276, Praha 5-Motol

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2908/48/2013 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 na nemovitostech sestávajících z rodinného domu č.p. 15, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 108 a 99/2, v kat. území Slavětín u Litovle, obec Slavětín, okres Olomouc.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5-Motol

Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr.Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 902/12

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Podle stavu ke dni:

18.3.2013

Vypracoval:

Ing.Václav Zvěřina, CSc., Skořepka 7,110 00 Praha 1 telefon:721602008 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 10 stran textu, včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotovení. V Praze 18.3.2013

1.

ÚVOD

1. 1.

Účel trţního ocenění

Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/20 na rodinném domu č.p. 15 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 108 a 99/2, v katastrálním území Slavětín u Litovle, obec Slavětín, okres Olomouc. Ocenění je vypracováno ke dni 18.3.2013. Jeho cílem bylo určit tržní hodnotu oceňovaného majetku pro prodej nemovitosti. 1. 2. Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto posudku je objektivní (fair) tržní hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako: „finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o jmění“. Tato definice je prakticky totožná s definicí obvyklé ceny uvedené v § 2 zákona o ceňování MF ČR č.151/1997 Sb.: „obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby“. Naše zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem „Oceňování podle tržní hodnoty“, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Committee) viz /9/, a v souladu s IVS - International Valuation Standards, Aplikační příručkou č.4, která definuje zásady oceňování majetku pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů. Ze všech užitných hodnot majetku je v tomto konkrétním případě uvažováno s přínosem stavby, venkovních úprav a pozemků.

1. 3.

Rozsah posudku

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: 1. 2. 3.

Historii a podstatu oceňovaného majetku. Obvyklá cena stavebních materiálů a stavebních prací v dané lokalitě. Výše obvyklých nájmů a prodeje srovnatelných nemovitostí.

2

2. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 2. 1.

Výchozí data

Objednavatel:

JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5-Motol

Oceňovaný nemovitý majetek: 1) stavby: rodinný dům čp. 15, kolna, dřevník a studna, dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 102 ze dne 10.2.2013. 2) venkovní úpravy: venkovní zpevněné plochy, žumpa, oplocení a přípojky inženýrských sítí. 3) pozemky: parc. č. 108 a 99/2 Specifikace podle LV č. 102 Parcelní číslo 108 99/2

Výměra v m2 130 670

Druh pozemku

Poznámka

Zastavěná plocha a nádvoří Orná půda

Zem.půdní fond

Podklady pro ocenění: - usnesení exekutorského úřadu Praha-západ, čj. 156 EX 902/12-63, - výpis z katastru nemovitostí LV č. 102 ze dne 10.2.2013, - kopie katastrální mapy, - fotografická dokumentace, - nabídky realitních kanceláří k prodeji obdobných objektů, - prohlídka a zaměření objektu na místě samém pouze zvenčí. Znalec nebyl za účasti většinového vlastníka do objektu vpuštěn. 2. 2. Vlastnictví oceňovaných nemovitostí Stávajícím vlastníkem oceňovaného majetku je podle výpisu z katastru nemovitostí LV č.102 ze dne 10.2.2013: Vlastnické právo Šmíd David, č.p.15, 783 24 Slavětín Šmíd Jaroslav, Gemerská 492/10, 784 01 Litovel Šmíd Michal, Svatoplukova 16, 784 01 Červenka Šmíd Tomáš, č.p. 23, 798 55 Ludmírov Šmídová Marie, č.p. 15, 783 24 Slavětín

Identifikátor 850228/5781 630624/1766 741126/5345 650909/1336 455528/403

Podíl 4/20 1/20 2/20 1/20 12/20

Na nemovitostech je nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji (viz Výpis z katastru nemovitostí LV č. 102 ze dne 10.2.2013 v příloze tohoto posudku).

3

2. 3.

