270

Statenvoorstel nr. PS/2008/270 Aanpak beleidsintensivering herstructurering, Voortgang project Vitale Bedrijventerreinen

Datum

GS-kenmerk

Inlichtingen bij

14 mei 2008

656274

Mw I.G.A.M. Kalkhoven, telefoon 75 75

Aan Provinciale Staten

Onderwerp Aanpak beleidsintensivering herstructurering Voortgang en besluitvorming project Vitale Bedrijventerreinen

Bijlagen I. II. III. IV. V. VI.

1.

Ontwerpbesluit nr. PS/2008/270 (bijgevoegd) Ondernemingsplan Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel (te raadplegen via www.overijssel.nl/sis onder genoemd PS kenmerk en ter inzage in het informatiecentrum) Concept aanpassing en toelichting UBS (te raadplegen via www.overijssel.nl/sis onder bovengenoemd PS kenmerk en ligt ter inzage in het informatiecentrum) Rapport pilot Kwaliteitsscoresysteem (te raadplegen via www.overijssel.nl/sis onder bovengenoemd PS kenmerk en ligt ter inzage in het informatiecentrum) Brief Klankbordgroep pilot Kwaliteitsscoresysteem (te raadplegen via www.overijssel.nl/sis onder bovengenoemd PS kenmerk en ligt ter inzage in het informatiecentrum) Brief SER Kwaliteitsscoresysteem (te raadplegen via www.overijssel.nl/sis onder bovengenoemd PS kenmerk en ligt ter inzage in het informatiecentrum)

Samenvatting

In de afgelopen anderhalf jaar is in het project Vitale Bedrijventerrein gewerkt aan het versnellen van de herstructurering van bedrijventerreinen in de provincie Overijssel. Via het project wordt invulling gegeven aan de doelstellingen van de provincie om de herstructurering te intensiveren en voldoende (kwalitatieve) ruimte te bieden voor (lokale) groei. In de Voortgangsbrief Plan van Aanpak Fase 2 bent u ingelicht over de resultaten van de 1e fase en de aanpak van de 2e fase. Zo is in 2007 aan zes gemeenten subsidie verstrekt voor een totaalbedrag van € 5,5 miljoen voor de herstructurering van 724 ha netto bedrijventerrein. Gezamenlijk zullen deze herstructureringsprojecten ongeveer 100 ha ruimtewinst opleveren. In dit voorstel behandelen we de samenhangende aanpak voor de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Deze aanpak bestaat enerzijds uit het sterker sturen op kwaliteit en kwantiteit vanuit het provinciaal ruimtelijk beleid. Dit zal worden geborgd in de Omgevingsvisie. Anderzijds door een mix van instrumenten (zie hieronder) en middelen ter beschikking te stellen voor het versnellen van de herstructurering. Deze samenhangende aanpak zal zijn beslag krijgen in het Meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-2015, in een parallel proces met de vaststelling van de Omgevingsvisie. In de samenhangende aanpak is voor de inzet van de volgende instrumenten gekozen: • Het invoeren van een Kwaliteitsscoresysteem voor bedrijventerreinen. • Het oprichten van een herstructureringsmaatschappij; vooral gericht op het vergroten van de private investeringen in de herstructureringsopgave. • Het aanpassen van het Uitvoeringsbesluit subsidies Overijssel, onderdeel bedrijventerreinen; vooral gericht op het vergroten van de publieke investeringen in de herstructureringsopgave.

U kunt in deze brief kennis nemen van de samenhangende aanpak om invulling te geven aan de doelstellingen van het project Vitale Bedrijventerreinen. Daarnaast vragen we u in te stemmen met het voornemen om tot oprichting van een Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel te komen.

2.

Inleiding en probleemstelling

De provincie Overijssel hecht veel waarde aan het goed functioneren van haar bedrijventerreinen voor een gezonde economische ontwikkeling en voldoende werkgelegenheid. Daarnaast hecht de provincie veel waarde aan ruimtelijke kwaliteit, dit betekent dat ruimtelijke functies een goede inpassing dienen te hebben en dat de ruimte optimaal wordt gebruikt. In het Coalitieakkoord &Overijssel wordt ingezet op het bieden van ruimte voor lokale bedrijvigheid en de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Via het project Vitale Bedrijventerreinen wordt invulling en uitvoering gegeven aan deze doelstellingen. De hoofddoelstelling van het project is om te komen tot een intensivering van de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. In de afgelopen anderhalf jaar is veel vooruitgang geboekt om te komen van het formuleren van beleid tot concrete realisatie van de doelstellingen binnen het project. In de Voortgangsbrief Plan van Aanpak Fase 2 Vitale Bedrijventerreinen – Voortgang en uitvoering (SIS PS/2007/907) bent u geïnformeerd over de voortgang van de 1e fase en de voorgestelde aanpak in de 2e fase. Zo is in 2007 aan de gemeenten Almelo, Hengelo, Enschede, Kampen en Zwartewaterland ieder € 1 miljoen aan subsidie verstrekt en aan Ommen € 500.000,-. Gezamenlijk betreft dit 724 ha netto aan herstructureringsprojecten die nu in uitvoering zijn. Dit zal ongeveer 100 ha aan ruimtewinst opleveren. Het doel van het voorliggende Statenvoorstel is om u te informeren over de ontwikkelde, samenhangende aanpak in het kader van het project Vitale Bedrijventerreinen om als provincie voor langere termijn flink bij te dragen aan de intensivering van herstructurering van bedrijventerreinen. Daarnaast is het doel van dit voorstel om u inhoudelijk te ondersteunen bij de besluitvorming ten aanzien van het voornemen om de Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel op te richten. In dit Statenvoorstel kijken we naar de samenhangende aanpak voor de komende jaren. Deze komt voort uit het werk dat we in de 1e en 2e fase hebben verricht en de ervaringen die we daarbij hebben opgedaan. De volgende onderdelen komen in dit voorstel aan bod: • Samenhangend pakket van instrumenten intensivering herstructurering bedrijventerreinen • Ondernemingsplan herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel (HMO 1 ) • Aangepaste subsidieregeling bedrijventerreinen (UBS) • Invoering Kwaliteitsscoresysteem (KSS) • Financiële en communicatieve aspecten De verschillende onderdelen vormen de kern van het Meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-2015. Dit programma zal inhoudelijk en organisatorisch aansluiten bij de ontwikkeling van de Omgevingsvisie voor de provincie Overijssel.

3.

Samenhangend pakket maatregelen

In de eerder genoemde Voortgangsbrief is aangegeven dat er een samenhang bestaat tussen herstructurering en de aanleg van nieuwe terreinen. Ten eerste biedt herstructurering van bestaande terreinen een goed alternatief voor de aanleg van nieuwe terreinen, het levert niet enkel directe ruimtewinst op (nieuwe kavels, multifunctioneel en intensiever ruimtegebruik), maar is daarnaast vooral van belang voor indirecte ruimtewinst. Bedrijven zijn minder snel geneigd om te verhuizen wanneer het bestaande terrein kwalitatief en functioneel voldoet. Ten tweede hangt de intensivering van herstructurering sterk samen met het ruimtelijke beleid ten aanzien van bedrijventerreinen. Het is van belang (enige) ruimtelijke schaarste te creëren om investeringen in herstructurering aantrekkelijk te maken voor de betrokken partijen. Dit betekent dat de voorgestelde beleidsintensivering op het gebied van herstructurering samengaat met het geven van meer sturing aan het ruimtelijke beleid ten aanzien van bedrijventerreinen.

1

2

HMO is een werktitel; bij de daadwerkelijke oprichting zal de definitieve naam worden vastgesteld.

Statenvoorstel nr. PS/2008/270

De relatie tussen de te herstructureren bedrijventerreinen en de aanleg en planning van nieuwe terreinen wordt vastgelegd in het provinciale beleid. Dit beleid zal worden geborgd in de Omgevingsvisie, onder meer door de verankering van de toepassing van de SER-ladder en regionale afstemming door gemeenten. Vooruitlopend hierop zal worden bezien in welke mate deze maatregelen in de uitrolstrategie van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (nWro) worden opgenomen. Daarnaast staat de herstructureringsopgave steeds hoger op de nationale politieke agenda. In het kader van de Samenwerkingsprogramma Mooi Nederland is afgesproken bestuurlijke afspraken te maken over, onder meer, het thema bedrijventerreinen. De afspraken betreffen naar verwachting planning en behoefteraming en de verankering van de SER-ladder in het provinciale beleid. Door het ontwikkelen van een samenhangend pakket van maatregelen denken wij al een vooruitstrevende en goede aanpak ontwikkeld te hebben. Onze aanpak staat in de onderstaande figuur weergegeven.

De aanpak vertrekt vanuit de benadering dat de intensivering van herstructurering te realiseren is door het inzetten van een mix van instrumenten vanuit de provincie. Deze instrumenten gaan uit van het stimuleren, faciliteren en (deels) financieren van de herstructureringsopgave vanuit de provincie. Aan de andere kant wordt het ruimtelijke beleid ten aanzien van bedrijventerreinen geborgd in de Omgevingsvisie. Op deze wijze wordt er sterker op het ruimtelijk beleid gestuurd en tegelijkertijd wordt er vanuit de provincie een brede set van instrumenten aangeboden om de herstructurering bij gemeenten te stimuleren en te realiseren. Er is gekozen voor de inzet van een tweetal financiële instrumenten en een procesinstrument. De financiële instrumenten zijn de Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel (HMO) en de aanpassing van de Uitvoeringsbesluit Subsidies Overijssel (UBS) op het thema bedrijventerreinen. De instrumenten zijn respectievelijk gericht op de private en publieke investeringen die benodigd zijn voor de herstructureringsopgave. Als procesinstrument is gekozen voor het Kwaliteitsscoresysteem (KSS) Bedrijventerreinen, dat in het afgelopen jaar samen is ontwikkeld met verschillende gemeenten, ondernemers, de SER Overijssel en Natuur & Milieu Overijssel. De verschillende instrumenten zullen in de volgende paragrafen worden toegelicht. De komende periode wordt de samenhangende aanpak uitgevoerd in het kader van het project Vitale Bedrijventerreinen en vertaald naar het Meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-2015. Dit programma wordt aan u voorgelegd en geldt tevens als bouwsteen voor de op te stellen Omgevingsvisie.


3

3.1 Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel (HMO) Op 30 oktober 2007 heeft u besloten eerst een ondernemingsplan te laten ontwikkelen voor een herstructureringsfonds en –maatschappij, voordat u een besluit tot oprichting wilt ondersteunen. Dit is door u geaccordeerd d.d. 5 december 2007. Het ondernemingsplan is inmiddels afgerond (zie bijlage II) en op 19 maart 2008 in een informele bijeenkomst aan u toegelicht. Het doel van de herstructureringsmaatschappij is het versnellen van de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen in de gehele provincie Overijssel. Dit kan omdat de HMO een eigenstandige positie in de vastgoedmarkt kan ontwikkelen. Zij richt zich op bedrijventerreinen waar de economische functie (grotendeels) behouden blijft, dus voornamelijk op herprofilering. De HMO maakt gebruik van een integrale aanpak om tot een versnelling van de uitvoering van de opgave te komen en gebruikt hiervoor publieke middelen. Het doel van de maatschappij is om de private investeringen in de herstructurering te vergroten en te versnellen. De HMO opereert pro-actief samen met de (markt-) partijen en aan de voorkant het proces van herstructurering. Met een storting van € 7,5 miljoen in de HMO zal het mogelijk zijn een veelvoud van het aantal ha’s aan te pakken, dan wanneer datzelfde bedrag middels een subsidieregeling ter beschikking wordt gesteld. De HMO kan zelf, vanwege tussentijdse terugverdieneffecten, meer dan dit bedrag investeren, naar schatting bijna tweemaal zoveel. Tevens kan de HMO effectief geld uit de markt aantrekken. Tevens is de verwachting dat met dit instrument een tweeledig vliegwieleffect wordt bereikt. Door meer marktgericht te opereren zal de aandacht voor – blijvende – kwaliteit op bedrijventerreinen toenemen. Private investeerders in de vastgoedsector willen ook op langere termijn rendement van hun investering houden. Hiermee wordt voorkomen dat een geherstructureerd terrein na enkele jaren weer kwalitatief afzakt. En door de aanpak van de moeilijkste delen van een verouderd terrein, zal de herstructurering op de rest van het terrein ook makkelijker van de grond komen. Veel noodzakelijke herstructureringen gebeuren niet omdat het niet lukt juist de moeilijkste kavels, die vaak maar een beperkt onderdeel van een veel groter terrein betreffen, aan te pakken. In het kielzog van de door de HMO opgepakte projecten zal dus een groter deel van de Overijsselse herstructureringsopgave sneller, en kwalitatief beter aangepakt worden, dan zonder de HMO. Verwacht wordt dat door de HMO 25% van de totale herstructureringsopgave van 1.220 ha in Overijssel aangepakt wordt. Zonder de HMO kan met € 7,5 miljoen subsidie maar 3 ha van de zware categorie (herprofilering) aangepakt worden. In het ondernemingsplan zijn de verschillende aspecten met betrekking tot de HMO uitgewerkt. Door PriceWaterhouseCoopers is op dit plan een fiscale toets uitgevoerd. Daarnaast is door Nysingh Advocaten een juridisch advies met betrekking tot de staatssteunproblematiek uitgebracht. Deze onderdelen zijn in het plan verwerkt. Hoofdlijnen De hoofdlijnen van het ondernemingsplan staan hieronder weergegeven: • HMO wordt een privaatrechtelijke organisatie, een NV; de provincie is hierbij voor 100% aandeelhouder. • HMO richt zich op herprofilering (zware herstructurering) in de private ruimte en sluit daarvoor per project samenwerkingsovereenkomsten met gemeenten en private partijen. • HMO beschikt over een werkkapitaal van € 7,5 miljoen; dat kapitaal zal in een periode van 10 jaar besteed worden; vanwege het verwachte vliegwieleffect zal de HMO de facto meer geld te besteden hebben en dus meer hectares kunnen aanpakken dan via een subsidieregeling mogelijk is. • De organisatie wordt ingericht als groeimodel: een start met 0,5 fte directeur en ondersteuning; naarmate er meer projecten in portefeuille komen, wordt de organisatie uitgebreid met projectmanagers. • De provincie stelt statuten en managementovereenkomst vast; dit is het beleidsinhoudelijke kader waarbinnen de HMO moet opereren. • RvC bestaat in principe uit 3 leden (die geen bestuurlijke functie binnen Overijssel vervullen) en beslaan de expertisegebieden: politiek-bestuurlijk, financiën en vastgoed, recht. • Uitwerking van de statuten, de managementovereenkomst, de ophanging van de HMO (waarbij aanhaking bij Oost NV het meest voor de hand ligt) en het noodzakelijke traject van aanmelding/goedkeuring via het ministerie van Binnenlandse Zaken en de Europese Unie (in verband met staatssteun), vindt plaats onder leiding van een door GS aan te stellen kwartiermaker. • De daadwerkelijke oprichting kan pas geschieden na toestemming van Binnenlandse Zaken; GS richt de facto op, en niet PS.

4


De HMO staat in principe niet open voor private partijen. Deze participeren op het niveau van daadwerkelijke projecten. Mocht het Rijk (bijvoorbeeld via het ministerie van EZ) op termijn wel rechtstreeks in provinciale herstructureringsmaatschappijen willen participeren, dan staan wij daar positief tegenover. Ook afspraken met de provincie Gelderland zijn hierover mogelijk. De provincie Gelderland onderzoekt op dit moment de optie om ook tot de oprichting van een provinciale herstructureringsmaatschappij te komen. In Noord-Brabant is de Brabantse Herstructureringsmaatschappij (BHB) opgericht door de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM). Organisatorisch is dat anders dan ons voorstel. De ervaringen die de provincie Noord-Brabant met de start van de BHB heeft gehad, zijn door ons verwerkt in het ondernemingsplan voor de HMO. De gehanteerde uitgangspunten qua werking van een herstructureringsmaatschappij zijn dezelfde als die voor de BHB gehanteerd worden. Het financiële risico is niet groter dan het bedrag dat de provincie in het fonds stort. Pas indien de HMO op geen enkele wijze aan haar doelstelling weet te voldoen, kan er gesproken worden van een verlies van € 7,5 miljoen waar geen maatschappelijk rendement tegenover staat. Deze kans wordt zeer klein geacht. In het ontwikkelen van het ondernemingsplan voor de HMO is er sprake van een deelneming van de provincie. Onlangs is u een nieuw deelnemingenbeleid voorgelegd. Aan de hand van het voorlopige stroomschema wat hierin is opgenomen is het stappenplan nagelopen voor de HMO. Hieruit volgt dat de het voornemen tot oprichting van de HMO passend is binnen het nieuwe deelnemingenbeleid. Overwogen oplossingsrichtingen en alternatieven Alternatief voor een Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel is de herstructurering uitsluitend via subsidie te blijven stimuleren. De ervaring leert dat de zwaardere herstructureringsopgaven hiermee niet van de grond komen. Dit belemmert de aanpak van de rest van een verouderd bedrijventerrein. Hierdoor vindt er niet de beoogde versnelling van de herstructurering plaats. De premisse is dat door de inzet van provinciale middelen via de HMO een deel van de financiering van herstructurering kan worden versneld door de proactieve aanpak. Consequenties voor besluitvorming en vervolg Formeel is het voornemen om een herstructureringsmaatschappij op te richten een verantwoordelijkheid van GS. Wij vragen u in te stemmen met dit voornemen gezien de lange termijnconsequenties van het besluit. Het voorstel is de zaken, die in gang gezet moeten worden om tot daadwerkelijke oprichting over te kunnen gaan, als opdracht aan een kwartiermaker mee te geven en tevens hiervoor de ambtelijke voorbereidingen te treffen. Deze kwartiermaker kan - rekening houdend met de vakantieperiode – per 1 september a.s. starten. De kwartiermaker heeft vervolgens enige maanden nodig om het BZKen EU-traject te doorlopen. Deze tijd is ook nodig om tot statuten en managementovereenkomst te komen en de organisatie daadwerkelijk te starten. Geschat wordt dat de HMO begin 2009 daadwerkelijk zal kunnen gaan functioneren.

3.2 Aangepast Uitvoeringsbesluit subsidies Overijssel De aanpassing van het Uitvoeringsbesluit subsidies Overijssel 2007 (UBS) is onderdeel van de samenhangende aanpak. De aanpassing ervan is de bevoegdheid van het college. In het Plan van Aanpak Fase 2 Vitale Bedrijventerreinen is de noodzaak tot de aanpassing van de subsidieverordening benoemd. De aanpassing (zie bijlage III) is hier onder andere gebaseerd op het eindadvies over het financieringsinstrumentarium van de herstructurering van bedrijventerreinen. Tot die uitwerking van een aangepaste subsidielijn heeft het college op basis van dit eindadvies al besloten. De aanpassing van het UBS is gekoppeld aan de oprichting van de HMO. Als wordt besloten deze maatschappij niet op te richten, dan blijft het subsidie-instrumentarium als enige financieringsinstrument voortbestaan. Dan is de aanpassing van de UBS in de nu voorgelegde vorm niet aan de orde. Er is dus sprake van een expliciete koppeling van de instrumenten in de samenhangende aanpak. Dit komt omdat de UBS zich uitsluitend richt op publieke investeringen en de HMO op private investeringen in de herstructureringsopgave. Voorgesteld wordt door middel van de aanpassing van het UBS, de provinciale subsidies uitsluitend te richten op herstructureringsactiviteiten die in de publieke ruimte plaatsvinden. Vanwege de wederzijdse verwijzing in beide voorstellen, het oprichten van de HMO en de aanpassing van de UBS, is er sprake van afhankelijkheid. Het voorstel tot aanpassing van de UBS volgt op het besluit tot het voornemen van oprichting van de HMO. De datum van inwerkingtreding van de aanpassing van het UBS moet dan ook liggen op een datum na het besluit tot het oprichten van de HMO.


5

Aanpassingen in de UBS Het voorstel is om een aantal onderdelen van de huidige Ubs aan te passen, te weten: • Uitsluitend betrekking laten hebben op de kosten van werkzaamheden in de publieke ruimte, ongeacht het type herstructurering. De private aspecten (zoals aankoop, sloop, sanering bodemverontreiniging en uitplaatsing bedrijven), lenen zich bij uitstek om onder te brengen bij de HMO. • Groot onderhoud en transformatie niet meer subsidiëren. • Een koppeling leggen met het kwaliteitsscoresysteem, d.w.z. een scan voorafgaand aan de herstructurering en achteraf, verplicht stellen. • Een koppeling leggen met de paragraaf bedrijventerreinen in de gemeentelijke structuurvisie of vergelijkbaar beleids- en of uitvoeringsdocument. • Een koppeling leggen met het Meerjarenprogramma Bedrijvigheid 2009-2015, d.w.z. een limitatieve lijst opnemen van terreinen die voor subsidiëring in aanmerking komen op basis van de uitgevoerde inventarisatie. Er wordt dan wel een hardheidsclausule opgenomen waardoor noodzakelijke herstructureringen die nu nog niet bekend zijn alsnog voor subsidiëring in aanmerking kunnen komen. • Geen aparte subsidie meer voor zaken als parkmanagement en veiligheid. Deze komen als onderdelen terug via de kwaliteitsscan. Het • • • •

aanvragen van een subsidie wordt mogelijk voor: het uitvoeren van een kwaliteitsscan de opstelling van een herstructureringsplan de uitvoering van een herstructureringsplan projecten procesmanagement

Er is onderzocht of via deze subsidieregeling ook tien procent van de kosten van kwaliteitsscans voor bedrijventerreinen die niet geherstructureerd hoeven te worden, gefinancierd zou kunnen worden. Hiermee zou de provincie een stimulans geven aan gemeenten om bij alle typen bedrijventerreinen bezig te gaan met kwaliteitsverbetering. De administratieve lasten voor zowel de provincie als de gemeenten worden dan echter zo hoog, dat ze niet meer in verhouding staan tot het subsidiebedrag per scan.

3.3 Kwaliteitsscoresysteem Bedrijventerreinen In het Plan van Aanpak Fase 2 is aangekondigd dat de herstructureringsopgave meer aandacht zal krijgen met als doel deze te versnellen. Een van de instrumenten die hieraan volgens ons een bijdrage kan leveren is een Kwaliteitsscoresysteem (KSS) voor bedrijventerreinen, ontwikkeld door een extern adviesbureau in nauw overleg met de projectgroep en een klankbordgroep. Voor het testen van de bruikbaarheid van dit systeem is een pilot uitgevoerd, waartoe u in uw vergadering van d.d. 9 oktober 2007 heeft besloten. Het doel van de pilot was om inzicht te verkrijgen in de werking van het systeem, zowel qua methodiek als toepasbaarheid. Voor vier bedrijventerreinen is de kwaliteit aan de hand van het KSS bepaald, namelijk Rollepaal te Dedemsvaart (Hardenberg), Haatland (Kampen), Haaksbergen-Oost (Haaksbergen) en Oosterenk (Zwolle). Over de pilot is een eindrapport uitgebracht (bijlage IV). De pilot werd begeleid door een klankbordgroep, waarin naast de vier gemeenten ook Natuur en Milieu Overijssel en SER Overijssel (MKB, VNO-NCW, vakbeweging) hebben deelgenomen. De klankbordgroep heeft haar advies over het eindrapport KSS uitgebracht (zie bijlage V). De SER Overijssel heeft in een brief (zie bijlage VI) laten weten het advies van de klankbordgroep te ondersteunen. Zowel de klankbordgroep als SER Overijssel adviseert positief over het KSS. Via het systeem kan op een snelle en objectieve manier de kwaliteit van een bedrijventerrein inzichtelijk worden gemaakt. Waar liggen de problemen, maar ook juist: waar liggen de kansen? Het is daarmee een goed hulpmiddel bij de probleemanalyse en de start van de dialoog over de herstructureringsopgave. Bovendien geeft het resultaat gerichte aanzetten waar de herstructurering zich op zou moeten richten. Op basis van de eerste resultaten en het advies van de klankbordgroep komen wij tot de volgende conclusies: • Het KSS geeft inzicht in de kwaliteit op een bedrijventerrein en in de verbeterpunten. • Het KSS start de dialoog tussen de verschillende betrokken partijen. Het kan uitstekend als hulpmiddel dienen om de herstructurering op een bedrijventerrein te stimuleren. • het KSS is kansrijk bij de inzet als (intern) procesinstrument bij de herstructurering van bedrijventerreinen vooral bij gemeenten.

6


Wel dienen er enkele aandachtspunten bij geplaatst te worden. We zijn namelijk van mening dat op dit moment het KSS (nog) niet geschikt is als marketinginstrument. Het KSS is ook geschikt voor andere bedrijventerreinen (bestaand en nieuw) los herstructurering. Het voorstel tot invoering is echter gericht op het versnellen herstructureringsprojecten. Ook de financiering is daaraan gekoppeld. Dit laat onverlet gemeenten en/of ondernemers het KSS op eigen initiatief ook voor die andere terreinen gebruiken.

van van dat kan

Op 14 april 2008 heeft minister Cramer van VROM het KSS van Overijssel uitgeroepen tot pilot in het kader van de Samenwerkingsagenda Mooi Nederland. Inzet en invoering Kwaliteitsscoresysteem Een gefaseerde invoering van het KSS in de provincie Overijssel is gewenst. Het toepassen van het systeem op alle bedrijventerreinen in Overijssel is namelijk niet in een keer haalbaar (in tijd en financieel gezien). Wij stellen voor de invoering als volgt te doen. Uit de inventarisatie blijkt dat de herstructureringsopgave zich op ruim 60 bedrijventerreinen voordoet. Minus de bedrijventerreinen die worden getransformeerd en terreinen waar de herstructurering al in uitvoering is, stellen we voor het KSS in eerste instantie toe te passen op de overblijvende bedrijventerreinen (ruim 30). Voor deze terreinen is nog geen herstructureringsplan door de gemeenten gemaakt. Om tot een goed resultaat te komen dient de betrokkenheid op het lokale niveau geborgd te worden. In de aanpak willen we de gemeenten mede-opdrachtgever maken voor het uitvoeren van een kwaliteitsscan. Hiertoe zullen bestuurlijke afspraken worden gemaakt. Gezien het grote aantal zullen deze gelijk zijn voor alle ruim 30 terreinen. Op deze wijze willen we de gemeenten aan de voorkant van het proces mede-eigenaar maken. Ten aanzien van de rol van opdrachtgever is het van belang dat de gemeente zich committeert. De provincie financiert de helft van de kosten van de scan. De gemeente verzorgt de andere helft van de financiering. Op basis van de uitkomsten van de scan kan de gemeente subsidie aanvragen dan wel financiering via de mogelijk op te richten herstructureringsmaatschappij verkrijgen. Monitoring van de resultaten van de herstructurering kan dan plaatsvinden door de scan bij afronding van het herstructureringsproject opnieuw uit te voeren. Dit sluit aan bij het uitgangspunt dat er vanuit gaat dat het KSS bruikbaar moet zijn om de geldstromen op die elementen af te stemmen die door middel van herstructurering aantoonbaar verbetering behoeven, maar ook op die waar het meeste rendement uit behaald kan worden. Bij de invoering is rekening gehouden met de evaluatie van het instrument en de daaruit volgende acties ten aanzien van de aanpak en uitvoering van herstructurering. Aan de hand van de uitkomsten van de scan zal een gesprek worden gevoerd met de gemeente op welke wijze de herstructurering zal worden aangepakt, eventueel vast te leggen in een uitvoeringsgericht herstructureringsplan. Daarnaast zal na de uitvoering van het herstructureringsplan een tweede kwaliteitsscan worden uitgevoerd om de resultaten van de herstructurering te evalueren. Randvoorwaarde Om de kwaliteit en de robuustheid van het KSS te waarborgen, is het van belang dat de onafhankelijkheid van het systeem gegarandeerd wordt. Hiertoe zal een onafhankelijke landelijke stichting worden opgericht onder leiding van een onafhankelijke voorzitter. Hierin zullen in elk geval de provincies (door IPO), gemeenten (door VNG), werkgevers, werknemers en natuur- en milieuorganisaties vertegenwoordigd moeten zijn. Daarnaast is deelname van het Rijk (VROM) in de stichting gewenst. Deze stichting zal de bevoegdheid krijgen om het systeem aan te passen aan nieuwe inzichten en zal de certificering van bedrijven doen die de KSS willen uitvoeren. Hierdoor kunnen ook andere bureaus, dan het adviesbureau dat het systeem ontwikkeld heeft, de KSS uitvoeren. De keuze voor dit Kwaliteitsscoresysteem in plaats van andere systemen die op de markt zijn, is gemaakt vanwege de mogelijkheid om in de ontwikkeling ervan, via de klankbordgroep, nog fors invloed op het eindproduct te kunnen uitoefenen. De gebruikte systematiek met sterren spreekt alle betrokkenen meer aan dan andere systemen die beschikbaar zijn. Vervolg Na de oprichting van de onafhankelijke stichting, die gepland staat voor september 2008, zal dit jaar gestart worden met de uitvoering van de eerste reeks van scans en de rest begin 2009.


