védelme biztosított, illegális felhasználása eljárást von maga után!
3
0.
BEVEZETŐ
Az ÚJ OTÉK gyűrűskönyv, az Országos Településrendezési és Építési Követelmények új műszaki előírásainak gyakorlati, közérthető magyarázata, tervezési – szakértői segédletekkel. A jelen kiadvánnyal bővülő tervezési – szakértői segédletek sora az építési követelmények ismertetésének okán kapcsolódik az Új OTÉK című kiadványhoz. A sorozatcímből következően elsősorban a tervezők, tervellenőrök, szakértők szakmai szegmenseinek nyújt segítséget, új információk közreadásával. Kiválóan tudja azonban használni e segédleteket minden az építési folyamatban résztvevő jogász, továbbá hatósági alkalmazott is, hiszen valamilyen formában a felvetett problémákkal kapcsolatba kerülhetnek, de az információk más szakmai munkáikban is használhatóvá válnak. A benapozással kapcsolatos problémák kezelése a szomszédsággal kapcsolatos polgári jogi terület része. Nem egyedül azonban, hiszen e körbe tartozik a kilátás, a belátás - fényszennyezés, és a közvetlen természetes megvilágítás, valamint mindezek korlátozása, illetve elvétele. Az utóbbival majd egy további tervezési – szakértői segédletben foglalkozunk részletesen. E problémák előre, de utólag is ábrázolhatók, szerkeszthetők, mértékük számítható a továbbiakban közreadott metodikák szerint. Ám a mindezen jelenségek okozta szomszédjogi, tervezési, és megvalósítási problémák, az értékegyensúly megbomlásának következtében kiszámítható ingatlanforgalmi értékcsökkenéshez vezethetnek, melynek mértéke szintén meghatározható. Miközben már e vizsgálatokkal, és eljárásokkal kapcsolatosan 15 éves bírói gyakorlatot tudhatunk magunk mögött, és 2005 óta egyetemi tan-, vizsga-, és államvizsga anyag is, mégis számos hiányos, és hibás, azaz jogszerűtlen, és szakszerűtlen szerkesztést, számítást, megállapítást volt szerencsénk kézbe venni, ezért szükségessé vált jelen tervezői – szakértői segédlet létrehozása, kiadása. Ugyancsak jelezzük, hogy jelen tervezői – szakértői segédlet számos helyen visszahivatkozik, a már előzőleg megjelentetett kiadványokra, segédletekre, így azok ismétlése felesleges, egyszersmind szükségtelenné is vált. Így ebben a kiadványban, a korábban már közreadott metodika szerint haladva, csak a speciálisan e tárgykörbe tartozó problémák megoldásával foglalkoztunk. A segédletek szerkesztése, majd használata az alábbi használati útmutató szerint lehetséges: • A segédletek fő-, al-, és sub-alfejezetekre oszlanak, tematikájukat plasztikusabbá téve. • A fejezetrészek minden lényeges, szükséges tartalmi, és formai elemet tartalmaznak, formailag tagoltan, de egyszersmind a locális információk elhelyezésének biztosításával, a kész dokumentum készítésének elősegítésével. •
A kiegészítő információk, „kitöltési utasítások”, javaslatok, kurzív, kisebb 10 pontos Times New Román betűtípussal kerültek alkalmazásra, az elkülönülés, és a könnyebb felismerhetőség okán.
Reményeink szerint jól használható, útmutatóként, módszertani levélként funkcionáló tervezői – szakértői segédletet tart a kezébe a nyájas olvasó-felhasználó, melynek használatához eredményes munkát kívánunk. a szerző
4
1.
A BENAPOZÁS ELMÉLETI ALAPJAI
Mottó: „Serkenjen már a szennyesen, kábultan alvó értelem: új nap fénylik odafenn, hogy minden átkot elvegyen.” Középkori himnusz
Az élet egyik legfontosabb kelléke a fény, a meleg, melyet a földön a benapozás biztosít. Az ember számára is nemcsak mint biológiai szükséglet jelentkezik a napsugárzás, hanem fényforrásként a megvilágítás fontos eleme. Nem mindegy azonban mértéke, iránya, értéke. Ennek megállapítása, betervezésénél, az építészeti létesítmények létrehozásánál történő alkalmazása, a környezet alakításának fontos követelménye.
Nap - Szende Árpád kisgrafikája (8×8 cm papír, tollrajz – Bp., 1974.) Az ember azonban nemcsak biológiai, élettani szabályok szerint, hanem pszichológiai funkcionálásában is él. Guzsik Tamás kiváló – sajnos fiatalon elhunyt – építészettörténésznek, amikor először publikált ilyen felismeréseket a hetvenes években, még a saját szakmáján belül is meglehetősen hideg fogadtatásban volt része. Többen mondták: „Jó, jó, de miért olyan fontos az építészeten belül , hogy ezek a középkori templomok pontosan keletre vagy kicsit északkeletebbre, netán kicsit délkeletebbre voltak tájolva?” „Ez bizony roppant fontos, mert a kelet azt jelentette a régi magyar nyelvben, hogy a napkelte helye. A napkelte helye pedig az éven belül változik. A mérsékelt égövön egy bizonyos sávon változik oda-vissza. Ingamozgást végez egy délkeleti maximum – ez a téli napfordulós helyzet – és egy északkeleti maximum – ez a nyári napfordulós helyzet – között. És csak amikor középre ér a napéjegyenlőség idején, akkor kel föl a csillagászati keleten. Tehát ha egy templom nem pontosan keletre van tájolva, nem azt jelenti, hogy az építészek nem ismerték e törvényszerűségeket, vagy elszámolták magukat. Hiszen annak a napnak a védőszentjét kapta meg a templom, amelyik napon ott kel föl a nap, és amerre tájolva lett. Döbbenetes, mennyire nem érzékelik ma, hogy a középkorban a fény nem pusztán fizikai jelenségként volt jelen az életünkben nemcsak a templomban, hanem a hétköznapi életben is. A fény mint a világ világossága jelent meg, és ha ez a nap fénye volt, akkor pedig mint az igazság napja. Miért pont akkor? Mert akkor jött el az ideje.” Látható tehát, hogy a Napnak szemantikai jelentősége, jel szerepe is létezik.
5 Az ember, mint szubjektum, információinak igen nagy részét ingerek nyomán keletkezett percepció (észlelés) formájában nyeri. E percepció szabályainak és törvényszerűségeinek alapos, és elmélyült ismerete elkerülhetetlen. A minket érő ingerek döntő többsége vizuális inger, ezért az emberi érzékszervek között a látás érzékszerve, a szem kiemelkedő fontosságú, de csak elsődleges percepciós szerv, miután a benapozás kapcsán észlelt fény, illetve a keletkező kép az agyban keletkezik. A keletkezett képet, illetve a képhez fűződő agyi működést befolyásolják az ember fiziológiás posszibilitásai továbbá a populációs adottságok, a földrajzi elhelyezkedés, az évszak, a napszak, a környezeti hatások (világítás, téri helyzet, káros hatások) is, miután a vizuális érzékelés fizikai, élettani (fiziológiás), és lélektani (pszichológiai) síkon zajlik. A vizuális inger a benapozás révén megvilágított elemről visszavert fénysugár formájában kerül az elsődleges receptorhoz, a szembe. Innen következik a látás folyamatának fiziológiás része. A szemből az inger idegpályákon jut az agyba. Az agyban keletkező képet azonban az előzőekben részletezett jelenségek, valamint a szemlélő pszichés állapota nagymértékben befolyásolja. Nem mindegy tehát, hogy az ember - tér kapcsolatban, a tér(rész) mely szakaszából származó információk jutnak, juthatnak el a megfigyelőhöz. Ezekben a korrelációkban érdemes tehát szemlélni a benapozás vizsgálatát is.
1.1.
Fogalmak, definíciók
A fogalmak kurzív, fettelt 12 pontos Times New Roman betűtípussal kiemeltek, a könnyebb láthatóság okán.
