9

Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1746/021/2015/9 Rodinný dům - samostatný, č.p. 220 Habartice 220, 463 73 Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Habartice, k.ú. Habartice u Frýdlantu, kód ČSÚ: 636 312, LV: 114

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

st. 60/2, 935/4 Pavel Šťastný, Habartice 220, 463 73 Habartice, vlastnictví: SJM Jitka Šťastná, Habartice 220, 463 73 Habartice, vlastnictví: SJM Pavel Šťastný, Habartice 220, 463 73 Habartice, vlastnictví: SJM Jitka Šťastná, Habartice 220, 463 73 Habartice, vlastnictví: SJM

Vlastník pozemku:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462_

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření:

11 stran

České Lípě, dne 17.2.2015

 změna stavby

Současný stav 40 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

17.2.2015

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 17.2.2015 5 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1970  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

4+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 1

m2 594

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 472

m2 72

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 40 000 Kč 0 Kč 10 000 Kč 40 000 Kč 10 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 1 520 000 Kč 1 520 000 Kč 0 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva a exekuce, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu a umístění v regionu s velmi nízkou koupěschopností a minimálními pracovními příležitostmi.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 114 Kopie katastrální mapy Habartice jsou malá obec s 481 obyvateli ve frýdlantském výběžku na hranicích s Polskem s minimální infrastrukturou a s velmi omezenou pracovní nabídkou. Stavba RD je v okrajové části u místní zpevněné komunikace v zástavbě rodinných domů. Jedná se o lokalitu s velmi omezenou prodejností nemovitostí.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva, exekuce, rozhodnutí o úpadku. Tyto závady nejsou do ceny zahrnuty, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, podkrovím. Dům byl postaven cca v roce 1970. Dům je napojen na veřejný vodovod. Kanalizace je vlastní do septiku, veřejná neexistuje. dále je dům napojen na veřejnou elektrickou distribuční síť. RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné.

Objekt je volně přístupný, zdevastovaný, po požáru, podkroví zcela zničené, střecha na několika místech prohořelá. Není právně zajištěn přístup k nemovitosti, pouze přes pozemky jiných vlastníků.

Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby

Rodinný dům. 4+1 Základy jsou betonové. Svislé nadzemní konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, topení ústřední vytrhané zničené. WC standardní, koupelna s vanou. Celý dům je zdevastovaný.

Příslušenství stavby Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace

betonové pasy zděné s rovným podhledem dřevěný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné běžné obklady dřevěné chybí chybí dřevěná zdvojená okna prkenné chybí třífázová -3-

17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

chybí studená i teplá standardní chybí chybí chybí WC, umyvadla, vana chybí chybí chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. st. 60/2 o velikosti 154m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 935/4 o velikosti 440m2 evidovaný v druhu pozemku zamokřená plocha

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zamokřená plocha Hodnota pozemků celkem

Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 150,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 50,-Kč/m2. U zamokřené plocha 5,-Kč/m2. Parcela č. st. 60/2 935/4

Výměra m2 154 440

Jednotková cena Kč/m2 50 5

Celková cena pozemku Kč 7 700 2 200 9 900

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

7,20*9,20*3,30+3,40*9,48*3,54+1,94*1,35*2,70 7,20*9,20*4,00/2

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 72 472,24 3 220 100,00 1 520 628 45 0 100,00 0

-4-

= = =

Obestavěný prostor 339,76 m3 132,48 m3 472,24 m3 Budoucí stav

0

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč Habartice 1 108,00 684 690 000

Kč/m3 623

Upravená cena Foto Kč/m3

KC 0,120

75

Zděný dům se sedlovou střechou stáří cca 100 let, 8+1, dobrý stav

Habartice 589,00 785 750 000 1 273 samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, stáří cca 100 let.

0,069

88

Černousy - Ves

0,061

87

388,00

702

552 000

1 423

Samostatný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, stáří cca 100 let. dobrý stav.

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

83 Kč/m 3 472,24 m 39 333 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

Celkový výnos za rok:

nájem [Kč/rok] 0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč

-5-

0 1 520 000 0 0 95 % 0 0 0 45 600 0 0 45 600 0 6,00 0

Seznam příloh:

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -