Znalecký posudek č. 2013/486 o ceně nemovitostí, rozestavěné stavbě rodinného domu na parcele č. 1175 a pozemků, parcel č. 1175, 1176, 1973, v katastrálním území Postřelmov, obec Postřelmov, v okrese Šumperk, kraj Olomoucký, zapsaných na LV č. 1170 pro katastrální území Postřelmov.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5 1148 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 16. 11. 2013 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 16. 11. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00623/13-015 ze dne 14. 8. 2013 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 11. 2013 . Při prováděném místním šetření nebyl zpracovateli posudku o ceně nemovitostí umožněn vstup do vnitřních prostor oceňované stavby.
3. Podklady pro vypracování posudku Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. , vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00623/13-015 ze dne 14. 8. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1170 pro katastrální území Postřelmov, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Šumperk. Kopie katastrální mapy.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Postřelmov Postřelmov (726176)
List vlastnictví číslo: 1170 Vlastník: Chaloupková Jana Luční 486, 78969 Postřelmov
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti v katastrálním území Postřelmov, obec Postřelmov, v okrese Šumperk, kraj Olomoucký, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č. 1170 pro katastrální území Postřelmov, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Šumperk. Jedná se o rozestavěnou stavbu rodinného domu na parcele č. 1175 v katastru Postřelmov. Pozemek, parcelu č. 1175 o výměře 69 m2, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek, parcelu č. 1176 o výměře 431 m2, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Pozemek, parcelu č. 1973 o výměře 234 m2, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Parcela č. 1175 je pozemkem zastavěným rozestavěnou stavbou rodinného domu. Parcely č. 1176, 1973, jsou pozemky tvořícími jednotný funkční celek se stavbou na parcele č. 1175 a pozemkem, parcelou č. 1175, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Příslušenstvím rozestavěného rodinného domu jsou venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, nacházející se na pozemcích, parcelách č. 1176, 1973, v katastrálním území Postřelmov, jedná se o provizorní oplocení pozemků, přípojku elektrické energie, přípojku vody a (zřejmě) žumpu. Oceňované nemovitosti se nachází v okrajové části zastavěného území obce, v lokalitě zastavěné především stavbami užívanými pro potřeby rodinného bydlení. Nemovitosti jsou přístupné z veřejně provozované pozemní komunikace se zpevněným neprašným povrchem, ulice Spálená, v místě jejího vyústění do ulice Moravní. V místě je mimo možností napojení na veřejný vodovod, kanalizaci a rozvod elektrické energie rovněž možnost napojení na rozvod zemního plynu.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č. 1175 v k.ú. Postřelmov 2) Venkovní úpravy b) Pozemky 1) Pozemky, parc.1175, 1176, 1973, v k.ú. Postřelmov c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č. 1175 v k.ú. Postřelmov Předmětem ocenění je stavebně nedokončený objekt rodinného domu na parcele č. 1175 v katastrálním území Postřelmov. Jedná se o samostatně stojící stavbu zděné konstrukce, nepodsklepenou, o jednom nadzemním podlaží, zastřešenou šikmým sedlovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. 1.nadzemní podlaží je tvořeno vstupním zádveřím, předsíní, kuchyní, obytnou místností, koupelnou a WC, možná i komorou nebo technickou místností. Jedná se rozestavěnou stavbu, při čemž za hotové konstrukce stavby lze považovat betonové základy opatřené izolacemi proti vlivům zemní vlhkostí, svislé konstrukce stavby, obvodové zdivo se zateplením a vnitřní příčky dělící vnitřní prostor objektu na jednotlivé místnosti, stěny jsou opatřeny vnitřními dvouvrstvými vápennými omítkami, dále jsou dokončené vodorovné konstrukce stavby, konstrukce podlah u nichž ale chybí nášlapné vrstvy, a konstrukce stropů místností, dále zastřešení stavby, konstrukci krovu včetně střešní krytiny a klempířských konstrukcí, při čemž chybí svody z okapových žlabů a bleskosvod. Osazena jsou všechna plastová okna s dvojitým zasklením a parapety a vstupní dveře do objektu. Vnitřní dveře chybí. Jsou provedeny rozvody elektrické energie pod omítkou, při čemž chybí zásuvky a vypínače, jsou provedeny rozvody studené a teplé vody a vnitřní kanalizační rozvody, chybí (asi) zdroj teplé vody bojler, vodovodní baterie, veškeré vnitřní hygienické vybavení, záchod, umývadla, vana, případně sprchový kout. Chybí vybavení kuchyně. Nejsou provedeny keramické obklady stěn v koupelně, případně i na WC a v kuchyni. Ve stavbě není proveden rozvod ústředního topení, předpokládá se, že objekt bude vytápěn lokálně, kamny na tuhá paliva, zdroj tepla ke dni ocenění rovněž chybí. Stavba není ke dni ocenění způsobilá k užívání.