Az ingatlanok, és így a társasházi lakások értékét a hasonló környezetben fellelhető lakóingatlanok árcentrumától az adott régión belül szükségszerűen térítik el a változó környezeti hatások. E tényezők egyike a helyiség benapozottságának mértéke. Közismert, hogy az udvari helyiségek ára többnyire mérsékeltebb, mint amit az utcára nyíló ablakokkal rendelkező helyiségek esetében tapasztalhatunk. Két utcára nyíló, következésképpen nagyobb természetes megvilágítási lehetőséggel rendelkező helyiségek ára e tényező következtében az átlag felett alakul. A különösen világos, valamint a fokozottan mérsékelt természetes fényviszonyokkal rendelkező helyiségek esetében az árcentrumhoz viszonyított értékeltérítés mértéke lényegesen alacsonyabb. Pozitív tartományban, az átlagosnál világosabb (pl. felső emeletek, két utcára néző szint) szakmai tapasztalatok, és szakirodalmi adatok szerint szélsőséges esetben maximum + 15, negatív tartományban (szűk utcák, ezen belül is alsóbb szintek) – 30 (40) %-al téríthetők el a helyben kialakult átlagtól a forgalmi adatok. Praktikusan a minta mediánja az OTÉK szerint definiált benapozottsággal, továbbá a 40 %-os értékcsökkenés a direkt, közvetlen természetes megvilágítás (az OTÉK szerint definiálva) teljes hiányával jellemezhető. A természetes fényforrás1 A természetes világítás primer fényforrása a Nap. Ennek fénye juthat közvetlenül az égbolton szóródva, természetes, vagy mesterséges környezeten reflektálódva a belsőtérbe. A gyakorlatban a természetes világítás fényforrása a külső tér, a Nap, továbbá a külső tér azon része, amely a Nap fényét áteresztve, szórva, reflektálva a belső térbe juttatja, vagyis az égbolt, valamint a természetes és mesterséges külső környezet. 1 MAJOROS András: Belsőterek világítása – Kiadja a Terc Kft., Budapest, 1998. – p 172 – ISBN 963 16 3015 3.
6 A belső tér természetes világításának fényforrása, lényegében tehát a külső tér, amiről a térhatárolás fényáteresztő részén keresztül természetes fény jut a belső térbe, vagyis a külső tér azon része, amelyet a belső tér „lát”, amit a belső térből látni lehet. A természetes világítás alapja a napsugárzás, amely a Nap - Föld távolságtól függő évi változással éri el a Föld légkörét. E közel párhuzamos sugárzás fajlagos teljesítményének átlagértéke 1370 W/m2, színhőmérséklete 5760 K. E sugárzás légkörön kívüli fajlagos teljesítményének változása az év során nem jelentős. A direkt napsugárzás a légkörön keresztül juthat a Föld-felszínre, de csak akkor, ha ezt a felhőzet nem akadályozza meg. Légkörön áthaladó egy részét a légkör elnyeli. A közvetlen napfényt • az állandó változó irányával, • a napsütés valószínűségével, • az általa takaratlan vízszintes síkon létrehozott megvilágítással, • színhőmérsékletével és • fényhasznosításával jellemzik, a következők szerint. A napsugárzás iránya az α azimut2 – és θ (théta) napmagasság-szögekkel adható meg. A napsugárzás iránya a nap folyamán, és az év során naponként változik. A két jellemző szög napi változása, az úgynevezett nappálya-görbével adható meg.
Nappálya-görbe ábrázolása A nappálya egyes pontjaihoz értelemszerűen hozzárendelhetők a vonatkozó nap időpontjai is. Általában a nappályán az egész órákat jelölik. A nappálya naponként változik, a napsugárzás éves változása jól áttekinthető, havonként két napra vonatkozó összesen 11 görbével, mely a nappálya-diagram. A benapozás tehát a külső térből a belső térbe jutó napsugárzás időértéke, egy adott év, és egy adott nap vonatkozásában. Az eredeti helyzethez képest, a természeti, vagy az emberi tevékenység által megteremtett benapozás elvétele okán keletkezett, és a belső térben perfektuálódott, vizuális információváltozás a benapozás elvétele. 2 azimut (azimut szög) = A horizont délpontja és az égitest horizontális talppontja által bezárt szög az óramutató járásával megegyező irányban mérve (0-360°).
7
Nappálya-diagram ábrázolása A benapozási problémák okozta szomszédjogi, tervezési, és megvalósítási problémák, az értékegyensúly megbomlásának következtében kiszámítható ingatlanforgalmi értékcsökkenéshez vezethetnek, melynek mértéke meghatározható. Belátható, hogy a benapozás az adott helyiség, ingatlanrész rendeltetésszerű használatát (pl.: lakáshasználatot) korlátozza, azaz nem teszi lehetővé a használat teljeskörűségét. Ez azonban, a kárt szenvedett helyiség, ingatlanrész tulajdonosának a korlátozott használatot eredményezi. A benapozás mértéke vizsgálható, ábrázolható és számítható, és e vizsgálat célja, hogy e mérőszámokkal jellemzett mértékeket határozzuk meg.
8
2.
ALKALMAZOTT JOGSZABÁLYOK, KÜLÖN INTÉZKEDÉSEK
A szomszédjogi viták, peres eljárások e tárgyban történő elszaporodása késztették a jogalkotót arra, hogy már nemcsak általánosságban jelöljön meg betartandó követelményeket, hanem – a konkrét ügyekből levont következtetések után – egyre inkább konkrét normákat is megfogalmazzon.
2.1.
A benapozásra, és a szükségtelen zavarásra vonatkozó jogszabályok
1997. évi LXXVIII. törvény, az épített környezet alakításáról és védelméről (Étv) Fogalom meghatározások: 2. § E törvény alkalmazásában: 5. Épített környezet: a környezet tudatos építési munka eredményeként létrehozott, illetve elhatárolt épített (mesterséges) része, amely elsődlegesen az egyéni és a közösségi lét feltételeinek megteremtését szolgálja. 32. Építészeti érték: az épített környezet minden olyan tárgyi és szellemi (építészettörténeti, építőművészeti, műszaki-tudományos) építészeti minőséggel rendelkező alkotásokban megjelenő értéke, amelyben a mindenkori társadalom - ezen belül a helyi közösségek - identitása és alkotóképessége fejeződik ki. 33. Építészeti örökség: az épített környezet maradandó építészeti értéket is képviselő elemeinek (építmény, épületegyüttes, táj- és kertépítészeti alkotás) összessége -annak minden beépített alkotórészével, tartozékával és berendezésével együtt. 36. Építési tevékenység: építmény, építményrész, épületegyüttes megépítése, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, karbantartása, javítása, lebontása, elmozdítása érdekében végzett építési-szerelési vagy bontási munka végzése. 3. § (1) Az épített környezet alakítását és védelmét: b) a jogszabályokban előírt építészeti, műszaki, biztonsági, egészségügyi, rendeltetési és használati, továbbá környezet- és természetvédelmi követelményekkel összhangban, c) a humánus környezetre és az esztétikus kialakításra tekintettel kell megvalósítani. 6/A. § (1) E törvényben meghatározott feltételek teljesülése esetén - jogszabályban meghatározott körben és az ott meghatározottak szerint: a) a települési önkormányzat (fővárosban a kerületi önkormányzat); aa) elláthatja az épített környezet helyi védelmét, a helyi építészeti értékek, a településkép, a rálátás és kilátás védelmét, továbbá meghatározza a település terület-felhasználásához az építményekben létesíthető rendeltetések körét. 7. § (1) A településfejlesztés és a településrendezés célja a lakosság életminőségének és a település versenyképességének javítása érdekében a fenntartható fejlődést szolgáló településszerkezet és a jó minőségű környezet kialakítása, a közérdek érvényesítése az országos, a térségi, a települési és a jogos magánérdekek összhangjának biztosításával, a természeti, táji és építészeti értékek gyarapítása és védelme, valamint az erőforrások kíméletes és környezetbarát hasznosításának elősegítése.
