3564

DEC

Elektronická verze

Vyhotovení č.:

E

Znalecký posudek č. 053-2015/3564 O ceně p.p.č. 5706 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 1533 spolu s příslušenstvím a pozemky p.p.č. 5707 - ostatní plocha v obci 532053 - KLADNO, k.ú. 665061 - Kladno, okres Kladno

Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo 13993 pro k.ú. 665061 - Kladno je zapsáno vlastnické právo pro KN INTERSERVIS, spol. s r.o., Příční 1533, 272 01 Kladno, IČO: 25792008

Objednatel posudku: Ing. David Jánošík Insolvenční správce dlužníka KN INTERSERVIS, spol. s r.o., IČO: 25792008, se sídlem Příční 1533, 272 01 Kladno č.j. KSPH 42 INS 12311/2013 Gočárova 1105/36, 500 02 Hradec Králové

Posudek vypracoval dne 17. května 2015:

Petr Brodský, Třibřichy 5. 537 01 Chrudim

Posudek obsahuje 19 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

Znalecký posudek č. 053-2015/3564 Elektronická verze Strana 2 Petr Brodský, Třibřichy 5, 537 01 Chrudim ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro insolvenční řízení dlužníka KN INTERSERVIS, spol. s r.o., Příční 1533, 272 01 Kladno, IČO: 25792008, č.j. KSPH 42 INS 12311/2013 Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 13. května 2015. Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je p.p.č. 5706 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 1533 spolu s příslušenstvím a pozemky p.p.č. 5707 - ostatní plocha v obci 532053 - KLADNO, k.ú. 665061 - Kladno, okres Kladno Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 17. května 2015

Nález, výměry a ocenění 1 - hotel Hoffman Nález: Hotel Hoffmann je klasicky zděná dvoupodlažní stavba z roku 1903 se suterénem a podkrovím a nachází se v prostorách chráněné historické budovy navržené významným secesním architektem Josefem Hoffmannem a jedná se o nemovitou kulturní památku zapsanou do státního seznamu před rokem 1988. V roce 1999 prošla budova kompletní rekonstrukcí, při níž byla zachována secesní podoba vstupní haly a chodeb, s prosklenými prolamovanými dveřmi v bílé barvě, dekorativním umělecky řešeným kovovým černým zábradlím a s podlahami, kde je kombinovaná černobílá šachovnice. V suterénu budovy se nacházejí provozní prostory, v přízemí se nachází reprezentativní vstupní hala s recepcí, zasedačka s kuchyňkou, pět ubytovacích pokojů s vlastním příslušenstvím a místnost pro personál s úklidovou komorou, v prvním patře a v podkroví ubytovací pokoje s vlastním příslušenstvím. Pokoje jsou jednolůžkové, dvoulůžkové a dva apartmány. Přesný popis - viz výpočet podlahové plochy. Upřesnění prostor v suterénu: restaurace s kuchyní strojovna vzduchotechniky, plynová kotelna a další pomocné prostory jako sklady, prádelna, sklad odpadků, garáž. Součástí stavby jsou zařízení kotelny v suterénu, plynový kotel v podkroví, rozvody a otopná tělesa ve všech podlažích, strojovna vzduchotechniky a vzduchotechnika, úpravna vody. Součástí stavby je dále následující vybavení hotelové kuchyně: sporák čtyřhořákový nerez zn. BERTOS1, salamandr RM gastro nerez, 2 ks dvoudřezy nerez, 3 ks kuchyňské stoly kovové, horní deska nerez, odsavač par 60 cm. Součástí stavby jsou dále protipožární dveře 2 ks, vana Teiko Afrodite s masážním systémem, stropní a nástěnná


svítidla, skleněné vitráže 3 ks, kované zábradlí galerie a další zdobné prvky, jako krb, stacionární hodiny u recepce, ozdobné sloupky a pilastry. Zřízen je centrální vysavač se sací jednotkou v suterénu v prostoru pod schodištěm. Objekt je napojen na všechny sítě. Technický stav je po rekonstrukci výborný, projevují se však známky stáří na některých konstrukcích; rozeschlé parketové podlahy, mírné trhliny ve zdivu, popraskané původní venkovní dlažby. Původní jsou například i dřevěná špaletová okna, byla však citlivě opravena a vnitřní křídla byla opatřena termoizolačním dvojsklem.

