99

Nummer 5 Juni 2007 Jaargang 6

Journaal

Huur & Verhuur

Hét actualiteitenblad voor woon- en bedrijfsruimte

Inhoud ▪ Woonruimte

Hoofdredactie:

Drs. H.A. Nuij (vz) Mr. J.M.G.A. Sengers Mr. D.F. Briedé

92

Redactionele bijdragen Onrechtmatige bewoning / 99

96

Regelgeving Eigen bijdrage huurtoeslag beperkt omhoog / 102 Inwerkingtreding wijziging Woningwet / 102 Invoeringswet Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken vastgesteld / 103 Planschadevergoeding na invoering nieuwe Wro beperkt / 103

97 98 99 100 101 102 103 104

Actualiteiten Vastgoedbeleggers klagen over woningcorporaties / 104 Kosten WOZ / 104 Koopgarant groeit / 105 Buurten gerangschikt / 105 Bouwbesluit aangevochten / 105 Wijkaanpak / 105 Tarieven stadsverwarming / 106 Hypotheken / 106

105 106 107 108 109 110

Jurisprudentie Onzelfstandige woonruimte en gebrek / 106 Herhaalde huurachterstanden / 108 Storing woongenot / 110 Ich habe es nicht gewusst / 112 Hennep / 113 Borgtocht met particulier: een valkuil / 115

93 94 95

JH&V 2007 111 112



Eigenaar is nog geen verhuurder / 116 Ik wíl helemaal geen dak boven mijn hoofd / 117 Officiële publicaties / 118

Inhoud ▪ Bedrijfsruimte

113 114

Actualiteiten Winkeltijdenwet / 120 Boete op leegstand / 120

115 116

Jurisprudentie Huurovereenkomst korter dan twee jaar / 120 Huurovereenkomst van twee jaar of korter / 121 Officiële publicaties / 123

98

Journaal Huur & Verhuur juni 2007, nr. 5

Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 92

  ▪ 

redactionele bijdragen woonruimte 92

Onrechtmatige bewoning

Drs. H.A. Nuij1 In Amsterdam kwamen in 2006 ruim 1500 corporatiewoningen vrij door bestrijding van onrechtmatige bewoning. In 2005 waren er dat nog 1100. Per jaar komen bij de sociale verhuurders bijna 11.000 woningen vrij voor verhuur. Het gaat dus om toename van het vrijkomende aanbod van 10 tot 15%. Ook in andere grote steden is de aanpak van onrechtmatige bewoning geïntensiveerd. Uit deze cijfers en ervaringen blijkt dat onrechtmatige bewoning een veel voorkomend verschijnsel is en dat aanpak daarvan loont. In het dagelijkse spraakgebruik is onrechtmatige bewoning of onderhuur de term die in de wandelgangen wordt gebruikt voor het aanduiden van verschillende vormen van het onrechtmatige gebruik van woonruimte. We kunnen een paar vormen onderscheiden: de onrechtmatige bewoning, de onrechtmatige doorverhuur en het onrechtmatige gebruik. In dit blad hebben we al enkele malen aandacht besteed aan onrechtmatige doorverhuur en wat de verhuurder daar tegen kan doen. Zie bijvoorbeeld het Journaal Huur & Verhuur 2007/73, 2007/62 en 2007/35. In deze bijdrage ga ik dieper in op wat verstaan moet worden onder onrechtmatige bewoning, welke beleidsontwikkelingen op dat gebied te onderkennen zijn en hoe de bewoners daarover denken.

Sdu Uitgevers

Voor verhuurders is opsporing en bestrijding van onrechtmatige bewoning van belang. Wordt een woning bewoond door een partij waarmee een contract is afgesloten? Is dat het geval, dan zijn daarmee rechten en plichten van beide partijen vastgelegd. Zo gauw andere partijen daar tussen komen, worden verhoudingen mistig en dat levert vaak problemen op. Definities Van belang is het begrip onrechtmatige bewoning te definiëren om daarna de aanpak daarvan helder te kunnen vaststellen. Gaat het om een publiekrechtelijke overtreding of om een privaatrechtelijke en wat zijn daarbij de mogelijkheden om in te grijpen. Onder onrechtmatige bewoning verstaan we de situatie dat een woning buiten de toewijzingsregels van de gemeente om aan een derde verhuurd wordt aan iemand die hiervoor volgens die regels niet in aanmerking zou komen. Het gaat daarbij om de situatie dat de regels van de Huisvestingsverordening worden overtreden, dus gaat het om een overtreding tegen een publiekrechtelijk voorschrift. Onrechtmatige doorverhuur is de term voor de situatie dat een woning zonder medeweten en instemming van de verhuurder door de huurder wordt doorverhuurd aan een derde. Het gaat daarbij om een privaatrechtelijke aangelegenheid. Onrechtmatig gebruik is een andere vorm en gaat over situaties waarin een woning voor een ander doel en zonder toestemming gebruikt wordt dan reguliere huisvesting. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een woning gebruikt wordt als illegaal pension, kamerverhuurbedrijf, wietplantage, etc. In dat geval spelen zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke elementen een rol.

1

Drs. H.A.Nuij is voorzitter van de redactie van het Journaal Huur & Verhuur en werkzaam op de afdeling Vastgoed van de Algemene Woningbouw Vereniging te Amsterdam.


99

92 – JH&V 2007 Beleidsontwikkeling Onrechtmatige bewoning is de laatste jaren steeds meer onder de aandacht gekomen van overheid en verhuurders. Zowel beleidsmatig als in de jurisprudentie zijn er een aantal ontwikkelingen te zien zowel op het gebied van het voorkomen als het daadwerkelijk bestrijden van onrechtmatige bewoning. In de hiervoor genoemde jurisprudentie is het afromen van winsten uit onderhuur geïntroduceerd. Onlangs deelde minister Vogelaar mee dat ze een systeem van strafrechtelijke of bestuurlijke boetes wil invoeren in de strijd tegen onrechtmatige bewoning. In de vier grootste steden zijn al weer enkele jaren campagnes aan de gang om onrechtmatige bewoning op te sporen en te bestrijden. Daar is al flink wat ervaring opgedaan met dit veelkoppig monster. In april 2007 heeft VROM een paar rapporten het licht doen zien over onrechtmatige bewoning. Het valt uiteen in een rapport hoe gemeenten en woningcorporaties met dit verschijnsel omgaan, een onderzoek hoe burgers aankijken tegen onrechtmatige bewoning en een handboek hoe woonfraude aan te pakken.2 Kortom, een encyclopedie over onrechtmatige bewoning om gemeenten en verhuurders wegwijs te maken. Hierna behandelen we kort de inhoud van de verschillende nota’s. Conclusie na lezing is dat er nu veel meer dan voorheen gedacht wordt aan een gestructureerde aanpak van onderzoek naar en bestrijding van onrechtmatige bewoning. Aanpak van onrechtmatige bewoning De telkens terugkerende vraag voor gemeenten en verhuurders bij onrechtmatige bewoning is: komt het wel bij ons voor en hoe ontdekken we dat. Om daar wat meer helderheid over te krijgen heeft VROM een risicomodel ontwikkeld, waarmee met verschillende indicatoren het risico op onrechtmatige bewoning kan worden vastgesteld. Het gaat bijvoorbeeld om economische aantrekkingskracht, mogelijkheden tot huisvesting, etc. Uit toepassing van dit model bleek niet dat het model werkt 100


  ▪ 

als voorspeller van onrechtmatige bewoning. Oorzaak is vooral te vinden in het gebrek aan feitelijk onderzoek naar het voorkomen van onrechtmatige bewoning, waarmee het model ondersteund of onderuit gehaald wordt. In alle rapporten blijft dat beeld van weinig harde gegevens over onrechtmatige bewoning telkens terugkomen. Slechts bij wijze van uitzondering komt het verschijnsel in beeld door verkennend onderzoek zoals bestandsvergelijkingen. Het gaat veeleer om indrukken en bevindingen bij controles. Dat betekent dat er vooral sprake is van een ad hoc aanpak. Daarbinnen krijgt de bestrijding van het onrechtmatige gebruik van woonruimte vaak prioriteit, waarbij gefocused wordt op de bestrijding van permanente bewoning van recreatiewoningen en de hennepteelt in woningen. De stroom van jurisprudentie die uit die laatst genoemde aanpak is ontstaan, valt ook in dit blad terug te zien (zie bijvoorbeeld het Journaal Huur & Verhuur 2006/202, 2006/201, 2006/176 en 2006/69). Conclusie van VROM is dat het beleid veelal reactief en fragmentarisch is. Daarbij zijn woningcorporaties volgend op de gemeenten: is de gemeente inactief op dit gebied, dan laten deze verhuurders het er ook bij zitten. Naar het gedrag van particuliere verhuurders is geen onderzoek gedaan. Mogelijkheden tot verbetering Hoofdlijn om tot verbetering te komen is een betere en nauwere samenwerking tussen gemeente en verhuurder. Daarbij bestaat bij gemeenten veel koud watervrees over het beschikbaar stellen van gegevens uit de 2

Het gaat om de publicaties: Eindrapport Aanpak onrechtmatige bewoning. Een inventariserend onderzoek onder gemeenten en corporaties, VROM-inspectie, Den Haag, april 2007; Eindrapport Burgers en onrechtmatige bewoning. Verslag van groepsgesprekken met burgers, VROM-inspectie, Den Haag, april 2007 en Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten, VROM-inspectie, Den Haag, april 2007. Deze rapporten zijn gepubliceerd onder nummer TK 2006-2007, 30 800 XI, nr. 96.