Popis oceňované nemovitosti

Předmětem ocenění je rodinný dům čp. 15 včetně pozemků parc. č. 108 a 99/2 v katastrálním území Slavětín u Litovle, obec Slavětín, okres Olomouc. Dům je samostatně stojící, situovaný na konci obytné zástavby u vedlejší komunikace v obci. Dům má dvě nadzemní podlaží a je celý podsklepený. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z cihel a tvárnic, střecha sedlová s dřevěným krovem, střešní krytina z pálených tašek. Stropní konstrukce jsou z keramických vložek HURDIS do ocelových vazníků. Fasáda domu je z břízolitu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné typové. Podlahy betonové s povrchem vlýsky, PVC a keramická dlažba. Vytápění ústřední, kotlem na pevná paliva. Teplá voda z el.bojleru. Kanalizace je svedena do žumpy. Zdrojem vody je vlastní studna. Přípojka el.energie. Přístup k nemovitosti z ulice. Stavebně technický stav domu a údržba není hodnocena, protože znalci nebyl umožněn vstup do domu. Podle získaného znaleckého posudku z roku1999 je dům užíván od roku 1979, kolaudace byla provedena dodatečně v roce 1981. Stáří domu je k datu ocenění 34 let. Za domem je zděná kolna a dřevník. K domu náleží přilehlá zahrada. Výměry pro ocenění Rodinný dům Zastavěná plocha: 1.NP: (11,25×10,18) + (3,40×1,90) = 120,99 m2 2.NP: (11,25×10,18) + (3,40×1,90) = 120,99 m2 Podkroví: 11,25×10,18 = 114,52 m2 Obestavěný prostor: 1 453,80 m3 Užitná podlahová plocha domu: (120+120+30)× 0,70 = 189 m2 3. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody 4

porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. V dalším uvádíme stručný popis každé metody.

3. 1. Metody výnosové. Tyto metody jsou založeny na koncepci „časové hodnoty peněz a relativního rizika investice“. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos - cash flow. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: -

projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň, stanovením správné, adekvátní kapitalizační míry.

Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost jako podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz podniku a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Nejrozšířenější metodou je metoda přímé kapitalizace, kterou lze zapsat do jednoduchého matematického modelu: V = NOI / R (1) Kde tržní hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou R. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: -

projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň.

Stanovení správné adekvátní kapitalizační míry vychází z úrokové míry nejjistějších cenných papírů, obvykle státem garantovaných obligací a zápočtu nezbytné míry rizika, které respektuje daný podnikatelský segment (pronájem nemovitosti). 3. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty Zcela odlišný přístup k oceňování majetku, nemovitosti vychází z pohledu vlastnických aktivit. Metody stanovující stavební substanci vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Tyto metody se zdají být velice jednoduché a přesné, ale při jejich použití se naráží na problém správného, tržního, stanovení opotřebení již existujících staveb. Jsou to metody méně subjektivní, než aktualizace odhadovaných budoucích cash flow při zvolené diskontní sazbě, pro zvolený časový horizont. Přesto je však i jejich použití omezené, neboť reflektují současnou situaci na trhu - prodejní cenu, s velkým časovým odstupem. Rozdíl mezi substanční stavební hodnotou a tržní hodnotou je 5

samozřejmě menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách, než v ekonomikách procházejících transformací, či krizí. Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Perspektivní kupující nebude platit více za stavební substanci, než činí náklady na její nahrazení, pořízení. Každá nemovitá položka je oceněna a jejich součtem se získá souhrnná, výsledná hodnota, stavební substance. V této souvislosti se vžil název podstata, substance, věcná hodnota. Věcná hodnota znamená, kolik peněz by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. V případě nákupu má substance jasný ekonomický význam. Napomáhá řešit otázku, zda je výhodnější koupit již existující nemovitosti, nebo postavit nové. Matematický model této metody lze zapsat v této zjednodušené podobě: V = ∑ ( PCi × Oi + Pi )

(2)

kde PCi je pořizovací cena stavby, Oi opotřebení stavby a Pi cena pozemku. 3. 3. Metoda porovnání trţních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být „perfektní“ ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V = ∑ ( RC i × ki )/n

(3)

