90

1/ 90

Hoofdstuk: Inhoudsopgave

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ................................................................................................................... 1 Inleiding ............................................................................................................................. 5 2

Beschrijving huidige situatie Huis & Erf ......................................................................... 6 2.1

Stand van zaken ............................................................................................................... 8

2.1.1 2.1.2

2.2

Strategisch Beleid................................................................................................................................. 8 Financiering .......................................................................................................................................... 9

Extern Toezicht ................................................................................................................ 9

Bestuursverklaring ............................................................................................................ 11 Corporate Governance ............................................................................................... 13 3.1

Verantwoording van de Raad van Toezicht ..................................................................... 14

3.2

De Raad van Toezicht ..................................................................................................... 14

3.3

Personalia...................................................................................................................... 16

3.4

Werkwijze ..................................................................................................................... 17

3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6

3.5

Vergaderingen.................................................................................................................................... 17 Commissies ........................................................................................................................................ 18 Externe accountant ............................................................................................................................ 18 Ledenvergadering .............................................................................................................................. 19 Ondernemingsraad ............................................................................................................................ 19 Klachtenadviescommissie .................................................................................................................. 19

Inhoudelijk toezicht ....................................................................................................... 19

3.5.1 3.5.2

3.6

Kaders en informatievoorziening ....................................................................................................... 19 Toezicht op bestuur ........................................................................................................................... 20

Governance ................................................................................................................... 20

3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4

Governancecode ................................................................................................................................ 20 Zelfevaluatie....................................................................................................................................... 20 (Her)benoeming ................................................................................................................................. 20 Integriteit en onafhankelijkheid......................................................................................................... 20

3.7

Bestuurdersbeloning ...................................................................................................... 20

3.8

Verantwoording honorering Raad van Toezicht .............................................................. 21

3.8.1

Bedragen ............................................................................................................................................ 21

3.9

Governancecode ............................................................................................................ 22

3.10

Algemene Ledenvergadering .......................................................................................... 22

3.11

Raad van Toezicht .......................................................................................................... 22

3.12

Het bestuur ................................................................................................................... 22

3.12.1 3.12.2 3.12.3

Taak en werkwijze ......................................................................................................................... 22 Personalia bestuur ......................................................................................................................... 23 Nevenfuncties ................................................................................................................................ 23

3.13

Tegenstrijdige belangen ................................................................................................. 23

3.14

Horizontale dialoog en verantwoording .......................................................................... 23

3.15

Externe accountant ........................................................................................................ 24

3.16

Visitatie ......................................................................................................................... 24

3.17

Interne risicobeheersings- en controlesystemen ............................................................. 24


3

2/ 90

3.17.1 3.17.2

3.18

Treasury ........................................................................................................................ 25

3.18.1

Volkshuisvestingsverslag ............................................................................................ 27 4.1

Algemeen ...................................................................................................................... 28

4.2

Het kwaliteitsbeleid ....................................................................................................... 28

4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7

Het in stand houden en verbeteren van het bezit ............................................................................. 28 Vraaggestuurd onderhoud ................................................................................................................. 28 Mutatieonderhoud ............................................................................................................................ 29 Planmatig onderhoud ........................................................................................................................ 30 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting ................................................................................ 30 Overige werkzaamheden ................................................................................................................... 31 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking ............................................................................. 31

4.3

Het verlenen van diensten aan bewoners ....................................................................... 32

4.4

Interne dienst ................................................................................................................ 32

4.5

Nieuwbouwprojecten .................................................................................................... 33

4.5.1

4.6

Projecten in voorbereiding of in uitvoering ....................................................................................... 33

Het beheren en verhuren van woningen ......................................................................... 36

4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5 4.6.6 4.6.7 4.6.8 4.6.9 4.6.10 4.6.11

Vraaggestuurd werken ....................................................................................................................... 36 Te Woon ............................................................................................................................................. 37 Verkoop .............................................................................................................................................. 37 Aankoopbeleid ................................................................................................................................... 37 Huurprijsbeleid .................................................................................................................................. 38 Woningzoekenden ............................................................................................................................. 38 Huuropzeggingen ............................................................................................................................... 39 Verhuringen ....................................................................................................................................... 39 Huurtoeslag ........................................................................................................................................ 41 Leegstand ...................................................................................................................................... 41 Huurbetaling .................................................................................................................................. 41

4.7

Het betrekken van bewoners bij beleid .......................................................................... 42

4.8

Leefbaarheid woonomgeving ......................................................................................... 42

4.8.1 4.8.2

Stand van zaken ................................................................................................................................. 42 Strategisch Voorraadbeleid – Wijk- en Buurtplannen ....................................................................... 43

4.9

Wonen, zorg en welzijn .................................................................................................. 43

4.10

Het beleid en beheer op financieel gebied ...................................................................... 44

4.10.1 4.10.2 4.10.3 4.10.4 4.10.5

5

Integriteit in de organisatie ........................................................................................................... 26

Resultaat ........................................................................................................................................ 44 Vermogenspositie .......................................................................................................................... 45 Liquiditeitspositie .......................................................................................................................... 45 Meerjarenperspectief .................................................................................................................... 45 Ontwikkeling renterisico’s ............................................................................................................. 47

De organisatie............................................................................................................ 49 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4

5.2 5.2.1

Toelating en inschrijving ................................................................................................ 50 Statutaire gegevens ........................................................................................................................... 50 Statutenwijziging................................................................................................................................ 50 Doel van de vereniging ...................................................................................................................... 50 Kamer van Koophandel ...................................................................................................................... 50

Organogram .................................................................................................................. 50 Deelnemingen .................................................................................................................................... 51


4

Integraal kwaliteitssysteem ........................................................................................................... 24 Risicoanalyses operationele en financiële doelstellingen ............................................................. 25

3/ 90

5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5

5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.3.6 5.3.7 5.3.8

Interne Organisatie ........................................................................................................ 52 Cultuur ............................................................................................................................................... 52 Structuur ............................................................................................................................................ 52 Personeelsbeleid ................................................................................................................................ 53 Bezetting ............................................................................................................................................ 53 Arbeidsomstandigheden .................................................................................................................... 53 CAO, arbeidsvoorwaarden ................................................................................................................. 54 Ondernemingsraad ............................................................................................................................ 54 Personeelsvereniging ......................................................................................................................... 54

De jaarrekening ......................................................................................................... 55 6.1

Balans per 31 december 2010......................................................................................... 56

6.2

Winst- en verliesrekening 2010 ...................................................................................... 58

6.3

Algemene toelichting ..................................................................................................... 59

6.3.1 6.3.2 6.3.3

Grondslagen van balanswaardering .................................................................................................. 59 Grondslagen voor bepaling van het resultaat .................................................................................... 64 Kasstroomoverzicht ........................................................................................................................... 66

6.4

Kasstroomoverzicht 2010 ............................................................................................... 67

6.5

Toelichting op de balans................................................................................................. 68

6.6

Toelichting op de winst- en verliesrekening .................................................................... 77

6.7

Ondertekening van de jaarrekening ................................................................................ 82

6.8

Overige gegevens ........................................................................................................... 83

6.9

Kengetallen ................................................................................................................... 84

6.10

Toelichting bij de kengetallen ......................................................................................... 86

7

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ................................................ 88

8

Afkortingen................................................................................................................ 91


6

Algemene Ledenvergadering ............................................................................................................. 51 Raad van Toezicht .............................................................................................................................. 51 Bestuur ............................................................................................................................................... 52 Klachtenadviescommissie .................................................................................................................. 52

4/ 90

Inleiding In voorliggend jaarverslag wordt verantwoording afgelegd over de prestaties van de organisatie over het jaar 2010. Wij staan stil bij de gang van zaken die heeft geleid tot de bestuurscrisis en de gevolgen daarvan. Gezien de omstandigheden ontkomen wij er niet aan om de huidige stand van zaken bij Huis & Erf te beschrijven en een blik op de toekomst te werpen. 2010 is een bewogen jaar geweest voor Huis & Erf. Het vertrouwen van de Raad van Toezicht in de directeur-bestuurder werd al geruime tijd op de proef gesteld. Helaas heeft dat halverwege 2010 ertoe geleid dat de Raad geen andere mogelijkheden meer zag dan de bestuurder te schorsen en een forensisch onderzoek te starten naar de handelen werkwijze van de bestuurder. Uiteindelijk is mede op basis van de uitkomsten van het onderzoek de arbeidsovereenkomst met de bestuurder door de rechter met ingang van 14 februari 2011 ontbonden. De Raad heeft op 15 februari 2011 een interim bestuurder aangesteld. Deze kreeg, naast de dagelijkse leiding, als opdracht om het onderlinge vertrouwen in de organisatie te herstellen en onderzoek te doen naar onderdelen van ingevoerd beleid en de financiële positie van de organisatie. Deze onderzoeken zijn half mei 2011 afgerond en geven een minder positief beeld van de organisatie dan tot nu toe werd geschetst. Door de invoering in de afgelopen jaren van nieuw beleid zonder heldere doelstellingen en financiële kaders vooraf, en de snelle en forse uitbreiding van het aantal medewerkers met de daarbij behorende stijgende kosten van de organisatie, komt de financiële positie van Huis & Erf onder druk te staan en zakt de solvabiliteit de komende jaren naar een ongewenst niveau. Zonder maatregelen kan de corporatie haar volkshuisvestelijke taken in de toekomst niet meer naar behoren uitvoeren. Een verdere toelichting zal op onderdelen in dit verslag aan de orde komen. In het tweede kwartaal 2011 zal een plan van aanpak worden ontwikkeld waarin verbeter-voorstellen voor de toekomst zullen worden opgenomen, zodat Huis & Erf ook in de toekomst haar doelstelling als maatschappelijke ondernemer en sociale huisvester kan waarmaken.

Hoofdstuk: Inleiding

Ondanks de gebeurtenissen op bestuurlijk niveau zijn de dagelijkse werkzaamheden door de inzet en betrokkenheid van een groot aantal medewerkers zonder noemenswaardige problemen uitgevoerd. Een woord van dank aan hen is daarom zeker op zijn plaats.

5/ 90

Hoofdstuk: Beschrijving huidige situatie Huis & Erf

2 Beschrijving huidige situatie Huis & Erf

6/ 90

In 2006 is met de komst van een nieuwe bestuurder nieuw elan aan de corporatie gegeven. De verenigingsstructuur is gehandhaafd, maar wel is van een drielaags model overgegaan naar een tweelaags model. De Algemene Ledenvergadering is binnen deze structuur het hoogste orgaan binnen de vereniging. De opdracht van de Raad van Toezicht aan de bestuurder was om een Strategisch Meerjaren Beleidsplan te ontwikkelen en meer extern dan intern gericht te opereren. De bestuurder heeft een deel van deze opdracht met verve opgepakt en Huis & Erf ‘op de kaart gezet’. In 2006 is ‘Recepten Maatschappelijk Ondernemen’, het strategisch ondernemingsplan van 2006 tot 2010, gepubliceerd. De Raad van Toezicht heeft geen goedkeuring aan dit plan gegeven omdat hij van mening was dat de doelstellingen en voornemens te weinig concreet waren en onvoldoende onderbouwd. De boodschap of visie van het plan is in principe sympathiek. Het is lastig te onderbouwen waarom je tegen de principes van buurtgerichten vraaggestuurd werken zou kunnen zijn. De uitwerking van deze thema’s en wat Huis & Erf hier precies onder verstaat, zijn achterwege gebleven. In het plan zijn nauwelijks of geen concrete doelstellingen opgenomen. De strategische en financiële consequenties op langere termijn zijn niet of onvoldoende in kaart gebracht. Desondanks is het beleid en de werkwijze van de corporatie op basis van dit plan gewijzigd. Er is door de toenmalige bestuurder, ondersteund door een deel van het MT en stafleden, bewust gekozen om de uitwerking van de visie op ‘organische’ wijze te laten plaatsvinden. De gevolgen van deze werkwijze zijn hoge en onbeheersbare kostenstijgingen. Veelvuldig worden doel en middel door elkaar gehaald.

Enkele medewerkers hebben in deze gang van zaken aanleiding gezien om een melding te doen bij het meldpunt integriteit woningcorporaties van het Ministerie van WWI – nu BZ. Op verzoek van de Algemene Ledenvergadering en in overleg met het ministerie is op 16 augustus 2010 de heer Jacques van Geest aangesteld om als procesbegeleider tussen de bestuurder en Raad te fungeren. Mede op basis van de uitkomsten van het forensisch onderzoek heeft de Raad de ontslag procedure gestart. Na een lange en moeizame periode is uiteindelijk door de rechter het ontslag van de bestuurder per 14 februari 2011 vastgesteld. Daarbij heeft de rechter aan de directeur-bestuurder een vergoeding naar billijkheid toegekend. Op 15 februari 2011 is een interim bestuurder door de Raad aangesteld.


Helaas werd snel duidelijk dat de samenwerking tussen de Raad en de bestuurder niet optimaal verliep. Door het ontbreken van een geconcretiseerd beleidsplan en het onvolledig of niet tijdig informeren van de Raad door de bestuurder werd het vertrouwen van de Raad in de bestuurder op de proef gesteld. Daarnaast maakte de snelle groei van de organisatie en de forse stijging van de beheerskosten met ca 70% van 2006 tot en met 2009 dat de Raad uiteindelijk het vertrouwen in de bestuurder heeft opgezegd. De Raad vond voldoende aanwijzingen om een onderzoek te starten naar de handel en werkwijze van de bestuurder en heeft opdracht gegeven aan het bureau Integis voor een forensisch onderzoek. De bestuurder heeft gemeend het MT en de medewerkers bij het conflict met de Raad te moeten betrekken en acties te ondernemen om de Raad uit zijn functie te zetten.

7/ 90

2.1 Stand van zaken 2.1.1 Strategisch Beleid Zoals eerder aangegeven was een van de opdrachten van de Raad van Toezicht aan de toenmalige bestuurder het ontwikkelen van een Strategisch Meerjaren Beleidsplan. De belangrijkste intenties die in dit plan zouden moeten worden opgenomen waren het buurtgerichten vraaggestuurd werken. Met name de invoering van vraaggestuurd onderhoud, Te Woon en initiatieven op het gebied van leefbaarheid hebben grote impact op de werkwijze en kosten van de organisatie en werkzaamheden gehad. De bewoners en andere belanghouders zijn over het algemeen tevreden over de dienstverlening van Huis & Erf. Zowel intern als extern werden wel enige vraagtekens geplaatst bij de aard en omvang van een aantal initiatieven en de haalbaarheid op langere termijn.

Begin 2011 zijn de volgende maatregelen in gang gezet;  Analyse effecten ‘Vraaggestuurd Onderhoud’.  Analyse van effecten ‘Te Woon’  Analyse van effecten ‘Buurtactiviteiten en Leefbaarheid’.  Analyse financiële positie.  Analyse opzet en omvang van de organisatie.  Bevriezen van ‘Vraaggestuurd Onderhoud’, Te Woon’ en ‘Buurtactiviteiten en Leefbaarheid’ tot analyse en effecten beschikbaar zijn.  Aanpassen en versoberen PR & Communicatie uitingen. De voorlopige conclusie van deze analyses is dat de financiële positie van Huis & Erf bij voortzetting van het huidige beleid en werkwijze zwaar onder druk komt te staan. Zonder maatregelen om de kosten te beheersen, dreigt het gevaar dat de organisatie zijn volkshuisvestelijke opgave in de toekomst niet meer naar behoren kan realiseren. Daarnaast zijn door de invoering van vraaggestuurd werken en Te Woon de sturingsmogelijkheden ten aanzien van de kwaliteit en evenwichtigheid van de bestaande voorraad uit handen gegeven. Immers, beide instrumenten gaan uit van de individuele keuzes van bewoners of woningzoekenden. Huis & Erf is als maatschappelijke ondernemer ook op langere termijn verantwoordelijk voor de huisvesting van verschillende doelgroepen in haar werkgebied. Een zorgvuldige afweging tussen individueel- en algemeen belang is daarbij noodzakelijk.


Voorbeelden hiervan zijn;  Huis & Erf is ‘op de kaart gezet’, in de praktijk is hier meer sprake geweest van een propagandacampagne van de organisatie dan van een zakelijke en transparante informatieverstrekking over het beleid en werkwijze van de organisatie.  Zeer hoge kosten PR en Communicatie activiteiten (in absolute zin, maar zeker gerelateerd aan de aard en omvang van de organisatie).  Vraaggestuurd onderhoud: hoge kosten zonder zicht op strategische en financiële effecten op de langere termijn en gericht op behoefte van individuele bewoners zonder dat een afweging wordt gemaakt tussen individueel en gemeenschappelijk belang op langere termijn.  Te Woon: onvoldoende zicht op strategische en financiële effecten op langere termijn.  Buurt en Leefbaarheid projecten: zonder heldere doelstelling, hoge kosten, geen kosten baten analyses.  Uitbreiding van formatieplaatsen: niet gebaseerd op doelstelling vooraf, feiten en/of kengetallen.  Inhuur van externe adviseurs tegen hoge kosten.

8/ 90

2.1.2 Financiering Huis & Erf is voor de financiering van de projectontwikkelingsactiviteiten, zoals vrijwel alle corporaties, afhankelijk van de borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De afgelopen jaren heeft de organisatie een relatief grote projectenportefeuille ontwikkeld. De projecten zijn veelal een mix van sociale huur – Koopgarant woningen en markt huur- of koopwoningen. In een beperkt deel van de portefeuille is ook sprake van de ontwikkeling van commerciële ruimten. Voor de financiering van de sociale huurwoningen en een beperkt aantal andere voorzieningen kan de organisatie een beroep doen op de borgingsfaciliteiten van het WSW. De andere commerciële ontwikkelingen moeten op de markt worden gefinancierd. Op 5 juli 2010 heeft Huis & Erf van het WSW te horen gekregen dat de tot op dat moment beschikbare borgingsruimte bevroren werd. Als reden werd door het WSW aangegeven de bestuurscrisis. In een later stadium heeft het WSW daarnaast als redenen de hoge en onbeheersbare uitgaven in het kader van het vraaggestuurd onderhoud, de financiële effecten op langere termijn van Te Woon en de hoge beheerlasten aangegeven. Op basis van een degelijk plan van aanpak zou het vertrouwen weer hersteld moeten worden en de borgingsruimte weer ter beschikking worden gesteld. Helaas heeft de organisatie geen gehoor gegeven aan dit verzoek van het WSW. Pas in december 2010 is de Raad van dit WSW-besluit op de hoogte gesteld.

Sinds 1 januari 2011 is een algemene maatregel van bestuur van kracht geworden met betrekking tot de concurrentiepositie van woningcorporaties. Deze maatregel is een antwoord van de regering op Europese wetgeving. Een deel van deze maatregel behelst dat 90% van de activiteiten van woningcorporaties gericht moet zijn op de verhuur van woningen < € 650 aan huishoudens met een inkomen < € 33.000,- per jaar. Daarnaast moeten de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling met name gericht zijn op Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Voor deze investeringen is ook in de toekomst borging van het WSW mogelijk. Voor de overige investeringen niet. Deze moeten op de markt gefinancierd worden. Nog onduidelijk is of en zo ja hoeveel van het vermogen van de corporatie ingezet mag worden als garantiestelling. De effecten van deze maatregel waren binnen de organisatie onvoldoende in kaart gebracht en onderschat. In de afgelopen periode is een analyse gemaakt van de gevolgen en ook hier zal in het plan van aanpak aandacht aan worden geschonken. Wij gaan ervan uit dat dit plan van aanpak voldoende vertrouwen zal wekken om in de toekomst weer over voldoende financieringsvolume te kunnen beschikken.

2.2 Extern Toezicht Naast het interne toezicht door de Raad van Toezicht wordt toezicht gehouden op het beleid en de werkwijze van de organisatie door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Jaarlijks beoordelen zij de prestaties van alle woningcorporaties. Zij toetsen de kosten ten opzichte van de prestaties, beoordelen de financiële positie op langere termijn en maken een vergelijking – benchmark op basis van kengetallen tussen vergelijkbare organisaties en alle corporaties. Via de zogenaamde toezichtbrief wordt jaarlijks gerapporteerd wat het oordeel is en via ‘Corporatie in Perspectief’ wordt de benchmark gerapporteerd. De beoordeling van de financiële positie van Huis & Erf was de afgelopen jaren goed. Er was zelfs sprake van enige vermogensovermaat. Wel heeft het CFV de afgelopen twee jaar melding


Voor wat betreft de financiering van de commerciële activiteiten, ook voor de reeds in aanbouw zijnde complexen is wel geprobeerd een lening aan te trekken, maar dit is niet gelukt omdat geen invulling is gegeven aan een aantal belangrijke randvoorwaarden die banken stellen. Deze voorwaarden zijn onder andere 70% voorverkoop van de koopwoningen en huurcontracten voor de commerciële ruimten. Huis & Erf betaalt deze investeringen op dit moment uit de lopende kasstromen. Dit heeft tot gevolg dat de liquiditeitspositie van de organisatie onder druk komt te staan.

9/ 90


gemaakt van de ongewenst hoge stijging van de beheerlasten. Ondanks het feit dat er in de begroting van 2011 een forse bezuinigingsambitie was opgenomen, heeft het CFV over het jaar 2010 de oordeelsbrief nog niet aan Huis & Erf verstrekt in afwachting van een concreet Plan van Aanpak. Ook hier gaan wij ervan uit dat het plan van aanpak het vertrouwen in de organisatie zal herstellen.

10/ 90

Hoofdstuk: Bestuursverklaring

Bestuursverklaring

11/ 90

Het bestuur is onder normale omstandigheden belast met het besturen van de corporatie, hetgeen ondermeer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Voorts is het bestuur verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en de financiering van de corporatie. Het bestuur streeft als maatschappelijk ondernemer naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. Gezien de problemen die in 2010 hebben gespeeld, blikt dit verslag niet alleen terug op de reguliere zaken die in 2010 in de geest van de volkshuisvesting hebben gespeeld, maar staat het ook stil bij de vertrouwensbreuk die is ontstaan tussen de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder. Tevens wordt verslag gedaan van de maatregelen die er naar aanleiding van deze vertrouwensbreuk door de Raad van Toezicht zijn genomen, zoals de schorsing van de bestuurder, het instellen van een forensisch onderzoek en de aanstelling van een interim directeur-bestuurder. Tot slot wordt vooruitgeblikt op het onderzoek dat door de interim directeur-bestuurder is ingesteld, de voorlopige resultaten van dit onderzoek en de eerste maatregelen die zijn genomen om te garanderen dat de corporatie ook in de toekomst haar volkshuisvestelijke taken naar behoren kan uitvoeren. De wijze waarop verantwoording wordt afgelegd is door middel van de jaarrekening, het volkshuisvestingsverslag en het overzicht van cijfermatige kengetallen en prognoses.

Gezien het voorgaande beperkt de verklaring van de interim bestuurder zich tot de volgende zaken:  De jaarstukken geven op basis van de bij vaststelling bekende informatie een volledig en juist beeld van de toestand van de vereniging aan het einde van het boekjaar en van de gang van zaken gedurende het boekjaar 2010. Bij het opstellen van de jaarstukken is rekening gehouden met de afdelingen 2 t/m 8 en 11 van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. De jaarstukken zijn op 7 juni 2011 door de Toezichthouder goedgekeurd en door het Bestuur vastgesteld. Het jaarverslag is op 30 juni 2011 door de Algemene Vergadering goedgekeurd.  Alle uitgaven zijn verantwoord.  Onvoldoende inzicht bestaat in de wijze waarop de in het verleden opgestelde operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Huis & Erf kunnen worden gerealiseerd. Het interim bestuur heeft daarom besloten deze doelstellingen te herijken en een plan van aanpak op te stellen waarin Huis & Erf ook in de toekomst haar doelstellingen als maatschappelijk ondernemer en sociale huisvester kan waarmaken.  De thans bekende risico’s zijn in de jaarrekening verantwoord. Schijndel, 7 juni 2011

Karin Rosielle directeur-bestuurder a.i.

Hoofdstuk: Bestuursverklaring

Tussen het vorige bestuur en de Raad van Toezicht bestond onenigheid over de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Huis & Erf, alsmede de strategie en de randvoorwaarden die bij de strategie worden gehanteerd. Door aanstelling door de Raad van Toezicht van een interim bestuurder op 15 februari 2011 dient het onderlinge vertrouwen in de organisatie te worden hersteld en wordt onderzoek gedaan naar onderdelen van het gevoerde beleid en de financiële positie van de organisatie. Tevens worden op basis van dit onderzoek maatregelen genomen om te garanderen dat Huis & Erf haar volkshuisvestelijke taken in de toekomst kan blijven uitvoeren.