Sdu Uitgevers

  ▪ 

Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). Een koppeling van gegevens uit het GBA is voor particuliere verhuurders onmogelijk, maar voor woningcorporaties bestaan andere regels. Er is op grond van de privacywetgeving wel degelijk een koppeling van gegevens mogelijk, zij het onder voorwaarden. De wijze waarop het College Bescherming Persoonsgegevens optreedt en schermt met beelden uit de BigBrother-wereld heeft veel gemeenten kopschuw gemaakt. Het is een voorbeeld van hoe overheidsbeleid door een eigen adviesorgaan teniet wordt gedaan. Bekend is dat gemeenten controles aan de deur amper meer uitvoeren en dat mede daardoor het GBA vervuild is. Verbetering is dus mogelijk wanneer ook gemeenten zich actiever gaan opstellen om hun GBA te schonen. Corporaties zullen uit oogpunt van leefbaarheid en een eerlijk werkende woonruimteverdeling meer moeten doen om allerlei signalen op te vangen, die kunnen wijzen op onrechtmatige bewoning. Gemeenten en corporaties samen kunnen meer doen aan opsporing en het verkrijgen van voldoende bewijslast. Uit het onderzoek komt niet naar voren hoe particuliere verhuurders daarin een rol kunnen spelen. Ook hieruit blijkt weer de marginalisering van de particuliere verhuurder vanuit de overheid, die ook al te zien is in discussies over de woningproductie (zie Journaal Huur & Verhuur 2007/72). Er staan een aantal aanbevelingen in de rapportages genoemd: a. VROM moet zorgen voor een overzicht van instrumenten waarmee onrechtmatige bewoning kan worden bestreden. Daarnaast is er behoefte aan een standaardopzet van een convenant waarin de uitwisseling van GBA-gegevens wordt geregeld. b. Gemeente kunnen door onderzoek een keuze maken in welke wijken zij samen met partners het beste kunnen beginnen met de aanpak van onrechtmatige bewoning. Daarbij is een integrale aanpak, bv. GBA-controle, uitkeringscontrole, overlastbestrijding, e.d. de beste manier. Zoek Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 92

partnerschap bij de verhuurders en maak onrechtmatige bewoning bespreekbaar met wijkraden e.d. c. Woningcorporaties moeten aan bewoners en huurdersorganisaties helder maken dat bestrijding van onrechtmatige bewoning hun ernst is. Pas de huurcontracten zo aan dat onrechtmatige bewoning effectief besteden kan worden (eis van zelfbewoning, afromen van onderhuurwinsten, e.d.) en zoek partnerschap bij de gemeente en collega-verhuurders. Oordeel van de burgers Beleid dat niet kan rekenen op steun van de burgers is gedoemd te mislukken. Van belang is dan ook te weten wat het draagvlak is voor de aanpak van onrechtmatige bewoning. VROM heeft daarom in een aantal gemeenten gesprekken gevoerd met bewoners om na te gaan wat ze weten van onrechtmatige bewoning en hoe zij daar tegenover staan. Uit dat onderzoek blijkt dat er geen eenduidig beeld bestaat over wat onrechtmatige bewoning inhoudt. Ook hebben veel bewoners begrip voor onrechtmatige bewoning; zij wijzen daarbij op de lange wachttijden en de noodsituaties van mensen. Die houding verandert wanneer onrechtmatige bewoning samenvalt met overlast, woekerwinsten en wietteelt. Dat leidt er toe dat bewoners pas bij het ondervinden van hinder geneigd zijn onrechtmatige bewoning te melden bij een verhuurder of de gemeente. Oplossingen zien bewoners in een hogere productie van goedkope woningen voor starters en doorstromers. Ook het slopen van goedkope huurwoningen vanwege herstructurering levert volgens hen een tekort aan woonruimte op dat zich vertaalt in onrechtmatige bewoning. Opvallend is dat bewoners weinig moeite hebben met het koppelen van bestanden waardoor onrechtmatige bewoning gesignaleerd kan worden. Actiever toezicht, ook al betekent dat inbreuk op de privacy, vinden zij geoorloofd.


101

93 – JH&V 2007 Conclusie Het zicht op wat de omvang van onrechtmatige bewoning is, lijkt nog altijd niet groot. Een structurele aanpak om het verschijnsel in beeld te brengen kost veel moeite omdat verschillende partijen met verschillende belangen moeten samenwerken. Een goede rolverdeling en samenwerking tussen verhuurder en gemeente is daarbij van belang. Steun van de bewoners is te verkrijgen wanneer duidelijk gemaakt kan worden wat onterechte bewoning voor effecten heeft en hoe vrijkomende woningen ingezet worden voor woningzoekenden. In een volgende aflevering ga ik dieper in op de methoden onrechtmatige bewoning in kaart te brengen en te bestrijden.

 ▪ 

regelgeving woonruimte 93

Eigen bijdrage huurtoeslag beperkt omhoog

De eigen bijdrage voor de huurtoeslag gaat dit jaar omhoog met 1,3%. De eigen bijdrage (normhuur) volgt daarmee de verwachte huurprijsstijging per 1 juli 2007 van 1,1%, (opgehoogd met een wettelijke correctie van 0,2%) en niet de ontwikkeling van het nettobijstandsinkomen dat in 2006 met 3% is gestegen. Minister Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie kiest daarmee voor de meest gunstige aanpassing voor de huurtoeslagontvangers. De normhuur is dat deel van de huur waar huurders geen huurtoeslag over ontvangen en wordt ieder jaar aangepast. Wel zal naast deze aanpassing van de normhuur (= inkomensafhankelijk) de eigen bijdragen worden verhoogd van 17,05 euro tot 18,10 euro. Deze verhoging is een onderdeel uit de bezuinigingstaakstelling uit het regeerakkoord van het kabinet Balkenende II. Bron:

www.vrom.nl 6 april 2007

94

Inwerkingtreding wijziging Woningwet

Per 1 april 2007 zijn de wijzigingen van de Woningwet in werking getreden. Dat is bij besluit van 16 maart 2007 vastgesteld. De wijzigingen houden verband met de verbetering van de naleving, handhaafbaarheid en handhaving bouwregelgeving. Het gaat niet alleen om het verbeteren van het gemeentelijke toezicht, maar ook om een betere naleving van de bouwregelgeving door burgers en ondernemers zelf. In de nieuwe Woningwet 102


Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 96

 ▪ 

is dat onder meer vertaald in een handhavingsbeleidsplicht voor gemeenten, een vereenvoudiging van het aanschrijfinstrumentarium en een verduidelijking van de eigen verantwoordelijkheid van burgers en bedrijven om aan de bouwregelgeving te voldoen. De nieuwe Woningwet bepaalt expliciet dat het verboden is om een werk te bouwen dat niet voldoet aan de voorschriften uit het Bouwbesluit of de bouwverordening. Ook als later, ná het verlenen van de bouwvergunning, blijkt dat er een fout is gemaakt in de aanvraag, blijft de bouwer verplicht de voorschriften uit het Bouwbesluit en de bouwverordening na te leven. Omdat het Bouwbesluit en de bouwverordening door de wijzigingen in de Woningwet rechtstreekse werking hebben gekregen, kan het College van B&W bij overtredingen direct, zonder formele tussenstap van een specifiek aanschrijfbesluit, handhavend optreden door een last onder dwangsom op te leggen of een besluit tot bestuursdwang te nemen. Verwijtbare overtredingen van de verplichtingen uit de Woningwet, waaronder het niet naleven van de voorschriften uit het Bouwbesluit en de bouwverordening, zijn economische delicten geworden en kunnen worden bestraft met boetes of zelfs gevangenisstraf, als er sprake is van opzet. Bron:

andere overheden in het kadaster. De invoeringswet voorziet in een soepele overgangsregeling. Het is nog niet bekend wanneer de wet in werking treedt. De inwerkingtreding van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb) is gekoppeld aan de inwerkingtreding van de Invoeringswet. De Wkpb is opgesteld om ervoor te zorgen dat het eenvoudiger wordt om volledige informatie te krijgen over de rechtstoestand van een onroerende zaak op een bepaald moment. Dat kan door de introductie van een eenduidige registratiemethodiek en aan elkaar gekoppelde registers van gemeenten en Kadaster. De registratie van publiekrechtelijke beperkingen bij onroerende zaken is tot op heden de verantwoordelijkheid van het overheidsorgaan dat de beperking oplegt. Zelfs binnen één overheidsorgaan zijn de gegevens veelal verspreid en moeilijk te vinden. Voor iemand die wil weten wat er met een bepaalde onroerende zaak aan de hand is, is dat niet eenvoudig. Het betekent een zoektocht door alle instanties. De Wkpb moet hierin verandering brengen met een centrale registratie. Bron:

jo. 116

Staatsblad 2007, nr. 111 en www.vrom.nl

96 95

Wet van 5 maart 2007, Staatsblad 2007, nr. 115

Invoeringswet Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken vastgesteld

Bij wet van 5 maart 2007 is de Invoeringswet Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb) vastgesteld. De wet bepaalt, dat publiekrechtelijke beperkingen op onroerende zaken die door een gemeentebestuur worden vastgesteld, worden ingeschreven in een gemeentelijke registratie en beperkingen die worden opgelegd door Sdu Uitgevers

Planschadevergoeding na invoering nieuwe Wro beperkt

Op 1 januari 2008 zal naar alle waarschijnlijkheid de geheel herziene Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) in werking treden. De figuur van de planschade zal in deze herziene wet gehandhaafd blijven. Echter, anders dan in de huidige Wro komt in de herziene wet niet meer alle schade als gevolg van onder andere een nieuw bestemmingsplan voor vergoeding in aanmerking. Slechts inkomensderving of vermindering van waarde van een onroerende zaak als gevolg van onder andere een nieuw bestemmingsplan kan worden vergoed. DaarJournaal Huur & Verhuur juni 2007, nr. 5

103

97 – JH&V 2007

 ▪ 

bij wordt slechts die schade vergoed die uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het maatschappelijke risico. In de herziene wet wordt dit maatschappelijke risico gesteld op 2%. Bron:

actualiteiten woonruimte

Persbericht ministerie van VROM april 2007

97

Vastgoedbeleggers klagen over woningcorporaties

De institutionele vastgoedbeleggers, verenigd in de IVBN, hebben in Brussel een klacht ingediend tegen de Nederlandse overheid. Zij vinden dat de overheid de woningcorporaties een te groot werkgebied toekent. Zij wijzen er daarbij op dat volgens Den Haag alle huishoudens met een inkomen tot € 33.000 tot de zorg van de corporaties zouden behoren. Dat is ruim de helft van alle Nederlandse huishoudens. Daarnaast stelt de IVBN dat staatssteun voor de bouw en exploitatie van huurwoningen met een huur tot € 500 per maand voldoende ruimte biedt om de sociale taak van de toegelaten instellingen te kunnen uitvoeren. Zij wijzen er op dat tegenover 1,1 miljoen huurtoeslagontvangers 2,4 miljoen corporatiewoningen staan aangevuld met 450.000 particuliere huurwoningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. Ook het beleid van de overheid die corporaties stimuleert commerciële activiteiten te verrichten, deels met staatssteun, is de IVBN een doorn in het oog. Bron:

Persbericht IVBN 19 april 2007

98

Kosten WOZ

Per jaar kost de uitvoering van de waardebepaling, de administratie daarvan, de communicatie met belanghebbenden en de afhandeling van bezwaarschriften 175 miljoen euro (prijspeil 2005). Dat is omgerekend per taxatie € 20. Per 1 januari 2008 gaat de waardepeildatum naar een jaar voor de vaststelling van de waarde. Dat is nu nog twee jaar. Dat zal een 104


Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 102

 ▪ 

lichte kostenstijging opleveren. Steeds meer worden de waarden van de opstallen modelmatig bepaald aangevuld met gegevens van transacties en bezichtiging van panden. Bron:

daar zijn zeer arme en zeer rijke buurten te vinden. Bron:

