ZNALECKÝ POSUDEK č. 3216/136/2014 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 46, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 39, 508/1, 509/1, 510/2, 511/2 a 482/28, v kat. území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Makarius, soudní Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
exekutor
Účel posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 1285/14
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Podle stavu ke dni:
7.7.2014.
Vypracoval:
Ing. Václav Zvěřina, CSc., Skořepka 7,110 00 Praha 1 telefon:721602008 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 11 stran textu, včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze dne 7.7.2014
1.
ÚVOD
1. 1.
Účel tržního ocenění
Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny sestávající: A) z rodinného domu č.p. 46 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 39, 508/1, 509/1, 510/2, a 511/2, v katastrálním území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov. B) Ze spoluvlastnického podílu povinné na pozemku parc. č. 482/28 v katastrálním území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov. Ocenění je vypracováno ke dni 7.7.2014. Jeho cílem bylo určit tržní hodnotu oceňovaného majetku pro účely exekučního řízení.
1. 2. Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto posudku je objektivní (fair) tržní hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako: „finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o jmění“. Tato definice je prakticky totožná s definicí obvyklé ceny uvedené v § 2 zákona o oceňování MF ČR č.151/1997 Sb.: „obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby“. Naše zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem „Oceňování podle tržní hodnoty“, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Committee) viz /9/, a v souladu s IVS - International Valuation Standards, Aplikační příručkou č. 4, která definuje zásady oceňování majetku pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů. Ze všech užitných hodnot majetku je v tomto konkrétním případě uvažováno s přínosem stavby, venkovních úprav a pozemků.
1. 3.
Rozsah posudku
Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: 1. 2. 3.
Historii a podstatu oceňovaného majetku. Obvyklá cena stavebních materiálů a stavebních prací v dané lokalitě. Výše obvyklých nájmů a prodeje srovnatelných nemovitostí.
2
2. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 2. 1.
Výchozí data
Objednavatel:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
Oceňovaný nemovitý majetek: 1) stavby: rodinný dům č.p. 46, s rozestavěnou stavbou a stodolou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 137 ze dne 4.6.2014. 2) venkovní úpravy: zpevněné plochy, oplocení, venkovní bazén a přípojky inženýrských sítí. 3) pozemky: parc. č. 39, 508/1, 509/1, 510/2, 511/2 Parcelní číslo 39 508/1 509/1 510/2 511/2 Celkem
Specifikace podle LV č. 137 Výměra v m2 Druh pozemku 574 Zastavěná plocha a nádvoří 1518 Zahrada 129 Zahrada 86 Trvalý travní porost 706 Trvalý travní porost 3013
Poznámka Stavba RD čp. 46 Zemědělský půdní fond Zemědělský půdní fond Zemědělský půdní fond Zemědělský půdní fond
4) pozemek: parc. č. 482/28 Parcelní číslo 482/28
Specifikace podle LV č. 161 Výměra v m2 Druh pozemku 60 Ostatní plocha
Poznámka Ostatní komunikace
Podklady pro ocenění: - usnesení exekutorského úřadu Praha-západ, čj. 156 EX 1285/14-36, - výpis z katastru nemovitostí LV č. 137 ze dne 4.6.2014, - výpis z katastru nemovitostí LV č. 161 ze dne 4.6.2014, - kopie katastrální mapy, - fotografická dokumentace, - nabídky realitních kanceláří k prodeji obdobných objektů, - výsledky místního šetření konaného dne 1.7.2014. Povinná se místního šetření účastnila a poskytla znalci součinnost. 2. 2. Vlastnictví oceňovaných nemovitostí Stávajícím vlastníkem oceňovaného majetku je podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 137 ze dne 4.6.2014: Vlastnické právo Dymičová Jana, č.p. 46, 39470 Bořetín
Identifikátor Podíl 715107/3578 3
Stávajícím vlastníkem oceňovaného majetku je podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 161 ze dne 4.6.2014: Vlastnické právo Identifikátor Podíl SJM Dejdar Vladimír a Dejdarová Eva, V úžlabině 2051/6, 650509/0856 ½ Strašnice, 10000 Praha 10 625303/0157 Dymičová Jana, č.p. 46, 39470 Bořetín 715107/3578 ½ Na nemovitostech je zapsáno zástavní právo smluvní, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, (viz Výpis z katastru nemovitostí LV č. 137 a 161 ze dne 4.6.2014 v příloze tohoto posudku). Na LV č. 137 je dále zapsáno věcné břemeno (podle listiny) ze dne 27.3.1999. Právní účinky vkladu ke dni 15.4.1999. Uložení plynárenského zařízení, plynového potrubí stavby a právo přístupu za účelem oprav a udržování zařízení. Oprávnění pro obec Bořetín, povinnost k parcele č. 510/2. Smlouva o věcném břemeni V3 932/1999. 2. 3.