2) Venkovní úpravy Předmětem ocenění jsou venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, nacházející se na pozemcích, parcelách č. 1176, 1973, v katastrálním území Postřelmov, jedná se o provizorní oplocení pozemků, přípojku elektrické energie, přípojku vody a (zřejmě) žumpu.
b) Pozemky 1) Pozemky, parc.1175, 1176, 1973, v k.ú. Postřelmov Předmětem ocenění jsou pozemky v katastrálním území Postřelmov, obec Postřelmov, v okrese Šumperk, kraj Olomoucký.
–5– Pozemek, parcela č. 1175 o výměře 69 m2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek, parcela č. 1176 o výměře 431 m2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Pozemek, parcela č. 1973 o výměře 234 m2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Parcela č. 1175 je pozemkem zastavěným rozestavěnou stavbou rodinného domu. Parcely č. 1176, 1973, jsou pozemky tvořícími jednotný funkční celek se stavbou na parcele č. 1175 a pozemkem, parcelou č. 1175, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č. 1175 v k.ú. Postřelmov – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 0,995 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
9,95×7,25
Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (3,45+4,85)/2 × 9,95×7,25 Vybavení: Název, popis 1. Základy – běžné základové pásy s izolací 2. Zdivo – zdivo s tepelně izolační schopností klasického zdiva tl.45 cm 3. Stropy – rovný podhled 4. Střecha – sedlový krov dřevěné konstrukce 5. Krytina – plech
=
2,80 m 72,14 m2
=
299,37 m3
Obj. podíl Hodnocení 8,20 % Standardní 21,20 % Standardní 7,90 % Standardní 7,30 % Standardní 3,40 % Standardní
–6–
6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Obj. podíl Klempířské konstrukce – klempířské konstrukce střechy a 0,90 % parapetů z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky – omítky vnitřní, vápenné, dvouvrstvé 5,80 % Fasádní omítky – nástřik umělý 2,80 % Vnější obklady – obklad soklu 0,50 % Vnitřní obklady – keramický obklad koupelny, WC a kuchyně 2,30 % Schody 1,00 % Dveře – dřevěné, plné i prosklené 3,20 % Okna – plastová 5,20 % Podlahy obytných místností – keramické dlažby, plovoucí 2,20 % laminátové krytiny Podlahy ostatních místností – keramické dlažby, plovoucí 1,00 % laminátové krytiny Vytápění – lokální na tuhá paliva 5,20 % Elektroinstalace – světelná i motorová 4,30 % Bleskosvod 0,60 % Rozvod vody – rozvod studené i teplé vody 3,20 % Zdroj teplé vody – bojler 1,90 % Instalace plynu 0,50 % Kanalizace – odpady ze všech hygienických zařízení 3,10 % Vybavení kuchyně – vestavěné elektrospotřebiče, varná deska 0,50 % plynová Vnitřní vybavení – vana, umývadlo, sprchový kout 4,10 % Záchod – standardní splachovací 0,30 % Ostatní 3,40 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 11. Schody –0,54 × 1,852 × 1,00 % 16. Vytápění –0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – =
0,0100 0,0281 0,0060 0,0050 0,0340 0,9169
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9169 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9950 3 810,91 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 299,37 m3 × 3 810,91 Kč/m3 Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 6. Klempířské konstrukce 0,90 % / 0,9169 × (100 – 80) % + 0,196 %
=
1 140 872,13 Kč
