55,56 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanokról

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY a 8000 Székesfehérvár, Sereg u. 6. szám alatti, 8129/55,56 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanokról

Tartalom INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY ÖSSZEFOGLALÓ ................................................... 3 Az ingatlan általános ismertetése ......................................................................................................... 5 Az ingatlan részletes ismertetése ......................................................................................................... 6 A település jellemzése ...................................................................................................................... 6 Településen belüli fekvés megítélése, közvetlen piaci környezet.................................................... 7 Telek jellemzése ............................................................................................................................... 9 Az épület adatai .............................................................................................................................. 10 Helyiségkönyv ............................................................................................................................... 11 Az ingatlan értékelése ........................................................................................................................ 12 Ingatlanpiaci környezet .................................................................................................................. 12 Piaci összehasonító megközelítés .................................................................................................. 13 Költség alapú megközelítés ........................................................................................................... 15 Hozamalapú megközelítés ............................................................................................................. 17 Az értékek egyeztetése, a forgalmi érték meghatározása .................................................................. 18 Piaci helyzetelemzés, kockázatok .................................................................................................. 19 Az alkalmazott ingatlanértékelési módszerek rövid ismertetése ....................................................... 20 Korlátozó feltételek ............................................................................................................................ 24 MELLÉKLETEK ............................................................................................................................... 26

2

INGATLANFORGALMI SZAKVÉLEMÉNY ÖSSZEFOGLALÓ Megbízó megnevezése:

Megbízott megnevezése:

Biblio-Markt Ingatlanforgalmazó és Ker. Kft. reg. szám: 3/2010 1124 Budapest, Apor Vilmos tér 25-26. 3. emelet 4024 Debrecen, Batthyány utca 10. fszt. 1. elérhetőség: www.vagyonertekeles.hu Magyar Ingatlanszövetség regisztrációs szám 704/2005 ISO 9001:2009 vagyonértékelés

Szemle időpontja:

2015.06.23.

Érvényesség időtartama:

A megállapított érték a határnaptól számított 180 napig érvényes azzal a feltétellel, hogy rendkívüli természeti és gazdasági események ez idő alatt nem jelentkeznek, illetve az ingatlan gazdasági, hatósági, fizikai környezetében változás nem történik.

Értékelt ingatlan címe, természetbeni címe: Helyrajzi szám:

Ingatlan típusa, alapterületek:

8000 Székesfehérvár, Sereg u.6. 8129/55 és 56 Hrsz. 8129/55 8129/56

Megnevezés Alapterület [nm] kivett beépített terület 1505 kivett beépített terület 1755

Az ingatlan aktuális használata:

telephely

Telek alapterülete: Épület(ek) nettó alapterülete:

3260 m² 2007 m²

Épület(ek) redukált alapterülete: Épület(ek) bruttó alapterülete:

2007 m² 2400 m²

Felépítmények jellemző építési éve: Felépítmények általános állapota:

1970-80-as évek Közepes, részben felújítandó állapotú ingatlan

Bejegyzett tulajdonosok és tulajdoni hányaduk:

MATECH 2000 Ipari Fejlesztő és Fővállalkozó Kft. 1/1

Értékelt tulajdoni hányad: Értékelt jog megnevezése: Értékelés célja: Az értékbecslés fordulónapja: Az értékbecslés végeredménye:

1/1 Tulajdonjog Forgalmi érték megállapítása felszámoláshoz 2015.07.23. 87 000 000 Ft

Összefoglaló jelentés Az Európai Eszközértékelők Csoportjának (TEGoVA) ajánlásai alapján, az ajánlásokkal összhangban lévő magyar jogszabályok alapján készítettünk el a szakvéleményben nevesített vagyontárgy értékelését. Szakvéleményünkben az értékelt ingatlant tulajdonviszonyai és földrajzi fekvése alapján egyértelműen beazonosítjuk, majd részletesen elemeztük környezetét, piaci szegmensét, valamint a Megbízó által rendelkezésünkre bocsátott információk és a helyszíni bejárás alapján műszaki és jogi paramétereit. Figyelembe véve az ingatlan természetét és használatát, a három alapvető ingatlanértékelési módszer közül a lehetséges forgalmi értéket valamennyi alkalmazható értékelési módszerrel megközelítettük. Az alkalmazott módszerek metodikáját, majd az így kapott eredményeket jelentésünkben részletesen kifejtjük. Az általunk becsült érték csak az értékelés fordulónapjára vonatkozik, kizárólag a jelentésben meghatározott célra tartjuk értelmezhetőnek az értékelési jelentésbe részletesen bemutatott feltételezéseknek és korlátozó feltételeknek megfelelően. Elvégzett elemzésünk eredményeként, tehermentes ingatlanokat feltételezve, valamint az értékbecslési jelentésben rögzített feltételek teljesülését feltételezve az ingatlan piaci értékét a jelenlegi állapotban és körülmények között: 87 000 000 Ft azaz Nyolcvanhétmillió forintban

állapítottuk meg, mely érték nettó, azaz nem tartalmazza a 27 % ÁFA-t.

