ZP 2429-21/2016
čz. 150/2016 fa 106/2016
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2429-21/2016 Dodatek č. 1 o obvyklé ceně nemovité věci
r o d i n n é h o d o mu č p . 8 4 s p ř í s l u š e n s t v í m a stavebním pozemkem - zastavěná plocha a nádvoří pč. st.92 a ostatní plocha pč. 1340/2 a 1870 katastrální území Štokov, o b e c C h o d s k ý Ú j e z d , okres Tachov
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Prostějov, Mgr. Lenka Černošková 796 01 Prostějov, Dolní 71
Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé čj. 018 EX 02473/07
ceny
pro
účely
exekučního
řízení
dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění podle stavu ke dni 04.05.2016 Posudek vypracoval:
I n g . D a v i d S t o d o l a , ev. č. znalce: Spr. 877/2002 348 15 Planá u Mariánských Lázní, Luční 209 tel./fax: 374 798 436, mobil: 605 215 233, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 0 stran(y) příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Plané u Mariánských Lázní, dne 10.08.2016 číslo výtisku:
-2ZP 2429-21/2016
A. NÁLEZ Poznámka: Tento dodatek je nedílnou součástí znaleckého posudku č. 2429-21/2016 ze dne 25.07.2016.
Koncepce ocenění Na základně stavebně technického stavu oceňovaného RD, který je popsán v základní části znaleckého posudku, je postup ocenění následující: 1. Stavba RD je natolik poškozená, že její oprava by byla finančně i technicky příliš náročná. Praktičtější bude provést celkovou demolici a postavit objekt nový. V případě demolice specializovanou firmou jsou náklady víceméně pokryty rozdrceným materiálem získaným z demolice. Cena stavby je uvažována nulová. 2. Stavební pozemek pč. st.92 a ostatní plocha pč. 1870 jsou oceněny porovnáním se stavebními pozemky obdobného charakteru a v obdobných lokalitách. 3. Ostatní plocha pč. 1340/2 již tvoří příliš nadstandardní výměru zahrady, leží mimo hranice zastavěné části obce, pozemek je zahrnutý do územního plánu jako plocha zeleně. Z výše uvedených důvodů je pozemek oceněn jako zemědělský. Zemědělské se obchodují za 15-20 Kč/m2, výjimečně až za 30 Kč/m2 v závislosti na poloze. Vzhledem k tomu, že se jedná o neplodnou půdu je uvažována jednotková cena na spodní hranici rozpětí, tj. 15 Kč/m2. 4. Stodola na st.92 je uvažována cenou ve výši 30 % z věcné hodnoty, neboť pro porovnání nejsou žádné informace. Je však obecně známé, že případný prodej probíhá v této relaci.
Obsah dodatku č. 1 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky pč. st.92, 1870, 1340/2 2. Ocenění staveb 2.1. Rodinný dům čp. 84 2.2. Stodola na st.92 3. Věcná břemena 3.1. Věcné břemeno
-3ZP 2429-21/2016
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací metodika Obvyklá cena je stanovena za pomoci cenového porovnání. Protože nejsou k dispozici obdobné realizované obchodní případy, je použit náhradní způsob, tj. porovnání za pomoci k prodeji inzerovaných obdobných nemovitých věcí.
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky pč. st.92, 1870, 1340/2. Porovnávací metoda Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Lom, u Tachova, pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 0,90
KDD: 0,90
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,70
1 051 536 010 510,00 0,51 Parcela č.: Popis pozemku: Poloha 3 km od okresního města v malé obci se základní OV. Relativně dobrá dostupnost veřejnou dopravou (autobus i železnice). Napojitelnost na všechny základní IS (vodovod, kanalizaci, elektro, zemní plyn). Přístup po zpevněné komunikaci. Pozemek je rovinný, nečlenitý. Inzerce RK v 08/2016: 536 010 Kč/m2. Lokalita: Chodský Újezd-Žďár, pozemek. KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,05
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
50,00 0,95 8 249 412 450 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek určený pro výstavbu rekreačního objektu nebo RD venkovského typu, rovinný, nečlenitý, tvar podkovy. Poloha v odloučené části malé obce. V místě bez OV, sporadická veřejná doprava. V místě je možné napojení na veřejné IS: elektro. Přístup po zpevněné komunikaci. Inzerce RK v 08/2016: 412 450 Kč. Lokalita: Kočov-Ústí, pozemek. KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,02
KDD: 1,02
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,10
1 108 122 000 110,11 1,03 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek určený pro výstavbu rekreačního objektu popř. RD venkovského typu. Poloha téměř na samotě, na okraji zastavěné části odloučeného sídelního útvaru. Pozemek je rovinný, nečlenitý, obdélníkového tvaru. Napojitelnost na elektro. Přístup po nezpevněné komunikaci. Lokalita bez OV, mateřská obec s minimální OV. Inzerce RK v 08/2016: 122 000 Kč.
