ZNALECKÝ POSUDEK č. 651/15/2014
O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 105/3 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu č.p. 101 - 107 a pozemcích p.č. st. 8482 - 8488, vše v katastrálním území a obci Pardubice, kraj Pardubický.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 8, soudní exekutor Mgr. Jana Kalistová Kolbenova 942/38a 190 00 Praha
Účel znaleckého posudku: Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytové jednotky č. 105/3 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu č.p. 101 - 107 a pozemcích p.č. st. 8482 - 8488, vše v katastrálním území a obci Pardubice, kraj Pardubický pro exekuční řízení.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 22. 11. 2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jiří Čadík Bartoňova 827 530 12 Pardubice
Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu, 1 stranu příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Pardubicích 22. 11. 2014
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka Kunětická 105 530 09 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 467 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 335,00 Kč/m2
2. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne – nebyl umožněn přístup, ocenění je provedeno dle prohlášení vlastníka, znalosti domu a předpokladu vybavení.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku •
Usnesení soudního exekutora Mgr. Jany Kalistové, Exekutorský úřad Praha 8, se sídlem Kolbenova 942/38a, 190 00 Praha, č.j. 182 EX 2013/13-92, ze dne 2. 10. 2014 o ustanovení znalce. • Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 68686, vyhotovený dálkovým přístupem dne 3. 10. 2014, katastrální území a obec Pardubice A: Vlastník - Vlastnické právo SJM Průša Jaroslav a Průšová Jana, Kunětická 105, 530 09 Pardubice Cihelna B: Nemovitosti - Jednotky č.j. 105/3 byt podíl na společných částech domu a pozemku 67/8640 budova Cihelna č.p. 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107 - bydlení, LV 13457 parcela st. 8482 o výměře 221 m2 - zast. pl. a nádvoří st. 8483 o výměře 222 m2 - zast. pl. a nádvoří st. 8484 o výměře 222 m2 - zast. pl. a nádvoří st. 8485 o výměře 219 m2 - zast. pl. a nádvoří st. 8486 o výměře 222 m2 - zast. pl. a nádvoří st. 8487 o výměře 222 m2 - zast. pl. a nádvoří st. 8488 o výměře 221 m2 - zast. pl. a nádvoří C: Zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - omezení pro která je posudek vypracován. • Prohlášení vlastníka budovy ze 7. 2. 2000
4. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 105/3 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky -2-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
I I II III
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí II -0,01 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 III 0,01 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 -3-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,912
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 105/3 Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 3. NP domu čp. 101-107, na západní straně zástavby ul. Kunětická, v sídlišti panelových bytových domů Cihelna, v blízkosti středních škol a Univerzity Pardubice. Dům byl kolaudován a uveden do užívání rozhodnutím čj. T 192/86-91/Uh/Kr ze dne 10. 1. 1991. V přízemí domu jsou společné prostory a samostatné sklepy, v ostatních podlažích jsou bytové jednotky různých velikostí. Dům je celopanelový, nezateplený, plochá střecha s živičnou krytinou, výtahy, byty jsou standardně vybaveny - umakartové bytové jádro, stěrkové omítky, podlahy PVC, kuchyňská linka s plynovým sporákem, nová plastová okna, Prefa dveře plné hladké ev. prosklené, vestavná spížní skříň v kuchyni, šatní vestavné skříně v předsíni, ÚT a dodávka TUV z centrálního zdroje, TV, domácí telefon s el. vrátným. V oceňovaném bytě předpokládám zařízení původní, žádné úpravy provedeny nebyly. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Pardubice 23 let 22 278,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 9,6 * 1,00 = 18,5 * 1,00 = 16,6 * 1,00 = 12,2 * 1,00 = 10,1 * 1,00 = 2,9 * 1,00 = 1,0 * 1,00 = 3,5 * 0,20 = 2,8 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: lodžie: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
9,60 m2 18,50 m2 16,60 m2 12,20 m2 10,10 m2 2,90 m2 1,00 m2 0,70 m2 0,28 m2 71,88 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad -4-
č. II II
Vi -0,05 0,00
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 23 let: s = 1 - 0,005 * 23 = 0,885
II III II
0,00 0,05 0,00
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,885 = 0,885
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 22 278,- Kč/m2 * 0,885 = 19 716,03 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 71,88 m2 * 19 716,03 Kč/m2 * 0,950 * 0,960= 1 292 475,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 292 475,67 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950
-5-
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
Index polohy pozemku IP = 0,960 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,960 = 0,912 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 335,Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 pozemek st. 8482 221,00 § 4 odst. 1 pozemek st. 8483 222,00 § 4 odst. 1 pozemek st. 8484 222,00 § 4 odst. 1 pozemek st. 8485 219,00 § 4 odst. 1 pozemek st. 8486 222,00 § 4 odst. 1 pozemek st. 8487 222,00 § 4 odst. 1 pozemek st. 8488 221,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,912
Upr. cena [Kč/m2] 2 129,52
Jedn. cena [Kč/m2] 2 129,52 2 129,52 2 129,52 2 129,52 2 129,52 2 129,52 2 129,52 = *
Cena [Kč] 470 623,92 472 753,44 472 753,44 466 364,88 472 753,44 472 753,44 470 623,92 3 298 626,48 3 298 626,48 Kč 67 / 8 640
=
25 579,63 Kč
C. REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 105/3
1 292 475,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 292 475,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
25 579,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 579,60 Kč
Celkem
1 318 055,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 318 055,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliontřistaosmnácttisícšedesát Kč
-6-
1 318 060,- Kč
D. OCENĚNÍ OBVYKLOU CENOU Obvyklou cenou se rozumí cena ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) která zní : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno ke dni 22. 11. 2014, jeho platnost je časově omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít významný vliv na odhadnutou obvyklou cenu. Obvyklá cena bytové jednotky Kunětická 105/3 Pardubice 218 je ve výsledku stanovena vážením ceny administrativní - zjištěné a porovnáním. Pro porovnání jsou použity nabízené ceny v místě působících developerů a realitních kanceláří. Porovnatelný byt je nabízen na portálu S-Reality: Pardubice, nábř. Závodu Míru, 3+1, 74 m2 1 699 tis Kč Pardubice, U Josefa, 3+1, 77 m2 1 790 tis Kč Pardubice, Kunětická, 3+1, 72 m2 1 800 tis Kč Předpokládám, že cca 10% z požadované ceny sníží náklady na provize, poplatky, právní servis, vesměs jsou to byty zainvestované, předpokládám stav oceňovaného bytu původní s umakartovým bytovým jádrem bez jakýchkoliv úprav. Výslednou cenu obvyklou: Bytové jednotky č. 105/3 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu č.p. 101 107 a pozemcích p.č. st. 8482 - 8488, vše v katastrálním území a obci Pardubice, kraj Pardubický, zapsáno na LV 717657 a 13457 u KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice stanovuji na:
1 550 000 Kč Slovy: Jedenmilionpětsetpadesáttisíc korun českých
-7-
Dle výše uvedeného výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastnická práva k oceňované nemovitosti omezena: Zástavními právy exekutorskými a z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti
Shora uvedená cena obvyklá tato omezení vlastnických práv nezohledňuje, předpokládám jejich vypořádání v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažovaná jako volná a nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv.
V Pardubicích 22. 11. 2014
Ing. Jiří Čadík Bartoňova 827 530 12 Pardubice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.0.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17. 11. 1995 č. j. Spr. 2409/95 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 651/15/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 651/15/2014.
-8-