2015.07.23. ………………………. Kiss Sándor Ügyvezető, ingatlanvagyon-értékelő, EUFIM

………………………. Grimm György ingatlanvagyon-értékelő közgazdász

………………………. Rábai Gyula belső ellenőr

4

Az ingatlan általános ismertetése Általános adatok Ingatlan címe: Helyrajzi száma: Bejegyzett tulajdonos, tulajdoni hányad: Széljegyek az értékelt tulajdoni hányadra: Terhek az értékelt tulajdoni hányadra:

Az ingatlan jogi helyzetének jellemzése

8000 Székesfehérvár, Sereg u. 6. 8129/55 és 56 MATECH 2000 Ipari Fejlesztő és Fővállalkozó Kft. (1/1) Jelzálogjog bejegyzés iránti kérelem (jogosult: Aranydóm 3 Kft.) III/4. Önálló szöveges bejegyzés: megosztás III/12. Végrehajtási jog: 4 306 437,- Ft (jogosult: APEH) III/13. Végrehajtási jog: 29 510 413,- Ft (jogosult: Nemzeti Adó és Vámhivatal) III/14. Végrehajtási jog: 2 143 403,- Ft (jogosult: Szfvár Polgármesteri Hivatala) III/15. Vezetékjog: 42 m2 területre (jogosult: E.ON) (CSAK A /56-os ingatlanra vonatkozólag) III/16. Jelzálogjog: 51 559 200,- Ft (jogosult: Hermes Hitel és Faktor Zrt.)

A rendelkezésre álló tulajdoni lapok 2015. 08.04-i keltezésűek. Az E-hiteles térképmásolat 2015. 08. 04-i keltezésű és a valóságnak megfelel.

Műszaki adatok, leíró információk Telek területe: 3260 m2 Telek alakja, formája: szabályos sokszög Telek határai, kerítettsége: kerített Elhelyezkedése, fekvése, tájolása: ipari övezetben Domborzati és lejtésviszonyok: Terület beépítettsége, nyitottsága:

sík felszín oldalhatáron álló beépítés

Az ingatlanon jelenleg található: telephely: raktár Környező ingatlanok jellemző hasznosítási hasonló formája Az ingatlan hasznosítása saját hasznosítás – nagyobb része használaton kívüli A telken található felépítmény(ek) 2 db felépítmény Az ingatlanon található értékelésbe vont technológia, ingóság megnevezése

5

Az ingatlan részletes ismertetése

A település jellemzése Székesfehérvár, a Királyok Városa megyei jogú város a Dunántúlon, a Közép-Dunántúli régió központja, Fejér megye és a Székesfehérvári járás székhelye, Magyarország kilencedik legnépesebb városa. Az egyik legnagyobb múltú, és talán a legrégebbi magyar város, történelmi fővárosunk hajdani királyi székhely, koronázóváros. Belvárosa műemlékekben rendkívül gazdag. Napjainkban sokféle, de főleg gazdasági szempontból Magyarország egyik legfejlettebb nagyvárosa. Híres élénk sport- és kulturális életéről is. Budapest és a Balaton között félúton fekszik, a Velencei-hegység DNy-i letörésének peremén, két egymásra merőleges árkos vetődésben kialakult süllyedék kereszteződésében a Móri-árok déli, mezőföldi nyílásában. A Velencei-tótól 15 km-re található. Területe változatos tájegyüttes része, amely nagyobbrészt síksági és dombsági, kisebb részt pedig hegységi felszíntípusokból áll, túlnyomórészt mezőföldi tájvonások uralkodnak. A város előnyös helyzeti energiáját elsősorban a Móri-árok adja, e mellett a Dunántúlt Ny-K-i irányban keresztező forgalomnak is fontos helye. A város a Mezőföld „fővárosa", legfőbb természeti adottsága, völgybejárati fekvéséből, közlekedés-földrajzi helyzetéből adódik Székesfehérvár napjainkban Magyarország és Közép-Európa egyik legfejlettebb, a Közép-Dunántúl legnagyobb gazdasági központja. Jelentős célpontja a külföldi tőke beáramlásának. Legjelentősebb ágazatai a mechatronika, az elektronika, a szoftveripar, az élelmiszeripar és a logisztika. Itt található Magyarország legnagyobb magyar magántulajdonban levő ipari vállalatcsoportjának, az 1938-ban Székesfehérváron alapított Videoton csoportnak a legjelentősebb gyártóbázisa, egyben központja is. Székesfehérváron a munkanélküliek száma jóval az országos átlag alatt van: (2015: 3,18%) Fehérvárnak nyolc irányba van vasúti kapcsolata. A helyi közösségi közlekedés lefedi az összes főbb útvonalat, kiszolgálva a város ipari parkjait is. Érinti az M7-es autópálya és a 7-es főút (Budapest ill. a Balaton irányába), valamint a 8-as Veszprém, Körmenden át Graz irányába, a 81-es főűt Győr felé, a 62-es főút Dunaújváros felé és a 63-as főút Szekszárd irányába