9 III. Fejezet: AZ ÉPÍTÉSI FOLYAMAT SZABÁLYOZÁSA Az építményekkel szemben támasztott általános követelmények 31. § (1) Az építmény elhelyezése során biztosítani kell: a) az építmény, továbbá a szomszédos ingatlanok és építmények rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát, e) a rendeltetésszerű telekhasználatot. (2) Az építmények és azok részeinek építése, bővítése, felújítása, átalakítása, helyreállítása, korszerűsítése során érvényre kell juttatni az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendeletben meghatározott alapvető követelményeket. (5) Mind az építmény elhelyezése, mind pedig a külső megjelenését befolyásoló kialakítása, átalakítása, bővítése, felújítása, helyreállítása során különös figyelmet kell fordítani a táj- és településkép, a beépítési vagy az építészeti jellegzetesség és látvány, a helyi jelleg védelmére, az épített örökség védett értékeinek érvényesülésére. A 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet, az országos településrendezési és építési követelményekről: Benapozás 86. § (1) A lakás legalább egy lakószobája napfény által benapozott legyen, kivéve, ha ezt a település kialakult beépítése nem teszi lehetővé. Benapozottnak tekinthető az a helyiség, ahol a benapozás lehetősége február 15-én legalább 60 percen át biztosított. (2) A helyhez kötött munkahelyet, továbbá a csecsemők és a gyermekek nevelő-oktató helyiségeit, amelyeket DNY–NY-i irányból látást zavaró napfénybesugárzás érhet, árnyékolóval kell ellátni. (3) Új épületek tervezése és megvalósítása során építészeti eszközökkel (pl. külső árnyékoló), illetve növényzettel kell biztosítani a túlzott nyári felmelegedés elleni védelmet. Természetes megvilágítás 88. § (1) A helyiségek természetes megvilágítása biztosítson elegendő fényt a rendeltetés szerinti biztonságos használathoz. (2) Közvetlen természetes megvilágítású legyen – a terepszint alatti helyiségek kivételével – a huzamos tartózkodásra szolgáló helyiség, kivéve, ha a rendeltetésszerű használat a közvetlen természetes megvilágítást a (3) bekezdésben előírt mértékben nem teszi szükségessé (pl. nézőterek, előadótermek, gyülekezeti termek, vendéglátó fogyasztóterek, kereskedelmi eladóterek), vagy tiltja. A huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiség szükség esetén közvetett természetes megvilágítású lehet, akkor, ha a rendeltetésének megfelelő szellőzés és megvilágítás lehetősége biztosítható. (3) A közvetlen természetes megvilágításra szolgáló bevilágító felület és a helyiség hasznos alapterületének aránya a) nevelő-oktató helyiségben legalább 1:6-od legyen, b) egyéb huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségben legalább 1:8-ad legyen, vagy megfelelő megvilágítási körülmények mellett, indokolt esetben 1:10-ed lehet, továbbá c) felülről történő bevilágítás esetén legalább 1:10-ed legyen. (4) Közvetett természetes megvilágítás nem létesíthető a) az épület közös használatú helyiségei és az önálló rendeltetési egységei között, b) az önálló rendeltetési egységek között.
10 50. § (2) Az (1) bekezdésben foglaltakon túlmenően építményt és annak részeit a rendeltetési céljának megfelelően, és a helyszíni adottságok figyelembevételével kell megvalósítani úgy, hogy az a) ne akadályozza a szomszédos ingatlanok és építmények, önálló rendeltetési egységek rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságát, b) méreteivel, elhelyezésével, építészeti kialakításával illeszkedjen a környezet és a környező beépítés adottságaihoz, c) ne korlátozza a szomszédos telkek beépítését, d) ne károsítsa a szomszédos beépítést és annak építészeti jellegzetességeit, 1. számú melléklet a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelethez Fogalom meghatározások 16. Belső fekvésű helyiség: közvetlen természetes szellőzéssel és közvetlen természetes megvilágítással nem rendelkező helyiség. 46. Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m. 53. Huzamos tartózkodásra szolgáló helyiség: olyan helyiség, amelynek a használata folyamatosan két óra időtartamot meghaladó, vagy amelynél a használatok közötti szünet időtartama a két órát nem éri el. 75. Közvetlen természetes megvilágítás: külső térelhatároló szerkezetben kialakított, bevilágításra szolgáló felületen keresztül történő nappali megvilágítás. 101. Rendeltetés: az a használati cél, amelyre az építmény, az önálló rendeltetési egység vagy a helyiség létesül, illetve amire használják.
1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.) 100. §: A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. II. cím Felelősség szerződésen kívül okozott károkért és jogalap nélküli gazdagodásért XXIX. fejezet A kártérítés általános szabályai 339. § (1) Aki másnak jogellenesen kárt okoz, köteles azt megtéríteni. Mentesül a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. (2) A bíróság a kárért felelős személyt rendkívüli méltánylást érdemlő körülmények alapján a felelősség alól részben mentesítheti. A probléma megítélése a LB (Kúria) eseti döntésének tükrében A Legfelsőbb Bíróság (Kúria) a Pfv.I.22.549/1993. szám alatti (BH. 1994/12/661.) eseti döntést hozó határozatában meghatározta a „szükségtelen zavarás" fogalmát, a kártérítési felelősség megállapításának összefüggésében.
11 E szerint a kártérítési felelősség megállapítása akkor lehetséges, ha a szomszédos ingatlan tulajdonosának érdekeit figyelmen kívül hagyva, nem a lehetőségek szerint legkedvezőbb tervezési és kivitelezési eljárás szerint jár el. Ezt kifejtve a határozat megállapítja, hogy a szükségtelen zavarás akkor nem valósul meg, ha az RRT /részletes rendezési terv/(jelenleg szabályozási keretterv) - annak hiányában a hatályos építési jogi szabályozás - szabályozza az ingatlan beépítési lehetőségeit az építési engedélyezési és kiviteli tervdokumentációk mindenben megfelelnek az RRT (szabályozási keretterv) szabályozásában foglaltaknak az építési engedély határozat rendelkezései is mindenben megfelelnek az RRT (szabályozási keretterv) szabályozásában foglaltaknak a létesítmény kivitelezése mindenben megfelel az RRT (szabályozási keretterv) szabályozásában, az építési engedélyben, és annak részét képező szakhatósági állásfoglalásokban, valamint az építési engedélyezési és kiviteli tervdokumentációkban foglaltaknak, teljes körűen Meg kell jegyeznünk, hogy a zavarás szükséges, avagy szükségtelen voltának mérlegelés utáni eldöntése kifejezetten jogkérdés, azonban – miután a határozat műszaki normatívák szerinti megvalósulást szab feltételül – a műszaki szakértői vizsgálat, és az ezen alapuló ténymegállapítás nem nélkülözhető a döntés meghozatalához. Ezért tehát a meghatározott négy szempont műszaki szakértői vizsgálata nem kerülhető el, hanem módfelett szükséges. Kárt okozni- azonban akkor is lehet, ha egyébként az előírások betartásával, érvényes építési engedély alapján történik az építkezés, tehát érdemes, és célszerű a továbbiakban ismertetett metodika alapján már a tervezés korai szakaszában elkészíteni a kilátás(kitakarás) meghatározását, hogy ezzel az építtető (kirendelő / megrendelő) fontos információk birtokába, és így döntési helyzetbe jusson.
2.2.
További alkalmazandó jogszabályok
A tervezési programra, annak alkalmazására, és a tervdokumentáció készítésére vonatkozó további alkalmazandó jogszabályok: - 1997. évi LXXVIII. törvény, az épített környezet alakításáról és védelméről - Többször módosított 1959. IV. törvény, a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről - 322/2012. (XI. 16.) Korm. rendelettel módosított, 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet, az építőipari kivitelezési tevékenységről - 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet, az országos településrendezési és építési követelményekről - 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet, a telekalakításról - 1995. évi XXVIII. törvény, a nemzeti szabványosításról - A Legfelső Bíróság Gf. IV. 30.308/1983. számú állásfoglalása, a minőségi árcsökkentésről - egyéb vonatkozó jogszabályok
2.3.