12/ 90

Hoofdstuk: Corporate Governance

3 Corporate Governance

13/ 90

3.1 Verantwoording van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op:  realisatie van de doelstellingen van de corporatie;  realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;  strategie en de risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie;  opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;  financieel verslaggevingsproces;  naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk reglement voor de Raad van Toezicht en Bestuur. Het Huishoudelijk reglement is op de website van Huis & Erf geplaatst. In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. In het tweede kwartaal van 2011 zal getoetst worden of Huis & Erf (nog) voldoet aan alle eisen die gesteld mogen worden aan goed Governance bij woningcorporaties.

3.2 De Raad van Toezicht Bij de samenstelling van de Raad van Toezicht van Huis & Erf wordt gestreefd naar een gedifferentieerde samenstelling en een afspiegeling van de maatschappelijke context van de organisatie. De leden van de Raad komen uit het werkgebied van Huis & Erf, hetgeen goed is voor de betrokkenheid en tevens statutair verplicht is. De Raad bestaat uit minimaal zeven en maximaal negen leden. De Raad van Toezicht kijkt terug op een enerverende periode waarin de bestuurscrisis een grote rol heeft gespeeld. In 2010 heeft deze bestuurscrisis dan ook een groot deel van de tijd van de Raad van Toezicht in beslag genomen.

In 2010 moest helaas de heer Pelzers om gezondheidsredenen in juni vervroegd aftreden. Op de vergadering van 23 februari 2011 is Wim Kelders door de Raad benoemd als vicevoorzitter. In de Ledenvergadering van 28 april 2011 zijn de volgende drie leden afgetreden:  René van der Burgt;  Ellen Broks;  Rea van den Elzen.  Aangekondigd is in deze vergadering dat An Cremers in het najaar van 2011 zal aftreden. Op deze plaats een woord van dank aan de afgetreden leden, de heer Pelzers, de heer van der Burgt, mevrouw Broks en mevrouw van den Elzen, voor hun inzet en inbreng.


Omdat de Raad van Toezicht van mening is dat Huis & Erf na de gebeurtenissen van 2010 gebaat is bij een nieuw begin, heeft hij besloten dat er met aandacht voor de continuïteit in de zomer van 2012 een volledige nieuw samengestelde Raad moet zijn.

14/ 90

Voor herbenoeming tot de zomer van 2012 zijn voorgedragen en benoemd:  Jeanne Derks;  Rosie Severens. Tevens zijn twee nieuwe leden voorgedragen en benoemd: Daan Hermes, voorzitter en Maurice Schrijnemakers, lid. Wij feliciteren de nieuwe en herbenoemde leden met hun benoeming en wensen hen succes voor de komende zittingstermijn. Op de Algemene Ledenvergadering in het najaar 2011 zullen nog eens twee nieuwe leden voor benoeming worden voorgedragen. Een daarvan zal op voordracht van de Zelfstandige Huurdersvereniging plaatsvinden. Tenslotte zullen op de Algemene Ledenvergadering in de zomer van 2012 nog twee nieuwe leden voor benoeming worden voorgedragen, waarna de Raad weer compleet is.


Wanneer de Raad er in slaagt deze benoemingen te voltooien kan gezegd worden dat hij hiermee, na een grondig en zorgvuldig selectieproces, weer op volle sterkte is. Ook onze ledenraad heeft in dit proces een belangrijke rol gespeeld en goedkeuring verleend. Met de samenstelling van de Raad zoals die nu is geformeerd, spreken we hier het vertrouwen voor de toekomst uit.

15/ 90

3.3 Personalia De Raad van Toezicht van Huis & Erf bestond in 2010 uit de volgende zeven personen: Functie

Ellen Broks-Van Lier MM

Voorzitter, Lid Remuneratiecommissie

René van der Burgt MSc

Vice-voorzitter, Lid Remuneratiecommissie

Geboortejaar 1958

Deskundigheidsgebied Kwaliteit

Beroep

Nevenfuncties

Zelfstandig adviseur

-

1958

Organisatie

Director Service Delivery Management Benelux Philips Real Estate

-

An Cremers

Zorg

Gepensioneerd

-

Gastdocent Masteropleiding Facility Management, Saxion hogeschool Facility Management Nederland, Commissie Management & Ontwikkeling Werkveld Commissie Hogeschool Zuyd, Heerlen

Lid, Voordracht Zelfstandige Huurdersvereniging, Lid commissie Maatschappelijke Verantwoording

1947

drs. Rea van den Elzen

Lid, Lid Auditcommissie

1972

Financiën

Projectmanager Friesland Campina

financiën

-

Eric Pelzers

Lid Voordracht Zelfstandige Huurdersvereniging, Lid commissie Maatschappelijke Verantwoording

1957

Overheid en Volkshuisvesting

Hoofd afdeling Ruimtelijke Ordening gemeente Oisterwijk

-

Lid Raad van Toezicht Belverthoeve Oisterwijk

ir .Rosie Severens


1954

Bouw en Volkshuisvesting

Zelfstandig adviseur

-

Docent gastcolleges TU Eindhoven Bestuurslid Stichting Bossche Bouwsocitëit

Jeanne Derks


1959

Volkshuisvesting en Financiën

Zakelijk directeur NCDO

-

-

-

Voorzitter landelijk Platform Hersenletsel Organisaties Lid Expertgroep NAH (Niet Aangeboren Hersenletsel) bij Hersenstichting en College van Advies bij CCE Nederland Bestuurslid Stichting Hersenletsel Organisatie Nederland


Naam

16/ 90

Schema van aan- en aftreden, 31 december 2010 Naam

Jaar van aantreden

termijnen

Jaar van aftreden

e

2010

e

2013

e

2013

e

2013

e

20 juni 2010 om gezondheidsreden teruggetreden als raadslid

e

2010

e

2010

Ellen Broks-Van Lier MM

2006

1 termijn

René van der Burgt MSc

2009

1 termijn

An Cremers

2006

2 termijn

drs. Rea van den Elzen

2006

2 termijn

Eric Pelzers

2006

1 termijn

ir. Rosie Severens

2006

1 termijn

Jeanne Derks

2009

1 termijn

3.4 Werkwijze 3.4.1 Vergaderingen Op de gebruikelijke momenten zijn de formele onderwerpen aan bod gekomen, zoals de vaststelling van de jaarstukken 2009 in september 2010 en de begroting in december 2010. Ook is gesproken over de zaken op het gebied van volkshuisvesting en bedrijfsvoering en zijn onder andere besluiten genomen over diverse projecten, jaarlijkse limieten en aanpassing van het bestuurs- en directiestatuut.

Door de vertrouwensbreuk die begin 2010 ontstond bij de Raad naar de bestuurder is de Raad in 2010 naast de reguliere vergaderingen veelvuldig bijeen geweest. In juni 2010 heeft de Raad besloten tot schorsing van de bestuurder over te gaan. Formele besluiten in deze extra vergaderingen betroffen met name:  functioneren bestuurder;  aanzegging tot schorsing;  opdracht forensisch onderzoek;  aanstelling procesbegeleider;  besluit tot ontslag van de bestuurder. Het forensisch onderzoek was gericht op de handel en werkwijze van de bestuurder en werd ingesteld omdat de Raad voldoende signalen had ontvangen, met name vanuit de organisatie, dat een en ander niet in orde was. Daarnaast werd met ingang van 16 augustus 2010 de heer Jacques van Geest op verzoek van de Algemene Ledenvergadering aangesteld als procesbegeleider voor de voortgang van de werkzaamheden en de communicatie daarover. Mede op basis van de uitkomsten van het forensisch onderzoek besloot de Raad op 17 november 2010


In 2010 is de Raad van Toezicht vijf maal in reguliere vergaderingen bijeen geweest. Terugkerende thema's in de vergaderingen waren:  jaarverslag en jaarrekening;  managementrapportages;  treasury;  aankopen grond;  goedkeuring projecten;  begroting 2011.

17/ 90

tot ontslag van de bestuurder over te gaan. Op 3 februari 2011 heeft de rechter het ontslag van de bestuurder met ingang van 14 februari 2011 bekrachtigd. 3.4.2 Commissies De Raad van Toezicht heeft drie commissies ingesteld: de Remuneratiecommissie, de Auditcommissie en de commissie Maatschappelijke Verantwoording. De commissies bereiden de besluitvorming van de Raad voor. Via verslagen en terugkoppeling in de vergaderingen van de Raad wordt de Raad op de hoogte gebracht van de beraadslagingen en bevindingen. Voor deze drie commissies zijn reglementen opgesteld, waarin de taken en bevoegdheden van de commissies zijn beschreven. De voorzitter, Ellen Broks en vicevoorzitter, René van der Burgt, vormden in 2010 de Remuneratiecommissie die de Raad adviseert over taken, prestatieafspraken en de beloning van de bestuurder van Huis & Erf. De commissie kwam in 2010 veelvuldig bij elkaar. De belangrijkste onderwerpen van de Remuneratiecommissie in 2010 waren: het functioneren van de bestuurder en de beoordeling van de bestuurder. In het gesprek over de beoordeling van de bestuurder, in december 2009, was een verschil van mening ontstaan over de beloning. Het gesprek is uiteindelijk niet afgerond. Tijdens de periodes voorafgaand aan de schorsing, het forensisch onderzoek en het uiteindelijke ontslag hebben diverse gesprekken plaatsgevonden over de gang van zaken. Jeanne Derks, Rea van den Elzen en Rosie Severens vormden in 2010 de Auditcommissie. Deze commissie ziet toe op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing en de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe accountant. In 2010 heeft de Auditcommissie driemaal vergaderd. In de eerste vergadering (februari 2010) heeft de nieuw aangestelde accountant van Deloitte zich geïntroduceerd. In de tweede vergadering (mei 2010) is de conceptjaarrekening besproken en in de derde vergadering (december 2010) heeft er een bespreking van de begroting plaatsgevonden. De gebruikelijke bespreking waarin het jaarverslag 2009 wordt vastgesteld heeft in september 2010 plaatsgevonden met de voltallige Raad van Toezicht.

De Commissie Maatschappelijke Verantwoording werd in 2010 gevormd door: An Cremers en Eric Pelzers (tot diens terugtreden). Deze commissie is belast met het toezicht op het maatschappelijk presteren van de organisatie, het overleg van de bestuurder met directe belanghouders (o.a. de Ondernemingsraad en de Zelfstandige Huurdersvereniging) en belanghebbende organisaties, de toepassing van de integriteitscode en het beleid van Huis & Erf met betrekking tot de maatschappelijke verantwoording. Deze commissie kwam in 2010 twee keer bijeen en besprak de volgende onderwerpen:  maatschappelijke Verankering;  buurtontwikkeling;  belanghouders;  Te Woon. 3.4.3 Externe accountant Op de vergadering van september 2010 was de accountant aanwezig voor overleg over respectievelijk de managementletter en de jaarrekening 2009.


De overige zaken die aan de orde zijn geweest in de Auditcommisie houden verband met de volgende thema’s:  risicomanagement;  treasury;  beheerkosten;  projecten;  managementrapportage.

18/ 90

3.4.4 Ledenvergadering Op 23 juni 2010 vond de jaarlijkse Ledenvergadering van de vereniging Huis & Erf plaats. Op deze vergadering werden de leden in kennis gesteld over de ontstane situatie en het instellen van een forensisch onderzoek naar de gedragingen in alle geledingen van de organisatie, met name gericht op transacties, belangenverstrengeling en onrechtmatigheden. De vraagstelling voor dit onderzoek werd door de Raad van Toezicht, in overleg met de bestuurder en het ministerie van Wonen, Welzijn en Integratie (WWI), geformuleerd. Op verzoek van de Ledenvergadering werd aan het ministerie van WWI gevraagd om tijdelijk een procesbegeleider aan te stellen. Op de Ledenvergadering van 13 oktober 2010 werden het jaarverslag en de jaarrekening door de leden goedgekeurd. In de extra Ledenvergadering van 15 december 2010 werden de leden geïnformeerd over de resultaten van het forensisch onderzoek dat Integis uitvoerde. Tevens stelde de Raad van Toezicht de leden op de hoogte van zijn besluit van 17 november 2010 om een procedure tot ontslag van de directeur-bestuurder te starten op basis van kort samengevat: de vertrouwensbreuk van de Raad van Toezicht met de directeur-bestuurder en de uitslag van het forensisch onderzoek. 3.4.5 Ondernemingsraad In 2010 overlegde de Raad van Toezicht verschillende malen met de Ondernemingsraad, onder andere over het voorgenomen besluit tot ontslag van directeur-bestuurder en was de Remuneratiecommissie eenmaal aanwezig bij een overleg van de Ondernemingsraad. Andere onderwerpen waren;  Vertrouwensbreuk en adviesaanvraag ontslag bestuurder.  Onderlinge verhoudingen in de organisatie.  Kosten advocaat en adviseurs.  Tijdsinvestering OR leden. 3.4.6 Klachtenadviescommissie Door middel van het jaarverslag behoort de directeur-bestuurder de Raad van Toezicht over de werkzaamheden van de Klachtenadviescommissie te informeren. In 2010 heeft deze informatieverstrekking door de directeur-bestuurder niet plaatsgevonden.

3.5 Inhoudelijk toezicht

Tevens maken onderdeel uit van het toetsingskader: het BBSH, jaarplan 2010 en de (meerjaren)begroting 2011. De Raad van Toezicht ontvangt elk kwartaal algemene rapportages van de voortgang van de voorgenomen activiteiten op het gebied van financiën, volkshuisvesting en de maatschappelijke investeringen van Huis & Erf. Het bestuur van Huis & Erf is gehouden aan de statutaire bepalingen en het bestuursreglement bij het nemen van besluiten. Investeringen behoeven voorafgaande goedkeuring van de Raad. In 2010 is begonnen met de invoering van een nieuwe presentatie aan de Raad van projectvoorstellen in standaardvorm, waarin een risicoanalyse op portefeuilleniveau is opgenomen. De Raad heeft echter geconstateerd dat de hierin opgenomen gegevens niet up-todate waren en niet accuraat bleken te zijn. Hierdoor werd de Raad derhalve onvoldoende geinformeerd.


3.5.1 Kaders en informatievoorziening In de statuten, het Huishoudelijk reglement van de Raad van Toezicht en Bestuur staan de kaders en werkwijze geformuleerd. Het toezicht van de Raad werd de afgelopen jaren bemoeilijkt door het feit dat het Strategisch Meerjaren Beleidsplan ontbrak en het treasury statuut onvoldoende inzicht gaf in de financieringsbehoefte en mogelijkheden van de organisatie.

19/ 90

De Raad behoort de realisatie van de volkshuisvestelijke opgave van Huis & Erf door middel van jaarlijkse prestatieafspraken te toetsen. Hierin zijn onder andere afspraken opgenomen over de belangrijkste taken van de corporatie op het gebied van het huisvesten van de primaire doelgroep, de financiële continuïteit (handhaven A-status, voldoende borgingsruimte), bewonersparticipatie, leefbaarheid, kwaliteit van het woningbezit en wonen en zorg. De voormalig bestuurder heeft dit verzoek van de Raad, ondanks herhaalde aanzeggingen, nooit ingewilligd, naar eigen zeggen in verband met zijn weerstand tegen prestatieafspraken op dit gebied. 3.5.2 Toezicht op bestuur Een van de belangrijkste taken van de Raad is de werkgeversrol naar de bestuurder. Hiertoe behoort het aanstellen van een goed bestuurder, de beloning van de bestuurder, het maken van afspraken over het te voeren beleid en de prestaties van de corporatie met de bestuurder en het toetsen of de bestuurder goed functioneert. Zonder goede, volledige en tijdige informatie van de bestuurder kan de Raad deze rol niet naar behoren verrichten. De Raad moet in principe er op kunnen vertrouwen dat hij de benodigde en juiste informatie krijgt. Het vertrouwen van de Raad in de bestuurder werd gedurende geruime tijd op de proef gesteld. De gevraagde informatie op zowel strategisch- als operationeel niveau werd niet of onvolledig en pas na veel aandringen verstrekt. De sfeer van vergaderingen werd hierdoor ernstig verstoord en de verhoudingen op de proef gesteld. Achteraf is de Raad van mening dat hij als Raad soms duidelijker en dringender had moeten zijn in zijn vraagstelling en besluitvorming. Ook de afspraken omtrent de beloning van de bestuurder zijn onvoldoende helder vastgelegd.

3.6 Governance 3.6.1 Governancecode Governance in het algemeen en de Aedes Governance Code zijn regelmatig terugkerende onderwerpen voor de Raad van Toezicht. In het tweede kwartaal van 2011 zal geïnventariseerd worden in hoeverre inmiddels aan de code wordt voldaan en welke eventuele acties er nog nodig zijn om aan de code te voldoen. 3.6.2 Zelfevaluatie De Raad van Toezicht heeft in april 2010 een zelfevaluatie gehouden. De Raad werd hierin ondersteund door een extern adviseur.

3.6.4 Integriteit en onafhankelijkheid Naar het oordeel van de Raad van Toezicht is voldaan aan de criteria die gelden ten aanzien van onafhankelijkheid. Het profiel van de Raad van Toezicht van Huis & Erf is desgewenst op te vragen bij Huis & Erf, evenals het Huishoudelijk reglement van de Raad van Toezicht.

3.7 Bestuurdersbeloning De beloning van de directeur-bestuurder is de afgelopen jaren veelvuldig onderwerp van gesprek geweest tussen de Raad en de bestuurder. Op een aantal punten heeft dit tot interpretatieverschillen geleid en verschil van mening over de hoogte en de gebruikte systematiek. Het beloningsbeleid en de beloning van de bestuurder is tevens onderdeel van het forensisch onderzoek geweest. De beloning van de bestuurder is gebaseerd op de richtlijnen van de op Huis & Erf van toepassing zijnde regeling van de commissie Izeboud. Het salaris van de bestuurder paste niet geheel binnen de voor Huis & Erf van toepassing zijnde bovengrens (de bovengrens van deze


3.6.3 (Her)benoeming De zittingsperiode van een lid van de Raad van Toezicht is gesteld op ten hoogste vier jaar. Een aftredende toezichthouder kan hierna maximaal twee keer worden herkozen.

20/ 90

regeling wordt in 2010 met bijna 19% overschreden). Deze overschrijding is tot stand gekomen door salarisverhogingen en het toekennen van extra emolumenten in de periode na 2006 (in dat jaar lag de beloning van de directeur-bestuurder nog binnen de grenzen van de op Huis & Erf toegepaste Izeboud-regeling). De norm als bedoeld in de Wet Openbaarmaking Publieke Topinkomens wordt niet overschreden. Er zijn geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke verstrekt aan de bestuurder.

3.8 Verantwoording honorering Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht is conform de normering van de VTW (Vereniging van Toezichthouders voor de Woningcorporaties). Naam Ellen Broks - Van Lier MM René van der Burgt MSc Eric Pelzers An Cremers drs.Rea van den Elzen ir.Rosie Severens Jeanne Derks

Functie voorzitter Vicevoorzitter lid lid lid lid lid

Bruto-vergoeding € 9.000,€ 7.000,€ 3.000,€ 6.000,€ 6.000,€ 6.000,€ 6.000,-

3.8.1 Bedragen In 2010 is € 2.534,87 betaald aan afdracht sociale lasten (verzekeringen). Hoogachtend,


De heer D.J.A.M. Hermes voorzitter Raad van Toezicht

21/ 90

3.9 Governancecode Huis & Erf conformeert zich aan de Aedes Governance Code en aan de Governance Code Woningcorporaties. In het tweede kwartaal van 2011 zal een Governance Check plaatsvinden en indien de uitkomsten hiervan aanleiding geven tot verbeteringen in de Governance structuur, zullen deze in 2011 worden ingevoerd.

3.10 Algemene Ledenvergadering Lid van de vereniging kunnen worden meerderjarige personen die woonachtig zijn in het werkgebied van de vereniging. Bevoegdheden van de Algemene Vergadering zijn:  verkiezing, benoeming, schorsing en ontslag van de leden van de Raad van Toezicht, benoeming van de voorzitter van de Raad van Toezicht;  besluiten tot wijzigen van de statuten;  besluiten tot ontbinding, splitsing, fusie van de vereniging;  besluiten tot omzetting of herstructurering van de vereniging in een andere rechtsvorm;  goedkeuring van de jaarrekening;  toevoegen van onderwerpen aan de agenda, voor zover deze betrekking hebben op de voorgaande bevoegdheden;  besluitvorming ten aanzien van voorstellen die de statutair directeur in de Ledenvergadering aan de orde brengt;  vaststelling van de hoogte van de contributie.

3.11 Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad terzijde.

3.12.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor:  de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie;  de strategie;  de financiering;  het beleid;  de resultatenontwikkeling;  het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur dient zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling te richten en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de woningcorporatie mee. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Toezicht. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico's verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan, de Raad van Toezicht, en moet de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Toezicht en de Remuneratiecommissie bespreken.


3.12 Het bestuur

22/ 90

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn omschreven in de statuten van Bouwvereniging Huis & Erf. Een en ander is verder uitgewerkt in het Huishoudelijk reglement. 3.12.2 Personalia bestuur Huis & Erf heeft een directeur-bestuurder. In 2010 is deze positie, met uitzondering van de periode 9 t/m 19 juni 2010, vervuld door de heer André Phiferons. Van 9 t/m 19 juni 2010 had Huis & Erf in verband met de schorsing van de bestuurder een interim directeur-bestuurder. 3.12.3 Nevenfuncties Het bestuur vervulde voor zover bekend geen nevenfuncties.

3.13 Tegenstrijdige belangen Tot de aanleidingen voor het forensisch onderzoek behoorden signalen van vermeende belangenverstrengeling door de directeur-bestuurder in de voorgaande jaren. Deze signalen zijn onderzocht en de onderzoeker heeft zijn bevindingen meegenomen in zijn rapportage. In 2010 zijn er bij de Raad van Toezicht geen tegenstrijdige belangen van de bestuurder gemeld die van materiële betekenis zijn voor Huis & Erf. Wel heeft de Raad besloten om terzake bepaalde uitgaven van de corporatie waarbij (ook) de individuele belangen van de heer Phiferons betrokken waren zo nodig rechtsvorderingen in te stellen. De bestuurder is na zijn ontslag op 14 februari 2011 via zijn eigen adviesbureau ingehuurd als directeur bij de projectontwikkelaar waarvan Huis & Erf eind 2010 het project Vicaris van Alphen (hoekgebouw) heeft overgenomen. Huis & Erf heeft maatregelen genomen die er toe zouden moeten leiden dat dit geen nadelige effecten heeft voor het project.

3.14 Horizontale dialoog en verantwoording

De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2010 plaatsgevonden door middel van:  tweemaandelijks overleg met de Zelfstandige Huurdersvereniging (ZHV) en het bijwonen van elkaars activiteiten zoals ledenvergadering etc.;  overleg van leden van de Raad van Toezicht en de Zelfstandige Huurdersvereniging (ZHV);  zes keer overleg met Ondernemingsraad (OR) en bestuur, waarvan eenmaal in aanwezigheid van leden van de Raad van Toezicht;  zeswekelijks overleg op bestuurlijk niveau met gemeenten in het werkgebied door bestuurder en verantwoordelijke wethouder(s);  zeswekelijks bestuurlijk overleg met corporaties in de regio. In 2010 vond geen overleg plaats met alle belanghouders van Huis & Erf over het beleid en de koers van Huis & Erf.


Huis & Erf heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd:  bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers;  relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau;  maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid;  collega-corporaties; De Raad van Toezicht heeft deze lijst in het kader van de uit te voeren visitatie goedgekeurd in zijn vergadering van 31 januari 2007.

23/ 90

3.15 Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Toezicht na advies van de directeur-bestuurder. Al meer dan 20 jaar is Deloitte de accountant van Huis & Erf. In 2009 heeft er een wisseling van de verantwoordelijk partner namens Deloitte plaatsgevonden, dit vanwege het vertrek van de vorige partner. Er zijn door de externe accountant, naast reguliere fiscale werkzaamheden, slechts enkele werkzaamheden verricht op het gebied van subsidie aanvraag. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Toezicht.

3.16 Visitatie In 2007 heeft bij Huis & Erf een visitatie plaatsgevonden. Het rapport van de visitatie is in tegenstelling tot de voorwaarden van visitatie niet geplaatst op de website van Huis & Erf. Nog niet alle verbetervoorstellen uit het visitatierapport zijn overgenomen. In 2011 zou opnieuw een visitatie moeten plaatsvinden.