6

Településen belüli fekvés megítélése, közvetlen piaci környezet Településen belüli elhelyezkedés: Az értékelt ingatlan Székesfehérváron, a település középső, DK-i részén fekszik, a 62-es főút közelében. Értékelésünk tárgyát képező ingatlan az alábbi helyen található:

(www.maps.google.hu)

7

Közvetlen piaci környezet

Az ingatlan közvetlen szomszédságában található ingatlanok: - ipari ingatlanok Az ingatlan közvetlen épített környezetét az alábbiakban szemléltetjük:

(www.maps.google.hu )

Telek jellemzése Közterületi kapcsolat Épületek száma Értékelt épületek száma

az értékelt ingatlan a Sereg utca mentén fekszik 2 2

Az értékelt ingatlan Gksz-6, kereskedelmi szolgáltató gazdasági övezetben található. A telek sík felületű, az épületek oldalhatáron álló beépítéssel épültek. Az ingatlan aszfalt burkolatú úton megközelíthető, az épületek a 70-es, 80-as években épültek. Közművesítettség: - elektromos áram - víz - gáz - csatorna

.

Az épület adatai Általános és területi adatok Épület funkciója: Értékelt ingatlan aktuális használata: Hasznos alapterülete (m2) Redukált alapterülete (m2) Építés éve: Szintszám: Jelentős felújítás éve: Jogi helyzete

kivett telephely raktár funkció 2007 2007 1970-80-as évek földszint friss térképmásolat nélkül nem megítélhető

Épületszerkezet és műszaki állapot Műszaki tartalom Alapozás: Talajnedvesség elleni szigetelés (nincs/gyenge-vizesedik / beépített): Függőleges teherhordó szerkezet: Födém: Tetőszerkezet: Héjalás: Homlokzatok: Külső és belső nyílászáró szerkezetek: Belső falfelületek: Padlóburkolatok:

sávalap, beton van tégla és könnyűszerkezetes falazat magas tető hullámpala kőporos fém szerkezetű ablakok, ajtók A belső falfelületek festettek, ill. egyes részeken csak vakoltak beton

Közművesítettség Víz-, csatornahálózat (kiépített / nem kiépített): Kiépített Kiépített Elektromos hálózat (kiépített / nem kiépített): Kiépített Gázhálózat (kiépített / nem kiépített): Fűtési és hűtési rendszer: Használati melegvíz ellátás: Egyéb

villanybojler

Igényszint:

átlagos

-

Műszaki állapot: (szerkezeti, esztétikai hiközepes, részben felújítandó állapot bák) Rövid ismertetés: Az értékelt két helyrajzi számú telek mindkét oldalán egybefüggő épületcsoport található. A helyrajzi számok alapján történő és a természetbeni szétválasztás nem egyértelműen beazonosítható – ezért csak együtt számoltunk velük. Az értékelt felépítmények az 1970-80-as években épültek. Az épületek vasbeton sávalappal készültek, tégla és könnyűszerkezetes falazatúak. Az ablakok ajtók fémszerkezetűek. Melegvízkészítés villanybojlerrel történik. Összbenyomás: átlagos igényszint, közepes, részben felújítandó állapot.

Helyiségkönyv

Helyiség megnevezése

Nettó alapterület

Nettó hasznos alapterület

Redukciós tényező

Redukált alapterület

Belmagasság

%

m²

m

Padló burkolat

Fal burkolat

m²

m²

1. épület Raktárak Öltöző 1. épület összesen

1296,00 63,00 1359,00

1296,00 63,00 1359,00

100% 100%

1 296,00 63,00 1 359,00

5 3

beton kerámia

festett festett

2. épület Raktárak 2. épület összesen

648,00 648,00

648,00 648,00

100%

648,00 648,00

5

beton

festett

Összesen:

2007,00

2007,00 m²

2 007,00 m²

11

Az ingatlan értékelése Ingatlanpiaci környezet A település ingatlanpiaca jellemzően kínálati jellegű. A 2013-2014-es években számottevő raktár, ipari ingatlan eladás nem történt. A településen jelenleg 12 db raktár ingatlant hirdetnek eladásra az ingatlan.com portálon. Aktuális jellemző hirdetések:

12

Piaci összehasonító megközelítés Piaci összehasonlító módszer Tárgyi ingatlan 8000 Székesfehérvár Sereg u.6.

Cím /azonosítás Korrekciós modell 2

Telek területe m ;

Piaci összehasonlító 1. 8000 Székesfehérvár


Adat leírás

Adat leírás

Adat leírás

3 260

n.a.

2 007

492

Korrekció

Piaci összehasonlító 3. 8000 Székesfehérvár Sereg u.

Korrekció

n.a.

Adat leírás


Korrekció

n.a.