7

4.

Financiële en communicatieve aspecten

Financiële aspecten Voor het project Vitale Bedrijventerreinen heeft de provincie tot 2011 € 20 miljoen uitgetrokken. Hiervan zal in 2008 € 6.5 miljoen geïnvesteerd worden; waarvan het grootste deel in concrete uitvoeringsprojecten. Het zwaartepunt ligt in 2008 en 2009 om de ingezette beleidsintensivering krachtig te kunnen doorzetten. Ten aanzien van de verschillende onderdelen die in dit voorstel zijn genoemd zijn de financiële consequenties als volgt: (De uitgaven worden verantwoord op het project Herstructurering bedrijventerreinen, product Ruimte voor ondernemen.) • •

•

•

Voor het verlenen van subsidies vanuit de (aangepaste) UBS is het reguliere subsidiebudget beschikbaar met een intensivering van uitgaven in 2008 en 2009. Voor het jaar 2008 worden de geplande kwaliteitscans, vanuit het Kwaliteitsscoresysteem, betaald uit het projectbudget Vitale bedrijventerreinen. Omdat de uitvoering van de scans al in 2008 kan starten, waar eerder geen rekening mee is gehouden, wordt het projectbudget hiervoor verhoogd. In het jaar 2009 zal het uitvoeren van de kwaliteitsscan onderdeel vormen van de aangepaste subsidieregeling. Voor de oprichting van de HMO is een kapitaalinbreng van € 7,5 miljoen benodigd. Voorgesteld wordt (conform de bestaande systematiek van bestaande deelnemingen) om de deelneming in 2009 beschikbaar te stellen uit provinciale middelen en deze als Deelneming op de balans te verantwoorden. De rente en afschrijving (lineair in 10 jaar) komen jaarlijks ten laste van de DIA-middelen. Voor het eerst in 2009 (op basis van 4% € 300.000 voor rente en € 750.000 voor afschrijving = totaal € 1.050.000 in 2009). Na 2009 neemt het bedrag aan rente met € 30.000,- af in verband met de jaarlijkse aflossing van € 750.000. De dekking vindt plaats uit het product Ruimte voor ondernemen, P.271020. Voor het aanstellen van de kwartiermaker ten behoeve van de oprichting van de HMO is in het projectbudget geen rekening gehouden. Hiervoor wordt het projectbudget verhoogd. Samen met de kwaliteitsscans betekent dit voor 2008 een verhoging met € 100.000,- . Dit betekent dat binnen het product Ruimte voor ondernemen (2.7.10.20) een verschuiving plaatsvindt (voor een bedrag van € 100.000) van subsidies naar projectbudget.

Voor het jaar 2008 en 2009 is de beleidsintensivering gedekt. Indien deze wordt doorgezet naar 2010 en 2011 zou daarmee in de volgende begrotingsbehandelingen rekening gehouden dienen te worden. Voorgesteld wordt het tekort van naar verwachting € 3 miljoen in 2011 te dekken uit de middelen van na 2011. Wij refereren hierbij aan de afspraak in het Coalitieakkoord (€ 10 tot € 20 miljoen na 2011). Communicatieve aspecten Het communicatieplan Vitale Bedrijventerreinen Fase 2 is de leidraad voor alle communicatieactiviteiten. Zowel over het Kwaliteitsscoresysteem, de Herstructureringsmaatschappij als de wijziging van het Ubs is de afgelopen maanden gecommuniceerd met de betrokken partijen: gemeenten, ondernemers en Rijk. Wat het Kwaliteitsscoresysteem betreft, zijn daarnaast ook bepaalde belangenorganisaties, zoals MKB, NMO en VNO-NCW, nauw betrokken doordat zij deelnamen aan de klankbordgroep. In de voorbereiding van de Herstructureringsmaatschappij zijn vastgoedeigenaren, financiële instellingen en gemeenten betrokken. Ook heeft er op 19 maart jl. een informerende bijeenkomst met Statenleden plaatsgevonden. Op 3 april jl. zijn de portefeuillehouders EZ van de Overijsselse gemeenten geïnformeerd over deze twee onderwerpen en de aanpassing van het onderdeel herstructurering bedrijventerreinen van het Uitvoeringsbesluit Subsidies. De Overijsselse gemeenten worden per brief geïnformeerd, en daarnaast wordt het besluit op de provinciale website gepubliceerd. Primaire belanghebbenden bij de ontwikkeling van het lange termijn beleid zijn gemeenten, bedrijfsleven en het Rijk. Zoals al eerder benadrukt kunnen wij onze rol niet waarmaken zonder draagvlak, betrokkenheid en actieve participatie van alle betrokkenen. In de aanloop naar de totstandkoming van het Meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid zal de communicatie daarom opnieuw tegen het licht worden gehouden.

8


5.

Conclusie

Wij vragen u kennis te nemen van: • de voortgang van het project Vitale Bedrijventerreinen en de onderdelen daarvan; • de samenhang in de aanpak van beleidsintensivering ten aanzien van bedrijventerreinen. Wij vragen u in te stemmen met: • het voornemen om tot oprichting bedrijventerreinen Overijssel.

te

komen

van

de

Herstructureringsmaatschappij

Gedeputeerde Staten van Overijssel, voorzitter, G.J. Jansen secretaris, H.A. Timmerman


9

Bijlage I

Ontwerpbesluit nr. PS/2008/270

Provinciale Staten van Overijssel, gelezen het voorstel van Gedeputeerde Staten d.d. 14 mei 2008 kenmerk 656274

besluiten: 1.

nemen kennis van de voortgang van de onderdelen van en de samenhang binnen het project Vitale bedrijventerreinen;

2.

stemmen in met het voornemen om tot oprichting van de Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel te komen.

Zwolle, Provinciale Staten voornoemd,

voorzitter,

griffier,


11

Bijlage II Statenvoorstel 14 mei 2008

Ondernemingsplan Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen Overijssel

Project Vitale Bedrijventerreinen

31 maart 2008

Colofon Datum 31 maart 2008 Auteur

Projectteam Vitale Bedrijventereinen Project Vitale Bedrijventerreinen Inlichtingen bij drs I.G.A.M. Kalkhoven projectleider Vitale Bedrijventerreinen tel: 038 - 499 75 75 Adresgegevens Provincie Overijssel Luttenbergstraat 2 Postbus 10078 8000 GB Zwolle Telefoon 038 499 88 99 Fax 038 425 48 88 www.overijssel.nl [email protected]

2

Samenvatting De provincie Overijssel wil graag een doorbraak creëren in de financiering van de provinciale herstructureringsopgave. Een onderdeel daarvan is het oprichten van een Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO), waardoor het mogelijk wordt marktgerichte financiering te gaan bewerkstelligen. Om tot een gefundeerd besluit over het oprichten van een HMO over te kunnen gaan is het projectteam Vitale Bedrijventerreinen gevraagd een ondernemingsplan te schrijven. In dit ondernemingsplan worden een aantal zaken met betrekking tot een HMO nader uitgewerkt. De totale herstructureringsopgave in Overijssel is 1200-1300 ha. Een deel daarvan zal zonder provinciale bijdrage aangepakt worden of is op dit moment al in uitvoering. Voor de lichtere herstructureringen blijft een provinciale subsidieregeling van kracht. Hiervoor geldt een gemeentelijke cofinanciering van 50%. Een beperkt deel betreft transformatieprojecten. Het streven is, met een eenmalige storting van € 7,5 miljoen in het herstructureringsfonds, via de HMO 300 ha te herstructureren terrein aangepakt te krijgen. De HMO bereikt dit door te participeren in die onderdelen van een terrein die de lastigste opgave zijn. Daarmee worden herstructureringsprojecten, die juist op die moeilijke onderdelen vast zitten, vlotgetrokken (vliegwieleffect; zie bijlage 1). De HMO is erop gericht uit de markt het grootste deel van de benodigde middelen bijeen te krijgen. De HMO is in staat hierdoor met de markt ook afspraken te maken over het gedeeltelijk terug laten vloeien van potentiële opbrengsten. Hiermee kan de HMO dan weer nieuwe participaties aangaan. Omdat herstructurering structureel geen winstgevende zaak is (er is om die reden juist sprake van marktfalen) zal het fonds na tien jaar opgedroogd zijn. Daarvoor is dan wel een flink aantal ha’s geherstructureerd, zodat hier gesproken kan worden van een aanzienlijk maatschappelijk rendement. Het gaat bij de zwaardere opgave, waar de HMO voor wordt opgericht, om 150 ha. te herprofileren gebied. Door de inventarisatie van de Stec Groep, in samenwerking met de gemeenten (najaar 2007), is precies bekend welke (delen van) te herstructureren terreinen dit betreft. Omdat een participatie op een specifiek terrein door de HMO altijd een onderdeel is van een groter uitvoeringsplan, worden hiermee ook de openbare ruimte en andere private delen van het terrein aangepakt. Hierin blijft de gemeente een cruciale rol spelen, ook financieel. Zou de provinciale bijdrage voor deze zware categorie uitsluitend via een subsidieregeling ingezet worden, dan kan maar een fractie van het aantal ha’s aangepakt worden en zou het vliegwieleffect vele malen kleiner zijn. Missie en doelstellingen De missie van de HMO is het versnellen van de herstructurering van alle verouderde bedrijventerreinen in de provincie Overijssel. De HMO kent de volgende doelstellingen: 1. De HMO richt zich op bedrijventerreinen waar de economische functie (grotendeels) behouden blijft, dus voornamelijk revitaliseringen en herprofileringen. Overigens kunnen gedeeltelijke transformaties wel onderdeel uitmaken van een project wanneer er sprake is van functionele en/of financiële meerwaarde. 2. De HMO zoekt altijd samenwerkingspartners bij projecten. Zonder samenwerkingspartners zal een project niet starten. Deze samenwerkingspartners kunnen zowel publieke als private partijen zijn. In de meeste gevallen zal in ieder geval de gemeente één van deze samenwerkingspartners zijn. Daar waar op lokaal niveau een herstructureringsmaatschappij actief is, zal de HMO aansluiting bij deze organisatie zoeken. Het streven van de HMO is om te zorgen dat betrokken partijen in beweging komen en dat daardoor op het bedrijventerrein een vliegwieleffect gaat optreden. 3. De HMO richt zich in eerste instantie uitsluitend op de herontwikkeling van uit te geven terrein (bouwrijpe kavels). Het ontwikkelen van vastgoed en/of de aanpak van openbare ruimte is geen hoofddoelstelling van de HMO, maar kan in voorkomende gevallen wel onderdeel uitmaken van een strategische aanpak. Het ontwikkelen van vastgoed laat de HMO bij voorkeur over aan marktpartijen. Voor ingrepen in de openbare ruimte kunnen gemeenten een beroep doen op de subsidielijn van de provincie.

Ondernemingsplan Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen

Overijssel

1

4. De HMO maakt gebruik van een integrale aanpak van het bedrijventerrein om tot een versnelling van de uitvoering van de opgave te komen en gebruikt hiervoor publieke middelen. Voor deze integrale aanpak zet de HMO ervaren projectmanagers in die van verschillende markten thuis zijn, vooral op financieel en vastgoedtechnisch gebied. 5. De HMO groeit uit tot een kennis- en expertisecentrum. Vanuit dit kennis- en expertisecentrum vindt marketing en acquisitie van projecten plaats. De HMO kan zelf herstructureringsprojecten voorstellen en kansen benoemen die door lokale partijen (nog) niet onderkend worden. De HMO kan aan de voorkant van het proces gemeenten, al dan niet kosteloos, adviseren over een strategie voor herstructurering van een bedrijventerrein. Het actief zoeken naar aanvullende financiering bij projecten is onderdeel van deze strategie. De HMO geeft geen adviezen aan particuliere ondernemingen waar het louter de herontwikkeling van de eigen kavel betreft. 6. De HMO richt zich op projecten in heel Overijssel. Binnen de totale opgave aan te herstructureren bedrijventerreinen kan de provincie prioriteiten aangeven op basis van het Meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid. Bij de oprichting van de HMO geeft de provincie in de statuten duidelijke doelstellingen mee aan de HMO. Uit de statuten blijkt expliciet aan welke criteria het functioneren van de HMO dient te voldoen zodat het voor de provincie (binnen de Raad van Commissarissen) goed mogelijk is om de directie te controleren. Zo kan worden opgenomen dat de HMO altijd het provinciale beleid dient te volgen. Ook gaat het hier om meetbare criteria waar het de deelname aan projecten betreft, bijvoorbeeld op gebied van kwaliteit, duurzaamheid, intensief gebruik van de ruimte en type projecten. Activiteiten van de HMO Voor het operationaliseren van deze doelstellingen participeert de HMO financieel in projecten. De HMO kan financieel participeren in projecten om de noodzakelijke verwerving van grond en opstallen te kunnen doen van projecten die een te groot risico voor marktpartijen met zich meebrengen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een eerste aanzet van een project in een zeer verwaarloosd gebied of om een bodemsanering of uitplaatsing van oude bedrijvigheid. Projecten zullen altijd door middel van een werkplan ter goedkeuring aan de deelnemende financiers worden voorgelegd. Voorafgaand aan een mogelijke participatie kan de HMO adviesactiviteiten ontplooien ten behoeve van de gemeente, dat wilzeggen alle activiteiten die betrekking hebben op het adviseren over en het begeleiden van lopende projecten, maar ook bij het starten van nieuwe projecten. Samenwerkingspartners Ten aanzien van de mogelijke samenwerkingspartners op het niveau van de HMO zelf (aandeelhouderschap) gelden de volgende uitgangspunten: • De provincie kan op termijn (en in overleg) besluiten het ministerie van EZ aan te merken als deelnemende of samenwerkende partner in de HMO. • Oost NV wordt niet gevraagd aandeelhouder te worden in de HMO. • De HMO staat niet open voor deelname van private partijen. • De HMO staat vooralsnog niet open voor deelname van gemeenten. Voorlopig wordt dus uitgegaan van de situatie dat de provincie oprichter en meerderheidsaandeelhouder is. De HMO krijgt van de provincie een bepaalde mate van vrijheid om binnen gestelde randvoorwaarden op lokaal niveau per herstructureringsproject samenwerkingsarrangementen aan te gaan met andere partijen. In de meeste gevallen is dat de gemeente, maar dat kunnen ook lokale ondernemers en/of projectontwikkelaars van buiten het gebied zijn en/of Oost NV. In het samenwerkingsarrangement worden de verschillende verantwoordelijkheden en rollen beschreven en vastgelegd. Wat betreft de aan te leveren kennis en capaciteit zal per project een projectteam gestart worden die door alle deelnemende partijen bemand wordt.

2 Ondernemingsplan Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen

Overijssel

Dit leidt tot onderstaand samenwerkingsmodel: Provincie

HMO

GEMEENTEN

werkkapitaal

Project (a)

Derden, marktpartijen

Project (b) Project (x)

Projectgroep tbv uitvoering (a), (b), ( x)

Deelnemingenbeleid De doelstelling van de HMO is dat herstructureringsprojecten gestart worden die door private partijen zelfstandig niet ondernomen worden, dus waar sprake is van ‘marktfalen’. Het publieke belang van de herstructureringsopgave mag duidelijk zijn, bijvoorbeeld behoud van werkgelegenheid, zorg voor een gezonde leefomgeving, behoud van landschap etc. Toch kan het zijn dat de HMO participeert in herstructureringsprojecten die bij aanvang niet commercieel te exploiteren zijn, maar die op den duur toch enig rendement weten te generen. De vraag is dan of op dat moment strijd ontstaat met het deelnemingenbeleid van de provincie. Doorslaggevend daarin is dat de HMO weliswaar aanstuurt op het behalen van rendement maar dat vooral bedoeld is om andere herstructureringsprojecten te kunnen financieren. De HMO stuurt niet op het behalen van winst. Conclusie is daarom dat deelname van de provincie Overijssel in de HMO niet in strijd is met de Wet Financiering Decentrale Overheden. Bij het aangaan van een deelneming dient ten slotte de juiste procedure te worden gevolgd. Dit houdt in dat Gedeputeerde Staten pas een besluit kan nemen tot een deelneming (i.c. de oprichting van de HMO) nadat Provinciale Staten in de gelegenheid zijn gesteld hun bedenkingen kenbaar te maken (art. 158 Provinciewet lid 2). Daarna moet Gedeputeerde Staten het besluit ter goedkeuring voorleggen aan het ministerie van BZK (art. 158 Provinciewet lid 3). BZK onderzoekt vervolgens of een besluit tot het aangaan van een deelneming niet strijdig is met het recht. Daarbij kijkt BZK naar de financiële risico’s, de aanbestedingsaspecten en de staatssteunaspecten. Pas na goedkeuring door BZK treedt een besluit tot oprichting in werking. Werkwijze en organisatiestructuur De HMO is een professionele, op output gerichte organisatie en bevindt zich op het snijvlak van publiek en privaat handelen. Dit betekent dat zowel van de organisatie als van de medewerkers bijzondere kwaliteiten worden verwacht. De deskundigheid van de medewerkers is bepalend voor het succes en daarom is het cruciaal dat voor het aantrekken van deskundige mensen voldoende middelen beschikbaar gesteld worden. De taken van de organisatie bestaan uit aanjagen en adviseren van herstructureringsprojecten ten behoeve van het participeren en investeren.


Overijssel

3

Hiermee wordt voldaan aan de wens bij gemeenten om ook kennis en capaciteit te leveren waar het gaat om herstructureringsprojecten. De werkwijze kan per project verschillen. Een doorsnee project doorloopt globaal de volgende fasen met bijbehorend takenpakket van de HMO: Fasen

Takenpakket HMO

Initiatief

project voorstel maken quickscan financiële haalbaarheid go/no go projectdeelname HMO

Definitie

opstarten projectteam met gemeente opstellen masterplan, bestaand masterplan beoordelen (de businesscase) zoeken naar deelnemende (markt)partijen financieel projectvoorstel voorleggen aan RvC contractvorming met deelnemende (markt)partijen: ‘projectarrangement’

Ontwerp

stedenbouwkundige deelplannen en grondexploitaties opstellen vastgoedexploitaties opstellen aanbestedingsprocedure begeleiden

Uitvoering

coördinatie bouw coördinatie uitvoering werken openbare ruimte

Beheer

opstellen randvoorwaarden voor parkmanagement

De HMO is opgezet volgens een groeimodel. Dat betekent dat in het eerste jaar gewerkt zal worden met een beperkte capaciteit. De kerntaken van de HMO zullen uitgevoerd worden door een directeur (0,5 fte) ondersteund door een secretariaat. De Algemene vergadering van Aandeelhouders (AvA) benoemt de directeur op basis van een bindende voordracht van de Raad van Commissarissen. Deze directeur houdt zich daarnaast bezig met de start van één of meerdere projecten (bij aanvang 0,5 fte). Na de opstartfase zal de HMO in meerdere projecten gaan participeren. De gedachte is dat de projectmanagers voor een (groot) deel betaald worden uit de projecten waarin de HMO participeert. Daarin participeren immers ook andere partijen die een deel van de kosten voor het management kunnen bekostigen. In het ondernemingsplan gaan we uit van een deelname van de HMO in minimaal 7 projecten. Wij schatten in dat een projectmanager gemiddeld twee projecten tegelijkertijd kan aansturen. Dit betekent dat naast de directeur minimaal nog 3 projectmanagers aangetrokken zullen moeten worden. Als de HMO daarna meer projecten wil gaan oppakken, zal de kapitaalsbasis uitgebreid moeten worden en zal meer personeel aangetrokken moeten worden. De kosten voor de organisatie kunnen daardoor zo laag mogelijk gehouden worden. Wij begroten deze kosten op ca € 160.000 per jaar. Dat is inclusief huisvesting, bedrijfsvoering en personele lasten. De HMO kan ook met Oost NV afspraken maken over de (tijdelijke) inhuur van personeel. De directeur is het bepalende gezicht van de HMO. Deze persoon zal intensief contact moeten onderhouden met individuele ondernemingen, het georganiseerde bedrijfsleven en de verschillende overheidinstellingen en kenniscentra. De directeur zal geen bestuurlijke functie vervullen binnen de provincie.


Overijssel

Daarnaast zal het nodige onderzoek moeten worden uitgevoerd en/of uitbesteed en draagt de directeur zorg voor de algehele leiding van de organisatie waarbij rekening gehouden moet worden met de belangen van verschillende samenwerkende partijen. Voor wat betreft het bezoldigingsbeleid zal aansluiting worden gezocht bij hetgeen gebruikelijk is voor een dergelijke functie, passend binnen de landelijke en provinciale kaders. Staatsteun De werkwijze van de HMO dient vanzelfsprekend inpasbaar te zijn binnen de Europese regelgeving inzake de mededinging. Doordat de markt de herstructureringsopgave nauwelijks oppakt, is er sprake van marktfalen. Geadviseerd wordt de gehele HMO-constructie als “steunmaatregel” aan te melden bij de Europese Commissie. Het voordeel hiervan is dat maar één melding hoeft te worden gedaan en elk project onder de goedkeuringsbeschikking van de Commissie en daardoor direct kan worden uitgevoerd. Bij een dergelijke melding dient duidelijk omschreven te worden wat voor soort projecten de HMO zal steunen en wat het maximale kader van de HMO is. Dit traject dient tijdig ingezet te worden. Juridische vormgeving De rechtsvorm is bepalend voor onder meer de aansprakelijkheid van de onderneming, de daarbij betrokken personen, alsmede de fiscale positie van alle betrokkenen. Een juiste juridische structuur is van belang voor de financiële positie en het voortbestaan van de organisatie. Een goede keuze voor de rechtsvorm van de onderneming is daarom van essentieel belang. Voor de HMO geldt dat één van de belangrijkste kenmerken is dat deze organisatie als een zelfstandige samenwerkingspartner vertrouwen moet gaan wekken bij private partijen. De keuze om de HMO een privaatrechtelijke rechtsvorm te geven en geen publiekrechtelijke rechtvorm ligt voor de hand om de volgende redenen: 1. De HMO zal geen publiekrechtelijke bevoegdheden uitoefenen, maar zal zich juist gaan bezighouden met de uitoefening van privaatrechtelijke activiteiten en zich actief als marktpartij op de vastgoedmarkt begeven. 2. Een privaatrechtelijke rechtsvorm wekt in de vastgoedmarkt meer vertrouwen in de investeringsbereidheid van de provincie. Het is voor de buitenwereld een meer herkenbare samenwerkingspartner dan een publiekrechtelijke entiteit. 3. De markt gaat er bij een privaatrechtelijke rechtsvorm eerder vanuit dat de investering van de provincie in een project ook moet renderen. Hierdoor zal de HMO niet slechts gezien worden als een ‘geldmachine’. 4. Met een privaatrechtelijke rechtsvorm kan slagvaardig, efficiënt en professioneel worden opgetreden. 5. De mogelijkheid van de HMO om eenvoudig een samenwerkingsverband te kunnen aangaan met diverse andere publieke en private partijen zonder dat daarbij directe publieke belangen of verantwoordelijkheden in het geding zijn. 6. Een privaatrechtelijke rechtsvorm biedt de mogelijkheid dat rendement uit de rechtsvorm kan worden onttrokken (bijvoorbeeld via dividenduitkering). 7. De privaatrechtelijke rechtsvorm biedt de flexibiliteit dat andere partijen (bijvoorbeeld het Ministerie van EZ) op een later moment kunnen deelnemen. 8. De privaatrechtelijke rechtsvorm biedt fiscale voordelen. Uitgaande van de activiteiten die de HMO zal gaan uitvoeren, is de privaatrechtelijke rechtsvorm daarom het meest passend. Voorgesteld wordt om voor de HMO een naamloze vennootschap op te richten met een in aandelen verdeeld kapitaal. Uitsluiting van persoonlijke aansprakelijkheid, overdraagbaarheid van het eigenaarbelang en een vast omlijnde juridische organisatie zijn belangrijke voordelen van een NV. Zoals hierboven aangegeven is het belangrijk dat de HMO door andere marktpartijen als een betrouwbare en kenbare samenwerkingspartner wordt gezien. Een NV heeft onder de private rechtsvormen het meeste cachet. De uitstraling van een NV naar de marktpartijen is daarom een belangrijke reden voor de keus voor een NV. De NV wordt opgericht bij notariële akte, welke akte eveneens de statuten bevat. De provincie Overijssel heeft als oprichter en enig aandeelhouder 100% zeggenschap over de HMO NV. Bij een NV is de aansprakelijkheid van de aandeelhouder beperkt tot het ingelegde kapitaal. De provincie is als aandeelhouder aldus niet aansprakelijk voor de door de HMO gemaakte schulden. Zij kan ten hoogste haar inbreng in de HMO kwijtraken.


Overijssel

5

Financiële aspecten De onderverdeling van de totale herstructureringsopgave in de provincie Overijssel is als volgt: categorie lichte herstructurering zware herstructurering

hectaren

kosten (€ mln)

beperkte herstructurering

260

50-60

revitalisering

730

275-325

herprofilering

150

300-450

transformatie

80

150-300

Onderverdeling herstructureringsopgave (bron: Stec-groep 2007) Voorgesteld wordt dat de provincie € 7,5 miljoen stort in het herstructureringsfonds in de vorm van aandelenkapitaal. Hiermee kan de HMO in projectarrangement waarin de HMO 20% van de investeringen financiert en derden 80% in een periode van 10 jaar circa 23 ha verouderd bedrijventerrein herstructureren. Na deze periode van 10 jaar is het ingebrachte aandelenkapitaal geheel uitgegeven. De in totaal 150 ha van vaak zwaar vervuilde, verlaten (delen van) bedrijventerreinen werkt nu vaak belemmerend voor de aanpak van het gehele terrein. Het is de bedoeling dat de aanpak van in eerste instantie 23 ha als katalysator werkt voor de aanpak van de overige (delen van) bedrijventerreinen die makkelijker te herstructureren zijn, maar thans niet worden aangepakt. Voor de genoemde € 7,5 miljoen zou de HMO normaliter slechts circa 3 hectare kunnen herstructureren in deze moeilijke categorie (herprofilering) van de totale herstructureringsopgave 1 . Echter, door het doorlopen van een aantal stappen, waarbij partners worden betrokken en gebruik wordt gemaakt van het multipliereffect dat met het geïnvesteerde kapitaal kan worden bereikt, is het totale investeringsbereik te vergroten van € 7,5 miljoen naar € 65,5 miljoen. Om 100% van de herprofilering (de totale 150 hectare) aan te kunnen pakken zou theoretisch gezien een startkapitaal van € 43 miljoen nodig zijn. De provincie zou op termijn het werkkapitaal van de HMO kunnen vergroten om daarmee tevens het investeringsbereik te vergroten. Het is daarbij de verwachting dat de aanpak van de totale herstructureringsopgave van de HMO met een lager startkapitaal dan € 43 miljoen te realiseren is, omdat mogelijk op termijn een deel van de herstructurering ook zonder betrokkenheid van de HMO zal plaatsvinden. Met andere woorden hoeft de HMO niet te streven naar de financiering van de totale investeringsbehoefte van € 375 miljoen. Conclusie: op deze manier wordt met een beperkte investering van € 7,5 miljoen ca 25% van de totale herstructureringsopgave van 1.220 hectare geherstructureerd. Anderzijds kan gesteld worden dat een startkapitaal van minder dan € 7,5 miljoen onvoldoende is om effectief te kunnen zijn en de uitvoeringskosten te rechtvaardigen. Het maatschappelijk rendement van deze investering is dus vele malen groter, dan met een subsidieregeling ooit bereikt kan worden. Hierbij moet opgemerkt worden dat de berekeningen zijn gebaseerd op een aantal aannames (bandbreedtes) en dus met onzekerheden zijn omgeven. Risico Aansprakelijkheid van de HMO als NV en haar organen Zoals gezegd is bij een NV de aansprakelijkheid van de aandeelhouder beperkt tot het ingelegde kapitaal. De provincie is als aandeelhouder aldus niet aansprakelijk voor de door de HMO gemaakte schulden. Zij kan ten hoogste haar inbreng in de HMO kwijtraken. Bij een faillissement van de HMO NV gaat echter de publieke en maatschappelijke aansprakelijkheid van de provincie (100% aandeelhouder) verder dan alleen het verlies van het ingelegde aandelenkapitaal.

