STAVEBNĚ TECHNICKÉ POSOUZENÍ BUDOV
U Průhonu č. p. 1516/32, Praha 7 U Průhonu č. p. 1338/38, Praha 7 Argentinská 38, Praha 7
pro Městskou část Praha 7
listopad 2015
1
ÚVOD ....................................................................................................................................................... 4 DOPORUČENÍ ZPRACOVATELE POSOUZENÍ............................................................................................. 4 Fasáda:................................................................................................................................................. 4 Vnitřní konstrukce: .............................................................................................................................. 5 Vnitřní dispozice: ................................................................................................................................. 5 Technická zařízení budovy ( TZB ): ...................................................................................................... 5 POSOUZENÍ OBJEKTU U Průhonu č.p. 1338/38, majitel LAURA H.C. s.r.o. ............................................. 6 Umístění nemovitosti .......................................................................................................................... 6 Popis nemovitosti ................................................................................................................................ 6 Statika a architektonicko-stavební řešení budovy .............................................................................. 6 Napojení budovy na média ................................................................................................................. 7 Popis technických zařízení budovy (technologie)................................................................................ 7 Věcná břemena ................................................................................................................................... 7 Nutné stavební úpravy a náklady spojené s rekonstrukcí ................................................................... 7 Harmonogram ..................................................................................................................................... 8 Vhodnost budovy pro záměry MČ ....................................................................................................... 8 Dopravní dostupnost ....................................................................................................................... 8 Orientace budovy, prosvětlení, proslunění ..................................................................................... 8 Konstrukce ....................................................................................................................................... 8 Dispozice, flexibilita prostoru .......................................................................................................... 8 Fasáda .............................................................................................................................................. 9 Povodeň........................................................................................................................................... 9 Výhody objektu ............................................................................................................................... 9 Nevýhody objektu ........................................................................................................................... 9 Závěr .................................................................................................................................................... 9 POSOUZENÍ OBJEKTU U Průhonu č.p. 1516/32, majitel Lavender s.r.o. ................................................. 9 Umístění nemovitosti .......................................................................................................................... 9 Popis nemovitosti ................................................................................................................................ 9 Popis statiky a architektonicko-stavebního řešení ............................................................................ 10 Napojení budovy na média ............................................................................................................... 10 Popis technického zařízení budovy (technologie) ............................................................................. 11 Věcná břemena ................................................................................................................................. 11 Nutné stavební úpravy a náklady spojené s rekonstrukcí ................................................................. 11 Harmonogram ................................................................................................................................... 12 2
Vhodnost budovy pro záměr MČ ...................................................................................................... 12 Dopravní dostupnost ..................................................................................................................... 12 Orientace budovy, prosvětlení, proslunění ................................................................................... 12 Konstrukce ..................................................................................................................................... 12 Dispozice, flexibilita prostoru ........................................................................................................ 12 Fasáda ............................................................................................................................................ 12 Povodeň......................................................................................................................................... 12 Výhody objektu ............................................................................................................................. 12 Nevýhody objektu ......................................................................................................................... 13 Závěr .................................................................................................................................................. 13 POSOUZENÍ OBJEKTU Argentinská 38, majitel Pražská správa nemovitostí, spol. s r.o. ....................... 13 Umístění nemovitosti ........................................................................................................................ 13 Popis nemovitosti .............................................................................................................................. 13 Statika a architektonicko-stavební řešení budovy ............................................................................ 13 Napojení budovy na média ............................................................................................................... 14 Popis technických zařízení budovy (technologie).............................................................................. 14 Věcná břemena ................................................................................................................................. 14 Nutné stavební úpravy a náklady spojené s rekonstrukcí ................................................................. 15 Harmonogram ................................................................................................................................... 15 Vhodnost budovy pro záměr Městské části Praha 7 ......................................................................... 15 Dopravní dostupnost ..................................................................................................................... 15 Orientace budovy, prosvětlení, proslunění ................................................................................... 15 Konstrukce ..................................................................................................................................... 15 Dispozice, flexibilita prostoru ........................................................................................................ 16 Fasáda ............................................................................................................................................ 16 Povodeň......................................................................................................................................... 16 Výhody objektu ............................................................................................................................. 16 Nevýhody objektu ......................................................................................................................... 16 Závěr .................................................................................................................................................. 16 ZÁVĚREČNÉ ZHODNOCENÍ LOKALIT ...................................................................................................... 17 PŘÍLOHA................................................................................................................................................. 17
3
ÚVOD V souvislosti s rozhodnutím Městské části Praha 7 (dále jen „MČ“) o přemístění jejího sídla ze současné adresy do jiného objektu, byla oslovena stavebně-inženýrská organizace STON Management s.r.o. (dále jen „STON“) s požadavkem na zpracování stavebně-technického posouzení 3 kancelářských budov (dále jen „Posouzení“) nacházejících se na Praze 7. STON zpracoval Posouzení na základě objednávky od MČ ze dne 12.11.2015. Součástí Posouzení není právní, finanční ani daňová prověrka nemovitostí. Podkladem k Posouzení byly dokumenty, které zaslali majitelé 3 nemovitostí v rámci výběrového řízení na koupi nového sídla MČ. Dalším zdrojem informací byly prohlídky těchto nemovitostí a informace od zástupců majitelů těchto nemovitostí. Jak již bylo konstatováno pro novou budovu MČ se vybírá z již postavených budov v obvodu Městské části Praha 7. Vybraná budova bude zakoupena do vlastnictví MČ a bude celkově zrekonstruována v takovém rozsahu, aby v rámci předpokládaného rozpočtu co nejlépe splnila požadavky na vhodné umístění, dopravní dostupnost, celkové vnitřní funkční a dispoziční řešení, technický standard a vybavení převážně „kancelářského objektu“ se specifickými požadavky na fungování a reprezentativní charakter „městského úřadu“. Základními předpoklady budoucího stavebně technického řešení se předpokládají následné činnosti: -
kompletní vybourání vnitřních nenosných stěn a příček a podhledů odstranění povrchových úprav oprava fasády, případně její zateplení, případně nová kvalitní okna nové vnitřní rozvody TZB nové technologické zázemí a strojovny TZB výměna výtahů (u některých objektů) nové vnitřní příčky, podlahy, podhledy a povrchové úpravy v rámci nových dispozic budou realizovány kromě vlastních administrativních ploch také nová sociální zázemí, kuchyňky, serverovny, sklady, jednací místnosti, apod. v případě požadavku je možné také uvažovat s rozvodem vzduchotechniky a případně s rozvody chlazení
Výše uvedené úpravy budou případně korigovány (jejich rozsah bude upřesněn na nezbytně nutnou míru) v závislosti na budoucím dispozičním a stavebně technickém řešení celého objektu, což nejprve prokáže architektonicko-technická studie a následně realizační projekt.