Kde RC i je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. 3. 4. Aplikace jednotlivých metod Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou chyb, ať už z pohledu znalce, volby použitých matematických modelů, nebo změn nabídky a poptávky, trhu. Proto je běžné, že se pro stanovení tržní hodnoty používá několik metod, jejich vzájemný mix. I když každá z nich vychází z jiných předpokladů, je obvyklé považovat za výslednou tržní hodnotu tu, která je dána jejich vzájemným porovnáním. Je neoddiskutovatelné, že se porovnávají metody založené na principiálně odlišných základech, ale výsledkem každé z nich je tržní hodnota vyjádřená ve finančních jednotkách, v penězích. Proto nelze proti tomuto mixu vznášet z pohledu rozdílnosti jednotek porovnávaných veličin připomínky. 6

4. ANALÝZA OCENĚNÍ 4. 1.

Trţní hodnota stanovená výnosovou metodou Dům je užíván k bydlení a není pronajímán. Ocenění výnosovou metodou se neprovádí.

Trţní hodnota stanovená metodou věcné hodnoty Věcná hodnota nemovitosti je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná. Trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota majetku je dána součtem zůstatkových cen veškerého jmění. Zůstatkové ceny jsou určeny z pořizovacích reprodukčních cen snížených o adekvátní míru opotřebení. Stanovení reprodukční ceny vychází z tuzemské cenové úrovně na současném stavebně-dodavatelském trhu dle dané lokality. Základem jsou průměrné orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů vydaných ÚRS Praha, a. s. pro rok 2013, které jsou konzultovány s odbornými stavebními firmami, provádějícími výstavbu obdobných objektů v daném regionu. Věcná hodnota odpovídá sice stavební substanci, ale nezaručuje, že na trhu bude apriori respektována. Vzhledem k účelu našeho ocenění pro potřebu exekučního řízení proto věcnou hodnotu nemovitosti nevyjadřujeme. 4. 2.

4. 3.

Trţní hodnota stanovená porovnávací metodou

Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V našem případě se nemovitost nachází v obci Slavětín, katastrální území Slavětín u Litovle, okres Olomouc. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 3 srovnatelné objekty, které uvádí v následujícím přehledu: Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly vybrány obdobné, aktuálně nabízené rodinné domy ve vzdálenosti max 5 km od oceňované nemovitosti. 1) Prodej rodinného domu Bílá Lhota Cena: 2 900 000,- Kč Lokalita: Bílá Lhota u Litovle Číslo zakázky: 22009 Stav objektu: novostavba Poslední změna: 13.3. 2013 Počet podlaţí: 1 Stavba: cihlová Poloha domu: samostatný Zastavěná plocha: 116 m2 Uţitná plocha: 100 m2 Velikost pozemku: 788 m2 Voda: veřejný vodovod Plyn: přípojka plynovodu Topení: elektrické podlahové Kanalizace: do vlastní ČOV El. energie: 230/400 V Popis: Rodinný dům 3+kk, novostavba v obci Bílá Lhota, nízkoenergetická stavba, pěkná klidná lokalita, v okolí lesy, v dispozici domu je OP s jídelnou a kk, 2 pokoje, koupelna, WC, šatna a technická místnost. Krbová kamna. Zastřešené garážové stání. V obci občanská vybavenost. RK: PATRIOT reality, s.r.o., Olomouc

7

2) Prodej rodinného domu Bouzov-Kovářov Cena: 1 690 000,- Kč Lokalita: Bouzov, Kovářov, Číslo zakázky:2013005 Stav objektu: velmi dobrý Poslední změna: 23.1. 2013 Stavba: cihlová Počet podlaţí: 1 Zastavěná plocha: Uţitná podlahová plocha: 90 m2 Velikost pozemku: 989 m2 Voda: z vlastní studny Plyn: plynovod přípojka Kanalizace: do jímky na vyvážení El. energie: 230/400 V Popis: Rodinný dům samostatný po částečné rekonstrukci v roce 2011, dispozičně 3+1, Údržba je velmi dobrá, nová plastová okna, rozvody vody, topení, vč. nového plynového kotle. Nová koupelna. Na pozemku ještě stodola s garáží. Okrasná zahrada, pergola. Dobrá dostupnost, Litovel 10 km, Olomouc 27 km. RK: FELIX reality, Olomouc