1

Bij medefinanciering via een provinciale subsidieregeling geldt dat voor dit bedrag nooit meer dan 3 ha

aangepakt kan worden. 6 Ondernemingsplan Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen

Overijssel

Bestuurdersaansprakelijkheid Het is echter wel mogelijk dat de directie van de HMO aansprakelijk wordt gehouden voor de door de HMO gemaakte schulden. In de wet zijn namelijk bepalingen opgenomen die moeten voorkomen dat schuldeisers van een NV de dupe worden van bestuurders die hun bestuurstaak hebben verwaarloosd, waarbij deze bestuurders zich kunnen verschuilen achter de beperkte aansprakelijkheid van de bij de HMO betrokkenen. Daarvoor is in de eerste plaats nodig dat de bestuurder een ernstig verwijt kan worden gemaakt. De directie kan daarnaast onder omstandigheden aansprakelijk zijn voor bepaalde premie- en belastingschulden van de HMO, indien deze met betaling in gebreke is. Aansprakelijkheid in geval van publicatie van misleidende jaarstukken kan eveneens aan de orde zijn. Ten slotte zijn er nog aparte regels voor aansprakelijkheid in geval van faillissement en kan de bestuurder aansprakelijk zijn in geval deze de NV verbindt tegenover derden, terwijl hij weet dat de NV de daaruit voortvloeiende verplichtingen niet zal kunnen nakomen. Vervolgstappen Voorgesteld wordt, indien besloten wordt op basis van dit ondernemingsplan een herstructureringsfonds en –maatschappij op te richten, hiervoor een kwartiermaker, in dienst van de provincie, aan te stellen. Deze dient zorg te dragen voor de totstandkoming van de statuten, de managementovereenkomst en de mogelijke aanhaking bij Oost NV (synergievoordelen) nader te onderzoeken. Tevens draagt de kwartiermaker zorg voor de feitelijke voorbereiding van de toestemming van het ministerie van BZK en de aanmelding bij de Europese Commissie. Deze kwartiermaker wordt gefinancierd uit de projectkosten van het project Vitale bedrijventerreinen.


Overijssel

7

1. Inleiding Dit rapport is de uitwerking van het verzoek van GS d.d. 30 oktober 2007, geaccordeerd door PS d.d. 19 december 2007, om een ondernemingsplan te schrijven voor een Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO). Op basis van een dergelijk ondernemingsplan is het mogelijk een gefundeerd besluit te nemen een dergelijke herstructureringsmaatschappij op te richten. De inhoud van het rapport is gebaseerd op input van DHV, dat ook het eerdere rapport over de financieringsinstrumenten heeft geschreven. Uit dit vorig jaar gepresenteerde onderzoek (SIS PS/2007/890), blijkt dat de provincie van diverse financiële opties gebruik kan maken om de gewenste intensivering van de herstructurering op te pakken. Het onderzoek resulteerde (onder andere) in de aanbeveling een herstructureringsfonds en/of een herstructureringsmaatschappij op te richten. De fiscale toets op dit ondernemingsplan is uitgevoerd door PWC en over het aspect staatssteun is door Nysingh Advocaten advies uitgebracht. De provincie Overijssel steekt op dit moment al veel energie in de aanpak van de herstructurering. Dit is echter geen eenvoudige opgave. Daarvoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. Eén daarvan is dat weinig van de betrokken partijen, gemeenten en ondernemers, zich verantwoordelijk voelt voor de herstructureringsopgave en dat de noodzakelijke financiering niet bijeen gebracht wordt. De provincie wenst deze impasse te doorbreken door de betrokken partijen met elkaar te verbinden en daardoor te zorgen voor een versnelling in het proces. Deze opgave is helder verwoord in onderstaand citaat: (uit: Statenvoorstel EMT/2006/607) “Bij de herstructurering van bedrijventerreinen zijn veel partijen betrokken. Herstructurering is in eerste instantie een lokale zaak. De primaire verantwoordelijkheid voor herstructurering ligt bij gemeenten. Ook het bedrijfsleven is direct belanghebbende en heeft dus een belangrijke verantwoordelijkheid. Daarnaast bestaan ook bij het rijk en provincie drijfveren voor herstructurering. Het gemeenschappelijke belang van alle partijen is een goede kwaliteit van bedrijventerreinen. De doelen die hieraan ten grondslag liggen verschillen echter. Voor gemeenten ligt de nadruk vooral bij zaken als lokale economie, de openbare orde en de kwaliteit van de openbare ruimte. Voor het bedrijfsleven zijn met name waarde en kwaliteit van én het rendement op de investering in het vastgoed van belang. Omdat het primaat van herstructurering ligt bij gemeenten en bedrijfsleven kan men terecht de vraag stellen waarom de provincie zich intensiever bezig zou moeten houden met de aanpak van verouderde bedrijventerreinen. Er zijn meerdere redenen om ons als provincie toch actief op dit terrein te begeven: - er is sprake van een meervoudig belang. Herstructurering van bedrijventerreinen draagt bij aan versterking van de werkgelegenheid, ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, leefbaarheid en bereikbaarheid; - er is sprake van een opgave waarvan de urgentie toeneemt, maar die geen van de betrokken partijen alleen (financieel) kan realiseren”


Overijssel

1.1. Herstructureringsmaatschappij De basisgedachte van het opzetten van een herstructureringsfonds/-maatschappij is dat de beschikbare financiële middelen zo efficiënt en bedrijfsmatig mogelijk worden beheerd. Daarnaast legt de provincie met een herstructureringsfonds/-maatschappij tevens nadruk op het belang van de aanpak van verouderde bedrijfskavels en niet alleen op de openbare ruimte. Deze manier van werken schept vertrouwen bij marktpartijen in de continuïteit van de (publieke) geldstroom die voor herstructurering beschikbaar gesteld wordt waardoor het risico op hun investeringen lager wordt. De bereidheid van deze partijen om (mede) te investeren zal daardoor groter worden. De optie om alleen een herstructureringsfonds op te richten wordt hier verder niet uitgewerkt omdat de effectiviteit van een dergelijk instrument te gering is gezien de opgave die er ligt. Het gaat immers niet alleen om de financiering, maar juist ook om de organisatie, de kennis van herstructurering en de capaciteit om op een kundige manier de herstructureringsopgave aan te kunnen pakken. Een herstructureringsmaatschappij werkt net als een herstructureringsfonds op basis van een door de provincie beschikbaar gesteld werkkapitaal. Een herstructureringsmaatschappij heeft echter als voordeel dat het zich niet alleen financieel committeert aan de herstructurering, maar ook de organisatie daarvan op zich neemt en actief als marktpartij op de (vastgoed)markt kan opereren voor het verwerven van te herstructureren vastgoed en gronden. Het is de bedoeling dat een herstructureringsmaatschappij werkt als een hefboom voor het aantrekken van geld uit de markt doordat gewerkt wordt met een minderheidsbelang in projecten. Dat betekent dat alleen geïnvesteerd wordt in projecten als ook andere partijen investeren.


Overijssel

9

2. Visie, missie en doelstellingen 2.1. Visie De druk op de ruimte in de provincie Overijssel is groot. Nieuwe ruimte voor bedrijventerreinen is schaars en de kwaliteit van bestaande terreinen laat te wensen over. Voor ondernemers is het ontbreken van kwalitatief goede bedrijventerreinen een reden om te verhuizen naar elders. Bestaande terreinen gaan daardoor nog verder achteruit. Om deze spiraal te kunnen doorbreken zijn investeringen op bestaande terreinen noodzakelijk. Voorwaarde voor investeringen op bestaande terreinen is dat op regionaal niveau een balans gevonden wordt tussen de uitgifte van nieuwe terreinen en het herstructureren van bestaand terrein. Deze balans is onderdeel van de visie van de provincie Overijssel op de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. In de Omgevingsvisie zal dit onderdeel nadrukkelijk terugkomen. 2.2. Missie De missie van de HMO is het versnellen van de herstructurering van alle verouderde bedrijventerreinen in de provincie Overijssel. 2.3. Doelstellingen De HMO kent de volgende doelstellingen: 1. De HMO richt zich op bedrijventerreinen waar de economische functie (grotendeels) behouden blijft, dus voornamelijk revitaliseringen en herprofileringen. Overigens kunnen gedeeltelijke transformaties wel onderdeel uitmaken van een project wanneer er sprake is van functionele en/of financiële meerwaarde. 2. De HMO zoekt altijd samenwerkingspartners bij projecten. Zonder samenwerkingspartners zal een project niet starten. Deze samenwerkingspartners kunnen zowel publieke als private partijen zijn. In de meeste gevallen zal in ieder geval de gemeente één van deze samenwerkingspartners zijn. Daar waar op lokaal niveau een herstructureringsmaatschappij actief is, zal de HMO aansluiting bij deze organisatie zoeken. Het streven van de HMO is om te zorgen dat betrokken partijen in beweging komen en dat daardoor op het bedrijventerrein een vliegwieleffect gaat optreden. 3. De HMO richt zich in eerste instantie uitsluitend op de herontwikkeling van uit te geven terrein (bouwrijpe kavels). Het ontwikkelen van vastgoed en/of de aanpak van openbare ruimte is geen hoofddoelstelling van de HMO, maar kan in voorkomende gevallen wel onderdeel uitmaken van een strategische aanpak. Het ontwikkelen van vastgoed laat de HMO bij voorkeur over aan marktpartijen. Voor ingrepen in de openbare ruimte kunnen gemeenten een beroep doen op de subsidielijn van de provincie. 4. De HMO maakt gebruik van een integrale aanpak van het bedrijventerrein om tot een versnelling van de uitvoering van de opgave te komen en gebruikt hiervoor publieke middelen. Voor deze integrale aanpak zet de HMO ervaren projectmanagers in die van verschillende markten thuis zijn, vooral op financieel en vastgoedtechnisch gebied. 5. De HMO groeit uit tot een kennis- en expertisecentrum. Vanuit dit kennis- en expertisecentrum vindt marketing en acquisitie van projecten plaats. De HMO kan zelf herstructureringsprojecten voorstellen en kansen benoemen die door lokale partijen (nog) niet onderkend worden. De HMO kan aan de voorkant van het proces gemeenten, al dan niet kosteloos, adviseren over een strategie voor herstructurering van een bedrijventerrein. Het actief zoeken naar aanvullende financiering bij projecten is onderdeel van deze strategie. De HMO geeft geen adviezen aan particuliere ondernemingen waar het louter de herontwikkeling van de eigen kavel betreft. 6. De HMO richt zich op projecten in heel Overijssel. Binnen de totale opgave aan te herstructureren bedrijventerreinen kan de provincie prioriteiten aangeven op basis van het Meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid.


Overijssel

Bij de oprichting van de HMO geeft de provincie in de statuten duidelijke doelstellingen mee aan de HMO. Naast deze statuten wordt er een managementovereenkomst afgesloten. Uit de statuten en de managementovereenkomst blijkt expliciet aan welke criteria het functioneren van de HMO dient te voldoen zodat het voor de provincie (binnen de Raad van Commissarissen) goed mogelijk is om de directie te controleren. Zo kan worden opgenomen dat de HMO altijd het provinciale beleid dient te volgen. Ook gaat het hier om meetbare criteria waar het de deelname aan projecten betreft, bijvoorbeeld op gebied van kwaliteit, duurzaamheid en type projecten. Zie ook paragraaf 5.2. 2.4. Activiteiten Voor het operationaliseren van deze doelstellingen participeert de HMO financieel in projecten. De HMO kan financieel participeren in projecten om de noodzakelijke verwerving van grond en opstallen te kunnen doen van projecten die een te groot risico voor marktpartijen met zich meebrengen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een eerste aanzet van een project in een zeer verwaarloosd gebied of om een bodemsanering of uitplaatsing van oude bedrijvigheid. Projecten zullen altijd door middel van een werkplan ter goedkeuring aan de deelnemende financiers worden voorgelegd. Voorafgaand aan een mogelijke participatie kan de HMO adviesactiviteiten ontplooien ten behoeve van de gemeente, dat wil zeggen, alle activiteiten die betrekking hebben op het adviseren over en het begeleiden van lopende projecten, maar ook bij het starten van nieuwe projecten.


Overijssel

11

3. Speelveld Herstructurering vindt plaats in het speelveld van een brede groep van betrokken partijen. Een van de doelstellingen van de HMO is het bij elkaar brengen van samenwerkingspartners rondom herstructureringsprojecten. Enerzijds zijn dat publieke partijen, zoals gemeenten en rijk, waaronder het ministerie van Economische Zaken, maar dat kunnen ook private partijen zijn, zoals de op de terreinen gevestigde ondernemers, projectontwikkelaars, beleggers en financiële instellingen. 3.1. Samenwerkingspartners De belangen en doelstellingen van publieke en private partijen liggen uiteen. De doelen en belangen van de verschillende overheden (rijk, provincie en gemeente) concentreren zich voornamelijk rondom de beleidsthema’s behoud van werkgelegenheid, stimulering van het economische klimaat en zorgdragen voor een goede en gezonde leefomgeving en landschap. Private partijen hebben onderling uiteenlopende belangen en doelen. Voor gevestigde ondernemers is vooral de vastgoedwaarde van het bedrijfspand van belang. Projectontwikkelaars en aannemers stellen interesse in ontwikkelvolume. Beleggers zoeken vastgoedobjecten met een betrouwbare waardeontwikkeling, terwijl andere financiers weer meer risico durven te nemen. In grote lijnen kan geschetst worden dat bovenregionale overheidsinstellingen een medebelang hebben bij het functioneren van de HMO. Zij komen dus in aanmerking als medeaandeelhouder of opdrachtgever. De andere partijen, gemeenten en private partijen, zullen binnen samenwerkingsarrangementen in projecten een rol spelen. Hieronder volgt een korte toelichting op bovenvermelde mogelijke partners. Ministerie van EZ Het oppakken van de regionale herstructureringsopgave is niet alleen een doelstelling van de provincie, maar ook van het Rijk. In een eerste verkennend gesprek heeft het ministerie van EZ te kennen gegeven dat een deelname van het ministerie in een nieuw op te richten provinciale herstructureringsmaatschappij een reële mogelijkheid kan zijn. Deze deelname krijgt dan de vorm van mede-aandeelhouderschap. Deze keuze hangt af van de toekomst van de Toppersubsidie waarover komend jaar besloten zal worden. De ‘TaskForce herontwikkeling bedrijventerreinen’ (Taskforce Noordanus) buigt zich op dit moment over deze vraag. De focus van het ministerie zal altijd blijven liggen op de grootste projecten (nationaal belang). Oost NV De provincie Overijssel participeert samen met de provincie Gelderland en het ministerie van EZ in Oost NV. Een van de taken van Oost NV is om binnen het werkingsgebied zorg te dragen voor herstructurering van bedrijventerreinen. Het ligt niet voor de hand dat Oost NV mede-aandeelhouder wordt van de HMO. Die investering zou dan namelijk door de drie huidige aandeelhouders van Oost NV opgebracht moeten worden. Dit leidt tot het onnodig rondpompen van publieke middelen. In hoofdstuk 4 zal nader worden ingegaan op de mogelijke relatie tussen Oost NV en de HMO. Private partijen Uitgangspunt voor de HMO is dat private partijen niet direct in de HMO zelf zullen participeren. Dit voorkomt het risico op het in strijd handelen met Europese regelgeving op gebied van aanbesteding en het geven van staatsteun. Bovendien zijn deze partijen vooral geïnteresseerd in rechtstreekse participatie in concrete projecten. In paragraaf 5.4 wordt nader op de problematiek van de staatssteun ingegaan. Samenwerking met gemeenten Participatie van gemeenten in de HMO zelf is theoretisch mogelijk, maar verdient hier niet de voorkeur. Het werkingsgebied, namelijk alle te herstructureren bedrijventerreinen in de provincie Overijssel, is versnipperd en de belangen van de verschillende gemeenten lopen te ver uiteen. De gemeenten zullen echter wel één van de belangrijkste partners van de HMO zijn bij het maken van de verschillende samenwerkingsarrangementen op projectniveau (zie ook paragraaf 5.3). In de doelstellingen (zie ook paragraaf 2.3) is al verwoord dat de HMO zonder deelname van een gemeente geen project zal gaan starten. Een aandachtspunt daarbij is dat sommige (grotere) gemeenten


Overijssel

overwegen om zelfstandig een lokale herstructureringsmaatschappij op te zetten. Het maken van een samenwerkingsarrangement met die gemeenten zal dan altijd geregeld worden via de lokale herstructureringsmaatschappij. In een samenwerking tussen HMO en een gemeente is het niet zo dat de HMO de taak van de gemeente overneemt. Afhankelijk van de aanwezige kennis en capaciteit van de desbetreffende gemeente treedt de HMO alleen op als partner, initiator en uitvoerder van herstructureringsprojecten en richt zich daarbij voornamelijk op het private deel. De gemeente blijft verantwoordelijk voor al haar huidige taken, dus de gemeente houdt naast haar publiekrechtelijke bevoegdheden (o.a. vaststellen en handhaven van het bestemmingsplan) ook de verantwoordelijkheid voor de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Daarnaast zal van de gemeente ook altijd een financiële bijdrage verwacht worden in de kosten van projecten. De grootte van deze bijdrage is afhankelijk van het project en het strategische belang.

Recapitulerend zijn de uitgangspunten voor wat betreft het betrekken van andere partijen: 1.

De provincie kan op termijn (en in overleg) besluiten het ministerie van EZ aan te merken als deelnemende of samenwerkende partner in de HMO.

2.

Oost NV wordt niet gevraagd aandeelhouder te worden in de HMO.

3.

De HMO staat niet open voor deelname van private partijen.

4.

De HMO staat niet open voor deelname van gemeenten.


Overijssel

13

3.3. Samenwerkingsmodel Zoals in de vorige paragraaf duidelijk is gemaakt, staat de HMO niet op zichzelf, maar opereert binnen een raamwerk met andere partijen. Dit raamwerk is hieronder schematisch als samenwerkingsmodel weergegeven.

Provincie

HMO

werkkapitaal

Project (a)

GEMEENTEN

Derden, marktpartijen

Project (b) Project (x)

Projectgroep tbv uitvoering (a), (b), ( x) Voorlopig wordt uitgegaan van de situatie dat de provincie oprichter en meerderheidsaandeelhouder is. De HMO krijgt van de provincie een bepaalde mate van vrijheid om binnen gestelde randvoorwaarden op lokaal niveau per herstructureringsproject samenwerkingsarrangementen aan te gaan met andere partijen. In de meeste gevallen is dat de gemeente, maar dat kunnen ook lokale ondernemers en/of projectontwikkelaars van buiten het gebied zijn. In het samenwerkingsarrangement worden de verschillende verantwoordelijkheden en rollen beschreven en vastgelegd. Wat betreft de aan te leveren kennis en capaciteit zal per project een projectteam gestart worden die door alle deelnemende partijen bemand wordt.

In bovenstaand schema worden de volgende uitgangspunten helder: 1.

De provincie Overijssel heeft 100% zeggenschap in de HMO.

2.

Het werkkapitaal wordt ondergebracht bij de HMO en staat daardoor los van de provincie.

3.

Per project wordt een projectplan gemaakt. Per project wordt ook het samenwerkingsarrangement aangegaan met betrokken gemeente en marktpartijen.

4.

De uitvoering van projecten wordt aangestuurd vanuit het samenwerkingsarrangement, wat betekent dat naast de HMO ook gemeente en marktpartijen een deel van de kennis en capaciteit in het project brengen.

3.4 Deelnemingenbeleid Bij een deelneming is sprake van bestuurlijke en financiële betrokkenheid van de provincie bij een privaatrechtelijke organisatie. De provincie Overijssel heeft voor het deelnemen in dergelijke privaatrechtelijke organisaties het zogenaamde deelnemingenbeleid ontwikkeld. De provincie is bezig met de ontwikkeling van een nieuw deelnemingenbeleid. Dit zal naar verwachting voor de zomer 2008 aan de staten ter bespreking worden voorgelegd. In dit ondernemingsplan zal worden uitgegaan van het


Overijssel

huidige deelnemingenbeleid, maar voor zover mogelijk is wel al geanticipeerd op het nieuwe deelnemingenbeleid. Het deelnemingenbeleid geldt zowel op het niveau van de HMO als op het niveau van de samenwerkingsarrangementen. Algemene regel is dat een deelneming niet in strijd mag zijn met het recht en dat er sprake moet zijn van een publiek belang. Verder worden in het kader van het deelnemingenbeleid voorwaarden gesteld aan de vormgeving. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de vier elementen van het ‘Public Governance Kader’, te weten: sturen, beheer, verantwoording en toezicht. Van belang bij de vormgeving zijn ook de bepalingen uit de Wet Financiering Decentrale Overheden. Hieruit volgt dat deelnemen uit het oogpunt van geldelijk gewin niet is toegestaan. De doelstelling van de HMO is dat herstructureringsprojecten gestart worden die door private partijen zelfstandig niet ondernomen worden, dus waar sprake is van ‘marktfalen’. Het publieke belang van de herstructureringsopgave mag duidelijk zijn, bijvoorbeeld behoud van werkgelegenheid, zorg voor een gezonde leefomgeving, behoud van landschap etc. Toch kan het zijn dat de HMO participeert in herstructureringsprojecten die bij aanvang niet commercieel te exploiteren zijn, maar die op den duur toch enig rendement weten te generen. De vraag is dan of op dat moment strijd ontstaat met het deelnemingenbeleid van de provincie. Doorslaggevend daarin is dat de HMO weliswaar aanstuurt op het behalen van rendement, maar dat vooral bedoeld is om andere herstructureringsprojecten te kunnen financieren. De HMO stuurt niet op het behalen van winst. Conclusie is daarom dat deelname van de provincie Overijssel in de HMO niet in strijd is met de hiervoor genoemde Wet Financiering Decentrale Overheden. Bij het aangaan van een deelneming dient ten slotte de juiste procedure te worden gevolgd. Dit houdt in dat Gedeputeerde Staten pas een besluit kan nemen tot een deelneming nadat Provinciale Staten in de gelegenheid zijn gesteld hun bedenkingen kenbaar te maken (artikel 158 lid 2 Provinciewet). Daarna moet Gedeputeerde Staten het besluit ter goedkeuring voorleggen aan het ministerie van BZK (artikel 158 lid 3 Provinciewet). Het ministerie van BZK onderzoekt vervolgens of een besluit tot het aangaan van een deelneming niet strijdig is met het recht. Daarbij kijkt BZK naar de financiële risico’s, de aanbestedingsaspecten en de staatssteunaspecten. Pas na goedkeuring door BZK treedt een besluit tot oprichting in werking. Dit traject dient tijdig in werking gezet te worden. Gerekend moet worden dat het ministerie van BZK hier ongeveer vier maanden voor nodig heeft.


Overijssel

15

4. Werkwijze en organisatiestructuur De HMO is een professionele, op output gerichte organisatie en bevindt zich op het snijvlak van publiek en privaat handelen. Dit betekent dat zowel van de organisatie als van de medewerkers bijzondere kwaliteiten worden verwacht. De deskundigheid van de medewerkers is bepalend voor het succes en daarom is het cruciaal dat voor het aantrekken van deskundige mensen voldoende middelen beschikbaar gesteld worden. De exploitatiekosten van de organisatie komen in hoofdstuk 6 aan de orde. 4.1. Aanjagen, adviseren, participeren en investeren De taken van de organisatie bestaan uit aanjagen van en adviseren over herstructureringsprojecten ten behoeve van het participeren en investeren in projecten. De werkwijze kan per project verschillen. Een doorsnee project doorloopt globaal de volgende fasen met bijbehorend takenpakket van de HMO: Fasen

Takenpakket HMO

Initiatief

project voorstel maken quickscan financiële haalbaarheid go/no go projectdeelname HMO

Definitie

opstarten projectteam met gemeente opstellen masterplan, bestaand masterplan beoordelen (de businesscase) zoeken naar deelnemende (markt)partijen financieel projectvoorstel voorleggen aan RvC contractvorming met deelnemende (markt)partijen: ‘projectarrangement’

Ontwerp

stedenbouwkundige deelplannen en grondexploitaties opstellen vastgoedexploitaties opstellen aanbestedingsprocedure begeleiden

Uitvoering

coördinatie bouw coördinatie uitvoering werken openbare ruimte

Beheer

opstellen randvoorwaarden voor parkmanagement

4.2. Organisatiestructuur De HMO is opgezet volgens een groeimodel. Dat betekent dat in het eerste jaar gewerkt zal worden met een beperkte capaciteit. De kerntaken van de HMO zullen uitgevoerd worden door een directeur (0,5 fte) ondersteund door een secretariaat. De Algemene vergadering van Aandeelhouders (AvA) benoemt de directeur op basis van een bindende voordracht van de Raad van Commissarissen (zie volgende paragraaf). Deze directeur houdt zich daarnaast bezig met de start van één of meerdere projecten (bij aanvang 0,5 fte). Na de opstartfase zal de HMO in meerdere projecten gaan participeren. De gedachte is dat de projectmanagers voor een (groot) deel betaald worden uit de projecten waarin de HMO participeert. Daarin participeren immers ook andere partijen die een deel van de kosten voor het management kunnen bekostigen.


Overijssel

In het ondernemingsplan gaan we uit van een deelname van de HMO in minimaal 7 projecten. Tabel 1 geeft dit schematisch weer. Wij schatten in dat een projectmanager gemiddeld twee projecten tegelijkertijd kan aansturen. Dit betekent dat naast de directeur minimaal nog 3 projectmanagers aangetrokken zullen moeten worden. Als de HMO daarna meer projecten wil gaan oppakken, zal de kapitaalsbasis uitgebreid moeten worden en zal meer personeel aangetrokken moeten worden. De kosten voor de organisatie kunnen daardoor zo laag mogelijk gehouden worden. Wij begroten deze kosten op ca € 160.000 per jaar. Dat is inclusief huisvesting, bedrijfsvoering en personele lasten.

FTE

Jaar

0,5

1

Kern

Projecten 1

1

2

3

1

4

5

1

6

7

1

8

9

1

10

11

12

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Tabel groeimodel inzet projectmanagers HMO

De uiteindelijke grootte van de organisatie is afhankelijk van de doelstelling van de provincie. In dit ondernemingsplan is voorlopig alleen rekening gehouden met een directeur, een secretariaat en een bescheiden inhuur van 3 projectmanagers. Bij voorkeur hebben deze projectmanagers ook enige specialistische kennis in huis op het gebied van bijvoorbeeld civiele techniek, bouwkunde, stedenbouw, milieutechniek, ruimtelijke ordening, juridisch, planeconomie en bedrijfskunde. Daar waar nodig kan extra specialistische kennis ingehuurd worden. 4.3. Profielschets van de directeur De directeur is het bepalende gezicht van de HMO. Deze persoon zal intensief contact moeten onderhouden met individuele ondernemingen, het georganiseerde bedrijfsleven en de verschillende overheidinstellingen en kenniscentra. De directeur zal geen bestuurlijke functie vervullen binnen de provincie. Daarnaast zal het nodige onderzoek moeten worden uitgevoerd en/of uitbesteed en draagt de directeur zorg voor de algehele leiding van de organisatie waarbij rekening gehouden moet worden met de belangen van verschillende samenwerkende partijen. Belangrijke kwalificaties voor deze functie zijn daarom: • Ervaring met processen bij overheid en bedrijfsleven. • Kennis en ervaring met het ontwikkelingsproces van bedrijfslocaties. • Kennis en ervaring met beheer en herstructurering van bedrijfslocaties. • Kennis van de exploitatie van vastgoed. • Zeer goede communicatieve vaardigheden. • Managementervaring. • Herkend en erkend door de belanghebbende partijen. Voor wat betreft het bezoldigingsbeleid zal aansluiting worden gezocht bij wat gebruikelijk is voor een dergelijke functie, passend binnen de landelijke en provinciale kaders.


Overijssel

17

4.4. Huisvesting Tot slot zal ook gezocht moeten worden naar passende huisvesting. Bij voorkeur is deze huisvesting buiten het provinciehuis (maar wel binnen de provincie Overijssel) om te voorkomen dat de HMO te veel gezien wordt als een overheidsdienst. 4.5. Ophanging Voor de ophanging van de HMO is een aantal opties mogelijk. De eerste is de HMO geheel zelfstandig te positioneren. De tweede is aan te haken bij een bestaande organisatie, en in dit geval ligt Oost NV het meest voor de hand. In principe wordt gekozen voor de tweede optie omdat daarmee veel synergievoordelen te behalen zijn. De HMO wordt daarmee een apart onderdeel binnen Oost NV, met een eigenstandige directie en een eigen RvC. Zowel voor de inhuur van medewerkers, continuïteit van management en huisvesting is het mogelijk goede afspraken te maken. Oost NV zal gevraagd worden hiervoor een voorstel te maken. Met de mede-aandeelhouders van Oost NV (de provincie Gelderland en het ministerie van EZ) moet hierover besloten worden.


