-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6665/14/A-2013 nemovitosti – pozemků zapsaných v LV č. 25 v k.ú. Petříkov u Velkých Popovic, obec Petříkov, okres Praha-východ
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny ideální ½ nemovitosti dle Usnesení ze dne 02.01.2013 pod čj. 158 EX 602/12-36
Předpis pro ocenění:
zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující
Posudek vypracoval:
Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky
Posudek obsahuje:
7 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
V Trutnově dne 04.02.2013
Vyhotovení č.:
-2-
A.SITUACE:
Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) realitní servery
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 16.01.2013. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 16.01.2013.
Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací.
B.NÁLEZ:
Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 25, katastrální území Petříkov u Velkých Popovic, obec Petříkov, Okresní úřad Praha-východ. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Mikátová Hana, narozena 31.03.1955
½
-3-
Veselá Věra, narozena 14.01.1966 2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) b) c) d) e)
½
Pp. čk. 476/15 o výměře 4 683 m2 – orná půda Pp. čk. 503/4 o výměře 754 m2 – TTP Pp. čk. 521/41 o výměře 70 m2 – vodní plocha Pp. čk. 521/64 o výměře 1 377 m2 – TTP Pp. čk. 700/28 o výměře 4 100 m2 – orná půda
3. Popis: Hodnocené parcely jsou situovány ve třech lokalitách, navzájem se lišící svojí polohou, kvalitou bonity – proto jsou níže popsány odděleně.
a) pp. čk. 476/15 + pp. čk. 503/4 Pozemky jsou navzájem propojeny, stejné bonity, nalézají se mimo zastavěnou část obce, navazují na tzv. Nový rybník, půdorysný obrazec obdélníkový, mezi zmíněným rybníkem a zpevněnou účelovou zemědělskou cestou, od silnice z okraje Petříkova vzdálené cca 200 m. Parcely jsou mírně svažité, přivrácené k východu. Nacházejí se v honu zemědělských pozemků, obdělávaných, v terénu nejsou jejich hranice patrny.
b) pp. čk. 521/41 + pp. čk. 521/64 Pozemky na sebe navazují, nalézají se v prostoru mezi obcemi Petříkov a Všedobrovice, přístupny pouze po polních cestách jiných vlastníků, pp. čk. 521/64 je v honu zemědělské půdy, pp. čk. 521/41 je součástí koryta vodoteče. Spodní (východní) část pp. čk. 521/64 je zjevně podmáčena a nacházejí se na ní náletové keře. V terénu nejsou parcely přesně identifikovatelné, jde o méně kvalitní bonitní pozemky.
c) pp. čk. 700/28 Pozemek se nalézá v území navazujícím na k.ú. Velké Popovice, poblíž tzv. Pivovarského rybníka, je přímo přístupný ze silnice od Velkých Popovic na Petříkov, po její pravé straně. Jde o pozemek zemědělského honu, v terénu nejsou hranice parcely přímo identifikovatelné, pouze přibližně dle vedení VN, které prochází sousední parcelou. Pozemek není zahrnut v územním plánu pro
-4-
jakýkoliv druh výstavby. C. OCENĚNÍ:
Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty
Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi.
Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase dvojím způsobem: a) průměrované, známé zrealizované ceny obdobných nemovitostí, v tomto případě pozemků zemědělských b) zprůměrované, nabízené prodejní ceny obdobných pozemků, inzerovaných v realitních serverech
-5-
S-Reality a Reality CZ K bodu a) Dotazem u místních realitních kanceláří a Obecních úřadů v místě zjištěno, že současné prodejní ceny se pohybují v rozmezí 40 – 72,- Kč/m2, tj. průměrně 56,- Kč/m2. K bodu b) Zjištěny následující příklady: Lokalita
Výměra v m2
Petříkov Petříkov Petříkov Káraný
39 500 5 100 11 636 2 290
Prodejní cena
Přepočet na m2
4 500 000 612 000 1 384 180 55 500
113 120 118 24
Koeficient velikosti kvality
a
0,65 0,90 0,70 1,00
Koeficient polohy
Srovnatelná cena
0,70 0,70 0,70 1,20
51,41 75,60 57,82 28,80
Srovnatelná cena: 213,63 / 4 = 53,40 Kč/m2 Dle zkušeností se pohybují skutečné ceny dosažené ve výši 80 % z inzerovaných cen, tj. 42,72 Kč/m2. Pro objektivní hodnocení stanovuji aritmetický průměr z obou způsobů: (56,00 + 42,72) / 2,00 = 49,36 Kč, tj. průměrná porovnávací hodnota činí zaokrouhleně 50,- Kč/m2 Výpočet dle kvality lokalit: a) lokalita pp. čk. 476/15 + 503/4
50,- Kč/m2 x 1,00 = 50,- Kč/m2 x 5 437 m2 = 271 850,- Kč
b) lokalita pp. čk. 521/41 + 521/64 50,- Kč/m2 x 0,80 = 40,- Kč/m2 x 1 447 m2 = 57 880,- Kč c) lokalita pp. čk. 700/28 celkem
50,- Kč/m2 x 1,50 = 75,- Kč/m2 x 4 100 m2 = 307 500,- Kč 637 230,- Kč
Srovnávací hodnota pozemků zapsaných v LV č. 25 v k.ú. Petříkov u Velkých Popovic činí zaokrouhleně 637 200,- Kč.
-6-
Stanovení tržní hodnoty – obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, negativně ovlivněnou současnou ekonomickou a realitní krizí, kdy v lokalitě je značná nabídka pozemků zemědělských a nízká poptávka, nelze očekávat větší zájem v případě prodeje či dražby. K této skutečnosti přispívá i podílové spoluvlastnictví (50 %), kdy je nutno uvažovat s využitím předkupního práva spoluvlastníkem. Z těchto důvodů snižuji porovnávací hodnotu o 30 %, tj. 446 040,- Kč, zaokrouhleně 450 000,- Kč.
Obvyklá hodnota ideální ½ pozemků zapsaných v LV č. 25 v k.ú. Petříkov u Velkých Popovic činí 225 000,- Kč.
V Trutnově dne 04.02.2013
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6665/14/A-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 04.02.2013
-7-
Lokalita pp. čk. 476/15 + pp. čk. 503/4
Lokalita pp. čk. 521/41 + pp. čk. 521/64
Lokalita pp. čk. 700/28