–7– 8. Fasádní omítky 2,80 % / 0,9169 × (100 – 50) % 9. Vnější obklady 0,50 % / 0,9169 × (100 – 0) % 10. Vnitřní obklady 2,30 % / 0,9169 × (100 – 0) % 12. Dveře 3,20 % / 0,9169 × (100 – 10) % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 0,9169 × (100 – 0) % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % / 0,9169 × (100 – 0) % 16. Vytápění 5,20 % × 0,46 / 0,9169 × (100 – 0) % 17. Elektroinstalace 4,30 % / 0,9169 × (100 – 50) % 19. Rozvod vody 3,20 % / 0,9169 × (100 – 70) % 20. Zdroj teplé vody 1,90 % / 0,9169 × (100 – 0) % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9169 × (100 – 0) % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % / 0,9169 × (100 – 0) % 25. Záchod 0,30 % / 0,9169 × (100 – 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:
+
1,527 %
+
0,545 %
+
2,508 %
+
3,141 %
+
2,399 %
+
1,091 %
+
2,609 %
+
2,345 %
+
1,047 %
+
2,072 %
+
0,545 %
+
4,472 %
+ 0,327 % = 24,824 %
Úprava ceny: 1 140 872,13 Kč × 24,824 % Cena stavby:
– =
283 210,10 Kč 857 662,03 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 99 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 99) = 1,000 % Odpočet opotřebení: 857 662,03 Kč × 1,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
8 576,62 Kč 849 085,41 Kč
Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č. 1175 v k.ú. Postřelmov – zjištěná cena:
849 085,41 Kč
a.1.2) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č. 1175 v k.ú. Postřelmov Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:
× =
849 085,41 Kč 3,5 % 29 717,99 Kč
–8– Venkovní úpravy – zjištěná cena:
29 717,99 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č. 1175 v k.ú. Postřelmov 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
849 085,41 Kč 29 717,99 Kč 878 803,40 Kč 878 800,– Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.1175, 1176, 1973, v k.ú. Postřelmov – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 51,73 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (3 256 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 256 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % ×
2,000
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
10 % × × ×
1,100 2,146 0,995
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 69 51,73 243,0065
Cena [Kč] 16 767,45
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % ×
2,000
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
10 % × × × ×
1,100 2,146 0,995 0,400
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 431 51,73 97,2026 234 51,73 97,2026 665
Cena [Kč] 41 894,32 22 745,41 64 639,73
Název Zastavěná plocha
Název Zahrada Ostatní plocha Součet:
Parc. č. 1175
Parc. č. 1176 1973
+
+
–9–
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky, parc.1175, 1176, 1973, v k.ú. Postřelmov – zjištěná cena:
81 407,18 Kč 81 407,18 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné pro účely porovnání využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn realizovaný převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti (rozestavěné stavby v odpovídajícím stupni dokončenosti), je za účelem stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota:
=
960 210,– Kč
– 10 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
878 800,– 81 410,– 960 210,– 960 210,–
Kč Kč Kč Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná na základě cenového předpisu, účinného ke dni ocenění, po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 960 000,– Kč Cena slovy: devětsetšedesáttisíc Kč
Ostrava, 16. 11. 2013 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/486 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013553 podle připojené likvidace.
– 12 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00623/13-015 ze dne 14. 8. 2013. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1170 pro katastrální území Postřelmov, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Šumperk. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.