Különintézkedések
Különintézkedésekként a benapozás vizsgálatának részét képezik az alábbiak, melyeket a vizsgálatot végzőnek maradéktalanul be kell tartania:
12 - A vizsgálatot végző a megrendelőhöz kérdéseket intézhet, a törvényes keretek között, melyre a megrendelő válaszolni köteles a válaszadási határidőn belül, mely 8 munkanap. - A vizsgálatot végzőt, a tevékenysége során tudomására jutott tényekre és adatokra nézve titoktartási kötelezettség terheli. Ezekről a tényekről és adatokról csak a jogszabályban meghatározott szervet, illetve személyt tájékoztathatja. Kirendelő - megrendelő hozzájárul azonban, ha jogszabály másként nem rendelkezik, a feltárt tényeknek és adatoknak tudományos, és oktatási célra - a személyiségi jogok sérelme nélkül - történő felhasználásához. - A vizsgálatoknak, és az ezek alapján készítendő dokumentációnak meg kell felelnie az alábbi követelményrendszernek: • a jogszabályok előírásainak o a 2.1.-2.2. fejezetrészekben közreadott, és o a vonatkozó jogszabályok előírásainak • a vonatkozó szabványok előírásainak o Az alábbiakban közreadjuk a szabványok e tevékenységet érintő legfontosabb csoportjait: • A benapozás vizsgálatát érintő legfontosabb szabványok: A műszaki ábrázolásra vonatkozó szabványok: A Építési tűrések és modulkoordináció (példák): A műszaki tervezésre, ellenőrzésre vonatkozó szabványok • a szakmai szabályoknak o a szakoktatás keretében oktatott ismeretek o az egyéb szakmai szabályok alkalmazástechnikai kézikönyvek tervezési – szakértői segédlet beépítési útmutató külön előírások - A benapozás vizsgálatok alapján készülő dokumentáció legyen: • jogszerű • szakszerű melynek érdekében a vizsgálatot végző, irányító o szakértő(ke)t kérhet fel, meghatározott szakkérdések (kompetencia) véleményezésére - Az elkészítendő dokumentáció főbb elemei: • benapozás vizsgálati dokumentáció írásos anyag – szakértői vélemény o Címlap o Tartalomjegyzék o 1. Alapadatok, az eljárás tárgya, a felek adatai o 2. Alkalmazott jogszabályok, külön intézkedések, felvetett kérdések o 3. Felhasznált dokumentumok o 4. Vizsgálati metodika, eszközök, eljárások, módszerek o 5. Helyszíni szemle o 6. Az ingatlanok, az épületek, a környezet rövid leírása ♦ Ingatlan nyilvántartási, környezeti, területi, felépítményadatok o 7. Tárgyban végzett vizsgálatok, megállapítások, elemzések, következtetések ♦ Ingatlanforgalmi értékek meghatározása értékcsökkenés nélkül ♦ A szükséges-, vagy szükségtelen zavarás tényének meghatározása
13
♦ Benapozás mértékének meghatározása ♦ Benapozás elvétele miatti ingatlanforgalmi értékcsökkenés meghatározása o 8. Összefoglalás ♦ A probléma, a kérdések megválaszolása ♦ Javaslatok ábrákat tartalmazó anyag – szakértői vélemény mellékletei o 9. Mellékletek ♦ 1. számú melléklet: Dokumentumok preparált másolatai Helyszíni szemle aláíró ív másolata Általános Rendezési terv, a területre vonatkozó Szabályozással (kivonat-másolat) Terület felhasználási és területszerkezeti terv (kivonat-másolat) Önkormányzati rendelet a terület szabályozási tervéről, és helyi építési szabályzatáról (másolat) A felépítményekre vonatkozó jogerős (módosított) építési engedélyek másolata A felépítményekre vonatkozó jogerős használatbavételi engedélyeinek másolata Az ingatlanokra vonatkozó korábbi házas ingatlan forgalmi értékbecslései, műszaki állag meghatározó tájékoztatói, és állapot-felvételi adatlapjai értékbecsléshez ♦ 2. számú melléklet: Tulajdoni lapok másolata A Körzeti Földhivatal által kiadmányozott Tulajdoni lapok másolata ♦ 3. számú melléklet: Helyszínrajzok Műholdkép (www.google.maps.com) 1 : 1 000 digitális kicsinyítéssel! A Körzeti Földhivatal által kiadmányozott a területre vonatkozó hivatalos térképkivonat (alaptérkép) 1 : 1 000 digitális kicsinyítéssel! Beépítés előtti helyszínrajz(ok) 1 : 1 000 digitális kicsinyítéssel! Beépítési (ET – KT) helyszínrajz(ok) 1 : 1 000 digitális kicsinyítéssel! Színes átnézeti helyszínrajz 1 : 2 000 digitális kicsinyítéssel! ♦ 4. számú melléklet: Műszaki tervek, helyiségjegyzékek, területkimutatások Tervtári és rekonstrukciós tervek másolata 1 : 100 digitális kicsinyítéssel! Épületenként (megvalósulási tervdokumentáció) Helyiségjegyzékek szintenként, és összesítve Területkimutatások szintenként, és összesítve Alaprajzok 1 : 100 digitális kicsinyítéssel! Metszetek 1 : 100 digitális kicsinyítéssel! Homlokzatok 1 : 100 digitális kicsinyítéssel! ♦ 5. számú melléklet: Az építési, szakipari munkák minősítésének szabályozása ♦ 6. számú melléklet: Állapot összesítő mátrix-számítások Épületenkénti állapot összesítő mátrix-számítás dokumentálása, a készenléti állapot, az építéskori minőség, az avultsági állapot, és a súlyozott állapot részarány kimunkálásával ♦ 7. számú melléklet: Ingatlanforgalmi összehasonlító adatbázis, értékszámítások ingatlanforgalmi adatbázis képzése, korrekciókkal (táblázat) ingatlanforgalmi adatbázis extrapolációja (táblázat)
14 ingatlanforgalmi értékszámítás (táblázat) ingatlanforgalmi értékszámítás: helyiségek (táblázat) ♦ 8. számú melléklet: Geodéziai tervezési alaprajz, metszet(ek), nézet(ek) Színes geodéziai alaprajz, metszet, nézet 1 : 200 digitális kicsinyítéssel! ♦ 9. számú melléklet: Benapozás vizsgálata Benapozás vizsgálata: elvi alapok, metodika, értékcsökkenés számítása A homlokzati benapozottság szerkesztése Régi beépítés tervén alaprajzi szerkesztése 1 : 1 000 digitális kicsinyítéssel! Új beépítés tervén alaprajzi szerkesztése 1 : 1 000 digitális kicsinyítéssel! Benapozás-vesztés ingatlanforgalmi értékcsökkenés számítása algoritmussal (táblázat) ♦ 10. számú melléklet: Helyszíni fotók Beépítést megelőző helyszíni fotók Beépítés utáni állapot helyszíni fotói Épületekről külső-belső színes képek beszámozva, nézet megjelölésével ♦ 11. számú melléklet: Irodalom és dokumentumjegyzék - Általános dokumentálási követelmények: • A benapozás vizsgálati dokumentációk, az alábbi szakági bontásban kerüljenek leszállításra: Építészeti szakértés Geodéziai felmérés Ingatlanforgalmi szakértés • A leszállított dokumentációk példányszáma, módja: Kirendelő/megrendelő által meghatározott: pld o Szakvélemény átlagosan: 3 pld o Házi példány irattárnak: 1 pld o Digitális formátumban: *. pdf – CD-n 1 pld-ban A dokumentációkat a felelős vezető tervezők - szakértők által eredetiben aláírva (kék tollal, pecséttel) kell dokumentálni • A leszállított dokumentáció: az előzőekben részletezett mellékletekben dokumentált tények, adatok, bizonyítékul szolgálnak minden további eljáráshoz a tervező – szakértő szellemi tulajdonát képezi, melynek védelme biztosított, a megbízó érdekkörén kívüli felhasználása eljárást von maga után
15
3.