DOPORUČENÍ ZPRACOVATELE POSOUZENÍ Jako zpracovatel Posouzení pro budoucí výběr vhodné budovy a dobré fungování celého provozu budovu doporučuji následující architektonická a stavebně technická opatření.
Fasáda: -
zlepšení tepelně-technických parametrů fasády (např. zateplení, či zateplení a obklad, apod.) ideálně výměna oken za moderní okenní konstrukce s dostatečnými tepelně-technickými parametry s vhodně zvolenými reflexními a ochrannými vrstvami doplnění vnější ochrany prosklených fasádních otvorů proti sluneční radiaci (např. vnější žaluzie, screeny, slunolamy, apod.) 4
Výše uvedené úpravy zajistí významné úspory na pořízení, počáteční instalaci i budoucí provoz systému vytápění a chlazení objektu, celkový komfort užívání včetně vynikajícího akustického odstínění pracovních ploch od vnějšího prostředí. -
-
Zásadním parametrem pro budoucí zřizování pracovních míst (na které jsou poměrně striktní hygienická kritéria) a celkovou variabilitu a flexibilitu prostoru je i maximální využití přirozeného denního osvětlení, což prakticky znamená fasádu s významným podílem, četností a velikosti prosklení. Hygienický požadavek na min. intenzitu denního osvětlení pro trvalé pracovní prostředí však také znamená zabývat se výše uvedeným požadavkem na ochranu před slunečním zářením především pro pracoviště s počítačovým vybavením.
Vnitřní konstrukce: -
-
doporučuji použít lehké, rychle realizovatelné a jednoduše demontovatelné sádrokartonové příčky s požadovaným akustickým útlumem ideální variantou pro kancelářské plochy je také realizace lehkých, rozebíratelných zdvojených instalačních podlah s kobercovými čtverci, které umožňují vysokou variabilitu při rozvodech silnoproudé a datové (počítačové) kabeláže a jejich libovolné dodatečné úpravy dle aktuální potřeby a při případných dispozičních změnách což v případě rekonstrukce stávajících budov není téměř možné doporučuji použít rozebíratelné minerální kazetové podhledy s akustickým útlumem, nebo podhledy sádrokartonové
Vnitřní dispozice: -
-
-
pro kontakt s veřejností doporučuji ideálně využít parter (přízemí) budovy, kde by mohly být vytvořeny prostory jako recepce a informace, podatelna, čekací zóna, veřejné sociální zázemí, poštovní zázemí, „klientské“ přepážky, případně jednací místnost, apod. doporučuji vytvořit samostatnou datovou servervrovnu a to buď centrální (pro celý objekt) nebo pak lokální serverovny např. v rámci každého, nebo několika podlaží v rámci každého podlaží by bylo vhodné vytvořit samostatnou kuchyňku, či ke kuchyňce připojený menší „jídelní“ kout, dále pak menší patrovou zasedací místnost pro porady, firemní školení, vzdělávací kurzy, apod. minimální / optimální sv. výška pro uzavřené a menší administrativní plochy podél fasády je 2,7 m, pro větší plochy nad cca 100 m2 pak 3,0 m
Výše uvedené principy zajistí dle mého názoru celkovou variabilitu a flexibilitu prostoru a celkový komfort užívání.
Technická zařízení budovy ( TZB ): -
-
doporučuji instalovat rozvody vzduchotechniky, které umožní zásobování budovy čerstvým vzduchem bez nutnosti otevírání oken, např. za nepříznivého počasí, v zimním období, apod. doporučuji realizovat systémy EPS (elektrická požární signalizace), ER (evakuační rozhlas), EZS (elektronický zabezpečovací systém), ACS (docházkový a přístupový systém), které jsou důležité pro bezpečnost budovy, kontrolu přístupů a pohybu pracovníků v budově, důležité pro pojištění budovy, apod. ke zvážení dávám i realizaci chlazení, které se hlavně v posledních letech stává téměř nezbytnou součástí moderních budov
5
POSOUZENÍ OBJEKTU U Průhonu č.p. 1338/38, majitel LAURA H.C. s.r.o. Umístění nemovitosti Administrativní budova na adrese U Průhonu 1338/38, Praha 7 se nachází na pozemku parc. č. 881 v katastrálním území 730122 Holešovice , obec Praha.