CBS webmagazine 16 april 2007

Staatscourant 26 maart 2007, pag. 3

101 Bouwbesluit aangevochten 99

Koopgarant groeit

De overstap van huur naar koop is voor veel huurders een grote; hogere woonlasten, andere verantwoordelijkheden, etc. Door de Koopgarantregeling kunnen kopers onder voorwaarden 15 tot 33% korting krijgen op de koopprijs van een corporatiewoning. Toekomstige waardestijgingen en -dalingen worden tussen woningcorporatie en koper gedeeld. Bij vertrek verkoopt de eigenaar-bewoner de woning terug aan de verkopende corporatie. Doel is dat een grotere groep uit de lage en middeninkomens toch een koopwoning kan bemachtigen. De groei zit er in bij Koopgarant: het aantal aangesloten corporaties is opgelopen tot 90. Het aantal woningen dat onder de Koopgarantregeling valt is gegroeid tot 38.000. De Stichting Koopgarant verwacht een groei naar 50.000 eind 2007. Bron:

www.aedes.nl 10 april 2007

100 Buurten gerangschikt Het CBS heeft op basis van het gemiddelde inkomensniveau van huishoudens een rangschikking gemaakt. De minst welvarende buurten zijn geconcentreerd in Leeuwarden en Harlingen. De rijkste buurten zijn te vinden in Wassenaar en Den Haag. Over heel Nederland gemeten is het gemiddelde huishoudinkomen € 20.000. In de Vrijheidswijk-West in Leeuwarden ligt dat op € 11.500. Het noorden en het oosten scoren opvallend vaak in de staart van de lijst: van de 100 armste buurten liggen er 50 in die delen van het land. Den Haag kent de grootste verschillen binnen de gemeente; Sdu Uitgevers

De G4 willen dat het Bouwbesluit aangepast wordt. In 2003 werd de verplichting tot het realiseren van een individuele buitenruimte en buitenberging geschrapt. Zij doen dat omdat uit reacties van woonconsumenten blijkt dat ze grote waarde hechten aan een eigen buitenruimte en een berging waarin gemakkelijk een fiets kan worden gestald. Vrees bestaat dat woningen zonder buitenruimte en berging in een ontspannen woningmarkt al eerste leeg blijven staan. Bron:

Bestuursdienst gemeente Rotterdam 16 april 2007

102 Wijkaanpak De wijkaanpak van het kabinet staat onder druk. De selectie door minister Vogelaar van achterstandswijken heeft vraagtekens opgeroepen over de gebruikte normeringen en het up to date zijn van onderliggend cijfermateriaal. Gemeenten die zich achtergesteld voelden konden tot 1 mei 2007 wijken aanmelden, maar moesten wel rekening houden met het gegeven dat niet meer geld beschikbaar kwam. Het gaat om wijken in 11 gemeenten. De financiele dekking van de wijkaanpak is ook een probleem. Als bronnen zag het rijk de bijdragen van de corporaties door afroming van vermogens. Dat blijkt niet haalbaar. De inkomsten uit de heffing van vennootschapsbelasting bij corporaties levert ook minder op dan ingerekend was. Bron:

De Telegraaf 27 april 2007


105

103 – JH&V 2007

 ▪ 

103 Tarieven stadsverwarming De Algemene Rekenkamer heeft in een rapport met de titel Tariefstelling Stadsverwarming geconcludeerd dat tarieven niet transparant en verifieerbaar zijn. De brancheorganisatie EnergieNed adviseert het zogenaamde NMDA-tarief, wat wil zeggen het niet-meerdan-anders-tarief. Dit houdt in dat afnemers niet meer betalen dan consumenten die aardgas gebruiken als warmtebron. De Rekenkamer adviseert de voor de tariefstelling gebruikte gegevens te laten controleren door een onafhankelijke toezichthouder. Binnenkort komt de Warmtewet in de Tweede Kamer aan de orde. Bron:

Staatscourant 24 april 2007

104 Hypotheken Stil aan gaat de rente voor langlopende leningen omhoog; voorspelling is dat dit op den duur zijn effect heeft op de hypotheekmarkt. Wanneer gekeken wordt naar de cijfers van het Kadaster over het eerste kwartaal 2007 blijkt, dat het aantal afgesloten hypotheken ten opzichte van het eerste kwartaal 2006 met bijna 20% is gedaald. De totaalbedragen van de afgesloten hypotheken zijn in dezelfde periode met bijna 12% gezakt. Grootste daling zit hem in de aantallen hypotheken die als eerste hypotheek tegelijk met een transactie zijn ingeschreven. Bron:

Persbericht van het Kadaster 23 april 2007

106


jurisprudentie woonruimte 105 Onzelfstandige woonruimte en gebrek Gerechtshof ’s-Gravenhage 16 februari 2007 rolnummer 05/770 LJN: BA1581 (Mrs. A.A. Schuering, M.J. van der Ven en J.W. van Rijkom) Gebrek. Onzelfstandige woonruimte. Ontbreken vergunning. Ontbinding huurovereenkomst. [6:267 BW, 7:203, 7:204, 7:206, 7:208, 7:210, 7:231 BW] Drie huurders huren elk van verhuurster vanaf februari/maart 2003 in Den Haag een kamer in een pand na verwijzing door hulpinstanties. De kosten bedragen € 250 per maand inclusief gas, water, elektra en kabel-TV per kamer met medegebruik van entree, toilet, keuken, douche en kookgelegenheid. De verschuldigde huur wordt rechtstreeks door de sociale dienst aan verhuurster overgemaakt. Begin maart 2004 hebben een aantal (gemeentelijke) diensten (waaronder politie, brandweer en energiebedrijf) het pand gecontroleerd, waarbij is vastgesteld dat bedrijfsmatig en zonder de vereiste vergunning onzelfstandige woonruimten aan meer dan 4 personen wordt verhuurd. Ook zijn een groot aantal gebreken aan het pand geconstateerd, met name op het gebied van de brandveiligheid. De gemeente heeft op grond van de levensbedreigende situatie nog dezelfde dag het pand gesloten en verzegeld. De gemeente kondigt verhuurster op voorhand aan niet Sdu Uitgevers

 ▪ 

mee te zullen werken aan legalisering van de kamerverhuur. Huurders zijn hun woonruimte door de onmiddellijke sluiting kwijtgeraakt en hebben wisselend onderdak gevonden bij vrienden, familie en daklozeninstellingen. Zij vorderen van verhuurster schadevergoeding wegens niet-nakoming van de huurovereenkomsten. Verhuurster vordert in reconventie ontbinding van de overeenkomsten. De sector kanton van de rechtbank Den Haag wijst de vorderingen van de huurders af omdat zij (kennelijk) bij het aangaan van de huur hebben ingestemd met de illegale situatie en daarmee het risico van een ontruiming met alle gevolgen hebben genomen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten van verhuurster wordt toegewezen en de huurders worden in de kosten van de procedure veroordeeld. Het gerechtshof oordeelt in het door huurders ingestelde hoger beroep dat het ontbreken van een vergunning voor verhuur als onzelfstandige woonruimte aan huurders een gebrek is in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Verhuurster moet het gehuurde aan huurders ter beschikking stellen en houden voor het overeengekomen gebruik (art. 7:203 BW) en gebreken verhelpen tenzij dit onmogelijk is of onredelijke uitgaven vergt (art. 7:206 BW). Nu gemeentelijk beleid herstel van de gebreken op verlangen van huurders onmogelijk maakt en gebruik van het pand door de gebreken geheel onmogelijk is, is verhuurster bevoegd de huurovereenkomsten (dus eventueel ook buitengerechtelijk) te ontbinden (artt. 7:210 en 6:267 BW), aldus het hof. Terecht is de vordering tot ontbinding door de rechtbank toegewezen. Deze ontbinding ontslaat partijen niet van een eventuele schadevergoedingsplicht. Nu de sluiting van de woning in overwegende mate aan verhuurster is te wijten (zij is verantwoordelijk voor (het ontbreken van) de vergunning en de brandveiligheidsvoorzieningen), is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten en moet zij de schade van de huurders vergoeSdu Uitgevers

JH&V 2007 – 105

den. Voor het hof is doorslaggevend dat verhuurster de gebreken bij het aangaan van de overeenkomsten kende of behoorde te kennen (art. 7:208 BW); dat ook huurders de gebreken bij aanvang kenden doet daaraan niet af. Tot de schade van de huurders behoort tevens de door het eindigen van de huurovereenkomst veroorzaakte schade (art. 7:210 lid 2 BW). Omtrent de gestelde schade van de huurders wenst het hof nog nadere inlichtingen, voor zover hij die schade niet direct al zal afwijzen als onvoldoende onderbouwd. Commentaar Het arrest van het gerechtshof biedt een leerzame weergave van de systematiek van de gebrekenregeling in de artikelen 204 t/m 210 Boek 7 BW en de mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst in geval van een onherstelbaar gebrek. Het hof kijkt of er sprake is van een gebrek en oordeelt in casu dat het ontbreken van een vergunning als zodanig te omschrijven is. Nu dat gebrek door het gemeentelijke beleid niet te herstellen is, zijn beide partijen bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden. Deze ontbinding is door de verhuurster gevorderd in de procedure, doch had ook zonder procedure ontbonden kunnen worden door het louter schriftelijk verklaren dat de overeenkomst ontbonden is. Artikel 7:231 lid 1 BW bepaalt weliswaar dat de ontbinding van een huurovereenkomst van (ondermeer) woonruimte slechts door de rechter in een procedure kan worden uitgesproken, doch hier is sprake van één van de twee in dat artikellid genoemde wettelijke uitzonderingen daarop. In artikel 7:210 BW wordt bepaald dat als het genot van het gehuurde door een gebrek volledig onmogelijk is, beide partijen de bevoegdheid hebben de overeenkomst te ontbinden op de wijze van artikel 6:267 BW. Dat laatste artikel regelt de buitengerechtelijke ontbinding. De tweede wettelijke uitzondering op de ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte door de rechter staat vermeld in lid 2 van artikel 7:231 BW, in geval ontruiming en Journaal Huur & Verhuur juni 2007, nr. 5

107

106 – JH&V 2007 sluiting van het gehuurde wegens verstoring van de openbare orde of drugshandel. Voor het overige biedt het arrest zoals gezegd een leerzame en zorgvuldige benadering van nagenoeg alle aspecten, die een rol spelen bij de gebrekenregeling. Voor bedrijfsruimten geldt de gebrekenregeling evenzeer, zij het dat de definitie van een gebrek voor bedrijfsruimte door partijen zelf in de huurovereenkomst gedefinieerd kan en mag worden. Voor woonruimte geldt verplicht de tekst van art. 7:204 BW. Een vergelijkbare casus, maar dan op het gebied van bedrijfsruimte, is behandeld in Journaal Huur & Verhuur 2004/260. TG Zie:

Praktijkboek Huur & Verhuur A 3.1.4 en 3.5.5

106 Herhaalde huurachterstanden Gerechtshof ’s-Gravenhage 26 januari 2007 rolnummer C 05/811 LJN: AZ8892 (Mrs C.G. Beyer-Lazonder, M.H.van Coeverden, M.J. van der Ven) Beperkte huurachterstand. Herhaalde wanprestatie. Ernst van de tekortkoming. Ontbinding. [6: 265, 7: 212, 7:231 BW] Huurster is structureel te laat met betalen aan haar verhuurder Stienstra Vastgoed B.V. De huurster is tussen maart 1998 en november 2004 acht maal gedagvaard wegens huurachterstanden. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn telkens afgewezen omdat tussentijds achterstand, rente en kosten werden voldaan. In het voorlaatste vonnis van februari 2003 is huurster er nadrukkelijk op gewezen dat zij in de toekomst niet meer in verzuim