ELŐZETES VIZSGÁLATOK VÉGZÉSE
E fejezet keretében – visszautalva korábbi már megjelent segédletek tartalmára – röviden ismertetjük az elvégzendő tervezői – szakértői tevékenységeket, melyek megelőzik a tényleges benapozás vizsgálatát, és a hozzá tartozó vizsgálati dokumentáció elkészítését. E tervezői – szakértői tevékenység-leírás egyben a megvalósítandó / megvalósított létesítmény általános követelményrendszerét is bemutatja, mely a tervezőnek is, a szakértőnek is, a vizsgálati dokumentáció elkészítéséhez nyújt segítséget, és képzi a tervezői – szakértői feladat megoldásához elengedhetetlenül szükséges adatok rendezett halmazát. Az adatokat pontosan, és persze értelemszerűen szükséges meghatározni, ezzel biztosítva a vizsgálati dokumentáció teljességét, és alapadatul szolgálva a további az ügyhöz kapcsolódó tevékenységekhez!
Alapadatok, a vizsgálat tárgya, készítője A szükséges adatok megadása a szokásos módon – a kilátás-kitakarás vizsgálata, tervezési – szakértői segédlet 2. című kiadványban részletesen közreadott adatokkal, és formában - történik. Felhasznált dokumentumok A releváns dokumentumok írásbeli közreadása, a kilátás-kitakarás vizsgálata, tervezési – szakértői segédlet 2. című kiadványban részletesen közreadott adatokkal, és formában - történik. Vizsgálati metodika A benapozás vizsgálati metodikáját – a vizuális percepció vizsgálatának okán – a kilátáskitakarás vizsgálata, tervezési – szakértői segédlet 2. című kiadványban részletesen közreadottak, valamint az általános szakértői vizsgálati metodika szerint szükséges elkészíteni. Vizsgálatok végzésének munkaeszközei A helyes metodika szerinti vizsgálatokat a kilátás-kitakarás vizsgálata, tervezési – szakértői segédlet 2. című kiadványban részletesen közreadott vizsgáló műszerekkel, vizsgáló eszközökkel, és egyéb eszközökkel kell végrehajtani. Műszaki alapadatok definiálása A műszaki tervek készítése, preparálása, a lebontott beépítés, épületek szakértői rekonstrukciójának elkészítése, a vizuális jelenségek vizsgálata, a települési vizsgálatok, a belső látványelemek vizsgálata, a kiinduló adatokként kezelt geodéziai tervezési alaptérkép elkészítése, valamint más beépítési lehetőségek vizsgálata, a kilátás-kitakarás vizsgálata, tervezési – szakértői segédlet 2. című kiadványban részletesen közreadott adatokkal, és formában – történik. Ingatlanforgalmi alapadatok, értékszámítások Az ingatlan-nyilvántartási-, a környezeti-, a területi-, a felépítményi adatok, az alkalmazott épületszerkezetek, az összesítő állapotrögzítő mátrix számítása, az összefoglaló megállapítások, és az értékszámítások meghatározása, a kilátás-kitakarás vizsgálata, tervezési – szakértői segédlet 2. című kiadványban részletesen közreadottak szerint – történik.
16
4.
A BENAPOZÁS VIZSGÁLATA
Az előző fejezetek elméleti háttere, és előzetes vizsgálatainak helyes metodikával, és pontos, eredményes elvégzése után van csak lehetőség a tényleges, szorosan vett benapozás vizsgálatára. E fejezet alfejezetei részletesen tárgyalják a benapozás vizsgálatának szerkesztéseit, és értékszámításait. A vizsgálati metodika szerinti helyes eljárást „leegyszerűsíteni” nem lehet, de nincs is értelme, mert pont ennek hiányában válik durva becsléssé a vizsgálati dokumentációban, szakvéleményben közreadott értékek sora, és a megállapítások, következtetések így nem lesznek helytállóak. Hiszen pont az adatok hiánya, pontatlansága, becsléssel történő megállapítása az, ami a bizonyítatlanságot eredményezi, és így a vizsgálati dokumentáció, szakvélemény alkalmatlanságát idézi elő.
4.1.
A szükséges / szükségtelen zavarás tényének meghatározása
A belátás - intimitásvesztés vizsgálatának törzsanyagát a szükséges, illetve szükségtelen zavarás tényének meghatározása képezi, hiszen a szükségtelen zavarás – a szomszédos ingatlan tulajdonosának érdekeit figyelmen kívül hagyva, nem a lehetőségek szerint legkedvezőbb tervezési és kivitelezési eljárás szerint jár el a benapozást elvételét okozó építmény megvalósítója – megléte (jogalap) nélkül, a benapozás elvételét eredeztethető kár, és az ezzel kapcsolatos felelősség megállapítása nem lehetséges. Nyomatékosan kívánjuk megjegyezni, hogy a zavarás szükséges, avagy szükségtelen voltának mérlegelés utáni eldöntése kifejezetten jogkérdés, azonban – miután az irányadó Legfelsőbb Bírósági (Kúriai), Pfv.I.22.549/1993. számú (BH. 1994/12/661.) határozat műszaki normatívák szerinti megvalósulást szab feltételül – a műszaki szakértői vizsgálat, és az ezen alapuló ténymegállapítás nem nélkülözhető a döntés meghozatalához. Így tehát a négy szempont műszaki szakértői vizsgálata megkerülhetetlenül szükséges. E vizsgálat is a kilátáskitakarás vizsgálata, tervezési – szakértői segédlet 2. című kiadványban részletesen közreadott adatokkal, és formában - történik.
4.2.
A benapozás mértékének szerkesztése
A szerkesztések, számítások részletes bemutatása azért szükséges, mert szükségességének elismerése mellett mégsem sikerül mindig metodikailag helyesen, pontosan, hiánytalanul, és hibátlanul végrehajtani e tevékenységeket. Meg kell említenünk néhány technikai kérdést is e szerkesztések, számítások ismertetése előtt. Mindezen műveletek végrehajthatók manuálisan (analóg módszerrel), és informatikai eszköz-
17 rendszerrel (digitális módszerrel) is, hiszen az informatikai eszközök általános, és teljeskörű mérnökirodai elterjedése előtt is már készültek vizsgálati anyagok e tárgykörben. Kétségkívül azonban a digitális módszerrel történő végrehajtása esetenként gyorsabb, de főleg pontosabb, mely azonban nem jelenthet nagyságrendi különbségeket az eredményekben, csak a tizedekben, századokban megmutatkozó pontosság ami némi eltérést mutathat. Mindez a költségekre sincs kihatással, csak igen kis-, elhanyagolható mértékben. A tárgyérték azonban indokolja a hozzá képest igen elenyésző mértékű vizsgálói-szakértői díj, és költség perfektuálódását, nem is beszélve az aggálymentes értékek meghatározásának kényszeréről, valamint a tudomány állásának megfelelő szakvélemény adásának kógens, és nem posszibilis jogi szabályozásáról. A szerkesztések történhetnek manuális szerkesztésekként (kézzel történő ábrázolással), és CAD szerkesztésként (informatikai apparátus igénybevételével). A benapozás konkrét, és részletes vizsgálata a szerkesztésekkel, számításokkal az alábbi munkafázisokkal történik: Felvételezzük a geometriai helyzetet az alaprajzo(ko)n, és a helyszínrajzo(ko)n a régi beépítést rekonstruáljuk • illetve a rendelkezésre álló adatok, információk segítségével ábrázoljuk az új beépítést is ábrázoljuk Megszerkesztjük az égtájhelyes benapozási vázlatot helyszínrajzo(ko)n az alaprajzo(ko)n ábrázoljuk a vizsgált épületet ábrázoljuk a vizsgált épületre árnyékot vető objektumokat is Az árnyékvető építmények, valamint a vizsgált benapozási tengely magasságát (parapet magasságát) meg kell határozni, fel kell tüntetni. A vizsgált bevilágító felület (nyílászáró üvegezett része) vízszintes vetületének (alaprajz) középpontján (tengelyén) áthaladóan célszerű meghúzni az É-D és KNY irányú szerkesztő vonalakat. Az így előállított benapozási vázlatokra ráhelyezzük a február 15-i árnyékvető határkontúrokat a napsugárkúp elvén – megközelítő poligonokkal – ábrázolva, magyarországi alkalmazhatósággal, égtájhelyes illesztéssel Az előállt egyesített ábrát összemásolással (CAD-ben ábra-egyesítéssel) egyesítjük egy tervvé ellenőrizzük, hogy nem torzított-e a másolás, egyesítés. A megszerkesztett határkontúros benapozási vázlatot kiértékeljük, és minősítjük az alábbi szempontok alapján a megszerkesztett árnyékvető határkontúrok alapján • meg kell keresni a szintmagasság különbséghez tartozó határkontúr(ok), és az árnyékoló építmény(ek) metszéspontjait, melyek jelzik ♦ a benapozás kezdetét ♦ a benapozás végét • az origón átmenő szerkesztő egyenesek a „kumulatív idő percekben” feliratú skálát metszik
18
Megvalósult és tervezett állapot egyesített alaprajzai, homlokzatai (1:100 digitális kicsinyítéssel!)
