2015. Stanovení hodnoty nemovité věci

Posudek / č. 147-1826/2015 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most ve spoluvlastnictví PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 198 00 Praha 9, IČ: 492 43 772, podíl 1/6 76 EX 16/15 - 14

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 8 Soudní exekutor Mgr. Michal Rudý Praha 10, Střemchová 3013/16, PSČ 100 00

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Stanovení návrhu tržní hodnoty pro účely exekučního řízení

Posudek je vyhotoven v jednom exempláři a obsahuje včetně titulní strany a příloh 69 stran.

V Praze dne 27. 3. 2015

Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 147-1826/2015

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

Použitá literatura a jiné zdroje............................................................................................................................. 6

5

Definice základních pojmů ................................................................................................................................... 7

6

7

5.1

Metody ocenění ............................................................................................................................................. 7

5.2

Výběr základních pojmů oceňování .............................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 6.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

6.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

6.3

Podklady pro zpracování znaleckého posudku ............................................................................................ 9

6.4

Komunikace s povinným a provedení místního šetření ............................................................................... 9

6.5

Základní informace o nemovité věci ........................................................................................................... 10

Vývoj trhu nemovitostí ........................................................................................................................................ 13 7.1

Vývoj trhu nemovitostí ................................................................................................................................. 13

7.2

Vývoj trhu s pozemky ................................................................................................................................... 15

7.3

Vývoj trhu komerčních nemovitostí ............................................................................................................ 16

7.3.1 Administrativní objekty ............................................................................................................................... 16 7.3.2 Maloobchodní prostory ............................................................................................................................... 19 7.3.3 Průmyslové a skladové nemovitosti ............................................................................................................ 21 8

Ocenění ............................................................................................................................................................... 24 8.1

Volba metody ocenění ................................................................................................................................. 24

8.2

Výpočet hodnoty nemovité věci výnosovou metodou .............................................................................. 24

8.2.1 Stanovení hodnoty skladovacích prostorů ................................................................................................. 24 8.2.2 Stanovení hodnoty kancelářských prostor................................................................................................. 29 8.2.3 Stanovení hodnoty restaurace .................................................................................................................... 34 8.2.4 Souhrnné stanovení hodnoty budovy č. p. 1138 ......................................................................................... 39 8.3 9

Rekapitulace hodnot ................................................................................................................................... 39

Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza ....................................................................................................... 40 9.1

Rekapitulace hodnot ................................................................................................................................... 40

9.2

Závěrečná analýza ....................................................................................................................................... 40

10

Výsledek ocenění.................................................................................................................................................41

11

Přílohy ................................................................................................................................................................. 43

Strana 2

Znalecký posudek /č. 147-1826/2015

1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most (budova občanské vybavenosti č. p. 1138 umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41) ve spoluvlastnictví PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 198 00 Praha 9, IČ: 492 43 772 428/22, podíl 1/6. Návrh tržní hodnoty předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Michala Rudého, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Střemchová 3013/16, 100 00 Praha 10. Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci je proveden na základě stavu k 18. 3. 2015.

Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most je stanoven ve výši:

2 055 000,00 Kč (slovy: Dva miliony padesát pět tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 27. 3. 2015

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že 

nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku;



odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách;



zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování;



nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost;



zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny;



informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné;



další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné;



ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných;



hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených;



datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku;



odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování;



obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele;



tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů;



zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními;



zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související;



znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem;



posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování;



znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


4 Použitá literatura a jiné zdroje 

Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů:



Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 – Přehled českého nemovitostního trhu, Praha;



Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN 8071795038;



Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN 978-807201-761-4;



Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011.



Ort, Petr: Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN 978-80-87212-77-9;



The European Group of Valuers´ Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997;



The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007;



Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty objektů. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2;



Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN 80-902109-3-7;



Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN 80-902109-0-2;



Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 978-80-86929-88-0;



Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN 978-80245-1211-2;



Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 80-86929-14-0;



Oficiální server českého soudnictví, <www.justice.cz>;



Česká národní banka, <www.cnb.cz>;



Český statistický úřad, <www.czso.cz>;



České stavební standardy, <www.stavebnistandardy.cz>.

Strana 6


5 Definice základních pojmů 5.1

Metody ocenění

Ocenění dle cenových předpisů je ocenění nemovité věci (dále také „nemovitosti“) provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění na bázi cen pořízení vychází především z údajů, za jakou finanční částku byl majetek skutečně pořízen. V případě oceňování dlouhodobého majetku, tedy i nemovitostí, může tento způsob ocenění vést ke značné odchylce od ekonomické reality, přičemž je obvyklé, že čím delší je časový horizont mezi pořízením a oceněním aktiv, tím významnější je tato odchylka v ocenění. Konkrétní podoba tohoto ocenění je provedena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a příslušnými prováděcími předpisy k tomuto zákonu, zejména vyhláškou č. 500/2002 Sb. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovité věci pak stanoví Znalecký ústav odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí a ze zkušeností a odborných znalostí Znalce. Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti. Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovité věci vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovité věci plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitá věc bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovité věci dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenami srovnávacích nemovitých věcí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Porovnávací metoda má dva postupy: přímé porovnání a nepřímé porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitou věc, jejíž koeficienty jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Její hodnota je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitých věcí přepočtený příslušnými koeficienty. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitých věcí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet.

Strana 7


5.2

Výběr základních pojmů oceňování

Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitých věcí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovité věci. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitých věcí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumějí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.) Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Strana 8


6 Nález 6.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most (budova občanské vybavenosti č. p. 1138 umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41) ve spoluvlastnictví PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 198 00 Praha 9, IČ: 492 43 772 428/22, podíl 1/6. Návrh tržní hodnoty předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Michala Rudého, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Střemchová 3013/16, 100 00 Praha 10.

6.2

Datum znaleckého posudku

Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci je proveden na základě stavu k 18. 3. 2015.

6.3

Podklady pro zpracování znaleckého posudku

Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1)

Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: 

Usnesení č. j. 76 EX 16/15 - 14 Mgr. Michal Rudý, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8



Výpis z KN LV č. 109 k. ú. Černý Most k datu 17. 3. 2015

2) Podklady získané zhotovitelem: 

Znalecký posudek č. 4760 – 175 – 13 vypracovaný Ing. Milanem Kroupou dne 4. 7. 2013



Fotodokumentace z místního šetření



Kopie katastrální mapy příslušných pozemků



Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění.

6.4

Komunikace s povinným a provedení místního šetření

Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci soudním exekutorem Exekutorského úřadu Praha 8 Mgr. Michalem Rudým. Následně bylo dne 18. 3. 2015 provedeno místní šetření, kdy spoluvlastník Karel Křítek umožnil přístup do vnitřních prostor skladové části nemovité věci, poskytl základní informace a předložil Znalecký posudek č. 4760–175–13 vypracovaný Ing. Milanem Kroupou. Přítomen byl i zástupce společnosti PRIMA GRIL s.r.o. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení.

Strana 9


6.5

Základní informace o nemovité věci

Informace o nemovité věci Název nemovité věci:

Budova občanské vybavenosti č. p. 1138 umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41

Adresa:

Cíglerova 1138/7, Černý Most, 198 00 Praha 9

Kraj:

Hlavní město Praha

Město:

Praha

Katastrální území:

731676 Černý Most

Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 109 k. ú. Černý Most. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uvedena společnost PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 198 00 Praha 9, IČ: 492 43 772 428/22, podíl 1/6 a SJM Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, 198 00 Praha 9 a Zelenečská 129/34, Hloubětín, 198 00 Praha 9, podíl 5/6. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 109 k. ú. Černý Most (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva Nájemní smlouva k předmětné nemovité věci nebyla předložena. Vzhledem k charakteru nemovité věci, kdy se jedná o komerční prostory, a dle provedeného místního šetření, je pravděpodobné, že se některé prostory pronajímají. Pro účely tohoto posudku, pro jehož zpracování, nebyly povinným poskytnuty nájemné smlouvy ani jiné informace týkající se nájemného předmětných prostor, nebude na tyto skutečnosti brán zřetel. Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Byl předložen Znalecký posudek č. 4760 – 175 – 13 zpracovaný Ing. Milanem Kroupou dne 4. 7. 2013. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje stavbu občanské vybavenosti včetně příslušného pozemku. Oceňovaná nemovitá je tvořena budovou a pozemkem parcely, na které je umístěna, a společně s příslušenstvím tvoří jeden funkční celek. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 109 k. ú. Černý Most se nachází v Hlavním městě Praha, městská čtvrť Černý Most, Praha 9. Černý Most je sídlištní čtvrť, od roku 1987 též katastrální území, v severovýchodní části Prahy, z největší části na území městské části Praha 14. Černý Most se skládá téměř výhradně z panelových sídlišť, mimo to se na jeho území nachází nákupní centrum Centrum Černý Most, jehož součástí je mimo jiné multikino Cinestar a pobočky řetězců Makro a IKEA. Ve čtvrti leží dvě stanice trasy metra linky B, a to Rajská zahrada a konečná stanice Černý Most. Na severu čtvrti vede komunikace Chlumecká z Hloubětína směrem na východ do Horních Počernic a na jižní spojku.

Strana 10


Předmětná nemovitá věc je umístěna v těsné blízkosti tubusu metra, který vede mezi předmětnou stavbou a výše zmíněnou rychlostní komunikací Chlumecká. Dále je v těsné blízkosti umístěno velké parkoviště. Jižně se rozprostírá sídliště Černý Most I. Autobusová zastávka Ronešova stojí před budovou. Staví zde linky č. 181 a 202.

Oceňovaná nemovitá věc představuje stavbu občanské vybavenosti č. p. 1138 s parcelou č. 41, na které je umístěna. Jedná se o budovu samostatně stojící, která má 1 podzemní a 3 nadzemní podlaží. Nosnou konstrukci budovy tvoří železobetonový montovaný skelet s opláštěním obvodovými panely s dozdíváním a s výkladci. Stropy jsou železobetonové, střecha je plochá s živičnou krytinou. Část oken je plastová (restaurace a kanceláře), ostatní jsou původní dřevěná. Budova byla postavena v roce 1982, stávající technický stav je zhoršený, především ve skladovacích prostorech. Vnější omítka je na mnoha místech poničena sprejem. Podlahy v budově jsou betonové s keramickou dlažbou, koberci a PVC. V budově je proveden rozvod vody, kanalizace, plynu a elektřiny. Příprava TUV i vytápění je centrální z vlastní plynové kotelny. Vzduchotechnika je rozvedena, je však nefunkční.

Strana 11


V suterénu je kotelna, technické místnosti a sklady, v 1. NP jsou kanceláře, sklady a sociální zařízení. Ve 2. NP je restaurace, ve zmenšeném 3. NP strojovna výtahu a vzduchotechnika. První a druhé NP jsou přístupné po venkovním betonovém schodišti. Za budovou je umístěna rampa pro zásobování a plechová vrata. V tabulce níže je uvedena užitná plocha jednotlivých částí budovy, která je zjištěna z předloženého znaleckého posudku č. 4760 – 175 – 13 zpracovaného Ing. Milanem Kroupou. Parcela č. 1. PP 1. PP 1. NP 2. NP

Prostory sklady, chladicí boxy kanceláře kanceláře restaurace

Užitná plocha [m2] 340,0 22,0 543,0 652,0

Dle provedeného místního šetření jsou skladové prostory ve špatném stavu, nepoužívané. Přístup do ostatních vnitřních prostor nebyl umožněn. Budova je vybavena výtahem. K předmětné nemovité věci patří pouze parcela, na které je umístěna stavba, ve tvaru kopírujícím půdorys této stavby. Okolní parcely patří Hlavnímu městu Praha. Tabulka níže znázorňuje podrobný popis oceňované parcely. Parcela č. Druh pozemku 41 Zastavěná plocha a nádvoří Výměra pozemku celkem

Výměra [m2] 936 936

Příslušenství k oceňované nemovité věci nebylo zjištěno.

Strana 12


7 Vývoj trhu nemovitostí 7.1

Vývoj trhu nemovitostí

Stavebnictví patří mezi odvětví, která jsou silně provázána s makroekonomickým vývojem země. V době konjunktury dochází k nárůstu výstavby a tím i k růstu tržeb stavebnictví, naopak v době recese dochází k poklesu výstavby a tržeb. Ukazatel [v mld. Kč] HDP Tržby ve stavebnictví

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2 449 2 568 2 688 2 929 3 116 3 353 3 663 3 848 3 739 3 775 3 807 3 844 236 242 286 315 326 361 358 391 408 399 340 318

Z tabulky vývoje HDP je patrné, že od roku 2001 do roku 2008 prošla Česká republika obdobím intenzivního rozvoje. V průběhu tohoto období došlo k růstu HDP o 1,4 bilionu korun, což představuje nárůst o 60% původní hodnoty. Roky následující jsou pak ve znamení poklesu s následným utlumeným růstem. Důvodem je dopad mezinárodní krize, která se nejvýrazněji promítla v roce 2009, kdy HDP meziročně pokleslo o 3%. V letech 2010 až 2012 se HDP vracelo na úroveň předkrizovou. Obdobný vývoj jako HDP je zřejmý i u orientačního vývoje tržeb ve stavebnictví, které jsou pro účely předmětné analýzy počítány jako suma orientačních hodnot na vydaná stavební povolení. Rostoucí trend tržeb ve stavebnictví je znatelný až do roku 2009, ve kterém dosáhla hodnota tržeb více než 400 miliard korun. Rokem 2010 počínaje se v odvětví projevuje útlum.

