90 do dneška

Financování bytové výstavby v Polsku od transformace na přelomu let 1989/90 do dneška

Jacek Furga Svaz polských bank

XV. evropský kongres – stavební spoření – s jistotou k vlastnictví bytů Praha 24. - 26. října 2007

1

Program z

Vývoj bankovního sektoru v Polsku

z

Historie financování a podpory bytové výstavby

z

Nabídka financování dnes

z

Trh s byty

z

Podmínky a perspektivy dalšího rozvoje systému financování bytové výstavby 2

Vývoj míry inflace v letech 1990 - 2006 585,5

200 175 150 125 100 75

70,3

20

02

20

01

20

00

20

99

19

98

19

97

19

96

19

95

19

94

19

93

19

92

19

91

19

90 19

0,8

3,5 2,1

1

06

1,9

0

20

14,9 11,8 7,3 10,1 5,5

05

19,9

20

25

04

35,3 32,2 27,8

20

43

03

50

3

Pramen: GUS

4

III 2007

XII 2006

IX 2006

VI 2006

III 2006

XII 2005

Roční míra inflace v %

IX 2005

18,0

VI 2005

Průměrné úročení úvěru na bydlení %

III 2005

20,0

XII 2004

IX 2004

VI 2004

III 2004

XII 2003

IX 2003

VI 2003

III 2003

XII 2002

IX 2002

VI 2002

III 2002

XII 2001

IX 2001

VI 2001

III 2001

XII 2000

IX 2000

VI 2000

III 2000

XII 1999

Průměrné úročení úvěrů na bydlení a inflace

22,0

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

Vlastní kapitál bankovního sektoru 1993 - 2007 (mil. PLN) 60 000,0

52 160 50 260 46 587 40 564 42 890 40 558 37 769

50 000,0

40 000,0

30 689 30 000,0

25 767 22 468 17 861

20 000,0

12 526 10 000,0

7 661 5 257 3 394

0,0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Pramen: NBP

5

Aktiva (netto) bankovního sektoru v letech 1993 - 2007 (mil. PLN) 719 152,90 681 077,50 586 459,70 538 472,40 488 961,60 469 701,50 466 520,20 428 486,30 363 427,40 318 726,80 247 668,90 197 215,20 149 342,20 109 675,30 83 000,90

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007 6

Pramen: NBP

Historie financování a podpory bytové výstavby (0) Ekonomika

9Socialistické plánovité hospodářství 9Státní bytová družstva 9Uzavřený oběh rozpočtových prostředků 9Přímé dotace bytové výstavby 9 před rokem 1990 měly přístup k dlouhodobým pevně úročeným úvěrům státních monopolů poskytujících úvěry na bytovou výstavbu - PKO BP - pouze bytová družstva

Banky

9 úvěry se 40letou splatností a úrokovou sazbou ve výši 2,7 % pak byly převáděny na soukromé osoby, které spořením vlastních prostředků na spořitelních knížkách získaly bytové nebo vlastnické právo u družstva.

………..

1989/1990 7

Historie financování a podpory bytové výstavby (1) Ekonomika

9Transformace 9Velmi vysoká inflace (přes 100%) 9Vysoké úročení úvěrů na bydlení – přibližně 70 % 9 Vzhledem k vysoké inflaci byly v letech 1989 - 90 objemy úvěrů od PKO pro družstva bezvýznamné. Když došlo k převodu úvěrových smluv na tržní úrokové sazby, dosáhlo se velkolepého omezení

Banky

maximálně placených splátek, a to vlivem poskytovaných státních dotací a kapitalizací přesahujících částek.

9 Soukromníci většinou hledali možnosti, jak své úvěrové podíly okamžitě splatit.

1989

1990 8

Historie financování a podpory bytové výstavby (2) Ekonomika

9Pomalý pokles inflace na 30 % 9Západní instituce a úvěrové instituty nabízejí v Polsku nové systémy financování.

9 Zavedení daňového odpočtu pro výrobní a pořizovací náklady v roce 1992 vytvořilo jednoduchý dotační nástroj

Banky

9 Založení nových komerčních bank 9 Privatizace státních bank s majetkovou účastí západních bank. 9 V roce 1992 došlo na poskytování prvních úvěrů v cizí měně, za tržních podmínek (Polsko-americká hypoteční banka - PAM-banka).