Popis nemovitosti Výstavba objektu byla povolena stavebním povolením ze dne 20.6.1988 a kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dne 16.5.1994. Mezi lety 2003 až 2007 budova prošla drobnými úpravami interiérů. Po povodních v roce 2002 byla provedena oprava zasažených částí a strojovny VZT. V současné době je budova bez nájemců. K administrativní budově se zastavěnou plochou cca 660 m2 patří ještě zpevněné plochy s příjezdovou komunikací do vnitrobloku a s 20-ti parkovacími stáními ve vnitrobloku. Z toho jedno stání pro invalidy a jedno stání pro zásobování. Celková výměra pozemku je 1282 m2. Přístup pro pěší do budovy a příjezd pro vozidla do vnitrobloku je z ulice U Průhonu. Pro zásobování je určen boční vstup do budovy z příjezdové komunikace na parkoviště. Dle sdělení zástupce majitele budovy bylo v minulosti zřízeno věcné břemeno příjezdu a přístupu přes tento vjezd k sousední budově nacházející se na pozemku parc. č. 880/1, k.ú. Holešovice. Prověření platnosti věcného břemene není součástí této zprávy. Propojení jednotlivých pater zajišťují dva osobní výtahy, jeden s kapacitou 6 osob a nosností 500 kg a druhý pro 8 osob s nosností 800 kg. Pro zásobování jsou k dispozici dva nákladní výtahy, z nichž jeden obsluhuje 1.PP až 2.NP podlaží a druhý obsluhuje 1.PP až 3.NP. Každý z nich je určen pro 6 osob s nosností 500 kg. Pro vertikální komunikaci dále slouží dvouramenné betonové schodiště propojující všechna podlaží. Na jižní fasádě je umístěno ocelové dvouramenné požární únikové schodiště spojující 1.PP s 3.NP.
Statika a architektonicko-stavební řešení budovy Jedná se o železobetonovou nosnou skeletovou konstrukci o modulaci 6/6 – sloup, průvlak, stropní panel s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Deváté nadzemní podlaží je pouze nad částí půdorysu a je zde umístěna strojovna výtahů a požární větrání. Obvodový plášť je tvořen kombinací hliníkového a keramického obkladu připevněného na předsazené konstrukci. Fasádu dále tvoří původní hliníková okna. Plochá střecha je tvořena střešní PVC fólií a je vyspádována k vnitřním svodům dešťové kanalizace. Světlá výška suterénu je 3,1m, přízemí je 3,9m a kancelářských pater je 2,92 m. U oken na fasádě se nachází průvlak, který tvoří nadpraží oken se spodní hranou ve výši 2,72 m nad podlahou. Původní příčky mezi kancelářemi jsou zděné nové ze sádrokartonu. Schodiště, společný prostor v kancelářských patrech a podlaha vstupní haly je obložena přírodním kamenem a teracem. Zábradlí hlavního schodiště je ocelové s dřevěným madlem. Na podlahách je v kancelářských patrech dlažba, 6
PVC a koberec. V podzemním podlaží je v technologických místnostech na podlaze natřený beton nebo dlažba. Omítky na stěnách kanceláří jsou štukové a opatřeny nátěrem. Sádrokartonové příčky jsou pouze natřeny. Stopy jsou omítnuté nebo snížené sádrokartonové nebo z minerálních desek. Prosklená stěna u vstupu do objektu je z hliníkových profilů s jednoduchým zasklením. Veškerá okna jsou původní hliníková s dvojsklem. Na každém kancelářském podlaží jsou umístěny kuchyňky a WC v sociálním jádru.
Napojení budovy na média Budova je napojena na vodovodní řad, jednotnou kanalizaci, otopnou vodu (CZT), elektrickou energii a datové/telefonní připojení. Plyn není do objektu zaveden. Na vodovodní přípojce je umístěn v suterénu u paty budovy vodoměr. Na přípojce centrálního zdroje tepla je v suterénu budovy umístěna nová výměníková stanice Pražské teplárenské a.s., na kterou navazují rozvody tepla k jednotlivým radiátorům. Hlavní přívodu elektrické energie je ukončen v rozvodně NN. Telefonní a datové připojení je zajištěno optickým kabelem od telefonního operátora O2 a ukončeno v místnosti bývalého serveru ve 2.NP.
Popis technických zařízení budovy (technologie) Vodovodní instalace jsou rozvedeny do jednotlivých pater do místností WC, kuchyněk a k požárním hydrantům. Kanalizace je rozvedena do jednotlivých pater do místností WC, kuchyněk a pro odvod dešťové vody i na střechu. Teplo je zajišťováno původními litinovými radiátory umístěnými pod okny a napojenými na výměníkovou stanici. Elektřina je k jednotlivým nájemcům distribuována přes patrové rozvaděče z rozvodny NN. Nápojné body silno i slabo proud (zásuvky) jsou vedeny pod parapety oken a v příčkách. Chlazením byly vybaveny pouze některé kanceláře. Toto chlazení bylo demontováno, odvezeno a rozvody nejsou již funkční. Rozvody vzduchotechniky pro kanceláře nebyly realizovány. Větrány byly pouze chodby před výtahy a realizovány byly také odvody z WC. Vzduchotechnické jednotky umístěné v 1.PP byly demontovány, odvezeny a tudíž zařízení není funkční. Jednotky sloužící pro odtah vzduchu při požáru a jsou umístěné ve strojovně výtahu v 9.NP v počtu 4ks. Budova je chráněna pasivním hromosvodem. Rozvod EPS včetně požárních tlačítek byl realizován a sveden do místnosti recepce v 1.NP. Požární zajištění budovy je dále realizováno hydranty a hasičskými přístroji. Celá budova je jeden požární úsek.
Věcná břemena Dle aktuálního výpisu z katastru nemovitostí se v budově nachází věcné břemeno Pražské teplárenské a.s. s právem zřídit a provozovat vedení dle čl. 4.4 smlouvy v rozsahu GP č. 1560-130/2013. Dále je v katastru zapsáno věcné břemeno Komerční banky, a.s. s právem chůze a jízdy dle smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 2.7.2003.