Řetězový index vývoje HDP a tržeb ve stavebnictví (v %) 140 120 100 80 60 40 20 0 2002

2003 HDP

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Tržby stavebnictví

Provázanost obou veličin je patrná z grafu řetězového indexu HDP a tržeb ve stavebnictví, který vypovídá o meziroční změně daného ukazatele. Vzhledem k tomu, že je HDP veličinou agregovanou, jsou jeho hodnoty stabilnější než pouze u jedné jeho složky, tedy tržby ve stavebnictví. V roce 2008 dochází k růstu tržeb ve stavebnictví, zatímco ekonomika jako celek je již v útlumu. V těchto letech se pravděpodobně vytváří na trhu jakási spekulační bublina, jejíž negativní dopad se projeví v letech následujících. V roce 2010 se tempa růstu tržeb ve stavebnictví a HDP srovnávají a v roce 2011 se pak projevuje silná korekce v tržbách stavebnictví, kdy meziročně dochází k poklesu o cca 15%. I rok následující je ve znamení meziročního poklesu tržeb stavebnictví, ale tento pokles už není tak rapidní jako v roce předchozím. V letech následujících se dá předpokládat opětovné srovnání indexu vývoje tržeb stavebnictví s indexem vývoje HDP.

Strana 13


Průměrný výnos trhu nemovitostí

9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Další sledovanou charakteristikou trhu je jeho výnosnost. Vývoj výnosnosti na trhu nemovitostí v první části sledovaného období, tedy do roku 2006, zaznamenává setrvalý pokles. V roce 2007 dochází k prolomení trendu, kdy se výnosnost vrací na hodnotu 6%. V roce následujícím se pak na trhu plně projevuje dopad krize a výnos meziročně skokově stoupá na hodnotu 8%. Tento skok se dá vysvětlit zvýšením rizikové přirážky v souvislosti s nejistotou, kterou krize přináší. Výnosnost se drží na stabilní úrovni ještě v roce následujícím, ale od roku 2010 je patrný opětovný pokles. Ukazatel [v %]

2002

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

2010

2011

2012

Inflace

1,80

0,10

2,80

1,90

2,50

2,80

6,30

1,00

1,50

1,90

3,30

Meziroční růst cen nemovitostí

4,10

4,32

3,29

6,37

3,66

5,03

4,79

4,66

-0,46

-1,31

-5,48

Reálný růst cen nemovitostí

2,30

4,22

0,49

4,47

1,16

2,23

-1,51

3,66

-1,96

-3,21

-8,78

V době předkrizové rostly ceny nemovitostí průměrně o cca 4,5% ročně. Tento růst byl však pouze nominální, to znamená, že při prodeji nemovitosti by majitel získal průměrně o 4,5% více peněžních prostředků než v roce předcházejícím, ale není jasné, jakou kupní sílu by tento obnos peněz měl. Tento problém řeší ukazatel reálného růstu cen nemovitostí, který nominální růst očišťuje o výši inflace. Velikost inflace dosahovala v předkrizovém období průměrné hodnoty 2%, čímž byl reálný růst cen nemovitostí snížen na hodnotu cca 2,5%. V roce 2008, tedy prvním roce krize, dochází k více než 6% inflaci. I když meziročně vzrostly ceny nemovitostí o téměř 5%, tento růst nevyváží velikost inflace a dochází k reálnému poklesu cen nemovitostí. V letech následujících se sice velikost inflace stabilizuje na nižších hodnotách, ale začne docházet k nominálnímu poklesu cen nemovitostí, který je v jednotkách reálných ještě akcelerován výší inflace. V posledním sledovaném roce tak dochází k téměř 9% meziročnímu reálnému poklesu cen nemovitostí. Pro účely provedení analýzy konkrétní nemovitosti je třeba vymezit základní pojmy a rozdělení trhu. Pro účely tohoto posudku se nemovitosti dělí na pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Stavební pozemky jsou pozemky, které byly buď na základě pověřené instituce určeny k zastavění, nebo již zastavěné jsou. Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady a popřípadě trvalým travním porostem. Do kategorie lesních pozemků a nelesních pozemků s lesním porostem spadají pozemky evidované v katastru nemovitostí jako lesní pozemky a pozemky, které tak evidované nejsou, ale jsou zalesněné. Pozemky vodní plochy jsou pozemky s vodním dílem, vodní nádrže, zamokřenou plochou a další. Jiné pozemky představují doplněk k pozemkům, vymezeným výše. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti se rozdělují do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty a bytové domy. Rodinné domy představují stavbu

Strana 14


určenou pro bydlení spíše individuálního charakteru. Byty a bytové domy jako typ nemovitostí poskytuje bydlení hromadného charakteru. Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se dále člení na: 1. administrativní objekty- Objekt tohoto typu je převážně využíván pro provoz kanceláří. 2. maloobchodní prostory- Do této kategorie spadají obchodní centra, hypermarkety, supermarkety, diskontní prodejny, ale i samoobsluhy a pultové prodejny. 3. průmyslové a skladové nemovitosti- Tento typ nemovitostí je reprezentován převážně sklady a výrobními halami. 4. hotelová a jiná ubytovací zařízení- Účel tohoto zařízení je velmi blízký rezidenčním nemovitostem. Zatímco rezidenční nemovitosti jsou určeny k trvalému bydlení, hotelová a jiná ubytovací zařízení jsou převážně zaměřena na poskytnutí ubytování na kratší časové období za úplatu.

7.2

Vývoj trhu s pozemky

Vzhledem k tomu, že pozemky představují statek, který se vyskytuje pouze v omezené míře a není možné ho vyrobit, bude analýza pozemků zaměřena na vývoj cen. Analýza cen pozemků vychází z indexu růstu cen pozemků v letech 2001 až 2012, který byl vztažen k absolutní hodnotě průměrné ceny pozemku za jeden metr čtvereční v roce 2011. Vynásobením příslušných indexů s hodnotou absolutní byla odvozena řada průměrné ceny pozemku za sledované období zobrazená v následující tabulce. 2

Ukazatel [v Kč/m ] 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Cena pozemku 958 993 1 020 1 059 1 137 1 194 1 278 1 351 1 420 1 400 1 377 1 203 Řetězový cenový index x 1,036 1,028 1,038 1,074 1,050 1,070 1,057 1,051 0,986 0,983 0,874 Vývoj průměrné ceny pozemku je vykreslen i v následujícím grafu.

Průměrná cena pozemku (v Kč/m2)

1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vývoj cen pozemků vykazuje obdobné charakteristiky jako celý trh s nemovitostmi. Typický je růst cen pozemků v období před vypuknutím krize. Na počátku sledovaného období dosahovala průměrná cena pozemku cca 950 korun na jeden metr čtvereční. Tato cena se v průběhu následujících 8 let navýšila o dalších 450 korun na metr čtvereční, takže těsně před vypuknutím krize (2009) dosahovala cena jednoho metru čtverečného více než 1400 korun. Ve dvou následujících letech dochází k porušení rostoucího trendu a cena pozemků

Strana 15


velmi mírně klesá, těsně pod 1400 korun za metr čtvereční (2011). K největšímu poklesu cen dochází v roce 2012, kdy pozemky meziročně ztrácí 12,5% a klesají na hodnotu 1200 korun za metr čtvereční.

7.3

Vývoj trhu komerčních nemovitostí

Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na: 1. 2. 3. 4.

administrativní objekty - Objekt tohoto typu je převážně využíván pro provoz kanceláří. maloobchodní prostory - Do této kategorie spadají obchodní centra, hypermarkety, supermarkety, diskontní prodejny, ale i samoobsluhy a pultové prodejny. průmyslové a skladové nemovitosti - Tento typ nemovitostí je reprezentován převážně sklady a výrobními halami. hotelová a jiná ubytovací zařízení - Účel tohoto zařízení je velmi blízký rezidenčním nemovitostem. Zatímco rezidenční nemovitosti jsou určeny k trvalému bydlení, hotelová a jiná ubytovací zařízení jsou převážně zaměřena na poskytnutí ubytování na kratší časové období za úplatu.

Indexy vývoje ceny komerčních nemovitostí 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bazický index vztažený k hodnotě roku 2001 Řetězový index hodnoty komerčních nemovitostí

Graf indexu vývoje ceny komerčních nemovitostí ukazuje vývoj hodnoty nemovitostí v čase, tzn., jakou hodnotu by měla komerční budova s neměnnými geograficko- technickými charakteristikami v různých časových okamžicích. Zatímco index řetězový vyjadřuje meziroční změnu hodnoty, index bazický je kumulace těchto indexů až k roku 2001. Trend vývoje hodnoty nemovitostí se dělí do dvou částí. V první části sledovaného období, která končí rokem 2009, dochází k růstu hodnoty rezidenčních nemovitostí. Tento jev je patrný jednak z rostoucího indexu bazického, ale i z hodnoty indexu řetězového, která je vyšší než 1. Rok 2010 je rokem stabilizace, kdy hodnota nemovitosti zůstala meziročně na stejné úrovni, což už by se dalo vysvětlit jako projev krize. Po roce 2010 pak dochází na trhu komerčních nemovitostí k výraznějším projevům v důsledku vlivu finanční krize a hodnota komerčních nemovitostí od roku 2009 pozvolna klesá.

7.3.1 Administrativní objekty Pro trh s administrativními objekty, které jsou zastoupeny objekty, poskytujícími kancelářské prostory, je typický převis nabídky nad poptávkou po těchto nemovitostech (více něž 10% kancelářských prostor je neobsazených, viz dále), což má za následek posílení vyjednávací pozice nájemce oproti pronajímateli. Z tohoto důvodu je vývoj trhu jako celku nejlépe patrný z ukazatele realizované poptávky.

Strana 16


Vývoj realizované poptávky administrativních objektů (v m2) 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2002 2003 2004 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

I když vývoj realizované poptávky vykazuje vysokou míru variability, je v průběhu sledovaného období patrný rostoucí trend. V roce 2010 došlo k velkému poklesu realizované poptávky zhruba na úroveň 70% předchozích dvou let. Tento pokles byl způsoben pravděpodobně působením finanční krize, což je patrné i ze struktury sjednaných smluv. Více než 40% smluv uzavřených v roce 2010 byly smlouvy, které pouze předjednávaly podmínky stávajících nájemních smluv. Proti poklesu v roce 2010 stojí výrazný nárůst (cca 50% oproti předchozímu roku) realizované poptávky v roce 2011. V roce 2011 dochází také k poklesu podílu smluv upravujících stávající podmínky na úroveň 30%. Nárůst poptávky je čitelný i z velikosti sjednaných smluv. Oproti roku 2010, kdy nebyla sjednána žádná transakce přesahující 10 000 m2, v roce 2011 jich bylo sjednáno hned 5.

Vývoj míry neobsazenosti kancelářských prostor 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Graf vývoje míry neobsazenosti ukazuje, jaká procentní část trhu kancelářských prostor je v daném roce neobsazená. V průběhu sledovaného období dochází k velkým výkyvům. Maximální dosažená hodnota neobsazenosti kanceláří je na úrovni téměř trojnásobku hodnoty minimální. Důvodem pro tyto výkyvy je vysoká možnost nových projektů ovlivnit celkový trh. Trh kanceláří v Praze o velikosti cca 3 mil m2 může být jediným projektem bez sjednaných budoucích nájemníků o velikosti 30 000 m2 ovlivněn až o jedno procento.

Strana 17


25

Vývoj průměrného nájemného kancelářských prostor v Praze (v EUR/m2)

20 15 10 5 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Vzhledem k povaze trhu kanceláří, tedy převaze vyjednávací pozice nájemníků, jsou ceny kancelářských prostor na relativně nízké a stabilní úrovni. Tento trend se projevoval nejintenzivněji v prvních letech sledovaného období, kdy průměrná cena nájemného za metr čtvereční Praze klesla z původních cca 17 Eur až k 15 Eurům roku 2006. Ve dvou letech následujících pak dochází k oživení a nájemné stoupá až k 20 Eurům na metr čtvereční. V roce 2009 pak klesá hodnota nájemného na úroveň 17,5 Eur na metr čtvereční, na které se stabilně drží až do konce sledovaného období.

Prime yield z kancelářských prostor 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Prime yield1 z kancelářských prostor dosahoval ve sledovaném období nejvyšších hodnot na počátku sledovaného období. V roce 2002 dosahoval prime yield úrovně 9%. Ve dvou následujících letech pak dochází k pozvolnému poklesu s následným skokem v roce 2005, kdy meziročně prime yield klesá o 2 procentní body na úroveň 6%. V následujících třech letech dochází ke stagnaci pouze s mírnými výkyvy. Až v roce 2009 přichází další šok pravděpodobně v souvislosti s globální krizí, kdy prime yield meziročně stoupá o 1,5%. V následujících letech přichází korekce a ke konci sledovaného období se výše prime yield ustaluje na úrovni 6,5%.

1

Prime yield - Výnosová míra dosažena u nejkvalitnějších nemovitostí na trhu

Strana 18


7.3.2 Maloobchodní prostory Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva, která je dále navázána na vývoj HDP. Proto v posledních letech dochází k útlumu v tomto odvětví, což je zřejmé z grafu nově otevřených obchodních center.