Overijssel

5. Schets van rechtsvorm De rechtsvorm is bepalend voor onder meer de aansprakelijkheid van de onderneming, de daarbij betrokken personen, evenals de fiscale positie van alle betrokkenen. Een juiste juridische structuur is van belang voor de financiële positie en het voortbestaan van de organisatie. Een goede keuze voor de rechtsvorm van de onderneming is daarom van essentieel belang. Het kiezen van een rechtsvorm zal moeten aansluiten op de gekozen doelstellingen en strategie van de organisatie. Voor de HMO geldt dat één van de belangrijkste kenmerken is dat deze organisatie als een zelfstandige samenwerkingspartner vertrouwen moet gaan wekken bij private partijen. 5.1. Publieke of private rechtsvorm? Bij het kiezen van een passende rechtsvorm zal in de eerste plaats gekeken moeten worden naar het verschil tussen een publieke en private rechtsvorm. De keuze om de HMO een privaatrechtelijke rechtsvorm (bijv. een NV of BV) te geven en geen publiekrechtelijke rechtvorm (bijv. WGR) ligt voor de hand om de volgende redenen: De HMO zal geen publiekrechtelijke bevoegdheden uitoefenen, maar zal zich juist gaan bezighouden met de uitoefening van privaatrechtelijke activiteiten en zal zich actief als marktpartij op de vastgoedmarkt begeven. Een privaatrechtelijke rechtsvorm wekt in de vastgoedmarkt meer vertrouwen in de investeringsbereidheid van de provincie. Het is voor de buitenwereld een meer herkenbare samenwerkingspartner dan een publiekrechtelijke entiteit. De markt gaat er bij een privaatrechtelijke rechtsvorm eerder vanuit dat de investering van de provincie in een project ook moet renderen. Hierdoor zal de HMO niet alleen gezien worden als een ‘geldmachine’. Met een privaatrechtelijke rechtsvorm kan slagvaardig, efficiënt en professioneel worden opgetreden. De mogelijkheid van de HMO om eenvoudig een samenwerkingsverband te kunnen aangaan met diverse andere publieke en private partijen zonder dat daarbij directe publieke belangen of verantwoordelijkheden in het geding zijn. Een privaatrechtelijke rechtsvorm biedt de mogelijkheid dat rendement uit de rechtsvorm kan worden onttrokken (bijvoorbeeld via dividenduitkering). De privaatrechtelijke rechtsvorm biedt de flexibiliteit dat andere partijen (bijvoorbeeld het ministerie van EZ) op een later moment kunnen deelnemen. De privaatrechtelijke rechtsvorm biedt fiscale voordelen. Uitgaande van de activiteiten die de HMO zal gaan uitvoeren, is de privaatrechtelijke rechtsvorm daarom het meest passend. 5.2. De NV als rechtsvorm Er zijn diverse mogelijkheden om de HMO privaatrechtelijk vorm te geven. Voorgesteld wordt om voor de HMO een naamloze vennootschap (hierna: ‘NV’) op te richten met een in aandelen verdeeld kapitaal. Uitsluiting van persoonlijke aansprakelijkheid, overdraagbaarheid van het eigenaarbelang en een vast omlijnde juridische organisatie zijn belangrijke voordelen van een NV. Zoals hierboven aangegeven is het belangrijk dat de HMO door andere marktpartijen als een betrouwbare en kenbare samenwerkingspartner wordt gezien. Een NV heeft onder de private rechtsvormen het meeste cachet. De uitstraling van een NV naar de marktpartijen is daarom een belangrijke reden voor de keus voor een NV. De NV wordt opgericht bij notariële akte, welke akte eveneens de statuten bevat. Hieronder volgt in hoofdlijnen de juridische structuur van de NV. De nadere uitwerking vindt plaats in de statuten. Zeggenschap De provincie Overijssel heeft als oprichter en enig aandeelhouder 100% zeggenschap over de HMO NV.


Overijssel

19

De organen Tot de organen van de NV behoren in de eerste plaats de algemene vergadering van aandeelhouders (hierna: de AvA), een raad van commissarissen (hierna: de RvC) en het bestuur (hierna: de Directie). De wet spreekt over bestuur en bestuurder. In veel statuten wordt ook wel de term directie en directeur gehanteerd, dit zijn echter geen wettelijke termen. Algemene vergadering van aandeelhouders Aanvankelijk zal de AvA alleen bestaan uit de provincie. Mogelijk kunnen op termijn andere deelnemers in de NV toetreden. Deze zullen na inleg van kapitaal deelnemen aan de AvA. De AVA vertegenwoordigt het kapitaal. In beginsel komen aan de AvA alle bevoegdheden toe die niet door de wet of de statuten aan de Directie of de RvC zijn toegekend. Dit betekent dat de AvA in principe in de NV de dienst kan uitmaken. De AvA kan echter niet rechtstreeks komen op een terrein dat aan de Directie is voorbehouden. Uitoefening van de bevoegdheden vindt plaats door middel van besluitvorming door de AvA. In beginsel gebeurt dit in een vergadering. Besluitvorming buiten vergadering is onder voorwaarden eveneens mogelijk. De AvA stelt de beleidskaders vast en de algemene richtlijnen voor het opereren van de Directie. De Directie maakt de begroting, de jaarrekening en het meerjarenplan binnen het kader van deze richtlijnen. De RvC toetst de activiteiten van de Directie aan deze richtlijnen. In het kader van het onder paragraaf 3.3. beschreven deelnemingenbeleid zal de AvA PS informeren over de uitkomsten van vergaderingen. Toezichthouderschap Voor het toezicht zal een Raad van Commissarissen (RvC) in het leven worden geroepen. Dit is een onafhankelijk adviserend en toezichthoudend orgaan. De leden van de RvC worden benoemd door de AvA. Voorwaarde voor deelname in de RvC is dat de leden geen bestuurlijke functie bekleden binnen de provincie (incl. gemeenten) en beschikken over voldoende marktkennis van bedrijventerreinen. Voorgesteld wordt de RvC te laten bestaan uit 3 leden, die tezamen beschikken over kennis op bestuurlijk, financieel, vastgoed en juridisch gebied. Een lid van de RvC zou geen bestuurlijke functie binnen de provincie (Gedeputeerde, burgemeester of wethouder) moeten vervullen. Dit past in het deelnemingenbeleid van de provincie en sluit mogelijke belangenverstrengeling uit. Directie De Directie bepaalt het beleid van de NV, houdt zich bezig met de dagelijkse gang van zaken binnen de onderneming van de NV en vertegenwoordigt de NV in de relatie tot derden. De Directie wordt door de AvA benoemd op bindende voordracht van de RvC. Ook hiervoor geldt dat Directieleden geen bestuurlijke functie mogen bekleden binnen de provincie. De bevoegdheid van de Directie vindt haar nadere begrenzing in de statutaire doelomschrijving en in andere statutaire bepalingen. Daarnaast houdt de RvC toezicht op de Directie door te toetsen of zij de door de AvA vastgestelde algemene richtlijnen van de HMO naleeft. Bij de oprichting van de HMO geeft de provincie in de statuten duidelijke doelstellingen mee aan de HMO. Uit de statuten blijkt expliciet aan welke criteria het functioneren van de HMO dient te voldoen zodat het voor de provincie (binnen de Raad van Commissarissen) goed mogelijk is om de Directie te controleren. Dit wordt nader vastgelegd, en periodiek geactualiseerd, in een zgn. managementovereenkomst. Verder legt de Directie elk project met een projectplan en een financiële onderbouwing voor aan de RvC. Vanuit dat projectplan zullen aan de Directie mandaten worden gegeven waarmee operationele vrijheid verkregen wordt om ook daadwerkelijk actief op de gronden vastgoedmarkt te kunnen opereren. De AvA kan daarnaast een directiereglement vaststellen waarin wordt vastgelegd dat belangrijke door de Directie te nemen besluiten vooraf de goedkeuring behoeven van de AvA of de RvC. Winstbestemming Indien de NV winst maakt dan neemt het eigen vermogen van de NV toe. De wet of de statuten kunnen voorschrijven dat de vermogenstoename wordt gereserveerd. Dividend mag alleen worden uitgekeerd voor zover er vrij uitkeerbare reserves zijn. Dat wil zeggen dat er pas winst kan worden uitgekeerd voor zover het eigen vermogen van de NV groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal, vermeerderd met de reserves die volgens de wet of de statuten moeten worden aangehouden. Is er sprake van uitkeerbare winst, dan hebben de aandeelhouders daar recht op. De statuten kunnen


Overijssel

toelaten dat een tussentijdse uitkering wordt gedaan, wat kan worden beschouwd als een voorschot op het dividend dat de NV denkt uit te keren ten laste van het lopende boekjaar. Soorten aandelen en winstrechten In beginsel zijn de rechten verbonden aan aandelen in een NV gelijk; er wordt gesproken over “gewone aandelen”. Slechts wanneer de statuten dit uitdrukkelijk bepalen, wordt onderscheid gemaakt tussen aandelen. Er kan dus sprake zijn van verschillende soorten aandelen. De volgende soorten aandelen kunnen worden onderscheiden: Prioriteitsaandelen: deze aandelen hebben bepaalde sterkere bevoegdheden in de AvA (bijv. een voordrachtsrecht bij benoeming bestuurders), maar tellen verder voor stemrecht als gewone aandelen mee. Preferente aandelen: zij geven voorrang bij uitkering van dividend. Letter aandelen: indien de NV verschillende soorten aandelen kent. Uit de statuten moet blijken in welk opzicht het ene letter aandeel verschilt van het andere letteraandeel en van andere aandelen. Aan de houders van aandelen met een bepaalde letter kunnen bijzondere rechten worden toegekend. Hiermee kan bijvoorbeeld ook onderscheid worden gemaakt tussen bepaalde typen aandeelhouders. Bij de oprichting van de NV en vaststelling van de statuten moet dus worden nagedacht of de provincie op termijn aan andere aandeelhouders andersoortige aandelen wenst te verstrekken. Het is ook mogelijk om op een later moment de statuten dienovereenkomstig aan te passen. Overdracht van aandelen Voorgesteld wordt om in de statuten van de NV een blokkeringsregeling op te nemen. Dit houdt in dat de NV geen gemakkelijk overdraagbare aandelen aan toonder kan uitgeven. De overdraagbaarheid van de aandelen wordt dus beperkt. In eerste instantie wordt de provincie de enige aandeelhouder. Op het moment dat de provincie één of meer andere aandeelhouders laat deelnemen in het kapitaal van de NV, krijgt zij te maken met voornoemde blokkeringsregeling. In de statuten zal een keuze moeten worden gemaakt uit twee regelingen: Aanbiedingsregeling: wie wil overdragen moet zijn aandelen eerst aan de medeaandeelhouders aanbieden. Goedkeuringsregeling: wie wil overdragen moet eerst goedkeuring van een in de statuten aangewezen orgaan van de NV hebben (bijvoorbeeld de RvC, de Directie of de AvA). De statuten voorzien ook in een aanbiedingsplicht in enkele bijzondere gevallen, bijvoorbeeld wanneer een aandeelhouder een bepaalde kwaliteit verliest. Tevens kan de provincie, zodra er meer dan één aandeelhouder is bijzondere, van de statuten afwijkende, afspraken vastleggen in een tussen de provincie en de andere aandeelhouder(s) geldende aandeelhoudersovereenkomst. 5.3. Samenwerkingsarrangementen op projectniveau De HMO zal op projectniveau samenwerken met publieke en private partners. Afhankelijk van de aard van het project dat onderwerp is van de samenwerking en de fase waarin het project verkeert, wordt voor een bepaalde samenwerkingsvorm gekozen. De HMO zal daarom naar eigen inzicht per project in samenspraak met de overige partners afspraken maken over zaken als inbreng, zeggenschap, verplichtingen, rechten etc. 1. Contractuele samenwerking: Bij veel projecten zal de samenwerking uitsluitend contractueel worden geregeld. Dit is vooral aan de orde wanneer alle partijen in het kader van de samenwerking duidelijk te omschrijven eigen activiteiten verrichten en er geen zwaarwegende argumenten zijn voor de oprichting van een gezamenlijke onderneming. Aangezien veelal de samenwerking bij een project in verschillende fasen wordt onderverdeeld, zal per fase een nieuwe overeenkomst worden gesloten, bijvoorbeeld eerst een intentieovereenkomst en daarna een samenwerkingsovereenkomst of een realisatieovereenkomst. Tevens kunnen er per project met de verschillende betrokken partijen verschillende overeenkomsten worden gesloten.


Overijssel

21

2. Gezamenlijke onderneming ( joint venture model): Het is eveneens mogelijk dat de HMO voor de realisatie van een bepaald project samen met andere partners een afzonderlijke onderneming opricht. Dit gebeurt vaak bij omvangrijke en langlopende projecten. Deze rechtsvormen kunnen al dan niet rechtspersoonlijkheid bezitten. In het kader van de door de HMO te verrichten activiteiten kunnen de volgende rechtsvormen worden onderscheiden: a) De v.o.f: De v.o.f is een samenwerkingsverband tussen twee of meer personen die wordt aangegaan teneinde onder gemeenschappelijke naam een bedrijf uit te oefenen. De v.o.f. heeft geen rechtspersoonlijkheid. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het afgescheiden vermogen van de vof en het privévermogen van de vennoten. Iedere vennoot is in beginsel bevoegd om namens de vennootschap onder firma te handelen en ieder van de vennoten is hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van de vennootschap. Wanneer de HMO in een project samenwerkt met een partij met gelijkgerichte belangen en een vergelijkbare rol bij het project, zou de HMO kunnen overwegen de v.o.f. als joint venture model te kiezen. Voor de oprichting van een v.o.f. is geen notariële akte vereist. b) De CV: Veelal zal de HMO een joint venture realiseren in de vorm van een CV. De CV is bij uitstek een geschikte samenwerkingsvorm, indien naast de inzet van eigen kapitaal extra geld dient te worden aangetrokken bij externe kapitaalverschaffers, terwijl de zeggenschap bij de HMO dient te blijven. De CV is eveneens een op contract gebaseerde onderneming. Het belangrijkste verschilpunt met de v.o.f is dat er twee soorten vennoten worden onderscheiden, de beherend vennoot en de commanditaire vennoot. De beherend vennoot is net als bij de v.o.f persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de CV. Dit geldt niet voor de commanditaire vennoot, deze is slechts aansprakelijk tot het bedrag dat zij heeft ingebracht. Om het risico van aansprakelijkheid te beperken wordt als beherend vennoot steeds een afzonderlijke rechtspersoon, veelal een BV, opgericht. In de CV zal de HMO dan met (een) andere partij(en) in een op te richten BV als beherend vennoot optreden. Kapitaalverschaffers, bijvoorbeeld overheden, kunnen dan samen met de HMO de rol van commanditaire vennoten vervullen. Een ander voordeel van de CV is dat deze fiscaal transparant is, wat inhoudt dat de CV niet wordt belast, maar slechts de achterliggende vennoten. c) BV: De HMO kan tevens een joint venture oprichten met een andere partij in de vorm van een BV, waarbij beide partijen bijvoorbeeld 50% van de aandelen houden. In een BV is net zoals in een NV de aansprakelijkheid van de aandeelhouders beperkt en is het eigenaarbelang gemakkelijk overdraagbaar. Los van het gebruik van de BV als bovenvermelde beherend vennoot in een CV kan de BV in verschillende situaties een geschikte joint venture model zijn. 5.4. Risicoparagraaf Aansprakelijkheid van de HMO als NV en haar organen Zoals gezegd is bij een NV de aansprakelijkheid van de aandeelhouder beperkt tot het ingelegde kapitaal. De provincie is als aandeelhouder aldus niet aansprakelijk voor de door de HMO gemaakte schulden. Zij kan ten hoogste haar inbreng in de HMO kwijtraken. Bij een faillissement van de HMO NV gaat echter de publieke en maatschappelijke aansprakelijkheid van de provincie (100% aandeelhouder) verder dan alleen het verlies van het ingelegde aandelenkapitaal. Bestuurdersaansprakelijkheid Het is echter wel mogelijk dat de directie van de HMO aansprakelijk wordt gehouden voor de door de HMO gemaakte schulden. In de wet zijn namelijk bepalingen opgenomen die moeten voorkomen dat schuldeisers van een NV de dupe worden van bestuurders die hun bestuurstaak hebben verwaarloosd, waarbij deze bestuurders zich kunnen verschuilen achter de beperkte aansprakelijkheid van de bij de HMO betrokkenen. Daarvoor is in de eerste plaats nodig dat de bestuurder een ernstig verwijt kan worden gemaakt. De directie kan daarnaast onder omstandigheden aansprakelijk zijn voor bepaalde premie- en belastingschulden van de HMO, indien deze met betaling in gebreke is. Aansprakelijkheid in geval van publicatie van misleidende jaarstukken kan eveneens aan de orde zijn.


Overijssel

Ten slotte zijn er nog aparte regels voor aansprakelijkheid in geval van faillissement en kan de bestuurder aansprakelijk zijn in geval deze de NV verbindt tegenover derden, terwijl hij weet dat de NV de daaruit voortvloeiende verplichtingen niet zal kunnen nakomen. Risico’s bij het aangaan van samenwerkingsarrangementen op projectniveau Indien de HMO in een project een samenwerkingsarrangement in de vorm van een CV aangaat, kan het risico bestaan dat de HMO in haar rol als commanditaire vennoot zich gaat bemoeien met de activiteiten van de CV en zich aldus gaat bezig houden met beheeractiviteiten die exclusief zijn voorbehouden aan de beherende vennoot van de CV. Het gevaar hierbij is dat zij zal kunnen worden aangemerkt als beherend vennoot en aldus aansprakelijk wordt voor de schulden van de v.o.f. Staatsteun Door Nysingh Advocaten wordt geadviseerd de gehele HMO-constructie als “steunmaatregel” aan te melden bij de Europese Commissie. Het voordeel hiervan is dat maar één melding hoeft te worden gedaan en elk project onder de goedkeuringsbeschikking van de Commissie en daardoor direct kan worden uitgevoerd. Bij een dergelijke melding dient duidelijk omschreven te worden wat voor soort projecten de HMO zal steunen en wat het maximale kader van de HMO zal zijn. Alle projecten die de HMO wil oppakken en die buiten dit kader vallen moeten alsnog bij de Commissie worden gemeld. Om een dergelijke aanmelding succesvol te laten zijn dienen de statuten en de managementovereenkomst uitgewerkt te zijn. Dit ondernemingsplan kan door de Commissie gezien worden als een voorbereidend stuk dat ook dient te worden overlegd. De te benoemen kwartiermaker dient bij de oprichting van de HMO hier nog nader aandacht aan te besteden. Het ministerie van BZK verleent hierbij ondersteuning. Aanbesteding Ten aanzien van de aanbesteding kan een aantal risico’s worden onderscheiden. Voor de criteria ten aanzien van aanbesteding verwijzen we naar bijlage 2. 1. HMO aanbestedingsplichtige dienst De HMO is een aanbestedingsplichtige dienst in de zin van Europese aanbestedingsrichtlijnen (thans richtlijn 2004/18), in Nederland omgezet in het Besluit Aanbestedingsregels voor Overheidsopdrachten (BAO). Een ‘aanbestedende dienst’ wordt in artikel 1 lid 9 BAO gedefinieerd als de staat, de territoriale lichamen, publiekrechtelijke instellingen en verenigingen gevormd door een of meer van deze lichamen of een of meer van deze publiekrechtelijke instellingen. De HMO valt onder de definitie van ‘publiekrechtelijke instelling in de zin van artikel 1 lid 9 BAO. 2. Aanbesteding van openbare werken Bij de aanleg van openbare werken boven de drempel die per 1 januari 2008 op € 5.150.000 is gesteld, dient ongeacht de juridische vormgeving van het samenwerkingsarrangement altijd met toepassing van de Europese aanbestedingsrichtlijnen (thans richtlijn 2004/18) te worden aanbesteed. Het maakt daarom niet uit met welke partijen en in welke vorm de HMO met derden gaat samenwerken. Indien de geschatte aanneemsom de drempel te boven gaat is het Europese aanbestedingsrecht van toepassing. In projectarrangementen zal hiermee rekening moeten worden gehouden. 3. Aanbesteding van de ontwikkeling en realisatie van woningen en commercieel vastgoed Aangezien de HMO een aanbestedingsplichtige opdrachtgever is, geldt nog het volgende: De HMO kan in een project bouwrijpe grond vervaardigen en deze grond vervolgens in de markt zetten onder de voorwaarde dat op die grond een bedrijventerrein wordt gerealiseerd. Als gevolg van de zaak Roanne (Europese Hof, 18 januari 2007 Auroux/Roanne) is de vraag gerezen of andere activiteiten in het kader van gebiedsontwikkeling, zoals activiteiten die samenhangen met de planvorming, met de projectorganisatie en met de ontwikkeling en realisering van woningen en commercieel vastgoed wel of niet aanbestedingsplichtig zijn. Op basis van dat arrest is de vraag in Nederland gerezen of aanbestedingsplichtige opdrachtgevers de verkoop van grond via een aanbestedingsprocedure in de markt zou moeten zetten.


Overijssel

23

Uit voornoemd arrest kunnen voor zover van belang voor de toekomstige praktijk van de HMO de volgende conclusies worden getrokken: a) Voorzover marktpartijen voor eigen rekening en risico de woningen en het commercieel vastgoed gaan ontwikkelen lijkt er geen aanbestedingsplicht. Er is dan geen sprake van financiële betrokkenheid van de HMO die een bezwarende titel zou kunnen opleveren. Met andere woorden: er wordt door de HMO geen tegenprestatie voor een opdracht geleverd. Of dit standpunt houdbaar is, zal afhankelijk zijn van de wijze waarop de Europese Commissie en het Europees Hof de Nederlandse situatie beoordelen. Hierover is thans geen zekerheid te geven. b) Indien de HMO rechtstreeks financieel betrokken is bij de ontwikkeling en realisering van woningen of vastgoed (bijvoorbeeld indien de HMO participeert in een vastgoedexploitatiemaatschappij) dan bestaat een risico dat de ontwikkeling en realisering van het vastgoed wordt gekwalificeerd als aanbestedingsplichtige opdracht. c) Indien de HMO in het kader van een samenwerkingsarrangement eisen gaat stellen die meer passen bij een rol als opdrachtgever dan bij een overheid die vanuit publiek belang acteert, kan het risico bestaan dat de realisering van het vastgoed als een aanbestedingsplichtige opdracht wordt gekwalificeerd. De HMO dient de door haar te stellen eisen in het kader van de realisatie van vastgoed altijd te verantwoorden vanuit de uitoefening van publieke taken. Fiscale aspecten PriceWaterhouseCoopers heeft in een advies van 25 januari 2008 (met kenmerk 115233/5543589/2008420/PT/ik) de fiscale aspecten van de HMO belicht. Een van de conclusies daarin was dat vanuit fiscaal perspectief geen voorkeur voor een BV danwel NV uit te spreken, omdat de BV en de NV fiscaal gelijk worden behandeld. De BV of NV vorm leent zich het beste voor de geplande activiteiten en lijkt ook het best te passen in relatie tot BTW-aspecten. Verder was een conclusie van PWC dat de HMO gezien de uit te voeren activiteiten fiscaal gezien beter niet in een stichtingsvorm zou moeten worden opgericht. 2

2

Tijdens de informatiesessie voor de Staten op 19 maart j.l. is abusievelijk gemeld dat de keuze voor de

NV mede is gebaseerd op fiscale aspecten. Zie paragraaf 5.2. voor de onderbouwing van de keuze voor de NV-vorm in plaats van de BV-vorm. 24 Ondernemingsplan Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen

Overijssel

6. Financiële aspecten 6.1. De opgave De totale herstructureringsopgave in de provincie Overijssel bedraagt circa 1.220 hectare verouderd bedrijventerrein (bron: Stec Groep B.V., rapportage “Inventarisatie veroudering en herstructurering bedrijventerreinen provincie Overijsel”, november 2007). Deze 1.220 ha is een totale herstructureringsopgave die zowel de publieke als de private ruimten op bedrijventerreinen betreft. Voorts loopt de aard en omvang van de noodzakelijke herstructureringsmaatregelen uiteen. Op sommige (delen van) bedrijventerreinen is te volstaan met een beperkte herstructurering, terwijl op andere delen de nadruk juist zal liggen op een zware herstructurering en een kostbaar pakket aan maatregelen. De onderverdeling van de totale herstructureringsopgave is als volgt: categorie

hectaren

kosten (€ mln)

lichte herstructurering zware herstructurering

beperkte herstructurering

260

50-60

revitalisering

730

275-325

herprofilering

150

300-450

transformatie

80

150-300

Lichte herstructureringen betreffen voornamelijk beperkte ingrepen in de openbare ruimte, zoals verbetering van groen, infrastructuur, verlichting, parkeergelegenheid en ontsluiting. Zware herstructurering bestaat uit her verwerven en saneren van locaties, bodemsanering, aanpassen van infrastructuur en groen. Bij herprofilering gaat het om het handhaven van de functie bedrijventerrein. Bij transformatie vindt een herbestemming van het bedrijventerrein plaats (naar bijvoorbeeld woningbouw). De HMO richt zich primair op de 150 hectare herprofilering. Het betreft daarbij private, veelal niet meer in gebruik zijnde, delen van bedrijventerreinen, met vaak een zware bodemsaneringsopgave. Door de inventarisatie, en de afstemming daarover met alle gemeenten, is precies bekend waar deze 150 ha zich bevindt. Dit kan zowel een heel terrein betreffen als delen van een terrein. Dit laatste is meestal aan de orde. Door de huidige onmacht bij publieke partijen om deze herprofileringsopgave op te pakken evenals het bestaan van een marktfalen op dit gebied, komt de aanpak nauwelijks van de grond. Dit heeft ook een negatieve invloed op de overige delen van de herstructureringsopgave. Het stagneren van herprofilering werkt vaak als een blokkade voor het uitvoeren van andere herstructureringsmaatregelen (die weinig effectief zijn zolang de herprofilering niet integraal wordt opgepakt). Hierdoor ontstaat een verdergaande neerwaartse spiraal. In kwantitatieve zin bedraagt het werkterrein van de HMO 150 hectare te herprofileren bedrijventerrein, op een totaal van 1.220 hectare te herstructureren verouderd bedrijventerrein. Het doel van deze herprofilering is om, naast het geschikt maken van private probleemkavels voor nieuwe bedrijvigheid, als een vliegwiel te werken voor andere herstructureringsvormen (beperkte herstructurering en revitalisering) die van de grond kunnen komen juist in combinatie met de noodzakelijke herprofilering. 6.2. Investeringsbereik Volgens de genoemde inventarisatie van de Stec Groep bedragen de herstructureringskosten voor het totaal van 1.220 ha te herstructureren bedrijventerrein circa € 775 - 1.135 miljoen. De HMO richt zich op de 150 ha te herprofileren bedrijventerrein. Op deze 150 hectare zullen ook de meest kapitaalintensieve investeringen gedaan moeten worden. De Stec Groep raamt deze kosten op circa € 2,5 miljoen per hectare. De herprofilering van de totale 150 hectare kost dus circa € 375 miljoen.


Overijssel

25

Uitgangspunt is dat de provincie Overijssel een startkapitaal ad € 7,5 miljoen in de HMO investeert. Hiervoor zou de HMO slechts circa 3 hectare kunnen herstructureren in deze moeilijke categorie (herprofilering) van de totale herstructureringsopgave. Echter, door het doorlopen van een aantal stappen, waarbij partners worden betrokken en gebruik wordt gemaakt van het multipliereffect dat met de HMO gegenereerd kan worden, is het totale investeringsbereik te vergroten van € 7,5 miljoen naar € 65,5 miljoen: Stappen

Budget HMO 2008 - 2018

1. Startbudget

7,5

Investeringsbereik arrangementen 2008-2018

Startbudget HMO: investering in herstructurering 2. Multipliereffect Participaties in herstructureringen leveren netto 40-60% van de investering op (zie paragraaf 6.2). Uitgaande van een totale opbrengst die gelijk is aan gemiddeld 50% van de investering en die 5 jaar na het doen van de investering gegenereerd en geherinvesteerd wordt, dan neemt het investeringsbereik in een 10 jaarsperiode als volgt toe:

13,1 (7,5+3,8+1,9)

€ 7,5 miljoen in het aanvangsjaar deze € 7,5 miljoen levert na 5 jaar 50% op = 3,8 miljoen deze € 3,8 miljoen levert na 5 jaar 50% op = 1,9 miljoen 3. Partners op projectniveau 65,5 Aanname is dat de HMO 20% van de investeringskosten van de projectarrangementen financiert en andere deelnemers 80%

13,1 (13,1+ 52,4)

Tabel Toename investeringsbereik HMO in stappen; hierbij moet rekening gehouden worden met bandbreedtes aangezien het rekenmodel uitgaat van aannames die nooit 100% uit zullen komen; Deze denkwijze betekent dat de HMO met een startkapitaal van € 7,5 miljoen uiteindelijk een investeringsbereik heeft van € 65,6 miljoen. Hiermee kan in totaal 23 ha geherprofileerd worden, oftewel 18% van de totale herprofilering. De multiplier bedraagt 8,7: zonder HMO zou slechts 3 ha geherprofileerd kunnen worden, met HMO is dit 23 ha. Deze multiplier van 8,7 is nog groter wanneer wordt meegenomen dat juist door het oppakken van de uiterst kostbare en complexe herprofilering ook de lichtere herstructurering makkelijker van de grond kan komen. Om 100% van de herprofilering (de totale 150 hectare) aan te kunnen pakken zou theoretisch gezien een startkapitaal van € 43 miljoen nodig zijn. De provincie zou op termijn het werkkapitaal van de HMO kunnen vergroten om daarmee tevens het investeringsbereik te vergroten. Het is daarbij de verwachting dat de aanpak van de totale herstructureringsopgave van de HMO met een lager startkapitaal dan € 43 miljoen te realiseren is, omdat mogelijk op termijn een deel van de herstructurering ook zonder betrokkenheid van de HMO zal plaatsvinden. Met andere woorden hoeft de HMO niet te streven naar de financiering van de totale investeringsbehoefte van € 375 miljoen. Als stelregel hanteren wij de volgende 2 aannamen: 1. Slechts 10% van een bedrijventerrein is zwaar verouderd. De HMO richt zich op deze 10%. Het vliegwieleffect daarvan zorgt ervoor dat andere kavels gehele privaat worden aangepakt. Uiteindelijk kan daardoor met een beperkte investering een heel terrein geherstructureerd worden.