3) Prodej rodinného domu Loučka Cena: 1,790 000,- Kč Lokalita: Loučka u Bílska, okr. Olomouc Číslo zakázky: 38289 Stav objektu: dobrý Poslední změna: 26.2. 2013 Stavba: cihlová Typ domu: patrový Zastavěná plocha: 455 m2 Uţitná plocha: 125 m2 Velikost pozemku: 1 229 m2 Voda: dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Kanalizace: do jímky na vyvážení El. energie: 230/400 V Popis: Rodinný dům 6+1, po částečné rekonstrukci, 2 podlaží, klidný okraj obce, v přízemí je kuchyně, 2 pokoje a koupelna, ve 2.NP jsou 4 pokoje. Parkování u objektu. Plyn je na hranici pozemku. Možná přípojka na kanalizaci. Hezké prostředí nedaleko lesa. RK: NEXT REALITY, Olomouc

Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnávací nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem stavebně technického stavu. 1. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny z nabídky realitních kanceláří a cena realizovaná při prodeji může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. 2. Korekce polohy jsme použili proto, že porovnávané nemovitosti jsou sice z blízkých lokalit ale jejich poloha není vždy stejná, jako je u oceňované nemovitosti. 3. Stavebně technický stav rovněž není u všech porovnávaných nemovitostí stejný. 4. Průměrem hodnot je stanovena průměrná cena za 1m2 užitné obytné plochy, průměrnou cenou je vynásobena užitná obytná plocha oceňované nemovitosti. Koeficienty cenového porovnání: Celkový koeficient vyjadřuje kvalitu oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávací se zohledněním zdroje porovnávacích nemovitostí.

8

1,00 1,00 1,00

Stavebně tech. stav

Korekce pro polohu

Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí

0,90 0,90 0,90

29 000 18 778 14 320

0,80 1,00 1,00

Celková cena Kč za 1 m2 UP

100 90 125

Celkový koeficient

2 900 000 1 690 000 1 790 000

Jednotková cena v Kč/m2 UP

Užitná plocha (m2)

Cena (Kč)

Porovnávací nemovitost

1 2 3

0,720 0,900 0,900 Celkem

20 880 16 900 12 888 50 668 16 889,- Kč/m2

PRŮMĚRNÁ CENA (50 668 : 3 =)

CENA NEMOVITOSTI POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací hodnota nemovitosti čp. 15 s příslušenstvím a pozemky Užitná obytná plocha RD čp. 15: 189 m2 Cena: 189 × 16 889 = 3 192 021,- Kč CENA – zaokrouhleno 3 190 000,- Kč Obvyklá cena nemovitostí sestávající z rodinného domu č.p. 15 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 108 a 99/2, v katastrálním území Slavětín u Litovle, obec Slavětín, okres Olomouc, určená metodou porovnávací je: 3 190 000,- Kč Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny spoluvlastnického podílu nemovitostí ve výši 1/20 : 3 190 000 × 1/20 = 159 500,- Kč Zaokrouhleno: 160 000,- Kč

5. ZÁVĚR 5. 1. Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/20 na rodinném domu č.p. 15 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 108 a 99/2, v katastrálním území Slavětín u Litovle, obec Slavětín, okres Olomouc, k datu 18.3.2013. Na základě provedené detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní hodnota spoluvlastnického podílu o velikosti 1/20 na rodinném domu č.p. 15 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 108 a 99/2, v katastrálním území Slavětín u Litovle, obec Slavětín, okres Olomouc, činí k datu 18.3.2013 :

160 000,- Kč Slovy: stošedesáttisíc Kč

Ing. Václav Zvěřina CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1

V Praze 18.3.2013

9

6. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr. 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2908/48/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze 18.3.2013

7. PŘÍLOHY 7. 1. 7. 2. 7. 3. 7. 4.

Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Geometrický plán Fotografická dokumentace

3 listy, 1 list, 2 listy, 1 list.

10