Počet nově otevřených center s více než 50 nájemci 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Od počátku sledovaného období do roku 2009 se průměrný počet nově otevřených center osciloval kolem hodnoty 5 otevřených center za rok, přičemž maximální hodnoty (8 nově otevřených obchodních center v jednom roce) za toto období bylo dosaženo v roce 2008. Hodnota minimální byla v první části sledovaného období na úrovni 3 nových center za rok. Tato úroveň se však stala po nástupu krize neudržitelnou a počet nově otevřených center postupně klesal až na nulovou hodnotu, které dosáhl v roce 2011. Pokles počtu nově vystavěných center však nevypovídá o snižující se úrovni konkurence ba právě naopak. Maloobchodní trh vykazuje známky vysoké míry saturace, a proto je pro setrvání na tomto trhu více než kde jinde nutné udržet si konkurenční výhodu. Proto se dá očekávat ještě prohloubení problémů obchodních center, která již v roce vykazovala pokles kvalitních nájemců nebo obecněji tržeb. V okruhu zákazníků je právě v současné době narůstající tendence racionalizace nákupů, což znamená jednak snížení objemu impulzivních nákupů a snaha o nalezení nejnižších cen při zachování kvality.

Rozložení nákupů potravin dle typu prodejny 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

hypermarket

supermarket

diskontní prodejna

menší samoobsluha/ pultová prodejna

2011

jinde

Strana 19


Trend racionalizace nákupů je patrný na grafu rozložení nákupů potravin dle typu prodejny, přičemž právě potraviny představují nejvýznamnější položku spotřebního zboží ve spotřebitelském koši. Už na počátku sledovaného období byly z pohledu nákupu potravin nejnavštěvovanější větší obchody (v grafu zastoupeny ve formě hypermarketů, supermarketů a diskontních prodejen). Větší prodejny pokryly více než 70% poptávky po potravinách, na menší prodejny pak zbylo cca 30% trhu. V průběhu sledovaného období dochází k dalšímu posílení větších prodejců, hlavně hypermarketů a diskontních prodejen, což vede ke konci sledovaného období k pokrytí více než 80% poptávky po potravinách. Předmětem následujícího grafu je srovnání atraktivity dalších odvětví z hlediska preference nákupních center oproti menším prodejcům.

Procentní část tržeb za dané zboží či službu, která je generována v nákupních centrech (bez supermarketů a hypermarketů, v %) 40 35 30 25 20 15 10 5 0

Z grafu vyplývá, že valná část nákupů zboží a služeb se uskuteční mimo velká obchodní centra. Důvodem může být jednak nižší dostupnost obchodních center pro zákazníky z okrajových oblastí, ale i vyšší ceny, kterými se kompenzuje vyšší nájemné pro majitele obchodu. Mezi zboží a služby, jejichž prodej je relativně koncentrován v obchodních centrech (alespoň 30% tržeb pochází z obchodních center), patří textil, obuv a kožené zboží a kino. Mezi zboží a služby, které se téměř výhradně prodává mimo obchodní centra (méně než 20% tržeb pochází z obchodních center), patří knihy, CD a multimediální nosiče, bowling šipky, biliár a prodej her, dále pak gastronomický průmysl a wellness a fitness. Prime yield z maloobchodních nemovitostí v první polovině sledovaného období klesl z původní hodnoty 10% až k 5% roku 2007. Důvodem pro tento pokles byl pravděpodobně ve velkém převisu nabídky maloobchodních prostor nad poptávkou po nich. V letech 2008 a 2009 sice dochází k mírnému oživení prime yield až k 7%, ale trh hned v roce 2010 opět sráží výši prime yield k úrovni 6%, kde se drží až do konce sledovaného období.

Strana 20


Prime yield z maloobchodních nemovitostí 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

7.3.3 Průmyslové a skladové nemovitosti Trh průmyslových a skladových nemovitostí, které jsou zastoupeny převážně výrobními halami a sklady, s počátkem krize vykazoval silné známky útlumu. V roce 2009 dosáhla míra neobsazenosti pražských skladových a průmyslových nemovitostí přibližně 17% a mimo Prahu dokonce 22%.

Míra neobsazenosti průmyslových a skladových nemovitostí 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2008

2009

Praha

2010

2011

1./2 2012

Zbytek ČR

Následující rok znamenal pro trh korekci extrémních hodnot a míra neobsazenosti se vrací na úroveň okolo 10%. Při regionálním rozložení je vidět, že intenzivnější pokles nastal v oblastech mimo Prahu, kde dosáhla míra neobsazenosti až na úroveň 8% (meziroční pokles o 15 procentních bodů). V Praze, která vykazuje nižší míru variability, klesá míra neobsazenosti o 6 procentních bodů na úroveň 11%. Další vývoj míry neobsazenosti v Praze pak téměř lineárně směřuje k hodnotě 7,5%, které je dosaženo v polovině roku 2012. Ve zbytku republiky se míra neobsazenosti dostává až pod úroveň 5% v roce 2011 a následně se vrací a úroveň 7%.

Strana 21


Nájemní aktivita (v m2) 1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2008

2009

2010

2011

1./2 2012

Realizovaná nájemní aktivita Odhad realizované nájemní aktivity za rok 2012 dle prvního pololetí

Graf nájemní aktivity potvrzuje útlum trhu s průmyslovými a skladovými nemovitostmi v roce 2009. Z původní hodnoty téměř 700 tis m2 roku 2008 dochází k meziročnímu poklesu až na 400 tis m2. Rok 2010 je rokem oživení trhu a nájemní aktivita dosahuje výše až 900 m 2. V roce 2011 pak dochází k mírné korekci prudkého vzestupu na hodnotu 800 tis m2. Na základě dat z první poloviny roku 2012 a předpokladu stability vývoje ve druhé polovině roku 2012 se dá přepokládat lineární pokles na hodnotu cca 700 tis m 2. Region

Výše měsíčního nájemného [v EUR/m2]

Praha

2,75 - 4,50

Plzeň

3,70 - 4,35

Ostrava

3,20 - 4,35

Brno

4,25 - 5,00

Zbytek ČR

3,90 - 4,50

Největší variability co do výše běžného měsíčního nájemného za m 2 dosahuje Praha. V pražském regionu se pohybují ceny od 2,75 do 4,50 EUR za m2 za měsíc. Důvodem pro tuto variabilitu je rozdílnost ve velikosti jednotlivých nemovitostí. Zatímco nájem za větší jednotky (od 2 500 m 2) dosahuje i méně než 3 EUR za m2 za měsíc, u jednotek menších může naopak dosáhnout i výše dvojnásobné. Trh průmyslových nemovitostí se vyznačuje nejvyšší mírou prime yield z komerčních nemovitostí. Počáteční hodnota sledovaného období na úrovni 11% do roku 2006 vykazovala pozvolný pokles, který byl následovaný roku 2005 meziročním skokovým poklesem o cca 2 procentní body. Nová úroveň prime yield ve výši okolo 7% se na trhu stabilizovala ještě ve dvou následujících letech. Rok 2009, ve kterém propukla globální krize, pro trh průmyslových nemovitostí znamenal skokový růst prime yield až k 9%, což znamená meziroční změnu o 2 procentní body. Do roku 2011 pak dochází ke korekci hodnoty k 8%, na které se prime yield stabilizoval až do konce sledovaného období.

Strana 22


Prime yield z průmyslových nemovitostí 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Strana 23


8 Ocenění 8.1

Volba metody ocenění

Stanovení hodnoty předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody výnosové, jelikož se jedná o nemovitou věc využívanou ke komerčním účelům a vzhledem ke skutečnosti, že v daném místě a čase je omezený vzorek obdobných nemovitých věcí. Výnosová metoda nahlíží na nemovitost jako na zdroj budoucích příjmů a měří hodnotu nemovitosti výší očekávaného prospěchu z vlastnictví nemovitosti. Hodnota je založena na předpokladu, že čím vyšší, delší a jistější bude prospěch z nemovitosti, tím vyšší hodnotu bude mít nemovitost pro potencionálního poptávajícího. Výnosovou hodnotu tak můžeme definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Budoucí prospěch z nemovitosti je možné definovat jako rozdíl mezi všemi pozitivními efekty plynoucími z vlastnictví nemovitosti a mezi podmiňujícími negativními efekty. Čistý efektivní výnos pro potřeby zjištění výnosové hodnoty nemovitosti chápeme jako rozdíl mezi všemi předpokládanými příjmy, resp. výnosy z nemovitosti, a výdaji, resp. náklady, spojenými s vlastnictvím a provozem nemovitosti, obvykle za období jednoho roku.

8.2

Výpočet hodnoty nemovité věci výnosovou metodou

Pro účely tohoto posudku bude ocenění předmětné nemovité věci rozděleno dle předpokládaného využití jednotlivých prostor, a to na prostory skladovací, kancelářské a prostory restaurace. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný vzorek pro porovnání nájemného v lokalitě Černý Most, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí, které odpovídají svým charakterem v daném čase, a jejichž umístění je v širším okolí než se nachází nemovitá věc porovnávací. I přes to, že se srovnávací nemovité věci nenachází přímo v lokalitě Černý Most, budou pro stanovení nájemného použity, jelikož se jejich jednotková cena pohybuje v obdobné cenové hladině.

8.2.1 Stanovení hodnoty skladovacích prostorů Výnosová hodnota nemovité věci bude vycházet z obvyklého nájemného obdobných nemovitých věcí na základě porovnání měsíčního nájemného vzorku kvalitativně podobných nemovitých věcí. Pro výpočet výnosové hodnoty je třeba stanovit výši diskontní míry. Vzhledem k charakteru nemovitých věcí nelze její výši převzít z diskontních měr veřejně publikovaných pro dílčí segmenty trhu. Jako metodu stanovení diskontní míry byla použita metoda stavebnicová, která je standardní metodou užívanou v oceňovatelské praxi. Obecně je možné tento postup stanovení diskontní míry zapsat jako: r = rf + RP + DP kde, r … je diskontní míra oceňované nemovitosti; rf … je bezriziková diskontní míra; RP … je riziková přirážka; DP … další přirážky, výše nezahrnuté. Maximum diskontní míry bylo převzato z veřejně dostupných historických maxim diskontních měr, které jsou publikovány poradenskými společnostmi a následně stanoveno dle odborného úsudku znalce. Diskontní míra u nemovitých věcí odpovídá průměrné dlouhodobé diskontní míře na úrovni 25 %, která je zmiňována v odborné literatuře.

Strana 24




Bezriziková diskontní míra

Bezrizikovou diskontní míru stanovíme na úrovni míry výnosu do doby splatnosti hypotečního zástavního listu s nejdelší dobou splatnosti a s pevně stanovenou nominální úrokovou mírou. Výpočet výnosu do doby splatnosti k datu ocenění je uveden v následující tabulce. Název Bezriziková úroková míra (pro ČR dle ECB) Datum ocenění



Hodnota 0,40 18. 3. 2015

Riziková přirážka

V souladu s výše uvedeným vzorcem je maximální riziková přirážka dána rozdílem maximální diskontní míry a bezrizikové diskontní míry. Postup stanovení rizikové přirážky stavebnicovou metodou je následující: o

Vymezení faktorů rizika

Prvním krokem je vymezení základních faktorů rizika – v našem případě jsou rizika rozdělena do dvou základních skupin, a to v členění na tržní rizika a specifická rizika oceňované nemovité věci. Rizika trhu nemovitých věcí vyjadřují externí rizika realitního trhu a vyplývají z obecného ekonomického, politického a legislativního prostředí. Tržní riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory: Ekonomická rizika, politická rizika, rizika tržního prostředí a konkurence (riziko poklesu poptávky a míra konkurenčního prostředí). Ekonomická rizika a politická rizika zohledňují rizika vyplývající z celkové hospodářské a politické situace země (např. míra růstu HDP, politická stabilita apod.). Dalším uvažovaným faktorem je přirážka vyjadřující možnou změnu relevantního tržního prostředí (např. vývoj nabídky a poptávky po daném typu nemovité věci, stupeň konkurence, závislost daného segmentu na hospodářském cyklu, riziko poklesu příjmů z obratového nájemného apod.). Specifická rizika oceňované nemovité věci – souvisí s riziky specifickými pro danou nemovitou věc. Specifické riziko je dále rozděleno na dílčí rizikové faktory následovně: Faktor lokality zohledňuje atraktivitu obce, ve které se oceňovaná nemovitá věc nachází, umístění nemovité věci v rámci obce a dopravní dostupnost, neboť tyto faktory mají vliv na pronajímatelnost nemovité věci. Dalším specifickým rizikem jsou rizika spojená s možnými živelnými katastrofami apod. o

Ohodnocení stupně rizika

Po vybrání dílčích rizikových faktorů je nutné stanovit stupnici pro hodnocení výše rizika. Stupnice byla nastavena na čtyři možné stupně rizika: 1 - nízké; 2 - přiměřené; 3 - zvýšené; 4 - vysoké. Při ohodnocení jednotlivých rizikových faktorů znalec zohlednil výsledky místního šetření a aktuální tržní podmínky, technický stav nemovitostí a další vlivy. o

