Znalecký posudek č. 2010/224 O ceně nemovitosti:
Pozemek, parcela č. 1539, v katastrálním území Bezměrov, obec Bezměrov, okres Kroměříž, kraj Zlínský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni 16. 8. 2010 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ostrava, 16. 8. 2010
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Exekutorského úřadu v Ostravě, soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, ze dne 2.7.2010, sp.zn. 102 Ex 0016/09-N1, provést : Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 12. 8. 2010.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 0016/09-N1 ze dne 2.7.2010. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 567, pro katastrální území Bezměrov, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Kroměříž. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Kroměříž 7-5/32. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti je mimo jiné dle LV č. 567 pro katastrální území Bezměrov, vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Kroměříž, Jiří Škrobánek, bytem Hlavní 124, 747 91 Štítina.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek v katastrálním území Bezměrov obce Bezměrov, v okrese Kroměříž, kraj Zlínský, parcela č. 1539 o výměře 4490 m2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Oceňovaný pozemek je pozemkem zemědělským, obhospodařovaným, který není platným územním plánem obce zahrnut mezi pozemky určené k zastavění nebo pozemky na nichž jsou přípustné stavby (obec Bezměrov nemá ke dni ocenění schválený a platný územní plán), nacházejícím se v okrajové části zastavěného území obce.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Jedná se o lokalitu, která ale z hlediska zpracovaného budoucího územního plánu obce, jehož schválení zastupitelstvem se předpokládá do konce listopadu 2010, bude zónou určenou k zastavění objekty pro individuální bydlení.
6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 1539, v k.ú. Bezměrov b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Kroměříž Obec: Bezměrov
Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 1539, v k.ú. Bezměrov
Pozemek, parcela č. 1539 o výměře 4490 m2, vedený v katastru nemovitostí v druhu orná půda. Zjištění ceny pozemku na základě platných cenových předpisů se provede dle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky, které jsou, nebo budou územním plánem určeny k zastavění objekty pro individuální bydlení, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě.
Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 1539, v k.ú. Bezměrov – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,800 1,000
–5–
Název Orná půda
Parc. č. 1539
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 4 490 8,68 15,6240 41210 2
Pozemek, parc.č. 1539, v k.ú. Bezměrov – zjištěná cena:
Cena [Kč] 70 151,76 70 151,76 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 3. čtvrtletí r. 2010. Jedná se o pozemky srovnatelného určení (učené budoucím územním plánem k výstavbě objektů pro individuální bydlení), rozdílnost polohy, přístupu, stavebně technické připravenosti, je zohledněna v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 200 m2 Cena: 530 000 Kč Adresa: Bezměrov ID zakázky: 145006 Plocha pozemku: 1 200 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Popis: K prodeji stavební pozemek v obci Bezměrov. Možnost příjezdu od hlavní silnice, tak i zezadu do zahrady. Možnost napojit veškeré IS z vedlejšího pozemku. Dobrá dopravní dostupnost - dálnice i silnice 1 Třídy. Plocha pozemku je 1200 m2. Kontaktovat CENTURY 21 Style Happy Vodní 52/3, 76701 Kroměříž
Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 484 m2 Cena: 239 000 Kč Poznámka k ceně: Včetně právních služeb a provize RK Adresa: Uhřičice ID zakázky: 100024577 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1 484 m2 Doprava: Silnice
–6– Komunikace: Neupravená Popis: K prodeji stavební parcela v Uhřičicích u Kojetína o rozloze 1 484m2. Parcela se nachází v zatavěné části obce. Šířka 16 metrů, délka cca 93 metrů. Voda na hranici pozemku, plyn a elektřina cca 50m od pozemku. Kontaktovat Realitní kancelář STING Wilsonova 151/2, 75002 Přerov
Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro bydlení, 21 000 m2 Cena: 13 000 000 Kč Cena zahrnuje: včetně poplatků Poznámka k ceně: informace v kanceláři Adresa: Zlobice Datum vložení: 10.08.2010 ID zakázky: 513502 Plocha pozemku: 21 000 m2 Popis: Prodej pozemku o výměře 21029m2 který se nachází 7km od Kroměříže v k.ú. Zlobice, sítě jsou na hranici pozemku. Je schválený územní plán na výstavbu rodinných domů venkovského typu (cca 21). 3km od pozemku je dálnice na Brno a Zlín. Pozemek je v příjemné lokalitě, v intravilánu obce. Kontaktovat Dumrealit.cz Profi Albertova 3985/2, 76701 Kroměříž
