ZNALECKÝ POSUDEK č. 3483/193/2015 o obvyklé ceně bytu č. 30/3 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 81 v katastrálním území Dvérce, obec Nepomyšl, okres Louny.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Makarius, soudní Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
exekutor
Účel posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 674/11
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Podle stavu ke dni:
23.3.2015
Vypracoval:
Ing. Václav Zvěřina, CSc., Skořepka 7,110 00 Praha 1 telefon:721602008 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 10 stran textu, včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze 23.3.2015
1.
ÚVOD
1. 1.
Účel trţního ocenění
Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny bytu č. 30/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 30 a pozemku parc.č. 81 v kat. území Dvérce, obec Nepomyšl, okres Louny. Úkolem znalce je dále vyjádřit se ke skutečnosti, zda došlo od posledního ocenění provedeného znaleckým posudkem č. 2772/122/2012 ze dne 12.9.2012 ke změně obvyklé ceny. Ocenění je vypracováno ke dni 23.3.2015. Jeho cílem bylo určit tržní hodnotu oceňovaného majetku pro účely exekučního řízení. 1. 2. Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto posudku je objektivní (fair) tržní hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako: „finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o jmění“. Tato definice je prakticky totožná s definicí obvyklé ceny uvedené v § 2 zákona o oceňování MF ČR č.151/1997 Sb.: „obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby“. Naše zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem „Oceňování podle tržní hodnoty“, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Committee) viz /9/, a v souladu s IVS - International Valuation Standards, Aplikační příručkou č. 4, která definuje zásady oceňování majetku pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů. Ze všech užitných hodnot majetku je v tomto konkrétním případě uvažováno s přínosem stavby, venkovních úprav a pozemku.
1. 3.
Rozsah posudku
Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: 1. 2. 3.
Historii a podstatu oceňovaného majetku. Obvyklá cena stavebních materiálů a stavebních prací v dané lokalitě. Výše obvyklých nájmů a prodeje srovnatelných nemovitostí.
2
2. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 2. 1.
Výchozí data
Objednavatel:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
Oceňovaný nemovitý majetek: 1) stavba: byt č. 30/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 30 a pozemku dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 178 ze dne 11.3.2015. 2) venkovní úpravy: podíl na společných částech domu ve výši 571/3149. 3) pozemek: podíl na pozemku parc.č. 81 ve výši 571/3149.
Parcelní číslo 81
Specifikace podle LV č. 178 Výměra v m2 Druh pozemku 194 zastavěná plocha a nádvoří
Poznámka Byt.dům č.p. 30
Podklady pro ocenění: - usnesení exekutorského úřadu Praha-západ, čj. 156 EX 674/11-115, - výpis z katastru nemovitostí LV č. 178 ze dne 11.3.2015, - kopie katastrální mapy, - fotografická dokumentace, - nabídky realitních kanceláří k prodeji obdobných bytů, - znalecký posudek č. 2772/122/2012 ze dne 19.9.2012 (v archivu znalce). 2. 2. Vlastnictví oceňovaných nemovitostí Vlastníkem oceňovaného bytu je podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 178 ze dne 11.3.2015: Vlastnické právo Homolková Veronika, Dvérce 30, 44101 Nepomyšl
Identifikátor 725615/2728
Podíl
Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo exekutorské, nařízení k exekuci a exekuční příkaz k prodeji (viz Výpis z katastru nemovitostí LV č. 178 ze dne 11.3.2015 v příloze tohoto posudku). 2. 3.
Popis oceňované nemovitosti
Byt č. 30/3 o velikosti 2+1 se nachází v 1. NP bytového cihlového domu č.p. 30. Dům je situován na jižním okraji obce Dvérce. Okolní zástavba je bytová. Bytový dům má 1 PP a 2 NP. V domě je celkem 6 bytových jednotek. Svislé nosné konstrukce jsou vyzděné z cihel. Stropy železobetonové. Střecha je sedlová s krytinou z hliníkového plechu. Venkovní omítky vápenocementové. Vnitřní omítky vápenné štukové. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Schodiště železobetonové s PVC. Okna dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné typové do ocelových zárubní. Podlahy PVC a keramická dlažba. Vytápění bytu je ústřední, kotlem na TP, umístěným v suterénu domu. Rozvod teplé a studené vody. TUV z elektrického boileru. Rozvod el. energie 220V. Kuchyně vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem. V koupelně je vana, umyvadlo a WC. 3
Přístup k domu z místní komunikace. Stáří bytového domu je odborným odhadem asi 55 let. Stavebně technický stav domu je dobrý, běžná údržba je prováděna. Byt je v původním stavu. Znalec nebyl uvnitř bytu. Povinná se místního šetření neúčastnila. Informace o vybavení bytu poskytl znalci správce domu. Dispozice bytu 2+1 Popis Pokoj 1 Pokoj 2 Kuchyně Předsíň Koupelna WC Podlahová plocha bytu Sklep Celkem výměra
Výměra v m2 11,70 16,10 7,80 6,70 3,20 1,10 46,60 10,50 57,10
Výměra pro ocenění Byt č. 30/3 v bytovém domě č.p. 30 Podlahová plocha bytu: 46,60 m2 3. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. V dalším uvádíme stručný popis každé metody.