Nutné stavební úpravy a náklady spojené s rekonstrukcí Z důvodů nevyhovujícího dispozičního rozmístění kanceláří v jednotlivých patrech a nevyhovujících rozvodů instalací jak z hlediska požadavku na standard budovy tak z hlediska aktuálních požadavků norem a předpisů je nutné provést rekonstrukci celé budovy. Rekonstrukce budovy pro potřeby Městské části Praha 7 se bude sestávat z následujících prací: 7
Demolice stávajících příček a podhledů; provedení nových příček dle požadavku budoucího uživatele Provedení nových povrchových úprav stěn (malby, omítky) a podlah (koberce, dlažby apod.) Provedení nových sociálních zařízení dle aktuálních požadavků budoucího uživatele a platných předpisů Výměna oken v celé budově Výměna střechy Zateplení fasády (nutné zvážit obložení fasády) Provedení nových rozvodů elektřiny, vody, kanalizace, topení Instalace vzduchotechnických a chladících jednotek včetně rozvodů do jednotlivých kanceláří Instalace hromosvodu dle požadavků platných předpisů Výměna výtahů Požární zabezpečení budovy dle požadavků platných předpisů Rekonstrukce suterénu
Náklady na výše popsané rekonstrukční práce byly odhadnuty na částku ve výši 146.000.000 Kč bez DPH. Cena neobsahuje další náklady blíže popsané v závěru zprávy v kapitole Závěrečné zhodnocení lokalit. Cena neobsahuje žádné náklady na úpravy zpevněných ploch kolem budovy a úpravy napojovacích bodů jednotlivých médiích.
Harmonogram Předpokládaná délka realizace stavebních prací byla stanovena na 12 měsíců.
Vhodnost budovy pro záměry MČ Dopravní dostupnost - vynikají dostupnost tramvají - vynikající dostupnost automobilem, parkování možné ve vnitrobloku nebo na přilehlých komunikacích Orientace budovy, prosvětlení, proslunění - budova je částečným soliterem ve stávající zástavbě s horšími světelnými podmínkami jak pro denní osvětlení, tak pro proslunění - fasáda se 2 hlavními bočními štítovými stěnami neumožňuje optimální využití prostor kolem dokola celé fasády Konstrukce - prostorově a tvarově složitější, zachovalý železobetonový skelet bez nutnosti jakéhokoli konstrukčního zásahu Dispozice, flexibilita prostoru - poměrně problematická flexibilita a složité dispoziční řešení s velkým procentem vnitřních neosvětlených ploch - nevhodné umístění výtahů a schodišť, umístění sociálního zázemí je z hlediska využití prostoru vhodné - dobrá obslužnost výtahy
8
Fasáda - nemá vnější stínění Povodeň - budova byla částečně zasažena povodní Výhody objektu - klidná lokalita - objekt bez nájemníků - parkování ve vnitrobloku - nejnižší kupní cena z nabízených objektů - dostatečná velikost objektu pro 210 zaměstnanců - dobrá dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou Nevýhody objektu - složitěji využitelná a příliš hluboká dispozice - umístění zasedací místnosti pro 30 zastupitelů a 30 zástupců veřejnosti bude složitější vzhledem k dispozici objektu
Závěr -
-
objekt je vzhledem ke své velikosti využitelný za předpokladů úprav fasády, dispozice není flexibilní, v některých místnostech chybí dostatek denního osvětlení a vzhledem k hloubce je dispozice hůře využitelná pro lepší využitelnost objektu doporučuji přidat okna na fasádu budovu lze doporučit pro potřeby MČ
POSOUZENÍ OBJEKTU U Průhonu č.p. 1516/32, majitel Lavender s.r.o. Umístění nemovitosti Administrativní budova na adrese U Průhonu 1516/32, Praha 7 se nachází na pozemku parc. č. 828 v katastrálním území 730122 Holešovice , obec Praha.
Popis nemovitosti Výstavba objektu byla povolena stavebním povolením ze dne 11.6.1968 a povolení k trvalému užívání bylo vydáno dne 26.5.1971. Budova pošla několika rekonstrukcemi vždy na základě požadavků nájemníků příslušných ploch. V současné době je budova obsazena nájemci.
Administrativní budova zaujímá svou zastavěnou plochou 731 m2 celý pozemek parc. Č. 828, k.ú. Holešovice. Na pozemku se nenacházejí žádná parkovací stání. Parkování je možné na veřejné komunikaci před budovou, kde je parkovací zóna. Přístup pro pěší do budovy je z ulice U Průhonu. Pro zásobování nájemce Komerční banky je určen boční vjezd do budovy z ulice U Průhonu. 9
Propojení jednotlivých pater zajišťují dva nové osobní výtahy KONE, jeden s kapacitou 8 osob a nosností 630 kg a druhý pro 13 osob s nosností 1000 kg. Pro zásobování Komerční banky je určen zásobovací výtah spojující 1.NP a 1.PP. Pro vertikální komunikaci dále slouží dvouramenné schodiště propojující 1.NP až 7.NP. Dále pak je pro vertikální komunikaci mezi 1.NP a 1.PP je určeno jednoramenné schodiště z prostoru vstupní haly a dále pak jednoramenné schodiště v prostoru Komerční banky. Mezi 1.NP a 2.NP se nachází uvnitř nájemního prostoru Komerční banky dvouramenné schodiště.