108


 ▪ 

moet raken door het laten ontstaan van een huurachterstand. In een nieuwe vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens een nieuwe huurachterstand wordt Stienstra door de Kantonrechter te Brielle niet-ontvankelijk verklaard. De voor dit oordeel dragende overweging is dat Stienstra dezelfde en in het laatste vonnis door de kantonrechter afgewezen gronden aan de vordering ten grondslag legt. In dat laatste vonnis is overwogen dat de gestelde wanprestatie die vorderingen niet kan dragen en is huurster alleen tot betaling van de achterstand veroordeeld. Stienstra gaat tegen dit vonnis van 25 april 2005 in hoger beroep. Tijdens het hoger beroep is wederom een huurachterstand ad € 1.154,78 ontstaan bij een op dat moment geldende huurprijs van € 778,66 per maand. Het hof oordeelt dat er bij de huurovereenkomsten net als bij andere overeenkomsten heeft te gelden, dat in beginsel iedere tekortkoming in de nakoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, behoudens dat, indien dit door de huurder wordt gesteld en zonodig bewezen, de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Het hof meent dat thans sprake is van herhaaldelijk wanprestatie door huurster in een dusdanige mate en met een zodanige betekenis dat van de verhuurder niet gevergd kan worden de huurovereenkomst voort te laten bestaan. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden alsnog toegewezen. Commentaar In deze zaak neemt het hof als uitgangspunt de vaste rechtspraak van de Hoge Raad, te weten dat iedere tekortkoming recht geeft op ontbinding, tenzij de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is dat deze ontbinding niet rechtvaardigt. De bewijslast van dit laatste ligt bij de huurster. Het hof weegt in deze zaak de ernst de tekortkoming. De Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 106

 ▪ 

ernst van de tekortkoming wordt door haar voldoende zwaar bevonden op grond van het feit dat er sprake is van bewust herhaaldelijk en structureel te laat betalen. Er is een duidelijk negatief betalingspatroon. De door de huurder daarvoor aangevoerde redenen doen daar niet aan af. Deze zijn persoonlijk van aard en liggen in zijn eigen risicosfeer. Het betreffen geen omstandigheden waarmee de verhuurder rekening dient te houden aangezien de tekortkoming structureel en niet incidenteel is. In meerdere uitspraken, voornamelijk met betrekking tot woonruimte, is inmiddels geoordeeld dat niet slechts het niet-betalen van de huur een tekortkoming oplevert die voldoende zwaar is om ontbinding te rechtvaardigen, maar ook het niet-tijdig betalen ervan. Hiervoor zij onder meer verwezen naar: a. HR 29 oktober 1972, NJ 1972/40: Het feit dat de verhuurder de te laat voldane huurpenningen steeds heeft geaccepteerd, doet daar niets aan af omdat daarmee niet het recht tot ontbinding wordt prijsgegeven. Bovendien oordeelt de Hoge Raad dat bij het steeds, althans vrijwel steeds te laat betalen, gezien de aard van een zodanige wanprestatie voor een vordering tot ontbinding, een ingebrekestelling niet vereist is. b. Hof Amsterdam 9 oktober 2003, WR 2004/1: Huurder is in korte tijd reeds tweemaal eerder veroordeeld en kort na de tweede veroordeling heeft hij wederom huurachterstand laten ontstaan. c. Hof Amsterdam 25 maart 2004, WR 20005/25: Huurder betaalt de volledige huurschuld na dagvaarding maar voorafgaand aan de verzetdagvaarding. De kantonrechter was van mening dat dit moet worden gezien als een betaling tijdens een lopende procedure en dat in die gevallen in het algemeen de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen. Het hof bepaalt echter dat, nu vaststond dat de huurder jarenlang bij voortduring te laat had betaald, Sdu Uitgevers

in veel gevallen eerst na tussenkomst van de deurwaarder, de huurder daarmee herhaaldelijk en ernstig tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Onder die omstandigheden, aldus het hof, kan niet gezegd worden dat de wanprestatie de ontbinding niet rechtvaardigt. Daarnaast zijn er – vooral in de lagere rechtspraak – vele gevallen waarin de structurele te late betaling geen reden voor ontbinding oplevert. Genoemd kunnen worden: Pres. Rb Amsterdam 4 mei 1988, Prg 1988/2927, Ktr Arnhem 23 november 1987, Prg 1988/2860 en meer recent: Hof Amsterdam 15 maart 2007 (niet gepubliceerd). Hieruit komt het volgende patroon naar voren: a. Enkele maanden te laat betalen lijkt niet voldoende. Het te laat betalen moet chronisch, structureel en stelselmatig zijn. b. Indien te laat betalen gedurende lange tijd gedoogd werd, kan de verhuurder niet ineens correcte betaling verlangen. Uitdrukkelijk sommeren en in gebreke stellen op het stoppen met stelselmatig te laat betalen in combinatie met een ruime sommatietermijn om de huurder de gelegenheid te geven zijn betalingsgedrag aan te passen, lijkt aangewezen. c. Sommige situaties zoals ziekte (Hof Amsterdam 15 maart 2007) en tijdelijk onvermogen om op tijd te kunnen betalen, kunnen overmacht opleveren en ontbinding afwenden. Voor de huurder moet duidelijk zijn dat de lopende huurtermijn tijdig betaald dient te worden. Indien de huurder onverhoopt betalingsproblemen heeft doet hij er verstandig aan om de verhuurder tijdig te waarschuwen en afspraken te maken. De verhuurder van zijn kant dient het betalingspatroon van de huurder goed schriftelijk vast te leggen. TG / C.G.M. Oosterwijk Zie:

Praktijkboek Huur & Verhuur A 3.3.9


109

107 – JH&V 2007 107 Storing woongenot Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 september 2006 rolnummer C0500108/RO LJN: AZ9622 (Mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh Storing woongenot. Overlast. [7A:1586 (oud) BW, 7:204 BW] Na het plaatsen van een dummy-camera in de tuin in verband met een inbraak in zijn camper ondervindt huurder last van bedreigingen en scheldpartijen van zijn buurman, evenzeer huurder van “Wonen Roer en Maas”. De buurman heeft aan huurder meegedeeld hem kapot te zullen schieten als hij de camera niet verwijdert. Huurder is op de hoogte van het feit dat zijn buurman diverse vuurwapens in huis heeft. Na aangifte van wapenbezit door huurder, een huiszoeking bij de buurman en een daaropvolgende inbeslagname van vuurwapens en munitie is een vriend van huurder door de buurman met een pistool bedreigd. Door deze handelwijze van de buurman is huurder zo bang voor zijn buurman geworden, dat hij in oktober 2002 elders intrekt en weigert de lopende huurpenningen te voldoen. WRM dagvaardt huurder in juni 2003 wegens de ontstane huurachterstand tot ontbinding van de overeenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstand. Huurder beroept zich in de procedure op zodanige overlast van de buurman dat hij het gehuurde niet kan gebruiken en dus ook geen huur verschuldigd is. De kantonrechter neemt, kort gezegd, wel overlast aan (en ziet dit als een gebrek ex art. 7:204 BW), maar oordeelt tevens dat niet is komen vast te staan dat de bedreigingen dusdanig van ernst waren dat huurder niet langer in het gehuurde kon blijven. De kantonrechter veroordeelt de huurder daarop in september 2004 110


 ▪ 

de helft van de verschuldigde huurpenningen te voldoen. De vorderingen van WRM tot ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen (huurder heeft overigens op 9 februari 2005 het gehuurde metterwoon verlaten na een veroordeling tot ontruiming in kort geding in januari 2005). Inzet van het hoger beroep tegen het vonnis uit september 2004 door huurder is de verschuldigdheid van de huurpenningen. WRM wenst alsnog toewijzing van haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming. In deze bespreking beperkt tot de kwestie van de overlast en de verschuldigdheid van huurpenningen ten tijde van die overlast (het arrest geeft ook over andere aspecten nog een oordeel; TG) het hof past in afwijking van de kantonrechter het oude recht van voor 1 augustus 2003 toe en oordeelt dat aan huurder niet het rustig genot van het gehuurde is verschaft ex artikel 7A:1586 sub 3 (oud) BW wegens overlast door de buurman. Deze overlast kan (mede) aan de verhuurder worden toegerekend als zij bij machte is aan die overlast een einde te maken, maar nalaat dat te doen (HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167, Van Gent/Wijnands). Aan de overlast kan, aldus het hof, een einde worden gemaakt, hetzij door ontruiming van de buurman, hetzij door het aanbieden van andere woonruimte aan huurder. In het kader van de beoordeling van de ernst van de overlast oordeelt het hof dat het reeds in het bezit hebben van vuurwapens, waarvoor kennelijk geen vergunning bestond en het tonen daarvan aan derden (ook als er op het moment van tonen nog geen bedreigingen van uitgaat), in beginsel een zodanig ernstig tekortkomen door de buurman oplevert, dat ontbinding van diens huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. Het hof gaat nog verder en oordeelt dat de wapenbezitter had moeten begrijpen dat zijn handelwijze door derden als een stoornis van hun woongenot aangemerkt zou kunnen worden. De handelwijze van de wapenbezitter kan niet als van geringe betekenis worden afgedaan. Daarvoor zijn vuurwapens te angstaanjagend. Een Sdu Uitgevers

 ▪ 

en ander geldt temeer in de onderhavige situatie van animositeit, waaraan in de beleving van (in casu) huurder geen einde komt en die de buurman ook niet weet te beëindigen. Het hof twijfelt er niet aan dat huurder met recht zo bang is geworden van zijn buurman, mede in het licht van diens reputatie en zijn bezit van vuurwapens en munitie, dat hij niet durfde terug te keren in zijn woning. Deze angst wordt nog versterkt door de reeks van voorvallen van plagerijen en vernielingen die huurder ondervond en de mishandeling door de buurman van een derde. Waar het volgens het hof op aankomt, is dat huurder een en ander als zodanig heeft ervaren en redelijkerwijs zo heeft kunnen ervaren. Deze ervaringen, met name die van angst, kunnen worden toegerekend worden aan de buurman. De verhuurder had hier niet aan mogen voorbijgaan. Het hof meent dan ook dat WRM op huurbetalingen geen aanspraak kan maken. Commentaar Ondanks dat deze uitspraak onder het oude recht van voor 1 augustus 2003 is gedaan, heeft zij toch betekenis voor het nieuwe recht en past zij in de opgebouwde jurisprudentiereeks over overlast: a. HR 24 juni 19960, NJ 1960,495 (Riton-I): Overlast aan omwonende huurders. Geen wanprestatie, wel ontruimingsgrond. b. HR 2 oktober 1992, NJ 1993,166 (Szlanina/WBV Brunssum): Huurster van een aan haar handicap aangepaste woning is aanmerkelijk jonger dan de andere bewoners van de woningen in het woningblok. De medebewoners klagen over geluidsoverlast. Er is een overlastclausule in de huurovereenkomst opgenomen. Huurster hoeft geen levenspatroon te voeren dat overeenstemt met het levenspatroon van de klagende medebewoners. Niet iedere vorm van overlast kan vermeden worden, maar wel moet de huurster de overlast tot een minimum beperken, gezien de gehorigheid van de woning en de omstandigSdu Uitgevers