Adat leírás

Korrekció

3 000

Felépítmények össz. fszt-i bruttó ter., m2 telephely Kínálati ár / vételár

40 900 000 Ft kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu

Tranzakció dátuma / ingatlanpiaci árindex Faljagos ára (Ft/m2 ) Elhelyezkedés Energia ellátás (közmű + energia) Telek területe miatti korrekció Felépítmények minősége Felépítmények jellemző építési éve; jelentős felújítás éve(i), tartalma; felépítmények szerkezete, műszaki állapota, felépítmények funkciója; fűtött-nem fűtött; jellemző belmagasság, fesztávolság, egyéb fontos szempontok Felépítmények fizikai állapota Felépítmények műszaki tartalma összbenyomás Hasznosíthatóság Korrigált fajlagos ár Korrekció engedélyezése Piaci összehasonlításon alapuló érték:

összközműves

70 661 hasonló összközműves hasonló

2 db, fém ill. könnyűszerkezetű épület, földszintes kialakítás, közepes, részben felújítandó állapot, bm: 3-5 m

Forgalmas főút mellett iparterületen 492 nm-es csarnok

közepes, részben felújítandó átlagos mérsékelt

jobb jobb jobb

43 354 Ft

45 929 Ft ok

-20,0% -15,0%

0,0% 0,0% 0,0%

515 40 300 000 Ft kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu 66 515 hasonló összközműves hasonló

-20,0% -15,0%

0,0% 0,0% 0,0%


-5,0% -5,0% -5,0% -35,0% -35%

jobb jobb jobb 43 234 Ft ok

541 47 900 000 Ft kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu 75 259 hasonló összközműves hasonló

-20,0% -15,0%

-35,0% -35%

jobb jobb jobb 48 918 Ft ok

55 000 000 Ft kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu

-20,0% -15,0%

0,0% 0,0% 0,0%

54 360 hasonló összközműves hasonló

0,0% 0,0% 0,0%

-5,0% -5,0% -5,0%

Feketehegyen 3000 nm-es körbekerített telken, 2000ben épített, 860 nm-es csarnok, környezetkímélő tevékenységet biztosító raktározásra hasznosítható telephely jobb jobb jobb

-5,0% -5,0% -5,0%


-5,0% -5,0% -5,0%

860

-35,0% -35%

35 334 Ft ok

-35,0% -35%

87 011 651 Ft http://ipartelepek.hu/ingatla n/3341/forgalmas-foutmellett-csarnok-elado-kiado

http://ipartelepek.hu/ingatla n/3339/forgalmas-foutmellett-csarnok-elado

http://ipartelepek.hu/ingatla n/3340/forgalmas-foutmellett-csarnok-elado-kiado

http://ipartelepek.hu/ingatla n/3485/feketehegyen-3000nm-telken-860-nm-telephelyelado-kiado

13

Elsősorban az ingatlan mikrokörnyezetének kínálatai adatait vizsgáltuk meg, lévén hasonló funkciójú ingatlanok adásvételei nem állnak rendelkezésre. A kínálati adatok esetében a túlzott piaci várakozások miatt korrigáltuk az árat. Korrekciót alkalmaztunk az összehasonlításba bevont valamint az értékelt ingatlanon álló épületállomány eltérő alapterülete miatt, mivel nagyobb alapterülethez általában kisebb fajlagos ár társul. Az eltérő telekértékek miatt szintén korrekciót alkalmaztunk. Szintén számoltunk korrekciókkal az ingatlanok eltérő fizikai állapota, műszaki tartalma miatt is. Végül figyelembe vettük az ingatlanok elhelyezkedését is. Az alkalmazott összehasonlító adatokat mellékletben dokumentáltuk.

14

Költség alapú megközelítés

Piaci összehasonlító módszer - telek Cím

Tárgyi

Piaci összehasonlító 1.




8000 Székesfehérvár Sereg u.6.

8000 Székesfehérvár




ipari övezet

ipari övezet

Övezet

ipari övezet

Korre kciós mode ll

Adat le írás

Adat le írás

3 260

2 500

-5,0%

11 250 000 Ft

-15,0%

Te le k te rüle t, m 2

Korr.

Adat le írás 3 224

ipari övezet Korr. 0,0%

Adat le írás 3 111

ipari övezet Korr. 0,0%

Adat le írás

Korr.