Převod zjištěných stupňů rizika na velikost rizikové přirážky

Po té, co znalec stanovil pro každý dílčí faktor číslo vyjadřující stupeň rizika, přistoupil k převodu zvolených kritérií na velikost rizikové přirážky. Znalec vycházel z předpokladu, že výnos roste spolu s rostoucím rizikem,

Strana 25


ovšem nikoliv lineárně. Z tohoto důvodu byla zvolena funkce a x (kde a je konstanta a x je zmiňovaný stupeň rizika). Vlastní kalkulace rizikové přirážky bude vyjádřena jako násobek bezrizikové úrokové míry dle vzorce: RP = rf . (ax – 1) kde, RP … je riziková přirážka; rf … je bezriziková diskontní míra; (ax – 1) … je koeficient rizikové přirážky, přičemž a je konstanta a x {1,2,3,4} je výše zmíněný stupeň rizika. Koeficient (ax – 1) je v literatuře označován, jako parametr Z. Rizikovou přirážku jednoho faktoru získáme vydělením výše uvedeného vzorce celkovým počtem faktorů. Na základě výše uvedené funkce a hraničních parametrů znalec dále propočítal rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika (viz tabulka níže). Stupeň rizika Nízké Přiměřené Zvýšené Vysoké



Mocnina parametru a (ax)

Parametr Z

2,81 7,91 22,23 62,50

1,81 6,91 21,23 61,50

Riziková přirážka pro jednotlivé stupně rizika [%] 0,08 0,31 0,94 2,73

Stupeň rizika

Dílčí riziková přirážka [%]

Zvýšené Přiměřené

0,94 0,31

Zvýšené Vysoké Zvýšené Zvýšené

0,94 2,73 0,94 0,94

Přiměřené Přiměřené Zvýšené

0,31 0,31 0,94 8,37 0,40 8,77

Diskontní míra pro výnosové ocenění Předmětu ocenění Název

Rizika trhu nemovitostí Ekonomická rizika Hospodářský růst Politická rizika Tržní prostředí a konkurence Závislost segmentu na hospodářském cyklu Míra konkurenčního prostředí Poptávka Riziko poklesu příjmů z obratového nájemného Specifická rizika oceňované nemovitosti Atraktivita lokality v rámci obce Dopravní dostupnost lokality Havárie a živelné katastrofy Celková riziková přirážka Bezriziková úroková míra Kapitalizační míra

Strana 26


Kapitalizační míra je stanovena ve výši 8,77 %. Dle provedené analýzy vývoje trhu průmyslových a skladových nemovitostí (viz kapitola 7.3.3) byla zjištěna výnosnost pro nejlepší nemovitosti (prime yield) v roce 2012 na úrovni 8,00 %. Vzhledem k stavebně technickému stavu nemovité věci, charakteru a lokalitě nemovité věci bude použita kapitalizační míra ve výši 8,77%. Pro účely tohoto posudky bude vycházeno ze stanovené kapitalizační míry ve výši 8,77 %.



Výpočet obvyklého nájemného

Popis srovnávacích objektů: 1. Kbely – k pronájmu skladovací prostor o velikosti 333 m2 (41,5 x 8m) v areálu ve Kbelích - Praha 9. Dobrá dostupnost od Vysočanské radiály a rychlostní komunikace R8. Prostor je nevytápěný, elektřina je hrazena podle skutečné spotřeby. Prostor má 2 vrata o velikosti 4,6 x 3,8 m a je průjezdný. Možnost parkování u prostoru, do areálu není možný příjezd kamionu. Je zde 24 hodin denně vrátnice; 2. Vysočany - k pronájmu skladová hala s přilehlými komerčními prostory. Přístup do haly a dalších prostor je možný skrze dvojí schodiště. K dispozici jsou dva nákladní výtahy (1000 a 500 kg). Skladovou halu je možno rozdělit na dvě samostatné části. Užitná plocha skladové haly je 338 m2. Nachází se zde také kancelář, předsíň, sprcha a šatna (celkem 368 m2). Nutná rekonstrukce přívodu vody. Toalety budou řešeny centrálně v rámci areálu. Volná skladová hala se nachází v bývalém areálu společnosti SPOFA na ulici Poděbradská, Praha 9 - Vysočany. Areál je uzavřený, umožňuje vjezd kamionům, možnost parkování osobních a užitných automobilů; 3. Žižkov - k pronájmu prostory skladu o velikosti 100 m2. Prostor je bez sociálního zařízení, vytápění radiátorem. Vstup je pomocí velkých vrat a příjezdová cesta k dílnám je zajištěna i pro nákladní automobil s plošinou. Tyto prostory jsou nezařízené. Dobrá dopravní dostupnost MHD; 4. Žižkov II - nabízíme k pronájmu skladovací prostor o výměře 260 m2 v areálu Nákladového nádraží Žižkov. Světlá výška 3m, přístup přes rampu. V objektu 1x kancelář + soc. zázemí. Areál má dobrou dopravní obslužnost a dostupnost MHD. Možnost využití žel. vlečky vedoucí do areálu.

1

3

2

4

Obvyklé nájemné předmětné nemovité věci je stanoveno komparací se srovnávacími objekty. Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy skladového objektu.

Strana 27


i

Užitná plocha [m2]

Typ objektu

Lokalita

Dopravní dostupnost

Typ konstrukce

1. 2. 3. 4.

333,00 368,00 201,00 260,00

sklad sklad sklad sklad

Kbely Vysočany Žižkov Žižkov II

dobrá dobrá dobrá dobrá

cihlová cihlová cihlová cihlová

Technický stav nemovitosti špatný špatný špatný špatný

Inženýrské sítě * E E, V, K, P E, V, K, P, I, KT E, V, K

Pozn. (* E – elektřina, V – vodovod, K – kanalizace, P – plynovod, T – telefon, I - internet) Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 – koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 – koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Bylo zjištěno, že srovnávací nemovitá věc č. 1 není napojena na vodovod a kanalizaci, což bude zohledněno prostřednictvím korekčního činitele pro vybavení. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Nabídková cena Užitná plocha [Kč] [m2] 1. 23 310,00 333,00 2. 22 080,00 368,00 3. 15 000,00 201,00 4. 22 000,00 260,00 i

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,10 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80

Jedn. cena [Kč/m2] 61,60 48,00 59,70 67,69

Pro porovnání nemovitostí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy skladovacího objektu. Název Celkový počet srovnávacích nájmů nemovitostí Minimální jednotková cena [Kč/m2]: Maximální jednotková cena [Kč/m2]: Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]:

Hodnota 4 48,00 67,69 59,25

Strana 28


Stanovení hodnoty měsíčního nájemného nemovité věci porovnávací metodou: Název Užitná plocha nemovité věci [m2] Základní jednotková cena [Kč/m2] Celková hodnota nájemného [Kč] Hodnota nájemného po zaokrouhlení [Kč]



Hodnota 240,00 59,25 14 219,63 14 200,00

Výpočet výnosové hodnoty nemovité věci

Měsíční výnosy byly stanoveny na základě obvyklého měsíčního nájemného podobných nemovitých věcí. Výpadek nájemného se odhaduje na 15 %, náklady na údržbu, které zahrnují běžné náklady na správu (objekt je ve špatném technickém stavu), údržbu, daň z nemovitosti a pojištění se odhaduje ve výši 25 %. Po zohlednění výše zmíněných nákladů činí čistý roční výnos 102 240,00 Kč. Název Měsíční výnosy [Kč] Roční výnosy [Kč] Výpadek nájemného [%] Výpadek nájemného [Kč] Náklady na údržbu [%] Náklady na údržbu [Kč] Čistý roční výnos [Kč] Kapitalizační míra [%] Hodnota nemovité věci [Kč] Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč]

Hodnota 14 200,00 170 400,00 15,00 25 560,00 25,00 42 600,00 102 240,00 8,77 1 165 588,42 1 166 000,00

8.2.2 Stanovení hodnoty kancelářských prostor Výnosová hodnota nemovité věci bude vycházet z obvyklého nájemného obdobných nemovitých věcí na základě porovnání měsíčního nájemného vzorku kvalitativně podobných nemovitých věcí. Pro výpočet výnosové hodnoty je třeba stanovit výši diskontní míry. Vzhledem k charakteru nemovitých věcí nelze její výši převzít z diskontních měr veřejně publikovaných pro dílčí segmenty trhu. Jako metodu stanovení diskontní míry byla použita metoda stavebnicová, která je standardní metodou užívanou v oceňovatelské praxi. Obecně je možné tento postup stanovení diskontní míry zapsat jako: r = rf + RP + DP kde, r … je diskontní míra oceňované nemovitosti; rf … je bezriziková diskontní míra; RP … je riziková přirážka; DP … další přirážky, výše nezahrnuté. Maximum diskontní míry bylo převzato z veřejně dostupných historických maxim diskontních měr, které jsou publikovány poradenskými společnostmi a následně stanoveno dle odborného úsudku znalce. Diskontní míra u nemovitých věcí odpovídá průměrné dlouhodobé diskontní míře na úrovni 25 %, která je zmiňována v odborné literatuře.

Strana 29








Hodnota 0,40 18. 3. 2015








Po té, co znalec stanovil pro každý dílčí faktor číslo vyjadřující stupeň rizika, přistoupil k převodu zvolených kritérií na velikost rizikové přirážky. Znalec vycházel z předpokladu, že výnos roste spolu s rostoucím rizikem,

Strana 30


ovšem nikoliv lineárně. Z tohoto důvodu byla zvolena funkce a x (kde a je konstanta a x je zmiňovaný stupeň rizika). Vlastní kalkulace rizikové přirážky bude vyjádřena jako násobek bezrizikové úrokové míry dle vzorce: RP = rf . (ax – 1) kde, RP … je riziková přirážka; rf … je bezriziková diskontní míra; (ax – 1) … je koeficient rizikové přirážky, přičemž a je konstanta a x {1,2,3,4} je výše zmíněný stupeň rizika. Koeficient (ax – 1) je v literatuře označován, jako parametr Z. Rizikovou přirážku jednoho faktoru získáme vydělením výše uvedeného vzorce celkovým počtem faktorů. Na základě výše uvedené funkce a hraničních parametrů znalec dále propočítal rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika (viz tabulka níže). Stupeň rizika


Parametr Z

2,81 7,91 22,23 62,50

1,81 6,91 21,23 61,50

Nízké Přiměřené Zvýšené Vysoké





Stupeň rizika



0,94 0,31

Zvýšené Vysoké

0,94 2,73

Poptávka

Přiměřené

0,31

Riziko poklesu příjmů z obratového nájemného

Přiměřené

0,31

Atraktivita lokality v rámci obce

Přiměřené

0,31

Dopravní dostupnost lokality

Přiměřené

0,31

Havárie a živelné katastrofy

Zvýšené

0,94

Rizika trhu nemovitostí Ekonomická rizika Hospodářský růst Politická rizika Tržní prostředí a konkurence Závislost segmentu na hospodářském cyklu Míra konkurenčního prostředí

Specifická rizika oceňované nemovitosti

Celková riziková přirážka

7,10

Bezriziková úroková míra

0,40

Kapitalizační míra

7,50

Strana 31


Kapitalizační míra je stanovena ve výši 7,50 %. Dle provedené analýzy vývoje trhu kancelářský prostor (viz kapitola 7.3.1) byla zjištěna výnosnost pro nejlepší nemovitosti (prime yield) v roce 2012 na úrovni 6,50 %. Vzhledem k stavebně technickému stavu nemovité věci, charakteru a lokalitě nemovité věci bude použita kapitalizační míra ve výši 7,50 %. Pro účely tohoto posudky bude vycházeno ze stanovené kapitalizační míry ve výši 7,50 %.




Popis srovnávacích objektů: 1. Strašnice - pronájem kancelářských prostor v multifunkčním objektu. Jedná se o 14 kanceláří různých velikostí, od 11 do 26 m2, možno pronajmout jednotlivě i jako celek. Prostory jsou po celkové rekonstrukci, elektrické rozvody, počítačová síť, na podlaze nové zátěžové koberce. Ke kancelářím náleží sociální zařízení a vybavená kuchyňka. Každá kancelář má vlastní elektroměr. Prostory se nacházejí v 1. NP, klidná lokalita s dobrou dopravní dostupností, blízko MHD a metro, bezproblémové parkování; 2. Hloubětín – pronájem kancelářských prostor o výměře 340 m2, v budově bývalé školky, část upravena jako laboratoře. Parkování možné na oploceném pozemku; 3. Strašnice II - k pronájmu prostor v samostatném domě, vhodný jako sídlo firmy. Dvě nezávislá podlaží, každé o rozloze 130 m², možno využít jako kancelářské prostory, nebo kombinaci kanceláří a provozovny. V horním podlaží je 7 kanceláří, kuchyňka, 2 x WC. Dolní podlaží lze zařídit jako open space kancelář, nebo dílnu se sociálním zázemím a menší kanceláří. K domu náleží 7 parkovacích míst. Objekt je průběžně rekonstruován, vybaven samostatným alarmem, internetovou a telefonní sítí. Samozřejmostí je napojení na veřejný vodovod, vytápění a ohřev vody je zajištěno plynovým kotlem. Dobrá dopravní dostupnost, klidná lokalita. 4. Kyje - k pronájmu prostory v komerčním objektu na Praze 9 - Kyjích o celkové rozloze 568 m2, které jsou vhodné k využití jako sídlo firmy. V přízemí a v prvním patře se nachází prostory vhodné pro kanceláře a k tomu náleží i skladové prostory v objektu. Dobrá dostupnost. Prostory se nachází 5 minut od stanice metra B Rajská Zahrada. Ke komerčnímu objektu náleží i prostory na parkování. Objekt je 24 hodin střežen kamerovým systémem. V okolí je velmi dobrá občanská vybavenost.