1990

1995 9

Historie financování a podpory bytové výstavby (3) Ekonomika

9Pomalý pokles inflace na 30 % 9Projekt Světové banky – hypoteční fond 9 S podporou USAID a EBOR v roce 1993 vznikl hypoteční fond, který měl konkurenty PKO BP pobídnou k zadávání tržních, dvojitě indexovaných úvěrů. Fond byl spravován jednou z nově založených bank určenou k rozvoji bytové výstavby - Bud-Bank SA.

Banky

9 Současně PKO BP zavedla podobný DIM úvěrový produkt „Alicja” a až do konce devadesátých let zůstala díky výhodným podmínkám danými jejím státním statutem bankou , která měla v hypotečním sektoru dominantní postavení (podíl na trhu představující 90 %).

1990

1995 10

Historie financování a podpory bytové výstavby (4) Ekonomika

9Nové systémy financování a podpory 9Inflace snížena na 13 %

9 Zemský bytový fond KFM byl v roce 1995 založen u státní banky na podporu BGK a každoročně dotován ze státního rozpočtu .

9 Vznikají na základě zákona o různých formách podpory bytové výstavby Banky

ze dne 26. 10. 1995

9 KFM financuje likviditu bytových spořitelen, úvěry pro TBS, dotace soukromým osobám v rámci dalších programů na podporu, jako jsou pevně úročené úvěry, úvěry na tepelnou izolaci atd.

1995

1999 11

Historie financování a podpory bytové výstavby (5) Ekonomika

9Nové systémy financování a podpory 9Zákon o hypotečních bankách ze dne 27. 08. 1997 9Zákon o stavebních spořitelnách ze dne 05. 06. 1997

9 Systém TBS obecně prospěšné výstavby nájemních bytů. 9 Založení bytových fondů – jako obdoba francouzského modelu Banky

Epargne Logement

9 Budování stavebních spořitelen podle německého vzoru 9 Založení hypotečních bank podle německého vzoru

1995

1999 12

Bytové spořitelny Nový obchod (počet)

PEKAO S.A.

1996

1997

1998

1999

2000

2001

19.190

10.662

7.615

11.375

6.035

1440

1.000

4.000

1.300

600

2.937

573

ING Bank Slaski SA

X

BPH SA

X

1.311

5.300

Celkem

19.190

12.973

16.915

2.700

9.091

23.166 10.272 2.613

2002

114

13

Smlouvy v prvním roce (počet) stavebních spořitelen a bytových spořitelen Založení první stavební spořitelny

Smlouvy v prvním roce

Obyvatelstvo

Procentní sazba %

Slovensko

16.11.1992

56 tis.

5 400 tis.

1,037 %

Česká republika

08.09.1993

206 tis.

10 300 tis.

2,000 %

16.05.1997

210 tis.

10 200 tis.

2,058 %

21.10.1996

21 tis.

38 000 tis.

0,055 %

Maďarsko

Polsko

14

Bytové spořitelny versus stavební spořitelny podle expertů Světové banky „Program bytových spořitelen měl nabízet výhodnější úvěry na bydlení pro nižší příjmové skupiny, stal se však únikovou cestou pro vyšší příjmové skupiny, jak ušetřit na dani z příjmů. Přitom získat úvěr od bytové spořitelny bylo těžší než získání hypotečního úvěru od obchodní banky a nenabízely řešení bytového problému. Chybné zákonné úpravy vytvořily nelikvidní systém při absenci nezbytného dohledu .” ….. „Ještě horší důsledky by přinesl program stavebních spořitelen, který byl schválen díky silnému lobbyingu německých stavebních spořitelen. Konstrukce tohoto systému a zkušenosti z České republiky a Slovenska poukazují na to, že takový program časem vyčerpal veškeré prostředky ze státního rozpočtu určené na podporu bytové výstavby, a sice s velice nízkým efektem pro bytovou výstavbou. V literatuře je stavební spoření velmi cíleně označováno jako model "nákladného zprostředkovatele" nebo „kontrolovaná finanční pyramida”.” Autor je dlouholetým pracovníkem Světové banky ve Varšavě. Vyjádření bylo publikováno v říjnu 2006