2 169

-5,0%

14 990 000 Ft

-15,0%

Bruttó sz intte rüle t, m 2 Kínálati / vételára T ranzakció dátuma / imgatlanpiaci infláció

kínálati adat, 2015 ingatlan.com

Faljagos ára (Ft/m 2 ) Elhelyezkedés

15 000 000 Ft

-15,0%

kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu

3 825

18 900 000 Ft

-15,0%

kínálati adat, 2015 ipartelepek.hu

3 955

kínálati adat, 2015 ingatlan.com

5 164

5 874

átlagos

hasonló

0,0%

hasonló

0,0%

hasonló

0,0%

jobb

-10,0%

50%

50%

0,0%

50%

0,0%

50%

0,0%

35%

5,0%

összközműves

hasonló

0,0%

hasonló

0,0%

hasonló

0,0%

hasonló

0,0%

átlagos

hasonló

0,0%

hasonló

0,0%

hasonló

0,0%

még jobb

0,0%

4 510 Ft

3 634 Ft

-5,0%

3 955 Ft

0,0%

5 164 Ft

0,0%

5 287 Ft

-10,0%

T elek formája T elek lejtése T elek beépíthetősége Szintterületi mutató Építési korlátozások Infrastruktúra, közművek Egyéb szempont:összbenyomás Egyéb szempont 2 Korrigált fajlagos ár / Összes korrekció Korrekció engedélyezése Piaci össz e hasonlításon alapuló é rté k:

ok

-5%

ok

0%

ok

0%

ok

-10%

14 702 053 Ft

http://ingatlan.com/693 8899

http://ipartelepek.hu/ing atlan/3286/feketehegy en-3224-nm-kozmuvesipari-telek-elado

http://ipartelepek.hu/ing atlan/3007/t-000668feketehegyen-3111nmes-iparterulet-elado


A telek értékelésénél 4 db kínálati adatot alkalmaztunk. 15

Költség alapú értékbecslés Költség alapú értékbecslés Épület nettó Várható Újraelőáll. Épület / építmény / telek alapterület / költs. Hrsz. Jel Építés éve hasznos megnevezése 2 élettartam telek m Ft/m2 8129/55 1 1. épület 1980 1 359,0 70 120 000 8129/56 2 2. épület 1980 648,0 70 120 000

Épületek összesen

Építmények összesen 8129/55 8129/56

telek Telkek összesen Mindösszesen

Újraelőállítási költség 163 080 000 Ft 77 760 000 Ft

2 007

240 840 000 Ft

0

0 Ft

3 260 3 260

4 510

14 702 053 Ft 0 Ft 14 702 053 Ft 255 542 053 Ft

Műszaki avulás Számolt; Elfogadott 50% 50%

50% 50%

Funkcionális avulás

Piaci avulás 20% 20%

Nettó pótlási érték 48 924 000 Ft 23 328 000 Ft 0 Ft 0 Ft 72 252 000 Ft

14 702 053 Ft 0 Ft 14 702 053 Ft 86 954 053 Ft

A költség alapú megközelítés értéke kerekítve: 87 000 000,-Ft.

16

Hozamalapú megközelítés

Bérleti díj meghatározása piaci összehasonlító módszerrel Tárgyi ingatlan Cím /azonosítás Bérbeadó terület, m2 2

1. összeh.

8000 Székesfehérvár Sereg u. 6. 2007

korr.

3. összeh.

korr.




800

609

850

2

Bérleti díj, Ft/m /hó, EUR/m /hó

500

Tranzakció dátuma

2. összeh.

korr.

1,6

2015.kínálat

967 2015.kínálat

-10%

3,1 -10%

529 2015.kínálat

1,7 -10%

Elhelyezkedés

átlagos

átlagos

0%

átlagos

0%

átlagos

0%

Műszaki állapot

átlagos

átlagos

0%

átlagos

0%

átlagos

0%

raktár - műhely

raktár - műhely iroda

-5%


-5%


-5%

Egyéb korrekció

alapterület

kisebb

-10%

kisebb

-10%

kisebb

Korrigált fajlagos alapár, Ft/m2

499

Műszaki tartalom

1,6

-10%

375

-25%

725

-25%

397

-25%

ok

-25%

ok

-25%

ok

-25%

Korrekció engedélyezése Aktuális Ft/EUR árfolyam

http://ingatlan.com/ 20508162

310

http://ingatlan.com/ 21300864


Direkt tőkésítés Kínálati árak

Épület(rész) megnevezés Funkció

raktár, iroda

Fizikai állapot

átlagos 2 007

Nettó terület, m2 Nettó terület, m2

2 007 2

Bérbeadható terület, m

2 007

Bérbeadható terület, m2 Bérleti szerződés lejárata, év

2 007

Bérleti díj, Ft/m2 /hó

499

Bérleti díj, €/m2 /hó Kihasználtság, % Behajtási veszteség, % Ralizálható bérleti díj, Ft/év Ralizálható bérleti díj, Ft/év

1,8 95 5 10 816 124 10 816 124 900 1 806 300 1 260 910 0,5 1 304 550 2 216 322 1 108 161 3 479 921 3 479 921 7 336 203 7 336 203 12,5

2

Ingatlan adó, Ft/m /év Ingatlan adó, Ft/év Biztosítási költség, ‰* (2-5‰) Biztosítási költség, Ft/év Felújítási költségalap, %* Felújítási költségalap, Ft/év Karbantartási költség, %** Karbantartási költség, Ft/év** Mamagement díj, árbevétel %-ban Mamagement díj, Ft/év Összes költség, veszteség, Ft/év Összes költség, veszteség, Ft/év Eredmény, Ft/év Eredmény, Ft/év Tőkésítési ráta, %