Nemovitost č.4) Prodej, pozemek pro bydlení, 3 091 m2 Cena: 773 000 Kč Adresa: Stříbrnice Datum vložení: 10.08.2010 ID zakázky: 121-N00193 Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Venkovská Plocha pozemku: 3 091 m2 Popis: Prodej stavebních pozemků 3.091m2. Stříbrnice nad Hanou. Pěkné a klidné místo.Veškeré sítě na hranici pozemku. Kontaktovat RE/MAX Action Škodova 701/3, 75002 Přerov
Nemovitost č.5) Prodej, pozemek pro bydlení, 750 m2 Cena: 550 000 Kč Adresa: Rataje Datum vložení: 19.06.2010 ID zakázky: 1949 Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 750 m2 Popis: Prodej pozemku s možností výstavby RD, celková plocha 900 m2. Kontaktovat
–7– Realitní společnost ZVONEK Vejvanovského 384/1, 76701 Kroměříž
Nemovitost č.6) Prodej, pozemek pro bydlení, 900 m2 Cena: 600 000 Kč Adresa: Rataje Datum vložení: 19.06.2010 ID zakázky: 1947 Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 900 m2 Popis: Prodej pozemku s možností výstavby RD, celková plocha 900 m2. Kontaktovat Realitní společnost ZVONEK Vejvanovského 384/1, 76701 Kroměříž
Nemovitost č.7) Prodej, pozemek pro bydlení, 693 m2 Cena: 180 000 Kč Poznámka k ceně: cena k jednání Adresa: Kyselovice Datum vložení: 28.05.2010 ID zakázky: mak88zak1573::525852 Plocha pozemku: 693 m2 Komunikace: Asfaltová Popis: K prodeji stavební pozemek 693 m2. Na hranici pozemku plyn, elektřina, voda a splašková kanalizace. Pozemek určen k výstavbě dvojdomku s garáží nebo krytým stáním. Klidné místo. Kontaktovat Okno realit - IGIVEX Palackého 1498/3, 75002 Přerov
Nemovitost č.8) Prodej, pozemek pro bydlení, 1 286 m2 Cena: 690 000 Kč Cena zahrnuje: včetně provize Adresa: Rataje Datum vložení: 16.04.2010 ID zakázky: 1191 Plocha pozemku: 1 286 m2 Popis: K prodeji rovinatý pozemek ve velmi klidné části obce Rataje u Kroměříže. Pozemek má všechny sítě před pozemkem (kanalizace, voda, elektřina, plyn). Cesta k pozemku je asfaltová, šíře pozemku je 16 m. Vyřízené stavební povolení na bungalow 3+kk nebo 4+kk. Kontaktovat MORREA reality Velké náměstí 104, 76701 Kroměříž
Nemovitost č.9) Prodej, pozemek pro bydlení, 2 147 m2 Cena: 370 Kč za m² Celková cena: 794 390,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Adresa: Záříčí
–8– Datum vložení: 21.04.2010 ID zakázky: PR101992 Plocha pozemku: 2 147 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Komunikace: Dlážděná Popis: K prodeji zajímavá stavební parcela o výměře 2147m2 v obci Zářičí, voda, plyn, elektřina, vše na hranici pozemku. Příjezdová cesta ze zámkové dlažby. Klidná část obce. Kontaktovat Přerovská realitní kancelář NEMO Kratochvílova 142/15, 75002 Přerov
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) 530 000,– Kč 1 200,00 m 1,00 1,20 1,25 1,15 256,04 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 239 000,– Kč 1 484,00 m 0,90 0,95 1,20 1,05 149,50 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 13 000 000,– Kč 21 000,00 m 1,00 1,15 1,25 1,20 358,87 Kč 1,0 Nemovitost č.4) 773 000,– Kč 3 091,00 m 0,95 1,15 1,25 1,15 159,24 Kč 1,0 Nemovitost č.5) 550 000,– Kč 750,00 m 1,15 1,20 1,25 1,20 354,27 Kč 1,0 Nemovitost č.6) 600 000,– Kč 900,00 m 1,15 1,20 1,25 1,20 322,06 Kč 1,0 Nemovitost č.7) 180 000,– Kč 693,00 m 1,00 1,20 1,25 1,10 157,42 Kč 1,0 Nemovitost č.8) 690 000,– Kč 1 286,00 m 1,15 1,20 1,25 1,15 270,47 Kč 1,0 Nemovitost č.9) 370,– Kč 1,00 m 0,90 1,20 1,25 1,15 238,33 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × KPŘÍSTUP × Kvybav. × Kpramen) KPŘÍSTUP
Kvybav.
Kpramen
Minimální jednotková cena za m: Průměrná jednotková cena za m ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m: Množství: Porovnávací hodnota:
149,50 Kč 251,80 Kč 358,87 Kč
× =
250,– Kč 4 490,00 m 1 122 500,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
70 150,– Kč 1 122 500,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 122 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostodvacetdvatisíce Kč
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Škrobánek Jiří Hlavní 124 747 91 Štítina Škrobánek Jiří Hlavní 124 747 91 Štítina Parc.č. 1539 Parc.č. 1568 Parc.č. 2515 Parc.č. 2527 Parc.č. 2570 Parc.č.2682
Nařízení exekuce Usnesení soudu 35 Nc-35/2009 -6 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorský úřad Ostrava 102 Ex-016/2009-N1 ze dne 6.4.2009.
Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, 16. 8. 2010 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2010/224 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 212/10 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 567, pro katastrální území Bezměrov, vedený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Kroměříž. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Kroměříž 7-5/32.