JH&V 2007 – 107

heid dat de medebewoners huurster gedrag hinderlijk vinden. Huurster schiet in casu niet tekort in de nakoming van deze verplichting. c. HR 16 oktober 1992, NJ 1993,167 (Van Gent/Wijnands): Huurder veroorzaakt ernstige overlast aan omwonenden die kamers huren van dezelfde verhuurder. Geen overlastclausule. Dit levert wanprestatie ten opzichte van de verhuurder op. De gedupeerde huurder kan de verhuurder op grond van artikel 1586 sub 3 (oud) BW en 6:162 BW aanspreken om maatregelen te nemen tot beëindiging van de overlast. d. HR 19 mei 1995, NJ 1995,532 (AWB ’s-Gravenhage/S): Ten aanzien van de klacht dat de rechtbank ten onrechte aan de huurder heeft verweten dat overlast voor zijn rekening dient te komen en dat het “in een zorgmaatschappij als de onze” niet mag voorkomen dat een zieke door een omstandigheid die hij niet in zijn macht heeft, uit zijn huis wordt gezet, overwoog de HR dat dit gegeven er aan voorbij ziet dat de rechter in een geding als het onderhavige rekening dient heeft te houden met de belangen van de huurder die lijdt aan een geestelijke stoornis, maar óók met het belang van de omwonenden om gevrijwaard te blijven van bedreigingen als waarvan sprake is in deze zaak. De in deze arresten ontwikkelde zienswijzen zijn in de lagere rechtspraak terug te vinden. Ook de onderhavige uitspraak van het hof past goed in deze opsomming van overlastjurisprudentie. Met name kan de uitspraak van belang zijn in de zogenaamde, recent door de rijksoverheid aangewezen probleemwijken, waar wapenbezit, naast drugsoverlast en overlast door hennepkwekerijen, als een groot probleem wordt ervaren. De uitspraak van het hof laat niets aan duidelijkheid te wensen over. Waar het op aankomt, is dat een huurder bij de aanblik van een vuurwapen, gehanteerd door een andere huurder met een reputatie Journaal Huur & Verhuur juni 2007, nr. 5

111

108 – JH&V 2007 op dat gebied, een zodanige angst kan ervaren en redelijkerwijs ook mag ervaren, dat deze ervaring kan worden toegerekend aan de overlastgever/huurder. De verhuurder mag hieraan niet voorbijgaan. Met dit arrest heeft het hof de verhuurder, maar ook de omwonenden een belangrijk “wapen” in handen gegeven. TG / G.H. Schoorl Zie:


108 Ich habe es nicht gewusst Rechtbank Arnhem 14 maart 2007 rolnummer: 141532 / HA ZA 06-986 (Mr. J.J.H. van Laethem) ongepubliceerd Hennepteelt. Illegale afname energie. Aansprakelijkheid. Onwetendheid. [6:74 BW] Op verzoek van de politie is vanwege de vondst van een hennepkwekerij op 5 februari 2004 door een fraudespecialist van Nuon, een onderzoek ingesteld aan de meetinrichting van een woning in Arnhem. De op de elektriciteitsmeter aangebrachte ijkzegels waren niet de originele door de fabriek aangebrachte zegels. Door deze zegels te verbreken, is het mogelijk de kap van de elektriciteitsmeter te verwijderen. Het is dan mogelijk de stand van het telwerk te beïnvloeden waardoor het lijkt dat er minder elektriciteit is verbruikt dan werkelijk het geval is. Door de politie is in samenwerking met de fraudespecialist een inventarisatie gemaakt van de in de hennepkwekerij aangetroffen apparatuur en het vermogen daarvan. Naar aanleiding van deze inventarisatie blijkt dat minimaal 42.187 kilowattuur illegaal is afgenomen ten behoeve van de hennepkwekerij. Nuon vordert de veroordeling van bewoner

112


 ▪ 

X tot betaling van € 6.526,85 vermeerderd met rente en kosten. Nuon grondt haar vordering op de aangifte door Nuon van diefstal, de berekeningen van Nuon, de factuur en de algemene voorwaarden van Nuon. X werpt onder andere het verweer op, dat de hennepkwekerij geheel buiten haar wil en invloed door een ander is aangelegd en dat zij niet wist dat de elektriciteitsmeter door deze persoon werd gemanipuleerd. Derhalve heeft niet zij, maar die ander onrechtmatig gehandeld jegens Nuon. De rechtbank oordeelt dat het een feit van algemene bekendheid is, dat in hennepkwekerijen veel elektriciteit wordt verbruikt. Nu X wist dat er in haar woning een hennepkwekerij in gebruik was, terwijl zij in de laatste registratieperiode minder dan voorheen voor de levering van elektriciteit aan Nuon diende te betalen, moet X hebben geweten dat er ongeregistreerd elektriciteit werd afgenomen. Nu X dit niet heeft gemeld aan Nuon, is zij tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst met Nuon. Commentaar Het net rond de henneptelende huurder lijkt zich te sluiten. In de praktijk is een zekere terugname van het aantal hennepzaken te bespeuren. Zichtbaar is een verplaatsing van het probleem naar het landelijke gebied. Dat heeft er ongetwijfeld mee te maken dat in de grote steden het probleem veelal gezamenlijk door verhuurders, energieleveranciers en politie en justitie wordt aangepakt. De energieleverancier kan aan de energieafname zien of een adres ‘verdacht’ is. Dat is voor verhuurders waardevolle informatie. Met het “ich habe es nicht gewusst”-argument kan de huurder niet ontkomen aan aansprakelijkheid. Of het nu gaat om een overeenkomst tot levering van energie of een huurcontract, de afnemer c.q. huurder is en blijft contractueel aansprakelijk, ook al is de plantage mogelijk door een ander aangelegd. Onwetendheid levert dus geen overmacht op. Had X het over een andere boeg had gegooid, namelijk dat zij zich in een afhanSdu Uitgevers

 ▪ 

kelijke positie bevond en gedwongen werd aan hennepteelt haar medewerking te verlenen, dan had dit haar mogelijk wel kunnen baten. Een argument waar verhuurders dus rekening mee moeten houden. DB Zie:


109 Hennep Rechtbank Leeuwarden, Sector kanton, Locatie Leeuwarden Datum vonnis 27-03-2007 Rolnummer 210449/CV EXPL 07-42 LJN: BA2059 Goed huurderschap. Woonbestemming. Wilsgebreken. [Art.l 7:213, art. 3:33-35 BW] Verhuurder, een woningstichting, verhuurt woonruimte. De politie heeft in samenwerking met een fraudespecialist van Nuon een inval gedaan in de gehuurde woning. Op de slaapkamer van de zolderverdieping zijn hennepplanten aangetroffen, evenals vijf groeilampen, een afzuiginstallatie, een dompelpomp en een ventilator. Verder was sprake van een rommelig ingerichte hennepplantage met veel losse bekabeling. Berekeningen van Nuon toonden aan dat er sprake van een aanzienlijke toename van het energieverbruik. De huurder is na de inval meegenomen naar het politiebureau en verhoord. De huurder is die zelfde dag ook op het politiebureau bezocht door een medewerker van de verhuurder en op instigatie van die medewerker heeft de huurder een huuropzeggingsformulier ondertekend. Als reden van de opzegging werd vermeld “hennepplantage”. De verhuurder bevestigt de opzegging aan de huurder. Evenwel bericht de huurder 8 dagen later dat die opzegging nietig was althans vernietigd moet worden.

Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 109

De verhuurder wendt daarop tot de rechter en vordert de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de huurder. De huurder vordert op zijn beurt een verklaring voor recht dat zijn huuropzegging nietig dan wel vernietigd moet worden. In de procedure voert de verhuurder aan dat er sprake was van een capaciteit voor 100 planten zodat er sprake was van een bedrijfsmatige exploitatie, waardoor de bestemming van het gehuurde wijzigt, hetgeen een tekortkoming is waardoor de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Daarnaast was vanwege de slechte bedrading sprake van gevaarzetting zodat de huurder zich ook niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt zodat de overeenkomst ook op grond daarvan kan worden ontbonden. De verhuurder legt foto’s over van de aangetroffen situatie. De huurder voert grondig verweer tegen de vordering. Hij voert namelijk aan dat er alleen sprake was van eigen gebruik voor medicinaal gebruik en dat er was slechts sprake van een mislukte oogst, en voort was er geen wijziging aangebracht in de bedrading. Bovendien was er ook geen sprake van een kans op lekkage omdat een gieter en geen sproei-installatie werd gebruikt. De rechter is van mening dat de overgelegde foto’s de indruk wekken van een amateuristische wijze van thuisteelt. Verder overweegt de rechter dat nergens uit blijkt dat de aangetroffen apparaten ook daadwerkelijk zijn gebruikt. De Nuon berekening toont ook niet aan (door een gebrekkig toelichting) dat er sprake is van bovenmatig energie verbruik. De rechter is dan ook van mening dat de woonbestemming niet is gewijzigd en dat de huurder zich op die grond als niet slecht huurder heeft gedragen. De rechter is ook van mening dat er geen sprake van gevaarzetting en dus ook niet van slecht huurderschap. De vordering van de verhuurder wordt dan ook afgewezen. De vordering van de huurder wordt daarentegen toegewezen. De rechter stelt zich uitdrukkelijk op het standpunt dat de opzegging niet conform de wil van de huurder was en dat de verhuurder niet Journaal Huur & Verhuur juni 2007, nr. 5

113

109 – JH&V 2007 gerechtvaardigd op de opzegging mocht vertrouwen. De verhuurder heeft verder nagelaten om te onderzoeken of de huurder daadwerkelijk de overeenkomst had willen opzeggen. De rechter baseert zijn standpunt mede op het feit dat de huurder op het politiebureau door de verhuurder is bezocht en dat de verhuurder toen de huurder een huuropzeggingsformulier heeft laten ondertekenen. De verhuurder had moeten begrijpen dat de huurder op dat moment uit zijn doen is geweest. Bovendien is het niet gebruikelijk dat een huurder door – een vertegenwoordiger van – de verhuurder op het politiebureau wordt bezocht. De verhuurder had moeten wachten tot de huurder naar huis was teruggekeerd. In dat kader had de verhuurder nader moeten onderzoeken of de huurder daadwerkelijk de huurovereenkomst wilde opzeggen. Door dat na te laten is de verhuurder volgens de rechter te kort geschoten in zijn onderzoeksverplichting en had de verhuurder dus niet gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de opzeggingsverklaring. Hij verklaart de opzegging nietig. Commentaar De hennepzaak volgt het gebruikelijk stramien. Dit stramien is dat de verhuurder aanvoert dat er sprake is van een tekortkoming op grond waarvan de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Deze tekortkoming zal zijn dat de huurder de contractuele woonbestemming van het gehuurde door de commerciële hennepplantage wijzigt in die van een bedrijfsbestemming. De verhuurder zal daarnaast aanvoeren dat er sprake is van gevaarzetting, overlast of schade en dientengevolge van nietgoedhuurderschap. De huurder zal aanvoeren dat de hennep wordt gekweekt voor eigen gebruik en dat er geen sprake is van gevaarzetting, overlast of schade. Daarnaast zal hij zich beroepen op bijzondere omstandigheden, die bijvoorbeeld betrekking kunnen hebben op leeftijd, handicap, ziekte e.d. Indien de tekortkoming wordt bewezen dan moet de rechter de vordering tot ontbinding toe te wijzen tenzij 114