Hotel Hoffman. K jeho stavbě dal podnět generální ředitel Pražské železářské společnosti a zakladatel Poldiny Hutě v Kladně, Karl Wittgenstein. Ta byla pojmenována podle zdrobněliny jména jeho manželky Leopoldine (Poldi). Sice už v roce 1898 složil své funkce, ale dál podporoval umělce z okruhu Vídeňské secese. Ředitelem Poldi se po něm stal Alexander Pazzani, příbuzný proslulých vídeňských rodin Hochstätterů a Wittgensteinů, pro něž již Hoffmann pracoval. A tak se stalo, že se tento velký architekt dostal v roce 1902 do Kladna a postavil budovu s příznačným názvem Dům hostů huti Poldi nebo jen Dům hostů (Poldihaus)


Pohled z Příční ulice - vchod do hotelu (za opěrnou zdí venkovní schodiště)

Pohled z Příční ulice - služební vchod a garáž


Pohled z ulice Dukelských hrdinů

Recepce a východ na terasu, uprostřed hodiny

Pergoly pro letní restauraci


Schodiště na galerii v prvním patře

Vstupní hala a galerie v 1.patře

Restaurace v suterénu s vitrážemi

Bar vedle restaurace


Typické vybavení koupelny

Pokoj v podkroví, vpravo vstup do koupelny

Kuchyň s klimatizační a odsávací jednotkou

Typické zařízení pokoje

Sací jednotka centrál. vysavače

Detail ozdobného zábradlí schodiště a nástěnné svídlo


Vstup z ulice na úroveň přízemí budovy

Jeden ze zdobných prvků - sloupek u vstupu do haly

Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví

hotel cihlová po rekonstrukci právnická osoba

Výměry a dispozice: Zastavěná plocha Podlaží

výměry

1.NP

(33,75 - 4,95) x 12,20 + 4,95 x 11,75 + 2,85 x 3,7

zastavěná plocha [m2] 420,07 420,07 m2

Zastavěná plocha celkem Podlahová plocha Podlaží 1.PP restaurace chodba umývárna M pisoár úklid

výměry

podlahová plocha [m2] 0,00 52,22 4,04 1,35 2,63 1,19


WC M umývárna Ž WC Ž bar chodba sklad kuchyň sklad sklad schodiště chodba údržba garáž obaly příjem zboží odpadky přípravna br sklad zelenina sklad DKP šatna WC zam vstup. chodba vstup rest sklad nářadí vstup hotel kulečník plyn strojovna VZT kotelna 1.NP závětří zádveří vstupní chodba hala hotelový pokoj koupelna chodba hotelový pokoj koupelna hotelový pokoj koupelna ložnice apartmán chodba umývárna pers WC pers úklid sklad konferenční sál čajová kuchyň

1,33 2,25 1,42 26,37 20,03 0,72 30,81 5,33 1,49 2,73 2,70 4,50 15,95 1,82 9,82 2,80 3,20 3,28 5,81 6,87 1,22 6,26 5,70 2,12 1,56 23,31 0,81 9,25 15,32 0,00 2,64 1,79 7,52 59,55 19,16 4,00 23,31 20,20 6,66 18,49 6,83 17,10 6,60 3,38 1,35 0,90 5,04 43,65 9,46


kancelář chodba umývárna M WC M pisoár umývárna Ž WC Ž pokoj s přísl. 2.NP galerie pokojská pokoj apartmán ložnice apartmán koupelna pokoj koupelna chodba pokoj koupelna pokoj koupelna ložnice hotelový pokoj koupelna pokoj koupelna pokoj koupelna pokoj koupelna schodiště Podkroví schodiště chodba pokoj koupelna pokoj koupelna pokoj koupelna pokoj koupelna pokoj koupelna pokoj koupelna obývací pokoj ložnice koupelna

16,60 7,03 2,76 1,26 1,82 1,47 1,26 23,68 0,00 29,33 5,04 19,46 18,28 7,29 18,29 3,51 25,00 19,46 5,04 18,49 5,04 17,78 16,38 9,99 20,60 5,32 16,56 4,51 16,60 4,62 12,70 0,00 10,39 32,88 19,90 4,50 19,65 4,00 15,21 3,84 15,00 3,84 23,64 3,48 22,37 3,84 34,06 14,03 9,75


12,31 2,25

kuchyň spíž

1 143,95 m2

Podlahová plocha celkem Obestavěný prostor Podlaží

výměry

1.PP

(33,93 x 12,35 + 6,45 x 6,45 + 2,15 x 5,85 + 5,05 x 2,55 + 2,85 x 3,9 + 3,9 x 3,3) x (2,89 + 0,1) ( (33,75 - 4,95) x 12,20 + 4,95 x 11,75) x 3,3 + 2,85 x 3,7 x 3,67 ( (33,75 - 4,95) x 12,20 + 4,95 x 11,75) x (7,05 - 3,3) ( (33,75 - 4,95) x 12,20 + 4,95) x (12,73 - 7,05) / 2

1.NP 2.NP Podkroví Obestavěný prostor celkem

obestavěný prostor [m3] 1 525,13 1 390,12 1 535,71 1 011,92 5 462,88 m3

Pozemky Pol. číslo 1 2

pozemek 5706 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 1533 5707 - ostatní plocha - zeleň

Celkem

výměra [m2] 739 546 1 285

Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Data vzorků byla získána z realitního portálu www.reality.cz se souhlasem provozovatele.