4
3. 1. Metody výnosové. Tyto metody jsou založeny na koncepci „časové hodnoty peněz a relativního rizika investice“. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve Dvércenosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos - cash flow. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň, stanovením správné, adekvátní kapitalizační míry. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost jako podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz podniku a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Nejrozšířenější metodou je metoda přímé kapitalizace, kterou lze zapsat do jednoduchého matematického modelu: V = NOI / R (1) Kde tržní hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou R. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: -
-
projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň.
Stanovení správné adekvátní kapitalizační míry vychází z úrokové míry nejjistějších cenných papírů, obvykle státem garantovaných obligací a zápočtu nezbytné míry rizika, které respektuje daný podnikatelský segment (pronájem nemovitosti). 3. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty Zcela odlišný přístup k oceňování majetku, nemovitosti vychází z pohledu vlastnických aktivit. Metody stanovující stavební substanci vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Tyto metody se zdají být velice jednoduché a přesné, ale při jejich použití se naráží na problém správného, tržního, stanovení opotřebení již existujících staveb. Jsou to metody méně subjektivní, než aktualizace odhadovaných budoucích cash flow při zvolené diskontní sazbě, pro zvolený časový horizont. Přesto je však i jejich použití omezené, neboť reflektují současnou situaci na trhu - prodejní cenu, s velkým časovým odstupem. Rozdíl mezi substanční stavební hodnotou a tržní hodnotou je samozřejmě menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách, než v ekonomikách procházejících transformací, či krizí. Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Perspektivní kupující nebude platit více za stavební substanci, než činí náklady na její nahrazení, pořízení. Každá nemovitá položka je oceněna a jejich součtem se získá souhrnná, výsledná hodnota, stavební substance. V této souvislosti se vžil název podstata, substance, věcná hodnota. Věcná hodnota znamená, kolik peněz by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. V případě 5
nákupu má substance jasný ekonomický význam. Napomáhá řešit otázku, zda je výhodnější koupit již existující nemovitosti, nebo postavit nové. Matematický model této metody lze zapsat v této zjednodušené podobě: V = ∑ ( PCi × Oi + Pi )
(2)
kde PCi je pořizovací cena stavby, Oi opotřebení stavby a Pi cena pozemku. 3. 3. Metoda porovnání trţních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být „perfektní“ ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V = ∑ ( RC i × ki )/n
(3)
Kde RC i je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. 3. 4. Aplikace jednotlivých metod Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou chyb, ať už z pohledu znalce, volby použitých matematických modelů, nebo změn nabídky a poptávky, trhu. Proto je běžné, že se pro stanovení tržní hodnoty používá několik metod, jejich vzájemný mix. I když každá z nich vychází z jiných předpokladů, je obvyklé považovat za výslednou tržní hodnotu tu, která je dána jejich vzájemným porovnáním. Je neoddiskutovatelné, že se porovnávají metody založené na principiálně odlišných základech, ale výsledkem každé z nich je tržní hodnota vyjádřená ve finančních jednotkách, v penězích. Proto nelze proti tomuto mixu vznášet z pohledu rozdílnosti jednotek porovnávaných veličin připomínky. 4. ANALÝZA OCENĚNÍ 4. 1.
Trţní hodnota stanovená výnosovou metodou
O způsobu užívání bytu se znalci nepodařilo zjistit žádné informace. Ocenění výnosovou metodou se neprovádí.
6
4. 2.
Trţní hodnota stanovená metodou věcné hodnoty
Věcná hodnota nemovitosti je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná. Trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota majetku je dána součtem zůstatkových cen veškerého jmění. Zůstatkové ceny jsou určeny z pořizovacích reprodukčních cen snížených o adekvátní míru opotřebení. Stanovení reprodukční ceny vychází z tuzemské cenové úrovně na současném stavebně-dodavatelském trhu dle dané lokality. Základem jsou průměrné orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů vydaných ÚRS Praha, a. s. pro rok 2015, které jsou konzultovány s odbornými stavebními firmami, provádějícími výstavbu obdobných objektů v daném regionu. Věcná hodnota odpovídá sice stavební substanci, ale nezaručuje, že na trhu bude apriori respektována. Vzhledem k účelu našeho ocenění pro potřebu exekučního řízení proto věcnou hodnotu nemovitosti nevyjadřujeme. 4. 3.