Popis oceňované nemovitosti A) Rodinný dům č.p. 46
Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 46, vesnická chalupa se stodolou, včetně pozemků parc. č. 39, 508/1, 509/1, 510/2, 511/2 v katastrálním území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost. Dům je situován na severním okraji obce s přístupem po nezpevněné místní cestě. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a vesnické chalupy. Bořetín leží mezi obcemi Hojovice a Mnich, asi 20km JV od Tábora. Dům č.p. 46 je přízemní, v podkroví je půda. Nosné svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Střešní krytina je z betonových tašek BRAMAC. Stropy klasické dřevěné trámové. Klempířské konstrukce z plechu FeZn nebo plastové. Schodiště na půdu je dřevěné. Fasádní omítky vápenné hladké. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnitřní obklady v koupelně a WC jsou keramické. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře typové dřevěné do dřevěných zárubní. Podlahy plovoucí nebo keramická dlažba. Vytápění lokální na tuhá paliva. Rozvod studené a teplé vody. Zdroj teplé vody elektrický boiler. V kuchyni je kuchyňská linka a el. sporák. Koupelna s vanou, umyvadlem a WC. Přípojky všech inženýrských sítí voda, kanalizace, plyn a elektro. Rozvod elektrické energie 220/380V. Dispozice obytné části: 1.NP: zádveří, chodba, kuchyně, obývací pokoj, 2 ložnice, koupelna, WC, šatna a technická místnost. Podkroví: půda Součástí nemovitostí je stodola, venkovní plastový bazén a rozestavěná stavba (pouze svislé konstrukce YTONG, strop s keramických vložek, bez krovu a zastřešení. Všechny ostatní konstrukce chybí (viz fotodokumentace). Dům je odborným odhadem více jak 100 let starý. V domě byla zahájena rekonstrukce, nová je střešní krytina, keramické dlažby v kuchyni, koupelně a WC, nová kuchyňská linka. V ložnici chybí část vnitřních omítek. Chybí i část venkovních omítek. Omítky a zdivo je v některých místnostech vlhké, izolace proti zemní vlhkosti je nefunkční nebo chybí. V celkové rekonstrukci objektu je nutno pokračovat. Povinná se místního šetření účastnila a se znalcem spolupracovala.
4
Výměry pro ocenění Rodinný dům Zastavěná plocha: 1.NP: 17,30×10,10 = 174,73 m2 Užitná plocha podlahová: 174,73 × 0,75 = 131,05 m2 = zaokrouhleno = 130 m2 Stodola: ZP: 11,20×5,10 = 57,12 m2 Rozestavěná stavba: ZP: 11,70×6,90 = 80,73 m2 Venkovní bazén s plastové folie: 5,00×2,50 = 12,50 m2 B) Spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 482/28 Jedná se o pozemek dle LV č. 161 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 60 m2. Tento pozemek tvoří přístup k nemovitosti č.p. 46. Povinná má na tomto pozemku spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 k nemovitosti (viz Výpis z katastru nemovitostí v příloze) Výměra pozemku: 60 m2
3. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. V dalším uvádíme stručný popis každé metody.
5
3. 1. Metody výnosové. Tyto metody jsou založeny na koncepci „časové hodnoty peněz a relativního rizika investice“. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos - cash flow. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: -
projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň, stanovením správné, adekvátní kapitalizační míry.
Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost jako podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz podniku a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Nejrozšířenější metodou je metoda přímé kapitalizace, kterou lze zapsat do jednoduchého matematického modelu: V = NOI / R (1) Kde tržní hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou R. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: -
projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň.
Stanovení správné adekvátní kapitalizační míry vychází z úrokové míry nejjistějších cenných papírů, obvykle státem garantovaných obligací a zápočtu nezbytné míry rizika, které respektuje daný podnikatelský segment (pronájem nemovitosti). 3. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty Zcela odlišný přístup k oceňování majetku, nemovitosti vychází z pohledu vlastnických aktivit. Metody stanovující stavební substanci vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Tyto metody se zdají být velice jednoduché a přesné, ale při jejich použití se naráží na problém správného, tržního, stanovení opotřebení již existujících staveb. Jsou to metody méně subjektivní, než aktualizace odhadovaných budoucích cash flow při zvolené diskontní sazbě, pro zvolený časový horizont. Přesto je však i jejich použití omezené, neboť reflektují současnou situaci na trhu - prodejní cenu, s velkým časovým odstupem. Rozdíl mezi substanční stavební hodnotou a tržní hodnotou je samozřejmě menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách, než v ekonomikách procházejících transformací, či krizí. Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Perspektivní kupující nebude platit více za stavební substanci, než činí náklady na její nahrazení, pořízení. Každá nemovitá položka je oceněna a jejich součtem se získá souhrnná, výsledná hodnota, stavební substance.
6
V této souvislosti se vžil název podstata, substance, věcná hodnota. Věcná hodnota znamená, kolik peněz by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. V případě nákupu má substance jasný ekonomický význam. Napomáhá řešit otázku, zda je výhodnější koupit již existující nemovitosti, nebo postavit nové. Matematický model této metody lze zapsat v této zjednodušené podobě: V = ∑ ( PCi × Oi + Pi )
(2)
kde PCi je pořizovací cena stavby, Oi opotřebení stavby a Pi cena pozemku.
3. 3. Metoda porovnání tržních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být „perfektní“ ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V = ∑ ( RC i × ki )/n
(3)
Kde RC i je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace.
3. 4. Aplikace jednotlivých metod Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou chyb, ať už z pohledu znalce, volby použitých matematických modelů, nebo změn nabídky a poptávky, trhu. Proto je běžné, že se pro stanovení tržní hodnoty používá několik metod, jejich vzájemný mix. I když každá z nich vychází z jiných předpokladů, je obvyklé považovat za výslednou tržní hodnotu tu, která je dána jejich vzájemným porovnáním. Je neoddiskutovatelné, že se porovnávají metody založené na principiálně odlišných základech, ale výsledkem každé z nich je tržní hodnota vyjádřená ve finančních jednotkách, v penězích. Proto nelze proti tomuto mixu vznášet z pohledu rozdílnosti jednotek porovnávaných veličin připomínky.
4. ANALÝZA OCENĚNÍ 4. 1.
Tržní hodnota stanovená výnosovou metodou Dům je v současné době užíván majitelkou a není pronajímán. Ocenění výnosovou metodou se neprovádí. 7
4. 2.
Tržní hodnota stanovená metodou věcné hodnoty
Věcná hodnota nemovitosti je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná. Trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota majetku je dána součtem zůstatkových cen veškerého jmění. Zůstatkové ceny jsou určeny z pořizovacích reprodukčních cen snížených o adekvátní míru opotřebení. Stanovení reprodukční ceny vychází z tuzemské cenové úrovně na současném stavebně-dodavatelském trhu dle dané lokality. Základem jsou průměrné orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů vydaných ÚRS Praha, a. s. pro rok 2014, které jsou konzultovány s odbornými stavebními firmami, provádějícími výstavbu obdobných objektů v daném regionu. Věcná hodnota odpovídá sice stavební substanci, ale nezaručuje, že na trhu bude apriori respektována. Vzhledem k účelu našeho ocenění pro potřebu exekučního řízení proto věcnou hodnotu nemovitosti nevyjadřujeme. 4. 3.