3.17 Interne risicobeheersings- en controlesystemen In de Aedes Code worden de volgende instrumenten van interne risicobeheersing en controle systeem benoemd: risicoanalyses van de operationele- en financiële doelstellingen van de woningcorporatie, een integriteitscode, kwaliteitszorg en zelfevaluatie. 3.17.1 Integraal kwaliteitssysteem Een aantal jaren geleden is een start gemaakt om op basis van het INK model de organisatie in te richten en te monitoren. Na de eerste inventarisatiefase is besloten om dit model niet verder te implementeren. Omdat er geen ander systeem voorhanden is, is ‘Corporatie in Perspectief’ het enige document waar de organisatie vergeleken wordt met andere woningcorporaties. Wel is in 2010 besloten om het KWH huurlabel te halen.

Halverwege 2011 zal een voorstel voor de invoering van een integraal kwaliteitssysteem worden ontwikkeld. Managementrapportages Huis & Erf kent bestuursrapportages (per kwartaal) en managementrapportages (per maand). Deze zijn veelal beschrijvend van aard, weinig analyserend en er ontbreekt een groot aantal belangrijke onderwerpen. De Raad heeft een aantal keren aangegeven niet tevreden te zijn met de opzet en inhoud van de rapportages. Dit heeft tot eind 2010 niet tot de gewenste aanpassingen geleid. In de tweede helft van 2011 zal een voorstel voor een nieuwe opzet van de bestuurs- en managementrapportage worden voorgelegd passend binnen het in te voeren integrale kwaliteitssysteem.


Ondanks de turbulente periode heeft de organisatie in februari 2011 met een goede score het KWH huurlabel behaald. Een mooie prestatie, zeker gezien de omstandigheden. Naast de meting over de tevredenheid van de klant is hier ook een vergelijking te vinden met de prestaties van andere corporaties.

24/ 90

3.17.2 Risicoanalyses operationele en financiële doelstellingen De financiële positie van Huis & Erf is ogenschijnlijk al geruime jaren goed. In de oordeelsbrief van het CFV van 2009 is sprake van de A1 status – deze beoordeling is alleen van toepassing op financieel zeer gezonde corporaties. Er is zelfs sprake geweest van enige vermogensovermaat. Door de implementatie van ‘Recepten Maatschappelijk Ondernemen’ zijn de uitgaven de laatste jaren echter fors gestegen en teert men in op het vermogen. Op zich hoeft dit niet echt een probleem te zijn als de uitgaven bewust en met een helder doel ‘in het belang van de Volkshuisvesting’ zijn gedaan. Dit is nog steeds de belangrijkste opgave van elke Toegelaten Instelling in het kader van de woningwet. Hoewel de interpretatie van deze opgave voor meerdere uitleg vatbaar is kun je bij Huis & Erf wel enige vraagtekens plaatsen of dit altijd het geval is. Het meerjarenperspectief en de continuïteit van de organisatie zien erop het eerste gezicht dan ook goed uit. Onduidelijk was echter of, en hoe, men de effecten van het nieuwe beleid en werkwijze verwerkt heeft in dit meerjarenperspectief. Bij nadere bestudering en na een gesprek met het WSW is de financiële positie van Huis & Erf echter minder positief. Door de hoge en voor een deel onbeheersbare uitgaven en de hoge beheerlasten gekoppeld aan de voorgenomen investeringen, dreigt een liquiditeitsprobleem. Begin 2011 hebben een aantal grondige analyses plaatsgevonden;  Analyse meerjaren prognose op juistheid, volledigheid en verwerken nieuwe beleid.  Risico analyse nieuw beleid en werkwijze voor continuïteit van de organisatie.  Analyse kasstromen.  Uit- of afstellen investeringsbeslissingen. De uitkomsten van deze analyses geven een minder optimistisch beeld van de financiële situatie van de organisatie. In de begroting 2010 waren al ambities geformuleerd om de beheerkosten naar een lager niveau te brengen. Deze doelstellingen zijn niet gehaald. In de begroting 2011 is wederom een ambitie opgenomen om een aantal kostenposten en de beheerkosten van de organisatie naar een meer verantwoord niveau te brengen. Een concreet plan hoe deze ambities te realiseren ontbrak echter. In de voorliggende jaarrekening is, gezien het feit dat er geen realistisch plan van aanpak is om deze bezuinigingen te realiseren, ervoor gekozen om het huidige kostenniveau door te zetten in de meerjarenprognose. Hieruit blijkt dat het volkshuisvestelijke vermogen van de organisatie zonder ingrijpende maatregelen onder het door Huis & Erf gewenste percentage van 15% komt te liggen.

3.18 Treasury Tot voor kort had Huis & Erf de beschikking over een ruim en direct beschikbaar faciliterings volume (borging) van het WSW. In juli 2010 heeft het WSW laten weten dat het faciliterings volume op nul is gezet en de woningcorporatie een zogenaamde ‘aandachts’ corporatie is. De reden van dit besluit is dat door de hoge (en onbeheersbare) uitgaven, gekoppeld aan de voorgenomen investeringen, en de bestuurlijke perikelen van de corporatie het WSW onvoldoende vertrouwen heeft in de organisatie. Borging kan alleen onder voorwaarden op project niveau plaatsvinden. Het plan van aanpak dat in de eerste helft van 2011 wordt ontwikkeld, zal als onderlegger voor de gesprekken over herstel van het faciliteringsvolume met het WSW worden gebruikt. De Raad van Toezicht is in december 2010 van dit besluit van het WSW op de hoogte gesteld.


Huis & Erf heeft de afgelopen jaren onvoldoende aandacht geschonken aan een gedegen inschatting van de mogelijke risico’s die het nieuwe beleid en werkwijze voor de continuïteit van de organisatie hadden. Men heeft een te optimistische inschatting gemaakt van de strategische en financiële effecten op de langere termijn.

25/ 90

De komende periode moet Huis & Erf leningen aantrekken om de projectontwikkelingsactiviteiten te financieren. Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen zou zij in normale omstandigheden borging aanvragen bij het WSW, waardoor makkelijker en tegen een aantrekkelijker tarief een lening kan worden aangetrokken. Naast de ontwikkeling van sociale huurwoningen heeft Huis & Erf de ambitie om ook koop woningen en commerciële ruimten te ontwikkelen. De financiering van dergelijke activiteiten moet op de kapitaalmarkt plaatsvinden. In de praktijk blijkt dit niet eenvoudig te realiseren. Voor twee in aanbouw zijnde complexen, waar een relatief groot aandeel koopwoningen en commerciële ruimten is het tot nu toe niet mogelijk gebleken om een financier te vinden. De ontwikkelkosten worden uit de lopende kasstromen betaald. Begin 2011 hebben de volgende maatregelen plaatsgevonden:  treasury beleid toetsen aan volledigheid en nieuwe richtlijnen (Europa) door interim manager Interne zaken;  risico Analyse Treasury aan nieuwe richtlijnen (Europa). 3.18.1 Integriteit in de organisatie Onder de leiding van de vorige directeur-bestuurder heeft de organisatie een aantal kenmerken van een ‘verdeel en heers’ cultuur gekregen. Tijdens het conflict tussen de bestuurder en de Raad zijn deze kenmerken versterkt. Het gevolg was dat er een gevoel van onveiligheid is ontstaan, er geen onderling vertrouwen meer was en ook geen vertrouwen meer in een aantal leidinggevenden.


In 2011 zijn de volgende acties ondernomen; Met MT en stafleden zijn indringende gesprekken gevoerd. In een bijeenkomst met MT en staf is aandacht geschonken aan onderling vertrouwen. Helaas hebben deze maatregelen onvoldoende effect gehad en hebben inmiddels twee MT leden Huis & Erf verlaten. Met een derde MT lid zijn afspraken gemaakt over vertrek binnen een bepaalde termijn. Andere genomen maatregelen zijn;  Aanpassen en aanscherpen procuratieregeling.  Aanpassen en aanscherpen integriteitscode.  Aanpassen en aanscherpen Personeel Handboek.  Medewerkersbijeenkomst over integriteit.

26/ 90

Hoofdstuk: Volkshuisvestingsverslag

4 Volkshuisvestingsverslag

27/ 90

4.1 Algemeen Het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting over het gevoerde beleid ten aanzien van de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH, artikel 26 lid 2). Te weten:  Kwaliteit van de woongelegenheden.  Huisvesting van de doelgroep.  Betrokkenheid van de bewoners.  Leefbaarheid.  Financiën.  Zorg. Op deze prestatievelden wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan. In deze algemene beschouwing wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen en gebeurtenissen die van invloed zijn geweest op het functioneren van Huis & Erf.

4.2 Het kwaliteitsbeleid 4.2.1 Het in stand houden en verbeteren van het bezit Het vernieuwen en in standhouden van woningen wordt naast technische en markttechnische redenen mede bepaald door het kader van strategisch voorraadbeheer. Dat wil zeggen dat keuzes om iets wel of niet te doen uitdrukkelijker bepaald worden door de functie van de woning op de lokale woningmarkt nu en in de toekomst. Dagelijks Onderhoud Het dagelijks onderhoud is opgebouwd uit reparatieonderhoud (storingen) en contractbeheer. Het totale aantal woningen in beheer bedraagt ultimo 2010 3.419 tegenover 3.438 in 2009. Onder reparatieonderhoud worden alle kosten geregistreerd die te maken hebben met de afhandeling van storingen en reparatieverzoeken van individuele woningen en complexen. Door toename van het aantal meldingen is het aantal reparatieopdrachten met 5% toegenomen ten opzichte van vorig jaar.

4.2.2 Vraaggestuurd onderhoud In 2008 heeft Huis & Erf de omslag gemaakt van meer traditioneel planmatig onderhoud naar vraaggestuurd onderhoud. Bewoners kunnen op verzoek verbeteringen aan de binnenkant van de woning door Huis & Erf laten uitvoeren. Omdat de organisatie ervoor koos om beleidsvoornemens niet vooraf binnen heldere doelstellingen en kaders uit te werken, maar organisch te laten groeien, is de uitvoering van dit beleid in de praktijk niet goed te beheersen. Naast het feit dat de werkzaamheden op individueel verzoek moeilijk planbaar, inefficiënt en duur in de uitvoering zijn, zijn er ook ongewenste strategische effecten op de lange termijn. Huis & Erf heeft geen sturingsmogelijkheden meer om op complexniveau een bepaalde prijs en kwaliteit of doelgroep vast te stellen. Hierdoor zouden bepaalde doelgroepen in de toekomst minder bediend kunnen worden en in het slechtste geval kan er geen evenwichtige opbouw van het bezit in buurten en wijken meer zijn.


Het contractbeheer betreft de werkzaamheden op basis van onderhoudscontracten met aannemers. Het contractbeheer betreft onderhoud aan trapliften, rioolontstoppingen, schoonmaak goten, liftonderhoud, cv– en combiketels, elektrische schuifdeuren en deurdrangers, brandmeldinstallaties, brandblusinstallaties, bliksembeveiliging, glasherstel met schilderwerk, ketelhuizen, luchtbehandelingsinstallaties en mechanische ventilatie.

28/ 90

In een tabel is een overzicht opgenomen van het aantal aanvragen: Kosten

Aantal

€

-

€

499,99

56

€

500,00

€

999,99

13

€ 1.000,00

€

2.499,99

54

€ 2.500,00

€

4.999,99

69

€ 5.000,00

€

9.999,99

81

>=

€ 10.000,00

25

Totaal

298

De totale kosten bedragen: Kosten 2010 Overloop opdrachten 2009 Opdrachten in 2010 Totaal

Totaal € 508.697,39 € 819.636,37 € 1.328.333,76

Na correctie centrale verwarming € 505.762,85 € 770.416,70 € 1.276.179,55 Bron: Wocas4all

In 2011 zal een nieuw integraal strategisch voorraadbeleid moeten worden ontwikkeld, waarin binnen kaders en randvoorwaarden ruimte is voor keuzevrijheid voor de huurders. Overige veranderingen en vernieuwingen Verbouwingsverzoeken van bewoners en woningaanpassingen op medische gronden worden beoordeeld op technische aspecten, risico’s van overlast voor de omgeving en de gevolgen voor de verhuurbaarheid. Voor het zelf aanbrengen van veranderingen in de woning is geen toestemming nodig. Wel worden bij het achterlaten van veranderingen in de woning eisen gesteld aan de technische specificaties, de veiligheid en de verhuurbaarheid.

4.2.3 Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud heeft als doel de woning in goede staat van onderhoud en zonder gebreken beschikbaar te stellen aan de nieuwe bewoners. De kosten hiervoor worden gedefinieerd als: alle onderhouds- en reparatiekosten die bij mutatie worden gemaakt. Maar ook de kosten die te maken hebben met het op niveau brengen van de woning indien de huurder eerder niet deelnam aan een projectmatige verbetering. Bij mutatie worden de woningen zo nodig voorzien van nieuw hang- en sluitwerk.

Aantal mutaties Mutatieonderhoud minder ingrijpend Mutatieonderhoud ingrijpend Kosten gemiddeld/opdracht Kosten minder ingrijpend per opdracht Kosten ingrijpend per opdracht Gemiddelde leeftijd woning

2010 228 170 58 2.427 786 7.435 34 jaar

2009 245 214 31 1.940 756 10.114 33 jaar


Kleine woningaanpassingen op medische gronden worden tegen vaste prijsafspraken aangebracht. Voor grotere aanpassingen is een medische indicatie en goedkeuring van de gemeente noodzakelijk.

29/ 90

In het totaal aantal mutaties zijn opgenomen 29 stuks minder ingrijpende mutaties (kosten < € 2.300,-) en 14 ingrijpende mutaties (kosten >€ 2.300,-) vanuit het jaar 2009 die in 2010 zijn afgehandeld. 4.2.4 Planmatig onderhoud Dit onderhoud heeft een relatief korte cyclustijd tot zeven jaar, waarbij geen fundamentele wijzigingen in of aan de woning worden aangebracht. Doel hierbij is het instandhouden van het bezit. Voorbeelden hiervan zijn: het onderhoud aan verwarmingsinstallaties en centrale verwarmingsketels, mechanische ventilatie, elektrische deuren, liften, schoonmaken van goten, onderhoud van platte daken en het buitenschilderwerk. Gelijktijdig met planmatig onderhoud worden energiebesparende maatregelen getroffen. Bepalend hierin is het isoleren van de buitenschil en het toepassen van HR-ketels. In 2010 realiseerde Huis & Erf de volgende projecten:  106 cv-ketels vervangen  9 nieuwe cv-installaties aangelegd  50 woningen: kozijnvervangingen  81 woningen: vernieuwen van dakbedekking  29 voordeuren vervangen  252 dakramen vervangen  122 bergingen: goten vervangen  707 woningen geschilderd  25 bergingen: golfplaten vervangen  Goten vervangen woningen Pastoor van Kesselhof  Voegwerk diverse schoorstenen hersteld Leefbaarheid woonomgeving Het aanbrengen van verlichting in de achterpaden, het herzien van de bestrating bij diverse complexen en het realiseren van een aantal extra parkeerplaatsen.

Tussentijds hebben een aantal wijzigingen plaatsgevonden. In 2006 is de schildercyclus aangepast (tussenbeurten vervallen) en doorgerekend en in 2010 is besloten om isolatiewerkzaamheden niet langer voor rekening van Huis & Erf te laten plaatsvinden, maar alleen nog tegen huurverhoging. Dit is in de MJOB aangepast. De onderhoudsbegroting bij Huis & Erf wordt al jaren op dezelfde traditionele en wat ouderwetse wijze opgesteld. Uitgangspunt is de theoretische levensduur van elementen. Het resultaat is een degelijke onderhoudsplanning op technische elementen en uitgangspunten. Er is geen relatie gelegd met het strategisch voorraadbeleid en er heeft geen kwaliteitsdiscussie met Klant & Wonen of de ZHV plaatsgevonden. Door de invoering van vraaggestuurd onderhoud en Te Woon zijn voor de toekomst geen strategische ingrepen in complexen meer voorzien, waardoor er geen differentiatie in aanpak, nuancering en afweging van nut en noodzaak van ingrepen plaatsvindt. Dat leidt tot een maximale technische kwaliteit op elementenniveau, terwijl er geen (objectieve) maatstaf is voor het integrale kwaliteitsniveau en uitstraling van complexen. Daarnaast is de vorm een


4.2.5 Opzet van de Meerjaren Onderhoudsbegroting In 2007 is de Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB) geactualiseerd op basis van nieuwe uitgangspunten die voortkomen uit:  vraaggestuurd onderhoud;  Te Woon;  basiskwaliteit (wel beschreven en in gebruik, niet in een officieel besluit vastgelegd);  meer huurdersgericht handelen.

30/ 90

ontoegankelijke lijst van activiteiten, niet geclusterd naar (markt)complexen of buurten of wijken. In de begroting 2011 is een bezuinigingsambitie op verbeteringswerkzaamheden opgenomen van gemiddeld €196,-per woning. Per woning bedraagt in 2011 het onderhoud gemiddeld €1172,-, ten opzichte van €1094,- bij vergelijkbare corporaties. De kosten voor vraaggestuurd onderhoud zijn gebaseerd op de gemaakte kosten in het jaar 2010. Er is geen rekening gehouden met het feit dat ca. 240 aanvragen die in 2010 zijn ingediend niet zijn uitgevoerd omdat er intern onvoldoende capaciteit aanwezig was. Als deze aanvragen wel tot uitvoering waren gebracht, zouden de kosten van vraaggestuurd onderhoud in 2010 fors hoger zijn uitgevallen. De ingerekende bezuiniging lijkt niet erg realistisch, gezien de uitgaven op dit moment en het ontbreken van een strategische visie op de langere termijn. In de tweede helft van 2011 zal in het kader van de aanpassing van het strategisch voorraadbeleid een nieuw meerjarenonderhoudsbeleid worden ontwikkeld en vastgesteld. 4.2.6

Overige werkzaamheden 2010

2009

Glasschade

187

180

Rioleringen ontstoppen

715

662

5.782

5.373

45

97

Woningaanpassingen i.v.m. handicap ingrijpend (> € 2.300,-)

7

10

Brand- of stormschades

6

9

31

17

Storingen en reparatieverzoeken Woningaanpassingen i.v.m. handicap minder ingrijpend (< € 2.300,-)

Mutatieschades

Het aantal mutatieschades is sterk toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Ook de omvang van het schadebedrag is toegenomen.

Omschrijving Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Mutatie onderhoud Cv/ww incidenteel Woningaanpassingen

Begroot 2010 € 822.000 € 3.201.000 € 414.000 € 52.360 € 180.184

Kosten 2010 € 938.501 € 3.540.183 € 469.797 € 96.004 € 108.978

Schades

€

€

102.217

112.888

Dagelijks onderhoud  Stijging als gevolg van een groter aantal reparatieverzoeken en grotere herstellingen.  Daling door positieve resultaten in de aanbesteding van de contractwerkzaamheden. Planmatig onderhoud  Verschil in kosten enerzijds door overlopende werkzaamheden uit 2009 en anderzijds vanwege doorschuiven van werkzaamheden naar 2011.


4.2.7 Het onderhoud, een korte financiële vergelijking In onderstaande tabel wordt een vergelijking gemaakt tussen de begrote bedragen en de kosten in 2010. De verschillen worden afzonderlijk toegelicht.

31/ 90



Voor isolatiewerkzaamheden is voorzien € 482.242,-, uitgaven zijn € 118.533,-. Het isoleren is direct gekoppeld aan de uitvoering van schilderwerk. Bewoners ontvangen afhankelijk van de investering een huurverhogingsvoorstel en na akkoord vindt uitvoering plaats. Sinds 2010 vinden isolatiewerkzaamheden alleen plaats tegen huurverhoging. Als gevolg hiervan is het aantal deelnemers fors gedaald. Uit milieu overwegingen en de totale woonlasten van bewoners is dit een ongewenst effect. In de actualisatie van het strategisch voorraad beleid zal aandacht zijn voor duurzaamheid.

Mutaties en cv/ww incidenteel Er zijn op verzoek van bewoners meer cv-ketels vervroegd vervangen en meer c.v. installaties vervroegd gerealiseerd dan voorzien. De begroting voor mutaties is voornamelijk gebaseerd op historische gegevens. Door de toename van het aantal ingrijpende mutaties (> € 2.300,-) zijn de kosten hoger, zowel in absolute zin als gemiddeld per opdracht. Woningaanpassingen/schades Het aantal aanpassingen in huurwoningen is van 107 gedaald naar 52, bij particulieren van 32 naar 17. De daling is een gevolg van gewijzigd beleid bij de gemeenten. Woningaanpassingen worden voor een groot gedeelte gesubsidieerd door de gemeenten, waardoor de werkelijke kosten voor Huis & Erf aanzienlijk lager zijn. Schades zijn ingeschat op basis van eerdere ervaringen. In dit verslagjaar zijn vijf brandschades opgetreden met niet al te hoge herstelkosten (€ 12.487,-). Ook hier gaat het over de werkelijke kosten. Het merendeel van de kosten, behoudens eigen risico, wordt vergoed door de verzekering.

4.3 Het verlenen van diensten aan bewoners Het verlenen van diensten aan bewoners betreft in hoofdzaak tuinonderhoud, schoonmaakonderhoud en glasbewassing van gemeenschappelijke ruimten bij gestapelde woningen. Bij een aantal woongebouwen bracht Huis & Erf ook een centrale was- en drooggelegenheid aan (Mgr. Bekkersstraat, ’t Liereke en monument Beekvliet in de Seminarielaan). In 2010 werd voor € 199.401,- aan huurders aan servicekosten doorbelast.

Huis & Erf voert een deel van de onderhoudswerkzaamheden zelf uit. Hiervoor is een intern ‘Aannemersbedrijf’ opgericht. De bedrijfsleider stuurt 11 medewerkers aan. Een beperkt aantal daarvan is werkelijk met de uitvoering van technische werkzaamheden bezig. Door de invoering van het vraaggestuurd onderhoud en de hoeveelheid complexe werkzaamheden die hieruit voortvloeien, zijn er relatief veel medewerkers bezig met de voorbereiding van deze werkzaamheden. Er is onvoldoende zicht op de prijs/kwaliteit verhouding van deze dienst. In het algemeen is het, omdat er sprake is van gedwongen winkelnering, lastig om een dergelijke dienst concurrerend te laten werken. De omvang van de dienst met 11 medewerkers staat in normale omstandigheden niet in verhouding tot de omvang van de organisatie. Hierdoor is er gevaar dat er ‘werk wordt gezocht’ of met andere woorden dat werkzaamheden worden verricht om de dienst aan het werk te houden. Bij Huis & Erf heeft de dienst op dit moment voldoende werk door het vraaggestuurd onderhoud.


4.4 Interne dienst

32/ 90

Begin 2011 zijn de volgende maatregelen genomen;  Analyse van de prijs/kwaliteit verhouding van de servicedienst.  Analyse van effecten van Vraaggestuurd Onderhoud op de werkvoorraad van de service dienst.

4.5 Nieuwbouwprojecten Er is een ambitieuze nieuwbouwopgave geformuleerd voor de komende jaren. Naast sociale huurwoningen wil Huis & Erf ook de nodige koopwoningen en commerciële ruimtes ontwikkelen. Op het eerste gezicht zien de investerings- c.q. exploitatieberekeningen er degelijk uit. Wel valt in ‘Corporatie in Perspectief’ op dat de onrendabele investeringen relatief hoog zijn, evenals de investeringskosten van de projecten. In het kader van de gewijzigde richtlijnen in verband met het Europa dossier zou de financiering van de commerciële bouwactiviteiten een risico kunnen zijn. Door de eerdergenoemde vermindering van het faciliteringsvolume van het WSW kunnen problemen ontstaan bij de financiering van deze projecten en zou het noodzakelijk zijn om de projectenportefeuille te verminderen. Inmiddels heeft een analyse van de projectenportefeuille plaatsgevonden en is meer zicht op welke projecten al dan niet kunnen worden uitgevoerd. 4.5.1 Projecten in voorbereiding of in uitvoering Schijndel, Lidwinahof  21 Te Woon appartementen. Huurprijs € 636,- inclusief een parkeerplaats  30 koopappartementen van € 185.000,- / € 275.000,- incl. parkeerplaats v.o.n.  11 koopgarant appartementen van € 168.000,- / € 182.000,- incl. parkeerplaats v.o.n., kortingspercentage 10%. Stichtingskosten: € 9.903.495,- excl. btw Architect: VVKH architecten Leiden Aannemer: Hazenberg, Vught Om de nieuwbouw mogelijk te maken zijn 32 seniorenwoningen gesloopt. Stedenbouwkundig vormt de nieuwbouw een geheel met het monument Lidwina, dat in de zomer van 2009 is opgeleverd en in gebruik genomen. In oktober 2010 is gestart met de uitvoering en de oplevering is medio 2012 gepland.