4 2 1 3

Obvyklé nájemné předmětné nemovité věci je stanoveno komparací se srovnávacími objekty. Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení

Strana 32


komparace je metr čtvereční užitné plochy kancelářských prostorů. i


Typ objektu

Lokalita


Typ konstrukce

Technický stav nemovitosti

1. 2. 3. 4.

300,00 340,00 260,00 562,00

kanceláře kanceláře kanceláře kanceláře

Strašnice Hloubětín Strašnice II Kyje

dobrá dobrá dobrá dobrá

cihlová cihlová cihlová cihlová

dobrý dobrý dobrý dobrý

Inženýrské sítě * E, V, K, I E, V, K E, V, K, P, I E, V, K

Pozn. (* E – elektřina, V – vodovod, K – kanalizace, P – plynovod, I - internet) Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 – koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 – koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i 1. 2. 3. 4.

Nabídková cena [Kč] 48 000,00 66 300,00 40 000,00 90 000,00

Užitná plocha [m2] 300,00 340,00 260,00 562,00

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80

Jedn. cena [Kč/m2] 128,00 156,00 123,08 128,11

Pro porovnání nemovitostí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy kancelářských prostorů. Název Celkový počet srovnávacích nájmů nemovitostí Minimální jednotková cena [Kč/m2]: Maximální jednotková cena [Kč/m2]: Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]:

Hodnota 4 123,08 156,00 133,80

Stanovení hodnoty měsíčního nájemného nemovité věci porovnávací metodou: Název Užitná plocha nemovitosti [m2] Základní jednotková cena [Kč/m2] Celková hodnota nájemného [Kč] Hodnota nájemného po zaokrouhlení [Kč]

Hodnota 565,00 133,80 75 595,70 75 600,00

Strana 33





Měsíční výnosy byly stanoveny na základě obvyklého měsíčního nájemného podobných nemovitých věcí. Výpadek nájemného se odhaduje na 20 %, náklady na údržbu, které zahrnují běžné náklady na správu, údržbu, daň z nemovitosti a pojištění se odhaduje ve výši 15 %. Po zohlednění výše zmíněných nákladů činí čistý roční výnos 589 680,00 Kč. Název Měsíční výnosy [Kč] Roční výnosy [Kč] Výpadek nájemného [%] Výpadek nájemného [Kč] Náklady na údržbu [%] Náklady na údržbu [Kč] Čistý roční výnos [Kč] Kapitalizační míra [%] Hodnota nemovité věci [Kč] Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč]

Hodnota 75 600,00 907 200,00 20,00 181 440,00 15,00 136 080,00 589 680,00 7,50 7 864 080,06 7 864 000,00

8.2.3 Stanovení hodnoty restaurace Výnosová hodnota nemovité věci bude vycházet z obvyklého nájemného obdobných nemovitých věcí na základě porovnání měsíčního nájemného vzorku kvalitativně podobných nemovitých věcí. Pro výpočet výnosové hodnoty je třeba stanovit výši diskontní míry. Vzhledem k charakteru nemovitých věcí nelze její výši převzít z diskontních měr veřejně publikovaných pro dílčí segmenty trhu. Jako metodu stanovení diskontní míry byla použita metoda stavebnicová, která je standardní metodou užívanou v oceňovatelské praxi. Obecně je možné tento postup stanovení diskontní míry zapsat jako: r = rf + RP + DP kde, r … je diskontní míra oceňované nemovitosti; rf … je bezriziková diskontní míra; RP … je riziková přirážka; DP … další přirážky, výše nezahrnuté. Maximum diskontní míry bylo převzato z veřejně dostupných historických maxim diskontních měr, které jsou publikovány poradenskými společnostmi a následně stanoveno dle odborného úsudku znalce. Diskontní míra u nemovitých věcí odpovídá průměrné dlouhodobé diskontní míře na úrovni 25 %, která je zmiňována v odborné literatuře.





Hodnota 0,40 18. 3. 2015

Strana 34











Po té, co znalec stanovil pro každý dílčí faktor číslo vyjadřující stupeň rizika, přistoupil k převodu zvolených kritérií na velikost rizikové přirážky. Znalec vycházel z předpokladu, že výnos roste spolu s rostoucím rizikem, ovšem nikoliv lineárně. Z tohoto důvodu byla zvolena funkce a x (kde a je konstanta a x je zmiňovaný stupeň rizika). Vlastní kalkulace rizikové přirážky bude vyjádřena jako násobek bezrizikové úrokové míry dle vzorce: RP = rf . (ax – 1) kde, RP … je riziková přirážka; rf … je bezriziková diskontní míra; (ax – 1) … je koeficient rizikové přirážky, přičemž a je konstanta a x {1,2,3,4} je výše zmíněný stupeň rizika.

Strana 35


Koeficient (ax – 1) je v literatuře označován, jako parametr Z. Rizikovou přirážku jednoho faktoru získáme vydělením výše uvedeného vzorce celkovým počtem faktorů. Na základě výše uvedené funkce a hraničních parametrů znalec dále propočítal rizikové přirážky pro jednotlivé stupně rizika (viz tabulka níže). Stupeň rizika


Parametr Z

2,81 7,91 22,23 62,50

1,81 6,91 21,23 61,50

Nízké Přiměřené Zvýšené Vysoké





Stupeň rizika



0,94 0,31

Zvýšené Vysoké

0,94 2,73

Poptávka

Přiměřené

0,31

Riziko poklesu příjmů z obratového nájemného

Přiměřené

0,31

Atraktivita lokality v rámci obce

Přiměřené

0,31

Dopravní dostupnost lokality

Přiměřené

0,31

Havárie a živelné katastrofy

Zvýšené

0,94

Rizika trhu nemovitostí Ekonomická rizika Hospodářský růst Politická rizika Tržní prostředí a konkurence Závislost segmentu na hospodářském cyklu Míra konkurenčního prostředí

Specifická rizika oceňované nemovitosti

Celková riziková přirážka

7,10


0,40

Kapitalizační míra

7,50

Kapitalizační míra je stanovena ve výši 7,50 %. Dle provedené analýzy vývoje trhu restauračních prostor (viz kapitola 7.3.2) byla zjištěna výnosnost pro nejlepší nemovitosti (prime yield) v roce 2012 na úrovni 6,00 %. Vzhledem k stavebně technickému stavu nemovité věci, charakteru a lokalitě nemovité věci bude použita kapitalizační míra ve výši 7,50 %. Pro účely tohoto posudky bude vycházeno ze stanovené kapitalizační míry ve výši 7,50 %.




Popis srovnávacích objektů: 1. Břevnov - pronájem kavárny/restaurace 200 m2, Praha 6 - Břevnov, ul. Šlikova. V přízemí cihlového činž. domu s vlastním vstupem. Prostory jsou kompletně zařízeny pro provoz, gastro vybavení, 2x sklad, soc. zařízení (pánské, dámské), bar, židle + stoly, křesla. Vzduchotechnika, veškeré sítě. Nyní po celkové rekonstrukci; 2. Libeň – k pronájmu prostory o velikosti 330 m2 v Praze 8 - Podlipného - kousek od metra Palmovka. Prostor fungoval jako restaurace a může být pronajat včetně veškerého vybavení, zejména plně vybavené

Strana 36


kuchyně (lednice, mrazáky, kávovary, konvektomat, vzduchotechnika, odkládací pulty a vše potřebné k provozu restaurace. Prostory se nachází v suterénu cihlového domu; 3. Libeň II - pronájem zavedené restaurace s Balkánskou gastronomií na Praze 8 v těsné blízkosti stanice metra Palmovka, kde se nově staví multifunkční budovy pro Městskou část Prahy 8. V blízkosti restaurace se nachází několik administrativních budov. Restaurace má kapacitu 150-200 míst, je vybavena objednávkovým a kamerovým systémem. Je rozdělena na několik části včetně vlastní zahrádky v zadní tiché časti nemovitosti. Vše je zrekonstruované a plně vybavené; 4. Strašnice - přenechání nájemní smlouvy zavedené restaurace, 50 - 70 obědů denně na hotová jídla. Možnost konání různých akcí koncertů, rauty, večírky, sportovní akce atd., kapacita 80 lidí uvnitř včetně zimní zahrady. Venku při koncertech až 400 osob. Venkovní grill-bar, nohejbalové a dětské hřiště. Potenciál rozšíření klientely, neustálý rozvoj firem v okolí; 5. Vršovice - pronájem fungující, zavedené restaurace s kapacitou 75 míst k sezení. Možnost dalšího rozšíření restaurace do vnitrobloku. Hlavní restaurační prostor je rohový, má velká okna na hlavní ulici - 40 míst, schody vedou na galerii, kde je 35 míst, kuchyně na úrovni hlavního restauračního prostoru. K restauraci patří prostorný sklep, kde je přípravna zeleniny, prádelna, sprcha, šatna a další místnosti pro skladování. Dle dohody možno odkoupit vybavení restaurace včetně zásob. Prostor svojí kapacitou umožňuje pořádání společenských oslav, hudebních večerů i svateb.

2,3 1 5

4

Obvyklé nájemné předmětné nemovité věci je stanoveno komparací se srovnávacími objekty. Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy restaurace. i 1. 2. 3. 4. 5.


Typ objektu

Lokalita


Typ konstrukce

Technický stav nemovitosti

Inženýrské sítě *

200,00 320,00 240,00 350,00 323,00

restaurace restaurace restaurace restaurace restaurace

Břevnov Libeň Libeň II Strašnice Vršovice

dobrá dobrá dobrá dobrá dobrá

cihlová cihlová cihlová cihlová cihlová

dobrý velmi dobrý velmi dobrý dobrý velmi dobrý

E, V, K, I, KT E, V, K, I E, V, K, P, I, KT E, V, K, Se, TP E, V, K, P

Pozn. (* E – elektřina, V – vodovod, K – kanalizace, P – plynovod, T – telefon, I – internet, KT – kabelová televize, TP – tuhá paliva, Se - septik)

Strana 37


Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 - koeficient velikosti výměr, K2 - koeficient vlastních pozemků, K3 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 – koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 - koeficient vybavení, K6 – koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Bylo zjištěno, že srovnávací nemovitá věc č. 5 se nachází v atraktivnější lokalitě. Tato skutečnost bude v rámci adjustační matice upravena za použití korekčního činitele pro lokality a dopravní dostupnosti. Dále srovnávací nemovité věci č. 1, 2, 3 a 5 jsou v lepším stavebnětechnickém stavu, což bude zohledněno korekčním činitelem technického stavu a typu konstrukce. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí.

i

Nabídková cena [Kč]


K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

1. 2. 3. 4. 5.

30 000,00 45 000,00 40 000,00 40 000,00 54 000,00

200,00 320,00 240,00 350,00 323,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 0,95

0,90 0,90 0,80 1,00 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

Jedn. cena [Kč/m2] 108,00 101,25 106,67 91,43 101,65

Pro porovnání nemovitostí bylo použito 5 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy restaurace. Název Celkový počet srovnávacích nájmů nemovitostí Minimální jednotková cena [Kč/m2]: Maximální jednotková cena [Kč/m2]: Průměr jednotkové ceny [Kč/m2]:

Hodnota 5 91,43 108,00 101,80

Stanovení hodnoty měsíčního nájemného nemovité věci porovnávací metodou: Název Užitná plocha nemovitosti [m2] Základní jednotková cena [Kč/m2] Celková hodnota nájemného [Kč] Hodnota nájemného po zaokrouhlení [Kč]

Hodnota 652,00 101,80 66 372,60 66 400,00

Strana 38





Měsíční výnosy byly stanoveny na základě obvyklého měsíčního nájemného podobných nemovitých věcí. Výpadek nájemného se odhaduje na 15 %, náklady na údržbu, které zahrnují běžné náklady na správu, údržbu, daň z nemovitosti a pojištění se odhaduje ve výši 25 %. Po zohlednění výše zmíněných nákladů činí čistý roční výnos 478 080,00 Kč. Název Měsíční výnosy [Kč] Roční výnosy [Kč] Výpadek nájemného [%] Výpadek nájemného [Kč] Náklady na údržbu [%] Náklady na údržbu [Kč] Čistý roční výnos [Kč] Kapitalizační míra [%] Hodnota nemovité věci [Kč] Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč]

Hodnota 66 400,00 796 800,00 15,00 119 520,00 25,00 199 200,00 478 080,00 7,50 6 375 762,10 6 376 000,00

8.2.4 Souhrnné stanovení hodnoty budovy č. p. 1138 V tabulce níže je uvedena výsledná hodnota skladových prostor, kancelářských prostor a restaurace nemovité věci č.p. 1138 vč. příslušného pozemku a všech součástí k nemovité věci. Název Skladovací prostory Kancelářské prostory Restaurace Hodnota nemovité věci celkem [Kč]

Hodnota [Kč] 1 166 000,00 7 864 000,00 6 376 000,00 15 406 000,00

Pozn.: Výše stanovený návrh tržní hodnoty nemovité věci je kalkulován včetně pozemku parc. č. 41 a všech součástí.