15

Historie financování a podpory bytové výstavby (6) Ekonomika

9Snížení inflace z 10 % na 2 % 9Noví profesionální a zahraniční vývojáři na trhu 9Novela zákona o hypotečních bankách 9 Přechod nových půjček na trhu ze zlotých na americké dolary a eura, a poté zejména na švýcarské franky

Banky

9 Podpora pevného úročení financování výlučně v polských zlotých 9 Rostoucí konkurence obchodních bank 9 Propad úrokových marží ze 7 na 3 % a provizí z 5 % na 2 % 9 Založení profesionálních obchodních a poradenských firem 9 Reforma v roce 2001: zrušení daňového odpočtu a nahrazení odečtem pasivních úroků

2000

2005 16

Historie financování a podpory bytové výstavby (7) Ekonomika

9 Stabilní inflace na úrovni 1 % 9 Boom úvěrů 9 Nová omezení úvěrového obchodu ze strany bankovního dohledu GINB

Banky

9Vražedná konkurence mezi obchodními bankami 9Podíl refinancovaných úvěrů překročil 30 % nového obchodu

2006

2007 17

Hypoteční úvěry: nový obchod a stav (počet v 1.000) 1200 1000 800 600

Nové smlouvy Smlouvy ve stavu

400 200 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007 18

Hypoteční úvěry: nový obchod a stav (v mld. PLN) 100 90 80 70 60 50

Objem nového obchodu Objem úvěrů ve stavu

40 30 20 10 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007 19

Hypoteční úvěry: stav (ve zlotých a v cizí měně)

49,6

50 40 mld zł

32,0 30

20,2

18,6

20 10

26,4

Mld. PLN

7,1

6,7 7,0

7,8

11,7 10,2

14,6

17,2

2,2 0 2000

2001

złotowe Pramen: GINB

2002

2003

2004

2005

2006

walutowe 20

Nabídka financování dnes (1) z

LTV do 130 % (DomBank) tržní hodnoty

z

Valuta: CHF a PLN s marží < 50 bp

z

Úvěry s nulovou opcí: z z z

bez poplatku za uzavření smlouvy bez nákladů za odhad ceny nemovitosti bez nákladů při předčasném splacení

z

Podle druhu objektu a/nebo výše úvěru banka upouští od odhadu ceny nemovitosti (např. Deutsche Bank PBC)

z

Splatnost až 50 let (Bank Millennium), dokud věřitel nepřesáhne stáří 100 let (Nordea Bank)

21

Nabídka financování dnes (2) z

Úvěry s šestiměsíčním přerušením splátek - PKO BP, 5 let - Nykredit, nebo 10 let - GE Money Bank

z

Přerušení splátek na jeden měsíc v roce až na třikrát v průběhu trvání úvěru vždy na maximálně 6 měsíců - BPH

z

Úvěr na splacení jiných hypotečních úvěrů – jednoduchý postup a automatické navýšení úvěrové částky faktorem x 1,35 - Santander Consumer Bank

z

Konsolidační úvěr – na splacení celkových dosavadních dluhů vůči jiným bankám – splacení hypotečního úvěru, úvěru na auto, spotřebitelského úvěru a dluhu na účtu ke kreditní kartě

z

Hypoteční úvěrová linka

22

NBP GINB

Dynamika přírůstků úvěrů na bydlení, cen bytů a příjmu 06.2003 = 100 300 250 200 % 150 lP 100 50 06.2003

12.2003

06.2004

12.2004

06.2005

12.2005

06.2006

12.2006

Úvěry na bydlení

Cena za 1m2 bytu

Průměrný příjem

Počet nově postavených bytů 23

Kvalita úvěrového portfolia – podíl úvěrů NPL

35

30,1 30

27,9

25

21,1 21,2

20,4 20

17,9

15

13,3

12,7

15

14,9 11

10,2 10,5 10

7,4

5 0 1993

1994 1995

1996

1997

1998

1999 2000

2001

2002

2003

2004 2005

2006 24

Pramen: NBP

Boom? 2002

2003

2004

2005

2006

Objem nového obchodu (mld. PLN)

7,4

11,3

15,2

24,2

42,0

Objem kmenového stavu (mld. PLN)

19,5

28,8

34,8

49,2

76,0

2,0

9,2

9,8

15,2

112

141

162

218

302

290

405 (25)

524 (43)

717 (25)

945 (74)

Nově postavené byty (tis.)