Stichtingskosten: € 2.352.941,- excl. btw Architect: architectenbureau Quadrant Aannemer: Hoefnagel, Sprang-Capelle Midden 2007 kreeg Huis & Erf van de gemeente Sint-Michielsgestel het verzoek mee te werken aan een oplossing voor de ontwikkeling van Grinsel-Triestpad. Samen met bouwbedrijf Hoefnagel en architectenbureau Quadrant is dat gelukt en gaat Huis & Erf in bouwteam met de overlegpartijen de huurappartementen ontwikkelen. Inmiddels is de bouw gestart en de oplevering is medio 2012 gepland. Den Dungen,Triestpad  16 koopwoningen in Koopgarant voor starters met een verkoopprijs van gemiddeld € 175.000,- v.o.n. Stichtingskosten: € 2.350.000,- excl. Btw Architect: Architectenbureau Quadrant


Den Dungen, Grinsel  13 huurappartementen en een gezamenlijke woonkamer voor begeleid wonen, in samenwerking met stichting Eigen Stek, huurprijs € 445,-.

33/ 90

Huis & Erf is van plan zestien grondgebonden woningen van Aannemingsbedrijf Hoefnagel af te nemen om deze onder Koopgarant, met korting op de marktprijs, te verkopen aan starters. De aanvang van de bouw is gepland voor medio 2011. Berlicum, Berlerode  30 pg plaatsen, huurprijs € 170,- . Restaurant met zorginfra, huurprijs € 1.650, 26 plaatsen beschermd wonen, huurprijs € 478, 25 huurappartementen, huurprijs € 622,Stichtingskosten: € 13.057.983,- excl. btw Architect: Elemans Postma en Van den Hork architecten. Voor de herontwikkeling van verpleeg- en verzorgingshuis Berlerode is door Vivent in 2007 een inschrijving georganiseerd. De ontwikkeling is ter hand genomen door de laagste bieder, Hendriks Coppelmans uit Uden. Aangezien het grootste deel van de plannen verhuur betreft, is Hendriks Coppelmans in overleg met Huis & Erf om het vastgoed over te doen aan Huis & Erf om het te verhuren aan Vivent. Tot op heden zijn de (prijs)onderhandelingen tussen de diverse partijen nog gaande. Schijndel, De Eekelhof (stichting SWZ voorheen VLG)  24 appartementen voor SWZ van gem. € 605,- per maand en  15 koopwoningen van gemiddeld. € 325.000,- v.o.n. Stichtingskosten: € 7.044.042,- excl. btw Architect: Deux Architecten Op basis van de intentieverklaring met stichting VLG (Voorzieningen Lichamelijk Gehandicapten) van 14 januari 2004 is in december 2004 gestart met de herontwikkeling van De Eekelhof. Van de twaalf bewoners van de Eekelhof is al voor tien van hen in nieuwe woonruimte voorzien in de nieuwbouw bij De Plu en voor twee van hen in de nieuwbouw Deken Baekershof. In 2007 komen SWZ (Samenwerkende Woon- en Zorgvoorzieningen) en Huis & Erf tot overeenstemming over een samenwerkingsovereenkomst die in juli 2008 is ondertekend. Inmiddels is definitief geworden dat SWZ de behoefte heeft aan 24 in plaats van twaalf nieuwe appartementen op de locatie Eekelhof. Momenteel wordt onderzocht hoe het stedenbouwkundig plan hiervoor moet worden aangepast.

Stichtingskosten; € 2.122.000,- excl. btw Architect: Van den Heuvel/De Wilde Architecten Aannemer: Gebr. Van Stiphout, Sint-Oedenrode Kinderdagverblijf De Plu mocht op het terrein naast hun pand uitbreiding realiseren. Deze uitbreiding diende gecombineerd te worden met woningbouw. De Plu heeft hiervoor Huis & Erf ingeschakeld. Het gebouw biedt huisvesting aan cliënten van SWZ. In december 2008 is de bouw in opdracht gegeven, en in mei 2010 is deze opgeleverd. Schijndel, Deken Baekershof,  55 huurappartementen met ‘Slimme Zorg’ voor senioren, waarvan 2 voor SWZ. Fase 2 & 3:  18 appartementen tot € 610, 21 appartementen boven € 621,Stichtingskosten Fase 2+3: € 6.811.000,- excl. btw Architect: BAS-architectuur Aannemer: Wijnen Bouw Schijndel


Schijndel, Rietbeemdweg (De Plu)  10 huurappartementen en gemeenschappelijke ruimten voor cliënten van SWZ.

34/ 90

Op de locatie stonden 29 seniorenwoningen uit de jaren ‘70. Uitgangspunt was dat de toenmalige bewoners niet gedwongen zouden worden om te verhuizen. Daarom wordt er in drie fases gebouwd. De bouw van de tweede fase, 27 woningen, is in 2010 gerealiseerd en in januari 2011 opgeleverd. De 3e en laatste fase bestaat uit twaalf woningen en fietsenbergingen voor het gehele complex. In het project worden domotica voorzieningen toegepast. Schijndel, Hoofdstraat  AHOED, Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak van 6 huisartsen en een Apotheek  13 appartementen; 12 huur van € 605,- per maand, 1 verkoop Stichtingskosten: € 4.531.092,- excl. btw Architect: Woudstra Architecten Aannemer: Bouwgroep Moonen, Breda De contracten met de huisartsen zijn in 2007 definitief getekend en in 2008 met de apotheek. Eind 2007 is de bouwvergunning verleend. De bouw is in september 2008 aanbesteed en opdracht is verstrekt aan Moonen Bouwgroep uit Den Bosch. De AHOED en de dertien appartementen zijn in februari 2010 opgeleverd. Sint-Michielsgestel, Spijt (noord)  13 huurappartementen voor senioren € 607,- per maand Stichtingskosten € 2.270.000,- excl. btw Architect: Van Vessem Architecten Op de plaats van acht gesloopte duplexwoningen komt nieuwbouw voor senioren. Naast het bestaande café ‘Ons Moeder’ is eerst een koopwoning gerealiseerd binnen het geldende bestemmingsplan. Deze woning is medio juni 2010 opgeleverd. De seniorenappartementen bevinden zich nog in de ontwerpfase. Schijndel, De Tolakker (Dichterbij)  12 appartementen van € 498,50 huur per maand voor cliënten van Dichterbij  4 vrije sector verkoopwoningen met een gemiddelde prijs van € 290.000,- v.o.n.

Vught, Taalstraat/Torenstraat  6 huurappartementen van € 365,- huur per maand  6 huurwoningen van € 529,- huur per maand.  1 vrije sector woning met een v.o.n. prijs van € 350.000, Aan- en verkoop van twee monumentale woningen van € 212.500,- excl. overdrachtsbelasting per woning. Stichtingskosten: € 2.185.000,- excl. btw. Architect: Molenaar & Bol & Van Dillen Architecten bv uit Vught. In 2008 nam Huis & Erf deel aan de inschrijving die door de gemeente Vught was uitgeschreven. Op basis van de geboden kwaliteit heeft de gemeente het plan aan Huis & Erf gegund. Met de gemeente Vught wordt nog overleg gevoerd over de stedenbouwkundige invulling. Een projectbesluit moet nog worden opgestart om vrijstelling op het huidige bestemmingsplan te verkrijgen.


Stichtingskosten:€ 1.837.000,- excl. btw. Architect: Deux Architecten uit Sint Oedenrode. In 2007 kwam het oude gezinsvervangend tehuis van Dichterbij leeg, in 2008 komt het in het bezit van Huis & Erf, waarna het is gesloopt. Een bouwvergunning voor de twaalf appartementen is in 2009 verleend, voor de vier vrije sector verkoopwoningen in 2010.

35/ 90

Vught, Djalakstraat  8 huurappartementen van € 529,- huur per maand. Stichtingskosten: € 1.247.500,- excl. btw. Architect: Molenaar & Bol & Van Dillen Architecten bv uit Vught. In 2008 nam Huis & Erf ook voor dit plan deel aan de inschrijving die door de gemeente Vught was uitgeschreven. Op basis van de geboden kwaliteit heeft de gemeente het plan aan Huis & Erf gegund. Bouwvergunning is in 2010 verleend. Schijndel, Vicaris van Alphenstraat  13 huurappartementen van € 605,- huur per maand  21 koopappartementen van gemiddeld € 200.000,- v.o.n. in Koopgarant  6 commerciële ruimten op de begane grond  incl. parkeerplaatsen in de parkeerkelder Aangekocht van Brinvast uit Schijndel Stichtingskosten: € 9.945.000,- excl. btw. Architect: Van Vessem Architecten uit Schijndel. Aannemer: Gebr. Van Stiphout, Sint-Oedenrode De bouw is eind 2010 gestart.

4.6 Het beheren en verhuren van woningen 4.6.1 Vraaggestuurd werken Binnenzijde Een van de speerpunten van beleid was de introductie van vraaggestuurd onderhoud. Aan de binnenzijde van de woning worden alleen op verzoek van de bewoner werkzaamheden of verbeteringen uitgevoerd. Dat betekent dat de bewoner bepaalt wat en wanneer in de woning wordt uitgevoerd. Dit kunnen vervangingen, verbeteringen en uitbreidingen zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen functionele verbeteringen, die tegen een huurverhoging worden uitgevoerd, en luxe verbeteringen die de bewoner direct betaalt.

Bewoners zijn in het verleden actief benaderd om hun wensen kenbaar te maken voor het vraaggestuurd onderhoud. Deze acties hebben geleid tot een enorme hausse aan aanvragen. De organisatie kan een dergelijke stroom van soms ingrijpende verzoeken tot verbetering niet aan, waardoor er ultimo 2010 nog zo’n 240 aanvragen zijn die in behandeling moeten worden genomen. De kosten die gemoeid zijn met het vraaggestuurd onderhoud zijn hoog en onbeheersbaar. Een duidelijke koppeling tussen het vraaggestuurd onderhoud en het strategisch voorraadbeleid ontbreekt. Huis & Erf zal in 2011 opnieuw afwegen of en zo ja op welke wijze zij door wil gaan met vraaggestuurd onderhoud. Buitenzijde Het onderhoud aan de buitenzijde van de woningen wordt planmatig uitgevoerd. Dit geldt ook voor de vervanging van installaties in de woning. Waar dit voor het beheer niet uitmaakt, en dit wel wenselijk is voor de bewoners, worden keuzemogelijkheden geboden. Dit kan bijvoorbeeld de kleur van het schilderwerk betreffen, maar ook de uitvoering van de nieuwe voordeur. Indien er extra wensen zijn ten behoeve van de leefbaarheid, wordt de uitvoering daarvan ook door Huis & Erf meegenomen.


In 2010 is in 320 woningen (waarvan 71 bij mutatie) vraaggestuurd onderhoud uitgevoerd. Hierbij is aan onderhoud voor rekening van Huis & Erf voor een bedrag van € 1.3 miljoen uitgevoerd. Daarnaast is voor € 450.000,- aan verbeteringen tegen huurverhoging uitgevoerd en € 44.000,- aan luxe verbeteringen die door de klant direct zijn betaald. Er is voor € 7.457,aan vergoedingen uitgekeerd aan bewoners die zelf onderhoud uitvoerden.

36/ 90

4.6.2 Te Woon Sinds enkele jaren heeft Huis & Erf het principe van Te Woon geïmplementeerd. Een relatief groot gedeelte van de woningvoorraad is gelabeld om als Te Woon aan te bieden. Bij deze werkwijze staat niet de verkoop van woningen, maar de keuzevrijheid in eigendomsvorm centraal. De woningen kunnen gekocht worden onder Koopgarant. Binnen Te Woon is met Koopgarant een kortingspercentage van 10 tot 49% mogelijk. In de praktijk kiezen bewoners vrijwel allemaal voor het hoogste kortingspercentage. In 2010 bood Huis & Erf 371 woningen en drie appartementencomplexen Te Woon aan zittende bewoners aan. Vijftig bewoners besloten om hun woning te kopen. Toekomst Voor individuele klanten is Te Woon een mooi instrument. Voor de organisatie is het belangrijk om een goede balans te vinden en te houden tussen enerzijds de belangen van de individuele klant en anderzijds de belangen van een gezonde financiële bedrijfsvoering door de woningcorporatie. Door het grote aantal woningen dat voor Te Woon is aangemerkt, dreigt de organisatie de sturingsmogelijkheden voor een evenwichtige opbouw van het woningbezit te verliezen. Toekomstige herstructurering of grote onderhoudswerkzaamheden aan complexen worden door de versnippering van het bezit moeilijk uitvoerbaar. Tegen die achtergrond zal in 2011 opnieuw worden bezien in welke mate en onder welke voorwaarden Te Woon wordt ingezet. 4.6.3 Verkoop Naast Te Woon biedt Huis & Erf de mogelijkheden om een woning te kopen: verkoop onder voorwaarden en marktconforme verkoop. Marktconforme verkoop Vanaf 2010 vallen de (voormalige) verkoopbesluiten van 1994 en 1998 onder Te Woon. In 2010 zijn nog twee woningen verkocht vanuit deze verkoopbesluiten. Eén woning met Koopgarant en één woning op de vrije markt.

Verkoop Onder Voorwaarden Huis & Erf heeft 89 woningen gelabeld voor Verkoop Onder Voorwaarden (VOV). Deze woningen worden verkocht in Koopgarant of een variant van Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Op alle woningen rust een terugkoopplicht. In 2010 heeft Huis & Erf negentien woningen verkocht. De Deken Baekersstraat betreft een verkoopcomplex van de gemeente Schijndel. De gemeente Schijndel heeft deze woningen onder voorwaarden verkocht. Met de Gemeente is een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Indien een bewoner besluit te verkopen, bemiddelt Huis & Erf namens de gemeente en koopt deze woningen aan. Huis & Erf verkoopt deze woningen vervolgens weer aan particuliere kopers. 4.6.4 Aankoopbeleid Waar mogelijk koopt Huis & Erf woningen en/of gronden aan ten behoeve van ontwikkeling van nieuwe woongelegenheden of passend in de visie over huisvesting of gerelateerd aan de beoogde doelgroep. Woningen worden slechts aangekocht indien deze aansluiten bij bestaande en/of een beoogde ontwikkeling.


Naast de reguliere verkopen is er een stuk grond verkocht aan een particuliere eigenaar. De reden hiervoor is een verzoek van deze eigenaar om een achteruitgang mogelijk te maken bij zijn woning. Het verzoek is gedaan bij de huuropzegging van desbetreffende huurwoning. In 2010 is gestart met de verkoop van het nieuwbouwcomplex Lidwinahof. Er zijn in 2010 acht woningen verkocht waarvan zeven ook zijn geleverd.

37/ 90

In 2010 kocht Huis & Erf de grond aan voor de nieuwbouwprojecten Djalakstraat en Grinsel. Tevens kocht Huis & Erf 34 appartementen en zes commerciële ruimten aan de Vicaris van Alphenstraat. Verkoop Onder Voorwaarden Huis & Erf heeft ten aanzien van eerdere Verkopen Onder Voorwaarden een terugkoopverplichting. Wanneer een eigenaar-bewoner de woning aan Huis & Erf te koop aanbiedt, heeft zij de verplichting deze woning binnen drie maanden terug te kopen. 4.6.5 Huurprijsbeleid Jaarlijkse huurverhoging De huursomstijging (gemiddelde huurverhoging) in 2010 was 1,2%. Dit is gelijk aan het wettelijk maximum, de inflatie in het voorafgaande jaar. In 2010 is de huursomstijging in zijn geheel over alle marktcomplexen en alle categorieën gelijk verdeeld. Bezwaren huurverhoging Op grond van een aangezegde huurverhoging kan een huurder bij de Huurcommissie bezwaar maken tegen de nieuwe huurprijs. In 2010 maakten vier bewoners hiervan gebruik. Een bewoner trok later het bezwaar in, de drie overige bezwaren verklaarde de Huurcommissie allemaal ongegrond en Huis & Erf werd in het gelijk gesteld. Huurverhoging na mutatie Het beleid ten aanzien van de streefhuur, de huurprijs na mutatie, is in 2010 gehandhaafd. De streefhuur wordt uitgedrukt als een percentage van de maximaal redelijke huur. In de maximaal redelijke huur komt de kwaliteit van de woning volgens het wettelijke woningwaarderingsstelsel tot uitdrukking. Per complex wordt een percentage vastgesteld op basis van de verhuurbaarheid en de bouwtechnische kwaliteit van de woning. Per 31 december 2010 had het hele woningbezit van Huis & Erf een gemiddelde huurprijs van 57,6% van maximaal redelijk. Huis & Erf beoogt een streefhuur voor haar totale woningbezit van 62,5% van maximaal redelijk.

4.6.6 Woningzoekenden Huis & Erf biedt vrijkomende woningen via een aanbodmodel aan en plaatst de woningadvertenties op haar website en in de huis-aan-huisbladen. De volgorde wordt bepaald door de inschrijfdatum. De ingeschrevene met de langste inschrijftijd ontvangt een uitnodiging voor een aanbiedingsgesprek. Wanneer de kandidaat kan aantonen aan de advertentievoorwaarden te voldoen (inkomen, aantal personen, leeftijd) wordt de woning definitief aangeboden. Het aantal woningzoekenden is in 2010 gestegen van 6.295 naar 6.812. Het woningzoekendenbestand wordt jaarlijks opgeschoond. Ingeschrevenen per 01-01-2010 Ingeschreven in 2010 Uitgeschreven in 2010 Ingeschrevenen per 31-12-2010

6.295 1.177 660 6.812


Huurverhoging bij woonverbeteringen Door vraaggestuurd te werken zijn er meer woonverbeteringen uitgevoerd en verrekend Huis & Erf de kosten op twee manieren: via een huurverhoging of de klant betaalt direct. Dit laatste gebeurt als het gaat om een specifieke persoonsgebonden verbetering.

38/ 90

Van de ingeschrevenen is 81% starter (een starter is iemand die voor het eerst huurt bij Huis & Erf) en 19% doorstromer (bewoont nu een woning via Huis & Erf). Van de starters woont 30% onzelfstandig, 41% heeft een koopwoning en 18% huurt bij derden. Van 11% is de huidige woonsituatie onbekend. Doelgroep BBSH De BBSH-huurgrenzen waren in 2010 als volgt: 1 januari 2010 - 31 december 2010 Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar Duur

<€ 357,71 € 357,71 - € 548,71 € 548,71 - € 647,52 >€ 647,52

Van de ingeschrevenen behoort ruim de helft (55%) volgens de criteria van het BBSH tot de doelgroep van beleid en dit betekent dat 45% niet tot de doelgroep van beleid behoort. Urgent woningzoekenden (sociaal en medisch) Urgente woningzoekenden zijn mensen met een dringend huisvestingsprobleem, waarvoor we streven om binnen een half jaar in de gemeente Schijndel of Sint-Michielsgestel een oplossing te vinden. Een externe deskundige instantie (maatschappelijk werk of het Centrum Indicatiestelling Zorg) beoordeelt of een woningzoekende voor urgentie in aanmerking komt. In 2010 zijn 62 sociale urgentieaanvragen ingediend. Daarvan zijn er negentien toegekend, een vergelijkbaar aantal met 2009. Het aantal medische aanvragen is eveneens gelijk gebleven. Er werden 24 aanvragen ingediend en vier toegekend. In 2009 hadden we 25 aanvragen en vier toekenningen. Het gaat vooral om oudere bewoners die door ouderdom of ziekte fysieke beperkingen ondervinden.

In Schijndel werden in totaal 21 statushouders gehuisvest, hoofdzakelijk gezinnen. Daarmee werd de taakstelling volledig gerealiseerd. In Sint-Michielsgestel werden elf statushouders gehuisvest, waarvan één gezin van vijf personen en zes alleenstaanden. Eén woning voor een alleenstaande werd tweemaal geweigerd en uiteindelijk teruggetrokken. Daar is de taakstelling op één persoon na gerealiseerd. 4.6.7 Huuropzeggingen In 2010 zijn 252 huurovereenkomsten opgezegd. Dat zijn er 50 minder dan in 2009 en inclusief huurbeëindigingen in verband met de aankoop door de zittende bewoner van eigen woning in Koopgarant. De mutatiegraad, exclusief Te Woon verkopen, bedraagt 5,8%. Dat is erg laag ten opzichte van het landelijk gemiddelde (8 à 9 %). 4.6.8 Verhuringen In 2010 vonden 211 woningverhuringen plaats, waaronder twaalf nieuwbouwwoningen (Looierij). Niet alle opgezegde woningen zijn voor verhuur vrijgekomen. Er zijn twee huurwoningen en een woonwagen bij mutatie verkocht en 48 woningen aan zittende bewoners. Ver-


Huisvesting statushouders De gemeenten Schijndel en Sint-Michielsgestel krijgen jaarlijks een taakstelling opgelegd om reguliere statushouders en zogenaamde ‘pardonners’ te huisvesten. Om deze taakstelling te realiseren doen beide gemeenten een beroep op Huis & Erf. In Sint-Michielsgestel is een verdeling afgesproken tussen De Kleine Meierij en Huis & Erf. In zowel Schijndel als SintMichielsgestel stelden we in 2010 zeven woningen (in totaal veertien woningen) voor deze doelgroep beschikbaar.

39/ 90

der heeft Huis & Erf veertien woningen direct beschikbaar gesteld voor huisvesting van statushouders en pardonners. Van de nieuwe verhuring in 2010 valt 25% onder goedkoop, 57% betaalbaar, 16% bereikbaar en 2% viel onder de categorie duur. Reacties In 2010 zijn er 172 advertenties voor woningen gepubliceerd. Het aantal advertenties is niet gelijk aan het aantal verhuringen omdat termijnen niet altijd gelijk lopen: een woning kan in 2009 geadverteerd zijn, maar pas in 2010 verhuurd. Bij nieuwbouw wordt voor meerdere gelijke woningen slechts één advertentie geplaatst. Bovendien zijn de woningen die toegewezen zijn aan statushouders niet geadverteerd. Op de 172 advertenties kwamen 9.622 reacties, gemiddeld 56 per woning. In 2009 was het gemiddelde eveneens 56 per woning. Het aantal reacties varieerde van twee tot maximaal 150 per woning. In 2010 kwam 88% van de reacties op woningadvertenties via internet binnen. Dit aantal is nog steeds stijgende ( 84% in 2009).

Huis & Erf besloot eind 2010 om bij haar toewijzing in 2011 af te wijken van de Europese regelgeving en vanaf januari 2011 woningen met een huurprijs tot € 652,53 toe te wijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen van € 45.000,- of lager. De effecten van dit be-


Inschrijfduur De gemiddelde inschrijfduur eind 2010 van de ingeschrevenen is gestegen van 52 maanden in 2009 naar 56 maanden in 2010. De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden die in 2010 een woning hebben gekregen bedraagt 59 maanden, dat is tien maanden korter dan in 2009. Huis & Erf meet de inschrijftijd vanaf het moment dat mensen ingeschreven staan. Niet iedereen wil dan al direct een woning, veel woningzoekenden staan ‘voor de zekerheid’ ingeschreven. Er is nog geen informatie over de inschrijfduur vanaf het moment dat mensen actief een woning zoeken. Deze inschrijftijd is aanzienlijk korter.