8.3

Rekapitulace hodnot

V tabulce níže je uveden spoluvlastnický podíl 1/6 k nemovité věci objektu občanské vybavenosti č. p. 1138 zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most. Vzhledem k charakteru nemovité věci, jakožto nemovité věci využívané pro komerční účely, je pro účely tohoto posudku zvolena výnosová metoda, neboť pro určení hodnoty komerční nemovitosti je výnosová metoda doporučována hlavními metodickými předpisy. Název Výsledná hodnota nemovité věci celkem [Kč] Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci [Kč]

Hodnota 15 406 000,00 2 055 000,00

Pozn.: Výše stanovený návrh tržní hodnoty nemovité věci je kalkulován včetně pozemku parc. č. 41 a všech součástí. Pozn.: Hodnota spoluvlastnického podílu 1/6 byla upravena koeficientem za omezenou prodejnost spoluvlastnického podílu ve výši 0,8; Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením § 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty.

Strana 39


9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1

Rekapitulace hodnot

Výsledný návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most (budova občanské vybavenosti č. p. 1138 umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41) vč. všech součástí: Název Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu 1/6 zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč]

9.2

Hodnota 2 055 000,00

Závěrečná analýza

Zpracované tržní ocenění výnosovou metodou zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Budova občanské vybavenosti je tvořena skladovacími prostory ve špatném stavu vyžadující rekonstrukci, kanceláře a Restauraci na Chlumecké. Exteriér domu je v původním stavu, bez rekonstrukcí, na mnoha místech poničený sprejem. Výhodou nemovité věci je její poloha, kdy je umístěna v blízkosti rozsáhlých sídlišť. Výsledná hodnota také negativně ovlivňuje ocenění pouze části nemovité věci a to spoluvlastnického podílu ve výši 1/6. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce (viz výpis z katastru nemovitostí LV č. 109 k. ú. Černý Most). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Vzhledem k charakteru nemovité věci, kdy se jedná o komerční prostory, a dle provedeného místního šetření, je pravděpodobné, že se některé prostory pronajímají. Pro účely tohoto posudku, pro jehož zpracování, nebyly povinným poskytnuty nájemné smlouvy ani jiné informace týkající se nájemného předmětných prostor, nebude na tyto skutečnosti brán zřetel. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most vč. všech součástí a zjištěného příslušenství činí 2 055 000,00 Kč.

Strana 40


10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je návrh tržní hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most (budova občanské vybavenosti č. p. 1138 umístěná na parc. č. 41, pozemek parc. č. 41) ve spoluvlastnictví PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 198 00 Praha 9, IČ: 492 43 772 428/22, podíl 1/6. Návrh tržní hodnoty předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Michala Rudého, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Střemchová 3013/16, 100 00 Praha 10. Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci je proveden na základě stavu k 18. 3. 2015.

Návrh tržní hodnoty spoluvlastnického podílu 1/6 k nemovité věci zapsané na LV č. 109 k. ú. Černý Most je stanoven ve výši:

2 055 000,00 Kč (slovy: Dva miliony padesát pět tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením § 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE – Excel 2010.

Strana 41


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009OD-ZN.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 147-1826/2015 do znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 15599.

V Praze dne 27. 3. 2015

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Tomáš Hrubý

Strana 42


11 Přílohy Příloha 1

Usnesení č. j. 76 EX 16/15-14 Mgr. Michal Rudý, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8

Příloha 2

Výpis z KN LV č. 109 k. ú. Černý Most

Příloha 3

Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci

Příloha 4

Fotodokumentace předmětné nemovité věci

Příloha 5

Výpis z insolvenčního rejstříku

Příloha 6

Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet)

Příloha 7


Strana 43

Příloha č.

1

č. j. 76 EX 16/15 - 14

USNESENÍ Mgr. Michal Rudý, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Střemchová 3013/16, Praha 10, v exekuční věci oprávněného: Karel Křítek, bytem Zelenečská 126/28, 194 00 Praha 9 - Hloubětín, nar. 06. 09. 1952, práv.zast. JUDr. Tomáš Chlost, advokát, se sídlem Na Zámecké 7, 140 00 Praha 4, proti povinnému: PRIMA GRIL s.r.o., se sídlem Cíglerova 1138/7, 198 00 Praha 9, IČ: 49243772, pro pohledávku 3.933.334,00 Kč s příslušenstvím, ustanovuje Equity Solutions Appraisals s.r.o., se sídlem Týnská 633/12, 110 00 Praha 1, IČ 28933362, znalecký ústav v oboru ekonomika s rozsahem znaleckém oprávnění pro ceny a odhady se specializací pro oceňování věcí nemovitých včetně posuzování ceny obvyklé za užívání, a ukládá mu, aby podal písemně do 45 dnů po doručení tohoto usnesení znalecký posudek o ceně nemovitých věcí. Úkolem znalce je stanovit cenu nemovitých věcí uvedených v exekučním příkazu č.j. 76 EX 16/15 - 7, tedy: i.d. 1/6 pozemku parc. č. 41, jehož součástí je dům č.p. 1138, v obci Praha, kat. území Černý Most, zapsaný na listu vlastnictví č. 109 u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. Znalec ocení nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák. č. 120/2001 Sb., exekuční řád). Povinný, popřípadě i další osoby, jsou povinny umožnit prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství, potřebnou k provedení ocenění. O době a místě ohledání soud uvědomí oprávněného, ty, kdo přistoupili do řízení jako další oprávnění, povinného a znalce (§ 336 odst. 2 OSŘ). Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soud oprávněn zjednat si do nemovité věci povinného přístup (§ 336 odst. 3 OSŘ). Stanovená lhůta pro podání posudku je závazná. Znalec může požádat o její prodloužení jen ze závažných důvodů. Nemůže-li znalec vyžádaný úkon provést, je povinen to oznámit s příslušným odůvodněním neprodleně exekutorovi. Nedodržení stanovené nebo dohodnuté lhůty může mít za následek snížení odměny, případně opatření podle § 53 OSŘ, tj. uložení pořádkové pokuty soudem až do výše 50.000,Kč. Odůvodnění: Exekutor ustanovil znalce, neboť v tomto exekučním řízení je zapotřebí ocenit nemovité věci a dle ustanovení § 336 občanského soudního řádu a § 66 odst. 5 exekučního řádu může ocenění provést pouze soudní znalec v příslušném oboru.

Poučení: Proti tomuto usnesení není odvolání přípustné (§ 202 odst. 1 písm. a) OSŘ). Proti osobě znalce mohou účastníci řízení podat u exekutora námitku podjatosti. V námitce musí být uvedeno, v čem je spatřován důvod pochybnosti o nepodjatosti znalce a jakými důkazy může být prokázán. V Praze dne 17. 3. 2015 Mgr. Michal Rudý soudní exekutor Upozornění: Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže se zřetelem na jeho poměr k věci, k účastníkům nebo k jejich zástupcům je tu důvod pochybovat o jeho nepodjatosti. Jakmile se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit exekutorovi. Uvedení nepravdy o okolnostech, které mají podstatný význam pro rozhodnutí, nebo zamlčení takových okolností je trestné.

Příloha č.

2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.03.2015 09:15:04 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 76 ex 16/15 pro Mgr. Michal Rudý

Okres: CZ0100 Hlavní město Praha

Obec: 554782 Praha

Kat.území: 731676 Černý Most

List vlastnictví: 109

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo SJM Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, 19800 Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, 19800 Praha 9 PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 19800 Praha 9 SJM = společné jmění manželů

520906/327 575118/0974

5/6

49243772

1/6

B Nemovitosti Pozemky Parcela

Způsob využití Výměra[m2] Druh pozemku 936 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Černý Most, č.p. 1138, obč.vyb Stavba stojí na pozemku p.č.: 41

P

Podíl

Způsob ochrany

41

P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

pohl. ve výši Kč 3 000 000,- s příslušenstvím Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: 41 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 45244782 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. vkladu práva ke dni 28.06.2005.

V-26223/2005-101 ze dne 23.06.2005. Právní účinky V-26223/2005-101

Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce

pověřený soudní exekutor: Mgr. Michal Rudý, Střemchová 3013/16, 106 00 Praha 10 PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 19800 Praha 9, RČ/IČO: 49243772 Z-7698/2015-101 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 76 EX 16/15-5 ze dne 05.02.2015. Právní účinky zápisu ke dni 05.02.2015. Zápis proveden dne 12.02.2015; uloženo na prac. Praha Z-7698/2015-101 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

k podílu 1/6 povinný : Josef Buřil, nar. 24.6.1959 PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 19800 Praha 9, RČ/IČO: 49243772 Parcela: 41 Z-81415/2013-101 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.03.2015 09:15:04 Okres: CZ0100 Hlavní město Praha

Obec: 554782 Praha

Kat.území: 731676 Černý Most

List vlastnictví: 109

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 046 EX-1348/2013 11 ze dne 11.10.2013. Z-81415/2013-101 D

Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Změna výměr obnovou operátu

Parcela: 41

Z-42740/2010-101

o Poznámka spornosti

podáno u OS P9 dne 3.7.2014 k podílu 1/3 Czech collection service s.r.o., Primátorská 296/38, Libeň, 18000 Praha 8, RČ/IČO: 29151236

PRIMA GRIL s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 19800 Praha 9, RČ/IČO: 49243772 Parcela: 41 Z-41968/2014-101

Listina Oznámení o podaném žalobním návrhu na určení práva ze dne 02.07.2014. Právní účinky zápisu ke dni 03.07.2014. Zápis proveden dne 09.03.2015. Z-41968/2014-101 Plomby a upozornění Číslo řízení

Vztah k

o Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou

V-42862/2014-101 Z-43720/2014-101 V-58273/2014-101 V-64234/2014-101 V-73284/2014-101 Z-7697/2015-101 Z-7964/2015-101 V-10415/2015-101 E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Kupní smlouva V11 5731/1995.

Pro: PRIMA GRIL 9 o Smlouva kupní

POLVZ:39/1995 s.r.o., Cíglerova 1138/7, Černý Most, 19800 Praha

ze dne 08.11.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.12.2001.

Pro: Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, 19800 Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, 19800 Praha 9 o Smlouva kupní

Z-9100039/1995-101 RČ/IČO: 49243772

V-35221/2001-101 RČ/IČO: 520906/327 575118/0974

ze dne 22.05.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 30.05.2003. V-21412/2003-101

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 17.03.2015 09:15:04 Okres: CZ0100 Hlavní město Praha Kat.území: 731676 Černý Most

Obec: 554782 Praha List vlastnictví: 109

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Listina Pro: Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, 19800 Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, 19800 Praha 9

RČ/IČO: 520906/327 575118/0974

o Souhlasné prohlášení o nabytí právním úkonem jednoho z manželů do SJM

Pro: Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, 19800 Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, 19800 Praha 9 o Smlouva kupní

Z-45604/2005-101 RČ/IČO: 520906/327 575118/0974

ze dne 28.08.2013. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.08.2013.

Pro: Křítek Karel a Křítková Jaroslava, Zelenečská 126/28, Hloubětín, 19800 Praha 9, Zelenečská 129/34, Hloubětín, 19800 Praha 9 F

ze dne 19.10.2005.

V-40663/2013-101 RČ/IČO: 520906/327 575118/0974

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

17.03.2015

09:29:47

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 3

Příloha č.

3

Příloha č.

4

Příloha č.

5

Výstup z insolvenčního rejstříku Zadaná vyhledávací kritéria: Příjmení/název: Údaje platné ke dni: POČET NALEZENÝCH DLUŽNÍKŮ

PRIMA GRIL 30.03.2015 15.36 0

V insolvenčním rejstříku lze vyhledat pouze dlužníky, proti kterým bylo zahájeno insolvenční řízení po 1. lednu 2008 a nebyli z rejstříku vyškrtnuti dle § 425 insolvenčního zákona. Dlužníky, proti kterým bylo zahájeno konkursní či vyrovnací řízení před 1. lednem 2008, lze vyhledat v Evidenci úpadců. Pokud má hledaný subjekt zadáno datum narození, nebo rodné číslo a nebyl nalezen, zkuste vyhledat subjekt pouze podle příjmení.

Ministerstvo spravedlnosti ČR , Vyšehradská 16, 128 10 Praha 2, Česká republika.

Příloha č.

6

© Seznam.cz, a.s., © Přispěvatelé OpenStreetMap

Pronájem skladového prostoru 333 m² Hůlkova, Praha 9 - Kbely

23 310 Kč za měsíc (70 Kč za m²/měsíc) K pronájmu nabízíme skladovací prostor o velikosti 333 m2 (41,5x8m) v areálu ve Kbelích - Praha 9. Dobrá dostupnost od Vysočanské radiály a rychlostní komunikace R8. Prostor je nevytápěný, elektřina je hrazena podle skutečné spotřeby. Prostor má 2 vrata o velikosti 4,6 x 3,8 m a je průjezdný. Možnost parkování u prostoru, do areálu není možný příjezd kamionu. Je zde 24 hodin denně vrátnice. Služby areálu a budovy 20,- Kč/m2/měsíc. Požadujeme kauci. Celková cena:

23 310 Kč za měsíc

Stavba:

Cihlová

Cena za m²:

70 Kč

Stav objektu:

Dobrý

Poznámka k ceně:

+ služby areálu a budovy 20,- Kč/m2/měsíc

Typ domu:

Přízemní

Užitná plocha:

333 m2

ID zakázky:

LOL_skl.