Vzorek 1 Prodej, rekreační objekt, 8094 m², Rakovník, Račice Prodej rekreačního zařízení v chráněné krajinné oblasti Křivoklátska. Nemovitost se nachází na klidném místě v lesích, v nezátopové oblasti nedaleko řeky Berounky. Zařízení se skládá ze dvou vzájemně propojených budov, chaty správce, ČOV, vlastní vodárny a rozsáhlého pozemku. K jeho zprovoznění v počátku nutná investice cca 500 tis. Vhodné pro školy v přírodě, jako školící zařízení, letní tábory.


obr. 1

obr. 2

Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka W81-400892 17.05.2015

Nabídková cena Ku = 0,80

5 300 000,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu

obr. 3


neuvedeno cihla dobrý neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha Podlahová plocha

1 045,00 m2 1 967,00 m2

Pozemky Pol. číslo 1

pozemek

výměra [m2] 8 100

Pozemek celkem

Celkem

8 100

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 2 3 4

Technický stav Vybavení Pozemky Poloha

hodnota faktoru [%] *) -50 -50 +10 -40

součet skupiny [%] -50 -50 +10 -40

Kf = 0,50 x 0,50 x 1,10 x 0,60 = *)

koef. Kf

0,165

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 5 300 000,00 Kč x 0,80 / 1 967,00 m2 x 1 143,95 m2 / 0,165 = 14 944 610,00 Kč Míra shody (váha) 1


Vzorek 2 Statek, farma, pension, restaurace, stáje pro koně, pozemek 87.922 m², Lány. Statek, usedlost, farma, pension a zároveň ráj pro milovníky koní a romantického bydlení v blízkosti metropole Praha a přitom v čisté přírodě. Rozlehlé lány pozemků navazují na tuto kouzelnou usedlost. Celková plocha pozemků 87.922 m². Vhodné pro bydlení i pension s ubytováním a restaurací. Každý apartmán má svoje sociální zázemí. Původní dobové renovované prvky. Čisté a prostorné stáje, obytné místnosti pro správce areálu i podkoní, rozsáhlé výběhy a pastviny pro koně. Autem po dálnici nebo autobusem se dostanete za 20 minut na metro Zličín.

obr. 1

obr. 2


www.reality.cz - nabídka X78-200015 17.05.2015



obr. 3

(JHA0281)


cihlová neuvedeno velmi dobrý neuvedeno

Výměry a dispozice Podlahová plocha

1 000,00 m2

Pozemky Pol. pozemek číslo Celkem

výměra [m2] 87 900



hodnota faktoru [%] *) 0 0 +40 -5

součet skupiny [%] 0 0 +40 -5

Kf = 1,00 x 1,00 x 1,40 x 0,95 = *)

koef. Kf

1,33

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 25 000 000,00 Kč x 0,80 / 1 000,00 m2 x 1 143,95 m2 / 1,33 = 17 202 256,00 Kč Míra shody (váha) 1


Vzorek 3 Prodej, hotel, 1622 m², Nižbor K prodeji zavedená, prosperující restaurace s hotelovým ubytováním o celkové ploše 1622 m², po rekonstrukci. V přízemí se nachází kuchyň,bar 35 míst,salonek 40 míst, 2x jídelna 50 míst k sezení a sál o kapacitě 200 míst. V prvním patře 11 vybavených pokojů se sociálním zázemím + kancelář. Velké půdní prostory, objekt je podsklepen. Velmi dobrá dostupnost na Prahu, dálnice D5, cca 7 km.

obr. 1

obr. 2

obr. 3


www.reality.cz - nabídka W81-364424 17.05.2015




neuvedeno cihla velmi dobrý, rok rekonstrukce: 2008 neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha Podlahová plocha

432,00 m2 1 622,00 m2

Pozemky Pol. pozemek číslo 1 Pozemek celkem Celkem

výměra 2 [m ] 430 430


hodnota faktoru [%] *) -20 -20 0 -20


součet skupiny [%] -20 -20 0 -20

koef. Kf

0,512

Kf = 0,80 x 0,80 x 1,00 x 0,80 = *)

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí 2

2

Hv = 15 450 000,00 Kč x 0,80 / 1 622,00 m x 1 143,95 m / 0,512 = 17 025 689,00 Kč Míra shody (váha) 1


Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3

14 944 610,00 Kč 17 202 256,00 Kč 17 025 689,00 Kč

Vážený průměr hodnot

16 390 852,00 Kč

Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti

16 390 000,00 Kč


2 - podklady

Katastrální mapa a letecký snímek


Střed města Kladna

Západní okolí hlavního města Praha


Závěrečná část posudku Obvyklá cena p.p.č. 5706 - zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 1533 spolu s příslušenstvím a pozemky p.p.č. 5707 - ostatní plocha v obci 532053 - KLADNO, k.ú. 665061 - Kladno, okres Kladno, činí ke dni ocenění, to jest

ke dni 17. května 2015

16 390 000,00 Kč slovy:

šestnáctmiliónůtřistadevadesáttisíc Kč

V Třibřichách, dne 17. května 2015


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 053-2015/3564 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu 2015053. V Třibřichách, dne 17. května 2015

Petr Brodský Třibřichy 5 537 01 Chrudim

3564

Recommend Documents