9

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1306/166/2012/9 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 52 Kozly 52, 277 15 Tišice Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Tišice, k.ú. Kozly u Tišic, kód ČSÚ: 767 352, LV: 1688 Kolna st. 58, 677/7 Jiří Pazdera, Na Doubí 52, 277 15 Tišice, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Jiří Pazdera, Na Doubí 52, 277 15 Tišice, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 27.11.2012 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření:

9 stran

České Lípě, dne 13.12.2012

 změna stavby

Současný stav 800 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

13.12.2012

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 13.12.2012 4 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1930  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 1 276

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 656

m2 120

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 800 000 Kč 0 Kč 1 390 000 Kč 800 000 Kč 890 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 2 840 000 Kč 2 620 000 Kč 220 000 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu a dále k okolnosti, že všechny přístavby a kolny jsou pravděpodobně černé stavby. Povinný neumožnil prohlídku a proto ocenění bylo nutné provést podle vnějších znaků.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1688 Kopie katastrální mapy Tišice jsou obec s 1892 obyvateli cca 10 km jihovýchodně od okresního města Mělník. Stavba RD je u místní komunikace v zástavbě rodinných domů na okraji místní části Kozly.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva smluvní k zajištění úvěru ve výši 250.000,- Kč a ostatních nároků do pětinásobku půjčené částky ve prospěch BP INTEGRALIS LIMITED, Kypr. Nařízení exekuce, exekuční zástavní právoi atd. Tyto rizika nejsou zahrnuta do ceny, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP a podkrovím. Dům byl postaven cca v roce 1930 RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Příslušenství tvoří kolny, které však nejsou zaneseny v katastrální mapě - patrně černé stavby a proto nebyly oceňovány. samotný rodinný dům má různé přístavby, které také nejsou zaneseny v katastrální mapě a byly pravděpodobně vybudovány bez příslušných povolení. Povinný se nedostavil a tím neumožnil řádnou prohlídku nemovitosti. Znalec musel vycházet pouze z posouzení nemovitosti z vnější strany a údajů získaných od sousedů. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení neznáme Popis tech. stavu stavby Základy jsou původní bez izolace proti zemní vlhkosti. svislé konstrukce zděné. Vodorovné nosné konstrukce předpokládám s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je břizolitová, okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní konstrukce předpokládám standardní se zanedbanou údržbou stejně jako je vnější strana domu. Objekt je ve špatném technickém stavu a je značně morálně zastaralý. Příslušenství stavby kolny - černé stavby - bez ocenění. Venkovní úpravy. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

základy bez izolace zděné tl. 45 cm a více rovný podhled dřevěný vázaný tašková pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky

chybí dřevěná špaletová

chybí chybí

-3-

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

chybí chybí chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. st. 58 o velikosti 384m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 677/7 o velikosti 892m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Hodnota pozemků celkem

Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 700,-Kč do 1600,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 700,-Kč/m2. Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena pozemku m2 Kč/m2 Kč st. 58 384 700 268 800 677/7 892 700 624 400 893 200

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Obestavěný prostor 485,86 m3

5,72*16,13*3,85+3,0*2,9*3,1+3,0*2,5*4,8+3,0*4,0* = 5,64 5,72*16,13*3,3/2+2,5*3,0*2,35/2+4,0*3,0*1,5/2 = 170,05 m3 = 655,91 m3 Současný stav Budoucí stav 120 655,91 4 002 100,00 2 624 961 0 82 18 82,00 472 490

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Kolna

Popis Parc. číslo zděná kolna s pultovou 38 střechou Věcná hodnota ostatních staveb celkem

Množství 110,00 m3

JC 2 000 Kč/m3

RC Opotřebení 220 000 Kč 85 %

VH 33 000 Kč 33 000 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč

Kč/m3

KC

Upravená cena Foto Kč/m3

Tišice, Přívorská 662,00 500 1 100 000 1 662 Zděný dům se sedlovou střechou stáří cca 70 let, 3+1, po částečné rekonstrukci

0,713

1 184

Tišice, Mělnická

0,864

1 190

668,00

177

920 000

-4-

1 377

samostatný zděný rodinný dům se sedlovou taškovou střechou, 1.PP, 1.NP, stáří cca 80 let. 3+1, dobrý technický stav.

Tišice, Mělnická 680,00 1 002 3 390 000 Samostatný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP, novostavba

4 985

0,262

1 307

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

1 227 Kč/m 3 655,91 m 804 775 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh:

0 95 % 0 0 0 78 600 0 0 78 600 0 6,00 0

počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:

0 2 620 000 470 000

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-