ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1928 / 2014 / 11 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Garáž, řadová garáž vnitřní ve stávající zastavbě řadových garáží v Prachovicích Prachovice Kraj Pardubický, okres Chrudim, obec Prachovice, k.ú. Prachovice, kód k.ú. 732800, LV 172
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorký úřad Pardubice; č. obj.:, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice
st. 388 Ladislav Pekárčik, Zahradní 164, Prachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Ladislav Pekárčik, Zahradní 164, Prachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 131 81 89 9
telefon: 466531130, 606050465
DIČ: CZ 43 02 02 141
fax:
Stanislava Ehrenbergerová Fortenská 138, 537 01 Chrudim 1
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 11032308 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: 604239765 fax:
e-mail:
[email protected]
Prodej nemovitosti v exekučním řízení (ocenění stávajícího stavu) Čj. 052 EX 343/3-9 ze dne 25.4.2013
Současný stav 45 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
15 stran
27.12.2013
Budoucí stav
Datum zpracování :
3.1.2014
Počet příloh:
7
V Chrudimi, dne 3.1.2014
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r.
rekonstrukce v r.
Rekonstrukce:
celková
dílčí
střecha
fasáda, zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
ostatní
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - ostatní 1 462 (setrvalý stav) dobře udržovaná
autobus silnice II.,III.tř
prodejná od 6 do 12 měsíců
GARÁŽ SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 29 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 32
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 62
m2 29
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
OP
m2 32
ZP
m3 0
m2 0
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
35 000 Kč
stavba byla obchodována v roce 1998 v ceně 35 000,00 Kč. od roku 2006 je stavba uzavřena a její vlastník je odstěhován neznámo kde.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 44 689 Kč 11 117 Kč 128 384 Kč 45 000 Kč 1 600 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 177 943 Kč 177 943 Kč 0 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x
0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy v dané době a čase je v lokalitě Prachovice s ohledem na velký počet nepřizpůsobivých občanů cena nemovitostí výrazně klesá a zájem trhu o tuto lokalitu je malý.
ANALÝZA OCENĚNÍ -2-
Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj.metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor:
Silné stránky nemovitosti: -
stavba dokončená, využívána k účelům garážování dobrá dostupnost do města Chrudim, v místě je zastávka autobusová i vlaková nemovitosti přístupné pouze z nezpevněné komunikace pro lokalitu stavba je napojena na elektro společnou přípojkou pro dvě stavby
Slabé stránky nemovitosti: -
zájem trhu o nemovitosti v této obci výrazně klesá stavba je již 8 roků bez základní údržby vlastník stavby je odstěhován v jiné lokalitě výnosová metoda v daném případě nemá vypovídající hodnoty
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
- výpis z KN a LV v Č. 172 ze dne 12.12.2013 Katastrálního úřadu pro kraj Pardubický, Katastrální pracoviště Chrudim - mapa lokality - snímek z pozemkové mapy - kupní smlouva - archiv OÚ Prachovice
Charakteristika obce
Obec Prachovice leží v horském údolí na severní hranici regionu Železných hor mezi mìsty Heømanùv Mìstec a Tøemošnice v Pardubickém kraji a žije zde 1471 obyvatel (údaj k 1.1.2009). Rozloha katastru obce je 5,33 km2, její nadmoøská výška se pohybuje kolem 450 m n.m. a zemìpisná poloha: 49°53´36" s.š., 15°37´45"v.d. Nad obcí se vypíná nìkolik vrcholù z nichž nejvyšší je zalesnìná hora Buèina (606 m n.m.) a 8 km od obce se rozkládá Seèská pøehrada, známá rekreaèní oblast. Na rozvoji obce se podílí i geologické ložisko velice kvalitního silurskodevonského vápence a život obyvatel byl a je, i když již ne v takové míøe, stále spjat se zdejším lomem, cementárnou a vápenkou. Pøíkladem spolupráce s místní cementárnou je vybudování parku s dìtským høištìm na sídlišti Buèina a výstavba tenisových kurtù. V obci sídlí i nìkolik dalších firem, které dávají možnost pracovního uplatnìní. Vìtšina obyvatel však dojíždí do zamìstnání mimo obec. Obec Prachovice je vybavena vodovodem, kanalizací s èistièkou a je plynofikována. Obyvatelé mohou využívat informací prostøednictvím rozvodu kabelové televize a obecního rozhlasu. Mùžeme zde navštívit -3-
saunu, sportovní areály, dìti mohou navštìvovat místní mateøskou a základní školu. V domì s peèovatelskou službou mají starší obèané k dispozici 16 bytù. Mezi základní obèanskou vybavenost patøí obecní úøad, pošta (PSÈ 538 04), ordinace dìtského a praktického lékaøe, lékárna, základní obchodní sí, nìkolik restaurací s možností stravování, kadeønictví, rehabilitace a kosmetické služby. Poloha nemovitosti
řadová garáž je umístěna v okrajové části obce v blízkosti u cemnetárny Holcim.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: na stavbě vázne zástavní a exekuční právo RIZIKO Ostatní rizika: NE Nemovitost není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: stavba je cca 8 roků neužívána.