Piaci érték, Ft

58 689 625

Piaci érték, Ft/m2

29 242 59 000 000

Piaci érték kerekítve, összesen, Ft Piaci érték összesen, Ft/m2

29 397

*Fizik ailiag avultatott építési k öltség, Ft/m2

130 000

*Fizik ailiag avultatott építési k öltség, Ft Ak tuális Ft/EUR árfolyam

260 910 000 310

17

Az értékek egyeztetése, a forgalmi érték meghatározása A végső forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása: Egyrészt becsültük az ingatlan értékét a piaci összehasonlító adatok elemzésének módszerével, melynek során a település kínálati adatait tekintettük kiindulási alapként. A másik alkalmazott módszer a pótlási költség meghatározásának módszere, melyet a piaci módszer ellenőrzéseképpen végeztünk el. A hozamszámítás során pedig úgy tekintettük az ingatlant, mint bérbeadás útján hasznosítható ingatlant tekintettel az épület paramétereiből adódó tetszőleges hasznosítási lehetőségre. Mivel bérleti szerződés nem áll rendelkezésre így a módszer számításait a piaci/kínálati adattal végeztük el. A bérbeadások – jelen piaci környezetben lévő - alacsony volta miatt a kapott eredménye alacsonyabb a piacinál. Mivel a piaci és a költségmódszerrel kapott értékek eltérése 10 %-on belüli ezért a két módszerrel kapott számítások súlyozott eredményét fogadjuk el végső forgalmi értéknek. Az ingatlan értéke a piaci összehasonlító megközelítés szerint A piaci összehasonlító megközelítés súlyozása Az ingatlan értéke költség alapú megközelítés szerint A költség alapú megközelítés súlyozása Az ingatlan értéke a hozamalapú megközelítés szerint A hozadéki megközelítés súlyozása Az ingatlan egyeztetett értéke

87 000 000 Ft 50 % 87 000 000 Ft 50 % 59 000 000 Ft 0% 87 000 000 Ft

Forgalmi érték kerekítve

87 000 000 Ft

18

Piaci helyzetelemzés, kockázatok

 Forgalomképes ingatlan.  A potenciális vevőkör elsősorban cégek, jogi személyek közül kerülhet ki.  Az ingatlanon raktár funkció található.  A megállapított érték nettó érték-, per-, teher-, és igénymentes, kiürített állapotra vonatkozik.  Értéktartás várható a megfelelő karbantartási munkálatok elvégzése mellett.

19

Az alkalmazott ingatlanértékelési módszerek rövid ismertetése

Forgalmi érték fogalma Forgalmi érték alatt az a várható összeg értendő, amelyért az ingatlan gazdát cserélhetne, magánjogi adásvételi szerződés keretében, egy eladni szándékozó eladó és egy olyan vevő között, akivel kapcsolata kizárólag piaci természetű, az értékbecslés fordulónapján, feltételezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre került, a piaci körülmények lehetővé teszik a szokványos értékesítést és annak lebonyolítására az ingatlan természetétől függő, megfelelő időtartam áll rendelkezésre. A forgalmi érték meghatározására vonatkozó többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet – három módszer alkalmazását javasolja, úgy mint a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés és a költség alapú értékelés.

20

Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés A direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, hogy hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanok eladási, kínálati és bérbeadási árait analizálja, és ezeket összehasonlítja a vizsgált ingatlannal. Az összehasonlítás alapját a szóban forgó ingatlan jellemzői, illetve az összehasonlítandó ingatlanok jellemzői képezik és az ezek közötti eltérések határozzák meg az értékmódosító tényezőket. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása Az összehasonlító vizsgálatot egy olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése Az elemzés során az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket az értékelőnek teljes körűen meg kell ismernie, és ezeket kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és azonos jogokat szabad összehasonlítani. 3. Fajlagos alapérték meghatározása Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték általában terület m2-re vetítve, de egyes esetekbe más volumen-mérőszámok vagy kapacitási számok (pl. m3, szállodai szobaszám, stb.) is alkalmazhatók. 4. Értékmódosító tényezők elemzése A vizsgált ingatlan értékének meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényezők vehetők fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: 1. Műszaki szempontok 2. Építészeti szempontok 3. Használati szempontok 4. Telekadottság 5. Infrastruktúra 6. Környezeti szempontok 7. Alternatív hasznosítás szempontjai 8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás 5. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül csak az értéket jelentősen befolyásolókat kell feltüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Végső érték számítása Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.