Aanname 1: De HMO participeert in 23 hectare. Door het vliegwieleffect zal straks in totaal 230 hectare geherstructureerd zijn. 26 Ondernemingsplan Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen

Overijssel

2. Naast de private kavels bestaat een bedrijventerrein in de regel voor 30% uit niet-uitgeefbaar terrein. De HMO zal bij het starten van projecten de zorg en aanpak van de openbare ruimte stimuleren. Het totale areaal geherstructureerd terrein neemt daardoor nog eens met 30% toe. Aanname 2: 220 ha private kavels + 30% niet – uitgeefbaar = 300 ha bedrijventerrein geherstructureerd.

Conclusie: op deze manier wordt met een beperkte investering van € 7,5 miljoen ca 25% van de totale herstructureringsopgave van 1.220 hectare geherstructureerd (zie paragraaf 6.1). Werkwijze Zoals al in hoofdstuk 2.2 is uiteengezet, ontplooit de HMO twee hoofdactiviteiten om de herstructureringopgave in de provincie Overijssel op te pakken: (1) projectmanagement en -advisering en (2) participeren en investeren. Onderstaand schema duidt deze hoofdactiviteiten (PHM staat voor provinciale herstructureringsmaatschappij):

Provincie kapitaal

retour (0%-100%)

retour (40%-60%)

PHM

investeringen (100%)

investeringen (100%)

Ontwikkelactiviteiten

Participatie-activiteiten

Projectmanagement en –advisering ter stimulering van de herstructurering en de mogelijkheid daadwerkelijk tot investeringen te kunnen overgaan, kunnen om niet plaatsvinden of tegen betaling. In dit ondernemingsplan is de aanname gedaan dat de HMO deze activiteit tegen kostprijs aan de projecten aanbiedt. De participatie in de herstructureringen zelf, de zogenaamde kapitaalinvesteringen, levert netto gemiddeld 40-60% van de investering op. Met andere woorden, van elke geïnvesteerde euro in herstructurering komt 40-60 cent terug als opbrengst en is het restant een vooraf in te calculeren verlies. De overweging is dat herstructurering meer geld kost dan het oplevert. 6.3. Kosten en opbrengsten Kernuitgangspunten Voor de HMO is een financiële prognose opgesteld. Deze prognose is gebaseerd op de volgende financiële uitgangspunten: • de provincie brengt € 7,5 miljoen in de HMO in als aandelenkapitaal; • de HMO mag een cumulatief negatief resultaat behalen van maximaal € 7,5 miljoen (met andere woorden: de provincie is maximaal haar inleg van € 7,5 miljoen kwijt en niet meer); • de HMO werkt met een zeer kleine vaste bezetting van een directeur en een secretaresse; projectleiders worden extern ingehuurd en zoveel mogelijk vanuit de herstructureringsprojecten betaald (en dus zo beperkt mogelijk uit het budget van de HMO zelf); • per door de HMO geïnvesteerde euro, investeren projectpartners 4 euro;


Overijssel

27

• •

•

•

•

de HMO zet haar investeringsbudget verspreid in de tijd in meerdere projecten in; van elke door de HMO geïnvesteerde euro komt na circa 5 jaar 50% terug (bijvoorbeeld opbrengsten uit grondverkoop): deze naar de HMO teruggevloeide middelen zet de HMO opnieuw in ten behoeve van herstructurering/herprofilering; de HMO is geen subsidieverstrekker, maar partner in business – de HMO stelt dus ook geen subsidiekapitaal beschikbaar maar investeringskapitaal en krijgt daarvoor tevens zeggenschap in de projecten waarin zij participeert (sturende rol); de HMO werkt volgens een groeimodel: met de initiële investering door de provincie ad € 7,5 miljoen kan de HMO zich bewijzen en kunnen provincie, gemeenten en het bedrijfsleven ervaring opdoen met deze nieuwe wijze van projecten oppakken. In deze aanloopperiode kan de HMO zich bewijzen als investeringspartner bij herstructurering. Bij bewezen succes kan het investeringskapitaal van de HMO op termijn vergroot worden; de HMO richt zich specifiek op het probleemsegment binnen de herstructurering: de herprofilering en werkt daarmee als katalysator voor de aanpak van lichtere herstructureringen – hierdoor kan de provincie subsidiemiddelen voor overige herstructureringen (zoals revitaliseringen) ook effectiever en efficiënter inzetten.

Investeringen Voor het doen van investeringen kan de HMO gebruik maken van verschillende strategieën. Voor het maken van de financiële prognose is als uitgangspunt spreiding van het budget over meerdere bedrijventerreinen gehanteerd: de HMO investeert gemiddeld maximaal € 1,6 miljoen per project en realiseert daarmee circa 30% van de herstructureringsopgave per project. De HMO kan daarmee aan 7 projecten deelnemen 3 en realiseert daarmee, samen met de partners op projectniveau, de herstructurering van circa 23 ha bedrijventerrein. Dit lijkt weinig op een totale herstructureringopgave van 1.220 ha, maar dient in het perspectief te worden gezien dat de HMO zich richt op dat deel van de herstructurering dat belemmerend werkt voor een totale aanpak van de herstructurering: de in totaal 150 ha van vaak zwaar vervuilde, verlaten (delen van) bedrijventerreinen. Het is de bedoeling dat de aanpak van in eerste instantie 23 ha als katalysator werkt voor de aanpak van de overige (delen van) bedrijventerreinen die makkelijker te herstructureren zijn, maar thans niet worden aangepakt. Overigens kunnen de de facto investeringen, afhankelijk van de kansen die zich voordoen, van dit stramien afwijken. Het gaat hier om een rekenexercitie. Dit geldt ook voor de geschatte opbrengsten (zie hieronder). Opbrengsten De HMO haalt omzet uit de hoofdactiviteit projectparticipatie. Hierbij is uitgegaan van opbrengsten uit projectparticipatie die gelijk zijn aan 50% van de in deze projecten geïnvesteerde middelen (oftewel een negatief rendement van 50%). Daarnaast kan als neveneffect via het aanbieden van projectmanagement en –advisering een opbrengst gegenereerd worden. Hierbij is aangenomen dat de HMO deze advisering tegen kostprijs levert van gemiddeld € 50.000 per project en dat de HMO advisering levert aan in totaal 7 projecten. De totale inkomsten uit projectadvisering bedragen daarom € 350.000. De HMO huurt advies in vanuit bijvoorbeeld Oost NV en/of extern op de markt. In het financiële model is deze activiteit budgetneutraal opgenomen door de opbrengsten uit projectmanagement mee te nemen bij de omzet en eenzelfde bedrag aan kosten van het projectmanagement mee te nemen in de bedrijfskosten: het projectmanagement wordt dus niet gefinancierd uit de € 7,5 miljoen aandelenkapitaal van de provincie. Uiteraard is het mogelijk om deze budgetneutraliteit ook op andere wijzen vorm te geven, bijvoorbeeld door projectmanagement activiteiten “om niet” te leveren, maar tegelijkertijd ook een hogere rendementseis aan de herstructureringsinvestering te stellen. Opbrengsten worden in de financiële prognose geboekt op het moment dat er sprake is van opbrengsten in de herstructureringsprojecten. Indien sprake zou zijn van projectarrangementen in bijvoorbeeld een vennootschappelijke structuur, dan vloeien deze opbrengsten primair naar deze projectvennootschap.

3

Het kiezen van een andere inzet van het aandelenkapitaal (dus bv in 2 ipv 7 projecten) heeft slechts een marginaal effect op de financiële prognosecijfers.


Overijssel

De HMO ontvangt dan als aandeelhouder een dividenduitkering of terugbetaling van het verschafte kapitaal. In dat geval kan het dus langer duren voordat de HMO opbrengsten genereert. In de financiële prognose is geen rekening gehouden met kosten/opbrengsten die voortvloeien uit de eventuele tijdelijke exploitatie van aangekochte bedrijfskavels, noch met kosten/opbrengsten die samenhangen met eventuele (gedeeltelijke) transformatieactiviteiten. Dergelijke kosten/opbrengsten zijn situatiespecifiek. De kwantificering kan daarom pas plaatsvinden op basis van concrete projectplannen. Opstartkosten De opstartkosten bestaan uit oprichtingskosten, de wervingskosten van het personeel en het opstellen van een gedetailleerd bedrijfsplan na oprichting. De totale ingeschatte kosten bedragen € 150.000. Deze kosten worden geactiveerd en in 5 jaar afgeschreven. Bedrijfskosten Deze kosten bestaan uit: • Personeelskosten. Uitgangspunt is een slanke organisatie die bestaat uit een directeur (0,5 fte) en een secretaresse (1,0 fte). De totale personeelskosten (salarissen, sociale lasten en werkgeverslasten) worden geraamd op € 112.500,-. • Huisvestingskosten. Hierbij is uitgegaan van een ruimtebeslag van 100 m2 tegen gemiddelde kosten ad € 200 per m2 . De HMO kan een ruimte huren of gebruik maken van huisvesting binnen bijvoorbeeld Oost NV. De geraamde kosten bedragen € 20.000 per jaar. • Bedrijfsvoeringskosten. Deze zijn geraamd op € 25.000 per jaar. • Kosten inhuren. Het betreft de kosten van ingehuurd advies die namens de HMO de projectadvisering leveren. De kosten zijn gelijk aan de opbrengsten en daarom budgetneutraal (afgezien van een klein beslag op het werkkapitaal). 6.4. Financiële prognose Resultatenrekening Het netto jaarresultaat is gedurende de gehele prognoseperiode negatief als gevolg van de verlieslatende investeringen in de herstructureringsopgave. Dit jaarlijkse verlies loopt op tot € 1,7 miljoen in 2015. Dit is het jaar waarin de HMO in alle projecten tegelijk participeert. Het negatieve jaarresultaat komt ten laste van het eigen vermogen van de HMO. Kasstroomoverzicht en balans In dit ondernemingsplan is uitgegaan van een maatschappelijk aandelenkapitaal van HMO N.V. ad € 37,5 miljoen. Dit maatschappelijk aandelenkapitaal dient voor minimaal 20%, oftewel met € 7,5 miljoen, geplaatst en volgestort te worden. Hiermee heeft de HMO de ruimte (maar niet de plicht) om, zonder statutenwijziging, het geplaatste en gestorte kapitaal eventueel in een later stadium te vergroten tot het maximum van het maatschappelijk aandelenkapitaal. Aangenomen is dat de provincie het geplaatste aandelenkapitaal ad € 7,5 miljoen volstort in één tranche in 2009. De adviesactiviteiten van de HMO hebben vrijwel geen financieringsbehoefte. Deze worden direct uit de adviesopbrengsten betaald. In 2009 investeert de HMO in haar eigen opstart. De investeringen in herstructurering komen vanaf 2010 tot stand. Het door de provincie geïnvesteerde kapitaal wordt, voorzover (nog) niet geïnvesteerd, rentedragend uitgezet. Aangenomen is dat de HMO haar taakstelling in 10 jaar uitvoert. In de laatste twee jaar doet de HMO geen investeringen meer omdat alle investeringen dan hebben plaatsgevonden. Op dat moment geniet de HMO nog wel inkomsten uit herstructureringsprojecten. De HMO haalt een deel van de inkomsten uit deze jaren naar voren in de vorm van een lening van circa € 1,4 miljoen. Hierdoor kan de HMO deze middelen additioneel investeren in herstructureringsprojecten. Het betreft een lening op marktconforme voorwaarden die wordt afgelost met de inkomsten die de HMO in latere jaren genereert. Deze lening kan worden verstrekt door de aandeelhouder(s) of door externe financiers, eventueel met een garantstelling vanuit de aandeelhouder(s). De HMO betaalt de lening met rente terug. Met andere woorden, in tegenstelling tot het aandelenkapitaal dat naar nul gaat, blijft de lening dus binnen de HMO bestaan.


Overijssel

29

Het is uiteraard ook mogelijk om deze additionele financieringsbehoefte van de HMO mee te nemen in een eventuele uitbreiding van het totale financieringskapitaal van de HMO op termijn. 6.5. Conclusie Met het door de provincie Overijssel in te brengen aandelenkapitaal van € 7,5 miljoen kan de HMO in projectarrangement waarin de HMO 20% van de investeringen financiert en derden 80% in een periode van 10 jaar circa 23 ha verouderd bedrijventerrein herstructureren. Na deze periode van 10 jaar is het ingebrachte aandelenkapitaal geheel uitgegeven. Een totale herstructurering van 23 ha lijkt weinig op een totale herstructureringopgave van 1.220 ha, maar dient in het perspectief te worden gezien dat de HMO zich richt op dat deel van de herstructurering dat belemmerend werkt voor een totale aanpak van de herstructurering: de in totaal 150 ha van vaak zwaar vervuilde, verlaten (delen van) bedrijventerreinen. Het is de bedoeling dat de aanpak van in eerste instantie 23 ha als katalysator werkt voor de aanpak van de overige (delen van) bedrijventerreinen die makkelijker te herstructureren zijn, maar thans niet worden aangepakt. Het maatschappelijk rendement van deze investering is dus vele malen groter, dan met een subsidieregeling ooit bereikt kan worden. De financiële prognose voor de HMO is met verschillende onzekerheden omgeven. De oorzaak hiervan is de grote bandbreedte van de met herstructurering gemoeide investeringen per hectare. Een toe- of afname van deze kosten is zeer bepalend voor het aantal hectare dat de HMO in projectarrangementen kan herstructureren. Deze kosten zijn projectspecifiek, bijvoorbeeld afhankelijk van het al dan niet noodzakelijk zijn van een bodemsanering. De HMO zal bij haar investeringsstrategie dus een goede afweging moeten maken tussen enerzijds tempo maken en anderzijds ervoor zorgen dat ook de zwaarste probleemgevallen met de hoogste kosten per ha meegenomen worden. Met de € 7,5 miljoen als beginkapitaal kan de HMO uiteindelijk maar een deel van de herstructureringsopgave oppakken. Dit is overigens met circa 15% van de totale opgave (23 ha van de 150 ha) wel een substantieel deel. Uiteraard is het mogelijk om, bij bewezen succes, de kapitaalbasis in een later stadium te vergroten door een extra storting door de provincie of door het toetreden van nieuwe aandeelhouders. Daarmee kan de HMO een groter herstructureringsbereik bewerkstelligen.


Overijssel

7. Vervolgstappen Voorgesteld wordt, indien besloten wordt op basis van dit ondernemingsplan een herstructureringsfonds en –maatschappij op te richten, voor de noodzakelijke voorbereidingen daartoe, een kwartiermaker aan te stellen. Deze is (tijdelijk) in dienst van de provincie en dient zorg te dragen voor: de totstandkoming van de statuten; de totstandkoming van de managementovereenkomst; de mogelijke aanhaking bij Oost NV (kijken naar synergievoordelen); de feitelijke voorbereiding van de toestemming van het ministerie van BZK; de aanmelding bij de Europese Commissie. Aan Oost NV zal gevraagd worden met een voorstel te komen hoe de mogelijke aanhaking het best kan plaatsvinden. Met de andere aandeelhouders dient daarover overleg plaats te vinden. De kwartiermaker wordt gefinancierd uit de projectkosten van het project Vitale Bedrijventerreinen.


Overijssel

31

Bijlage 1:

Structurele impuls op herstructureringsopgave

Aantal hectaren

Tijd


Overijssel

Bijlage 2:

Aanbestedingsregels

Nadere toelichting op paragraaf 5.4 onderdeel aanbesteding. In het ondernemingsplan wordt geconstateerd dat de HMO een aanbestedingsplichtige dienst is. De definitie van publiekrechtelijke instelling uit artikel 1 lid 9 is hier van belang. Een ‘publiekrechtelijke instelling’ is iedere instelling: die is opgericht met het specifieke doel te voorzien in behoeften van algemeen belang die niet van industriële of commerciële aard zijn; die rechtspersoonlijkheid bezit, en waarvan ofwel de activiteiten in hoofdzaak door de staat, de territoriale lichamen of andere publiekrechtelijke instellingen worden gefinancierd, ofwel het beheer onderworpen is aan toezicht door deze laatste, ofwel de leden van het bestuursorgaan, het leidinggevende of het toezichthoudende orgaan voor meer dan de helft door de staat, de territoriale lichamen of andere· publiekrechtelijke instellingen zijn aangewezen. De HMO voldoet in aan de drie genoemde criteria en is daarom een aanbestedingsplichtige dienst.


Overijssel

33

Bijlage 3 Statenvoorstel 14 mei 2008 VOORSTEL: Aanpassing Uitvoeringsbesluit subsidies Overijssel 2007: onderdeel herstructurering Concept versie 07 05 2008 Subparagraaf 2.4. In actie voor bedrijvigheid, Herstructurering van bedrijventerreinen Artikel 3.27. Begripsbepalingen 1. Bedrijventerrein: een terrein van minimaal één hectare, dat in gebruik is door twee of meer bedrijven uit de sectoren industrie, nijverheid en/of commerciële en niet-commerciële dienstverlening. Daaronder niet begrepen een terrein dat in overwegende mate bestemd is voor kantoren, detailhandel of horeca. 2. Kwaliteitsscan: een systematische beoordeling van de aanwezige kwaliteit op een bedrijventerrein, als onderdeel van het kwaliteitsscoresysteem. 3. Herstructureringsplan: het plan bevat de visie(s) met betrekking tot de herstructurering van het betreffende bedrijventerrein. Het is de nadere uitwerking op uitvoeringsniveau, van de te nemen concrete activiteiten en het daarbij behorende financieringsplan en de planning. 4. Publieke ruimte: de fysieke ruimte die het domein is van de overheid en door haar wordt beheerd. 5. Structuurvisie: een gemeentelijke structuurvisie die vereist is op basis van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (nWro). De paragraaf Bedrijventerreinen bevat een samenhangende en zorgvuldige beleidsvisie voor de lange termijn voor bedrijventerreinen. 6. Herstructurering: onder herstructurering van een bedrijventerrein vallen alle eenmalige ingrepen op een bedrijventerrein waarvan de economische functie behouden blijft, die tot doel hebben veroudering van het terrein als geheel te bestrijden, en die niet tot het reguliere onderhoud gerekend worden. Artikel 3.28. Subsidiabele activiteiten 1. Binnen het thema Herstructurering van bedrijventerreinen kan subsidie worden gevraagd voor kwaliteitsverbetering van bestaande bedrijventerreinen. Dit betreffen de volgende activiteiten: a. het uitvoeren van een kwaliteitsscan; b. het opstellen van een herstructureringsplan; c. het uitvoeren van een herstructureringsplan; d. projecten procesmanagement. 2. Aanvragen voor subsidie als bedoeld in artikel 3.28 betreffen activiteiten op, of met betrekking tot de herstructurering van, een bedrijventerrein dat opgenomen is in het meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009 -2015. Artikel 3.29. Criteria 1. Aanvragen voor subsidie als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub a, betreffen alleen de door de provincie Overijssel gehanteerde systematiek van het kwaliteitsscoresysteem. 2. Aanvragen voor subsidie als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub b, moeten voldoen aan de volgende criteria: a. het op te stellen herstructureringsplan is gebaseerd op de kwaliteitsscan als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub a; b. het herstructureringsplan is vastgesteld binnen 12 maanden nadat de kwaliteitsscan als bedoeld in het vorige lid is uitgevoerd. 3. Aanvragen voor subsidie als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub b, c en d, kunnen worden ingediend door gemeenten die een paragraaf Bedrijventerreinen in de gemeentelijke structuurvisie hebben opgenomen, danwel een ander document met een gelijkwaardige status. 4. Aanvragen voor subsidie als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub c, moeten voldoen aan de volgende criteria: a. er moet een vastgesteld herstructureringsplan aan de uitvoering van de herstructurering van het bedrijventerrein ten grondslag liggen; b. de kosten voor werkzaamheden, als vermeld in het herstructureringsplan, hebben uitsluitend betrekking op werkzaamheden in de publieke ruimte; c. de begroting van de werkzaamheden van de uitvoering van het herstructureringsplan is na de verlening van de provinciale subsidie sluitend; d. als het herstructureringsplan ook werkzaamheden bevat in de private sector, dan worden de werkzaamheden in de publieke ruimte en die in de private sector in samenhang in het herstructureringsplan beschreven en in samenhang uitgevoerd; e. met de uitvoeringswerkzaamheden van het herstructureringsplan moet zijn begonnen binnen 9 maanden na de vaststelling van het herstructureringsplan; f. over de voortgang van de uitvoering van de werkzaamheden van het herstructureringsplan rapporteert het gemeentebestuur eenmaal per jaar aan Gedeputeerde Staten; g. de uitvoering van de werkzaamheden van het herstructureringsplan zijn afgerond binnen 6 jaar na

verlening van de subsidie. Na afronding moet een (monitoring) scan worden uitgevoerd, waarvoor subsidie kan worden gevraagd als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub a. 5. Aanvragen voor subsidie als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub d, moeten voldoen aan het volgende criterium: het projecten procesmanagement is gericht op de activiteiten als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub b en c. Artikel 3.30. Grondslagen voor de subsidie 1. De subsidie als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub a, bedraagt 50% van de subsidiabele kosten, met een maximum van € 5.000,-- per kwaliteitsscan per bedrijventerrein. Zowel voor de kwaliteitsscan voorafgaande aan de opstelling van het herstructureringsplan, als voor de kwaliteitsscan nadat de werkzaamheden van het plan zijn uitgevoerd, kan subsidie worden gevraagd. 2. De subsidie als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub b, bedraagt ten hoogste 50% van de subsidiabele kosten met een maximum van € 50.000,--. 3. De subsidie als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub c, bedraagt € 50.000,-- per ha van het totale herstructureringsproject, als opgenomen in het herstructureringsplan. De subsidie bedraagt in totaal ten hoogste 50% van de subsidiabele kosten, met een maximum van € 500.000,-- per bedrijventerrein. 4. De subsidie als bedoeld in artikel 3.28, eerste lid sub d, bedraagt 50 % van de kosten met een maximum van € 50.000,-- . 5. De volgende kosten zijn niet subsidiabel: a. interne kosten; b) verrekenbare belastingen, heffingen of lasten, w.o. kosten van aanleg/herstel/vervanging van riolering; c) rente, bank, financierings- en gerechtskosten, geldboetes en sanctiekosten; d) afschrijvingskosten; e) kosten van planschade; f) kosten van werkzaamheden die verband houden met bodemsanering; g) kosten van werkzaamheden die tot het reguliere onderhoud worden gerekend; h) de aanleg of verbetering van bovenwijkse infrastructuur. Artikel 3.31. In afwijking van het bepaalde in hoofdstuk 1, paragraaf 3, gaat aan de beslissing op aanvraag voor subsidie als bedoeld in artikel 3.28 eerste lid sub a, geen besluit tot subsidieverlening vooraf. Artikel 3.32. Voorschotverlening In afwijking van artikel 1.17 verstrekken Gedeputeerde Staten bij subsidieverlening: a. als bedoeld in artikel 3.28 eerste lid sub b, een voorschot van 50% van het verleende subsidiebedrag; b. als bedoeld in artikel 3.28 eerste lid sub c, een voorschot van 50 % van het verleende subsidiebedrag, als met de uitvoeringswerkzaamheden van het herstructureringsplan is begonnen en de gemeente daarvan de provincie schriftelijk mededeling heeft gedaan; c. als bedoeld in artikel; 3.28 eerste lid sub d, een voorschot van 50 % van het verleende subsidiebedrag, als de projectmanager met de feitelijke werkzaamheden is gestart en de gemeente daarvan de provincie schriftelijk mededeling heeft gedaan. Artikel 3.33 Aanvullende stukken bij de aanvraag Aanvrager van een subsidie als bedoeld in artikel 3.28 eerste lid sub b en c, overlegt bij de aanvraag tot verlening van subsidie tevens: a. de uitgevoerde kwaliteitsscan die ten grondslag ligt aan de opstelling van het herstructureringsplan, respectievelijk de uitvoering van dat plan; b. de door het gemeentebestuur in de vastgestelde structuurvisie opgenomen paragraaf Bedrijventerreinen. Artikel 3.34. Vaststelling subsidie Aanvrager van een subsidie als bedoeld in artikel 3.28 eerste lid sub b en c, overlegt bij de aanvraag tot vaststelling van de subsidie tevens de resultaten van de kwaliteitsscan.

Tekst Toelichting Ruimte voor bedrijvigheid en herstructurering van bedrijventerreinen Algemeen De provinciale benadering met betrekking tot de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is gewijzigd. De provincie wil partijen verbinden en versnelling van het herstructureringsproces. Naast behoud van de economische functie, zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit

kernbegrippen die bij herstructurering zichtbaar moeten worden. Herstructurering staat voorop in de discussie over locaties voor vestiging van bedrijven. Het provinciale meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-2015 heeft vooral betrekking op revitalisering en herprofilering van verouderde bedrijventerreinen. Om de beleidsintensivering op dit dossier te doen slagen, is het financiële instrumentarium daarop aangepast. De aanvankelijk centraal staande provinciale subsidielijn, is omgebogen in verband met de oprichting van een Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO). De HMO richt zich alleen op het private deel dat zich bij herprofilering voordoet. Daarbij gaat het om aankoop, sanering en het opnieuw uitgeven van (voorheen verouderde) bedrijfskavels, waarbij het behoud van de economische functie voorop staat. Beperkte herstructureringsvormen (de zogenoemde beperkte herstructurering en revitalisering, waarbij de economische functie van het bedrijventerrein dezelfde blijft), bestaan vooral uit investeringen in de publieke ruimte. Deze zijn primair de verantwoordelijkheid van de betrokken gemeenten en de op het betreffende bedrijventerrein gevestigde ondernemers, en vallen buiten het bereik van de HMO. Reden om de provinciale subsidie te richten op de publieke aspecten van herstructurering. Bij de opzet van de aanpassing van het Uitvoeringsbesluit subsidies Overijssel 2007 (Ubs) hebben GS niet alleen gebruik gemaakt van het advies over de financiële instrumenten voor herstructurering. Ook de praktijkervaringen met het Ubs in de afgelopen jaren, hebben een rol gespeeld bij de nieuwe opzet van deze paragraaf. Het Ubs heeft uitsluitend betrekking op de kosten van werkzaamheden in de publieke ruimte. Het doet daarbij niet terzake van welk type herstructurering die werkzaamheden deel uitmaken. Wel dat de werkzaamheden in de publieke ruimte verder moeten gaan dan bijvoorbeeld verbetering van het wegdek of een ander solitair aspect. Dat is vaak immers niet meer dan gewoon onderhoud. De werkzaamheden maken onderdeel uit van een herstructureringsplan, waarin alle maatregelen zijn opgenomen die de veroudering van het terrein als geheel bestrijden en de kwaliteit van het bedrijventerrein verbeteren. Aspecten als duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit zijn in het herstructureringsplan opgenomen. Subsidiëring van transformatie is van subsidieverlening uitgesloten. Het Ubs heeft bijvoorbeeld betrekking op de volgende aspecten/werkzaamheden in de publieke ruimte : • Slecht wegdek en/of slecht wegenprofiel (veroorzaakt door slechte kwaliteit van de weg; verschil in breedte van de weg; parkeren op de openbare weg of op grasbermen). Aanpak door een nieuw wegenplan. Alle wegen krijgen een nieuw, uniform straatprofiel, met onderscheid tussen de rijbaan (voor gemotoriseerd verkeer en fietsers), aanstraatstrook (voor laden en lossen, toegang tot inritten en draairuimte voor vrachtverkeer), parkeervakken (voor bezoekers), voetpaden en groenstroken. • Slechte verkeersveiligheid (veroorzaakt door slechte kwaliteit van de weg; slecht wegenprofiel; door parkeren op de weg; geen of onduidelijke afbakening van de openbare weg en private terreinen). Aanpak door aanleg van voldoende duidelijk afgebakende openbare parkeerruimte. Privé-gebruik van de openbare ruimte, waaronder groenstroken, voor bijv. parkeren, opslag of tuinen is niet toegestaan. De gemeente schrijft eigenaren/huurders hierover individueel aan. Ook op andere overtredingen van weten regelgeving wordt strenger gehandhaafd. • Ontbreken van voldoende parkeergelegenheid (voor medewerkers, bezoekers en bezorgend verkeer). Zie vorig punt. • Ontbreken goede bewegwijzering (geheel niet aanwezig/onduidelijk/verschillende uitvoeringen), veroorzaakt onnodige verkeersbewegingen door zoekgedrag. Via collectief parkbeheer kan hierin worden voorzien met een uniforme benadering. • Slechte verlichting. Vereist nieuw verlichtingsplan, waarbij verkeersveiligheid en sociale veiligheid voorop staan. • Beperkt groen/-onderhoud. Vereist nieuw groenplan (aanleg en onderhoud). Ook daarbij spelen verkeersveiligheid en sociale veiligheid een belangrijke rol. • Veiligheid, waaronder sociale veiligheid. Door collectief parkbeheer kan beveiliging door ondermeer cameratoezicht en surveillances tot stand komen. Dit gevoegd bij een duidelijke en goede structuur van wegen, parkeren, groen en verlichting, komt de sociale veiligheid ten goede. • Digitale infrastructuur. De aansluiting van een bedrijventerrein op een open glasvezelnetwerk. Let wel, het gaat om verouderde bedrijventerreinen. De slechte kwaliteit beslaat de voorzieningen in de publieke ruimte en die van de private eigendommen. Dit is de reden om via het Ubs, een samenhang tussen publieke voorzieningen en private voorzieningen aan te brengen. Althans, als er in de gegeven situatie maatregelen nodig zijn in zowel de publieke, als in de private ruimte. Dat kan door alleen die werkzaamheden voor de publieke ruimte te subsidiëren, die a) vooral voortvloeien uit de kwaliteitsscan, maar ook b) die onderdeel uitmaken van het gehele herstructureringsplan. Als het herstructureringsplan zowel werkzaamheden in de publieke ruimte als in de private sector omvat, dan worden deze werkzaamheden in samenhang in het herstructureringsplan beschreven en uitgevoerd. Samenhang creëert niet alleen een meer afgestemde planopzet, maar het leidt ook tot meer betrokkenheid tussen gemeente en ondernemers. Toelichting op de in deze subparagraaf gebruikte begrippen Herstructurering Er zijn vier typen herstructurering:

• • • •

Beperkte herstructurering (groot onderhoud): grote opknapbeurt bij (deels) technische veroudering van het terrein. Revitalisering: een integrale aanpak is nodig om de deels technische, economische en maatschappelijke veroudering tegen te gaan. Het vestigingsmilieu wordt vernieuwd waarbij bestaande economische functies behouden blijven. Herprofilering: het terrein krijgt (deels) een andere werkfunctie, met een hogere vastgoedwaarde (bijvoorbeeld kantoren). Een integrale aanpak bestrijdt de economische, maatschappelijke en ruimtelijke veroudering. Transformatie: het terrein met economische en ruimtelijke veroudering krijgt door integrale aanpak een andere functie, zoals wonen, leisure en/of retail.