40/ 90

leid werden in het eerste kwartaal 2011 zichtbaar en gaven aanleiding om dit beleid bij te stellen en ons te conformeren aan de regelgeving. Verder evalueerde Huis & Erf in 2010 het woonruimteverdeelsysteem en werd het programma van eisen opgesteld voor een nieuw systeem dat in 2011 wordt geïmplementeerd. Passendheid De verdeling en toewijzing van (huur)woningen in Schijndel en Sint-Michielsgestel vindt plaats op basis van de richtlijnen van het BBSH en de Huisvestingswet. Verder zijn afspraken met de gemeenten gemaakt in convenanten woonruimteverdeling. Huis & Erf stelt bij de woningadvertenties criteria ten aanzien van inkomen, huishoudgrootte, leeftijd en starter / doorstromer. Niet alle criteria worden bij elke advertentie gebruikt. Woningzoekenden kunnen op een advertentie reageren. Alleen woningzoekenden die aan de criteria voldoen, komen voor de woning in aanmerking. Bij passendheid naar inkomen worden de grenzen van de huurtoeslag en het BBSH gehanteerd. In combinatie met de huurtoeslagwetgeving streven we naar acceptabele woonlasten voor de primaire doelgroep. Woningen met een huur tot € 400,- reserveren we in principe voor huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Duurdere woningen zijn voor alle doelgroepen toegankelijk. 4.6.9 Huurtoeslag Een belangrijk instrument in de volkshuisvesting is de huurtoeslag. Op basis van het inkomen kan door het Rijk een bijdrage verleend worden in de kosten van woninghuur. Ook in 2010 heeft Huis & Erf bijzonder veel moeite gedaan om alle bewoners, die mogelijk recht hebben op huurtoeslag, te bereiken. In absolute aantallen is het aantal toelagegerechtigden met 50 gedaald. Een verklaring voor deze daling is de nieuwe toeslagenwet. Doordat bewoners ook voor zorgtoeslag zelf verantwoordelijk zijn, regelt men mogelijk ook de huurtoeslag individueel en niet meer via Huis & Erf door middel van matiging. De gemiddelde bijdrage aan huurtoeslag is voornamelijk gestegen vanwege de reguliere huurverhoging.

aantal Schijndel SintMichielsgestel Totaal

%

2009

gem. aantal toeslag 152,08 502

2008 gem. gem. % aantal % toeslag toeslag 21,4 149,59 537 24,0 145,47

467

20,1

234

19,8

160,29

249

20,1

151,49

266 22,4

701

20,0

154,82

751

21,2

150,22

803 23,5

163,50 151,53

2007

578 26,3

gem. toeslag 136,90

284 23,3

145,50

aantal

%

862 25,2

141,20

4.6.10 Leegstand Het percentage huurderving als gevolg van leegstand bedraagt in 2010 0,6%. In 2009 was dit 0,7%. De leegstand werd voornamelijk veroorzaakt door het gevolg van onderhoudswerkzaamheden bij mutatie en leegstand in afwachting van sloop. 4.6.11 Huurbetaling De huurachterstand in 2010 was 1,82% van de bruto jaarhuur. Ten opzichte van 2009 een lichte daling van 2%. In 2010 scherpten we het incassobeleid aan: we nemen direct contact op met bewoners als de betaling niet binnen is, zodat we problemen in een vroeg stadium kunnen oplossen/voorkomen. De huurontvangsten via automatische incasso bedragen 73,1% van het totaal. Dit percentage is licht gestegen ten opzichte van 2009 (72,1%). De rest van de huurontvangsten wordt via acceptgirokaarten ontvangen (23,6%) en via de Intergemeentelijke Sociale Dienst Optimisd (3,3%).


2010

41/ 90

Sinds 2005 ontvangen nieuwe bewoners een eenmalige tegemoetkoming € 75,- voor dubbele huur. We verrekenen dit met de beginnota. Ontbinding huurovereenkomsten Met een actief beleid op het gebied van huurincasso en overlast willen we voorkomen dat bewoners hun woning kwijtraken. Desondanks zijn er in het jaar 2010 twaalf huurovereenkomsten door tussenkomst van de rechter beëindigd ten gevolge van betalingsachterstand of overlast: vier in de gemeente Sint-Michielsgestel en acht in Schijndel.

4.7 Het betrekken van bewoners bij beleid Huis & Erf heeft een samenwerkingsovereenkomst met de Zelfstandige HuurdersVereniging (ZHV). De ZHV heeft hierin ondersteuning van de Woonbond. Op deze manier betrekt Huis & Erf bewoners bij het beheer van de woningen en het beleid van de woningcorporatie.

4.8 Leefbaarheid woonomgeving 4.8.1 Stand van zaken Huis & Erf zet zich in voor goed wonen in vitale buurten. In de buurt en verbonden In dit kader initieerde Huis & Erf in 2010 diverse activiteiten om mensen in de buurt met elkaar in contact te brengen en werden acht lokale initiatieven gesponsord. Ook vierden we met (toekomstige) bewoners enkele bouwmijlpalen. Daarnaast was Huis & Erf betrokken bij de maatschappelijke activiteiten als: de landelijke straatspeeldag, maatschappelijke stage, het Maatschappelijk Investerenspel (pannakooi en Klussendienst), buurtparticipatie De Beemd, Dag van de Dialoog, Laaggeletterdheid, IDOP Gemonde en het taalproject voor statushouders in Sint-Michielsgestel.


In 2010 hebben Huis & Erf en de ZHV vier maal officieel overleg gehad en daarnaast regelmatig ook informeel. De volgende onderwerpen kwamen daarbij aan de orde:  Nieuwe Overlegwet Huurder-Verhuurder  Overlast/buurtbemiddeling  Huurverhoging  Evaluatie Te Woon  Onderhouds ABC en ZAV  Evaluatie vraaggestuurd werken  Service- en energiekosten  Onderhoudsbeleid en afschrijving  Verrekening verhuiskosten  Verhoging voorschotten energiekosten  Voortgang vraaggestuurd werken  Bezoek ZHV aan Huis & Erf (kennismaking met medewerkers Klant & Wonen)  Begroting 2010  Vergaderrooster 2010  WRV/woningtoewijzing  Berekening woningverbetering  Gebruik reparatiebon  Mutatie woningen  Leefbaarheid  Nieuwe initiatieven en stand van zaken projecten  Managers Klant & Wonen over ontwikkelingen van de afdeling  Klachten bewoners

42/ 90

Woonwagencentrum In juli 2009 werd in het woonwagencentrum in Sint-Michielsgestel bij een politie-inval een niet toegestane hoeveelheid hennep gevonden. Als gevolg hiervan verzegelde Huis & Erf op 1 juli 2010 vier wooneenheden en sloot zij met bewoners een verzegelingsovereenkomst af. In de persoonlijke contacten met bewoners zagen we een kwetsbare groep met een behoorlijk stigma. Na de verzegeling voerden we met alle bewoners een persoonlijk gesprek. Gezien de ernst van de omstandigheden besloot Huis & Erf op 22 november 2010, in overleg met samenwerkingspartners, een einde te maken aan de verzegeling van de vier woonwagens omdat ze het niet langer verantwoord vond de situatie zo voort te zetten. De bewoners kregen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met daarin duidelijke voorwaarden. Bij het niet nakomen van deze voorwaarden beëindigt Huis & Erf de overeenkomst per direct. Bij een goed verloop wordt de overeenkomst na een periode van twee jaar omgezet naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. 4.8.2 Strategisch Voorraadbeleid – Wijk- en Buurtplannen In 2010 is gestart met de ontwikkeling van het strategische voorraadbeleid. Als onderleggers zijn hiervoor gebruikt woningmarkt- en behoefte-onderzoeken en het meerjaren onderhoudsbeleid van Huis & Erf. Men had de intentie om het strategische voorraadbeleid eind 2010 vast te stellen. Uiteindelijk is dat in januari 2011 gebeurd met de bedoeling om dit beleid verder uit te werken tot wijken buurtplannen. Begin 2011 zijn de volgende maatregelen genomen:  Toetsen Strategisch Voorraadbeleid op volledigheid, marktontwikkelingen en strategische- en financiële effecten.  Toetsen opzet Wijk- en Buurtplannen op integraliteit, behoefte bewoners en andere belanghouders en strategische- en financiële effecten.  Versoberen en eventueel bevriezen van uitgaven in het kader van buurtontwikkeling en leefbaarheid in de toetsing- c.q. ontwikkelingsfase.

4.9 Wonen, zorg en welzijn

In 2010 participeerde Huis & Erf in: de werkgroep om voor het centrum van Schijndel een woonservicezone in te richten, projectgroep Slimme Zorg, Sociaal Netwerk, Platform Woonen leefomgeving Schijndel, Buurtbemiddeling door vrijwilligers, Incasso-overleg en Stuurgroep Wonen Welzijn Zorg en Inkomensondersteuning. Daarnaast voerde Huis & Erf werkzaamheden uit ten behoeve van woningaanpassingen in 98 huurwoningen: 55 woningen in Schijndel en 23 woningen in Sint-Michielsgestel. De totale investering bedroeg: € 112.893,-. Ook realiseerden we in de Hoofdstraat in Schijndel een groepspraktijk voor zes huisartsen (Huisartsen Onder Een Dak) en een apotheker.


Als gevolg van de toenemende vergrijzing en het beleid om ouderen en andere groepen met een (potentiële) zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woning te laten wonen, is Huis & Erf de laatste jaren actiever geworden op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Niet alleen als eigenaar, beheerder en ontwikkelaar van vastgoed, maar ook als samenwerkingspartner van andere partijen op deze markt.

43/ 90

4.10 Het beleid en beheer op financieel gebied Hieronder wordt een uiteenzetting gegeven over het financiële beleid en beheer van Huis & Erf, waarbij naar de volgende aspecten wordt gekeken:  resultaat;  vermogenspositie;  liquiditeitspositie;  meerjarenperspectief. In hoofdstuk 6, waarin de balans en de winst- en verliesrekening zijn opgenomen, is een meer gedetailleerde toelichting gegeven. 4.10.1 Resultaat Boekjaar 2010 Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Saldo rentebaten en –lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie actuele waarde MVA Saldo buitengewone baten en lasten Belastingen Jaarresultaat

Boekjaar 2009

Begroting 2010

19.404.000 19.900.000 -/- 496.000 -/- 2.220.000

18.851.000 22.916.000 -/- 4.065.000 -/- 2.062.000

18.656.000 20.506.000 -/- 1.850.000 -/- 2.287.000

-/- 2.716.000

-/- 6.127.000

-/- 4.137.000

-/- 30.977.000 0 88.000 -/- 33.781.000

6.984.000 0 215.000 642.000

1.599.000 0 434.000 -/- 2.972.000

Hieronder is de realisatie van 2009 en 2010 alsmede de begroting 2010 beknopt weergegeven. Het resultaat in 2010 is -/- € 33.781.000,-. Wanneer de posten ‘Mutatie actuele waarde materiële vaste activa’ van -/- € 30.977.000,- en `belastingen’ van -/- € 88.000,- buiten beschouwing worden gelaten, dan is het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening -/- € 2.716.000,-. De mutatie actuele waarde materiële vaste activa geeft de mutatie weer in de bedrijfswaarde van het afgelopen boekjaar en is als volgt opgebouwd: (x € 1)

10.444.000 -/- 20.497.000 -/- 19.645.000 889.000 -/- 458.000 -/- 2.520.000 69.000 1.582.000 -/- 52.000 -/- 30.977.000


Autonome waardemutatie Aanpassing van variabele uitgangspunten: - Disconteringsvoet - Prijsindexatieparameters - Norm beheerkosten - Kale huur aanpassingen - Investering met huurverhoging - Belasting, verzekering en contributies Actualisatie meerjarenonderhoudsverwachting Rentabiliteitswaardecorrectie Overige posten Totaal:

-/- 789.000

44/ 90

4.10.2 Vermogenspositie Het verloop van het eigen vermogen van ultimo 2009 (€ 88.272.000,-) naar ultimo 2010 (€ 54.491.000,-) wordt hieronder weergegeven: (x € 1)

Eigen vermogen 31-12-2009 Bedrijfsresultaat 2010 Financieringsresultaat 2010 Mutatie actuele waarde MVA Belastingen Eigen vermogen 31-12-2010

88.272.000 -/496.000 -/- 2.220.000 -/- 30.977.000 -/88.000 54.491.000

De balanswaardering is gebaseerd op de systematiek van de actuele waarde. Huis & Erf hanteert voor de balanswaardering van het materieel vast actief de bedrijfswaarde. Deze waarderingsgrondslag is gebaseerd op de verdiencapaciteit van het te exploiteren vastgoed. Voor de uitgangspunten en algemene parameters wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 6.3.1. De bedrijfswaarde van de complexen bedraagt Ultimo 2010 € 105.476.000,-. Ultimo 2009 bedroeg deze € 134.841.000,-. De solvabiliteit van Huis & Erf ligt boven de interne norm van 15%. De solvabiliteit bedraagt ultimo 2010 ongeveer 34% (2009: 49%) en voldoet dus aan de gestelde norm. In paragraaf 4.10.4 is de ontwikkeling in de komende jaren weergegeven. Naast de solvabiliteit en rentabiliteit wordt in de sector ook een minimale eis gesteld aan de zogenaamde Interest Coverage Ratio (ICR). Dit kengetal geeft weer in hoeverre de kosten van het vreemd vermogen kunnen worden gefinancierd uit de operationele kasstromen. Het WSW stelt een minimale eis van 1,3. De ICR bij Huis & Erf in het jaar 2010 bedraagt 1,05.

4.10.4 Meerjarenperspectief Het in deze paragraaf weergegeven meerjarenperspectief is doorgerekend op basis van het bestaande beleid zonder bezuinigingen. In de meerjarenprognose vanuit de begroting 2011 waren namelijk bezuinigingen ingerekend zonder geformuleerd beleid. Daarom zijn deze bezuinigingen in het volgende meerjarenperspectief buiten beschouwing gelaten. De volgende wijzigingen zijn doorgevoerd: => doorzetten huidig kostenniveau bij ongewijzigd beleid en bestaande formatie, inclusief het aanpassen van de jaarlijkse norm beheerkosten naar € 1.789 per woning (in de bedrijfswaardeberekening volgens de jaarrekening 2010 is met een lagere norm voor beheerkosten gerekend. In dit meerjarenperspectief is hiervan afgeweken omdat het niet zeker is dat het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen wordt gerealiseerd); => tijdelijke verhoging van het vraaggestuurd onderhoud vanwege het stuwmeer van nog af te wikkelen aanvragen; => verhoging planmatig onderhoud in 2011; => huurtoeslag vanaf 2014.


4.10.3 Liquiditeitspositie De current ratio voor Huis & Erf bedraagt 0,75. Dit kengetal wordt berekend vanuit de gepresenteerde balanscijfers door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden.

45/ 90

Het meerjarenperspectief ziet er hierbij als volgt uit:

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Mutatie actuele waarde Onrendabele toppen Resultaat verkochte (huur)woningen Buitengewone baten en lasten (incl. VPB) Jaarresultaat Cashflow Netto werkkapitaal Algemene reserve

Investeringen nieuwbouw (huur/koop) Oplevering huurwoningen Oplevering koop(garant)woningen Aankoop Sloop Verkoop huurwoningen Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit totaal vermogen

2011 2.258 -6.391 -9.234 2.400 -25 -10.813

2012 2.520 471 -4.920 356 -28 -2.307

2013 3.133 -2.577 -4.550 398 -21 -4.996

2014 2.782 -2.334 0 428 -28 -287

2015 1.603 -1.111 -4.730 369 -24 -4.857

5.006 669 19.903

2.348 1.51917.596

2.340 2.95712.600

2.279 3.10912.313

1.213 3.1587.456

2011

2012

2013

21.387 27 3 0 5 25 14,42% 1,2 -5,89%

29.950 161 63 0 4 5 11,08% 0,6 0,68%

16.053 65 49 0 0 5 7,49% 0,3 -0,51%

2014 6.126 30 30 0 0 5 6,95% 0,3 2,39%

2015 3.362 0 0 0 0 5 4,19% 0,3 -0,19%

In bovenstaand overzicht daalt de solvabiliteit tot ruim onder het gewenste niveau van 15%. Financiering van de voorgenomen activiteiten is dan niet meer mogelijk, ook niet op de commerciële markt. Om dit te voorkomen dient het risicoprofiel met betrekking tot dit scenario te worden beschreven en moeten er beheersmaatregelen worden getroffen. Daarnaast is het vereist dat het beleid van Huis & Erf (eventueel op onderdelen) opnieuw wordt vastgesteld. Dit is ook nodig voor de financiering zonder borging, de zogenaamde niet-DAEB activiteiten. Deze vereist mogelijk een hogere solvabiliteit.


In onderstaande grafiek wordt de solvabiliteit weergegeven van dit scenario:

46/ 90

4.10.5 Ontwikkeling renterisico’s In de tabel hieronder zijn de jaarlijkse renterisico’s van de huidige leningenportefeuille weergegeven. Leningen

Beleggingen

Saldo risico’s

Saldo risico’s

Obligaties/ In % van Netto Deelname leningrenterisico’s WIF portefeuille 1) 12.344 1.361 10.983 19,4% 4.704 4.704 9,1% 6.238 6.238 12,2% 5.000 5.000 12,0% 0 0 0,0% 7.500 7.500 18,7% 0 0 0,0% 0 0 0,0% 9.398 9.398 31,7% 1.488 1.488 5,2% 3.310 3.310 11,9%

Renterisico’s Leningen 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

1) Het percentage is berekend door de netto renterisico’s af te zetten tegen het schuldrestant van de bestaande lening portefeuille aan het einde van het gepresenteerde jaar.

Door het WSW wordt een maximaal renterisico van 15% aanvaardbaar geacht. Met betrekking tot de leningenportefeuille zijn er op balansdatum diverse transacties afgesloten ter indekking van toekomstige renterisico’s. Omschrijving

Rente-%

Lening 15354

3,41%

581.000

Lening 14604 Lening 14605

3,70% 3,74%

1.596.000 2.305.000

Bedrag

Periode dec 2010 – dec 2020 aug 2011 – aug 2021 sept 2011 – sept 2021

Deze transacties zijn verwerkt in de tabel waarin de jaarlijkse renterisico’s worden weergegeven. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt aan het einde van het verslagjaar 4,53%. De genoemde transacties zullen een positieve invloed hebben op het gemiddelde percentage van de leningenportefeuille. In oktober 2003 is een roll-over lening met variabele hoofdsom van 10 miljoen aangetrokken. De renterisico’s zijn door middel van een SWAP grotendeels afgedekt (8 miljoen euro). Per saldo resulteert dit in renterisico’s op de roll-over van maximaal 2 miljoen euro. De feitelijke opname van deze roll over-lening op het eind van 2010 bedraagt 8,9 miljoen euro. De rollover is op 3 januari 2011 opgehoogd met 1,1 miljoen euro tot het maximum bedrag van 10 miljoen euro.


Ook is er op balansdatum een lening afgesloten van 7,5 miljoen euro met de BNG bank, met als stortingsdatum begin januari 2011. Deze lening is bestemd voor:  Nieuwbouw Deken Baekershof: 2,5 miljoen euro;  Aflossing roll overlening: 5,0 miljoen euro.

47/ 90


De deelname in het WIF (Wooninvesteringfonds) voor een bedrag van € 1.361.000,-, in het kader van extern maatschappelijk rendement loopt in 2011 af. Het bedrag van de deelname wordt in juli 2011 door het WIF teruggestort. Dit bedrag wordt tevens gebruikt om de renterisico’s van 2011 af te dekken. Deze vordering is in de jaarrekening opgenomen onder de kortlopende schulden.

48/ 90

Hoofdstuk: De organisatie

5 De organisatie

49/ 90

5.1 Toelating en inschrijving 5.1.1 Statutaire gegevens Statutaire naam: Vestigingsplaats: Adres: Datum oprichting: Datum Koninklijk Besluit Toelating: Datum Koninklijk Besluit Verlenging:

Bouwvereniging Huis en Erf Schijndel Kerkendijk 55 5 november 1917 9 mei 1947, nummer 89 18 december 1974, nummer 84

5.1.2 Statutenwijziging  24 september 1970, nummer 184  12 maart 1975, nummer 50  18 mei 1981, nummer 2518519  30 september 1993; nummer DMD-22N93004, notariële akte van 10 december 1993.  21 juni 1999, nummer 99186805; notariële akte van 7 oktober 1999.  28 juni 2001, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 17 augustus 2001, nummer 2001086131; notariële akte van 25 september 2001.  23 juni 2003, goedgekeurd door het Ministerie van VROM op 13 oktober 2003, nummer 2003101211; notariële akte van 18 december 2003.  goedgekeurd door het ministerie van VROM op 19 augustus 2005, nummer 200516982; notariële akte van 28 december 2005. 5.1.3 Doel van de vereniging De vereniging heeft tot doel uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de gemeenten Schijndel, Sint-Michielsgestel, Boxtel, Haaren, 's-Hertogenbosch, Heusden en Vught. 5.1.4 Kamer van Koophandel a. Ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 16024073 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 10 februari 1965. b. Ingeschreven in het Verenigingsregister onder nummer V 215.624 bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te 's-Hertogenbosch op 01 mei 1980.

5.2 Organogram Het organogram van de vereniging ultimo 2010 is onderaan deze pagina weergegeven. Algemene Vergadering Raad van Toezicht

Klachtenadviescommissie

Directeur-bestuurder

Ondernemingsraad Staf P&O Communicatie Beleid & Strategie

Klant & Wonen

Vastgoed

Interne Organisatie

Buurtbeheer

Klantenadvies

Vastgoedontwikkeling

Planning & Control

Sociaal Advies

Te Woon

Vastgoedbeheer

Automatisering

Klanteninformatie

Technisch advies

Servicedienst

Financiële Administratie Facilitaire Zaken


Directiesecretariaat

50/ 90

5.2.1 Deelnemingen Op 28 december 2007 heeft de vereniging een viertal dochterondernemingen opgericht als gevolg van de invoering van vennootschapsbelasting voor corporaties. Alle zijn 100% deelnemingen. Het organogram kan als volgt worden weergegeven: Bouwvereniging Huis & Erf

Huis & Erf Holding BV

Huis & Erf Exploitatie BV

Huis & Erf Diensten BV

Huis & Erf Projectontwikkeling BV

Binnen de Holding worden geen andere activiteiten verricht dan het houden van de aandelen van de drie werkmaatschappijen. Huis & Erf Projectontwikkeling BV ontwikkelt, in opdracht van de vereniging, koopwoningen. Huurwoningen worden enkel door de BV ontwikkeld in het geval van een gemengd nieuwbouwcomplex. Huis & Erf Diensten BV verzorgt namens Huis & Erf dienstverlening aan derden. Het betreft dienstverlening die fiscaal wordt gekwalificeerd als ‘commercieel’. Huis & Erf Exploitatie BV exploiteert huurwoningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens.

5.2.2 Algemene Ledenvergadering De taken en bevoegdheden van de Algemene Ledenvergadering zijn;  Verkiezing, benoeming, schorsing en ontslag van de leden van Raad van Toezicht en benoeming van de voorzitter van de Raad van Toezicht.  Besluiten tot wijziging van de statuten.  Besluiten tot ontbinding, fusering, omzetting of herstructurering van de vereniging in een andere rechtsvorm.  Goedkeuring van de jaarrekening.  Toevoeging van onderwerpen op de agenda, voor zover ze betrekking hebben op de hierboven genoemde taken en bevoegdheden.  Besluitvorming ten aanzien van voorstellen die de statutair directeur in de ledenvergadering brengt.  Vaststelling van de hoogte van de contributie. 5.2.3 Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de vereniging. In het verslag van de Raad van Toezicht is nader op het toezicht over 2010 ingegaan.


Als gevolg van fiscale faciliteiten zijn binnen Huis & Erf exploitatie BV nog geen activiteiten verricht sinds de oprichting. Met de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht is de onderverdeling binnen het concern opnieuw tegen het licht gehouden. Dit heeft geresulteerd in een levering van alle ontwikkelingsprojecten en dienstverleningscontracten aan de vereniging per 29 december 2009. De dochterondernemingen verrichten vanaf die datum geen activiteiten meer. Zij zullen worden behouden in verband met fiscale termijnen. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ) maken het mogelijk om de jaarcijfers van de BV’s buiten de jaarrekening van Bouwvereniging Huis & Erf te houden. Met ingang van het verslagjaar 2010 is hiervoor dan ook gekozen en zullen de jaarrekeningen van de individuele entiteiten apart worden gepubliceerd en gedeponeerd. Ook voor Bouwvereniging Huis & Erf is dit van toepassing. De jaarrekening is daarom een enkelvoudige jaarrekening met uitsluitend de jaarcijfers van de Toegelaten Instelling (TI). Ook de vergelijkende cijfers van 2009 zijn hierop aangepast.

51/ 90

5.2.4 Bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de vereniging. Het bestuur houdt zich bezig met de besluitvorming op het terrein van beleidsmatige zaken en de dagelijkse werkzaamheden van de werkorganisatie. 5.2.5 Klachtenadviescommissie Vanaf 1 januari 2009 is een nieuwe Regionale Klachtenadviescommissie actief. De Klachtenadviescommissie van de woningcorporaties St. Joseph (Boxtel) en Huis & Erf zijn samengegaan. De regionale Klachtencommissie is onafhankelijk en heeft een eigen reglement. In de uitwerking van het reglement en regelingen is ook rekening gehouden met de uitbreiding naar meerdere corporaties in deze regio. Het secretariaat is werkzaam vanuit Schijndel. De commissie bestond in 2010 uit vier leden en kwam twee keer bijeen. De commissie ontving in 2010 vijf klachten. De klachten gingen over: burenoverlast, geluidsoverlast van een cv-ketel, afwijzing van een urgentieaanvraag, de staat van een oprit, en de onderhoudsstaat van een keuken. Deze klachten zijn terugverwezen naar Huis & Erf omdat er geen schriftelijke afwijzing was en de klacht nog niet was afgehandeld door de werkorganisatie. De Klachtenadviescommissie stelt huurders in de gelegenheid om klachten in te dienen over zaken waarbij ze belang hebben. Het betreft klachten die eerder al schriftelijk zijn voorgelegd aan de directeur-bestuurder en gaan over een handeling of het nalaten daarvan door de woningcorporatie. De klachten worden schriftelijk ingediend en kunnen mondeling worden toegelicht tijdens een hoorzitting. Hierna neemt de Klachtenadviescommissie haar besluit en deelt dit advies schriftelijk aan de directeur-bestuurder van Huis & Erf mede. Uiterlijk 2 weken hierna ontvangt de betrokken bewoner van de directeur-bestuurder een schriftelijk gemotiveerd besluit. Het advies van de commissie en het besluit van de directeur-bestuurder zijn openbaar, tenzij daar om privacy redenen geen toestemming voor is verleend door de betrokken bewoner, medewerker of derden.