 ▪ 

de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de boven besproken zaak stelt de rechter uitdrukkelijk dat rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de tekortkoming plaatsvonden en de belangen van partijen over en weer. In de besproken casus vond de rechter dat er zelfs geen sprake was van een tekortkoming en ook niet van niet-goedhuurderschap. Inzake de gevaarzetting overweegt de rechter zelfs in het bijzonder dat de verhuurder die gevaarzetting niet aannemelijk heeft gemaakt althans moet worden geoordeeld dat dit tekortschieten niet als zodanig ernstig kan worden gekwalificeerd dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Anders gezegd: ook al zou de huurder zich als slecht huurder hebben gedragen dan was dat niet ernstig genoeg om de overeenkomst te ontbinden. De tegenvordering van de huurder is gebaseerd op de wilsverklaring en de vertrouwensleer. De wilsverklaring houdt in dat de wil van de verklarende partij, in dit geval de huurder, ook daadwerkelijk als zodanig bedoeld moet zijn. De wet zegt daarover dat het geestesvermogen niet gestoord mag zijn. Is dit wel het geval dan is de verklaring (rechtshandeling) vernietigbaar, waarmee de werking van de verklaring komt te vervallen. De rechter was van mening dat de verklaring van de huurder op het politiebureau niet overeenkwam met zijn werkelijke wil. Verder was de rechter van mening dat de verhuurder er ook niet op mocht vertrouwen dat de verklaring met de wil overeenkwam. Vanwege de bijzondere omstandigheden had de verhuurder zelfs moeten onderzoeken of de verklaring van de huurder ook in werkelijkheid de wil van de huurder was. Dit heeft de verhuurder nagelaten. Op grond daarvan kon de verhuurder er niet op vertrouwen dat de opzeggingsverklaring met de werkelijke wil overeenstemde. Voor de verhuurder volgt uit deze uitspraak dat onder omstandigheden van Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 110

 ▪ 

haar verlangt kan worden dat zij de verklaring van de huurder nader onderzoekt. DA. Zie:


110 Borgtocht met particulier: een valkuil Rechtbank Arnhem, sector kanton 26-03-2007 renumber: 455662 CV Expel. 06-6256 (Mr. H.P.M. Kestrel) ongepubliceerd Borgtocht. Particulier. Zekerheid tot nakoming. [7:850 e.v. BW] Twee huurders, waarschijnlijk studenten, huren van de verhuurder een woning in Arnhem tegen een huurprijs van € 675,- per maand. In de huurovereenkomst is opgenomen dat X borg zal staan voor de betalingen en de verplichtingen welke voortvloeien uit deze overeenkomst indien de huurders genoemd in deze overeenkomst in gebreke blijven. Deze borg geldt gedurende de gehele termijn van deze overeenkomst. Op 11 maart 2005 tekenen partijen een exemplaar van de huurovereenkomst. Bij brief van 12 maart 2005 bericht X aan de verhuurder dat hij niet langer borg zal staan voor de huurders en dat hij bij het ondertekenen van het definitieve contract niet aanwezig zal zijn. Op het op 15 maart 2005 ondertekende exemplaar van de huurovereenkomst ontbreekt de handtekening van X. Verhuurder vordert dat de huurders en X bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 6.908,70 teriakel van achterstallige huurpenningen en herstelkosten, vermeerderd met rente en kosten. Hoe en over welke tijd de achterstand is opgebouwd, vermeldt de uitspaak niet. Verhuurder stelt dat X zich als Sdu Uitgevers

borg heeft verbonden voor de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat de vordering alleen jegens de huurders toewijsbaar is. De vordering is niet tegen X toewijsbaar. Het betreft hier een particuliere borgtocht. Wil een dergelijke borgtocht gelding hebben, dan dient, in het geval dat het bedrag waarvoor de hoofdschuldenaar aansprakelijk is op het tijdstip van het aangaan van de borgtocht nog niet vaststaat, een in geld uitgedrukt maximumbedrag te zijn overeengekomen. Er is geen maximumbedrag overeengekomen. Artikel 7:58 lid 1 BW beoogt onzekerheid voor de borg ten aanzien van de hoogte van het maximumbedrag van borgstelling te voorkomen. Er volgt veroordeling van de huurders. Commentaar Een verhuurder wil er verzekerd van zijn dat de huurpenningen worden betaald. Van studenten is bekend dat zij weinig financiële armslag hebben. Als er een huurachterstand ontstaat, dan is deze veelal oninbaar. Wat dan te doen? In de eerste plaats kan de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst een waarborgsom vragen. Het bedrag van de waarborgsom mag echter niet onredelijk hoog zijn. Verder kan een borgtocht uitkomst bieden. De borg, bijvoorbeeld (een van) de ouders, verbindt zich tegenover de verhuurder tot nakoming van een verbintenis die een student tegenover de verhuurder heeft of zal krijgen. Het zou voor de verhuurder natuurlijk mooi zijn, als de borg zich verplicht tot al hetgeen aan betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst zou kunnen voortvloeien. Dat is volgens de wet echter niet mogelijk. Een borgtocht die is aangegaan door een particulier dient een maximumbedrag te bevatten, bij gebreke waarvan de borgtocht volgens de wet niet geldig is. In deze zaak bleek dat het geval. Als de huurders geen verhaal bieden, blijft de verhuurder met de gebakken peren zitten. De borg ontspringt de dans. DB Zie:

Praktijkboek Huur & Verhuur A 8.3


115

111 – JH&V 2007 111 Eigenaar is nog geen verhuurder Rechtbank Zwolle–Lelystad, sector kanton, locatie Deventer 8 maart 2007, LJN: BA1780 (Mr. A.H. Canté) Hoedanigheid van verhuurder. Bevoegdheid kantonrechter. [artt. 71, 93 Rv.] De eigenaar van een woning vordert van de huurder in een procedure voor de sector kanton van de rechtbank een bedrag van ruim € 40.000. Hij stelt dat als schade te hebben geleden als gevolg van een brand die in de woning heeft plaatsgevonden. De politie heeft geconstateerd dat in de woning een hennepplantage werd geëxploiteerd en dat illegaal stroom werd afgetapt. De eigenaar stelt de huurder wegens tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst aansprakelijk voor de schade. De huurder stelt dat de kantonrechter niet bevoegd is omdat de eigenaar niet de verhuurder is en voert inhoudelijk verweer. De kantonrechter stelt inderdaad vast dat de huurder de woning niet van eiser, maar van diens zoon heeft gehuurd. Eiser kan zijn vordering daarom niet baseren op wanprestatie in het kader van de huurovereenkomst. Als grondslag resteert dan onrechtmatig handelen. Gezien de hoogte van de vordering is op die grondslag de sector kanton onbevoegd. De kantonrechter oordeelt dat hij ingevolge artikel 71 Rv. de zaak ambtshalve moet verwijzen naar de sector civiel van de rechtbank, in de stand waarin de zaak zich nu bevindt. In dit tussenvonnis laat hij eerst partijen nog de gelegenheid om zich daarover uit te laten.

 ▪ 

meld. Vaak staat daar dan diens hoedanigheid bij, bijvoorbeeld met de woorden “als lasthebber van de eigenaar”. In dat geval is sprake van vertegenwoordiging en is de eigenaar alsnog verhuurder. Maar wanneer in de huurovereenkomst op de plaats van de verhuurder alleen een naam, zonder enige toevoeging, staat vermeld, is de drager van die naam de contractspartij en dus verhuurder. Bij procederen is dit essentieel: alleen de verhuurder zelf kan uit hoofde van de huurovereenkomst als procespartij optreden. Dat geldt wanneer de huurder gedagvaard moet worden, maar evenzeer moet de huurder, als hij de verhuurder wil dagvaarden, daar goed op letten. In deze zaak stond in de huurovereenkomst de zoon vermeld als “verhuurder”. Een vordering voor de rechter moet altijd op een bepaalde grondslag gebaseerd zijn. In deze zaak had de eigenaar als grondslag gehanteerd de huurovereenkomst betreffende zijn woning. Ingevolge artikel 93 Rv. is de kantonrechter bevoegd als het gaat om onder meer zaken “betreffende” een huurovereenkomst. Dat wordt ruim uitgelegd. Maar niet zo ruim dat de eigenaar die geen verhuurder is tegen de huurder kan procederen als ware het “betreffende een huurovereenkomst”. Terecht oordeelt de kantonrechter dus dat hij onbevoegd is om van de vordering van de eigenaar op die grondslag kennis te nemen. Omdat hier kennelijk ook sprake was van “onrechtmatige daad” als grondslag voor de vordering, wordt die niet zonder meer afgewezen, maar moet die nog beoordeeld worden. Voor niet-huurzaken met een financieel belang van meer dan € 5.000 is dat niet de kantonrechter, maar de sector civiel van de rechtbank. CG Zie:


Commentaar Meestal is de eigenaar van een verhuurde woning ook de verhuurder daarvan. Soms staat in een huurovereenkomst de beheerder ver116


Sdu Uitgevers

 ▪ 

112 Ik wíl helemaal geen dak boven mijn hoofd Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom 4 April 2007, LJN: BA2103 (Mr. W.E.M. Verjans) Geen misbruik van omstandigheden bij aangaan huurovereenkomst [Artt 3.44 lid 5 BW] Een woningstichting vordert ontbinding en ontruiming van het gehuurde door twee medehuurders. Daarnaast vordert de woningstichting betaling van (3 maanden) achterstallige huurpenningen. Eén medehuurder (A) voert geen verweer. De andere medehuurder (B) voert wel verweer. Zij betwist niet de gestelde huurachterstand. Zij stelt wel dat de huurovereenkomst ten aanzien van haar door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. B voert daartoe aan dat A haar zou hebben verplicht de huurovereenkomst te ondertekenen terwijl zij in een nijpende situatie verkeerde, waarin zij en haar kinderen geen dak boven het hoofd hadden. B heeft dan ook de vernietigbaarheid van de huurovereenkomst ingeroepen. De kantonrechter passeert het beroep van B op misbruik van omstandigheden. De kantonrechter is van oordeel dat de woningstichting zich niet aan het gestelde misbruik heeft schuldig gemaakt. Wellicht heeft A ongeoorloofde invloed op B uitgeoefend tengevolge waarvan dient te worden geoordeeld dat A misbruik van de omstandigheden van B heeft gemaakt, maar dat brengt nog niet mee dat de woningstichting zich aan het gestelde misbruik heeft schuldig gemaakt, terwijl evenmin is gesteld of gebleken dat de woningstichting reden had het bestaan daarvan te veronderstellen, aldus de kantonrechter. De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst onaantastbaar is en blijft jegens B. Omdat de huurachterstand van drie Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 112