21

Hozamszámításon alapuló értékelés Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövőbeni jövedelmek jelenértéke. Ezen értékelési eljárás az ingatlan jövőbeni hasznainak (bevételeinek) és ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (a tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszer fő lépései: 1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell végezni. A forgalmi érték megállapításánál, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. Nem lehet szerződéssel lekötött bérleti díjaknál magasabbat vélelmezni még akkor sem, ha a piac ezeket elfogadná. A piaci szintnél magasabban rögzített bérleti díjakkal még a bérleti szerződéssel biztosított időtartam alatt sem lehet számolni. 2. Jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként A tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendő kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni. A bevételeket, bérleti díjakat piaci összehasonlító adatok felhasználásával határozzuk meg. Az öszszehasonlító havi bérleti díjak adataiból korrekciós tényezők alkalmazásával fajlagos bérleti alapértéket határozunk meg. A tervezett bevételekből le kell vonni a várható nemfizetésből és kihasználatlanságból adódó bevételkiesést és az egyéb rendszeres befektetés- és üzemeltetés jellegű kiadásokat. 3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként A bevételek és kiadások idősorainak felállításával időszakos egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni. 4. Tőkésítési kamatláb meghatározása Az alkalmazott tőkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstől a piaci szereplők által elvárt megtérülési rátával egyenlő. 5. A legmagasabb jelenérték kiválasztása mint hozamszámításon alapuló érték. A bevételek és a kiadások egyenlegéből a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani, melybe be kell számítani a maradványérték jelenértékét is. A jelenérték számítás egyforma éves bevételek esetén egyszerűsíthető a közvetlen tőkésítés módszerével, amely esetben az érték kiszámításához az éves tiszta jövedelmet el kell osztani a tőkésítési kamatlábbal.

22

Költség alapú értékelés A költség alapú megközelítés lényege, hogy a felépítmény újraelőállítási értékéből le kell vonni a fizikai, a funkcionális és a környezeti avulást, majd ehhez hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál valamint olyan esetekben alkalmazzuk, amikor más módszer nem alkalmazható. A módszer fő lépései: 1. A telekérték meghatározása A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani elsősorban piaci összehasonlító módszerrel, a korábban ismertetett piaci összehasonlító módszer analógiájára, vagy különleges esetben a hozamszámításon alapuló módszer szerint maradványelvű értékelés alapján. 2. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása A pótlási költség olyan szerkezetet és építési munkát takar, amellyel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (de esetleg más szerkezetek és műszaki megoldások) a legkisebb költséggel de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. Az újraépítési költségben a meglévő szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell előirányozni függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. Az újraépítési és a pótlási költségbe kell érteni a közművesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói és minden egyéb ténylegesen fizetendő költséget. Az épület újraépítési és pótlási költségébe az épületgépészetet és a belső építészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobíliákat ki kell zárni. 3. Avulások számítása Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme: fizikai elhasználódás, funkcionális avulás és környezeti avulás. Fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épületet alkotó szerkezetek és építőanyagok fizikai elhasználódását, valamint a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát. A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. A környezeti avulásban számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. 4. Végső érték meghatározása A felépítmény újraépítési és a pótlási költségéből az avulásokat levonva és a telekértéket hozzáadva kapjuk meg az ingatlan költség alapon számított forgalmi értékét.

23

Korlátozó feltételek Jelen értékbecslésünk az alábbi feltételek mellett érvényes: 1) Tekintettel arra, hogy az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatos adatokat a Megbízó szolgáltatta és jogi vizsgálat – beleértve az ingatlan tulajdonjogának vagy terheinek vizsgálatát – nem képezte felkérésünk tárgyát, ezzel kapcsolatos adatok valósághűségéért semmiféle felelősséget nem vállalunk. Az ingatlan földhivatali tulajdoni lapján szereplő adatokat és tényeket – így a tulajdonjogra vonatkozó bejegyzéseket – valósnak feltételeztük. 2) Feltételeztük továbbá, hogy az ingatlan forgalomképes, semmilyen az értékesítést korlátozó feltétel nem áll fenn. 3) Az ingatlant tehermentes állapotában értékeltük, amennyiben a tulajdoni lapon szereplő jelzálogjog bejegyzéssel, vagy egyéb, harmadik féllel szembeni kötelezettséggel kapcsolatban bárminemű értékeléshez kapcsolódó észrevételünk merül fel, arról haladéktalanul tájékoztatjuk a Megbízót. 4) Értékelésünkhöz felhasznált, más forrásokból származó információk forrásait – így a Központi Statisztikai Hivatal, különböző gazdaságkutató intézetek, nemzetközi viszonylatban is elismert ingatlanügynökségek, valamint hazai szakfolyóiratok – megbízhatónak ítéljük meg, az ezekből a forrásokból származó információk eredetének vizsgálatát nem végezzük el, ezen információkat valósságnak feltételezzük. 5) Feltételeztük, hogy az értékelésben figyelembe vett, az értékmeghatározás alapjául szolgáló valamennyi lehetséges ingatlanhasználati formához a szükséges összes dokumentum és engedély különböző forrásokból beszerezhető vagy meghosszabbítható. 6) Nem vállalunk felelősséget a piaci körülményekben bekövetkező esetleges változásokért, így az értékelés dátuma után bekövetkező események vagy körülmények megváltozása esetén az értékelés felülvizsgálatát tartjuk szükségesnek. 7) A jelentésben szereplő forgalmi érték - építés esetén várható forgalmi érték -, valamint az előzetesen részünkre átadott információk alapján meghatározott hitelbiztosítéki értékek az értékelés napjának megfelelő pénzügyi kondíciókat tükrözik – ide értve a devizaárfolyamot, melyet az értékelésben esetlegesen figyelembe vettünk. 8) Értékbecslésünkben hozzáértő, felelős tulajdonost és üzemeltetőt feltételeztünk. 9) Az ingatlan területére, méreteire vonatkozó adatok forrásait megbízhatónak feltételeztük, a helyszíni szemle során bárminemű kétség esetén jogosultak vagyunk ellenőrző méréseket végezni. Jelentős eltérések esetén a Megbízót az eltérésekről tájékoztatjuk, kalkulációink során ilyen esetben saját méréseinkre támaszkodunk. 10) Értékelésünk során feltételeztük, hogy az ingatlanon nem találhatók olyan rejtett, nem látható vagy földfelszín alatti objektumok, szennyezések, amelyek a megállapított forgalmi értéket pozitív vagy negatív irányban befolyásolhatják. A helyszíni szemlén szabad szemmel fel nem fedezhető elváltozásokból eredő bármilyen problémával, valamint az ezekből adódó értékre gyakorolt hatásukkal kapcsolatban felelősséget nem vállalunk. 11) Amennyiben erre vonatkozóan nem szerepel más megállapítás, úgy az ingatlanon jelen lévő vagy nem lévő veszélyes anyagokra (például azbeszt, formaldehid szigetelés) vonatkozó vizsgá24

