ZNALECKÝ POSUDEK č. 2092-101/2013 bytu č.205/9 v bytovém domě čp.40,120,121,202,205 ; ul.Plzeňská, v Praze 5, kat.území: Košíře.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 3500/09 ul.Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 24.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 23.11.2013
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu bytu č.205/9 v bytovém domě čp.40,120,121,202,205; ul.Plzeňská, v Praze 5 - Košíře a ocenit dále příslušenství a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt č. 205/9 Plzeňská 40,120,121,202,205 150 00 Praha 5 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Košíře Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 24.9.2013(zvenku...).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dne 24.9.2013 obhlídka nemovitosti (zvenku), vnitřní prohlídka bytu nebyla umožněna..., pouze provedena prohlídka prostor schodiště a chodby v 6.nadzemním podlaží - fotodokumentace pořízená znalcem dne 24.9.2013 (zvenku) - 2 výpisy z KN ze dne 28.8.2013 - snímek katastrální mapy ze dne 22.9.2013 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 28.8.2013 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 1.7.2013 (č.j.088EX 3500/09) - exekuční příkaz ze dne 4.4.2011 - kupní smlouva ze dne 9.2.2007 uzavřená mezi p.Josefem Rybou a p.Štěpánem Rybou (zjištěno na KÚ Praha dne 6.11.2013) - údaje zjištěné na MěstÚ Praha 5 dne 6.11.2013: a/ kolaudační rozhodnutí ze dne 5.1.1977 vydané pod č.j.Výst.Koš.p35-16034/76 Ha (98 byt.jednotek) b/ stavební povolení ze dne 17.1.1975 vydané Stavebním úřadem v Praze 5 pod č.j.Výst.Koš.p.35-6307/75 Chm
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovitosti
-3-
Předmětem ocenění je byt č.205/9 v 6.nadzemním podlaží bytového domu o 5 bytových sekcích (čp.40,120,121,202,205) v Praze 5 - Košíře, v ulici Plzeňské. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží, plochou střechu a je nepodsklepený; bytový dům je užívaný od r.1977, v přízemí má komerční prostory (prodejny). Byt č.205/9 je velikosti 4+1 a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemcích p.č.36/2,36/4,38/2,39,41,43,44/2 je 127/10000.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.205/9
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.205/9 Popis Jedná se o byt velikosti 4+1 v 6.nadzemním podlaží, vlevo od schodiště; byt sestává ze 4 pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory a lodžie; celková podlahová plocha bytu je 91,10m2 (bez lodžie) - tyto údaje jsou převzaty z kupní smlouvy...! Při ocenění bez možnosti vnitřní prohlídky bytu - vycházím z předpokládaného průměrného stavu bytu... Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Jedná se o pozemky oceněné dle platné cenové mapy hlavního města Prahy.
Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
Parcelní číslo
Výměra [m2]
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
-4-
§ 27 cenová mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa ostatní plocha ostatní komunikace § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
38/2
245,00
6 430,00
1 575 350,-
39
252,00
6 430,00
1 620 360,-
41
255,00
6 430,00
1 639 650,-
43
253,00
6 430,00
1 626 790,-
44/2
264,00
6 430,00
1 697 520,-
36/2
1 332,00
8 320,00
11 082 240,-
36/4
93,00
8 320,00
773 760,20 015 670,-
Pozemky - zjištěná cena
=
20 015 670,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky
=
20 015 670,- Kč 20 015 670,- Kč
Cena příslušenství - celkem
=
20 015 670,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Podlahové plochy bytu kuchyň: obývací pokoj: pokoj 1: pokoj 2: pokoj 3: koupelna: WC: předsíň: komora: lodžie:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Praha 5 36 let 47 419,- Kč/m2
12,70 m2 18,20 m2 12,30 m2 12,30 m2 14,10 m2 2,60 m2 0,80 m2 15,80 m2 2,30 m2 6,80 m2
-5-
Započítaná podlahová plocha bytu:
=
97,90 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: 0,80
č. III III III
Vi 0,00 0,02 0,10
II III
0,00 0,03
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
č. III II IV
Pi 0,00 0,00 0,03
II
0,00
III II III II
0,02 0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,782 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,050 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví)
Ti -0,05 0,00
-6-
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,782 * 1,050 * 0,950 = 0,780 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 47 419,- Kč/m2 * 0,780 = 36 987,- Kč/m2 CP = CU * PP = 36 987,- Kč/m2 * 97,90 m2 = 3 621 027,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 20 015 670,- Kč Spoluvlastnický podíl: 127 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 20 015 670,- Kč * 127 / 10 000 = 254 199,01 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt č.205/9 - zjištěná cena
=
3 621 027,- Kč
254 199,01 Kč 3 875 226,01 Kč
-7-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen - administrativní cena: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.205/9
3 875 226,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 875 226,- Kč
Celkem
3 875 226,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
3 875 226,- Kč
3 875 230,- Kč
Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě, mohu konstatovat, že dle mého názoru, je :
Obvyklá cena nemovitosti...................................3 850 000,-Kč (slovy: třimilionyosmsetpadesáttisícKč) Jednotlivá práva a závady spojené s touto nemovitostí (věcná břemena,nájemní smlouvy) nebyla žádná zjištěna...! Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected] Ve Velké Dobré 23.11.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze
-8-
ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2092-101/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2092-101/2013.
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne 24.9.2013 Situace - poloha v obci Snímek katastrální mapy ze dne 22.9.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2571 ze dne 28.8.2013 Porovnatelné nabídky bytů k prodeji v této lokalitě ze dne 12.11.2013
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 4 3
-9-
Bytový dům čp.40,120,121,202,205, ul.Plzeňská, Praha 5 – Košíře ; pohled severní (uliční)
Pohled jihovýchodní
- 10 -
Pohled jihozápadní
6.nadzemní podlaží
- chodba se schodištěm
- 11 -
Vstupní prostor před bytem č.205/9 (6.nadz.podl.)
Byt č.205/9 – vlastník: p.Ryba Štěpán (prohlídka bytu neumožněna…)