19
Városrészi szituáció nézete (a szerző felvétele)
A homlokzati benapozottság szerkesztési segédfóliája (készítette: Nagy Ernő Géza)
Benapozottság szerkesztése CAD-ben (a szerző rajza)
20
• a „kumulatív idő percekben” feliratú skáláról leolvassuk, hogy a február 15-i napon, hányadik perctől kezdődően nem árnyékolja az objektum a vizsgált bevilágító felületet, illetve mikortól fogja újra árnyékolni. a kiértékeléskor figyelembe szükséges venni az alábbiakat: • nincs hasznos napfény besugárzás a napkeltét követő 35 perc, valamint a napnyugta előtti 35 perc alatt • nem eredményezi a belső terek benapozását az épület homlokzatának felületével 6º-nál kisebb szöget bezáró napsugár A homlokzati benapozottság szerkesztésének mérési eredményeit táblázatban kell összefoglalni a táblázat tartalmazza a következő adatokat: jel nyílászáró magassága (m) árnyékvető építmény(ek) megnevezése • magassága (m) ♦ régi beépítéshez tartozó ♦ új beépítéshez tartozó • magasság különbsége(i) (m), kumulatív idő (perc) benapozási idő (perc) 60 perchez való viszonyt minősítést A beépítés a rendelkezésre álló adatok alapján rekonstruált, és megállapítható, hogy a régi beépítés árnyékvető élt nem tartalmazott a régi beépítés árnyékvető élt tartalmazott Megállapíthatóvá vált, hogy a kritikus, vizsgált pontokban a napvizsgálat eredménye megfelelő eredményre jutott, melynek táblázatos kiértékelése dokumentált a régi beépítés esetén végzett benapozási vizsgálat eredménye már ekkor sem volt meg a szükséges benapozottság (perc) megfelelő benapozottság volt (perc) új beépítés esetén végzett benapozási vizsgálat az új beépítés tovább rontotta a benapozási viszonyokat (perc) az új beépítés csökkentette a benapozást (perc) az új beépítés teljesen elvette a benapozást (perc) különbség számítás a benapozás tekintetében (perc) A további vizsgálatok végzése nem vált szükségessé • bizonyítottan érdektelen volta miatt szükségessé vált • indoklás A benapozás helyszíni adottságai, az alkalmazott épületszerkezetek megfelelő benapozást engednek nem engednek megfelelő benapozást a nyílászárók, benapozást biztosító épületszerkezetek • fajtája • osztásrendje
21 • használata ♦ a benapozás szempontjából figyelembe vehető felülete …m2; a hasznos alapterülethez viszonyított …% az előírásnak (…%) megfelel nem felel meg A benapozás körülményei • a benapozást elvevő vizuális elem megnevezése ♦ épített: ♦ természeti: téli évszakban: nyári évszakban: A algoritmussal kiszámítjuk az értékcsökkenést a helyiségre, ingatlanrészre vonatkozó számított értékcsökkenést a helyiség ingatlanforgalmi értéke és az algoritmus elemeinek korrekciós tényezőcsoportjainak szorzatával az ingatlanonként számított értékcsökkenést az ingatlanhoz tartozó benapozás-vesztéssel érintett helyiségek értékcsökkenésének addíciójával A konkrét ügyben a locális, és egyéb tények magállapításainak közlése A benapozás-(vesztés) vizsgálatára vonatkozó dokumentációt dokumentáljuk.
4.3.
A benapozás mértékének számítása
A benapozottság miatti értékcsökkenés meghatározása a tényleges benapozottság-csökkenés függvényében lakóhelyiségenként kell elvégezni, figyelemmel az előzőekben kifejtett értékarányosságra (a benapozás, a fényviszonyok szélsőséges esetben a lakóhelyiség értékét + 15, 30 (40) %-os tartományban képesek eltéríteni). A benapozás - fényviszonyok változásával nem érintett helyiségek, valamint a nem állandó tartózkodásra szolgáló helyiségek (pl. fürdőszoba, mellékhelyiség, tároló) értéke nem módosul abban az esetben sem, ha az adott helyiség a benapozás-változással közvetlenül érintett. Az értékelendő ingatlan esetében vizsgálandó, hogy a kiinduló helyzet az előírt minimumhoz képest és/vagy az átlagosnak tekinthető benapozottság értékénél magasabb, vagy alacsonyabb, és hogy a fényviszonyok a standardhoz képest kedvezőbbek, vagy kedvezőtlenebbek voltak. Mindezt az ingatlanrész lakás fekvésének (melyik szinten található), valamint státusának (1-2 utcára néző, saroklakás) figyelembevételével. A számított előzményi értékeltérést %-ban kell kifejezni, valamint meg kell állapítani, hogy a benapozást okozó objektum következtében a fényviszonyok romlottak, vagy stagnálnak, azaz változatlan értékeket mutatnak. A benapozottság számított értékének megfelelő, jelenleg megállapítható értékeltérítés mértéke helyiségenként eltérő. Ezt a mértéket a matematikai módszerekkel számított fénybesugárzás arányában lehetséges meghatározni. meghatározandó továbbá, hogy önmagában a benapozás esetleges romlása az összes helyiségnél átlagosan mekkora %-ban kifejezett értékcsökkenést eredményez.