opeisbare maandtermijnen niet is betwist en de kantonrechter van oordeel is dat een dergelijke huurachterstand een ernstige tekortkoming aan de zijde van A en B meebrengt, meent hij dat de ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Commentaar Volgens de wet is sprake van misbruik van omstandigheden wanneer iemand een ander beweegt tot het verrichten van een rechtshandeling, terwijl hij weet of moet begrijpen dat die ander door bijzondere omstandigheden (bijv. afhankelijkheid, lichtzinnigheid of een noodtoestand) wordt bewogen. Ook uit de jurisprudentie blijkt dat alleen onder zeer bijzondere omstandigheden misbruik van omstandigheden wordt aangenomen. Volgens een arrest van de Hoge Raad (HR 5 januari 1996, NJ 1996, 320) komt het bij misbruik van omstandigheden aan op omstandigheden bij het aangaan van de overeenkomst. In de jurisprudentie is er in een enkel geval sprake geweest van misbruik van omstandigheden. Dat was het geval bij een woningbouwvereniging die op grond van een ontruimingsvonnis een huurder had ontruimd. Die huurder had echter een andere huurster met haar zes kinderen achtergelaten. De woningbouwvereniging had die huurster aangeboden de huurovereenkomst voort te zetten tegen een hogere huurprijs en onder de voorwaarde dat zij de oude huurschuld van de al ontruimde huurder zou voldoen. Door die voorwaarden te stellen had de woningbouwvereniging misbruik van de omstandigheden gemaakt. De wet bepaalt verder dat indien een verklaring tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden van de zijde van iemand die geen partij is bij de rechtshandeling, op dit gebrek geen beroep kan worden gedaan jegens de wederpartij die geen reden had het bestaan ervan te veronderstellen. Vertaald naar de onderhavige uitspraak betekent dit dat het niet aan de woningstichting kan worden tegengeworpen wanneer B de huurovereenkomst Journaal Huur & Verhuur juni 2007, nr. 5

117

112 – JH&V 2007 heeft ondertekend doordat zij door A daartoe werd verplicht en/of bewogen aangezien de woningstichting geen enkele reden had het bestaan van het gebrek (misbruik van omstandigheden) te veronderstellen. CG/Daniël de Vries Zie:

  ▪ 

officiële publicaties woonruimte


STAATSBLAD Stb. 27 april 2007, nr. 154, Wijziging onder andere BBSH (huurbeleid gekoppeld aan de inflatie. STAATSCOURANT Stcrt 2 april 2007, nr. 64, pag. 26, Wijziging Regeling tarieven Kadaster. KAMERSTUKKEN TK 2006-2007, bijlage bij 24 515, nr. 100, Huishoudens met risicovolle schulden. TK 2006-2007, 26 956, nr. 48, Beleidsnota Rampenbestrijding 2000-2004; Brief staatssecretaris ter aanbieding risico-inventarisatie College bouw zorginstellingen (CBZ) inzake de brandveiligheid van gebouwen in de zorgsectoren. TK 2006-2007, bijlage bij 26 956, nr. 48, Inventarisatie brandveiligheid in de zorgsectoren 2007. Eerste verkennende rapportage (deel 2 van risico-inventarisatie van College bouw zorginstellingen). TK 2006-2007, bijlage bij 26 956, nr. 48, Brief van de minister van VWS aan voorzitters Raad van Toezicht en Raad van Bestuur van verpleeg- en verzorgingshuizen, ziekenhuizen, instellingen voor gehandicapten en GHZ, inzake brandveiligheid in zorginstellingen. TK 2006-2007, bijlage bij 26 956, nr. 48, ‘Inventarisatie brandveiligheid in de zorgsectoren. Risico-inventarisatie brand(on)veiligheid gebouwen. Eerste verkennende rapportage’ van College bouw zorginstellingen (CBZ).

118


Sdu Uitgevers

  ▪ 

TK 2006-2007, 27 924, nr. 37, herdruk, Pachtbeleid; Brief minister over AMvB voor pachtprijzen en vaststelling nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijzen voor tuinland en agrarische woningen. TK 2006-2007, 27 926, nr. 113, Huurbeleid; Brief minister over de consequenties van de huurstijging over de periode 1 juli 2007-30 juni 2008 voor het toekomstige huurbeleid. TK 2006-2007, Bijlage bij 27 926, nr. 113, Huurbeleid en datum huurverhoging. TK 2006-2007, 27 926, nr. 114, Huurbeleid; Brief minister over gevolgen maximum huurstijging. TK 2006-2007, 28 325, nr. 49, Bouwregelgeving 2002-2006; Brief minister ter aanbieding eindrapport EPC-woningen. TK 2006-2007, Bijlage bij 28 325, nr. 49, Analyse aannames Regeleffecttoets aanscherping EPC woningen; eindrapport. TK 2006-2007, 28 325, nr. 49, Bouwregelgeving 2002-2006; Brief minister ter aanbieding eindrapport EPC-woningen TK 2006-2007, 30 607, nr. 4, Woningmarkt; Brief minister ter aanbieding van het onderzoek ‘Woningmarkt Socrates 2006’ over de toekomst van de woningmarkt. TK 2006-2007, bijlage bij 30 607, nr. 4, Woningmarktverkenningen Socrates 2006. TK 2006-2007, 30 800 XI, nr. 90, Vaststelling begroting van het Ministerie van VROM (XI) voor het jaar 2007; Brief minister ter aanbieding ontwerp-AMvB houdende aanpassing bedragen van de artt. 16, lid 1, 17, lid 2 en 18, lid 2, Wet op de huurtoeslag. TK 2006-2007, bijlage bij 30 800 XI, nr. 90, Ontwerpbesluit houdende aanpassing van de bedragen, genoemd in de artikelen 16, eerste lid, 17, tweede lid, en 18, tweede lid, van de Wet op de huurtoeslag, voor het tijdvak dat loopt van 1 juli 2007 tot en met 20 juni 2008. TK 2006-2007, 30 800 XI, nr. 93, Vaststelling begroting van het Ministerie van VROM (XI) voor het jaar 2007; Brief minister over korting op de huurtoeslag.

Sdu Uitgevers

JH&V 2007

TK 2007-2008, 30 800 XI, nr. 95, Vaststelling begroting van het Ministerie van VROM (XI) voor het jaar 2007; Brief minister bij aanbieding tekst Besluit van 9 maart 2007 tot wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (artikel 20 Bro’85) (Staatsblad 2007, nr. 107). TK 2006-2007, bijlage bij 30 800 XI, nr. 95, Besluit van 9 maart 2007 tot wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (artikel 20 Bro’85). TK 2006-2007, 30 800 XI, nr. 96, Vaststelling begroting van het Ministerie van VROM (XI) voor het jaar 2007; Brief ministers over onrechtmatige bewoning. TK 2006-2007, Bijlage bij 30 800 XI, nr. 96, Eindrapport Burgers en onrechtmatige bewoning. TK 2006-2007, Bijlage bij 30 800 XI, nr. 96, Eindrapport Aanpak onrechtmatige bewoning. EK 2006-2007, 30 515, nr. A, Wijziging Opiumwet i.v.m. toepassen bestuursdwang bij illegale verkoop in woningen; Gewijzigd voorstel van wet. EK 2006-2007, 30 515, nr. A, Wijziging Opiumwet i.v.m. toepassen bestuursdwang bij illegale verkoop in woningen; Gewijzigd voorstel van wet.


119

113 – JH&V 2007

actualiteiten bedrijfsruimte 113 Winkeltijdenwet Op vragen van Kamerleden over een voorstel om in Roosendaal de winkels toe te staan 52 zondagen per jaar de deuren te openen antwoord de minister van Economische Zaken dat de gemeente het recht heeft daartoe te besluiten. Voorwaarde is dat er sprake is van een zelfstandige toeristische aantrekkingskracht van de gemeente zelf. Normen daarvoor bestaan niet. In het Coalitieakkoord is afgesproken dat oneigenlijk gebruik van de toerismebepaling in de winkeltijdenwet ter verruiming van het aantal koopzondagen wordt tegengegaan. Er loopt nu een onderzoek naar de mogelijkheden dit nader te preciseren en in een wet vast te leggen. Bron:

Kamervragen met antwoord 22 maart 2007

114 Boete op leegstand In Amsterdam wordt gedacht aan een leegstandsheffing voor leegstaande kantoorpanden. Doel is eigenaren te prikkelen panden toch te verhuren ook al wordt niet het optimale rendement gehaald. Op dit moment heeft de overheid geen middelen om leegstand van kantoorruimten tegen te gaan. Bron:

Het Parool 24 april 2007

120


 ▪ 

jurisprudentie bedrijfsruimte 115 Huurovereenkomst korter dan twee jaar Kantonrechter Utrecht 18 april 2007, LJN: BA3057 (Mr. M. Engelbert-Clarenbeek) Verlenging van rechtswege dankzij extra voorafgaand gebruik? [BW art. 7:301 lid 2] In de stationshal van station Utrecht Centraal huurt Palthe Stomerijen 290-bedrijfsruimte van NS Stations. Palthe Stomerijen gaat echter failliet en NS Stations zegt aan de curator de huur op tegen 10 mei 2004. In het kader van een doorstart neemt Palthe Basics (‘Palthe’) diverse activa van Palthe Stomerijen over. Van indeplaatsstelling van Palthe als huurder is geen sprake, doch na enig onderhandelen sluit Palthe met NS Stations wel een huurovereenkomst voor de duur van 23 maanden, ingaande 11 mei 2004. Part of the deal is dat Palthe met terugwerkende kracht een huurvergoeding voldoet over de periode van 9 februari tot 10 mei (Palthe gebruikte het gehuurde al vanaf 9 februari, hoewel Palthe Stomerijen toen formeel nog huurder was), en daarnaast ook nog eens 25% van de achterstallige betalingen betreffende de periode vóór 9 februari 2004. Bij brief van 7 april 2006 herinnert NS Stations Palthe eraan dat de huurovereenkomst op 10 april 2006 zal eindigen. Palthe weigert echter het gehuurde te ontruimen, stellende dat de huurovereenkomst pas op 8 februari 2009 zal eindigen. Omdat Palthe het gehuurSdu Uitgevers