latot nem végeztünk. Az értékelés elvégzésekor feltételeztük, hogy ilyen anyagok nem találhatók az ingatlanon, amennyiben mégis, úgy ezzel kapcsolatban semmiféle felelősséget nem vállalunk. 12) Feladatunknak nem képezte tárgyát, így nem végeztünk geodéziai, statikai, talajmechanikai, épületfizikai, környezetvédelmi, valamint földfelszín alatti ásványkincsek feltárására és azok használati jogára vonatkozó vizsgálatokat. 13) Értékelésünkben, amennyiben ettől eltérően nem jeleztük, nem vettük figyelembe azon épületgépészeti berendezések értékét, melyek az épület üzemszerű működéséhez nem csatlakoznak szervesen – ide értve az önálló tárgyi eszközként nyilvántartott, az ingatlan üzemeltetőjének üzleti tevékenységét kiszolgáló berendezéseket. 14) Az ingatlan esetében – fejlesztési célterület kivételével – nem végeztünk arra vonatkozóan vizsgálatot, hogy az ingatlan közvetlen piaci környezetében az ingatlan értékét befolyásolóan milyen fejlesztések várhatóak a közeljövőben (kivéve piaci konkurencia vizsgálata). 15) Amennyiben az ingatlant bérleti úton hasznosítják, a bérleti szerződések paramétereit a Megbízó által részünkre átadott dokumentumok alapján vizsgáljuk, saját részre, saját tulajdoni illetőség részére történő bérbeadás, továbbá a piaci viszonyoktól bármilyen irányban jelentősen eltérő bérleti szerződéses feltételeket nem áll módunkban figyelembe venni (25/1997 PM rend. alapján). 16) A bérlők piaci stabilitásának vizsgálata nem képviselte feladatunk tárgyát, így egyéb, az értékelésben szereplő információ hiányában azzal az alapfeltételezéssel éltünk, hogy a bérlő(k) fizetési kötelezettségüket teljesíteni tudják. 17) Az értékbecslés, illetve az előzetes értékvélemény a Megrendelő felkérésére készült, az BiblioMarkt Kft. előzetes írásbeli engedélye nélkül sem a jelentés egésze, sem annak egyes részletei nem adhatók ki harmadik fél részére. 18) Az értékbecslést nem lehet nyilvánosságra hozni és nem lehet arra nyilvánosan publikált anyagokban hivatkozni. 19) A Biblio-Markt Kft. nem vállal felelősséget semmiféle következményként, véletlenszerűen vagy büntetésként felmerülő veszteségért, kárért vagy ráfordításért (beleértve az el nem ért hasznot, opportunity cost-ot stb.), akkor sem, ha annak lehetséges jelenlétéről tájékoztatást kapott. 20) Maximális kártérítési felelősségünk a vállalási díjunk mértékéig állapítható meg

25

MELLÉKLETEK Nem hiteles tulajdoni lap – teljes másolat

Csatolva

E-hiteles Térképmásolat

Csatolva

Átnézeti rajz

Csatolva

Méretezett alaprajzok

Csatolva

Fotók

Csatolva

Helyi Építési Szabályzat vonatkozó előírásai

Csatolva

Összehasonlító adatok

Csatolva

26

55,56 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanokról

Recommend Documents