Tržní hodnota stanovená porovnávací metodou
Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V našem případě se nemovitost nachází v katastrálním území Bořetín, obec Bořetín, okr. Pelhřimov. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 3 srovnatelné objekty, které uvádí v následujícím přehledu: Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly vybrány obdobné, aktuálně nabízené rodinné domy v místě nebo v blízkém okolí.
1) Prodej rodinného domu Bořetín Cena: 1 480 000,- Kč Lokalita: Bořetín, okr. Pelhřimov Číslo zakázky: 3877556 Stav objektu: velmi dobrý Datum aktualizace: 1.7. 2014 Stavba: cihlová Typ domu: přízemní 1PP a 1NP Zastavěná plocha: 380 m2 Užitná podlahová plocha: 120 m2 Velikost pozemku: 1 745 m2 Voda: obecní vodovod Kanalizace: veřejná kanalizace Topení: ústřední plynovým kotlem nebo kotlem na TP El. energie: 230/400 V Popis: Prodej RD s uzavřeným dvorem a zahradou. Dispozice 4+1, koupelna, WC, spíž. Na RD navazuje dílna, chlévy a stodola. Možnost půdní vestavby. Příjezd po zpevněné vlastní cestě. Vjezd slouží jako garáž. RK: M&M reality holding, Praha
8
2) Prodej rodinného domu Hojovice Cena: 850 000,- Kč Lokalita: Hojovice, okr. Pelhřimov Číslo zakázky: 46206 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 7.6. 2014 Stavba: cihlová Typ domu: patrový Zastavěná plocha: 200 m2 Užitná plocha podlahová: 130 m2 Velikost pozemku: 487 m2 Voda: dálkový vodovod Topení: připraveno ústřední elektro nebo kotlem na TP Kanalizace: do jímky El. energie: 230 /400 V Popis: Prodej RD 4+1, v obci Hojovice u Černovic. V 1.NP je kuchyně, obývací pokoj, koupelna, WC. V půdním prostoru probíhá vestavba 3 pokojů. Přízemí je po celkové rekonstrukci. Plastová okna, nové rozvody, omítky, hydroizolace. Zdi přizděné YTONGEM. Podlahy plovoucí a keramická dlažba. Součástí je stodola. RK: NEXT REALITY, Polná 3) Prodej rodinného domu Černovice Cena: 1 595 000,- Kč Lokalita: Černovice – Dobešov, okr. Pelhřimov Číslo zakázky: RAKZP003N Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 27.6. 2014 Stavba: smíšená Typ domu: přízemní Zastavěná plocha: 530 m2 Užitná plocha podlahová: 110 m2 Velikost pozemku: 5 569 m2 Voda: dálkový vodovod Topení: lokální na tuhá paliva Kanalizace: veřejná kanalizace El. energie: 230/400 V Popis: Prodej RD, bývalá zemědělská usedlost, obytná část a hospodářské budovy. V 1.NP je kuchyně, 2 pokoje, koupelna, WC, spíž a chodba. V podkroví 3 pokoje a kuchyňský kout. Dům byl průběžně rekonstruován (nová koupelna, kuchyně, WC). Součástí je stodola a chlévy. Velké pozemky stavebně srostlé se stavbou ze tří stran. Přístup po zpevněné veřejné komunikaci. RK: RAK CZ, a.s., Praha
Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnávací nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem stavebně technického stavu. 2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny z nabídky realitních kanceláří a cena realizovaná při prodeji může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. 3. Korekce polohy jsme použili proto, že porovnávané nemovitosti jsou sice z blízkých lokalit, ale jejich poloha není vždy stejná, jako je u oceňované nemovitosti. 4. Stavebně technický stav rovněž není u všech porovnávaných nemovitostí stejný. 5. Průměrem hodnot je stanovena průměrná cena za 1m2 užitné podlahové plochy, průměrnou cenou je vynásobena užitná obytná plocha oceňované nemovitosti. Koeficienty cenového porovnání: Celkový koeficient vyjadřuje kvalitu oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávací se zohledněním zdroje porovnávacích nemovitostí. 9
120 130 110
12 333 6 538 14 500
0,85 0,85 0,85
1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 0,85