Popis statiky a architektonicko-stavebního řešení Jedná se o monolitický železobetonový skelet s jedním podzemním a sedmi nadzemními podlažími, který v části budovy tvoří trojtrakt a v části budovy dvojtrakt. Osmé nadzemní podlaží je pouze nad částí půdorysu a jde o bývalou strojovnu výtahů. Konstrukční výška pater je 3,2 m. Světlá výška místností administrativních podlažích 2.NP až 6.NP je 2,95 m, světlá výška 7.NP je 3,01 m a světlá výška přízemí je 3,45 m. Suterén je ve dvou výškových úrovních a to 2,77 m (2,55 m) a 3,2 m. Výška železobetonových parapetů je 0,84 m. Konstrukci tvoří podélné trámy mezi které je příčně upnuta stropní deska. Deska vybíhá na třech obvodových stěnách před líc železobetonových parapetů a vytváří horizontální prvky fasádního rastru. Na těchto převislých koncích desky jsou vyzděny meziokenní sloupky. Příčná tuhost je zajištěna monolitickou štítovou stěnou a monolitickou příčkou. Budova je založena na základových pasech a patkách. Budova je řešena v kancelářských patrech jako trojtrakt tak, že po obou stranách středového traktu jsou umístěny kanceláře popřípadě další prostory sloužící pro nájemce. Původní příčky mezi kancelářemi jsou zděné nové ze sádrokartonu. Schodiště a podlaha vstupní haly je obložena přírodním kamenem. Zábradlí schodiště je dřevěné. Na podlahách je v kancelářských patrech dlažba a koberec. V podzemním podlaží je v technologických místnostech na podlaze natřený beton nebo dlažba. Omítky na stěnách kanceláří jsou štukové a opatřeny nátěrem. Sádrokartonové příčky jsou pouze natřeny. Sloupy ve vstupní hale jsou obloženy přírodním kamenem. Stopy jsou omítnuté nebo snížené sádrokartonové nebo z minerálních desek. Prosklené výkladce v přízemí jsou tvořeny ocelovými rámy s jednoduchým zasklením. Okna ve 4.NP, 7.NP a okna na centrálním schodišti jsou původní ocelová zdvojená. V ostatních patrech byla původní ocelová okna nahrazena plastovými s dvojskly. Na každém kancelářském patře jsou WC umístěny v sociálním jádru půdorysně vždy na stejném místě. Dále jsou umístěny po patrech kuchyňky půdorysně vždy ve dvou místech.
Napojení budovy na média Budova je napojena na vodovodní řad, jednotnou kanalizaci, otopnou vodu (CZT), elektrickou energii a datové přípojky. Plyn není do objektu zaveden. Na vodovodní přípojce je umístěn v suterénu u paty budovy vodoměr. Na přípojce centrálního zdroje tepla je v suterénu budovy umístěna nová výměníková stanice Pražské teplárenské a.s., na kterou navazují rozvody tepla k jednotlivým radiátorům. Na hlavním přívodu elektrické energie jsou 10
umístěny dvě distribuční trafostanice v majetku Pražské energetiky a.s.. Telefonní a datové připojení je zajištěno metalickými kabely společnosti O2 a optickými kabely společností GTS (T-Mobile) a Dial Telecom. Dále je v suterénu v místnosti výměníkové stanice umístěno čerpadlo pro případ zatopení suterénu, které čerpá vodu do kanalizačního řadu.
Popis technického zařízení budovy (technologie) Vodovodní instalace jsou rozvedeny do jednotlivých pater do místností WC, kuchyněk a k požárním hydrantům. Kanalizace je rozvedena do jednotlivých pater do místností WC, kuchyněk a pro odvod dešťové vody i na střechu. Teplo je zajišťováno původními litinovými radiátory umístěnými pod okny a napojenými na výměníkovou stanici. Elektřina je k jednotlivým nájemcům distribuována přes patrové rozvaděče. Původní elektoro rozvody jsou z hliníkových kabelů. Nápojné body (zásuvky) jsou provedeny dle požadavků nájemců. Datové a telefonní rozvody jsou přivedeny k jednotlivým nájemcům dle uzavřené smlouvy s příslušným operátorem. Chlazením jsou vybaveny pouze prostory kanceláří Komerční banky v 1.NP a 2.NP a prostory společnosti Geosan v 5.NP a 6.NP. Rozvody vzduchotechniky jsou realizovány pouze pro prostory Komerční banky v 1.NP a 1.PP. Rozvody vzduchotechnického potrubí je vedeno po fasádě do vnitrobloku. Chladící jednotky a vzduchotechnické jednotky jsou umístěny na střeše budovy. Odvod vzduchu z WC je realizováno vnitřními rozvody s odtahem na střechu. Budova je chráněna pasivním hromosvodem. Rozvod EPS je realizován pouze v 5.NP. Požární zajištění budovy je realizováno hydranty a hasičskými přístroji. Celá budova je jeden požární úsek.
Věcná břemena Dle aktuálního výpisu z katastru nemovitostí se v budově nachází pouze věcné břemeno Pražské teplárenské a.s. s právem zřídit, provozovat, opravovat a udržovat součásti rozvodného tepelného zařízení, a s právem zřídit, mít a udržovat obslužné zařízení, provádět úpravy za účelem obnovy, výměny, modernizace nebo zlepšení výkonnosti, včetně odstranění dle čl. 4 smlouvy v rozsahu GP č. 1560-130/2013. Dále se v budově nachází dvě distribuční trafostanice Pražské energetiky a.s., ke kterým nebylo dohledána žádná smlouva o zřízení věcného břemene.