JH&V 2007 – 116

 ▪ 

de begin april 2006 al 26 maanden in gebruik had (namelijk vanaf begin februari 2004) is de huurovereenkomst krachtens artikel 7:301 lid 2 BW immers van rechtswege tot vijf jaar verlengd. Dit betoog van Palthe wordt door de kantonrechter echter niet gehonoreerd. Tussen 9 februari en 10 mei 2004 heeft NS Stations het gebruik door Palthe van het door Palthe Stomerijen gehuurde wel gedoogd, maar NS Stations was daartoe niet verplicht. Palthe heeft het genot in de betreffende periode derhalve niet gehad ingevolge een eigen huurovereenkomst met NS Stations. De tekst van artikel 7:301 lid 2 BW biedt geen steun aan de opvatting dat gebruik van het gehuurde voorafgaand aan de overeenkomst in dit opzicht gelijkgesteld moet worden aan voortgezet gebruik na afloop. Palthe kon derhalve geen rechten ontlenen aan genoemde bepaling. Commentaar Discussies over de vraag of een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte van twee jaar of korter al dan niet van rechtswege tot vijf jaar verlengd is, vinden meestal plaats naar aanleiding van gebeurtenissen na afloop van de oorspronkelijke huurovereenkomst (al dan niet rechtmatige voortzetting van het gebruik, aansluitende nieuwe kortlopende huurovereenkomst e.d.). In het kader van zulke discussies heeft de verhuurder vaak het gevoel dat de huurder hem tracht te verschalken met een slimmigheidje leidend tot drie jaar onverwachte verlenging. Van de rechter pleegt een huurder al snel gelijk te krijgen, want een 290huurovereenkomst ‘hoort’ eigenlijk vijf jaar te duren, en de mogelijkheid van een hooguit tweejarige huurovereenkomst is voornamelijk bedoeld als faciliteit voor de huurder. In het onderhavige geval ging het om gebeurtenissen die zich vóór het ingaan van de huurovereenkomst hadden afgespeeld. Dat is zeldzamer. Twintig jaar geleden is een enigszins vergelijkbaar geval door de Hoge Raad berecht. Toen was het huurgenot een week Sdu Uitgevers

voor het ingaan van de uiteindelijk tweejarige huurovereenkomst begonnen. Als het daarbij gebleven was, zou er waarschijnlijk niets aan de hand zijn geweest. Op voorstel van de verhuurder (!) werd de ingangsdatum van de huurovereenkomst achteraf echter met terugwerkende kracht met een week vervroegd. Vervolgens bleek de verhuurder tegen zijn zin aan een vijfjarige overeenkomst vast te zitten, want langer dan twee jaar is langer dan twee jaar. Een gedachtegang als van de kantonrechter te Utrecht zou twintig jaar geleden mogelijk tot een andere uitkomst hebben geleid. In de aan de huurovereenkomst voorafgaande week bestond er immers geen verplichting om het gedoogde gebruik te dulden, en bij het achteraf met terugwerkende kracht in het leven roepen van zo’n verplichting kan men zich weinig voorstellen. Hoe dit ook zij, beide zaken illustreren hoezeer een verhuurder die slechts maximaal twee jaar gebonden wil zijn, op zijn tellen moet passen als er om een of andere reden sprake is van langer dan twee jaar durend gebruik. Aan de juridische vormgeving van de grondslag van het ‘meergebruik’ – vooraf of achteraf – zal de nodige zorg besteed moeten worden. HF Zie:

G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, Huurreeks Sdu Uitgevers, Den Haag, editie 2005, ISBN 90 12 11076 9, p. 353 e.v.

116 Huurovereenkomst van twee jaar of korter Gerechtshof Arnhem 5 december 2006 LJN: AZ6601 (Mrs. Fokker, Dozy en Evers) Huurperiode van twee jaar of korter. Aanvangsperiode voor beginnende huurder. [art. 7:301 lid 1 BW]


121

116 – JH&V 2007 Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:290 BW) voor de duur van vijf jaren, ingaande 2 januari 2000 en eindigend op 1 januari 2005. Huurder zegt de huurovereenkomst op en treedt voor afloop van de vijfjaarstermijn in onderhandeling met een derde over het huren van andere ruimte. Tijdens de onderhandelingen met de derde wordt duidelijk dat een eventuele huurovereenkomst in geen geval voor 1 april 2005 zal kunnen ingaan. Partijen gaan vervolgens een nieuwe huurovereenkomst aan voor de duur van zes maanden, ingaande 1 januari 2005, waarbij zij overeenkomen dat de huurovereenkomst na zes maanden kan worden voortgezet voor een periode van één of meerdere maanden. Tevens is in de nieuwe huurovereenkomst opgenomen dat partijen beogen gebruik te maken van de mogelijkheid dat de overeenkomst korter dan twee jaar mag duren. In maart 2005 beëindigt huurder de onderhandelingen met de derde omdat men het niet eens kan worden. Huurder blijft de bedrijfsruimte gebruiken en in juni 2006 zegt verhuurder de huurovereenkomst op tegen 31 oktober 2006. Huurder weigert ontruiming. Verhuurder vordert vervolgens in eerste aanleg bij de Kantonrechter ontruiming van de bedrijfsruimte. Huurder stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst doorloopt tot 1 januari 2010. De Kantonrechter is van mening dat verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en veroordeelt huurder de bedrijfsruimte te ontruimen. Huurder gaat in hoger beroep en stelt zich op het standpunt dat de in de wet bedoelde periode van twee jaar of korter alleen geldt bij nieuwe huurovereenkomsten, met de bedoeling om de beginnende huurder een aanvangsperiode te gunnen, waarin hij kan bekijken of hij rendabel in het gehuurde zijn onderneming kan drijven. Verder voert huurder aan dat partijen weliswaar een nieuwe huurovereenkomst op papier hebben gezet, maar dat hij na 1 januari 122


 ▪ 

2005 dezelfde bedrijfsruimte is blijven gebruiken, op dezelfde voorwaarden, zodat de oude huurovereenkomst is herleefd. Het Gerechtshof stelt de huurder in het ongelijk. Het Hof is van oordeel dat het standpunt van huurder geen steun vindt in de wet en ook niet in de tekst van de nieuwe huurovereenkomst. Volgens het Hof volgt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever de rechter niet heeft willen belasten met de taak huurovereenkomsten van zeer tijdelijke aard of voorlopige huurovereenkomsten goed te keuren. Verder blijkt uit de tekst van de nieuwe huurovereenkomst dat partijen het oog hebben gehad op artikel 7:301 lid 1 BW, waarin een overeenkomst van twee jaar of korter mogelijk wordt gemaakt. Na afloop van de termijn van zes maanden, hebben partijen de nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet, zij het voor maximaal twee jaar. Een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is verlengd, eindigt door opzegging. De huurovereenkomst is dus rechtsgeldig door verhuurder beëindigd, aldus het Hof. Commentaar In beginsel geniet een huurder van 290-bedrijfsruimte een termijnbescherming van twee keer vijf jaar. Reden is dat huurders economisch gebonden zijn aan een bepaalde locatie omdat zij voor hun inkomsten sterk afhankelijk zijn van een vaste klantenkring en omdat zij investeringen doen in verband met de inrichting van de bedrijfsruimte. Zij kunnen hun bedrijf dus niet zonder ernstige nadelige gevolgen verplaatsen naar elders. De wetgever heeft partijen niet altijd en onder alle omstandigheden aan de termijn van tien jaar willen binden. Zo is in de wet vastgelegd dat van de bepalingen inzake huur van bedrijfsruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij de rechter zo’n nadelig beding heeft goedgekeurd. De wetgever vond het echter niet wenselijk dat partijen ook voor het aangaan van kortlopende contracten (bijvoorbeeld van enkele maanden) zich tot Sdu Uitgevers

  ▪ 

de rechter zouden moeten wenden om zijn goedkeuring te verkrijgen. Om deze reden is in de wet opgenomen dat partijen ten aanzien van het sluiten van een huurovereenkomst van maximaal twee jaar geheel vrij zijn. Rechterlijke inmenging is dan niet vereist. In deze zaak stelde de huurder zich op het standpunt dat de maximale periode van twee jaar alleen bedoeld is om de beginnende huurder een aanvangsperiode te gunnen waarin hij kan bekijken of hij rendabel in het gehuurde zijn onderneming kan drijven. Het Hof gaat hier niet in mee en benadrukt dat ten aanzien van huurovereenkomsten van twee jaar of korter geen taak voor de rechter is weggelegd. Pas als het gebruik, aangevangen krachtens een overeenkomst van twee jaar of korter, langer dan twee jaar heeft geduurd, verschiet de overeenkomst van kleur en geldt van rechtswege een overeenkomst van vijf jaar, waarop de reeds verstreken periode in mindering komt. In dat geval is, indien verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen, wel rechterlijke inmenging vereist. KV/M. Rijntjes Zie:

G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, Huurreeks Sdu Uitgevers, Den Haag, editie 2005, ISBN 90 12 11076 9, p. 353

Sdu Uitgevers

JH&V 2007 – 116

officiële publicaties bedrijfsruimte TK 2006-2007, 28 684, nr. 111, Naar een veiliger samenleving; Brief ministers over het onderzoeksrapport ‘Monitor Criminaliteit Bedrijfsleven (MCB) 2006’. TK 2006-2007, bijlage bij 28 684, nr. 111, Monitor Criminaliteit Bedrijfsleven 2006; feiten en trends inzake aard en omvang van criminaliteit in het bedrijfsleven. TK 2006-2007, bijlage bij 28 684, nr. 111, Bedrijven minder vaak slachtoffer criminaliteit (persbericht over Monitor Criminaliteit Bedrijfsleven 2006). TK 2006-2007, 28 684, nr. 112, Naar een veiliger samenleving; Brief minister met reactie op Nationaal Onderzoek Winkelcriminaliteit. TK 2006-2007, 30 448, nr. 19, Vaststelling en invoering van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek; Brief minister over AMvB voor pachtprijzen en de vaststelling van nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijzen voor tuinland en agrarische woningen.


123

JH&V 2007

Journaal Huur & Verhuur Redactiesecretariaat: Sdu Uitgevers Mariska Duindam Postbus 20025, 2500 EA Den Haag Tel. (070) 378 92 83 Fax (070) 799 98 30 Hoofdredactie: Drs. Harry Nuij (vz.) Algemene Woningbouw Vereniging (HN) Mr. Diederik Briedé, Dijks Leijssen Advocaten B.V. (DB) Mr. Jan Sengers,Van Breevoort & Ter Meulen advocaten (JS) Redactie: Mr. David Allick, Van Diepen Van der Kroef Advocaten (DA) Mr. Harry Ferment, Barents & Krans advocaten (HF) Mr. Theo Gardenbroek, Hoek & Van der Hoek advocaten (TG) Mr. Cor Goudriaan, Unger Hielkema Advocaten (CG) Mr. Helma Sengers, Fort Advocaten (HS) Mr. Katinka Verdurmen, Fort Advocaten (KV) Uitgever: Gert Jan Schinkel, Sdu Uitgevers bv

Abonnementen: Sdu Klantenservice, Postbus 20014, 2500 EA Den Haag, tel. (070) 37 89 880; fax (070) 37 89 783; e-mail: [email protected] Abonnementen: € 147,34 incl. verzamelband. Journaal Huur & Verhuur verschijnt 10 x per jaar. Gemiddelde omvang per aflevering: 28 pagina’s. Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt steeds automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij Sdu Klantenservice. Journaal Huur & Verhuur hangt samen met de losbladige uitgave Praktijkboek Huur en Verhuur, naar welke uitgave ook bij de diverse artikelen verwezen wordt. © Sdu Uitgevers bv, 2007 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voorzover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16b Auteurswet 1912 j° het Besluit van 20 juni 1974, Stb. 351, zoals laatstelijk gewijzigd bij het Besluit van 22 december 1997, Stb. 764 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient ment zich tot de uitgever te wenden. Hoewel bij de samenstelling van deze uitgave de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden auteurs, redacteuren en uitgever deswege geen aansprakelijkheid. Citeertitel Journaal Huur & Verhuur jaartal/nummer artikel (voorbeeld: Journaal Huur & Verhuur 2005/4) ISSN 1570-713X

124


99

Recommend Documents