0,850 0,850 0,723 Celkem
Celková cena Kč za 1 m2 UP
Celkový koeficient
Stavebně technický stav
Korekce pro polohu
Korekce zdroj e porovnávaných. nemovitostí
Jednotková cena v Kč/m2 UP
Cena (Kč)
1 480 000 850 000 1 595 000
Užitná plocha (m2)
Porovnávací nemovitost
1 2 3
10 483 5 557 10 484 26 524 8 841,- Kč/m2
PRŮMĚRNÁ CENA (26 524 : 3 =)
1) RD č.p. 46 CENA NEMOVITOSTI POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací hodnota nemovitosti č.p. 46 s příslušenstvím a pozemky Užitná plocha: 130 m2 Cena: 130 × 8 841 = 1 149 330 Kč CENA – zaokrouhleno 1 150 000,- Kč Obvyklá cena nemovitostí sestávající z rodinného domu č.p. 46 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 39, 508/1, 509/1, 510/2, 511/2, v katastrálním území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov, určená metodou porovnávací je: Zaokrouhleno: 1 150 000,- Kč 2) Spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 482/28 Jedná se o pozemek dle LV č. 161 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 60m2. Tento pozemek tvoří přístupovou cestu k nemovitosti č.p. 46. Obvyklá cena stavebních pozemků (ostatní plocha) se v dané lokalitě Bořetín, okres Pelhřimov v současné době pohybuje v intervalu 90,- Kč až 140,- Kč za 1m2. Pro výpočet hodnoty pozemku zvolíme průměr ze zjištěných cen: (90 + 140) : 2 = 115,- Kč/ m2 2 Výměra pozemku: 60 m Obvyklá cena: 60 × 115 = 6 900,- Kč Úkolem znalce je určit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na uvedeném pozemku o velikosti ideální ½. Cena podílu: 6 900 × ½ = 3 450,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 482/28 o velikosti ideální ½, v katastrálním území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov, k datu 7.7.2014. Zaokrouhleno: 3 450,- Kč Cena oceňovaných nemovitostí celkem: (1 + 2) = 1 150 000 + 3 450 = 1 153 450,- Kč Zaokrouhleno: 1 153 000,- Kč
10
3) Posouzení vlivu věcného břemene Na LV č. 137 je zapsáno věcné břemeno (podle listiny) ze dne 27.3.1999. Právní účinky vkladu ke dni 15.4.1999. Uložení plynárenského zařízení, plynového potrubí stavby a právo přístupu za účelem oprav a udržování zařízení. Oprávnění pro obec Bořetín, povinnost k parcele č. 510/2. Smlouva o věcném břemeni V3 932/1999. Tuto smlouvu nemá znalec k dispozici. Ze zápisu na LV ale vyplývá, že se jedná o vedení plynového potrubí přes pozemek parc. č. 510/2, který slouží jako přístup k domu č.p. 46. Pozemek má výměru 60 m2 a jiné využití pozemku se nepředpokládá. Dle názoru znalce nemá zapsané věcné břemeno na cenu pozemku vliv a cenu pozemku neovlivňuje. Věcné břemeno proto neoceňujeme.
5. ZÁVĚR 5. 1.
Výrok znalce
Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitostí sestávající z rodinného domu č.p. 46 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 39, 508/1, 509/1, 510/2, 511/2 a podílu na parc. č. 482/28, v katastrálním území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov, k datu 7.7.2014. Na základě provedené detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní hodnota sestávající z rodinného domu č.p. 46 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 39, 508/1, 509/1, 510/2, 511/2 a podílu na parc. č. 482/28, v katastrálním území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov, činí k datu 7.7.2014:
1 153 000,- Kč Slovy: jedenmilionstopadesáttřitisíce Kč
V Praze 7.7.2014
Ing. Václav Zvěřina CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr. 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 3216/136/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze 7.7.2014
7. PŘÍLOHY 7. 1. Výpis z katastru nemovitostí 7. 2. Kopie katastrální mapy 7. 3. Fotografická dokumentace
3 listy, 2 listy, 4 listy. 11