Bedrijventerrein (aanvullend). Voor de toepassing van het Ubs, gaat het over een terrein ouder dan tien jaar gerekend vanaf het moment van eerste bedrijfsvestiging. Het betreffende bedrijventerreinen moet voorts opgenomen zijn in het meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-2015. Een kwaliteitsscan vindt plaats door middel van een systematische beoordeling van de aanwezige kwaliteit op een bedrijventerrein. De scan is een onderdeel van het kwaliteitsscoresysteem. Dit systeem wordt door Gedeputeerde Staten als een gekwalificeerd systeem beschouwd. Deze moet zijn geborgd in een onafhankelijke Stichting. De scan vindt plaats in opdracht van het gemeentebestuur. Door middel van objectieve en toetsbare criteria volgen vanuit de toepassing van dit systeem, de scores met betrekking tot de kwaliteit op de diverse relevante aspecten. Dit leidt tot het geven van één of meer sterren, naar analogie van het hotel-classificatiesysteem. Vervolgens worden door middel van een kansenkaart aanbevelingen gedaan en de concrete activiteiten benoemd, die moeten worden getroffen om een hogere en duurzamere kwaliteit van het bedrijventerrein te bereiken. Dit instrument scherpt de discussies aan tussen de gemeente en de ondernemers over het te bereiken kwaliteitsniveau van een bedrijventerrein. Voorafgaand aan de opstelling van een herstructureringsplan, vindt de scan plaats als nul-meting. Na uitvoering van het herstructureringsproject wordt de kwaliteit als gevolg van de genomen maatregelen, opnieuw met een scan bepaald. Hiermee vindt monitoring van de kwaliteit plaats. Een herstructureringsplan komt tot stand in overleg tussen het gemeentebestuur en de ondernemers of de ondernemersvereniging. Het plan wordt door het gemeentebestuur vastgesteld. Het plan is (mede) gebaseerd op de daaraan voorafgaande kwaliteitsscan. Het plan bevat de visie(s) met betrekking tot de herstructurering van het betreffende bedrijventerrein. Het aspect duurzaamheid, waaronder ruimtewinst, maar ook het aspect ruimtelijke kwaliteit, wordt in het plan zichtbaar gemaakt. Het herstructureringsplan is de nadere uitwerking op uitvoeringsniveau, van de te nemen concrete activiteiten en het daarbij behorende financieringsplan (inclusief kosten, cq exploitatiebegroting). Als het herstructureringsplan zowel werkzaamheden in de publieke ruimte als in de private sector omvat, dan worden deze in samenhang in het plan beschreven en in samenhang uitgevoerd. Het plan bevat voorts een overzicht van subsidieabel geachte kosten, waarover – via vooroverleg tussen gemeente en provincie - overeenstemming bestaat. Dit overzicht dient ter bepaling van de prestaties in de beschikking tot subsidieverlening. Het overzicht is tevens basis voor de beoordeling van geleverde prestaties ten behoeve van de vaststelling van de subsidie. Uit het plan blijkt dat alle bij het herstructureringsproject betrokken partijen de uitvoering ervan onderschrijven. Het herstructureringsplan bevat voorts een plan van aanpak om het met de herstructurering bereikte kwaliteitsniveau te borgen. Dat kan zijn door middel van afspraken tussen gemeente en bedrijven over beheer en onderhoud, het structureel beheer. Ook kan dat plaatsvinden door middel van parkmanagement. Voor zover (de) initiatiefnemer(s) bij het project een betrokkenheid wensen van de HMO, bevat het herstructureringsplan de gemotiveerde reden(en) hiertoe. Een herstructureringsproject betreft alle voorbereidingshandelingen en uitvoeringswerkzaamheden die nodig zijn voor de herstructurering van een bedrijventerrein als opgenomen in een herstructureringsplan. Zij hebben betrekking op het totale bedrijventerrein, waarvan de begrenzing in het herstructureringsplan met een kaart is aangegeven. De intensiteit en de aard van de werkzaamheden kan binnen het begrensde gebied variëren. De subsidie wordt slechts eenmaal per bedrijventerrein verstrekt. Een paragraaf Bedrijventerreinen maakt in principe onderdeel uit van een door het gemeentebestuur vast te stellen structuurvisie. Die structuurvisie is vereist op basis van de nWro. De paragraaf Bedrijventerreinen bevat een samenhangende en zorgvuldige beleidsvisie voor de lange termijn voor bedrijventerreinen waarmee een goede ruimtelijke ordening wordt bevorderd. De volgende aspecten worden daarbij uitgewerkt: inventarisatie huidige data; een reële vraagprognose, voorraad beschikbare terreinen, herijking huidig aanbod; mogelijkheden van herstructurering; toetsing van de vraagprognose aan de geactualiseerde behoeftenraming van het CBPmiddenscenario; fysieke en digitale bereikbaarheid; garanties voor de aspecten duurzaamheid, zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit; grondprijzen; inhoudelijke regionale afstemming. Mocht de betreffende gemeente bij de indiening van de subsidieaanvraag nog niet beschikken over een vastgestelde structuurvisie, dan kan zij, vooruitlopend daarop, een separaat document over bedrijventerreinen

vaststellen en bij de subsidieaanvraag overleggen. Het document moet wel een gelijkwaardige status hebben als bedoelde paragraaf. Structureel beheer. Dit heeft tot doel het structureel op peil houden van het gewenste kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein nadat er herstructurering heeft plaatsgevonden. Hierbij gaat het om beheer en onderhoud dat via een publiek-private samenwerking vorm krijgt en zorg draagt voor het op een adequaat niveau houden van voorzieningen en het beheer van een bedrijventerrein. Dat kan ook binnen de structuur van een parkmanagementorganisatie worden geregeld. De monitoring van de instandhouding van een adequaat kwaliteitsniveau kan plaatsvinden door eenmaal per drie jaar een kwaliteitsscan uit te voeren. Als opbrengst wordt in aanmerking genomen de opbrengst uit uitgifte, verhuur (ook tijdelijk) en verpachting van grond, de opbrengst uit verhuur en verkoop van gebouwen en eventue(e)el(e), verkregen subsidie(s).

Duurzaamheid, zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit zijn belangrijke aspecten die bij herstructurering steeds meer een rol moeten gaan spelen. Deze aspecten komen al direct tot uitdrukking in de hoofddoelstelling van herstructurering. Namelijk door het bedrijventerrein kwalitatief zodanig te verbeteren dat zich nieuwe ondernemers daar vestigen en dat de gevestigde ondernemers daar blijven. Door vertrek van ondernemers te voorkomen, wordt de vraag naar nieuwe bedrijvenlocaties afgeremd. In een toelichting op een subsidieparagraaf kan op de uitwerkingsaspecten van duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit niet diep en volledig worden ingegaan. In het meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-2015 zal dat meer tot uitdrukking gaan komen. Hoewel een bestaand bedrijventerrein in dit opzicht beperkingen heeft ten opzichte van een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein, is ook op bestaande bedrijventerreinen duurzaamheid een aspect dat meer aandacht moet hebben. De focus moet komen te liggen op de vermindering van de milieubelasting en een efficiënter ruimtegebruik. Zowel de sociaal-maatschappelijke aspecten, bescherming van het milieu en economische ontwikkeling krijgen evenwichtige aandacht. Het gaat om de waarde van het terrein voor de langere termijn, waarbij “waarde” niet alleen een economische maar ook een sociale en een ecologische betekenis heeft. Duurzaamheid speelt op de niveaus van de inrichting van het terrein, de samenwerking tussen de bedrijven onderling en tussen bedrijfsleven en overheid en tenslotte op individueel bedrijfsniveau. In het kwaliteitsscoresysteem vormt duurzaamheid een relevant aspect voor de bepaling van de kwaliteit. Daarbij gaat het om zaken als, energie, duurzaam bouwen, luchtkwaliteit, bodemverontreiniging en intensief ruimtegebruik. De daarop gebaseerde kansenkaart geeft de opties aan waarmee het bedrijventerrein, ook op onderdelen van duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit, te verbeteren valt. Bij intensief of zorgvuldig ruimtegebruik worden de grond en opstallen zodanig benut, dat het grondbeslag per eenheid economische activiteit of werknemer wordt beperkt en de bedrijfseconomische positie en de kwaliteit van het bedrijventerrein gelijk blijft of verbetert. Zorgvuldig ruimtegebruik heeft meerdere dimensies, zoals: •

• • •

Intensivering van ruimtegebruik. Geen verkoopbepaling met betrekking tot maximaal te bouwen oppervlakte, maar minimaal te bebouwen oppervlakte. Geen blijvend onbebouwde kavels of delen van kavels. Een bouwplicht opleggen in die zin dat bijvoorbeeld binnen twee jaar na uitgifte van de bouwkavel en/of verlenen van de bouwvergunning het bouwwerk gerealiseerd is. Is dit niet het geval dan wordt de grond – tegen de aanvankelijke betaalde verkoopprijs- weer eigendom van de vorige eigenaar, bijvoorbeeld de gemeente of de HMO; Parkeerplaatsen niet per definitie op maaiveldniveau, maar ook onder of op gebouwen. Ook gebruik maken van elkaars parkeermogelijkheden kan een optie zijn; Verticaal bouwen, de hoogte of de diepte in. Minimale bouwhoogte; Zorgvuldig ruimtegebruik is nauw verweven met onderwerpen als herstructurering, duurzaamheid, landschappelijke inpassing, parkmanagement, criminaliteitsbestrijding en architectuur. Voor wat dat laatste betreft is het vooral van belang dat er gestreefd wordt naar een goed ontwerp en aansluiting bij ter plaatse logische bouwhoogtes en dichtheden. Zonering met uitstraling aan de openbare ruimte en verhouding publieke en private ruimte.

Uitsluitingen • werkzaamheden die geen betrekking hebben op het doel van herstructurering in het kader van het Ubs, namelijk de bestrijding van de veroudering van het bedrijventerrein als geheel; • werkzaamheden die tot het reguliere onderhoud gerekend worden, dus ook groot onderhoud; • werkzaamheden die betrekking hebben op de private eigendommen (zoals kavels en bedrijfsgebouwen); • de aanleg of verbetering van bovenwijkse infrastructuur naar en van een bedrijventerrein; • transformatie van een bedrijventerrein. Mocht op een bedrijventerrein, waarop slechts voor een deel transformatie plaatsvindt, op andere delen van het terrein sprake zijn van (een) andere vorm(en) van herstructurering, dan is de uitsluiting niet van toepassing op dat deel waarop de andere vorm(en) van herstructurering plaatsvind(t)(en).

Artikelsgewijze toelichting Artikel 3.28 Aspecten als parkmanagement en beveiliging worden niet meer specifiek gesubsidieerd. Voor nieuwe bedrijventerreinen maken dat soort voorzieningen vanzelfsprekend onderdeel uit van de exploitatie. Voor bestaande terreinen zullen dergelijke aspecten onderdeel uitmaken van het herstructureringsplan. Bedoelde aspecten zijn in de afgelopen jaren steeds nadrukkelijker in beeld gekomen en in de praktijk toegepast. De mogelijkheden ervan zijn algemeen bekend. Er is geen noodzaak meer om via specifieke – vaak kleine - subsidies invoering van parkmanagement en beveiliging ingang te doen vinden. Die aspecten liggen besloten in de kwaliteitsscan en het herstructureringsplan. Artikel 38 eerste lid sub a De uitvoering van de kwaliteitsscan komt voor subsidiering in aanmerking als deze op grond van het Ubs vereist is. Vereist in die zin dat deze vooraf moet gaan aan een herstructureringsplan waarvoor subsidie wordt gevraagd. De scan wordt uitgevoerd conform de systematiek van het kwaliteitsscoresysteem. Het gaat hier om de eerste nulmeting, ter voorbereiding van de opstelling van het herstructureringsplan. Voor die scan kan subsidie worden aangevraagd. Ook vindt er een (monitoring)scan plaats, nadat het herstructureringsproject is afgerond. Laatstbedoelde scan, waarvoor specifiek subsidie moet worden aangevraagd, is gekoppeld aan de aanvraag voor vaststelling van de subsidie voor het uitvoeren van het herstructureringsplan. Artikel 3.28 eerste lid sub b Het herstructureringsplan is mede gebaseerd op de kwaliteitscan. In de toelichting op het begrip herstructureringsplan wordt op de bedoeling en inhoud van het plan ingegaan. Artikel 3.28 eerste lid sub d Het onderdeel projecten procesmanagement vormt in de praktijk nogal eens een zwakke schakel. Hierdoor komen herstructureringsprojecten niet van de grond, of hebben een erg lange doorlooptijd. Om ook hierin verbetering te brengen bieden Gedeputeerde Staten de mogelijkheid om hiervoor een subsidie te verkrijgen. Artikel 3.28, tweede lid De bedrijventerreinen die in het meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-2015 zijn opgenomen, voldoen aan het begrip bedrijventerrein, als bedoeld in de toelichting. In de praktijk zou kunnen blijken dat volgens het gemeentebestuur een bepaald bedrijventerrein binnen de planperiode dringend zou moeten worden geherstructureerd, terwijl deze niet is opgenomen in het meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-20015. Als het gemeentebestuur met onderzoek de herstructureringsnoodzaak van een niet in het meerjarenprogramma opgenomen terrein binnen de planperiode kan aantonen, dan kan dit aan Gedeputeerde Staten worden voorgelegd. Gedeputeerde Staten zullen een besluit kunnen nemen waarbij in dat geval niet aan de eis van opname in bedoeld meerjarenprogramma behoeft te worden voldaan. De inventarisatie en de definitieve vaststelling van de lijst van te herstructureren projecten, waar een kwaliteitsscan moet plaatsvinden is in gang gezet. De vaststelling van het bedoelde meerjarenprogramma staat gepland in de vergadering van Provinciale Staten van december 2008.

Artikel 3.29, tweede en vierde lid Gedeputeerde Staten hebben tijdsbepalingen opgenomen. Versnelling van de opzet en uitvoering van de herstructureringsprojecten is een belangrijke doelstelling van het provinciale beleid. Met de tijdsbepalingen beogen Gedeputeerde Staten te voorkomen: a. dat het herstructureringsplan gebaseerd zou worden op een kwaliteitscan die op onderdelen al weer achterhaald kan zijn; b.dat de opstelling van de kwaliteitsscan en de opstelling, respectievelijk de uitvoering van het herstructureringsplan teveel in tijd uiteen gaan lopen. c. dat een herstructureringsproject een eindeloos aantal jaren doorlooptijd heeft. De termijnen vereisen van initiatiefnemers een voortdurende actieve opstelling met betrekking tot de doorlooptijd van het proces. Om die reden is ook subsidie voor procesmanagement mogelijk gemaakt. Onder “met de uitvoeringswerkzaamheden moet zijn begonnen”, wordt het volgende verstaan. De werkzaamheden

moeten niet alleen zijn aanbesteed en gegund, maar ook daadwerkelijk zijn gestart. Die start mag geen pro forma karakter hebben, maar moet werkzaamheden betreffen, die een fysieke betekenis hebben en een continu karakter. Bodemonderzoek valt daar bij voorbeeld niet onder. De maand waarin de eerste voortgangsrapportage door het gemeentebestuur wordt verstrekt, is de maand waarin vervolgens de rapportage jaarlijks wordt verstrekt. Op basis van de overgelegde voortgangsrapportage vindt er jaarlijks een voortgangsgesprek plaats tussen de gemeente en de provincie. Artikel 3.29, derde lid Hierbij wordt verwezen naar de toelichting op het begrip “paragraaf Bedrijventerrein”. Artikel 3.30 Met het hanteren van een subsidiepercentage, wordt de gemeentelijke verantwoordelijkheid voor herstructurering benadrukt. De gemeente zal in alle gevallen een aanzienlijk deel moeten financieren. De subsidies worden eenmaal per bedrijventerrein verstrekt. Dat wil zeggen dat binnen hetzelfde bedrijventerrein, waarvan de grenzen op een kaartje zijn aangegeven, geen eventuele deelprojecten naderhand voor subsidie in aanmerking komen. Hiermee wordt beoogd te voorkomen dat voor hetzelfde bedrijventerrein meerdere malen subsidie moet worden toegekend. Artikel 3.30, sub 5 BTW is niet subsidiabel, omdat de BTW compensabel is (BTW-compensatiefonds). Bovenwijkse infrastructuur dient bij aanleg van het bedrijventerrein toegesneden te zijn op een goede bereikbaarheid van ondermeer het bedrijventerrein. Daar waar de bereikbaarheid tekort zou schieten, is dat geen aspect dat in het kader van deze paragraaf van het Ubs voor subsidie in aanmerking komt. Artikel 3.31 Gebruikelijk is dat op aanvraag om subsidie eerst een beschikking tot verlening van subsidie wordt vastgesteld. Nadat het project is afgerond, wordt op basis van overgelegde stukken, de subsidie definitief vastgesteld. Gelet op het karakter van de werkzaamheden en het feit dat de kosten van de kwaliteitscan beperkt zijn, kan op de subsidieaanvraag voor de kwaliteitsscan direct een definitieve beslissing worden genomen. Artikel 3.32 Gelet op de toelichting op artikel 3.31, vindt geen bevoorschotting plaats op de kosten van uitvoering van de kwaliteitsscan. Nadat de kwaliteitsscan is uitgevoerd, kan hiervan, onder overlegging van de scan en de verantwoording van de kosten, mededeling aan Gedeputeerde Staten worden gedaan. Als aan de criteria is voldaan, wordt de subsidie betaalbaar gesteld. Artikel 3.32, sub b Hierbij wordt verwezen naar de toelichting op artikel 3.29 tweede en vierde lid Artikel 3.33, sub b Hierbij wordt verwezen naar de toelichting op het begrip “paragraaf Bedrijventerrein”.

==============

Pilot Kwaliteitsmeting Bedrijventerreinen Definitieve sterrenkwalificatie Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen op 4 terreinen in Overijssel

Provincie Overijssel juni 2008

Pilot Kwaliteitsmeting Bedrijventerreinen Definitieve sterrenkwalificatie Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen op 4 terreinen in Overijssel

dossier : B3556-01-001 registratienummer : RO-SE20070345 versie : definitief

Provincie Overijssel juni 2008

DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.

©

INHOUD

BLAD

1 1.1 1.2

KWALITEIT VAN DE BEDRIJVENTERREINEN METEN Doel en centrale vragen Leeswijzer

5 5 5

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

AANPAK VAN DE KWALITEITSSCAN Draagvlak binnen Overijssel Selectie bedrijventerreinen gemaakt door provincie Stappen kwaliteitsmeting Korte uitleg systematiek Keuze voor laagste waarde methodiek Bepalen potentiële kwaliteit

6 6 6 7 7 8 9

3 3.1 3.2 3.3

ALGEMENE CONCLUSIES EN REACTIE VAN DE KLANKBORDGROEP Algemene conclusies over bruikbaarheid instrument Lering trekken uit de uitvoering van de pilot Na half jaar definitieve toedeling sterrenkwalificatie

10 10 10 11

4 4.1 4.2 4.3 4.4

OOSTERENK ZWOLLE: STERRENKWALIFICATIE EN KANSEN Fysieke kenmerken Sterrenkwalificatie Potentiële kwaliteit en kansenkaart Conclusies

13 13 14 14 16

5 5.1 5.2 5.3 5.4

ROLLEPAAL HARDENBERG: STERRENKWALIFICATIE EN KANSEN Fysieke kenmerken Sterrenkwalificatie Potentiële kwaliteit en kansenkaart Conclusies

17 17 18 18 19

6 6.1 6.2 6.3 6.4

HAAKSBERGEN-OOST: STERRENKWALIFICATIE EN KANSEN Fysieke kenmerken Sterrenkwalificatie Potentiële kwaliteit en kansenkaart Conclusies

21 21 22 23 24

7 7.1 7.2 7.3 7.4

HAATLAND KAMPEN: STERRENKWALIFICATIE EN KANSEN Fysieke kenmerken Sterrenkwalificatie Potentiële kwaliteit en kansenkaart Conclusies

25 25 26 26 28

BIJLAGE 1 SAMENSTELLING KLANKBORDGROEP

I

BIJLAGE 2 INTERVIEWLIJST

II

BIJLAGE 3 GEÏNTERVIEWDEN

IV

DHV B.V.

DEEL A

1 juni 2008, versie definitief -4-

Provincie Overijssel/Pilot Kwaliteitsmeting Bedrijventerreinen RO-SE20070345

1

KWALITEIT VAN DE BEDRIJVENTERREINEN METEN

Herstructurering van bedrijventerreinen is een onderwerp dat hoog op de (politieke) agenda staat. Een groot aantal partijen (Rijk, provincies, gemeenten en ondernemersverenigingen) is dan ook naarstig op zoek naar mogelijkheden om op bedrijventerreinen gerichte ingrepen te doen waarmee de kwaliteit van bestaande terreinen kan worden verhoogd. Ook in Overijssel wordt actief ingezet op het herstructureren van bedrijventerreinen. De vraag die vervolgens in discussies veel aan de orde komt is waar partijen moeten beginnen met de opgave om bedrijventerreinen te verbeteren. Als de kwaliteit te wensen over laat, om welke onderwerpen gaat dat dan en welke acties zijn nodige om verbeteringen aan te brengen? Welke inzet is gewenst en ook belangrijk, welke partijen zijn verantwoordelijk voor welke acties? U heeft aan DHV gevraagd de Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen in te zetten in het kader van het vraagstuk van de herstructurering van bedrijventerreinen. Inzicht is hiervoor nodig in de huidige kwaliteit van bedrijventerreinen en, in het licht van de potentiële kwaliteit van de bedrijventerreinen, de wijze waarop de herstructureringsinzet kan plaatsvinden. Voor vier bedrijventerreinen is deze analyse uitgevoerd. De resultaten zijn terug te vinden in bijgaande rapportage.

1.1

Doel en centrale vragen

Het doel van het onderzoek is: Het verkrijgen van inzicht in de huidige en de potentiële kwaliteit van bedrijventerreinen (gelabeld aan de hand van een sterrenkwalificatie) en het proces waarop de potentiële kwaliteit kan worden behaald. Om tot deze doelstelling te komen wordt antwoord gegeven op de volgende vragen: Welke sterrenkwalificatie krijgen de vier geselecteerde bedrijventerreinen in de nulmeting? Welke potentiële sterrenkwalificatie past bij de bedrijventerreinen? Als de potentie van het bedrijventerrein hoger ligt dan de sterrenkwalificaties zoals resulterend uit de nulmeting, welke stappen dienen dan genomen te worden om tot deze potentiële sterrenkwalificatie te komen?

1.2

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een toelichting gegeven op de aanpak van de kwaliteitsscan. Hierin wordt de systematiek van de kwaliteitsscan uiteengezet en wordt onder andere ingegaan op vragen als Hoe heeft de selectie van de terreinen plaatsgevonden? en Uit welke stappen bestond de kwaliteitsmeting?. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens een aantal algemene conclusies getrokken naar aanleiding van de uitvoering van de pilot. Ook wordt de reactie van de klankbordgroep van 13 februari 2008 uiteengezet, waarbij wordt aangegeven tot welke aanpassingen van de kwaliteitsscan deze opmerkingen hebben geleid. Hoofdstukken 4 tot en met 7 bevatten vervolgens de resultaten van de bedrijventerreinen die in de pilot zijn beoordeeld op hun huidige en potentiële kwaliteit.

DHV B.V.

2

AANPAK VAN DE KWALITEITSSCAN

2.1

Draagvlak binnen Overijssel

DHV heeft gedurende de uitvoering van deze pilot gewerkt aan het aanscherpen en verbeteren van haar eigen Kwaliteitsscan. De projectgroep Vitale Bedrijventerreinen heeft ervoor gekozen om, voordat tot opdrachtverlening werd overgegaan, ruim aandacht te schenken aan het creëren van draagvlak. Er is dan ook veel tijd geïnvesteerd in gesprekken met de gedeputeerden Rietkerk en Abbenhues, projectleider Ingrid Kalkhoven van de provincie Overijssel en met ambtenaren van de provincie die vanuit hun werkveld betrokken zijn bij de herstructureringsopgave van bedrijventerreinen. Daarnaast zijn organisaties zoals de provinciale SER (SER Overijssel) en Natuur en Milieu Overijssel vanuit de praktijk betrokken. De draagvlaksessies hebben ertoe geleid dat een klankbordgroep is geformeerd die betrokken was bij de uitvoering van de opdracht. In bijlage 1 is opgenomen wie deelnamen aan de klankbordgroep. De meerwaarde van het instellen van de klankbordgroep is groot gebleken. Kritisch werd gekeken naar de bruikbaarheid van het kwaliteitsscoresysteem, de werktitel zoals Overijssel deze hanteert. Op welke manier is het instrument in te zetten en met welk doel? Welke belangen kunnen met de resultaten van de kwaliteitsmeting worden gediend? Suggesties zijn gedaan over de systematiek van het instrument, de formuleringen van de hoofdcriteria en de subcriteria. Ook is actief meegedacht over welke subcriteria daadwerkelijk in de pilot meegenomen zouden moeten worden om de kwaliteit van het terrein te meten. Naar aanleiding van discussies in de klankbordgroep wordt in de communicatie over de meerwaarde van het instrument nu bijvoorbeeld ook veel meer benadrukt dat met het kwaliteitsscoressysteem een dialoog tussen stakeholders gestart kan worden. De klankbordgroepleden gaven aan dat met de resultaten meer inzicht kan worden geboden in de verantwoordelijkheden van partijen over de in te zetten acties en verantwoordelijkheden. Inzicht dat nodig is om gerichte afspraken te maken, ook over financiën, waardoor de kwaliteit van het terrein verbeterd kan worden. Ook kan op basis van de resultaten uit de kwaliteitsmeting en het advies over de potentiële kwaliteit gerichter worden doorgesproken over de gewenste ambitie die bij het terrein hoort.

2.2

Selectie bedrijventerreinen gemaakt door provincie

In overleg met de projectgroep Vitale bedrijventerreinen is gekozen voor het laten uitvoeren van de kwaliteitsmeting op de volgende terreinen: 1) Haatland, Kampen 2) Haaksbergen Oost, Haaksbergen 3) Oosterenk, Zwolle 4) Rollepaal, Hardenberg De keuze voor de terreinen is niet arbitrair. In het kwaliteitsscoresysteem wordt de zogenaamde EZtypologie voor bedrijventerreinen gehanteerd. Het ministerie van Economische Zaken hanteert de volgende typen bedrijventerreinen: • Hoogwaardig • Modern • Gemengd • Logistiek • Zware industrie.