5.3 Interne Organisatie 5.3.1 Cultuur De cultuur van Huis en Erf heeft onder leiding van de vorige directeur-bestuurder een aantal kenmerken gekregen van ‘verdeel en heers’. Tijdens het conflict tussen de bestuurder en de Raad zijn deze kenmerken versterkt. Het gevolg was dat er een gevoel van onveiligheid is ontstaan, er geen onderling vertrouwen meer was en ook geen vertrouwen meer in een aantal leidinggevenden.

5.3.2 Structuur De werkorganisatie van Huis & Erf is een lijnorganisatie en bestaat uit drie afdelingen: Klant & Wonen, Vastgoed (subafdeling: Servicedienst) en Interne Organisatie. De organisatie is in eerste instantie aangepast aan het uitgangspunt van klantgericht en vraaggestuurd werken. Op basis van het frontoffice en backoffice principe. De afdeling Interne Organisatie en Vastgoed worden aangestuurd door een manager/MT lid. Circa twee jaar geleden is er een wijziging in de opzet gebracht en is de afdeling Klant & Wonen min of meer gesplitst in Wonen, aangestuurd door een manager/MT lid, en een afdeling Buurtontwikkeling, aangestuurd door een manager/MT lid. Een aantal ondersteunende activiteiten zijn tevens verdeeld over de afdelingen.


Daarnaast is er sprake van een weinig doel- en resultaatgerichte cultuur. Er worden geen kosten-baten analyses gemaakt en de organisatie wordt op geen enkele wijze aangestuurd op basis van feitelijkheden en kengetallen. Alhoewel de indruk wordt gewekt dat de organisatie extern gericht is en vraaggestuurd werkt, is dit in de praktijk niet altijd het geval.

52/ 90

De gevolgen van deze laatste wijziging zijn;  Verhoging van de beheerkosten door extra manager/MT lid.  De afdeling Klant & Wonen werkt in principe als twee losse afdelingen met twee managers, waardoor een integrale klantenbenadering lastig is.  Onduidelijkheid voor klanten en medewerkers – wie is waarvoor verantwoordelijk.  Inefficiënt – door extra overleg, communicatieproblemen etc.  Door de verdeling van ondersteunende diensten over de afdelingen, zoals administratieve medewerkers en secretaresses, is er efficiencyverlies.  Kwaliteitscontrole op bijvoorbeeld uitgaande post is niet meer eenduidig.  Documenten beheer is versnipperd en niet up-to-date.  Adresbestanden worden niet meer integraal bijgehouden. Een ander knelpunt in de huidige structuur van de organisatie is de positie van de Interne Controller. Deze werkzaamheden worden nu verdeeld gedaan door de manager Interne Organisatie en de medewerker Planning en Control. Ondanks relatief hoge ICT kosten is de stand van zaken binnen de organisatie nogal basaal. Er wordt nog nauwelijks gebruik gemaakt van interactieve diensten voor en met de klant. Het documentenbeheer inclusief ingaande en uitgaande post is nog niet gedigitaliseerd. Er is geen ICT beleid aangetroffen, wel worden er op dit moment nogal forse investeringen gedaan op het gebied van outsourcen van de kantoorautomatisering en het updaten van de gebruikte software. Deze werkzaamheden zijn in het voorjaar van 2011 afgerond. 5.3.3 Personeelsbeleid Als gevolg van het conflict op bestuurlijk niveau is er in 2010 onvoldoende aandacht geschonken aan de ontwikkeling van de werkorganisatie en het daaruit voorvloeiende personeelsbeleid. 5.3.4 Bezetting Eind 2010 waren er in totaal 72 medewerkers werkzaam bij Huis & Erf. Het aantal medewerkers, herleid tot voltijdsbezetting bedroeg eind 2010: 62,71 deeltijdfactor (88,49%). In 2009 was dit: 65,18. Eind 2010 werken er 36 vrouwen en 36 mannen bij Huis & Erf. De afgelopen drie jaar is door nieuw beleid en de nieuwe werkwijze de organisatie fors in omvang toegenomen. Inmiddels heeft Huis en Erf bijna tweemaal zoveel medewerkers als de referentiegroep in ‘Corporatie in Perspectief’. De netto bedrijfslasten zijn in de periode van 2006 tot 2009 met bijna 68% gestegen. Bij de referentiegroep was dat in dezelfde periode 24% en landelijk bijna 20%.

Bij Huis & Erf worden kleine onderhoudswerkzaamheden en vraaggestuurde werkzaamheden veelal in eigen beheer door de Servicedienst uitgevoerd (ook voor derden). Planmatig en groot onderhoud wordt uitbesteed. Eind 2010 werken er 11,5 fte (in 2009: 12,5 fte) inclusief een fulltime bedrijfsleider bij de Servicedienst van Huis & Erf. In 2010 zijn vijf (totaal 4,22 fte) personen in dienst getreden (in 2009: 9,55 fte). Verder zijn in 2010: zeven medewerkers (6 fte) uit dienst getreden (in 2009: 3,67 fte). Het instroompercentage in 2010 bedroeg 7,97% en het uitstroompercentage 9,57%. 5.3.5 Arbeidsomstandigheden De Arbocommissie heeft als opdracht structureel te werken aan goede arbeidsomstandigheden. In 2010 heeft de Arbocommissie opdracht gegeven voor het uitvoeren van een nieuwe


In 2011 zal op basis van het aangescherpte beleid, meer resultaatgerichte werkwijze en de noodzakelijke kostenreductie de structuur en de bezetting van de organisatie geanalyseerd worden.

53/ 90

Risico-Inventarisatie en –Evaluatie (RIE). De rapportage van de RIE kwam eind 2010 beschikbaar en in 2011 wordt een aangepast plan van aanpak opgesteld. In 2010 is aan alle medewerkers met klantencontacten een training gegeven ‘omgaan met spanning en agressie’. Daarnaast hebben medewerkers herhalingscursussen voor VCA en asbestherkenning gevolgd. In 2010 heeft Huis & Erf zich ten aanzien van de ziekteverzuimcontrole en -begeleiding laten bijstaan door ArboNed te Den Bosch. Het ziekteverzuim over 2010 bedroeg 4,8% (afgerond en exclusief zwangerschapsverlof). In 2009 bedroeg het ziekteverzuim 4,7%. In 2010 was er geen instroom in de WIA. De verzuimfrequentie bedraagt 1,38 (in 2009 was dit 1,74). 5.3.6 CAO, arbeidsvoorwaarden Vooruitlopend op de officiële tekst van CAO Woondiensten 2009-2010 is in maart 2010 een voorlopig voorstel goedgekeurd inzake het onderdeel ‘kilometervergoeding zakelijk gebruik’ als zijnde een interpretatie van de CAO Woondiensten 2009-2010. De OR stemde hiermee in als zijnde een tijdelijke oplossing totdat het mobiliteitsbeleid klaar is. In 2010 is, met instemming van de OR, de aangepaste werktijdenregeling ingevoerd. 5.3.7 Ondernemingsraad De OR van Huis & Erf bestaat uit drie leden en vertegenwoordigt alle medewerkers van Huis & Erf. Het algeheel belang van Huis & Erf staat centraal. De OR vindt het contact met de achterban belangrijk en communiceert (waar nodig) middels (reguliere) medewerkersbijeenkomsten, mail of via de interne nieuwsbrief met zijn achterban. Door het openbaar maken van de verslagen van het overleg van de OR met de directeur-bestuurder informeerde de OR over de actuele onderwerpen uit de overlegvergaderingen. 2010 is een onstuimig jaar geweest, waarin met name de relatie tussen directeur-bestuurder en Raad van Toezicht domineerde. Dit heeft geleid tot een buiten proportionele tijdsbesteding voor de OR. De OR heeft tijdens dit traject een zeer professionele houding aangenomen en het organisatiebelang voorop gesteld. Ook de leden van de OR zijn door de bestuurder en een aantal MT leden onheus bejegend, onder druk gezet en geïntimideerd om ten gunste van de bestuurder stelling te nemen. Zij zijn hierdoor in een moeilijke positie terechtgekomen.

5.3.8 Personeelsvereniging Huis & Erf heeft een personeelsvereniging. De activiteiten van de personeelsvereniging hebben voornamelijk betrekking op representatie van de medewerkers bij familieaangelegenheden en/of jubilea. Daarnaast wordt het jaarlijkse personeelsuitstapje georganiseerd onder verantwoordelijkheid van de personeelsvereniging. De vereniging wordt voor 50% gefinancierd door de medewerkers zelf, Huis & Erf neemt de andere helft voor haar rekening. De personeelsvereniging wordt door het personeel als belangrijke aanvulling gezien op de omgang met collega’s. Dit blijkt uit de hoge deelname.


In 2010 kwamen onder meer de volgende onderwerpen aan de orde;  Jaarstukken 2009;  Begroting 2011;  Werktijdenregeling;  Zakelijke kilometervergoeding (vanuit CAO 2010);  Evaluatie beoordelings- en beloningssystematiek;  Advies voorgenomen besluit tot ontslag van directeur-bestuurder.

54/ 90

Hoofdstuk: De jaarrekening

6 De jaarrekening

55/ 90

6.1 Balans per 31 december 2010 ACTIVA

31 december 2010 €

31 december 2009

€

€

€

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

108.236.932

136.310.625

39.148.694

31.469.369

3.063.613

4.110.461

2.067.330

2.106.361 152.516.568

Financiële vaste activa Deelnemingen Effecten

136.200 93.750

173.996.816

136.200 1.455.091 229.950

1.591.291

Vlottende activa

188.771 655.296 4.328.099

Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Actieve belastinglatenties Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal

172.644 978.230 1.528.549 5.172.166

2.679.423

0

0

153.238 7.104 691.672 1.834.989 243.213

200.296 24.746 355.919 590.920 406.607 2.930.216

1.578.488

17.635

604

160.866.535

179.846.622


Voorraden Voorraad materialen Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

56/ 90

PASSIVA


€


€

Eigen vermogen Reserves Overige reserve

54.491.512

88.272.060 54.491.512

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening negatieve MVA

3.217.623 2.680.052

88.272.060

3.326.000 1.373.045 5.897.675

4.699.045

Vreemd vermogen

39.148.694 49.014.683

31.469.369 50.060.392 88.163.377

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Voorziening plan van aanpak Overlopende passiva

Totaal

81.529.761

6.625.358 0 1.667.571

1.329.898 0 1.794.511

541.798 884.389 1.420.000 1.174.855

993.422 204.815 0 1.023.110 12.313.971

5.345.756

160.866.535

179.846.622


Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen kredietinstellingen

57/ 90

6.2 Winst- en verliesrekening 2010

2010

2009

€ Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Resultaat verkoop woningen Dienstverlening aan derden Overige bedrijfsopbrengsten

Begroting 2010

€

€

16.801.973 620.020 0 754.635 677.520 549.359

16.089.826 548.808 47.589 798.345 441.040 925.782

16.689.000 577.000 0 81.000 652.000 657.000

19.403.507

18.851.390

18.656.000

168.024

185.467

173.000

3.499.409 4.336.914 4.948.481 532.550 6.414.406

7.843.411 4.161.139 5.834.887 328.732 4.562.556

6.860.000 4.249.000 4.437.000 532.000 4.255.000

19.899.784

22.916.192

20.506.000

-496.277

-4.064.802

-1.850.000

73.785 0 -2.293.244

82.995 5.418 -2.150.236

146.000 0 -2.433.000

-2.715.736

-6.126.625

-4.137.000

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Buitengewone baten en lasten

-30.976.628

6.983.261

1.599.000

0

0

0

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN

-33.692.364

856.636

-2.538.000

88.184

214.832

434.000

-33.780.548

641.804

-2.972.000

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen, salarissen en sociale lasten Lasten onderhoud Dienstverlening aan derden Overige bedrijfskosten

BEDRIJFSRESULTAAT Rentebaten Opbrengst financiële vaste activa Rentelasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

Belastingen RESULTAAT NA BELASTINGEN


OMSCHRIJVING

58/ 90

6.3 Algemene toelichting De jaarrekening is opgesteld conform de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit is BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Bij deze veronderstelling moet echter verwezen worden naar de door het WSW ingetrokken borgingsruimte per juli 2010. Een nadere toelichting wordt gegeven onder het onderdeel langlopende schulden. Huis & Erf hanteert sinds 1999 de balanswaardering op basis van de bedrijfswaarde. Deze waarderingsgrondslag is gebaseerd op de verdiencapaciteit van het te exploiteren vastgoed. De verdiencapaciteit van de corporatie wordt hierdoor direct zichtbaar gemaakt in de balans. Transacties verbonden partijen In 2010 is er in zeer beperkte mate sprake geweest van transacties met verbonden partijen. De transacties hadden slechts te maken met het ‘afromen’ van onderlinge rekening-courant verhoudingen. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde zijn schattingswijzigingen doorgevoerd. Deze schattingswijzigingen zijn nader uiteengezet in de grondslagen van balanswaardering (zie materiële vaste activa). Stelselwijziging In het verslagjaar heeft Huis & Erf een wijziging doorgevoerd in de verslaggeving en presentatie van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Met ingang van 1 januari worden onroerende zaken, die in het kader van verkoop onder voorwaarden zijn verkocht on balance verwerkt als ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ en gewaardeerd tegen de laatst bekende marktwaarde onder aftrek van de verleende aankoopkorting. Voor de waarde van de terugkoopverplichting wordt op de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. De verplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. De mogelijke toename van deze verplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd. Een mogelijke afname wordt als resultaat verantwoord. 6.3.1

Grondslagen van balanswaardering

Huis & Erf heeft een 100%-belang in de vennootschap Huis & Erf Holding BV. Onder deze holding zijn een drietal 100%-werkmaatschappijen opgenomen. De vennootschappen hebben geen eigen activiteiten. Aangezien de gezamenlijke betekenis van deze deelnemingen in financiële zin zeer beperkt is, is gebruik gemaakt van de consolidatievrijstelling opgenomen in artikel BW2: 407 lid 1 sub a. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Huis & Erf heeft in de waardering onderscheid gemaakt tussen enerzijds de woningen, woongebouwen, garages en standplaatsen en anderzijds de woningaanpassingen en de overige roerende goederen.


Consolidatievrijstelling

59/ 90

Woningen, woongebouwen, garages en standplaatsen Vanaf 2005 is de oorspronkelijke complexindeling van het ministerie van VROM losgelaten. De woningen, woongebouwen, garages en standplaatsen zijn herverdeeld op basis van product-markt-combinaties. Het doelgroepenbeleid van Huis & Erf kan op deze manier efficiënter worden toegepast op het woningbezit.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten (prijspeil 2011). Deze uitgangspunten zijn gebaseerd op de normen en bronnen van het CFV van maart 2011;  jaarlijkse huurverhoging in 2011 van 1,3% (voorgaand jaar: 1,2%);  jaarlijkse huurverhogingen in 2012 t/m 2015 en volgende respectievelijk 1,50%, 1,67%, 1,83% en vanaf 2015 2,00%. Huis & Erf volgt een inflatievolgend huurbeleid;  jaarlijkse huurderving van 1,0%;  mutatiegraad vanaf 2011: 7,5% en vanaf 2013: 6%, met huurharmonisatie naar de streefhuur;  jaarlijkse stijgingen van de beheerlasten in 2011 t/m 2015 en volgende respectievelijk 1,50%, 2,00%, 2,50%, 3,00% en vanaf 2015 3,00%;  jaarlijkse stijgingen van de onderhoudslasten in 2011 t/m 2015 en volgende respectievelijk 1,50%, 2,00%, 2,50%, 3,00% en vanaf 2015 3,00%;  de ingerekende kosten voor mutatieonderhoud zijn € 1.397,- per mutatie. Dit is € 84,- per een verhuureenheid per jaar;  de ingerekende kosten voor reparatieverzoeken zijn € 216,- per verhuureenheid;  de ingerekende kosten voor planmatig en vraaggestuurd onderhoud zijn (exclusief interne loonkosten) gemiddeld € 1.027,- (periode 2011 t/m 2021) per verhuureenheid.  jaarlijkse norm voor beheerkosten vanaf 2011 tot en met 2013 respectievelijk € 1.765,-, € 1.646,- en € 1.602,- per verhuureenheid en vanaf 2014 € 1.588,-;  de verwachte lasten voortvloeiend uit gemeentelijke belastingen zijn bijgesteld door vooraankondigingen van de gemeente Schijndel betreffende verhoging van de onroerende zaak belasting (ozb) en het introduceren van een rioolheffing voor eigenaren. Ook deze lasten worden meegenomen in de bedrijfswaarde;  de kale huur per verhuureenheid betreft de huren per 31 december van het verslagjaar;  een restwaarde op basis van de oorspronkelijke grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode dan wel de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop. De grondwaarde wordt geïndexeerd met 2,25% en verdisconteerd tegen 5,25%. Daarnaast wordt in het laatste jaar beëindigingskosten ingerekend van € 4.849,- per woning;  een disconteringsvoet van 5,25% (2009: 6,00%). Hiermee wordt aangesloten bij het algemeen in de corporatiesector gebruikte disconteringspercentage. Dit is gelijk aan het percentage wat de voorkeur heeft van het WSW en het CFV;  er is een levensduurherziening toegepast voor alle eengezinswoningen met een bouwjaar van voor 1977, mits deze woningen geen sloopbestemming hebben. De levensduurherziening houdt in dat betreffende woningen vanuit het bouwjaar gerekend een looptijd hebben van 70 jaar. Dit omdat verwacht wordt dat deze groep woningen een langere levensduur zullen hebben dan de standaard 50 jaar. Hierbij is rekening gehouden met de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving omtrent levensduurverlenging;  de periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. De levensduur is minimaal op 5 jaren gesteld, tenzij er een sloopbestemming geldt;  de kasstromen worden verondersteld in het midden van het jaar plaats te vinden en contant gemaakt;


Deze onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over geschatte resterende looptijd van de investering.

60/ 90



toekomstige ontvangsten en kosten uit verkopen van huurwoningen worden voor de komende 3 jaar ingerekend op basis van kasstromen.

De bedrijfswaarde wordt verhoogd met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde (5,25%) van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post op de balans. De verkoopopbrengst van verkopen onder voorwaarden is gelijkgesteld aan 51% van de WOZ-waarde. Uitgangspunten onderhoudskosten en beheerkosten per verhuureenheid in vergelijking tot de corporatiesector (CIP 2009 geïndexeerd met 1,25% en 1.50% naar prijspeil 2011) geeft het volgende beeld:  Herleid naar een totale onderhoudsnorm inclusief interne loonkosten per verhuureenheid wordt door Huis & Erf jaarlijks € 1.478,- ingerekend. Dit is de gemiddelde onderhoudslast van 2011 tot en met 2021. In 2010 bedroeg deze gemiddelde kosten per verhuureenheid € 1.572,-. Huis & Erf past een cyclisch planmatig onderhoud toe waardoor de onderhoudslasten jaarlijks niet op hetzelfde niveau zitten. In de sector is een gemiddelde norm van € 1.581,- gebruikelijk.  De ingerekende norm voor de beheerkosten per verhuureenheid is voor de jaren 2011 tot en met 2013 respectievelijk € 1.765,-, € 1.646,- en € 1.602,-. Vanaf 2014 wordt een norm gehanteerd van € 1.588,-. In de sector is bij referentie corporaties € 1.326,- een gemiddelde norm. Overige roerende goederen In de balans is de waardering op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met afschrijvingen opgenomen. In het kader van de annuïtair bepaalde afschrijvingen is een rente van 7,5% gehanteerd. Dit percentage is ontleend aan het in de bruteringsberekeningen als realistisch voor de lange termijn aangenomen percentage van 7,0% verhoogd met een toeslag voor extra kosten van 0,5%.

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling betreffen nog niet in exploitatie genomen onroerende zaken. De waardering van onroerende zaken in ontwikkeling is gelijk aan de uitgaafprijzen, tenzij er sprake is van een onrendabele top. Deze bijzondere waardevermindering wordt volledig in aftrek gebracht op de waardering van de post onroerende zaken in ontwikkeling. Als de afwaardering hoger is dan de boekwaarde, wordt de post onroerende zaken in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt aan de creditzijde van de balans een voorziening gevormd. De onrendabele top wordt pas in mindering gebracht op de uitgaafprijzen op het moment dat een bouwplan intern is geformaliseerd en extern is gecommuniceerd. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen tegen een vast rentepercentage van 7,5%.


Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Huis & Erf een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs en daarna de marktwaarde op basis van VOV.

61/ 90

Bij de vaststelling van de economische levensduur is van de volgende veronderstellingen uitgegaan: Kantoorgebouw/werkplaats 50 jaar Installaties/aanleg tuin/terrein 25 jaar Ethernet/zonwering/alarmering/airco 15 jaar Telefooninstallatie 10 jaar Machines/inventaris/gereedschappen 5 of 10 jaar Computerapparatuur/programmatuur 5 jaar Transportmiddelen 5 of 8 jaar Deze afschrijvingen zijn over de hele linie langer dan in de branche gebruikelijk is en hierdoor niet conform de normaal gehanteerde economische levensduur. Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde of netto vermogenswaarde. Effecten De waardering van de beleggingen vindt plaats tegen verkrijgingsprijs dan wel lagere beurskoers of lager geschatte marktwaarde. Vlottende activa Voorraad materialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de vaste verrekenprijs. Er is geen voorziening voor incourantheid opgenomen.

Voorraad in ontwikkeling Dit betreft nog niet verkochte projecten in ontwikkeling, bestemd voor verkoop. Waardering geschiedt tegen de bestede kosten, inclusief bouwrente, acquisitie en voorbereidings- en toezichtskosten. Onder onderhanden werk worden tevens de projecten opgenomen waarin huur- en koopwoningen worden gebouwd, maar waarbij het nog niet definitief is wat de uitsplitsing van het aantal huur- en koopwoningen zal zijn. Het moment van splitsen van een project in de presentatie op de balans wordt gebaseerd op het moment van in opdracht geven van de bouw. De winstverantwoording wordt gelijkmatig met de productie van de verkochte woningen verantwoord. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt, waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden werk. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post voorraad in ontwikkeling. Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met toegerekende winst en/of verminderd met verwachte verliezen en vervallen verkooptermijnen. Indien een


Voorraad opgeleverd In de voorraad opgeleverd staan niet verkochte opgeleverde koopwoningen en aangekochte woningen, welke een reguliere of maatschappelijk gebonden verkoopbestemming hebben. Deze woningen behoren niet tot het onderdeel projectontwikkeling en worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs.

62/ 90

resultaat op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt winst toegerekend aan het verslagjaar. Indien het totaal van onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van de onderhanden projecten een creditstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen Huurdebiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een noodzakelijk geachte voorziening voor oninbaarheid, welke statistisch is bepaald. Belastinglatenties Belastinglatenties ontstaan vanuit het verschil in waardering van de commerciële jaarrekening ten opzichte van de fiscale jaarrekening. Hieraan liggen fiscale richtlijnen ten grondslag. De latente belastingschuld of vordering wordt in de jaarrekening opgenomen onder de uitstaande kortlopende vorderingen (activa) of kortlopende schulden (passiva). Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Eigen vermogen Waardering van het eigen vermogen vindt plaats door het jaarresultaat toe te voegen aan het eigen vermogen aan het eind van het voorgaand boekjaar. Bovendien worden hierin ook de financiële gevolgen van stelselwijzigingen in de waarderingsgrondslagen en resultaatbepaling verwerkt. Het aandeel van deelnemingen als onderdeel van het eigen vermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het belang in de nettovermogenswaarde van de betreffende deelneming. Voorzieningen

Voorziening negatieve materiële vaste activa Huis & Erf heeft complexen waarvan de bedrijfswaarde kleiner is dan € 0,-. Er is dus geen compensatie meer voor de exploitatielasten van het betreffende complex. Het totaal van deze negatieve kasstromen wordt aan de voorziening toegevoegd. Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop Onder Voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Huis & Erf een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden op de


Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw huur Voor nieuwbouwprojecten waarbij een onrendabele afboeking wordt verwacht, wordt een voorziening opgebouwd. Op het moment dat er projectkosten worden gerealiseerd, worden deze versus de beschikbare voorziening afgeboekt. In de voorziening staat het deel van de onrendabele afboeking dat niet op de reeds gerealiseerde stichtingskosten in mindering kan worden gebracht. Met het vormen van deze voorziening kan de gehele onrendabele afboeking in het juiste verslagjaar in de Winst- en Verliesrekening worden opgenomen.