Parkování:

Aktualizace:

16.02.2015

Y

V okolí najdete: Metro: Bus MHD: Bankomat: Sportoviště:

Letňany (856 m) Důstojnické domy (461 m) Bankomat České spořitelny (933 m) Freetime activities, s.r.o. (292 m)

Kontaktovat:

?

Dagmar Vávrová Tel.: +420 267 212 470 Mobil: +420 602 610 041 Email: [email protected] CODECO, a.s. Na Sychrově 975/8, 10100 Praha - Michle Více o společnosti »


Pronájem skladového prostoru 368 m² Poděbradská, Praha 9 - Vysočany

22 080 Kč za měsíc (60 Kč za m²/měsíc) Nabízíme k pronájmu skladovou halu s přilehlými komerčními prostory. Přístup do haly a dalších prostor je možný skrze dvojí schodiště. K dispozici jsou dva nákladní výtahy (1000 a 500 kg). Skladovou halu je možno rozdělit na dvě samostatné části. Užitná plocha skladové haly je 338 m2. Nachází se zde také kancelář, předsíň, sprcha a šatna (celkem 368 m2). Nutná rekonstrukce přívodu vody. Toalety budou řešeny centrálně v rámci areálu. Volná skladová hala se nachází v bývalém areálu společnosti SPOFA na ulici Poděbradská, Praha 9 - Vysočany. Areál je uzavřený, umožňuje vjezd kamionům, možnost parkování osobních a užitných automobilů. K nájmu jsou účtované služby spojené s provozem areálu a spotřeby energií. V areálu si můžete pronajat i další nemovitosti pro potřeby Vaší firmy. Volné ihned, neplatíte žádnou provizi za pronájem skladové haly! 22 080 Kč za měsíc, včetně provize, bez poplatků, bez DPH, včetně právního servisu (k jednání)

Užitná plocha:

368 m2

Voda:

Dálkový vodovod

Plyn:

Plynovod

Cena za m²:

60 Kč

Odpad:

Veřejná kanalizace

Poznámka k ceně:

Cena bez DPH.

Komunikace:

Asfaltová

ID zakázky:

SPO042-001

Bezbariérový:

Aktualizace:

21.03.2015

Výtah:

X Y

Stavba:

Cihlová

Stav objektu:

Dobrý

Typ domu:

Patrový

Celková cena:

Kontaktovat:

?

Moser Marcel Tel.: +420 606 448 851 Mobil: +420 606 448 851 Email: [email protected] FINAPRA, a.s. Poděbradská 173/5, 19000 Praha Vysočany Více o společnosti »


Pronájem skladového prostoru 201 m² Malešická, Praha 3 - Žižkov

15 000 Kč za měsíc (75 Kč za m²/měsíc) Nabízíme k pronájmu prostory skladu o velikosti 100 m2. Prostor je bez sociálního zařízení, vytápění radiátorem. Vstup je pomocí velkých vrat a příjezdová cesta k dílnám je zajištěna i pro nákladní automobil s plošinou. Tyto prostory jsou nezařízené. Dobrá dopravní dostupnost MHD. Volné ihned. Celková cena:

15 000 Kč za měsíc, + provize RK

Cena za m²:

75 Kč

Poznámka k ceně:

+ poplatky 1200 kč plyn, elektřina 900 kč, Provize RK, ceny jsou uvedené bez DPH

ID zakázky:

404717

Aktualizace:

24.03.2015

Stavba:

Cihlová

Stav objektu:

Velmi dobrý

Umístění objektu:

Centrum obce

Typ domu:

Patrový

Podlaží:

1. podlaží z celkem 2

Počet bytů:

2

Kontaktovat: Zákaznická linka Tel.: 800 100 446 Mobil: 739 545 999 Email: [email protected] M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Více o společnosti »

Plocha zastavěná:

100 m2

Užitná plocha:

201 m2

Plocha podlahová:

100 m2

Voda:

Dálkový vodovod

Odpad:


Telekomunikace:

Telefon, Internet, Kabelová televize

Elektřina:

120V, 230V

Doprava:

MHD

Vybavení:

X X

Výtah:


Pronájem skladového prostoru 260 m² Jana Želivského, Praha - Žižkov

22 000 Kč za měsíc (85 Kč za m²/měsíc) V zastoupení majitele a bez provize nabízíme k pronájmu skladovací prostor o výměře 260m2 v areálu Nákladového nádraží Žižkov. Světlá výška 3m, přístup přes rampu. V objektu 1x kancelář + soc.zázemí. Areál má výbornou dopravní obslužnost a dostupnost MHD. Možnost využití žel. vlečky vedoucí do areálu. Ve Skladuj se výhradně zabýváme komerčními nemovitostmi po celé ČR a SR. Zdarma Vám poradíme při výběru komerční nemovitosti. Neváhejte nás kontaktovat pro termín prohlídky, více informací či představení dalších relevantních nabídek. Neplatíte provizi RK! Celková cena:

22 000 Kč za měsíc, včetně provize, bez DPH

Cena za m²:

85 Kč

Poznámka k ceně:

zástupce majitele, neplatíte provizi, včetně provize

ID zakázky:

OS-NAKL.NADR

Aktualizace:

11.03.2015

Stavba:

Smíšená

Kontaktovat: Straširybka Ondřej Mobil: +420 722 201 412 Email: [email protected]

108 AGENCY, s.r.o. Příběnická 971/18, 13000 Praha - Žižkov Více o společnosti »

Stav objektu:

Dobrý


Rušná část obce

Typ domu:

Přízemní

Užitná plocha:

260 m2

Doprava:

Vlak, Silnice, MHD


Pronájem kanceláře 300 m² Hostýnská, Praha - Praha 10

48 000 Kč za měsíc (160 Kč za m²/měsíc) Nabízíme pronájem kancelářských prostorů v multifunkčním objektu. Jedná se o 14 kanceláří různých velikostí, od 11 do 26 m2, možno pronajmout jednotlivě i jako celek. Prostory jsou po celkové rekonstrukci, elektrické rozvody, počítačová síť, na podlaze nové zátěžové koberce. Ke kancelářím náleží sociální zařízení a vybavená kuchyňka. Služby 40,-Kč / m2, elektřina dle spotřeby, každá kancelář má vlastní elektroměr. Prostory se nacházejí v 1. NP, klidná lokalita s dobrou dopravní dostupností, blízko MHD a metro, bezproblémové parkování. K dispozici ihned. Celková cena:

48 000 Kč za měsíc, + provize RK, včetně poplatků, bez DPH, bez právního servisu

Cena za m²:

160 Kč

Poznámka k ceně:

služby 40,-Kč / m2, včetně poplatků, + provize, bez právního servisu

Užitná plocha:

300 m2

Parkování:

Y

Voda:

Dálkový vodovod

Topení:

Ústřední dálkové

Odpad:


Telekomunikace:

Telefon, Internet, Kabelové rozvody

ID zakázky:

00474

Elektřina:

230V

Aktualizace:

16.03.2015

Doprava:

Silnice, MHD, Autobus

Stavba:

Cihlová

Komunikace:

Betonová, Asfaltová

Stav objektu:

Velmi dobrý

Výtah:

X


Klidná část obce

Typ domu:

Patrový

Podlaží:


Kontaktovat: Mgr. Martinů Daniel Mobil: +420 774 106 601 Email: [email protected]

SVEGA Partners Reality a.s. Kyjovská 1991/5, 14200 Praha - Krč Více o společnosti »


Pronájem kanceláře 340 m² Praha 9 - Hloubětín

66 300 Kč za měsíc (195 Kč za m²/měsíc) Pronájem kancelářských prostor o výměře 340 m2, v budově bývalé školky, část upravena jako laboratoře. Parkování možné na oploceném pozemku. Poplatky 195,- Kč /m2/měs. Plus energie a služby 9.000 Kč, elektřina měřena samostatně. Celková cena:


Typ domu:

Patrový

Cena za m²:

195 Kč

Podlaží:

2. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního

ID zakázky:

236382

Plocha zastavěná:

340 m2

Aktualizace:

11.03.2015

Užitná plocha:

340 m2

Stavba:

Cihlová

Plocha podlahová:

340 m2

Stav objektu:

Velmi dobrý

Parkování:

6


Klidná část obce

Výtah:

X



Pronájem kanceláře 260 m² Průběžná, Praha - Strašnice

40 000 Kč za měsíc (154 Kč za m²/měsíc) Nabízíme k pronájmu unikátní prostor v samostatném domě, vhodný jako sídlo firmy. Dvě nezávislá podlaží, každé o rozloze 130 m², možno využít jako kancelářské prostory, nebo kombinaci kanceláří a provozovny. V horním podlaží je 7 kanceláří, kuchyňka, 2 x WC. Dolní podlaží lze zařídit jako open space kancelář, nebo dílnu se sociálním zázemím a menší kanceláří. K domu náleží 7 parkovacích míst. Objekt je průběžně rekonstruován, vybaven samostatným alarmem, internetovou a telefonní sítí. Samozřejmostí je napojení na veřejný vodovod, vytápění a ohřev vody je zajištěno plynovým kotlem. Výborná dopravní dostupnost, klidná lokalita. 40 000 Kč za měsíc, + provize RK, bez poplatků, včetně právního servisu

Užitná plocha:

260 m2

Topení:

Ústřední plynové

Cena za m²:

154 Kč

Plyn:

Plynovod

ID zakázky:

ToK60211

Odpad:


Aktualizace:

16.02.2015

Telekomunikace:

Telefon, Internet

Stavba:

Cihlová

Elektřina:

230V

Stav objektu:

Dobrý

Doprava:

Silnice, MHD, Autobus


Klidná část obce

Komunikace:

Asfaltová

Typ domu:

Patrový

Celková cena:

Kontaktovat: Ing. Kulhánek Tomáš Tel.: +420 255 796 417 Mobil: +420 734 204 301 Email: [email protected] Ponte reality, s.r.o. náměstí Míru 820/9, 12000 Praha Vinohrady Více o společnosti »


Pronájem kanceláře 562 m² Vodňanská, Praha 9 - Kyje

90 000 Kč za měsíc (160 Kč za m²/měsíc) Nabízíme k pronájmu prostory v komerčním objektu na Praze 9-Kyjích o celkové rozloze 568m2,které jsou velmi vhodné k využití jako sídlo firmy.V přízemí a v prvním patře se nachází prostory vhodné pro kanceláře a k tomu náleží i skladové prostory v objektu.Velmi dobrá dostupnost.Prostory se nachází 5 minut od stanice metra B Rajská Zahrada.Ke komerčnímu objektu náleží i prostory na parkování.Objekt je 24 hodin střežen kamerovým systémem.V okolí je velmi dobrá občanská vybavenost.Pro více informací mne neváhejte kontaktovat.Doporučuji prohlídku této nemovitosti. Celková cena:


Typ domu:

Patrový

Cena za m²:

160 Kč

Podlaží:

2

ID zakázky:

096-N02630

Plocha zastavěná:

562 m2

Aktualizace:

26.03.2015

Užitná plocha:

562 m2

Stavba:

Cihlová

Parkování:

8

Stav objektu:

Velmi dobrý

V okolí najdete: Metro: Bus MHD: Bus:

Rajská zahrada (715 m) Ronešova (378 m) Praha, Černý Most (929 m)

Kontaktovat: Zdeňka Voříšková Mobil: +420 605 081 529 Email: [email protected]

RE/MAX Diamond Group Bolzanova 1615/1, 11000 Praha - Nové Město Více o společnosti »


Pronájem restaurace 200 m² Šlikova, Praha 6 - Břevnov

30 000 Kč za měsíc (150 Kč za m²/měsíc) Po rekonstrukci. Pronájem kavárny/restaurace 200m2, Praha 6 - Břevnov, ul. Šlikova. V přízemí cihlového činž. domu s vlastním vstupem. Prostory jsou kompletně zařízeny pro provoz , gastro vybavení, 2x sklad, soc. zařízení (pánské, dámské), bar , židle + stoly, křesla. Vzduchotechnika, veškeré sítě. Nyní po celkové rekonstrukci. Využití dle dohody, volný ihned.Volejte. Celková cena:


Užitná plocha:

200 m2

Cena za m²:

150 Kč

Voda:

Dálkový vodovod

Poznámka k ceně:

+ popl., energie na nájemce.

Topení:

Lokální elektrické

Odpad:


ID zakázky:

19

Telekomunikace:

Aktualizace:

24.03.2015

Telefon, Internet, Kabelová televize

Stavba:

Cihlová

Elektřina:

230V, 400V

Stav objektu:

Dobrý

Doprava:


Centrum obce

Vlak, Dálnice, MHD, Autobus

Typ domu:

Patrový

Bezbariérový:

Plocha zastavěná:

200 m2

Y Y

Vybavení:

V okolí najdete: Tram:

Marjánka (140 m)

Bus MHD:

Marjánka (131 m)

Bankomat: Pošta: Lékárna:

Bankomat GE Money Bank (170 m) Česká pošta, s.p. (721 m) Lékárna Pod Marjánkou, spol. s r.o. (794 m)

Sportoviště:

Koupaliště Petynka (843 m)

Restaurace:

Restaurace Na Hrádku (49 m)

Obchod:

Žabka (605 m)

Kontaktovat:

?