De wijze van beoordelen van de terreinen en de vertaalslag van de kwaliteit in een zogenaamde sterrenkwalificatie (zie voor meer uitleg 2.4) is per type bedrijventerrein verschillend. De kwaliteitseisen voor een hoogwaardig terrein (met name kantorenlocaties) zijn immers anders dan die voor zware industrie. Zo worden beeldkwaliteit en stedenbouw zwaarder gewaardeerd bij een hoogwaardig terrein dan bij een terrein waarbij sprake is van zware industrie. Bij de selectie van het bedrijventerrein is gekeken naar het bewerkstelligen van een zo groot mogelijke mix van de hierboven genoemde typologieën. Zo werd er bij de selectie vanuit gegaan dat sprake was van 2 gemengde terreinen, 1 modern en 1 hoogwaardig terrein. Tijdens de uitvoering van de opdracht werd steeds meer inzicht gegenereerd over het terrein en de specifieke kenmerken. Dit heeft ertoe geleid dat 3 terreinen uiteindelijk zijn beoordeeld als gemengd en 1 terrein als modern. Dit is een eerste les die we uit de pilotfase hebben getrokken: voordat tot selectie wordt overgegaan van een aantal terreinen (dus zonder een vantevoren vastgestelde keuze), is het verstandig om meer informatie te verzamelen over het terrein en het type bedrijvigheid. Pas dan kan een goede inschatting gemaakt worden van het type terrein en de wijze waarop dit terrein vervolgens in de kwaliteitsmeting wordt beoordeeld. In hoofdstuk 4 tot en met 7 zijn de resultaten van de kwaliteitsmeting terug te vinden.

2.3

Stappen kwaliteitsmeting

Voor elke kwaliteitsmeting is een aantal stappen verricht: 1) Deskresearch: achterhalen feitelijke informatie (fysieke kenmerken) 2) Bezoek aan bedrijventerrein 3) Gesprek met gemeente 4) Gesprek met ondernemersvereniging De lijst van interviewvragen is opgenomen in bijlage 2. In bijlage 3 is per bedrijventerrein aangegeven met welke personen de interviews hebben plaatsgevonden. De gesprekken bij zowel de gemeenten als bij de ondernemersverenigingen verliepen bijzonder prettig. Er kan gesproken worden van een grote bereidheid bij partijen om mee te werken. Bij zowel gemeenten als ondernemersverenigingen waren vaak personen vanuit verschillende disciplines aanwezig. De vragenlijst is voor een aantal gesprekken wel en voor een aantal gesprekken niet toegestuurd. Voordeel van het vantevoren toesturen was de wijze waarop personen zich konden voorbereiden. Feitelijke informatie kan op die manier sneller worden overhandigd, het achteraf nog vragen naar aanvullende informatie kost meer tijd en kan als hinderlijk worden ervaren. Nadeel is dat soms spontaniteit mist om over een aantal onderwerpen meer vrij te communiceren. In vervolgopdrachten zal de vragenlijst voorafgaand aan het gesprek toegestuurd worden.

2.4

Korte uitleg systematiek

Om een sterrenkwalificatie van een terrein te bepalen en daaraan kansen en aanbevelingen te koppelen zijn de volgende stappen van belang: 1) Bedrijventerrein selecteren dat in de kwaliteitsmeting wordt beoordeeld. 2) Scorekaart behorend bij type segment bedrijventerrein selecteren (zie bijlage 4). 3) Na bezoek terrein, gesprek met gemeente en gesprek met ondernemersvereniging punten toekennen aan subcriteria. Totaalscore bepalen voor alle criteria en relateren aan sterrenkwalificatie. De resultaten uit deze stap wordt ook wel de “nulmeting” genoemd.

DHV B.V.

4)

Bepalen potentiële sterrenkwalificatie, aan de hand van expertise, deskresearch en de scorekaarten per type bedrijventerrein. Op basis van analyse wordt bekeken welke criteria achterblijven om tot het aantal punten, behorend bij de potentiële kwaliteit, te komen om op die manier wel de potentiële sterrenkwalificatie te behalen. Deze analyse wordt in de vorm van een kansen- en aanbevelingenkaart weergegeven.

5)

Elk terrein wordt beoordeeld op de volgende hoofdcriteria: 1. 2. 3. 4. 5.

2.5

Ruimtelijke inrichting en beeldkwaliteit Faciliteiten en voorzieningen (t.b.v. het werknemersklimaat) Milieuprestaties Economie (t.b.v. bedrijfsvoering) Organisatie en beheer

Keuze voor laagste waarde methodiek

In deze pilot wordt gekozen voor het weergeven van de sterrenkwalificatie aan de hand van de “laagste waarde methodiek”. Het scoren van het bedrijventerrein via de laagste waarde methodiek heeft als doel de knelpunten van het terrein op een vrij scherpe manier inzichtelijk te maken. Er kan bijvoorbeeld ook gekozen worden voor een “gemiddelde waarde methodiek” (scores worden daarmee gemiddeld). Dit heeft echter tot consequentie dat er minder scherp conclusies worden getrokken over die elementen die echt ondermaats scoren. Een verkenning wijst uit dat de bezochte terreinen dan allemaal op gemiddeld 2 en 3 sterren uitkomen. In overleg met het externe expertteam van DHV, bestaande uit vertegenwoordigers van onder andere AM Real Estate, Kantoor Fonds Nederland, de Brabantse OntwikkelingsMaatschappij en de Universiteit van Utrecht en experts binnen DHV, kiezen we op dit moment bewust voor het toepassen van de “laagste waarde methodiek”, omdat hier de meeste impuls van uitgaat als het gaat om de verbeterkansen voor een terrein. De consequentie om voor deze methodiek te kiezen betekent wel dat er voor sommige terreinen uit de nulmeting naar voren kan komen dat er 0 sterren worden toegekend, simpelweg omdat er aan een of meerdere cruciale subcriteria voor de 1-sterrenkwalificatie niet wordt voldaan. Wat houdt de “laagste waarde methodiek” in? Door het toetsen van de subcriteria ontstaat er een totaalscore. Deze totaalscore geeft de sterrenkwalificatie aan in de scorekaart. Vervolgens wordt er per criterium bekeken of het voldoende dan wel onvoldoende scoort. Indien een subcriterium een onvoldoende scoort waar de scorekaart wél een voldoende eist ten aanzien van de sterrenkwalificatie, dan verliest het terrein sterren. Het is dus goed mogelijk dat aan een terrein met een hogere totaalscore aan punten, en daarmee dus in principe een hogere bijbehorende sterrenkwalificatie, een lagere sterrenkwalificatie wordt toegekend. Dit heeft zoals eerder aangegeven alles te maken met een aantal cruciale subcriteria die bepalend zijn voor de sterrenkwalificatie. Het is daarnaast ook goed mogelijk dat een terrein met een lagere totaalscore aan punten een hogere sterrenkwalificatie krijgt. Dit heeft er dan mee te maken dat het terrein juist op een aantal cruciale subcriteria wel voldoende scoort. In de kansenkaart wordt vervolgens een advies gegeven over de subcriteria die van cruciaal belang zijn om op te pakken, zodat men uiteindelijk toch op de potentiële kwaliteit uit kan komen. Het aantal sterren dat het terrein verliest is wederom afhankelijk van de scorekaart. De laagste waarde die een subcriterium heeft in de scorekaart is bepalend voor het totaaloordeel. De keuze voor deze methodiek wordt mede bepaald door het scherp stellen van de verbetermogelijkheden van het terrein.



2.6

Bepalen potentiële kwaliteit

Zoals hierboven al is aangegeven wordt de huidige sterrenkwalificatie bepaald aan de hand van de laagste waarde methodiek. Door deze systematiek te hanteren wordt heel scherp inzichtelijk gemaakt waar de verbetermogelijkheden zitten voor de bedrijventerreinen. Bij het bepalen van de potentiële kwaliteit van een terrein hanteren we een combinatie van diverse methodieken. Zo gaan we uit van de zogenaamde gemiddelde waarde methodiek en maken we gebruik van ervaringen, visies en deskundigheid van het externe en interne expertteam die DHV begeleiden bij de uitvoering van de pilot. Door het bedrijventerreinen te bekijken aan de hand van de “gemiddelde waarde methodiek” kunnen de kansen en bedreigingen van het terrein inzichtelijk worden gemaakt. Door een gemiddelde te nemen van de scores van de subcriteria, ontstaat er namelijk ook een gemiddelde waarde per hoofdcriterium. Dit geeft een meer gebalanceerd beeld van de kwaliteit die het terrein heeft op de vijf verschillende hoofdcriteria. In die zin is het nemen van een gemiddelde dus meer bruikbaar voor het bepalen van de kansen en bedreigingen van een bepaalde kwaliteit van het terrein op hoofdlijn en minder voor het scherp inzichtelijk maken van de verbeterpunten per terrein. De laagste waarde van een (of meer) van de hoofdcriteria die wordt behaald is uiteindelijk bepalend voor de uiteindelijke sterrenkwalificatie van het terrein. In de gemiddelde waarde methodiek speelt de scorekaart geen rol. Met de gemiddelde waarde methodiek ontstaat er een overall waarde voor het terrein. Deze waarde geeft de potentie van het terrein weer en kan ingezet worden bij het bepalen van de ambitie voor het terrein. Bij de ontwikkeling en de uitvoering van de Kwaliteitsscan kan DHV gebruik maken van de deskundigheid, ervaringen en visies van experts op het gebied van bedrijventerreinen. De resultaten uit de nulmeting hebben we dan ook aan deze experts voorgelegd. Per bedrijventerrein is in relatie tot de kwaliteit, resulterend uit de gemiddelde waarde methodiek, gediscussieerd over de potentiële kwaliteit van de terreinen. De uitkomsten van de discussies zijn vervolgens in deze rapportage per bedrijventerrein verwerkt.

DHV B.V.

3

ALGEMENE CONCLUSIES EN REACTIE VAN DE KLANKBORDGROEP

3.1

Algemene conclusies over bruikbaarheid instrument

De pilot in Overijssel laat zien dat het kwaliteitsscoresysteem een instrument is dat op een vrij snelle en objectieve manier de kwaliteit van een terrein inzichtelijk kan maken. Ook gaat er vanuit de systematiek een dusdanige impuls uit dat partijen op basis van de resultaten afspraken kunnen maken over de gewenste verbeterpunten op het terrein. Ook biedt het instrument voldoende aanleiding om de dialoog te starten (dan wel te hervatten) over de gewenste ambitie die partijen voor ogen hebben.

De klankbordgroep ziet het sterrensysteem ook als een goed instrument om de dialoog tussen de diverse betrokken partijen bij het bedrijventerrein op gang te brengen. Zowel tussen de provincie en de gemeente, tussen de gemeente en de bedrijven op het terrein als tussen de bedrijven onderling. Het kan processen op gang brengen, waardoor partijen met andere ogen naar bestaande terreinen gaan kijken. De uitvoering van het sterrensysteem kan daarmee een uitstekend startpunt vormen voor het opstellen van het beleid, waarbij vooral de kansenkaart van belang is. Het blijft echter een hulpmiddel. Het moet geen doel op zich worden. Bij de uitvoering van de pilot is wel gebleken, dat het van groot belang is dat er voldoende onderzoekscapaciteit wordt ingezet om de scans goed uit te voeren en goede nazorg te leveren aan de gemeenten. Uit: Definitieve advies Klankbordgroep, 13 februari 2008

Het enthousiasme waarmee partijen medewerking verlenen aan de uitvoering van de kwaliteitsmetingen geeft tevens aan dat er draagvlak is voor het instrument. Het toepassen van het kwaliteitsscoresysteem maakt dat processen op gang komen en door partijen, nog los van de resultaten, met andere ogen naar bestaande terreinen wordt gekeken. Het instrument werd in de ogen van de klankbordgroep echter nog niet rijp bevonden om het bepalend te laten zijn voor de prioriteitstelling van de subsidieverlening vanuit de provincie. Daarvoor is het te globaal. Er zal immers altijd maatwerk en een verdiepingsslag per terrein nodig zijn om te kunnen beslissen over subsidieverlening, aldus de klankbordgroep. Wel kan het instrument een uitstekend hulpmiddel zijn bij de vergelijking van de ernst van de problematiek op de diverse terreinen en bij de bewustwording van die problemen. Op basis van de uitkomsten van de scan kan de provincie de gemeenten ook aanspreken op de noodzaak van herstructurering.

3.2

Lering trekken uit de uitvoering van de pilot

Gedurende de uitvoering van de pilot is ons echter wel een aantal zaken opgevallen, waar we lering uit willen trekken voor de toekomst.

1 juni 2008, versie definitief - 10 -


•

•

Voordat tot selectie wordt overgegaan van een aantal terreinen (dus zonder een vantevoren vastgestelde keuze), is het verstandig om wat meer informatie te verzamelen over het terrein en de type bedrijvigheid. Pas dan kan een goede inschatting gemaakt worden van het type terrein en de wijze waarop dit terrein vervolgens in de kwaliteitsmeting wordt beoordeeld. Bij de selectie van een terrein dient ook goed in ogenschouw te worden genomen of op het terrein mogelijk meerdere segmenten qua bedrijvigheid van toepassing zijn. Haatland in Kampen bijvoorbeeld bestaat deels uit een ‘gemengd bedrijventerrein’ en deels uit ‘zware industrie’. Beide onderdelen dienen op onderscheidende wijze te worden beoordeeld, aan de hand van 2 verschillende scorekaarten. Voor Haatland hebben we er nu voor gekozen om alleen het onderdeel ‘gemengd’ te beoordelen. Het is goed om hier voorafgaand aan de keuze goed inzicht in te hebben, aangezien dit naast consequenties voor de beoordeling ook consequenties voor tijd en geld ten behoeve van de uitvoering van de kwaliteitsmeting heeft.

3.3

Na half jaar definitieve toedeling sterrenkwalificatie

Naar aanleiding van de presentatie van de onderzoeksresultaten aan de klankbordgroep in december is afgesproken dat de gemeenten, die mee hebben gedaan aan de pilot, en toekomstige pilotgemeenten de kans krijgen om binnen een half jaar na het verschijnen van de concept rapportage de mogelijkheid krijgen om een aantal verbeteringen door te voeren, die er bijvoorbeeld toe leiden dat op korte termijn een hogere sterrenkwalificatie kan worden behaald. Als voorbeeld kan Haatland-Kampen worden aangehaald. De gemeente heeft de bewegwijzering op korte termijn in orde gemaakt en daarmee heeft Haatland minimaal 2 sterren behaald. De afspraak die is gemaakt is dat partijen een half jaar de tijd krijgen om een kwaliteitsimpuls aan een aantal cruciale onderdelen te geven (met het advies van DHV als basis), die er toe leidt dat een hogere sterrenkwalificatie kan worden behaald voordat de definitieve sterrenkwalificatie wordt toegekend. Dit betekent dat op 1 juni de definitieve sterrenkwalificaties bekend wordt gemaakt. Bij deze toekenning is tevens rekening gehouden met de mogelijke consequenties van het anders omgaan met de subcriteria duurzaam bouwen – duurzaam materiaal gebruik en energie (zoals volgend uit de bespreking met de klankbordgroep op 13 februari jl.). De voorwaarden die gelden bij het honoreren van een nieuwe sterrenkwalificatie na een half jaar realisatietijd zijn de volgende: • De actie die leidt tot verbetering van een subcriterium dient in 6 maanden gerealiseerd te zijn. • Indien de actie een langere looptijd heeft dan een half jaar, dient de actie in uitvoering te zijn op het moment van beoordelen (na realisatietijd van een half jaar). De uitvoering mag niet langer duren dan 3 maanden na de realisatietijd van een half jaar. De aanvrager van de realisatietijd dient hiervoor bewijsstukken te overhandigen. De in deze rapportage genoemde scores zijn definitief. Rond 1 juni 2008 is met de deelnemende gemeenten van de pilot contact opgenomen om de laatste stand van zaken door te nemen. Naar aanleiding van de gegeven realisatietijd van een half jaar zijn 2 terreinen anders beoordeeld. Zowel Haatland in Kampen als Rollepaal in Hardenberg hebben een kwaliteitsverbetering toegepast. De definitieve sterrenkwalificatie van beide terreinen zijn daarmee gewijzigd en vastgesteld op 2 sterren.

DHV B.V.

DEEL B



4

OOSTERENK ZWOLLE: STERRENKWALIFICATIE EN KANSEN

4.1

Fysieke kenmerken In onderstaande tabel zijn de fysieke kenmerken weergegeven van het terrein Oosterenk. Aangegeven is onder andere in welke levensfase het terrein zich bevindt en het totaal aantal oppervlakte van het terrein. Aangegeven is ook welk deel van het terrein in de kwaliteitsmeting is meegenomen. Ook wordt een kwalitatieve uitspraak gedaan over de bereikbaarheid van het terrein. Deze uitspraak wordt nader toegelicht bij de toelichting op de sterrenkwalificatie.

FYSIEKE KENMERKEN Naam terrein/gemeente

Oosterenk (Zwolle)

Fase

Ontwikkeling / beheer

Segment

Modern

Specifieke kenmerken Oppervlak Leeftijd Ontsluiting Hindercategorie Huurprijs Grondprijs Leegstand

56 ha -OV en Rijksweg -2 €110,- tot €160,- per m 2 €310,- per m BVO 15-20%

Oosterenk wordt getypeerd als een modern bedrijventerrein. Kenmerkend zijn de kantoren, het ziekenhuis, zorggerelateerde instellingen en een waterschap op het terrein. De focus van de bedrijvigheid is met name regionaal en lokaal georiënteerd. Voor dit terrein wordt dan ook de scorekaart “Modern bedrijventerrein” gehanteerd. Bereikbaarheid Oosterenk is ontsloten door de N35, die rechtstreeks naar de ring van Zwolle leidt (A28). Deze verbinding kent echter tijdens de spitsuren congestie. Dit verdient aandacht. Er is een mobiliteitsmanager aangesteld om deze problematiek aan te pakken. De bereikbaarheid van Oosterenk via openbaar vervoer is goed. Met de bus is het terrein goed te bereiken van het Centraal Station van Zwolle. De proef met gratis openbaar vervoer is geslaagd en wordt verlengd.

DHV B.V.

4.2

Sterrenkwalificatie Oosterenk heeft de potentie een 4 sterrenkwalificatie te krijgen. Het terrein heeft een totaalscore van 106, wat volgens de scorekaart 4 sterren betekent. Als resultaat uit de nulmeting (bedrijventerrein bezoek, interviews met diverse partijen) blijkt dat Oosterenk uitkomt op 1 ster. Dit heeft te maken met de problematiek rond het parkeren. In de toelichting van de sterrenkwalificatie en bij de kansenkaart zal hier verder op in worden gegaan. De potentie van Oosterenk en de sterrenkwalificatie van de nulmeting is weergegeven in onderstaand kader. Tevens is de haalbaarheid van de potentie bepaald op eenvoudig, aangezien het bereiken van de potentie slechts verbetering van enkele subcriteria verreist. Potentie van Oosterenk

Sterrenkwalificatie nulmeting

De beoordeling van Oosterenk is weergegeven is onderstaande figuur. Hierbij is de sterrenkwalificatie per hoofdcriterium aangegeven. Oosterenk scoort hoog op de hoofdcriteria “Faciliteiten en voorzieningen” en “Economie”. Op deze hoofdcriteria scoort Oosterenk dan ook respectievelijk 4 en 5 sterren. Minder goed scoort Oosterenk op de overige hoofdcriteria, waarbij “Organisatie en beheer” slechts 1 ster scoort. In dit hoofdcriterium zit de problematiek van het parkeren verweven.

(34/50 (14/20)

(11/25) (25/35) ( 22/30)

4.3

Potentiële kwaliteit en kansenkaart De potentiële kwaliteit van het terrein wordt gewaardeerd op 4 sterren. Hieronder is weergegeven op welke punten Oosterenk verbeteringen moet aanbrengen om een extra ster te bemachtigen. Uitgangspunt is de sterrenkwalificatie van de nulmeting, welke is bepaald op 1 ster.



Ster

Subcriteria

Knelpunten

Maatregelen

Haalbaarheid

30. Parkeren

Parkeren is een groot probleem op Oosterenk. Er zijn echter parkeerplaatsen te vinden op de Oosterenk die wel voor eigen gebruik beschikbaar zijn, maar niet voor andere bedrijven. Dit maakt dat op sommige plekken overlast ontstaat op de openbare ruimte. Er zijn nog geen verkenningen gedaan om op het terrein meer initiatieven te ontplooien op het gebied van energie.

Inmiddels worden initiatieven genomen om hier een oplossing voor te vinden, zoals de parkeergarage bij het ziekenhuis.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Kostbaar. Organisatorisch: - Draagvlak bij partijen aanwezig, reeds acties in werking.

Het uitvoeren van een energiescan en aanbevelingen deels uitvoeren. Door partijen wordt aangegeven dat hier wel draagvlak voor is, maar nog meer aandacht behoeft. Bezien in hoeverre samenhang van het terrein beter in ogenschouw genomen kan worden. Met name de relaties tussen de deelgebieden kunnen verbeterd worden. Nog beter kan worden bekeken of gebouwen voor meerdere functies gebruikt kunnen worden. Levensloopbestendig zijn ze niet. Langdurig leegstaande panden zouden voor inpandig parkeren of als voorziening gebruikt kunnen worden. Bij het inrichten of herstructureren van de openbare ruimte kan dit criterium meegenomen worden. Tevens kunnen bedrijven die gaan renoveren of nieuw bouwen hierop geattendeerd worden.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar voor scan Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak gemeente

15. Energie

2. Samenhang stedenbouw

Er is geen samenhang in stedenbouw. De gebouwen staan op zich en hebben geen relatie met elkaar en/of met het terrein.

16. Duurzaam bouwen – multifunctionaliteit

Dit onderdeel verdient zeker aandacht als het gaat om het behalen van de potentiële kwaliteit van 4 sterren. Er is leegstand te zien doordat er ruimte wordt gereserveerd voor de functie kantoren. Vraag is of het bestemmingsplan ook andere functies toestaat. Dit onderdeel verdient ook aandacht als het gaat om het behalen van de potentiële kwaliteit van 4 sterren. De openbare ruimte is nu nog niet met duurzaam materiaalgebruik ingericht.

17. Duurzaam bouwen – duurzaam materiaalgebruik

Technisch: - Complex voor bestaand Financieel: - Kostbaar voor bestaand Organisatorisch: - Haalbaar voor nieuw

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Kostbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak gemeente.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers en gemeente.

DHV B.V.

Bovenstaande subciteria dienen verbeterd te worden totdat ze ten minste een voldoende scoren. Voor het behalen van 2 sterren voor Oosterenk dient alleen het parkeerprobleem aangepakt te worden. Voor het bereiken van 3 sterren dient een energiescan uitgevoerd te worden. De aanbevelingen over de te treffen maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar moeten zijn uitgevoerd. Voor het bereiken van de potentie van 4 sterren, dienen ook de subcriteria “Samenhang stedenbouw”, “Duurzaam bouwen – multifunctionaliteit” en “Duurzaam bouwen – duurzaam materiaalgebruik” tot een voldoende verbeterd te worden.

4.4

Conclusies Voor Oosterenk is de potentie van het bedrijventerrein vastgesteld op 4 sterren. Uit de kansenkaart is gebleken dat dit met relatief eenvoudige inspanningen is te bereiken. Wel verdient de aanbeveling om ook de verbeterpunten op te pakken voor de subcriteria die reeds voldoende scoren, maar ook met een lichte inspanning verbeterd kunnen worden. Dit alles draagt bij aan een kwalitatief hoogwaardig bedrijventerrein. Gedurende het half jaar realisatietijd is met name de bereikbaarheid van Oosterenk aangepakt. Een mobiliteitsmanager is aangesteld om de congestie naar het terrein aan te pakken. Dit heeft onder andere geleid tot het instellen van éénrichtingswegen, die de doorstroom moeten verbeteren. Daarnaast wordt er een parkeerdek gerealiseerd. Hiermee verdwijnen enkele openbare parkeerplekken op doorgaande wegen, wat ten goede komt aan de doorstroom van het verkeer.



5

ROLLEPAAL HARDENBERG: STERRENKWALIFICATIE EN KANSEN

5.1

Fysieke kenmerken In onderstaande tabel zijn de fysieke kenmerken weergegeven van het terrein Rollepaal. Aangegeven is onder andere in welke levensfase het terrein zich bevindt en het totaal aantal oppervlakte van het terrein. Aangegeven is ook welk deel van het terrein in de kwaliteitsmeting is meegenomen Ook wordt een kwalitatieve uitspraak gedaan over de bereikbaarheid van het terrein. Deze uitspraak wordt nader toegelicht bij de toelichting op de sterrenkwalificatie.

FYSIEKE KENMERKEN Naam terrein/ Gemeente

Rollepaal (Hardenberg)

Fase

Fase 1: Beheer Fase 2: Ontwikkeling

Segment

Gemengd


92 ha Noord 40jr, Zuid 15jr OV en Rijksweg max 6 -2 Vanaf €55,- per m <5%

Rollepaal wordt getypeerd als een gemengd bedrijventerrein. Kenmerkend zijn de industrie, groothandel, bouwnijverheid en installatiebedrijven, reparatie-, verhuurbedrijven, en dienstverlenende bedrijven op het terrein. De focus van de bedrijvigheid is met name lokaal georiënteerd. Voor dit terrein wordt dan ook de scorekaart “Gemengd bedrijventerrein” gehanteerd. Bereikbaarheid De Rollepaal is met de auto goed te bereiken. Weliswaar ligt het terrein niet aan een snelweg, maar via de toegangsweg is het terrein goed te bereiken. Gezien de lokale oriëntatie van het terrein is deze structuur dan ook toereikend. Voor de bereikbaarheid van de Rollepaal qua openbaar vervoer zijn wel verbeteringen wenselijk. De bushaltes zijn alleen ten noorden van het terrein aanwezig op de Lange Wijk. Dit maakt het zuidelijk deel van het terrein slecht bereikbaar voor openbaar vervoer.

DHV B.V.

5.2

Sterrenkwalificatie Rollepaal heeft de potentie een 3 sterrenkwalificatie te krijgen. Het terrein heeft een totaalscore van 96, wat volgens de scorekaart 3 sterren betekent. Als resultaat uit de nulmeting (bedrijventerrein bezoek, interviews met diverse partijen) blijkt dat de Rollepaal uitkomt op 2 sterren. De potentie van de Rollepaal en de sterrenkwalificatie van de nulmeting is weergegeven in onderstaand kader. Potentie van de Rollepaal


De beoordeling van de Rollepaal is weergegeven is nevenstaande figuur. Hierbij is de sterrenkwalificatie per hoofdcriterium aangegeven. Rollepaal scoort hoog op de hoofdcriteria “Faciliteiten en voorzieningen”, “Economie” en met name op “organisatie en beheer”. Op deze hoofdcriteria scoort de Rollepaal dan ook respectievelijk 4, 4 en 5 sterren. Minder goed scoort de Rollepaal op “Milieuprestaties”, en “Ruimtelijke inrichting en beeldkwaliteit”, waarbij beide 2 sterren scoren.

(26/50) (10/20) (9/25) (27/35) (28/30)

5.3

Potentiële kwaliteit en kansenkaart De potentiële kwaliteit van het terrein wordt gewaardeerd op 3 sterren. Hieronder is weergegeven op welke punten de Rollepaal verbeteringen moet aanbrengen om een extra ster te bemachtigen. Uitgangspunt is de sterrenkwalificatie van de nulmeting, die is bepaald op 2 sterren.



Ster

Subcriteria

Knelpunten

Maatregelen

Haalbaarheid

6. Buitenopslag afgeschermd

De buitenopslag op het terrein kan nog beter worden afgeschermd. Menig bedrijf gebruikt het buitenterrein als opslag. Dit geeft een rommelig straatbeeld en kan leiden tot criminaliteit (diefstal en vandalisme). Het terrein heeft weinig tot geen meerlaagse bebouwing en de bedrijven maken geen gebruik van dubbel/gezamenlijk gebruik van functies (bv. bedrijfskantines, paardenweidjes, ‘parkeren onder groen’). Er zijn nog geen verkenningen gedaan om op het terrein meer initiatieven te ontplooien op het gebied van energie.

Bedrijven die het buitenterrein als opslag gebruiken kunnen hierover aangesproken worden. Indien inpandige opslag geen mogelijkheden biedt, kan gedacht worden aan opslag in containers.

Dit onderdeel verdient ook aandacht als het gaat om het behalen van de potentiële kwaliteit van 3 sterren. De openbare ruimte wordt nu nog niet ingericht met duurzaam materiaalgebruik.

Bij het inrichten of herstructureren van de openbare ruimte kan dit criterium meegenomen worden. Tevens kunnen bedrijven die gaan renoveren of nieuw bouwen hierop geattendeerd worden.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar voor scan Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak gemeente Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers en gemeente.