Trţní hodnota stanovená porovnávací metodou
Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V našem případě se nemovitost nachází v obci Nepomyšl - Dvérce, okres Louny. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 3 srovnatelné byty, které uvádí v následujícím přehledu: Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly vybrány obdobné, aktuálně nabízené byty v dané lokalitě. 1) Prodej bytu 2+1 Nepomyšl Cena: 198 400,- Kč Lokalita: Nepomyšl, okr. Louny Číslo zakázky: IETP08543 Stav objektu: velmi dobrý Datum aktualizace: 13.3.2015 Budova: panelová, 3 NP Podlaţí umístění: 3. NP Uţitná podlahová plocha: 62 m2 Vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Topení: lokální elektrické Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Prodej bytu 2+1 ve 3.NP v centru obce Nepomyšl. Dům je bez výtahu. Byt je v původním stavu, jádro je umakartové, samostatné pokoje. K bytu náleží sklep. V obci je pošta, obchod, úřad, kostel, zámek a dětské hřiště. Podbořany 8 km. RK: I.E.T. Reality, s.r.o., Praha
7
2) Prodej bytu 2+1 Nepomyšl Cena: 240 000,- Kč Lokalita: Nepomyšl, okr. Louny Číslo zakázky: 119586908 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 23.2.2015 | Budova: panelová, celkem 3NP Podlaţí umístění: 2. NP Uţitná podlahová plocha: 62 m2 Vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Odpad: veřejná kanalizace Topení: lokální elektrické Elektřina: 230V Popis: Prodej bytu 2+1 v OV v obci Nepomyšl. Byt je v dobrém stavu, je volný. Nově rekonstruovaná koupelna s WC. Obec se nachází 8km od Podbořan. RK: CA reality, s.r.o., Chomutov 3) Prodej bytu 2+1 Podbořany Cena: 399 000,- Kč Lokalita: Podbořany, ul. Palackého Číslo zakázky: N04112 Stav objektu: velmi dobrý Datum aktualizace: 6.3.2015 | Budova: cihlová, 1PP a 3 NP Podlaţí umístění: 3. NP Uţitná podlahová plocha: 51 m2 Vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Topení: lokální elektrické (akumulační kamna) Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Prodej bytu 2+1 ve 3.NP cihlového domu v Podbořanech. Dům má novou střechu z roku 2007, nové stoupačky v roce 2004. V bytě jsou plastová okna. TUV z elektrického boileru. K bytu náleží 2x sklep. RK: Středočeské reality, s.r.o., Praha - Vinohrady
Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnávací nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem stavebně technického stavu. 2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny z nabídky realitních kanceláří a cena realizovaná při prodeji může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. 3. Korekce polohy jsme použili proto, že porovnávané nemovitosti jsou sice z blízkých lokalit, ale jejich poloha nemusí být vždy stejná, jako je u oceňované nemovitosti. 4. Stavebně technický stav rovněž není u všech porovnávaných nemovitostí stejný. 5. Průměrem hodnot je stanovena průměrná cena za 1m2 užitné obytné plochy, průměrnou cenou je vynásobena užitná obytná plocha oceňované nemovitosti. Koeficienty cenového porovnání: Celkový koeficient vyjadřuje kvalitu oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávací se zohledněním zdroje porovnávacích nemovitostí.
8
0,85 0,85 0,85
1,00 1,00 0,95
0,90 0,90 0,85
0,765 0,765 0,686 Celkem
Celková cena Kč za 1 m2 UP
Celkový koeficient
Stavebně technický stav
3 200 3 871 7 823
Korekce pro polohu
62 62 51
Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí
Jednotková cena v Kč/m2 UP
Cena (Kč)
198 400 240 000 399 000
Užitná plocha (m2)
Porovnávací nemovitost
1 2 3
2 448 2 961 5 366 10 775
PRŮMĚRNÁ CENA (10 775 : 3 =)
3 592,- Kč/m2
CENA NEMOVITOSTI POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací hodnota bytu č. 30/3 s příslušenstvím Podlahová plocha: 46,60 m2 Cena: 46,60 × 3 592 = 167 387 Kč CENA – zaokrouhleno
170 000,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti sestávající z bytu č. 30/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 81 v katastrálním území Dvérce, obec Nepomyšl, okres Louny, určená metodou porovnávací je: Zaokrouhleno: 170 000,- Kč Od posledního ocenění provedeného znaleckým posudkem č. 2772/122/2012 v roce 2012 došlo ke změně obvyklé ceny z důvodu neprodejnosti za původně odhadnutou cenu v dražbě a dále vzhledem k poklesu cen starších bytů bez údržby a rekonstrukce, v dané neatraktivní lokalitě na současném relevantním trhu nemovitostí. Nový odhad tržní ceny je vyjádřen v tomto posudku.
9
5. ZÁVĚR
5. 1.
Výrok znalce
Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitostí sestávající z bytu č. 30/3 s příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 81 v kat. území Dvérce, obec Nepomyšl, okres Louny, k datu 23.3.2015. Na základě provedené detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní hodnota nemovitostí sestávající z bytu č. 30/3 s příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 81 v kat. území Dvérce, obec Nepomyšl, okres Louny, činí k datu 23.3.2015 :
170 000,- Kč Slovy: stosedmdesáttisíc Kč
Ing. Václav Zvěřina CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1
V Praze 23.3.2015
6. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr. 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 3483/193/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze 23.3.2015
7. PŘÍLOHY 7. 1. Výpis z katastru nemovitostí 7. 2. Kopie katastrální mapy
3 listy, 1 list.
10