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
jedná se o zděnou řadovou garáž cca z roku 1970, která slouží pro garážování os. automobilu. garáž je vybudována s plochou střešní konstrukcí a je vybavena elektroinstalace. Je provedena ve standartním vybavení a její stavebně-technický stav odpovídá jejímu stáří. garážování os. automobilu
Popis betonové pásy zděné tl. 15-20 cm dřevěné chybí asfaltové pásy chybí omítky chybí chybí plechová betonové světelná a motorová
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
OCENĚNÍ -4-
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Výměra m2 32 32
st. 388
Jednotková cena Kč/m2 50 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 1 600 1 600
Výpočet věcné hodnoty staveb jedná se o vnitřní řadovou garáž vybudovanou jako zděnou s plochou střešní konstrukcí. stavba je opatřena příčným odvětráním, vrata jsou plechová dvoukřídloví, okna chybí, podlaha je z betonové mazaniny, stropní konstrukce je ze skořepinových panelů. součástí stavby je elektroinstalace vždy společná pro dvě garáže. stavba nemá klempířské prvky. venkovní omítky jsou hrubé.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1. Np
Zastavěná plocha 29,04 m2
Užitná plocha podlaží 29,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1. Np
Podlahová plocha 29,00 m2 29,00 m2
1. Np - celkem
Koeficient
Užitná plocha
1,00
29,00m2 29,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1. Np Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
(4,40x6,60)x(2,15)
= =
Současný stav 29 62,44 2 850 100,00 177 943 23 57 28,75 126 784
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 62,44 m3 62,44 m3 Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Hlinsko
23,00
23
Kč 80 000
-5-
Kč/m2 3 478
KC 0,39
Upravená cena Foto Kč/m2 1 356
Lokalita: Hlinsko, okr. Chrudim
Cena: 99 000 Kc Popis: Prodej zdené garáže v lokalite Rataje - Hlinsko. CP 23 m2. Garáž je na vlastním pozemku, udržovaná a suchá. Podlaha beton, vrata drevená. Pred tremi roky nový lepenkový potah strechy. Rozmerove je to nejvetší a nejdelší garáž v radových garážích.
Vlastnictví: Neuvedeno Plochy: celk. plocha: 23 m2 užit. plocha: 22 m2 Vybavení: Dopravní spojení Parkování Príjezd Typ konstrukce zděný Izolace proti vlhku Stav vlhkosti Podlahy Príjezd osobním autem, Autobusy, CSAD, Príjezd nákladním autem Garáž - 1 auto Obecní, Príjezd je Zdená cihlová Omítka Izolovaný Beton Slatiňany
19,00
20
85 000
4 474
0,33
1 476
Lokalita: Slatinany, okr. Chrudim
Cena: 97 000 Kc Popis: Prodej zdené radové garáže ve Slatinanech. Celková plocha je 20 m2. Dobrý technický stav. Zaveden elektrický proud. K dispozici ihned.
Vlastnictví: Neuvedeno Plochy: celk. plocha: 20 m2 užit. plocha: 19 m2 Vybavení: Elektrický proud Zdroj vody Dopravní spojení Parkování Príjezd Zavedené inž. síte Typ konstrukce zděný Druh krytiny IPA 230 (220) V Garáž - 1 auto Obecní, Zpevnený Elektrický proud Zdená cihlová Asfaltová krytina Třemošnice
19,00
19
85 000
-6-
4 474
0,40
1 790
Lokalita: Pøíèná, Tøemošnice [Chrudim] Cena: 100 000 Kè (cena vè. provize a kompletního servisu) Èíslo nabídky: 280614 Popis: Prodej zdìnné garáže v Tøemošnici. U Lihovaru. Velmi dobrý stav s pøípojkou elektrické energie. Volné ihned. Doplòující vlastnosti Typ objektu: Garáž Stav objektu: velmi dobrý Konstrukce: Cihla Celková plocha: 19 m2 Užitková plocha: 19 m2 Kanalizace: Dešová Elektrický proud: 230 (220) V Variační koeficient před úpravami: 11,34 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
11,87 % 2 1 541 Kč/m 2 29,00 m 44 689 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů výpočet proveden na základě simulovaného nájemného. V dané lokalitě není běžný pronájem takovýchto staveb. č.
plocha - účel
1.Ostatní prostory Celkový výnos za rok:
podlaží 1. Np
podlahová plocha [m2] 29
nájem [Kč/m2/rok] 124
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění na stavbě není v časovém úseku 8 roků Opravy a údržba -7-
Nj Nj x PP
nájem [Kč/měsíc] 300
m2 Kč
nájem [Kč/rok] 3 596 3 596
29 177 943
Nh
Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok
124 3 596 95 % 3 416
0,00 % x RC 1,50 % x RC
Kč/rok Kč/rok Kč/rok
80 0 2 669
Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Doba úročení Výnosová hodnota
prováděna základní běžná údržba
0,00 % x RC V N=Nh-V n Cv
Seznam příloh: Snímek katastrální mapy ze dne . Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 172 ze dne .12.12.2013 Mapa oblasti. kupní smlouva
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč
0 0 2 749 667 6,00 20 11 117
počet stran A4 v příloze: 1 2 1 3
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci Králové dne 16.12.1987, č.j. Spr. 1981/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1928/2014/11 znaleckého deníku.
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