Lukáš Novotný Mobil: 604 252 319 Email: [email protected]

Lukáš Novotný Vlkova 811/33, 13000 Praha - Žižkov Více o společnosti »


Pronájem restaurace 320 m² Podlipného, Praha 8 - Libeň

45 000 Kč za měsíc (141 Kč za m²/měsíc) Naše společnost Vám exkluzivně nabízí k pronájmu prostory o velikosti 330m2 v Praze 8 - Podlipného - kousek od metra Palmovka. Prostor fungoval jako restaurace a může být pronajat včetně veškerého vybavení (viz. foto dokumentace) zejména plně vybavené kuchyně (lednice, mrazáky, kávovary, konvektomat, vzduchotechnika, odkládací pulty a vše potřebné k provozu restaurace. Prostory se nachází v suterénu cihlového domu. Volné k pronájmu ihned. Cena 45 000 ,- Kč za měsíc + služby (cena včetně vybavení, neplatíte odstupné) Plány prostor na vyžádání. Celková cena:

45 000 Kč za měsíc, + provize RK, bez poplatků, včetně právního servisu

Stav objektu:

Velmi dobrý

Typ domu:

Patrový

Cena za m²:

141 Kč

Užitná plocha:

320 m2

Poznámka k ceně:

+ služby

Parkování:

Y

ID zakázky:

N6128

Telekomunikace:

Telefon, Internet

Aktualizace:

16.03.2015

Doprava:

Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus

Stavba:

Cihlová

V okolí najdete: Metro:

Palmovka (810 m)

Tram:

U Kříže (106 m)

Bus MHD:

U Kříže (406 m)

Bankomat: Lékárna:

Bankomat České spořitelny (788 m) Dr. Max (395 m)

Sportoviště:

Dům dětí a mládeže hlavního města Prahy (875 m)

Restaurace:

U Karla IV. (148 m)

Obchod:

Supermarket Albert (642 m)

Kontaktovat:

?

Martin Čapek Mobil: 774 581 666 Email: [email protected]

ABC Reality Praha, s.r.o. Lublaňská 1319/7, 12000 Praha - Vinohrady Více o společnosti »


Pronájem restaurace 240 m² Sokolovská, Praha 8 - Libeň

40 000 Kč za měsíc (167 Kč za m²/měsíc) Přenechání zavedené restaurace s Balkánskou gastronomií na Praze 8 Nabízíme exkluzivně přenechání zavedené restaurace provozující Balkánskou gastronomii na Praze 8 v těsné blízkosti stanice metra Palmovka,kde se nově staví multifunkční budovy pro Městskou část Prahy 8. V blízkosti restaurace se nachází několik administrativních budov. Restaurace má kapacitu 150-200 míst,je vybavena objednávkovým a kamerovým systémem. Je rozdělena na několik části včetně vlastní zahrádky v zadní tiché časti nemovitosti.Vše je zrekonstruované a plně vybavené. Výhodná nájemní smlouva na 10 let + odstupné. Blížší informace o nemovitosti telefonicky.Číslo zakázky 60196 Celková cena:


Užitná plocha:

240 m2

Cena za m²:

167 Kč

Plocha zahrady:

70 m2

Poznámka k ceně:

cena včetně služeb RK

Voda:

Dálkový vodovod

ID zakázky:

60196

Plyn:

Plynovod

Aktualizace:

28.02.2015

Odpad:


Stavba:

Cihlová

Telekomunikace:

Stav objektu:

Po rekonstrukci

Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize, Kabelové rozvody


Rušná část obce

Elektřina:

230V

Typ domu:

Patrový

Doprava:

Podlaží:

5 včetně 1 podzemního

Vlak, Dálnice, MHD, Autobus

Plocha zastavěná:

240 m2

Bezbariérový:

Y Y

Vybavení:


Palmovka (169 m)

Tram:

Palmovka (50 m)

Bus MHD:

Palmovka (19 m)

Bankomat: Pošta: Lékárna:

Bankomat Komerční banky (141 m) Česká pošta, s.p. (107 m) BENU Lékárna (335 m)

Sportoviště:

SC Palmovka (79 m)

Restaurace:

Restaurace Merkur (67 m)

Obchod:

BILLA, spol. s r.o. (326 m)

Kontaktovat: Ing. František Kubala Tel.: 800 700 099 Mobil: 725 173 088 Email: [email protected] NEXT REALITY

NEXT REALITY Sokolovská 352/215, 19000 Praha Vysočany Více o společnosti »


Pronájem restaurace 350 m² Praha 10 - Strašnice

40 000 Kč za měsíc (114 Kč za m²/měsíc) Nabízíme přenechání nájemní smlouvy zavedené restaurace, 50 - 70 obědů denně na hotová jídla. Samozřejmostí je možnost konání různých akcí koncertů, rauty, večírky, sportovní akce atd.kapacita 80 lidí uvnitř včetně zimní zahrady. Venku při koncertech až 400 osob. Venkovní grill-bar, nohejbalové a dětské hřiště. Velký potenciál rozšíření klientely, neustálý rozvoj firem v okolí více info u RK. Plocha podlahová:

350 m2

Parkování:

10

Voda:

Dálkový vodovod

Topení:

Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické

Cihlová

Odpad:

Septik

Stav objektu:

Velmi dobrý

Telekomunikace:

Telefon


Klidná část obce

Elektřina:

120V, 230V, 400V

Typ domu:

Přízemní

Doprava:

MHD

Podlaží:


Bezbariérový:

Y X

Celková cena:


Cena za m²:

114 Kč

ID zakázky:

429385

Aktualizace:

23.02.2015

Stavba:

m2

Plocha zastavěná:

350

Užitná plocha:

350 m2


Výtah:


Pronájem restaurace 323 m² Kodaňská, Praha 10 - Vršovice

54 000 Kč za měsíc (167 Kč za m²/měsíc) Nabízíme pronájem fungující, zavedené restaurace na výborném místě s kapacitou 75 míst k sezení plus 32 míst zahrádka /nájem zahrádky 18 000,-Kč/měsíc/.Možnost dalšího rozšíření restaurace do vnitrobloku.Hlavní restaurační prostor je rohový, má velká okna na hlavní ulici -40 míst, schody vedou na galerii, kde je 35 míst, kuchyně na úrovni hlavního restauračního prostoru. K restauraci patří prostorný sklep, kde je přípravna zeleniny, prádelna, sprcha, šatna a další místnosti pro skladování. Dle dohody možno odkoupit vybavení restaurace včetně zásob, jistota 150 000,- Kč. Prostor svojí kapacitou umožňuje pořádání společenských oslav, hudebních večerů i svateb. Nájemní smlouva 10let. Celková cena:

54 000 Kč za měsíc, bez poplatků

Cena za m²:

167 Kč

Poznámka k ceně:

+ spotřeba vody a energií. Jistota 150.000,Kč.

ID zakázky:

N005069

Aktualizace:

04.03.2015

Stavba:

Cihlová

Stav objektu:

Dobrý


Centrum obce

Typ domu:

Patrový

Podlaží:


Užitná plocha:

323 m2


Flora (767 m)

Tram:

Čechovo náměstí (289 m)

Bus MHD: Vlak: Bankomat: Pošta: Lékárna: Restaurace: Obchod:

Slovinská (37 m) Praha-Vršovice (1099 m) Bankomat Fio banky (269 m) Česká pošta, s.p. (508 m) Lékárna U Bílé labutě (337 m) Restaurace Andělská křídla (19 m) Tesco Expres - Praha Kodaňská (222 m)

Kontaktovat:

?

Ing.Petra Svitáková Tel.: 220 570 624 Mobil: 775 706 182

Plocha podlahová:

323 m2

Datum nastěhování:

04.03.2015

Voda:

Dálkový vodovod

Topení:

Ústřední dálkové

Plyn:

Plynovod

Telekomunikace:

Telefon

Elektřina:

400V

Doprava:

Silnice, MHD

Vybavení:

Částečně

Výtah:

Y

?

Email: [email protected] LR consulting - Letenská realitní kancelář, s.r.o. Veletržní 924/14, 17000 Praha - Holešovice Více o společnosti »

Příloha č.

7

Table 1

Harmonised long-term interest rates for convergence assessment purposes (percentages per annum; period averages; secondary market yields of government bonds with maturities of close to ten years 1) )

2014 Feb.

2014 Mar.

2014 Apr.

2014 May

2014 June

2014 July

2014 Aug.

2014 Sep.

2014 Oct.

2014 Nov.

2014 Dec.

2015 Jan.

2015 Feb.

Belgium

2.40

2.26

2.16

1.99

1.83

1.61

1.40

1.30

1.18

1.07

0.91

0.73

0.63

Germany

1.56

1.51

1.46

1.33

1.26

1.11

0.95

0.92

0.79

0.72

0.59

0.39

0.30

Estonia2)

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

3.24

3.05

2.90

2.71

2.44

2.28

2.02

1.75

1.74

1.58

1.31

1.22

1.12

Greece

7.70

6.90

6.20

6.38

5.93

6.10

6.09

5.89

7.26

8.10

8.42

9.48

9.72

Spain

3.56

3.31

3.11

2.93

2.72

2.68

2.41

2.20

2.12

2.07

1.78

1.54

1.52

France

2.25

2.15

2.03

1.84

1.71

1.56

1.41

1.35

1.26

1.14

0.92

0.67

0.60

Italy

3.65

3.40

3.23

3.12

2.92

2.79

2.63

2.40

2.42

2.29

1.99

1.70

1.56

Cyprus

6.00

6.00

6.00

6.00

6.00

6.00

6.00

6.00

6.00

6.00

6.00

6.00

6.00

Latvia

3.07

2.87

2.80

2.74

2.53

2.40

2.35

2.28

2.18

1.77

1.63

1.10

0.78

Lithuania

3.33

3.33

3.26

2.98

2.92

2.90

2.61

2.42

2.27

2.17

1.90

1.66

1.20

Luxembourg3)

1.87

1.80

1.71

1.57

1.44

1.26

1.08

0.98

0.87

0.75

0.65

0.47

0.40

Malta

2.96

3.02

2.93

2.78

2.90

2.66

2.49

2.32

2.18

2.11

1.94

1.69

1.50

Netherlands

1.89

1.81

1.85

1.70

1.60

1.41

1.20

1.15

1.03

0.93

0.78

0.52

0.42

Austria

1.95

1.87

1.77

1.62

1.65

1.47

1.28

1.22

1.10

0.98

0.81

0.54

0.44

Portugal

4.94

4.43

3.82

3.66

3.50

3.69

3.47

3.18

3.21

3.13

2.81

2.49

2.32

Slovenia

4.43

3.85

3.52

3.39

3.13

3.16

3.09

2.66

2.63

2.54

2.11

1.75

1.32

Slovakia

2.48

2.47

2.47

2.73

2.73

2.07

1.81

1.57

1.39

1.38

1.22

1.22

1.21

Finland

1.92

1.91

1.84

1.69

1.57

1.36

1.18

1.13

1.01

0.90

0.89

0.62

0.48

Euro area

Ireland

Non-euro area Bulgaria

3.58

3.54

3.44

3.18

3.11

3.38

3.41

3.26

3.31

3.44

2.96

2.95

2.52

Czech Republic

2.28

2.20

2.00

1.73

1.55

1.49

1.38

1.21

1.10

0.87

0.67

0.35

0.40

Denmark

1.67

1.61

1.57

1.47

1.38

1.24

1.07

0.96

1.13

1.03

0.93

0.63

0.20

Croatia

4.78

4.51

4.41

4.31

3.94

3.72

3.68

3.57

3.54

3.52

3.52

3.32

3.24

Hungary

6.03

5.83

5.56

5.01

4.50

4.33

4.73

4.59

4.21

3.70

3.62

3.18

3.07

Poland

4.47

4.25

4.10

3.80

3.54

3.34

3.36

3.10

2.72

2.54

2.55

2.21

2.20

Romania

5.35

5.31

5.15

4.72

4.48

4.16

4.21

4.09

3.90

3.66

3.47

3.07

2.78

Sweden

2.23

2.16

2.06

1.88

1.80

1.60

1.53

1.51

1.30

1.14

1.01

0.78

0.62

United Kingdom

2.37

2.34

2.30

2.27

2.35

2.31

2.12

2.08

1.82

1.72

1.52

1.21

1.59

Sources: ECB and European Commission. 1) For Cyprus, primary market yields are reported. The same applies to Bulgaria and Romania up to December 2005, Slovenia up to October 2003 and Lithuania up to October 2007. 2) There are no Estonian sovereign debt securities that comply with the definition of long-term interest rates for convergence purposes. No suitable proxy indicator has been identified. 3) A harmonised long-term interest rate is presented starting mid-May 2010. Before, the Luxembourg Government did not have outstanding long-term debt securities with a residual maturity of close to ten years. Therefore, the yield on long-term bond(s) issued by a private credit institution with a residual maturity close to 10 years is presented for the period up to mid-May 2010 and is thus not fully harmonised for that period.

ECB Harmonised long-term interest rates - Online • Page last updated on 13-03-2015-100001 March 2015

S 1

2015. Stanovení hodnoty nemovité věci

Recommend Documents