22 Az értékelendő ingatlan esetében a vizsgálandó kiinduló helyzet, azaz a számított előzményi érték mértéke, azonban csökkentendő, ha az eredetileg rossz kialakítás (az előírásostól kisebb mértékű bevilágító felület) és ebből következő benapozási viszonyok (tájolás, eredeti beépítési adottságok) fennállnak. Felhívjuk a figyelmet arra, hogy az alkalmazott módszer tan-, és vizsgaanyag a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetemen számos publikációja jelent meg mind szakkönyvekben, mind szakfolyóiratokban, és természetesen a médiákban, elektronikus médiákban is fentiekből következőleg elvárható, és általánosan bevezetett szakmai szabályrendszer mintegy 15 éves bírói gyakorlat támasztja alá a Fővárosi Bíróság, mint másodfokú bíróság 43.Pf.630095/2003/2. számú ítéletének indoklásában úgy fogalmazott, hogy a Szende Árpád és Dr. Kovács Tibor igazságügyi szakértők által meghatározott „értékcsökkenésben jelentkező kár összege olyan objektív öszszeg, melynek sem mérséklésére, sem annak felemelésére a Pp. 206. §-ának alkalmazása mellett sincs lehetőség”! A mérhető, ábrázolható és számítható benapozás elvégzése a után, a követelményrendszerrel történő összevetését is szükséges elvégezni, és a megállapításokat, minősítéseket megfogalmazni, és megjelölni a benapozás változások mértékét percben,és %-ban kifejezve. Megjegyezzük azt is, hogy a benapozás változása befolyásolhatja a természetes megvilágítás minőségét is. Ugyancsak meg kell állapítani, hogy a szükségtelen zavarás állapota fennáll-e, és annak mik a paraméterei. A benapozás csökkenéséből eredeztethető ingatlanforgalmi értékcsökkenés helyiségenkénti meghatározása algoritmussal Az alábbiakban adjuk közre a benapozás-vesztésből eredeztethető ingatlanforgalmi értékcsökkenés számításának metodikáját, valamint az előzőekben részletezett szempontokat, tényezőket is rögzítő algoritmust, a hozzátartozó jelölésmagyarázattal együtt: É=ÉAef×TÉh×JTi/JAi×EK×INT×{zsz×mf×[(/Bo-Bi/×100/Bo×ACsf)+(/Tm-Ti/×100/Tm×ACsf)]} ahol:
É = ÉAef = TÉh =
JTi =
Benapozás/természetes megvilágításból eredő ingatlanforgalmi értékcsökkenés mértéke Ft-ban Adatbázis adott időintervallumra extrapolált átlagos, fajlagos ingatlanforgalmi értéke (Ft/m2) Tárgyi ingatlan érintett helyisége(i) hasznos alapterülete(i) (m2) Megjegyzendő, hogy az alapkiépítettséget módosító, előírásoknak meg nem felelő, illetve a benapozás / természetes megvilágítás szempontjából irreleváns ingatlanrészek (pl.: galériák), épületszerkezetek, vezetékek, berendezések figyelmen kívül hagyandók! Ingatlan állapot korrekciós tényező (infrastruktúra, közműellátottság, minőség, műszaki állapot, állag, esztétikai állapot), tárgyi ingatlan állaga az összesítő számítások mátrixa szerint (súly %)
23 JAi = EK =
INT =
zsz =
mf =
Bo = Bi = ACsf = Tm = Ti
=
Ingatlan állapot korrekciós tényező (infrastruktúra, közműellátottság, minőség, műszaki állapot, állag, esztétikai állapot), összehasonlító ingatlanok átlagos állaga, az Archi_informatikai adatbázis szerint (súly %) Ingatlan egyéb korrekciós tényező, a lényeges befolyásoló tényezők figyelembevétele miatt, a rejtett ellentmondások feltárására, és a belső rendszerű ellenőrzés elveinek való megfelelésnek (jogi helyzet, az ingatlan különleges tulajdonságai / fekvése, megközelíthetősége, funkciója, paraméterei, fejlesztési lehetőségei/, környezeti hatások, egyéb szempontok) Az adatok minősítése, a vonatkozó jogszabályi szabályozások, megfelelőségi vizsgálati eredmények, illetve korrekciók alapján történik! Az érintett ingatlanrész ingatlanforgalmi értékének szakértői szakmai tapasztalatok, kutatások, és Archi_informatikai adatbázisok adatai szerint a benapozás / természetes megvilágításra vonatkozó része (%) udvari ingatlanoknál mértéke 0,05 utcára nyíló ablakokkal rendelkező ingatlanoknál mértéke: 0,10 utcára nyíló ablakokkal, többszintes épületek felső emeletein mértéke 0,15 két utcára nyíló, nagyobb természetes megvilágítással rendelkező ingatlanoknál 0,20 különösen világos, nagy természetes fénybesugárzási potenciállal rendelkező ingatlan 0,30 különlegesen világos, nagy természetes fénybesugárzási potenciállal rendelkező, szabadonálló ingatlanok esetén a mérték 0,35 rendkívüli különlegességű helyen, és lehetőségekkel bíró, különlegesen világos, nagy természetes fénybesugárzási potenciállal rendelkező ingatlan esetén mértéke 0,40 az LB Pfv.I.22.549/1993. (BH 1994/12/661.) eseti döntésében definiált „szükségtelen zavarás” meglétére vonatkozó korrekciós koefficiens a „szükségtelen zavarás” fennállása esetén alkalmazandó értéke: 1,00 a „szükséges zavarás” fennállása esetén alkalmazandó értéke: 0,00 adott helyiségben a benapozás, és természetes megvilágítás változásával megváltozott OÉSZ/OTÉK szerinti direkt, közvetlen természetes megvilágítás mértékére, körülményeire vonatkozó korrekciós koefficiens Figyelembe veszi a korábbi beépítést, az éves benapozási, bevilágítási viszonyok kiegyenlítődési folyamatait (pl.: tél, nyár), a mértéktartás elvét, és egyéb szempontokat! benapozás-megvilágítás csökkent, de OÉSZ/OTÉK szerinti mérték 300 %-a felett maradt 0,00 benapozás-megvilágítás csökkent, de OÉSZ/OTÉK szerinti mérték 200-300 %-a maradt 0,35 benapozás-megvilágítás csökkent, de OÉSZ/OTÉK szerinti mérték 150-200 %-a maradt 0,50 benapozás-megvilágítás csökkent, de OÉSZ/OTÉK szerinti mérték 100-150 %-a maradt 0,75 OÉSZ/OTÉK szerinti direkt, közvetlen természetes megvilágítás (<100) teljes hiányakor 1,00 bázis időszak, azaz beépítést megelőző, benapozási idő mértéke (perc) adott vizsgálati időszak, azaz beépítést követő, benapozási idő mértéke (perc) az OÉSZ/OTÉK szerinti (ablak) bevilágítási felülete (%) az OÉSZ/OTÉK szerinti felület (pl.: T/8), mint 100 %-hoz viszonyítva bázis időszak, (beépítést megelőző), közvetlen természetes megvilágított helyiségrész területe (m2) adott vizsgálati időszak, (beépítést követő), közvetlen természetes megvilágított helyiségrész területe (m2)
Megjegyezzük azonban, hogy az algoritmus csak akkor tölti be teljeskörűen hivatását, ha a felhasznált felvételezés, vizsgálat, szerkesztések, számítások, és adatok kellő pontosságúak. Fenti elméleti megalapozottság után, a konkrét számítások is elvégezhetők a számítógépes programok futtatásával automatikusan számított (alap)adatok, információk felhasználásával is. A végeredmény Ft-ban adja meg az adott ingatlan(rész) benapozás-csökkenésből eredeztethető ingatlanforgalmi értékcsökkenésének mértékét. Több ingatlanrész ingatlanforgalmi értékcsökkenésének értékét ingatlanonként még összesíteni is szükséges.
24
Benapozás ingatlanforgalmi értékcsökkenése
Jel 2007 ÉAef TÉh JTi JAi EK INT zsz mf Bo Bi ACsf Tm Ti É Összesen:
1 Névtelen3 02 Szoba 332967 26,33 0,7534 0,7388 1,00 0,20 1,00 0,35 241 173 0,7285 26,33 26,33 128638
2 Névtelen3 03 Szoba 332967 26,32 0,7534 0,7388 1,00 0,20 1,00 0,35 252 182 1,2154 26,32 26,32 211203 496941
3 Névtelen3 04 Szoba 332967 25,76 0,7534 0,7388 1,00 0,20 1,00 0,35 267 195 0,9515 25,76 25,76 157099
A benapozás-vesztés ingatlanforgalmi értékcsökkentésének (Ft) számítása algoritmussal Ha kellő időben, és helyesen alkalmazzuk a benapozás elméleti alapjait, meghatározásának metodikáját, a szerkesztések módszerét, a számítások menetét, és végül az e vonatkozásban bekövetkező ingatlanforgalmi értékcsökkenés mértékének számítását, akkor mód nyílik arra, hogy elkerüljük, az egyre nagyobb számban jelentkező, e tárgyban kibontakozó jogvitákat.
25
5.
ÖSSZEFOGLALÁS
Összefoglalásul megállapítható, hogy az írásbeli benapozás-vizsgálat eljárása, és dokumentációjának készítése során, a jelen ügyre alkalmazott leginkább alkalmas metodikával, a szükséges, és gazdaságossági, valamint eredményességi szempontok figyelembevételével elégséges vizsgálatok elvégzésével, a szakmai ténymegállapítások, elemzések után levont konzekvenciák megfogalmazásával történt a benapozás vizsgálati dokumentáció kialakítása. Ez az eljárás alkalmas, és ezért használható a benapozás illetve benapozás-vesztés meghatározására, valamint vitás esetekben a benapozás-változás mértékének meghatározására. A jelen benapozás vizsgálati dokumentáció kiadmányozása kétséget kizáróan, aggálymentesen történik, s így a meghatározott célra felhasználható.