Nutné stavební úpravy a náklady spojené s rekonstrukcí Z důvodů nevyhovujícího dispozičního rozmístění kanceláří v jednotlivých patrech a nevyhovujících rozvodů instalací jak z hlediska požadavku na standard budovy tak z hlediska aktuálních požadavků norem a předpisů je nutné provést rekonstrukci celé budovy. Rekonstrukce budovy pro potřeby Městské části Praha 7 se bude sestávat z následujících prací:
Demolice stávajících příček a provedení nových příček dle požadavku budoucího uživatele Provedení nových povrchových úprav stěn (malby, omítky) a podlah (koberce, dlažby apod.) Provedení nových sociálních zařízení dle aktuálních požadavků budoucího uživatele a platných předpisů Výměna všech oken za hliníková (možná úspora při výměně pouze v 1.NP, 4.NP a 7.NP) Zastínění jižní fasády venkovními žaluziemi Výměna střechy Zateplení fasády 11
Provedení nových rozvodů elektřiny, vody, kanalizace, topení Instalace VZT a chladících jednotek včetně rozvodů do jednotlivých kanceláří Instalace hromosvodu dle požadavků platných předpisů Požární zabezpečení budovy dle požadavků platných předpisů Rekonstrukce suterénu
Náklady na výše popsané rekonstrukční práce byly odhadnuty na částku ve výši 140.000.000 Kč bez DPH. Cena neobsahuje další náklady blíže popsané v závěru zprávy v kapitole Závěrečné zhodnocení lokalit. Cena neobsahuje žádné náklady na úpravy zpevněných ploch kolem budovy, úpravy napojovacích bodů jednotlivých médií a odstranění případného azbestu.
Harmonogram Předpokládaná délka realizace stavebních prací byla stanovena na 12 měsíců.
Vhodnost budovy pro záměr MČ Dopravní dostupnost - vynikající dostupnost tramvají - vynikají dostupnost automobilem, parkování pouze v přilehlých ulicích Orientace budovy, prosvětlení, proslunění - budova je soliterem ve stávající zástavbě s velmi dobrými světelnými podmínkami jak pro denní osvětlení, tak pro proslunění - fasáda se 3 hlavními fasádními stěnami umožňuje optimální využití a prosvětlení prostor kolem dokola celé fasády Konstrukce - tvarově jednoduchý „trojtrakt“, zachovalý železobetonový skelet bez nutnosti jakéhokoli konstrukčního zásahu Dispozice, flexibilita prostoru - přirozená flexibilita a jednoduché dispoziční řešení s velkým procentem vnitřních osvětlených ploch - vhodné umístění výtahů a schodišť, umístění sociálního zázemí je z hlediska využití prostoru vhodné - dobrá obslužnost výtahy - zóna pro styk s veřejností se nabízí umístit na úrovni přízemí, kde je velmi dobře přístupná Fasáda - nemá vnější zastínění Povodeň - při posledních povodních byly zatopeny suterény Výhody objektu - klidná lokalita - jednoduchá a přehledná dispozice - dostatečné osvětlení všech kancelářských prostor - nejnižší stavební náklady na rekonstrukci budovy - dostatečná velikost objektu pro 210 zaměstnanců 12
-
dobrá dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou
Nevýhody objektu - objekt obsazen nájemníky – bude nutné zajistit výpovědi z nájemních smluv - parkování pouze na přilehlých veřejných komunikacích - umístění zasedací místnosti pro 30 zastupitelů a 30 zástupců veřejnosti bude složitější vzhledem k dispozici objektu
Závěr -
objekt je tvarově, konstrukčně, dispozičně velmi vhodný a flexibilní budovu lze doporučit pro potřeby MČ
POSOUZENÍ OBJEKTU Argentinská 38, majitel Pražská správa nemovitostí, spol. s r.o. Umístění nemovitosti Administrativní budova na adrese Argentinská 38, Praha 7 se nachází na pozemku parc. č. 602 a parc. č. 594/5, vše v katastrálním území 730122 Holešovice , obec Praha.
Popis nemovitosti V současné době je budova obsazen nájemci. K administrativní budově se zastavěnou plochou cca 3.700 m2 patří ještě zpevněné plochy s příjezdovou komunikací a s rampou pro příjezd do podzemních garážích. V 1.PP se nachází 39 parkovacích stání z toho 5 stání pro invalidy. Před budovou se nachází 16 parkovacích stání z toho 3 pro invalidy. Budova se nachází na pozemku parc. č. 602, k.ú. o výměře 5.167 m2 a příjezdová komunikace se nachází na pozemku parc. č. 594/5, k.ú. Holešovice o výměře 534 m2. Přístup pro pěší do budovy je hlavním vstupem z Argentinské ulice. Příjezd pro vozidla do podzemních garáží je z ulice V Zákoutí. Propojení jednotlivých pater zajišťují dva osobní výtahy, každý s kapacitou 13 osob a nosností 1000 kg. Pro zásobování je k dispozici jeden nákladní výtah o nosnosti 500 kg, který obsluhuje 1.PP až 1.NP. Pro vertikální komunikaci dále slouží dvouramenné betonové schodiště propojující všechna podlaží. Mezi 1.PP a 1.NP jsou dvě úniková schodiště.