8. Intensief ruimtegebruik.

15. Energie

17. Duurzaam bouwen – duurzaam materiaalgebruik.

Bedrijven kunnen benaderd worden om het belang van intensivering te benadrukken. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik maken van elkaars voorzieningen.

Het uitvoeren van een energiescan en aanbevelingen deels uitvoeren. Door partijen wordt aangegeven dat hier wel draagvlak voor is.

Voor het bereiken van de potentie van 3 sterren, dienen de subcriteria “Buitenopslag afgeschermd”, “Intensief ruimtegebruik”, “Energie” en “Duurzaam bouwen – duurzaam materiaalgebruik” tot een voldoende verbeterd te worden.

5.4

Conclusies Voor de Rollepaal is de potentie van het bedrijventerrein vastgesteld op 3 sterren. Uit de kansenkaart is gebleken dat dit met relatief eenvoudige inspanningen is te bereiken. Wel verdient het aanbeveling om ook de verbeterpunten op te pakken voor de subcriteria die reeds voldoende scoren, maar ook met een relatief

DHV B.V.

lichte inspanning verbeterd kunnen worden. Dit alles draagt bij aan een kwalitatief hoogwaardig bedrijventerrein en een meer stevige positie in de 3 sterrenkwalificatie. Gedurende de realisatietijd van een half jaar is de wegenstructuur van de Rollepaal onder handen genomen. De belangrijkste doorgaande wegen worden verbreed, wat ten goede komt aan de doorstroming van het verkeer op de Rollepaal. Verwacht wordt dat deze ingreep medio augustus gereed is. Met deze ingreep heeft de Rollepaal een kwaliteitsverbetering ondergaan en is de definitieve sterrenkwalificatie beoordeeld op 2 sterren. Daarnaast zijn 3 oude gebouwen genomineerd voor sloop. De ruimte die ontstaat wordt benut voor uitbreidingsmogelijkheden van bestaande bedrijven.



6

HAAKSBERGEN-OOST: STERRENKWALIFICATIE EN KANSEN

6.1

Fysieke kenmerken In onderstaande tabel zijn de fysieke kenmerken weergegeven van het terrein Haaksbergen-Oost. Aangegeven is onder andere in welke levensfase het terrein zich bevindt en het totaal aantal oppervlakte van het terrein. Aangegeven is ook welk deel van het terrein in de kwaliteitsmeting is meegenomen Ook wordt een kwalitatieve uitspraak gedaan over de bereikbaarheid van het terrein. Deze uitspraak wordt nader toegelicht bij de toelichting op de sterrenkwalificatie.

FYSIEKE KENMERKEN Naam terrein/ gemeente Fase Segment

Haaksbergen-Oost Beheer Gemengd


Oost 30,6; Totaal 111,2 Oost 45jr, West 35jr, Het Varck 25 jr. OV en Rijksweg Max 5 --15-20%

Haaksbergen-oost wordt getypeerd als een gemengd bedrijventerrein. Kenmerkend zijn de industriële -, handels- en transportbedrijven. Ook bevindt zich een aantal bedrijfswoningen op het terrein. De focus van de bedrijvigheid is met name lokaal georiënteerd. Voor dit terrein wordt dan ook de scorekaart “Gemengd bedrijventerrein” gehanteerd. Bereikbaarheid Haaksbergen-oost is goed ontsloten door de wegen N18 en N347. Congestie op deze wegen tijdens de spitsuren zorgt wel voor overlast. Dit verdient dan ook de nodige aandacht. Buiten de spits om is het terrein relatief snel te bereiken vanaf de snelweg. De bereikbaarheid van Haaksbergen-oost via het openbaar vervoer is voldoende.

DHV B.V.

6.2

Sterrenkwalificatie Haaksbergen-oost heeft de potentie een 3 sterrenkwalificatie te krijgen. Het terrein heeft een totaalscore van 80, wat volgens de scorekaart 3 sterren betekent. Als resultaat uit de nulmeting (bedrijventerrein bezoek, interviews met diverse partijen) blijkt dat Haaksbergen-oost uitkomt op 2 sterren. Dit heeft te maken met meerdere subcriteria. In de toelichting van de sterrenkwalificatie en bij de kansenkaart zal hier verder op in worden gegaan. De potentie van Haaksbergen-oost en de sterrenkwalificatie van de nulmeting is weergegeven in onderstaand kader. Tevens is de haalbaarheid van de potentie bepaald op eenvoudig, aangezien het bereiken van de potentie slechts verbetering van enkele subcriteria verreist.

Potentie van Haaksbergen-oost


De beoordeling van de Haaksbergen-oost is weergegeven is onderstaande figuur. Hierbij is de sterrenkwalificatie per hoofdcriterium aangegeven. Haaksbergen-oost scoort hoog op het hoofdcriterium “Economie” en voldoende op “Faciliteiten en voorzieningen”. Op deze hoofdcriteria scoort Haaksbergen-oost dan ook respectievelijk 4 en 3 sterren. Minder goed scoort Haaksbergen-oost op de overige hoofdcriteria. Hier scoort Haaksbergen-oost 2 sterren. Voor de toekenning van de sterrenkwalificatie wordt uitgegaan van de laagste waarde, zoals voortkomend uit de nulmeting. Dat maakt dat Haaksbergen-oost beoordeeld wordt op een totaal van 2 sterren en dus een 2 sterrenkwalificatie krijgt.

(26/50) (10/20) (9/25) (19/35) (16/30)



6.3

Potentiële kwaliteit en kansenkaart De potentiële kwaliteit van het terrein wordt gewaardeerd op 3 sterren. Hieronder is weergegeven op welke punten Haaksbergen-oost verbeteringen moet aanbrengen om een extra ster te bemachtigen. Uitgangspunt is de sterrenkwalificatie van de nulmeting, die is bepaald op 2 sterren. Onderstaande subciteria dienen verbeterd te worden totdat ze ten minste een voldoende scoren. Voor het behalen van 3 sterren voor Haaksbergen-oost dienen zowel “Intensief ruimtegebruik”, “Energie”, “Duurzaam bouwen – duurzaam materiaalgebruik” als “Coördinatie en inkoop collectieve voorzieningen” aangepakt te worden.

Ster

Subcriteria

Knelpunten

Maatregelen

Haalbaarheid

8. Intensief ruimtegebruik

Het terrein heeft weinig tot geen meerlaagse bebouwing en de bedrijven maken geen gebruik van dubbel/ gezamenlijk gebruik van functies (bv. bedrijfskantines, paardenweidjes, ‘parkeren onder groen’).


15. Energie

Voor het terrein is geen energiescan uitgevoerd.

17. Duurzaam bouwen – duurzaam materiaalgebruik

Dit onderdeel verdient ook aandacht als het gaat om de potentiële kwaliteit van 3 sterren. De openbare ruimte is nu nog niet met duurzaam materiaalgebruik ingericht.

In de nulmeting scoort dit subcriterium onvoldoende. Het uitvoeren van een energiescan geeft inzicht in hoe energie duurzaam en spaarzaam opgepakt kan worden. Bij het inrichten of herstructureren van de openbare ruimte kan dit criterium meegenomen worden. Tevens kunnen bedrijven die gaan renoveren of nieuw bouwen hierop geattendeerd worden.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers Technisch: - Haalbaar Financieel: - Kostbaar Organisatorisch: - Haalbaar

32. Coördinatie en inkoop collectieve voorzieningen

Op Haaksbergen-oost wordt geen gebruik gemaakt van het collectief inkopen van voorzieningen, zoals elektra en afvalverwerking.

Op Haaksbergen-oost kunnen bedrijven meer investeren in het gezamenlijk inkopen van collectieve voorzieningen. Nu nog scoort dit ondermaats. Parkmanagement zou dit kunnen oppakken.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers en gemeente Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers en gemeente

DHV B.V.

6.4

Conclusies Voor Haaksbergen-oost is de potentie van het bedrijventerrein vastgesteld op 3 sterren. Uit de kansenkaart is gebleken dat dit met relatief eenvoudige inspanningen is te bereiken. Wel verdient het aanbeveling om ook de verbeterpunten op te pakken voor de subcriteria die reeds voldoende scoren, maar ook met een lichte inspanning verbeterd kunnen worden. Dit alles draagt bij aan een kwalitatief hoogwaardig bedrijventerrein. Gedurende de realisatietijd van een half jaar is er een uitvoeringsplan opgesteld. Hierin zijn integraal meerdere aandachtspunten van de Kwaliteitsscan opgenomen. De acties moeten nog worden uitgewerkt en gerealiseerd.



7

HAATLAND KAMPEN: STERRENKWALIFICATIE EN KANSEN

7.1

Fysieke kenmerken In onderstaande tabel zijn de fysieke kenmerken weergegeven van het terrein Haatland. Aangegeven is onder andere in welke levensfase het terrein zich bevindt en het totaal aantal oppervlakte van het terrein. Aangegeven is ook welk deel van het terrein in de kwaliteitsmeting is meegenomen Ook wordt een kwalitatieve uitspraak gedaan over de bereikbaarheid van het terrein. Deze uitspraak wordt nader toegelicht bij de toelichting op de sterrenkwalificatie.

FYSIEKE KENMERKEN Naam terrein/gemeente

Haatland (Kampen)

Fase

Beheer

Segment

Gemengd


230 ha 55 jr Rijksweg Max 5 -2 € 80 – 90,- per m <5%

Haatland wordt getypeerd als een gemengd bedrijventerrein. Kenmerkend zijn de industrie en publieksaantrekkende activiteiten. Op het terrein zijn zowel grootschalige als (zeer) kleine bedrijven gevestigd. Her en der komen kantoorfuncties voor, de productie lijkt soms ondergebracht in toevallig vrijkomende gebouwen. In het zuidoosten van Haatland is de afstand van de bedrijven tot de woonbebouwing klein. De bedrijvigheid is er kleinschalig en veel (bedrijfs-) woningen zijn met de bedrijfsbebouwing vermengd op het terrein. De focus van de bedrijvigheid is met name en lokaal georiënteerd. Voor dit terrein wordt dan ook de scorekaart “Gemengd bedrijventerrein” gehanteerd. In de nulmeting is alleen het gemengde terrein meegenomen. De zware industrie is niet meegenomen in deze kwaliteitsmeting. Bereikbaarheid Haatland is aan de oostkant ontsloten door de N50, die naar de snelwegen A28 en A6 leidt. De N50 kent tijdens spitsuren veel congestie, wat ten koste gaat van de bereikbaarheid van het terrein. Daarnaast is het terrein dermate groot, dat bedrijven gelegen aan de westkant hinder ondervinden bij het bereiken van

DHV B.V.

de N50. Haatland is bovendien met het openbaar vervoer slecht te bereiken. Bussen stoppen niet op het terrein, waardoor het terrein slechts op ruime loopafstand te bereiken is met het openbaar vervoer.

7.2

Sterrenkwalificatie Haatland heeft de potentie een 3 sterrenkwalificatie te krijgen. Het terrein heeft een totaalscore van 84, wat volgens de scorekaart 3 sterren betekent. Als resultaat uit de nulmeting (bedrijventerrein bezoek, interviews met diverse partijen) blijkt dat Haatland uitkomt op 2 sterren. In de toelichting van de sterrenkwalificatie en bij de kansenkaart zal hier verder op in worden gegaan. De potentie van Haatland en de sterrenkwalificatie van de nulmeting is weergegeven in onderstaand kader. Tevens is de haalbaarheid van de potentie bepaald op eenvoudig, aangezien het bereiken van de potentie slechts verbetering van enkele subcriteria verreist. Potentie van Haatland


De beoordeling van de kwaliteit op Haatland is weergegeven is de figuur hiernaast. Hierbij is de sterrenkwalificatie per hoofdcriterium aangegeven. Haatland scoort voldoende op het hoofdcriterium “Faciliteiten en voorzieningen”. Op dit hoofdcriterium scoort Haatland 3 sterren. Minder goed scoort Haatland op de overige hoofdcriteria. Daar waar de eindbeoordeling van de nulmeting uitgaat van de laagste waarde, is Haatland beoordeeld op een totaal van 2 sterren.

7.3

Potentiële kwaliteit en kansenkaart De potentiële kwaliteit van het terrein wordt gewaardeerd op 3 sterren. Hieronder is weergegeven op welke punten Haatland verbeteringen moet aanbrengen om een extra ster te bemachtigen. Uitgangspunt is de sterrenkwalificatie van de nulmeting, die is bepaald op 2 sterren.



Ster

Subcriteria

Knelpunten

Maatregelen

Haalbaarheid

6. Buitenopslag afgeschermd

De buitenopslag bij gebouwen en op het terrein is zichtbaar. Dit geeft een rommelige aanblik en maakt het terrein onoverzichtelijk.

Bedrijven die het buitenterrein als opslag gebruiken kunnen hierover aangesproken worden. Indien inpandig geen mogelijkheden biedt, kan gedacht worden aan opslag in containers.

8. Intensief ruimtegebruik

Het terrein heeft weinig tot geen meerlaagse bebouwing en de bedrijven maken geen gebruik van dubbel / gezamenlijk gebruik van functies (bv. bedrijfskantines, paardenweidjes, ‘parkeren onder groen’). Voor het terrein is een energiescan uitgevoerd. Er is vooralsnog niets gedaan met de uitkomsten van deze scan.


Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers Technisch: - Haalbaar Financieel: - Kostbaar Organisatorisch: - Haalbaar

15. Energie

31. Beheer terrein door één organisatie

Tussen bedrijven bestaat geen samenwerking. Er is geen vorm van organisatiegraad.

32. Coördinatie en inkoop collectieve voorzieningen

Bedrijven benutten niet de mogelijkheden om de inkoop van collectieve voorzieningen gezamenlijk te doen.

Een aantal jaren geleden is er een energiescan uitgevoerd, hier is niets mee gedaan. De organisatiegraad was onvoldoende om dit goed te begeleiden. Dit kan opgepakt worden in combinatie met punt 31. Een aantal bedrijven van het terrein zou samen kunnen werken, om daarvan voordeel te kunnen hebben. Initiatieven zijn reeds gestart voor het optuigen van parkmanagement. Op Haatland kunnen bedrijven meer investeren in het gezamenlijk inkopen van collectieve voorzieningen. Nu nog scoort dit ondermaats. Parkmanagement zou dit kunnen oppakken.

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar

Technisch: - Haalbaar Financieel: - Haalbaar Organisatorisch: - Haalbaar mits draagvlak ondernemers en gemeente.

DHV B.V.

Bovenstaande subcriteria dienen verbeterd te worden totdat ze ten minste een voldoende scoren. Voor het behalen van 3 sterren dienen zowel “Buitenopslag afgeschermd”, “Intensief ruimtegebruik”, “Energie”, “Beheer terrein door één organisatie” als “Coördinatie en inkoop collectieve voorzieningen” aangepakt te worden.

7.4

Conclusies Voor Haatland is de potentie van het bedrijventerrein vastgesteld op 3 sterren. Uit de kansenkaart is gebleken dat dit met relatief eenvoudige inspanningen is te bereiken. Wel verdient het aanbeveling om ook de verbeterpunten op te pakken voor de subcriteria die reeds voldoende scoren, maar ook met een lichte inspanning verbeterd kunnen worden. Dit alles draagt bij aan een kwalitatief hoogwaardig bedrijventerrein. Gedurende het half jaar realisatietijd heeft de gemeente Kampen geïnvesteerd in de bewegwijzering op het terrein. Er zijn infozuilen geplaatst waar de routebeschrijving van bedrijven op Haatland digitaal opvraagbaar is. Met deze ingreep heeft Haatland een kwaliteitsverbetering ondergaan, waardoor het terrein beoordeeld wordt op 2 sterren.



DHV B.V.

DHV B.V.

COLOFON

Provincie Overijssel/Pilot Kwaliteitsmeting Bedrijventerreinen RO-SE20070345 Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Bijdrage Interne controle Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf


: : : : : : : : : : :

Provincie Overijssel Pilot Kwaliteitsmeting Bedrijventerreinen B3556-01-001 30 pagina's Nanda van Baren en Koos Weits Walter Knoll en Caroline Rindertsma Nanda van Baren Herman Timmermans 1 juni 2008


DHV B.V. Ruimte en Mobiliteit Laan 1914 nr. 35 3818 EX Amersfoort Postbus 1132 3800 BC Amersfoort T (033) 468 20 00 F (033) 468 28 01 E [email protected] www.dhv.nl

DHV B.V.

BIJLAGE 1

SAMENSTELLING KLANKBORDGROEP

Gemeente Haaksbergen Herald Heukels Gemeente Hardenberg Libbe Zwart Gemeente Kampen Henk Uitslag Gemeente Zwolle Clemens Gloudi SER Overijssel Namens VNO-NCW Midden Jan van Dijk (Jan) Namens MKB Oost-Nederland Otto Zuidema Namens CNV en FNV Kees van den Bos (Kees) Secretaris: Henk Kloosterboer NMO Jan de Vrieze Martin van den Berg Provincie Overijssel Ingrid Kalkhoven Marieke van Engelen Hans Buers Begeleiding DHV Nanda van Baren Herman Timmermans Koos Weits

Provincie Overijssel/Pilot Kwaliteitsmeting Bedrijventerreinen

RO-SE20070345

DHV B.V.

BIJLAGE 2

INTERVIEWLIJST

Ruimtelijke inrichting en beeldkwaliteit Functionaliteit wegenstructuur; passend voor huidige situatie? Hoe inspelen op toekomstig verkeer? Op welke wijze opgenomen in bestemmingsplannen? Is er een stedenbouwkundig plan aanwezig dat richting geeft aan de stedenbouwkundige structuur op bedrijventerrein X? Welke consequenties heeft dat voor de uitstraling van het terrein en de gebouwen? Wordt het element water ingezet op bedrijventerrein X als beeldkwaliteit? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet? Speelt natuurkwaliteit ook een rol? Bv. groene oevers, trekken van bepaalde vogels naar het gebied? Heeft het terrein voldoende ruimte voor waterberging? Zijn er ook mogelijkheden voor afkoppelen van regenwater toegepast? Wat staat er in het bestemmingsplan over intensief ruimtegebruik? Wordt dit door de gemeente gestimuleerd? Maken bedrijven onderling gebruik van functies, zoals bijvoorbeeld ruimtes voor kantines? Zijn bedrijven met milieucontouren zo veel mogelijk geclusterd op het terrein en van de bewoonde wereld af gesitueerd? Sluit het terrein aan bij de bewoonde omgeving? Is er een verbinding tussen bijvoorbeeld de voorzieningen op het terrein en het gebruik dat omwonenden hiervan maken? Faciliteiten en voorzieningen Welke voorzieningen zijn op het terrein aanwezig? Wat staat het bestemmingsplan toe? Wie maken er gebruik van? Is er sprake van criminaliteit op het terrein? Is het bekend dat er aangifte is gedaan van criminaliteit, zo ja, hoe vaak? Is er collectieve beveiliging? Heerst er een gevoel van onveiligheid en zo ja, op welk deel van de dag? Hoe is de bereikbaarheid van het terrein met het Openbaar Vervoer? Milieuprestaties Is er voor het terrein een zogenaamde energiescan uitgevoerd naar de kansen en mogelijkheden ten aanzien van duurzame energie, bv. uitwisseling warmte en koudevraag, windmolens? Zo ja, wat heeft deze studie opgeleverd en wordt hier een vervolg aan gegeven? Zo nee, is er de intentie om hier een scan naar te laten doen? Zijn er mogelijkheden om gebouwen voor verschillende functies te gebruiken? M.a.w. zijn de gebouwen levensloopbestendig? Wordt er voor de inrichting van de openbare ruimte en voor gebouwen gebruik gemaakt van duurzame materialen? Is er op het terrein sprake van bodemverontreiniging? Ligt er een saneringsopgave? Hoe is de luchtkwaliteit op het terrein? Wordt er voldaan aan de normen voor fijn stof en stikstofdioxide? Zijn er ambities op dit gebied? Economie Wordt er voor het terrein aan marketing gedaan om zo gericht bedrijven aan te trekken? Zijn er brochures of een website aanwezig? Wat is het imago van het terrein, hoe staat het bekend? Worden bedrijven uit zelfde branches of die van elkaars functie kunnen profiteren gericht geclusterd op het terrein? Kunt u aangeven hoe groot het percentage van leegstand is op het terrein?


DHV B.V.

Is er op het terrein sprake van de aanwezigheid van breedband? Zijn er plannen voor het aanleggen van glasvezel of is dit wellicht al aanwezig? Hoe is het werknemersklimaat? Is er een prettige werkomgeving, gezien de voorzieningen en faciliteiten?

Organisatie en beheer Hoe stelt u zich op ten opzichte van bedrijven die zich willen vestigen? Is er een loket of een accountmanager aanwezig die voor bedrijven beschikbaar is om vragen te beantwoorden? Is er op het terrein een ondernemersvereniging aanwezig? Zo ja, wat is de naam en is deze actief? Wat is de parkeernorm voor vrachtwagens voor het terrein? Wordt deze gehaald of is er sprake van overlast? Wordt inpandig parkeren gestimuleerd? Is er op het terrein parkmanagement aanwezig? Of zijn er bedrijven die gezamenlijk activiteiten uitvoeren? Er is sprake van collectieve inkoop van voorzieningen, zoals elektra? Fysieke kenmerken Is er in de buurt een multimodaal overslagpunt (voor goederen van weg <-> water <-> spoor)? Op het terrein of meer of minder dan 5km? Hoe vaak is het terrein te bereiken met het OV? Hele dag of alleen in de spits en hoevaak per uur? Is er een treinstation in de buurt? Op het terrein of binnen en straal van 10km en hoe is deze te bereiken? Hoe is de doorstroom van het verkeer naar en op het terrein?


DHV B.V.

BIJLAGE 3

GEÏNTERVIEWDEN

Haaksbergen-Oost Gemeente Herald Heukels Huib van Kesteren Ondernemersvereniging Michel Wentink (Noordendorp Transport)

Haatland Gemeente Henk Uitslag Auke Piet van der Meulen Dhr. Bos Octaaf van de Voorst Ondernemersvereniging Erik Jan van Oort (VOC)

Oosterenk Gemeente Zwolle Clemens Gloudi Richard ter Braak Ondernemersvereniging Ton ter Bekke (OVB) Henk Schuurman (Waterschap Groot Salland)

Rollepaal Gemeente Libbe Zwart Harm Oldenbeuving Klaas Pielman Tietsje Visser Ondernemersvereniging Mark van Mast (De Koepel) Albert Kruidhof (Heering Vastgoed

Provincie Overijssel/Pilot Kwaliteitsmeting Bedrijventerreinen

RO-SE20070345

DHV B.V.


bijlage 2

Bijlage V Statenvoorstel 14 mei 2008 Advies klankbordgroep Met inbegrip van een aantal kanttekeningen staat de klankbordgroep positief tegenover over de mogelijkheden van het sterrensysteem. Via het systeem kan op een redelijk snelle en objectieve manier de kwaliteit van een bedrijventerrein inzichtelijk gemaakt worden. Waar liggen de problemen en waar de kansen. Het is daarmee een prima hulpmiddel bij de probleemanalyse en de vergelijking van de situatie op verschillende terreinen. Bovendien geeft het gerichte aanzetten waar de herstructurering zich op zou moeten richten. De klankbordgroep ziet het sterrensysteem vooral ook als een goed instrument om de dialoog tussen de diverse betrokken partijen bij het bedrijventerrein op gang te brengen. Zowel tussen de provincie en de gemeente, tussen de gemeente en de bedrijven op het terrein als tussen de bedrijven onderling. Het kan processen op gang brengen, waardoor partijen met andere ogen naar bestaande terreinen gaan kijken. De uitvoering van het sterrensysteem kan daarmee een uitstekend startpunt vormen voor het opstellen van het beleid, waarbij vooral de kansenkaart van belang is. Het blijft echter een hulpmiddel. Het moet geen doel op zich worden. Het instrument is in onze ogen echter nog niet rijp om het bepalend te laten zijn voor de prioriteitstelling van de subsidieverlening vanuit de provincie. Daarvoor is het te globaal. Er zal altijd maatwerk en een verdiepingsslag per terrein nodig blijven om te kunnen beslissen over subsidieverlening. Het kan echter wel een uitstekend hulpmiddel zijn bij de vergelijking van de ernst van de problematiek op de diverse terreinen en bij de bewustwording van die problemen. Op basis van de uitkomsten van de scan kan de provincie de gemeenten ook aanspreken op de noodzaak van herstructurering. De klankbordgroep vindt commitment van gemeenten aan de uitvoering van de scans erg belangrijk. Om het commitment tot uiting te laten komen zal er sprake moeten zijn van cofinanciering door de gemeenten voor het uitvoeren van de scan. Gezien het op stapel staande rijksbeleid t.a.v. van het bedrijventerreinenbeleid kan geen enkele gemeente het zich meer veroorloven geen aandacht te besteden aan herstructurering van bedrijventerreinen. De provincie kan er bij de gemeenten op aandringen het sterrensysteem onderdeel te laten zijn van de opstelling van het bedrijventerreinenplan. Om het systeem goed tot zijn recht te laten komen stellen wij voor het als eerste toe te passen op de 60 terreinen die op basis van het STEC onderzoek zijn aangemerkt als te herstructureren terreinen minus de terreinen waar de uitvoering van de herstructurering al is begonnen en de terreinen die van bestemming veranderen. Het gaat dan uiteindelijk om ongeveer 40 terreinen. In een later stadium kan het systeem toegepast worden op de overige bedrijventerreinen. Bij de uitvoering van de pilot is wel gebleken, dat het van groot belang is dat er voldoende onderzoekscapaciteit wordt ingezet om de scans goed uit te voeren en goede nazorg te leveren aan de gemeenten. Overige opmerkingen: 1e Op de kansenkaart wordt het potentieel aantal haalbare sterren voor een terrein ingeschat en worden de daarvoor noodzakelijke maatregelen aangegeven. De haalbaarheid van die maatregelen worden volgens de klankbordgroep nogal eens te rooskleurig voorgesteld. Dat kan ten koste gaan van het draagvlak voor het systeem. 2e De scan is nu nog slechts uitgevoerd voor een modern terrein en een gemengd terrein. Om een goed inzicht te krijgen zal het systeem ook getest moeten worden voor de overige terreintypen zijnde: terreinen voor zware industrie, terreinen voor logistiek en hoogwaardige terreinen. 3e Bij de kwaliteitsmeting zal ook het werknemersbelang moeten worden betrokken en in sommige gevallen ook het consumentenbelang. Bij de uitvoering van de pilot zijn geen werknemers(vertegenwoordigers) geïnterviewd en dat wordt als een gemis gezien. 4e De klankbordgroep acht het van belang dat de onafhankelijkheid van het systeem wordt gewaarborgd, zodanig dat ook andere bedrijven de scan zelfstandig kunnen uitvoeren. In de daarvoor op te richten stichting zullen in elk geval de provincie, de gemeenten, werkgevers, werknemers en natuur- en milieuorganisaties vertegenwoordigd moeten zijn. Deze stichting zal de bevoegdheid moeten krijgen om het systeem aan te passen aan nieuwe inzichten. 13-2-2008

1

5e 6e 7e

Om draagvlak voor het sterrensysteem te creëren en te handhaven is het van belang dat gemeenten inderdaad een half jaar de tijd krijgen om de voorgestelde maatregelen te treffen voordat het aantal sterren definitief worden vastgelegd. Er zal veel aandacht besteedt moeten worden aan de communicatie over het systeem in de richting van gemeentebesturen en betrokken ondernemers. Het moet helder en makkelijk over te brengen zijn. Om te voorkomen dat er alleen maar gekeken wordt naar het aantal sterren, zal dat altijd in combinatie gebracht moeten worden met de score- en kansenkaart.

De klankbordgroep wil graag bij de verdere uitwerking van het traject betrokken blijven. Tot slot willen de leden van de klankbordgroep hun waardering uitspreken voor de actieve manier, waarop zij vanaf het begin bij de pilot zijn betrokken en de wijze waarop de gedane suggesties zijn verwerkt.

13-2-2008

2

Aan Gedeputeerde Staten van Overijssel t.a.v. mevr. drs. C. Abbenhues Postbus 10078 8000 GB Zwolle

Ons nummer: S 1840, Datum: 27 februari 2008

Onderwerp: Pilot Kwaliteitsmeting Bedrijventerreinen

Geachte mevrouw Abbenhues,

SER Overijssel heeft op 21 februari jl. het rapport “Pilot Kwaliteitsmeting Bedrijventerreinen – Toepassen DHV Kwaliteitsscan Bedrijventerreinen op 4 terreinen in Overijssel” en het bijbehorende advies van de Klankbordgroep besproken. SER Overijssel stemt in met het advies van de Klankbordgroep. Het advies alsmede de samenstelling van de Klankbordgroep treft u aan als bijlage.

Met vriendelijke groet,

drs. A. Peters voorzitter SER Overijssel

270

Recommend Documents