97,6

162,7

108,1

114,4

114,1

Počet uzavřených manželství (tis.)

191,9

195,4

191,8

206,9

226,2

Objem refinancování Počet nových úvěrů (tis.) Počet kmenových úvěrů (tis.)

25

Podíly na trhu podle bilančních částek 10,48% 26,46% 4,04%

PKO BP Pekao

3,92%

BPHPBK GE Mieszkaniowy

3,32%

BZWBK Kredytbank BOŚ

9,50%

6,89%

BRE Multibank Bank MiIlennium BRE mBank

5,04%

PTF Bank S.A.

1,73% 13,72% 4,10%

3,25%

GBG Dom Bank S.A. Pozostałe

7,54% 26

Tržní podíly podle počtu úvěrů

11,58% 28,12% 3,07%

PKO BP Pekao BPHPBK

5,18%

GE Mieszkaniowy BZWBK

3,19%

Kredytbank BOŚ BRE Multibank 11,78% 8,96%

Bank MiIlennium BRE mBank PTF Bank S.A.

3,71% 8,45%

0,22% 6,87%

2,68%

GBG Dom Bank S.A. Pozostałe

6,18%

27

Trh s byty (1) z z z

z

Největší trh ve střední Evropě Mladé obyvatelstvo Pomalu rostoucí trh bytové výstavby nemůže uspokojit poptávku

Důsledky: z Převis poptávky z Spekulace tuzemských a zahraničních investorů s nemovitostmi z Výbušné ceny z Převážně financování v cizí měně (CHF) z Výbušná poptávka po financování bytové výstavby

28

Trh s byty (2) z

Bytová výstavba z z z z

z z

z

Koncentrace na města Velký počet drahých prestižních projektů Nedostatků pozemků k nové výstavbě Nadprůměrný nárůst cen (přehřátí trhu) Silný růst hrubého domácího produktu Silná poptávka po financování bytové výstavby

Vysoká procentní sazba majetku

29

Nově postavené byty 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1970 1975 1980 1985 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

cooperatives

developers

individual

others 30

Vývoj cen bytů ve velkých městech v Polsku v letech 2004 - 2007 (PLN/m2)

10000

9315

9000 7913

8000

7361

7415

7000 6110 6000

IX 2004 IX 2005

5000

IX 2006 IX 2007

4000 3000 2000 1000 0 Warszawa

Krakow

Wroclaw

Tri-Citi

Poznan

31

Milníky rozvoje hypotečního obchodu v Polsku z

Zákon o zástavních listech a hypotečních bankách

z

Odstranění nucených hypoték

z

Elektronický katastr nemovitostí

z

Ekonomický růst

z

Klesající tržní úrokové sazby

z

Očekávání vzrůstajících cen nemovitostí

z

Uvolnění úvěrové politiky bank

32

Podmínky dalšího rozvoje financování bytové výstavby v Polsku

• Zlepšení činnosti katastrálních úřadů • Zavedení zástav pozemků • Novela zákona o hypotečních bankách • Založení systému stavebního spoření se státní podporou • Zákonné stanovení aktivit "rozvojářů" bytové výstavby

33

Prognóza hypotečního zadlužení (mil. PLN) 900 000 800 000 0,2823x

700 000

y = 6873,6e 2 R = 0,9973

600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000

19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15

0 34

Prognóza hypotečního zadlužení / GDP v % 50% 45% 40%

y = 0,0111e0,2169x R2 = 0,996

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 35

Mnohokrát Vám děkuji za Vaši pozornost Jacek Furga – Vice-President of Management Board Centre for Banking Law and Information [email protected]

36