Statika a architektonicko-stavební řešení budovy Jedná se o železobetonovou nosnou skeletovou konstrukci– sloup, průvlak, stropní panel s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Deváté nadzemní podlaží je pouze nad částí půdorysu a je zde umístěna strojovna výtahů. Obvodový plášť je tvořen hliníkovou fasádou s hliníkovými okny a prosklenými výkladci. Plochá střecha je tvořena střešní PVC fólií a je vyspádována k vnitřním svodům dešťové kanalizace. Jedná se o inverzní skladbu střechy. Světlá výška suterénu je 3,34 m, přízemí je 4,22 m a kancelářských pater je 3,34 m. 13
Původní příčky mezi komunikačním jádrem a kancelářemi jsou zděné. Příčky oddělující jednotlivé nájemce jsou sádrokartonové nebo prosklené. Schodiště, společný prostor v kancelářských patrech a podlaha vstupní haly je obložena přírodním kamenem a teracem. Zábradlí hlavního schodiště je ocelové s dřevěnou výplní a madlem. Na podlahách je v kancelářských patrech dlažba, PVC a koberec. V podzemním podlaží je v technologických místnostech na podlaze natřený beton nebo dlažba. Omítky na stěnách kanceláří jsou štukové a opatřeny nátěrem. Sádrokartonové příčky jsou pouze natřeny. Stopy jsou omítnuté nebo snížené sádrokartonové nebo z minerálních desek. Prosklená stěna u vstupu do objektu je z hliníkových profilů s jednoduchým zasklením. Veškerá okna jsou původní hliníková s dvojsklem. Na každém kancelářském podlaží jsou umístěny kuchyňky a WC v sociálním jádru. Fasádní parapetní panely mohou obsahovat azbest. Tuto skutečnost je třeba prověřit v další etapě posuzování objektu.
Napojení budovy na média Budova je napojena na vodovodní řad, jednotnou kanalizaci, otopnou vodu (CZT), elektrickou energii a datové přípojky. Plyn není do objektu zaveden. Na vodovodní přípojce je umístěn v suterénu u paty budovy vodoměr. Na přípojce centrálního zdroje tepla je v suterénu budovy umístěna nová výměníková stanice Pražské teplárenské a.s., na kterou navazují rozvody tepla k jednotlivým radiátorům. Na hlavním přívodu elektrické energie jsou umístěny dvě trafa každé o výkonu 1000 kVA v majetku Pražské energetiky a.s.. Telefonní a datové připojení je zajištěno metalickými kabely společnosti O2.
Popis technických zařízení budovy (technologie) Vodovodní instalace jsou rozvedeny do jednotlivých pater do místností WC, kuchyněk a k požárním hydrantům. Kanalizace je rozvedena do jednotlivých pater do místností WC, kuchyněk a pro odvod dešťové vody i na střechu. Teplo je zajišťováno původními litinovými radiátory umístěnými pod okny a napojenými na výměníkovou stanici a fan-coily. Elektřina je k jednotlivým nájemcům distribuována přes patrové rozvaděče. Nápojné body (zásuvky) jsou provedeny dle požadavků nájemců. Datové a telefonní rozvody jsou přivedeny k jednotlivým nájemcům dle uzavřené smlouvy s příslušným operátorem. Chlazením a vzduchotechnikou je vybaveno fitness, call centrum a laser game. Rozvody vzduchotechnického potrubí jsou vedeny vnitřními instalačními šachtami. Chladící jednotky a vzduchotechnické jednotky jsou umístěny na střeše budovy. Některé vzduchotechnické jednotky jsou umístěny v 1.PP. Odvod vzduchu z WC je realizován vnitřními rozvody s odtahem na střechu. Budova je chráněna pasivním hromosvodem. V budově je instalována funkční EPS. V 1.PP je umístěn funkční diesel agregát.
Věcná břemena Dle aktuálního výpisu z katastru nemovitostí se na parcele parc. č. 602, k.ú. Holešovice nachází věcné břemeno:
Pražské teplárenské a.s. s právem umístit, provozovat, provádět kontroly, údržby a opravy rozvodného tepelného zařízení v rozsahu GP č. 1671-097/2014. GTS Czech s.r.o. s právem vést, zřizovat, provozovat, udržovat a upravovat podzemní vedení komunikační sítě 14
PREdistribuce, a.s. s právem zřizovat a provozovat vedení kabelového vedení dle čl. III. Smlouvy v rozsahu GP 1447-811/2007
Nutné stavební úpravy a náklady spojené s rekonstrukcí Z důvodů nevyhovujícího dispozičního rozmístění kanceláří v jednotlivých patrech a nevyhovujících rozvodů instalací jak z hlediska požadavku na standard budovy tak z hlediska aktuálních požadavků norem a předpisů je nutné provést rekonstrukci především dvou pater a části 1.NP, které bude využívat MČ. V ceně za rekonstrukci je uvedena částka za stavební úpravy celé budovy. Rekonstrukce budovy se bude sestávat z následujících prací:
Demolice stávajících příček a provedení nových příček dle požadavku budoucího uživatele Provedení nových povrchových úprav stěn (malby, omítky) a podlah (koberce, dlažby apod.) Provedení nových sociálních zařízení dle aktuálních požadavků budoucího uživatele a platných předpisů Výměna všech oken Zastínění jižní fasády venkovními žaluziemi Výměna střechy Zateplení fasády Provedení nových rozvodů elektřiny, vody, kanalizace, topení Instalace VZT a chladících jednotek včetně rozvodů do jednotlivých kanceláří Instalace hromosvodu dle požadavků platných předpisů Požární zabezpečení budovy dle požadavků platných předpisů Rekonstrukce suterénu
Náklady na výše popsané rekonstrukční práce byly odhadnuty na částku ve výši 350.000.000 Kč bez DPH. Cena neobsahuje další náklady blíže popsané v závěru zprávy v kapitole Závěrečné zhodnocení lokalit. Cena neobsahuje žádné náklady na úpravy zpevněných ploch kolem budovy, úpravy napojovacích bodů jednotlivých médií a odstranění případného azbestu.
Harmonogram Předpokládaná délka realizace stavebních prací byla stanovena na 18 měsíců.