63/ 90

activa-zijde gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Op de passiva-zijde van de balans wordt onder de langlopende schulden de waarde van de terugkoopverplichting gepresenteerd. Borging WSW Op 5 juli 2010 heeft Huis & Erf van het WSW te horen gekregen dat de tot dan toe beschikbare borgingsruimte bevroren werd en er hiermee geen vrije borgingsruimte beschikbaar was. De reden die het WSW in eerste instantie aangaf was gelegen in de risico’s verbonden aan het conflict tussen de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht. Later is bekend geworden dat er ook andere redenen aan ten grondslag lagen. Door het WSW zijn als belangrijkste redenen genoemd de hoge en onbeheersbare uitgaven in het kader van het vraaggestuurd onderhoud, de financiële effecten op langere termijn van Te Woon en de hoge beheerlasten. Op basis van een degelijk plan van aanpak zou het vertrouwen van het WSW in Huis & Erf weer hersteld moeten worden en de borgingsruimte weer deels ter beschikbaar worden gesteld. Hier ligt in de komende periode dan ook de focus van de organisatie op. De situatie van de bevriezing van de borgingsruimte is per balansdatum en per datum van het vaststellen van de jaarrekening nog aan de orde. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. 6.3.2 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten en kosten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfslasten wordt, waar mogelijk, de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden vóór het einde van het boekjaar worden in acht genomen, indien zij vóór het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Bedrijfsopbrengsten

Vergoedingen Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders (boven de netto huurprijs) voor leveringen van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Hieronder worden de overheidsbijdragen uit hoofde van subsidieregelingen verantwoord. Resultaat verkochte woningen De post resultaat verkochte woningen betreft het behaalde verkoopresultaat van verkopen exclusief de reeds ingerekende verkoopwaarden in de actuele waarde (bedrijfswaarde). Op het verkoopresultaat wordt in mindering gebracht de waarde mutatie van de bedrijfswaarde die ontstaat door het verkopen van deze woningen.


Huren Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten) na aftrek van huurderving. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege verbonden aan een maximum.

64/ 90

Ook het resultaat op nieuwbouw-koopprojecten wordt verantwoord in deze post. De winst wordt naar rato van gereedkomen van het complex verantwoord indien een getrouwe winstinschatting gemaakt kan worden. Eventuele verliezen op nieuwbouw-koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Overige bedrijfsopbrengsten / dienstverlening aan derden Hieronder worden onder andere verantwoord het inschrijfgeld voor woningzoekenden en de opbrengst van overige dienstverlening aan derden. Dienstverlening aan derden bestaat onder andere uit opbrengsten van commerciële activiteiten. Bedrijfslasten Afschrijving op materiële vaste activa Hieronder zijn de stelselmatig bepaalde afschrijvingskosten op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs verantwoord. Het betreffen hier afschrijvingen van overige activa niet zijnde woningen en activa ten dienste van de exploitatie. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onder de overige waardeveranderingen van materiële activa zijn de onrendabele investeringen met betrekking tot aankopen en onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord, de zogenaamde onrendabele top van investeringen. Deze onrendabele investering wordt ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin een project een bepaalde voortgangsstatus heeft. Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de salarissen, pensioenlasten, de sociale lasten en kosten van ingehuurd personeel van de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen. Lasten onderhoud Onder deze post zijn opgenomen de aan het verslagjaar toe te kennen externe kosten wegens reparatieverzoeken, het mutatie- en planmatig onderhoud. In de winst- en verliesrekening zijn de personeelskosten van de eigen servicedienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. Overige bedrijfslasten / dienstverlening aan derden De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Dienstverlening aan derden bestaat onder andere uit kosten van commerciële activiteiten. Financiële baten en lasten

Opbrengst financiële vaste activa Als opbrengst van financiële vaste activa wordt de rentevergoeding op Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) verantwoord. Tevens wordt daarin opgenomen een gerealiseerde koerswinst op effecten. Rentelasten Onder deze post zijn de rentelasten en andere financieringskosten van de schulden opgenomen.


Rentebaten Als rentebaten worden de renteopbrengsten op banktegoeden, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord.

65/ 90

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa De mutatie actuele waarde materiële vaste activa betreft de autonome mutatie in de actuele waarde per 31 december van enig boekjaar, rekening houdend met de autonome mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectie. De mutatie als gevolg van gekozen beleidsuitgangspunten en parameters is ook onder deze post verantwoord. 6.3.3 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor de posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. Ook worden kasstromen verwerkt die achterliggend zijn aan mutaties in de balansposten die niet in de operationele activiteiten zijn opgenomen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen kasstromen uit bedrijfsoperaties, kasstromen uit operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.


De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder de operationele activiteiten).

66/ 90

6.4 Kasstroomoverzicht 2010

2010

Aanpassing voor: Afschrijvingen Correctie i.v.m. actuele waarde Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden ( exclusief kortlopende aflossingen) Totaal veranderingen werkkapitaal

168.024 3.499.409

185.467 7.843.411 -2.328.217 1.998.520

6.968.215

-299.493 3.123.744

-629.190

6.294.900

11.768.879

73.785 0 -2.293.244 0 -88.184

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Investeringen ten laste van de voorzieningen Afname financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-5.484.488 1.198.630 1.361.341

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

0 -1.045.709

82.995 5.418 -2.150.236 0 -214.832 -2.307.643

-2.276.655

3.987.257

9.492.224

-21.121.038 -3.706.355 102.824 -2.924.517

Mutatie geldmiddelen

Saldo liquide middelen per 31-12 Saldo liquide middelen per 1-1 Mutatie geldmiddelen

4.369.191

-2.492.743 -1.351.728

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Ontvangsten financiële vaste activa Betaalde rente Buitengewone baten en lasten Winstbelasting Totaal

-496.277

-24.724.569

10.000.000 3.375.242 -1.045.709

13.375.242

17.031

-1.857.103

17.635 604

604 1.857.707 17.031

-1.857.103


BEDRIJFSRESULTAAT

2009

67/ 90

6.5 Toelichting op de balans Vaste activa Materiële vaste activa

Bedrijfswaarde primo (1 januari 2010) Mutaties in bedrijfswaarde Bij: nieuwbouw Bij: aankoop Af: verkoop Af: sloop Overige mutaties bedrijfswaarde 1)

Bedrijfswaarde ultimo (31 december 2010)

Onroerende

Onroerende

Onroerende

en roerende zaken in exploitatie €

en roerende zaken in ontwikkeling €

en roerende zaken t.d.v. exploitatie €

136.214.436

4.110.461

5.519.263 64.079 -4.430.180 0 -29.211.923 -28.058.761

7.918.633

-8.965.481 -1.046.848

108.155.675

3.063.613

Historische kostprijs overige (on)roerende zaken

Mutaties 2010 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijving desinvesteringen 31 december 2010 Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde 31 december 2010 Totaal

217.308 -121.118 96.189

3.437.049 -1.330.688 2.106.361

0 -10.604 -14.933 10.604 -14.933

114.060 -57.983 -153.091 57.983 -39.031

206.704 -125.447 81.257

3.493.126 -1.425.796 2.067.330

108.236.932

3.063.613

2.067.330

Huis & Erf hanteert voor de waardering van haar onroerende zaken in exploitatie de actuele waarde. Dit gebeurd middels de bedrijfswaarde-methode. De bedrijfswaarde bedraagt € 105.475.623,-. Hiervan is € 108.155.675,- verantwoord onder de materiële vaste activa en het restant ten bedrage van -/- € 2.680.052,is ondergebracht in de voorziening negatieve MVA. 1) Deze mutaties, gesaldeerd met de mutatie negatieve bedrijfswaarde (voorziening) en de afwaardering van

vraaggestuurde investeringen met huurverhoging (specificatie mutatie actuele waarde), vormen samen de mutatie actuele waarde in de winst- en verliesrekening.


31 december 2009 Aanschafwaarde Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2009

68/ 90

Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn als volgt onderverdeeld: - Woningen en woongebouwen (actuele waarde) - Garages en standplaatsen (actuele waarde) - Overige roerende goederen (historische kostprijs minus afschrijving)

31-12-2010 € 107.418.253 737.422 81.257 108.236.932

31-12-2009 € 135.471.760 742.676 96.189 136.310.625

De totale WOZ-waarde (waardepeildatum 1 januari 2009) van het bezit per 1 januari 2010 bedraagt € 645.506.000,-. De totale verzekerde waarde (peildatum 1 januari 2010) bedraagt € 366.956.000,-.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woningen verkocht onder voorwaarden 1 januari - Terugkoop - Terugkoop en in exploitatie genomen - Verkoop woningen in exploitatie - Wederverkoop van terugkoop en aankoop - Verkoop nieuwbouw woningen Woningen verkocht onder voorwaarden 31 december

Aantal 245 -5 -1 52 8 10 309

2010 31.469.369 -932.993 -190.000 5.620.045 1.494.593 1.687.680 39.148.694

In 2010 zijn 70 woningen verkocht onder voorwaarden (VOV). Hiervan betroffen het 5 terugkopen met wederverkoop en 3 aankopen met doorverkoop in VOV. In 2010 is 1 woning teruggekocht en vervolgens verhuurd. Het totaal aantal verkopen onder voorwaarden per 31 december 2010 bedraagt 309. Vanwege de zeer geringe waardeontwikkeling (-0,03% in de periode 2006 t/m 2010 op WOZ-waarde 2010) van de woningen verkocht onder voorwaarden is er tot en met 2010 nog geen herwaardering toepast.

Investering

4.706.835 70.416 37.542 20.871 54.299 266.284 592.013

Gemeente Sint-Michielsgestel - Spijt (13 woningen) - Rietstok - Grinsel (14 woningen) - Berlerode (81 verhuureenheden + infra) - St. Lambertusweg

77.679 2.571 375.441 40.739 4.812

Gemeente Vught - Djalakstraat (8 woningen) - Taalstraat - Torenstraat (12 woningen)

302.193 43.187

Overige niet gedefinieerde projecten in ontwikkeling

Waardevermindering

Verplichting

-2.636.256 -70.416

742.616 2.585.376

-266.284 -592.013

7.214.494 3.228.809

-3.564.968

13.771.294

33.701 6.628.581

Onroerende zaken in ontwikkeling gewaardeerd op actuele waarde

3.063.613


Onroerende zaken in ontwikkeling Het bedrag ultimo 2010 (€ 3.063.612,-) betreft: Gemeente Schijndel - Deken Baekershof fase II (27 woningen) - Deken Baekershof fase III (12 woningen) - Hoevenbraak - Hertog Jan II Laan (Regenboog EBC) - Mieke de Brefstraat (40 woningen) - Vic. v. Alphenstraat (13 woningen + 6 bedrijfsr. + pp) - Lidwinahof (21 woningen)

69/ 90

31-12-2010 € Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Primo jaar Investeringen, afschrijvingen en desinvesteringen Ultimo jaar

Deelnemingen Huis & Erf Holding BV, gevestigd te Schijndel (100% deelneming)

31-12-2009 €

2.106.361 -39.031 2.067.330

2.157.420 -51.059 2.106.361

136.200 136.200

136.200 136.200

In verband met het uitvoeren van de VSO is op 31 december 2007 Huis & Erf Holding BV opgericht. Huis & Erf Holding BV heeft 3 werkmaatschappijen, te weten: Huis & Erf Projectontwikkeling BV, Huis & Erf Diensten BV en Huis & Erf Exploitatie BV. Per 31 december 2009 zijn alle bestaande activiteiten notarieel overgedragen aan de toegelaten instelling. In de werkmaatschappijen hebben in 2010 geen activiteiten plaatsgevonden. Effecten Wooninvesteringsfonds Rabobank Ledencertificaten

Koerswaarde per 31 december

0 93.750 93.750

1.361.341 93.750 1.455.091

1.485.498

1.510.001

De obligatie van het Woninginvesteringsfonds vervalt per 1 juli 2011, waardoor deze als kortlopende vordering is opgenomen op de balans.

Vlottende activa

Voorraad in ontwikkeling - Lidwinahof (23 woningen) - Eekelhof - Neerlandstraat - Poolster - Grinsel - Triestpad - Laan ten Habraken - Jacobskamp - Rietstok - Taalstraat-Torenstraat - Beekvliet - Vicaris van Alphenstraat (21 woningen met parkeerplaatsen)

Voorraad opgeleverd - Deken Baekersstraat aankoop VOV (2 woningen) - Spijt (1 opgeleverde woning)

188.771 655.296 4.328.099 5.172.166

172.644 978.230 1.528.549 2.679.423

2010 2010 investeringen verplichtingen 631.772 3.162.729 26.753 548.133 10.702 6.646 207.872 156.465 2.091 228 2.561 2.734.876 1.087.140 4.328.099 4.249.869 2010 410.218 245.078 655.296


Voorraden Voorraad materialen Voorraad opgeleverd Voorraad in ontwikkeling

70/ 90

31-12-2010 € Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal ontvangen voorschotten Gepresenteerd onder de kortlopende schulden Boekwaarde per 31 december

31-12-2009 €

426.453 1.181.476 -755.023 -755.023 0

0 0 0 0 0

De onderhanden projecten omvat 18 verkochte woningen van het project Lidwinahof. Op het project rust nog een aangegane verplichting van € 2.376.000,-.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Actieve belastinglatenties Overige vorderingen Overlopende activa

Huurdebiteuren Huurdebiteuren Voorziening huurdebiteuren

153.238 7.104 691.672 1.834.989 243.213 2.930.216

200.296 24.746 355.919 590.920 406.606 1.578.487

279.925 -126.687 153.238

256.349 -56.053 200.296

Gemeenten Schijndel Sint Michielsgestel

Overige vorderingen Diverse debiteuren 1) Debiteuren WSNP regeling Voorziening overige debiteuren Subsidies onroerende zaken 2) Vrijval obligatie woning investeringsfonds Overige vorderingen

7.104 0 7.104

16.961 7.785 24.746

168.836 41.294 -52.763 274.500 1.361.341 41.781 1.834.989

266.078 59.498 -74.914 274.500 0 65.758 590.920

1)

De hoogte van dit bedrag wordt met name bepaald door de volgende debiteuren: Woonstichting Sint Joseph € 27.167,-, Eigen Bezit € 30.570,-, Congregatie Zusters van Liefde € 80.474,-.

2)

Subsidie project Huize Lidwina € 274.500,-.


Bij de vorming van de voorziening huurdebiteuren is ten opzichte van voorgaand jaar een andere methodiek gehanteerd, waarbij kritischer gekeken is naar de ouderdom van de openstaande debiteuren. Dit geeft een meer getrouw beeld van de werkelijkheid.

71/ 90

31-12-2010 € Overlopende activa Niet vervallen rente beleggingen Woningaanpassingen (onderhanden werken) Nog te ontvangen posten 3) Overige transitoria

3)

27.543 19.693 195.977 0 243.213

31-12-2009 € 27.543 68.676 62.800 247.587 406.606

De nog te ontvangen posten bestaan grotendeels uit een nog te leveren verkochte woning € 127.390,en een teruggaaf van WGA-premie € 28.413,- door de belastingdienst.

Liquide middelen Kas Rekening-courant Rabobank Rekening-courant ABN-Amro Spaarrekening Rabobank Rekening-courant ING

394 0 -4 1.590 15.655 17.635

325 0 44 4 231 604

Het saldo van de kortlopende liquide middelen is opvallend laag per 31 december. Dit is onstaan doordat eind december een financiering van 7,5 miljoen euro is aangetrokken die begin januari 2011 is gestort. Deze financiering is aangetrokken ten behoeve van nieuwbouw investeringen eind december. Eind december zijn hierdoor enkele grote inveseteringsbedragen voorgefinancieerd uit kortlopende middelen. Huis & Erf beschikt structureel over een Rekening-courant krediet van 4 miljoen euro bij de Rabobank. 0,5 miljoen euro hiervan is geclaimed door een afgegeven bankgarantie aan de gemeente Vught. Eigen vermogen Algemene reserve per 1 januari Resultaat Algemene reserve per 31 december

88.272.060 -33.780.548 54.491.512

87.630.256 641.804 88.272.060

3.326.000 -108.377 3.217.623

6.969.261 -3.643.261 3.326.000

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december


Voorzieningen

72/ 90

31-12-2010 € Projecten - Deken Baekershof fase III (12 woningen) - Vic. v. Alphenstraat (13 woningen en 6 bedrijfsruimten met pp) - Lidwinahof (21 woningen)

Voorziening negatieve materiële vaste activa Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december

31-12-2009 €

Voorziening 1.181.958 832.801 1.202.864 3.217.623

1.373.045 1.307.007 2.680.052

1.436.139 -63.094 1.373.045

De exploitatie van deze complexen leidt tot een verlies in de toekomst. Voor dit verlies is een voorziening gevormd. Het betreffend de volgende complexen: Haydnstraat Vinkenpad Tiboschlaan Mouterij Julianastraat Deken Baekershof (sloopbestemming) Lidwinahof (sloopbestemming) Gr. v Limburgstirumstraat Regent Bannenbergstraat Seminarielaan Hazenakkers Griensven Spreeuwenbos

Langlopende schulden Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Leningen bij kredietinstellingen

Voorziening 199.638 101.126 172.841 14.146 68.800 9.826 3.012 8.691 311.254 1.152.582 34.421 16.884 586.831 2.680.052

Voorziening

9.549 7.622 67.583 889.258

399.033 1.373.045

39.148.694 49.014.683 88.163.377

31.469.369 50.060.392 81.529.761

4,53%

4,61%

Het gemiddelde rentepercentage van de leningen op contractdatum 31 december bedraagt: Schuldrestant per 1 januari Nieuwe leningen Reguliere aflossingen Mutatie roll over-leningen Vervroegde aflossingen Af te lossen leningen in 2011 (kortlopende schulden kredietinstellingen) Schuldrestant per 31 december exclusief aflossingen 2011

51.377.392 0 -1.314.709 0 0 -1.048.000 49.014.683

Af te lossen leningen in 2011 (kortlopende schulden kredietinstellingen) Contractuele aflossingen in 2012 tot en met 2016

1.048.000 16.461.000

Borgstelling Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

1.317.000 15.943.000


-

73/ 90

Aangetrokken leningen na balansdatum Eind 2010 bestond er een liquiditeitsbehoefte. Begin januari 2011 is daadwerkelijk een lening gestort van 7,5 miljoen euro. Dit tijdelijke liquiditeitstekort eind december is ingevuld met extra ruimte in de rekeningcourant van de Rabobank. Dit is te zien onder de kortlopende schulden aan kredietinstellingen. 31-12-2010 € Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen, sociale verzekering en pensioenen Personeelsfonds Schulden aan dochtermaatschappijen Overige kortlopende schulden Voorziening plan van aanpak Overlopende passiva

6.625.358 0 1.667.571 541.798 18.367 110.999 755.023 1.420.000 1.174.855 12.313.971

31-12-2009 € 1.329.898 0 1.794.511 993.422 14.258 190.557 0 0 1.023.110 5.345.756

Schulden aan kredietinstellingen De kortlopende schulden aan kredietinstellingen bestaand voor het verslagjaar vrijwel geheel uit een rekening-courant krediet bij de Rabobank (€ 5.577.000,-) en uit contractuele aflossingen op leningen in 2011 (€ 1.048.000,-). Overige kortlopende schulden De overige kortlopende schulden betreffen vooruit ontvangen termijnen op verkochte in ontwikkeling zijnde nieuwbouw woningen gesaldeerd met de gerealiseerde kosten (onderhanden projecten).

Overlopende passiva Niet vervallen rente van leningen Vooruitontvangen huurtoeslag Vooruitontvangen huur Af te rekenen servicekosten Overige transitoria

693.479 97.965 55.024 95.654 232.733 1.174.855

716.242 101.750 70.986 77.039 57.093 1.023.110


Voorziening plan van aanpak Door de invoering in de afgelopen jaren van nieuw beleid zonder heldere doelstellingen en financiële kaders vooraf, en de snelle en forse uitbreiding van het aantal medewerkers met de daarbij behorende stijgende kosten van de organisatie, komt de financiële positie van Huis & Erf onder druk te staan en zakt de solvabiliteit de komende jaren naar een ongewenst niveau. Zonder maatregelen kan de corporatie haar volkshuisvestelijke taken in de toekomst niet meer naar behoren uitvoeren. In het tweede kwartaal van 2011 zal daarom een plan van aanpak worden ontwikkeld waarin verbetervoorstellen voor de toekomst zullen worden opgenomen, zodat Huis & Erf ook in de toekomst haar doelstelling als maatschappelijke ondernemer en sociale huisvester kan waarmaken. Deze verbetervoorstellen gaan gepaard met incidentele uitgaven op het gebied van juridische bijstand, organisatie advies, interim bestuur en management en de kosten voor de aanpassing van de organisatie. Voor het totaal van deze kosten wordt een voorziening gevormd die op een bedrag van € 1.420.000,- is berekend.

74/ 90

Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en risico's

Belastingdienst Vanaf 1 januari 2008 zijn corporaties integraal VPB-plichtig. Dit wil zeggen dat dan een corporatie over alle activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) dient te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben in overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties te maken hebben één en ander vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). De meeste woningcorporaties die bij Aedes zijn aangesloten hebben de VSO II ondertekend, zo ook Huis & Erf. De Belastingdienst heeft aangegeven zich aan de VSO II te houden indien ten minste 70% van de corporaties de VSO II tekent. De belastingplicht kan door Huis & Erf met voldoende betrouwbaarheid worden vastgesteld. Waarborgfonds Sociale Woningbouw In verband met het borgen van leningen is er een obligo jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit is een latente verplichting waarvan invordering alleen kan plaatsvinden wanneer het risicovermogen van het WSW zou dalen onder 0,25% van het gegarandeerde leningsvolume. Het WSW heeft per 31 december 2010 de verwachting uitgesproken de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Verplichtingen nieuwbouw Op de balansdatum zijn er diverse contracten afgesloten met aannemers voor het bouwen van woningen. Het saldo van de verplichtingen bedraagt € 20.397.163,-. Het saldo van de verplichtingen betreffende huurwoningen bedraagt € 13.771.294,- Voor een specificatie hiervan zie "onroerende zaken in ontwikkeling" in de kolom verplichting. Het saldo van de verplichtingen betreffende koopwoningen in ontwikkeling bedraagt € 4.249.869,-. Voor een specificatie hiervan zie "voorraad in ontwikkeling" in de kolom verplichting. Het saldo van verplichtingen voor koopwoningen in opdracht (reeds verkocht) is € 2.376.000,-. Obligo Woningborg Per 31 december 2010 heeft Huis & Erf een obligo uitstaan ten bedrage van € 1.433.965,- uit hoofde van door Woningborg verstrekte borgstellingen. Woningborg verstrekt waarborgcertificaten aan kopers van nieuwbouwwoningen. Deze borging verzekerd de koper dat als er een aannemer failliet gaat de koopwoningen alsnog worden afgebouwd. Langlopende schulden Voor 4 leningen is een toekomstige renteafspraak gemaakt:

Rente-% 3,70% 3,74% 4,08% 4,31%

Bedrag 1.596.000 2.305.000 248.000 1.688.000

Begin aug-11 sep-11 nov-11 dec-11

Eind aug-31 sep-31 nov-21 dec-21


Periode Omschrijving Lening 1.035 / 14604 Lening 1.036 / 14605 Lening 1.037 / 14606 Lening 2.023 / 15327

75/ 90

Financiële instrumenten Rente-instrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Rente-instrumenten worden ingezet om het renterisico van variabel rentende geldleningen af te dekken. Per 31 december 2010 bezit Huis & Erf één swap. In oktober 2003 is een roll-over lening met variabele hoofdsom van 10 miljoen aangetrokken. De renterisico's zijn hierbij door middel van een SWAP grotendeels afgedekt (8 miljoen euro). Huis & Erf heeft de intentie om de marktwaarde van de renteswaps niet af te rekenen zolang de roll-over lening loopt. De renteswap loopt qua looptijd gelijk met de roll-over lening. Met deze renteswap wordt het renterisico beheerst. Dit gebeurd door de rente van de lening voor langere tijd te fixeren door met een bank rentebedragen uit te ruilen. Renterisico's Het renterisico van langlopende schulden ultimo 2010, gebaseerd op de reguliere aflossingen, vervroegde aflossingen en renteaanpassingen, is als volgt te specificeren. Restant looptijd vanaf 1 januari 2011 t/m ultimo 2020

Leningsrente 1% 2% 3% 4% 5% 6%

- 2% - 3% - 4% - 5% - 6% - 7%

Totaal

< 1 jaar

*

2 - 3 jaar

> 4 jaar

2.000.000 10.000.000 408.000 -

4.000.000 4.704.000 6.238.000 -

10.000.000 9.398.000 1.150.000 338.000 -

12.408.000

14.942.000

20.886.000

* Het renterisico van 10 miljoen in het eerste jaar betreft geen volledige renteherziening, maar een herziening van de spread op de basisrente. De betreffende basisrente staat 40 jaar vast en verloopt pas in 2049.