5.1.
A benapozás vizsgálat összefoglaló megállapításai
Ebben az alfejezetben kell összefoglalólag, kiemelten közreadni a benapozás-vizsgálat eredményeképpen előtérbe került legszükségesebb adatokat, információkat, és hivatkozásokat. Az itteni adatközlés azonban tömörített, és rövid, vizuálisan is kiemelt, ámde pontos legyen. Fontos a hivatkozásokat kiemelni, hiszen az egyes rövid, tömör megállapítások részletesebb kifejtése a hivatkozott helyen található. Az összefoglalás fejezetet értelemszerűen szükséges pontosan kitölteni, és a kikötött példányszámban – eredeti aláírással – átadni a kirendelő-megrendelő részére. Lehetséges, hogy a benapozás-vizsgálati dokumentáció mellékleteket, csatolmányokat is tartalmaz, a benne foglalt, és dokumentált információk nagysága, illetve sokasága miatt, melyeket – formai megoldásától függetlenül – érdemes, és feltétlen szükséges csatolni a dokumentációhoz. E csatolást – ha a felek előzetesen ebben megállapodtak – lehetséges – és egyre inkább szükséges – digitális adathordozón is abszolválni.
A vizsgálat tárgya: - ügyszáma: - címe: - helyrajzi száma: - a dokumentáció fajtája: A felmerült kérdések megválaszolása: - a szükséges / szükségtelen zavarás tényének normatív megállapítása: - a benapozás változásának megállapítása: - az ingatlanforgalmi értékcsökkenés mértékének megállapítása: - az összes ingatlan - értékcsökkenés mértékének megállapítása: Hivatkozás a fejezetrészekre, alfejezetekre, mellékletekre, csatolmányokra: A szükséges intézkedések ismertetése:
26 5.2.
Javaslatok
E fejezetrészben kell megadni azokat a javasolt locális teendőket, intézkedéseket, melyek indokolt elvégzését követően az előállott kárt enyhíteni, esetleg megszűntetni, vagy kompenzálni teljeskörűen, jogszerűen, és szakszerűen posszibilis.
Az írásbeli benapozás-vizsgálati dokumentációban foglalt részadatok és információk, és a kimunkált összesített adatok, valamint a mellékletek együttesen, és külön - külön is többcélúan felhasználhatóak. Az ügyben érdekelt feleket köszönet illeti, mert képviseletükkel, nyilatkozataikkal, elősegítették a benapozás-vizsgálati dokumentáció kialakítását. Az előzőekben részletezett és összefoglalt tartalmú írásos benapozás vizsgálati dokumentáció előterjesztésre kerül, szíves felhasználásra.
Budapest, 2013. 11. 29.
sajátkezű aláírás, ph. kék tollal ................................................................ felelős vezető tervező - szakértő vezeték-, és keresztneve szakképesítés (az oklevélben szereplő megnevezéssel azonos módon, rövidítés nélkül feltüntetve) szakmai titulus értesítési cím (lakcím, székhely, telephely) névjegyzékben szereplő nyilvántartási szám
27
6.
MELLÉKLET:
IRODALOM ÉS DOKUMENTUM JEGYZÉK
SZAKKÖNYVEK, FOLYÓIRATOK DR. PAPP Ferenc – SZABÓ Zsuzsanna – SZENDE Árpád – SZŐKE László: Új OTÉK – Az Országos Településrendezési és Építési Követelmények új műszaki előírásainak gyakorlati, közérthető magyarázata ellenőrző listákkal, szakmai példákkal és esettanulmányokkal. – Budapest: Fórum Média Kiadó Kft., 2008. 11.- – p 329; - 2/1.10 Kilátás-kitakarás p 2/1 – 29-68; 7/10 – 1-64. SZENDE Árpád – DÉSI Albert – Haszmann Iván – Kovács Béla: Építési Igazságügyi szakértői kézikönyv [szerk., lektor: OSZTROLUCZKY Miklós]. – Az én építési kiskönyvtáram sorozatban. – Budapest: Verlag Dashöfer Szakkiadó Kft. és T. Bt., 2004. – 2005. 2. kiadás – 275 p. + CD melléklet. – ISBN 963 9313 51 3 – p 250-261. SZENDE Árpád: A szakértői vizsgálatok metodikája – egyetemi jegyzet – [szerkesztő: Dr. Tóth Elek DLA egyetemi docens, lektor: Dr. Lévai Jenő egyetemi docens]. – Az Építőipari Igazságügyi Szakértői Szakmérnöki Szak egyetemi jegyzetei sorozatban. - Kiadja: a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem, Építőmérnöki Kar, Magasépítési Tanszéke, 1111 Budapest, Műegyetem rkp. 3. „K” ép. I/26. 2006. – 40 p. RÉVAI nagy lexikona – Az ismeretek enciklopédiája – Budapest, Révai Testvérek Irodalmi Intézet Rt., 1922. – Hasonmás kiadás - Babits Kiadó, Szekszárd, 1994. – XV. kötet 152. p – p811 – összkiadás: ISBN 963 7805 14 1 – XV. kötet: ISBN 963 8318 15 5. SOMOGYI Botond: Mikroarchitektura - utcabútorok (Doktori értekezés) - BME Építészmérnöki Kar 1986. prof. dr. NEMCSICS Antal: Óriásplakátok vizuális szerepe (szakvélemény) - BME Építészmérnöki Kar Rajzi Tanszék 1992. prof. dr. Nemcsics Antal: Budapest, XIV. kerület vizuális koncepcióterve - Társtervező: Miskei László Budapest, 1997. Király Sándor: Általános színtan és látáselmélet - Magyar Iparművészeti Főiskola - Nemzeti Tankönyvkiadó, Bp., 1994. - p 270+60. SZÖGI László okl. építészmérnök, színdinamikai szakmérnök: A hangsúly-diagram szerkesztése – Az MTA Építészettudományi Bizottsága, Színelméleti Albizottságán készült tanulmány – Szeged, 2004. Prof. DR. NEMCSICS Antal: Színdinamika – Színes környezet tervezése. – Akadémiai Kiadó, Budapest, 2004. – Második bővített kiadás. – p 509. – p251-252. – ISBN 963 05 8027 6. MAJOROS András: Belsőtéri vizuális komfort – Kiadja a Terc Kft., Budapest, 2004. – p 159 – ISBN 963 9535 13 3. MAJOROS András: Belsőterek világítása – Kiadja a Terc Kft., Budapest, 1998. – p 172 – ISBN 963 16 3015 3. ONLINE KIADVÁNYOK SZENDE Árpád: A tervellenőrzés változásai – On-line E-szeminárium 5 leckében, feleletválasztós kérdésekkel, válaszokkal (2 pld könyv + CD) – Szerkesztő: Dr. Pőcze Edina – Budapest: Fórum Média Kiadó Kft., 2011. 06. 06. – 07. 04. – p 117; SZENDE Árpád: Minőség és megfelelőség, szabványok a tervezésben E-stúdium – kötelező kamarai építész online oktatás a Szent István Egyetem Ybl Miklós Építéstudományi Kara – Springer Média Magyarország Kft. szerkesztésében p55 (2007. október) SZENDE Árpád: Építési igazságügyi szakértői kézikönyv online oktató anyag, feleletválasztós tesztkérdésekkel, kamarai kredit ponttal járó szaktanfolyam. p172. Kiadja: VERLAG DASHÖFER Szakkiadó Kft., és T. Bt. – Budapest, 2007. augusztus – www.dashofer.hu
MEGJEGYZÉSEK: -
Az adatközlés az adott ügy figyelembevételével összeállított, de általánosságban is használható kivonatos irodalom-, és dokumentumjegyzék!