Vhodnost budovy pro záměr MČ Dopravní dostupnost - dobrá dostupnost tramvají a v docházkové vzdálenosti od stanice metra Nádraží Holešovice - dobrá dostupnost automobilem Orientace budovy, prosvětlení, proslunění - budova je soliterem s vynikajícími světelnými podmínkami jak pro denní osvětlení, tak pro proslunění ze všech stran Konstrukce - poměrně moderní a zachovalý železobetonový skelet bez nutnosti jakéhokoli konstrukčního zásahu - vyzdívané a SDK příčky, klasické betonové podlahy, kazetové a SDK podhledy 15
Dispozice, flexibilita prostoru - vynikající flexibilita a dispoziční řešení - centrální umístění výtahů a schodišť, umístění sociálního zázemí je z hlediska využití prostoru velmi vhodné - dobrá obslužnost výtahy Fasáda - stávající celoskleněná hliníková fasáda, bez možnosti zásahů pouze v části budovy – bylo by nutné provést výměnu celé rozlehlé fasády (výměna oken, zateplení, apod.) - nemá vnější stínění, některá okna mají protisluneční folie Povodeň - budova je v případě povodní ohrožena záplavovou vodou i když méně, protože se nachází na vyvýšenině Výhody objektu - parkování v podzemních garážích - parkování v exteriéru před objektem - možnost bezproblémového umístění zasedací místnosti pro 29 zastupitelů a 30 zástupců veřejnosti Nevýhody objektu - dopravní frekventovanost okolí, magistrála, hluk - několikanásobně větší výměra kancelářských ploch než požaduje MČ - objekt obsazen nájemníky – bude nutné zajistit výpovědi z nájemních smluv - v případě koupě celého objektu, MČ by reálně využívala pouze 2 podlaží a zbytek by musela pronajímat; tuto činnost není MČ schopna zajistit vlastními zaměstnanci a musela by si najmout externí firmu, která se bude současně starat i o zajištění servisu, údržby a provozu celého objektu - nelze lokálně zasáhnout do fasády (zateplení, nová okna) musí se rekonstruovat fasáda celá - problematické se jeví jak realizovat výměnu strojoven a páteřních rozvodů v koordinaci s budoucím využitím ostatních prostor, které budou pronajaty jiným subjektům a pravděpodobně v jiném čase; na organizaci těchto činností by si musela MČ najmout externí firmu - absolutně nejvyšší kupní cena za objekt - absolutně nejvyšší stavební náklady na rekonstrukci objektu
Závěr -
-
objekt je vzhledem ke své velikosti využitelný pro plošné požadavky MČ jen částečně dostačují pouze 2 nadzemní podlaží s plochou 1200 m2 každé podlaží pro plochy „styku s veřejností“ by bylo třeba obsadit pouze menší část, řekněme 20% - 25% z plochy přízemí, kde by zároveň byl vytvořen konferenční a zasedací sál s kapacitou cca 30 zástupců MÚ a cca 30 zástupců veřejnosti nelze lokálně zasáhnout do fasády (zateplení, nová okna) možný výskyt azbestu ve fasádních panelech 16
-
tento objekt vzhledem k velikosti kancelářských prostor a finanční náročnosti stavebních úprav nelze doporučit jako budoucí sídlo MČ
ZÁVĚREČNÉ ZHODNOCENÍ LOKALIT Požadavek MČ na 2.100 m2 kancelářské plochy a umístění 210 zaměstnanců splňují všechny tři budovy. Další požadavek městské části na zasedací místnost pro 29 zastupitelů a 30 zástupců veřejnosti je lehce splnitelný u budovy Argentinská 38 a velice obtížně splnitelný u obou objektů v ulici U Průhonu. Obě budovy v ulici U Průhonu jsou po technické stránce hodně podobné, i když mezi nimi jsou drobné rozdíly ve způsobilosti být vhodnými prostory pro MČ. Podrobně jsou rozdíly popsány výše. Při rozhodování zástupců MČ o nejvýhodnějším objektu bude jistě nezanedbatelnou roli hrát celková cena, která bude zahrnovat nejen koupi nemovitosti, ale také náklady na její rekonstrukci. K této ceně je třeba připočíst i další náklady (projektový manažer, architekt, technický dozor, právník, daň z převodu nemovitosti apod.) spojené s realizací celého projektu. U budovy na adrese U Průhonu 32 vychází cena za stavební náklady ve výši 140.000.000 Kč bez DPH. Po připočtení kupní ceny ve výši 185.000.000 Kč avšak bez vedlejších nákladů se ostáváme k ceně 325.000.000 Kč bez DPH. U budovy na adrese U Průhonu 38 vychází cena za stavební náklady ve výši 146.000.000 Kč bez DPH. Po připočtení kupní ceny ve výši 87.900.000 Kč avšak bez vedlejších nákladů se ostáváme k ceně 233.900.000 Kč bez DPH. Obě budovy lze doporučit jako vhodné pro nové sídlo MČ. Záleží tedy na MČ, pro kterou budovu, s ohledem na výše popsaná specifika, se rozhodne. Rizika jsou popsána u každé budovy v kapitole Vhodnost budovy pro záměr MČ. Budova na adrese Argentinská 38 je několikrát větší, než je požadavek MČ a tudíž by musela být z větší části dále pronajímána. V této souvislosti je třeba uvažovat s dalšími náklady spojenými s pronájmem a přestavbou prostor nesloužící pro potřeby MČ. U budovy na adrese Argentinská 38 vychází cena za stavební náklady ve výši 350.000.000 Kč bez DPH. Po připočtení kupní ceny ve výši 330.000.000 Kč avšak bez vedlejších nákladů se ostáváme k ceně 680.000.000 Kč bez DPH. Z výše popsaných důvodů není možné budovu na adrese Argentinská 38 doporučit jako vhodný objekt pro nové sídlo MČ.
PŘÍLOHA V příloze je uvedena fotodokumentace pořízená v průběhu návštěv jednotlivých objektů.
Zpracoval: ing. Jan Kropáček, STON Management s.r.o.
17