Er zijn geen financiële consequenties doordat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting is om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Deze informatie is verstrekt door SPW. Het dekkingspercentage van Stichting Pensioenfonds is 104% per 31-12-2010 (ultimo 2009: 106%). Dit percentage ligt onder het gestelde minimum (105%). Naar aanleiding van het feit dat het dekkingspercentage zich in 2008 (96%) onder het vastgestelde percentage bevond, heeft SPW op 29 maart 2009 het herstelplan bekendgemaakt. Volgens dit plan is het dekkingspercentage binnen 15 jaar weer 117%. Hiermee voldoet SPW aan de herstelnormen. Dit heeft wel het gevolg dat het fonds de pensioenen de komende jaren niet of beperkt zal indexeren. Onderdeel van het plan is dat de premie gedurende een langere periode op het maximum van 31% blijft. Dat betekent dat in deze periode er 2%-punt meer premie betaald moet worden dan in 2008. De verdeling is afhankelijk van de CAO onderhandelingen tussen werkgevers en werknemers.


Pensioenverplichtingen De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een zogenaamde salaris-diensttijdregeling. Als aangesloten werkgever bij SPW is Huis & Erf slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er geen enkele aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele opgebouwde buffers.

76/ 90

6.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening

Huren Huren Huurderving

Vergoedingen Vergoedingen overige (on)roerende zaken Servicekosten Derving

Overheidsbijdragen Jaarlijkse bijdragen van woningaanpassingen Vrijval van egalisatierekening BWS-subsidie

Resultaat verkoop woningen Bestaande woningen (marktconform) 1) Bestaande woningen (verkoop onder voorwaarden) 1) Nieuwbouw

2010 €

2009 €

begroot 2010 €

16.928.911 -126.938 16.801.973

16.245.079 -155.253 16.089.826

16.852.000 -163.000 16.689.000

96.113 538.224 -14.317 620.020

49.717 511.000 -11.909 548.808

37.000 540.000 0 577.000

0 0 0

40.535 7.054 47.589

0 0 0

13.122 741.513 0 754.635

307.000 500.547 -9.202 798.345

0 0 81.000 81.000

1) Het gepresenteerde bedrag is het resultaat van het werkelijk gerealiseerde verkoopresultaat gecorrigeerd

met de mutatie actuele waarde in verband met het verkopen van de woningen. Het betreffen 53 verkopen in 2010, waarvan 52 verkocht onder voorwaarden. Het gemiddelde kortingspercentage bedroeg 45%.

Dienstverlening aan derden Vergoeding commerciële woningaanpassingen Vergoeding beheer en dienstverlening Eigen Bezit 1) Vergoeding activiteiten Scholen Vergoeding activiteiten voor Zusters van Liefde

19.120 109.389 12.424 536.587 677.520

83.421 118.043 8.712 230.864 441.040

106.000 281.000 12.000 253.000 652.000

Overige bedrijfsopbrengsten Geactiveerde kosten werkorganisatie Vergoeding personeelskosten overige activiteiten Vergoeding kosten woningaanpassingen Vergoeding kosten leveringen en diensten Inschrijfgeld woningzoekenden Overige baten

355.955 10.118 120.048 24.443 19.370 19.425 549.359

491.615 8.548 165.396 20.184 18.288 221.751 925.782

353.000 14.000 184.000 21.000 20.000 65.000 657.000


1) De vergoeding voor Eigen Bezit bestaat grotendeels (€ 106.000,-) uit dekking voor ingezet personeel.

77/ 90

2010 € Afschrijvingen op materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Overige onroerende en roerende zaken Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2009 €

begroot 2010 €

0 14.933

29.614 13.891

0 14.000

153.091 168.024

141.962 185.467

159.000 173.000

3.499.409

7.843.411

6.860.000

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Woningen en woongebouwen

De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op basis van de actuele waarde. De waardeverandering in het afgelopen jaar bedraagt € 3.499.409,- en is als volgt opgebouwd: 2010 - Oplevering Looierij Huisartsen, Apotheek en appartementen -128.573 - Oplevering Rietbeemdweg 65.801 - Terugkoop woningen verkocht onder voorwaarden (in exploitatie) 33.721 - Overige investeringen (desinvesteringen etc.) 74.627 - Nagekomen kosten St. Willibrordusstraat 53.220 - Nagekomen kosten Lidwina monument 300.036 - Nagekomen kosten Deken Baekershof fase I 7.103 - Nagekomen kosten Spijt -2.360 - Deken Baekershof (27 woningen fase 2) in ontwikkeling 135.275 - Deken Baekershof (12 woningen fase 3) in ontwikkeling 66.597 - Vicaris van Alphenstraat (13 woningen + 6 bedrijfsr. + parkeerplaatsen) in ontwikkeling 1.099.085 - Lidwinahof (21 woningen) in ontwikkeling 1.794.877 3.499.409

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen Ingehuurd personeel 1) Premies bedrijfsvereniging en overige premies SPW Pensioen- en aanvullende invaliditeitspremie SPW

3.129.728 216.433 387.765 602.988 4.336.914

3.068.159 97.334 408.964 586.682 4.161.139

3.156.000 70.000 417.000 606.000 4.249.000

1) Personeel is ingehuurd ter ondersteuning van Klant en Wonen (€ 125.100,-), Vastgoed (€ 36.900,-) en

Het aantal medewerkers herleid tot voltijds bezetting per 31 december 2010 is 62,73. In 2009 en 2008 was dit respectievelijk 65,18 en 59,07.


Directie (€ 54.400,-).

78/ 90

Door de voormalig directeur-bestuurder is over, respectievelijk in, 2010 de onderstaande beloning ontvangen. - Bruto jaarsalaris (excl. vakantietoeslag) 112.553 - Vakantietoeslag 9.004 - Eenmalige uitkering 4.690 - Prestatiebeloning - Relevante nevenactiviteiten - ZVW vergoeding (verplichte zorgverzekering) 2.340 - Werkgeversdeel sociale lasten 4.984 - Werkgeversdeel pensioenlasten (conform CAO) 29.216 - Vergoeding (representatiekosten) 2.040 - Leasevergoeding per maand 1.000 De beloning van de directeur-bestuurder overschrijdt ruimschoots de richtlijnen van de op Huis & Erf van toepassing zijnde regeling van de commissie Izeboud (de bovengrens van deze regeling wordt in 2010 met bijna 19% overschreden). Deze overschrijding is tot stand gekomen door salarisverhogingen en het toekennen van extra emolumenten in de periode na 2006 (in dat jaar lag de beloning van de directeurbestuurder nog binnen de grenzen van de op Huis & Erf toegepaste Izeboud-regeling). De norm als bedoeld in de Wet Openbaarmaking Publieke Topinkomens wordt niet overschreden. 2010 € Kosten onderhoud Reparatieverzoeken dagelijks onderhoud Contractbeheer dagelijks onderhoud Mutatie-onderhoud Vraaggestuurd onderhoud Planmatig onderhoud aangestuurd

444.175 494.326 469.797 1.335.795 2.204.388 4.948.481

2009 € 503.123 466.800 397.387 1.379.177 3.088.400 5.834.887

begroot 2010 € 197.000 625.000 414.000 1.338.000 1.863.000 4.437.000

Dienstverlening aan derden Kosten commerciële woningaanpassingen Kosten beheer en dienstverlening Eigen Bezit Kosten activiteiten Scholen Kosten activiteiten Zusters van Liefde

Overige bedrijfskosten Contributie Aedes Belastingen Verzekeringen Stook- & servicekosten Heffing bijdrage bijzondere projectsteun CFV Kosten leefbaarheid woonomgeving/inbraakbeveiliging Kosten niet commerciële woningaanpassingen Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten 2) Overige lasten 3)

19.120 3.219 0 510.211 532.550

74.354 31.473 0 222.905 328.732

92.000 211.000 0 229.000 532.000

34.815 592.580 124.288 556.555 202.270 458.233 115.798 374.492 201.651 738.615 1.433.865 1.581.244 6.414.406

34.221 573.853 107.800 509.963 195.581 371.333 143.406 418.387 134.707 95.067 1.756.139 222.099 4.562.556

34.000 591.000 132.000 540.000 200.000 265.000 174.000 468.000 174.000 70.000 1.558.000 49.000 4.255.000


Voor het planmatig onderhoud is € 341.000,- meer aan kosten gemaakt dan was begroot. Deze hogere kosten komen voort uit projecten die van 2009 doorgeschoven zijn naar 2010 en niet zijn opgenomen in de begroting.

79/ 90

1) Specificatie bestuurskosten

-

Presentiegelden Advieskosten Kosten advocaten Forensisch onderzoek Procesbegeleiding Overige bestuurskosten

43.000 48.677 292.072 290.294 37.619 26.953 738.615

2) Inclusief accountantskosten van Deloitte als volgt gespecificeerd;

-

Controle jaarrekening Overige controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Overige niet controlediensten

50.858 0 0 0 50.858

3) Overige lasten

Door de invoering in de afgelopen jaren van nieuw beleid zonder heldere doelstellingen en financiële kaders vooraf, en de snelle en forse uitbreiding van het aantal medewerkers met de daarbij behorende stijgende kosten van de organisatie, komt de financiële positie van Huis & Erf onder druk te staan en zakt de solvabiliteit de komende jaren naar een ongewenst niveau. Zonder maatregelen kan de corporatie haar volkshuisvestelijke taken in de toekomst niet meer naar behoren uitvoeren. In het tweede kwartaal van 2011 zal daarom een plan van aanpak worden ontwikkeld waarin verbetervoorstellen voor de toekomst zullen worden opgenomen, zodat Huis & Erf ook in de toekomst haar doelstelling als maatschappelijke ondernemer en sociale huisvester kan waarmaken. Deze verbetervoorstellen gaan gepaard met incidentele uitgaven op het gebied van juridische bijstand, organisatie advies, interim bestuur en management en de kosten voor de aanpassing van de organisatie. Voor het totaal van deze kosten wordt een voorziening gevormd die op een bedrag van € 1.420.000,- is berekend. Dit bedrag is komt ten laste van het resultaat van 2010 en is opgenomen onder de overige bedrijfslasten. 2009 €

begroot 2010 €

Rentebaten

73.785

82.995

146.000

Rentelasten

2.293.244

2.150.236

2.433.000

-30.976.628

6.983.261

1.599.000

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op basis van de actuele waarde. De waardeverandering in het afgelopen jaar bedraagt -/- € 30.976.628,- en is als volgt opgebouwd: - Autonome waardemutatie -789.107 - Aanpassing van variabele uitgangspunten: - Aanpassing disconteringsvoet 10.444.477 - Aanpassing prijsindexatieparamaters (huren, onderhoud, beheerkosten, etc.) -20.496.757 - Aanpassing norm beheerkosten -19.645.187 - Kale huur aanpassingen (harmonisatie huur en vraaggestuurde investeringen) 889.030 - Vraaggestuurde investeringen met huurverhoging -457.697 - Belasting, verzekering en contributies -2.519.824 - Herziening meerjaren onderhouds begroting 69.160 - Rentabiliteitswaardecorrectie 1.581.844 - Overig -52.567 -30.976.628


2010 €

80/ 90

Aanpassing prijsindexatieparameters Per 2010 is er voor gekozen om prijsindexatie parameters volledig af te stemmen met de uitgangspunten die het Centraal Fonds Volkshuisvesting hanteert. Tot en met 2009 werden alle beheerkosten en onderhoudskosten geindexeerd op basis van algemene prijsinflatie (jaarrekening 2009 lange termijn 2,25%). Vanaf 2010 is er voor gekozen om de indexatie parameters van het Centraal Fonds te hanteren betreffende beheerkosten en onderhoudskosten (lange termijn 3,00%). De nieuwe verwachtingen betreffende huurverhoging zijn bijgesteld van 2,25% (jaarrekening 2009 lange termijn) naar 2,00%. De voorgenoemde wijzigingen brengen erg grote waardemutaties met zich mee. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is aangepast aan de normen en bronnen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het Centraal Fonds en het WSW hebben de algemene disconteringsvoet bijgesteld van 6,00% naar 5,25%. Huis & Erf volgt deze uitgangspunten. Norm beheerkosten In de jaarrekening 2009 was voor de berekening van de bedrijfswaarde een norm gehanteerd van € 1.595,- tot en met 2013 en een norm van € 1.225,- vanaf 2014. Omdat de bezuinigingsmaatregelen om tot deze verlaging van de beheerkosten te komen onvoldoende waren uitgewerkt, is besloten om voor de jaarrekening 2010 deze verlaging niet door te voeren. De huidige beheerkostennorm is nu gebaseerd op de begroting van 2011. In deze begroting waren nog geen bezuinigingsmaatregelen opgenomen om tot lagere beheerkosten te komen. Voor de berekening van de bedrijfswaarde in de jaarrekening 2010 is deze norm daaraan aangepast. De gehanteerde normen voor 2011 t/m 2013 zijn respectievelijk € 1.765,-, € 1.646,- en € 1.602,-. Vanaf 2014 is gerekend met een norm van € 1.588,-. De terugloop van de beheerkostennorm houdt verband met de toename van het aantal verhuureenheden door opleveringen nieuwbouw. Belastingen, verzekeringen en contributies De verwachte lasten voortvloeiend aan gemeentelijke belastingen zijn bijgesteld door vooraankondigingen van de gemeente Schijndel betreffende verhoging van de onroerende zaak belasting (OZB) en het introduceren van een rioolheffing voor eigenaren. Balansmutatie actuele waarde: Mutatie materiële vaste activa (positieve bedrijfswaarden) Mutatie voorziening negatieve materiële vaste activa (negatieve bedrijfswaarden) Vraaggestuurde investeringen met huurverhoging

2009 €

Belastingen De belastingen over het resultaat wordt berekend conform de richtlijnen vanuit de VSO. - Winstbelasting 68.363 -96.758 - Vrijval belastinglatentie 19.821 311.590 88.184 214.832

begroot 2010 €

434.000 0 434.000


2010 €

-29.211.924 -1.307.007 -457.697 -30.976.628

81/ 90

6.7 Ondertekening van de jaarrekening Schijndel dd.

Directie:

Raad van Toezicht:

Mevrouw K. Rosielle (directeur-bestuurder a.i.)

De heer D.J.A.M. Hermes (voorzitter)

De heer W.A.C.M. Kelders (vice-voorzitter)

De heer M.F.J.H. Schrijnemakers

Mevrouw J.P.M. Cremers

Mevrouw J. Derks


Mevrouw R.J.J. Severens

82/ 90

6.8 Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van de vereniging is de bestemming van het jaarresultaat niet beschreven.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2009 De jaarrekening 2009 is vastgesteld in de ledenvergadering gehouden op 16 september 2010. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.


Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2010 Het bestuur stelt met goedkeuring van de leden voor het resultaat over het boekjaar 2010 geheel ten gunste van de overige reserves te brengen.

83/ 90

6.9 Kengetallen A. Aantal verhuureenheden (vhe) ultimo boekjaar: - in exploitatie 1. Woningen en woongebouwen *) - vooroorlogs - na-oorlogs 2. Garages 3. Overige objecten Totaal aantal verhuureenheden*

2010

2009

2008

2007

2006

0 3.399 118 38 3.555

0 3.424 117 35 3.576

0 3.416 116 27 3.559

0 3.466 99 11 3.576

0 3.475 99 11 3.585

*) In dit aantal zijn opgenomen: - 50 bedden in Bejaardenoord Beekvliet te Sint Michielsgestel worden verhuurd middels 1 contract. - 8 eenheden in Schijndel welke gezamenlijk verhuurd worden aan de GGZ middels 2 contracten. Mutaties in het boekjaar - in exploitatie nieuwbouw - gekocht/overgenomen - terugkoop VOV (in exploitatie genomen) - splitsing - verkocht - gesloopt

B. Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,-)

29 0 1 1 -52 0

77 56 0 1 -94 -22

50 18 0 17 -85 0

8 1 0 0 -11 -7

32 2 0 0 -10 -22

366.956

351.828

274.604

275.336

293.386

1 4 5 5 7 4 5 12 24 1 1 2 71 62,73

1 4 4 6 7 5 5 13 24 1 1 2 73 65,18

1 3 4 6 6 4 4 13 21 1 1 2 66 59,07

1 3 4 6 6 4 3 9 19 1 0 3 59 50,37

0 3 3 4 6 4 3 8 17 1 0 3 52 43,65

6.812

6.286

5.708

5.110

5.373

252

302

297

184

267

Voltijds a. Directie b. Management c. Staf d. Secretariaat e. Financieel & administratief f. Vastgoed ontwikkeling g. Vastgoed beheer h. Vastgoed uitvoerend i. Klant & Wonen j. ICT k. Kwaliteit l. Facilitair Aantal Fte (voltijds bezetting)

D. Verhuur en incasso 1. Aantal woningzoekenden bij de corporatie ingeschreven 2. Aantal contractbeëindigingen


C. Totale personeelsbezetting einde boekjaar:

84/ 90

3. Aantal verhuringen (inclusief nieuwbouwwoningen) gemiddeld aantal aanbiedingen a. (per verhuurde woning)

224

269

265

179

271

316

351

338

252

331

1,8

1,3

1,3

1,4

1,2

4. Aantal huurders met huurtoeslag

701

751

795

862

903

% huurders met huurtoeslag

20,6

21,9

23,3

24,6

26,4

9

16

15

7

10

358 848

358 1.013

349 889

343 1.156

339 1.195

b.

5. Leegstaande woningen (>3 maanden) per(goedkopere) 31 decemberwoningen met een huur tot aantal 6. Woningvoorraad naar huurklasse (in €) a. (betaalbare) woningen met een huur van aantal b. (bereikbare) woningen met huur tussen aantal

358/548 358/548 2.348 2.249

349/535 343/527 339/520 2.363 2.219 2.199

c. (duurdere) woningen met een huur vanaf aantal

548/648 548/631 102 62

535/621 78

d. bij: bedden 7. Huurachterstand in % 8. Huurderving in %

648 46

631 43

527 41

520 27

621 38

1,82

1,85

1,48

1,28

1,59

0,6

0,7

1,0

0,8

1,1

0,66 33,87 -61,99 -19,57 1,05

1,09 49,08 0,68 1,85 1,41

1,37 63,27 -4,01 -1,11 2,06

2,49 63,48 37,81 25,44 3,00

1,17 56,31 13,91 9,85 4,34

396 996

384 1.255

487 1.065

402 907

314 477

15.328 4.464 1409.4778.714-

24.796 4.355 1.208 228 408-

24.629 3.981 402 976946-

E. Continuïteit 1. 2. 3. 4. 5.

Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) Rentedekkingsratio (ICR)

1. Dagelijks- mutatie onderhoud per vhe 2. Planmatig en vraaggestuurd onderhoud per vhe G. Balans en winst- en verliesrekening 1. 2. 3. 4. 5.

Eigen vermogen per vhe Bedrijfslasten per vhe Bedrijfsresultaat (excl. rente) per vhe Jaarresultaat per vhe Mutatie actuele waarde MVA per vhe

25.470 3.477 230 9.630 9.833

15.865 2.791 2.547 2.207 36


F. Kwaliteit woningbezit

85/ 90

6.10 Toelichting bij de kengetallen Ad A. Aantal verhuureenheden (vhe) Het begrip verhuureenheden is gedefinieerd als een eenheid die 'zelfstandig' verhuurd kan worden. Met andere woorden een woning waar een garage bijhoort en die door middel van een contract wordt verhuurd is slechts één verhuureenheid.

Ad B. Totaal verzekerde waarde (x € 1.000,-) Hier wordt de opstalverzekering voor woningen bedoeld.

Ad D. Verhuur en incasso 1.

Ad F.

Continuïteit 1.

Liquiditeit Dit kengetal wordt berekend als het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current ratio), uitgedrukt in een getal. In formule: vlottende activa / kortlopende schulden

2.

Solvabiliteit Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen berekend, uitgedrukt in een getal. In formule: eigen vermogen/totaal vermogen.

3.

Rentabiliteit van het eigen vermogen (REV) De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotient van het jaarresultaat en het eigen vermogen. In formule: (jaarresultaat / eigen vermogen) x 100%

4.

Rentabiliteit van het totale vermogen (RTV) De rentabiliteit van het totale vermogen wordt het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of verschuldigde intrest uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen (= balanstotaal). In formule: (jaarresultaat voor aftrek van interest op vreemd vermogen/totaal vermogen) x 100%

5.

Rentedekkingsratio (ICR) De rentedekkingsratio wordt bepaald door het jaarresultaat te corrigeren met verkopen, waarderingsresultaten en afschrijvingen en vervolgens te delen door de rentelasten

Kwaliteit woningbezit 1.

Dagelijks- en mutatie onderhoud per vhe Hieronder zijn opgenomen; alle lasten die betrekking hebben op zowel het jaarlijks als het niet-jaarlijks terugkerend normaal onderhoud zoals dagelijks, klachten-, mutatie-, installatieen overig onderhoud.


Ad E.

Woningzoekenden bij de corporatie. Dit kengetal betreft het aantal bij de woningcorporatie ingeschreven woningzoekenden.

86/ 90

2.

Planmatig en vraaggestuurd onderhoud per verhuureenheid. Hieronder zijn opgenomen; alle lasten die betrekking hebben op zowel het structurele planmatige onderhoud (buitenkant woning) als het niet structurele vraaggestuurde onderhoud (binnenkant woning).

1.

Eigen vermogen per vhe Eigen vermogen ultimo boekjaar, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

2.

Voorzieningen per vhe Het bedrag aan totale voorzieningen aan de creditzijde van de balans is opgenomen als voorzieningen, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

3.

Bedrijfslasten per vhe Het bedrag aan bedrijfslasten, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

4.

Bedrijfsresultaat per vhe Het bedrijfsresultaat, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

5.

Jaarresultaat per vhe Het jaarresultaat, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

6.

Buitengewone baten en lasten per vhe Het bedrag aan buitengewone baten en lasten, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.

7.

Mutatie actuele waarde MVA per vhe Het bedrag aan mutatie actuele waarde MVA, uitgedrukt in een bedrag per verhuureenheid.


Ad G. Balans en winst- en verliesrekening

87/ 90

Hoofdstuk: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

7 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

88/ 90

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Toezicht van Bouwvereniging Huis & Erf te Schijndel Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de op de pagina’s 54 tot en met 86 van het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2010 van Bouwvereniging Huis & Erf te Schijndel gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanig intern beheersingssysteem als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Bouwvereniging Huis & Erf per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.


Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

89/ 90

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is opgesteld, en of de in artikel 2:3 92 lid 1 onder g bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiele ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in MG 2005-04, MG 2008-03 en MG 2010-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Eindhoven, 7 juni 2011


Deloitte Accountants B.V. was getekend: drs. C.H.L.J. Bergmans RA

90/ 90

BBSH:

Besluit Beheer Sociale Huursector

BWS:

Besluit Woninggebonden Subsidies

CFV:

Centraal Fonds Volkshuisvesting

CIP:

Corporatie in Perspectief

DAEB:

Diensten van Algemeen Economisch Belang

MGE:

Maatschappelijk Gebonden Eigendom

MJOB:

Meerjarenonderhoudsbegroting

OR:

Ondernemingsraad

RIE:

Risico-Inventarisatie en Evaluatie

RJ:

Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving

RvT:

Raad van Toezicht

Stichting VLG:

Stichting Voorzieningen Lichamelijk Gehandicapten

SWZ:

Samenwerkende Woon- en Zorgvoorzieningen

TI:

Toegelaten Instelling

VOV:

Verkoop Onder Voorwaarden

WRO:

Wet op de Ruimtelijke Ordening

WSW:

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WVG:

Wet Voorzieningen Gehandicapten

ZAV:

Zelf Aangebrachte Voorzieningen

ZHV:

Zelfstandige Huurdersvereniging

Hoofdstuk: Afkortingen

8 Afkortingen

91/ 90

90

Recommend Documents