KUV: 1,00
260,25
KUV: 1,00
47,25
KUV: 1,00
113,41
-4ZP 2429-21/2016 Lokalita: Planá-Svahy, pozemek. KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
144,24 0,90 2 073 299 000 129,82 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek určený územním plánem pro výstavbu RD. Poloha v odloučené části města. Lokalita bez OV, dostupnost veřejnou dopravou je relativně dobrá. Pozemek je mírně svažitý, nečlenitý. Možnost napojení na vodovod a elektro. Přístup po zpevněné komunikaci. Inzerce RK v 08/2016: 299 000 Kč. Průměrná jednotková cena 137,68 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena je odvozena od cenového porovnání se zaokrouhlením na 140 Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a st.92 nádvoří ostatní plocha 1870 ostatní plocha 1340/2 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 993
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 140,00
1 040 3 071 5 104
140,00 15,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 139 020 145 600 46 065 330 685
2. Ocenění pozemků 2.1 Rodinný dům čp. 84 Objekt je vzhledem k výše uvedeným důvodům uvažován cenou nulovou. Odhad obvyklé ceny:
0,00 Kč
2.2 Stodola pč. st.92 Věcná cena stavby je odvozena od ceny administrativní viz. základní část znaleckého posudku pomocí koeficientu pp. Administrativní cena – zjištěná cena
194 697,93 Kč
Koeficient pp = IT × IP = 0,803 Věcná cena: 194 697,93 Kč / 0,803 = Odhad obvyklé ceny: 242 463,18 Kč x 30 %/100 =
242 463,18 Kč 72 738,95 Kč
3. Věcná břemena 3.1 Věcné břemeno Popis viz. základní část.. Újma vzniklá zřízením věcného břemene je stanovena ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny pozemku, jednotková cena pozemku je 15,00 Kč/m2. Výměra postižené části pozemku je zjištěna z geometrického plánu pro vyznačení věcného břemene. Ocenění je provedeno podle vztahu pro věčnou rentu, míra kapitalizace byla stanovena ve výši 7 %.
-5ZP 2429-21/2016 Obvyklé nájemné: ostatní plocha pč. 1340/2: Výměra: 14,04 m2 Jednotková cena: 15,00 Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 14,04 m2 × 15,00 Kč/m2 × 1,00 % = 2,11 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 2,11 Kč/rok × 100 % = 2,11 Kč Stanovení hodnoty: 2,11 Kč/rok / 0,07 = 30,14 Kč Hodnota věcného břemene: 30 Kč Ocenění věcného břemene na pozemku pč. 1340/2 činí
=
30,00 Kč
-6ZP 2429-21/2016
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky pč. st.92, 1870, 1340/2
330 685,00 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
330 685,00 Kč
2. Ocenění staveb 2.1. Rodinný dům čp. 84 2.2. Stodola na st.92
0,00 Kč 72 739,00 Kč
2. Ocenění staveb celkem
72 739,00 Kč
Výsledná cena celkem
403 424,00 Kč
Obvyklá cena:
400 000,00 Kč
s lovy: Č t yři s t ati sí c Kč Kč
Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Věcné břemeno k pč. 1340/2
30,00 Kč
Hodnota věcných břemen činí
30,00 Kč
hodnota věcného břemene slovy: T ř i c e t K č
V Plané u Mariánských Lázní, dne 10.08.2016
I n g . Da v i d S t o d o l a
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 06.11.2002 pod č.j. Spr. 877/2002, pro základní obor: EKONOMIKA, odvětví: CENY A ODHADY, se specializací pro oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2429-21/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 106/2016.
I n g . Da v i d S t o d o l a
