ZNALECKÝ POSUDEK č. 2472-1006/2015
Objednatel:
PROKONZULTA, a. s. Ing. Eva Jeřábková Křenová 26 602 00 Brno
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 57 v dobrém stavu o dispozici 3+1 v typovém panelovém bytovém domě č.p. 1516/37 v obci Opava, katastrální území Kateřinky u Opavy, okres Opava, a podílu na pozemku p.č. st. 2362 ve výši 731/38976, pro účely dražby.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12. 12. 2015 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne 21. 12. 2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 57 v dobrém stavu o dispozici 3+1 v typovém panelovém bytovém domě č.p. 1516/37 v obci Opava, katastrální území Kateřinky u Opavy, okres Opava, a podílu na pozemku p.č. st. 2362 ve výši 731/38976, pro účely dražby.
2. Informace o nemovitosti Název Bytová jednotka č. 57 v ulici Antonína Sovy 1516/37, v obci Opava nemovitosti: 5689 LV: č. p. 1516/37 ulice Antonína Sovy Adresa: Moravskoslezský Kraj: Opava Okres: Katastrální Kateřinky u Opavy území: Opava Obec: Počet obyvatel: 57 931 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m2
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 12. 2015 za přítomnosti pana Miroslava Hvizdáka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 16. 07. 2015 a 12. 12. 2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 12. 12. 2015 panem Miroslavem Hvizdákem - Nabývací titul – Kupní smlouva ze dne 02. 03. 2007 - Výše měsíčních záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku ze dne 19. 05. 2015, platnost od 01. 06. 2015 - Prohlášení vlastníka ze dne 24. 02. 1998 - Znalecký posudek č. 470-02/2007 ze dne 05. 02. 2007, zpracoval Ing. Vladimír Růžička, Opava - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., č. 441/2013 Sb., č. 450/2012 Sb. a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované vydání, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: SJM Hvizdák Miroslav a Hvizdáková Monika, Antonína Sovy 1516/37, Kateřinky, 74705 Opava Vlastnické údaje k datu ocenění: SJM Hvizdák Miroslav a Hvizdáková Monika, Antonína Sovy 1516/37, Kateřinky, 74705 Opava Nemovitosti: Bytová jednotka č. 57 v ulici Antonína Sovy č.p. 1516/37, obec Opava, kat. území Kateřinky u Opavy, okres Opava, podíl na společných částech domu ve výši 731/38976 a podíl na parc. 2
č. st. 2362 ve výši 731/38976
6. Dokumentace a skutečnost Údaje v katastru nemovitostí odpovídají skutečnosti. Zpracovateli znaleckého posudku nebyl umožněn vstup do některých společných prostor (kolárna, kočárkárna, technické místnosti). Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá, že všechna data sdělená osobami, s kterými byl zpracovatel v kontaktu a uvedenými v části A. Nález, odstavci 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku, jsou úplná a pravdivá.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 57 v ulici Antonína Sovy č.p. 1516/37, obec Opava, kat. území Kateřinky u Opavy, okres Opava Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o 13 nadzemních podlažích, bez podzemního podlaží, s technickým podlažím. Celkový počet bytů – 60, na každém patře (vyjma 1.NP) se nachází 4 bytové jednotky. Konstrukci domu tvoří montované železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové montované. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná, krytinu tvoří lepenka. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Dům byl postaven v roce 1990. Společné části domu: vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad, v technickém podlaží se nacházejí dvě technické místnosti. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 13. podlaží výše popsaného bytového domu. Jednotka byla v roce 2014 rekonstruována v tomto rozsahu: nový kuchyňská linka se sporákem. Dispozice bytové jednotky je 3+1. Popis místností bytové jednotky dle podlaží: Celková podlahová plocha 73,06 m2 bez sklepní kóje a lodžie (vyznačeno v Prohlášení vlastníka, v Prohlášení vlastníka ani v Kupní smlouvě nejsou vyznačeny rozměry jednotlivých místností). Dle měření na místě jsou rozměry jednotlivých místností v 13.NP: obývací pokoj – 21,83 m2, ložnice – 12,12 m2, dětský pokojíček – 13,46 m2, kuchyně – 7,79 m2, předsíň – 13,54 m2, koupelna – 2,86 m2, WC – 1,46 m2, lodžie – 4,10 m2; 1.NP: sklepní kóje – 1,22 m2. Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na jihovýchod a jihozápad, směrem na jihovýchod je výhled na plochu mezi bytovými domy, protější bytový dům vzdálen. Z oken směrovaných na jihozápad je vidět blízký bytový dům. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevěné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné se dvěma zámky. Vybavení bytu: vestavěné skříně v předsíni, běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Vytápění v jednotce je řešeno dálkově - dodávkově, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově - dodávkově. V obytných místnostech tvoří podlahu koberce na cementovém potěru, v koupelně tvoří podlahu PVC, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu PVC. Zdivo bytové jednotky je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad (pouze jednou zatekla voda v pokojíčku z vrchní technické místnosti – patrno přemalování, dle vlastníka se tak stalo při rekonstrukci výtahů). Rozvody v jednotce se nachází v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení jednotky je v 3
dobrém stavu – koupelna a toaleta jsou původní z umakartu. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku s dobrou údržbou. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Spolu s bytovou jednotkou a pozemkem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: venkovní schodiště do bytového domu, chodník. Samotný pozemek je rovinatý, bez oplocení. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba bytovými domy. Lokalita má úplnou vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě kompletní vybavenost. Pro sportovní vyžití je v lokalitě kompletní vybavenost. Všechny úřední záležitosti je možné řešit v místě díky kompletní soustavě důležitých úřadů. Kvalita životního prostředí - z hlediska životního prostředí – v okolí se nacházejí podobné bytové domy, rozlehlá parkoviště, frekventované silnice se nacházejí dále od objektu. Blízkost zeleně - zeleň v podobě polí v docházkové vzdálenosti, zeleň v podobě menších parků v docházkové vzdálenosti. Možnost záplav - lokalita s nízkým nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 100leté vody). V docházkové vzdálenosti se nachází zastávka MHD a v dojezdové vzdálenosti zastávky dálkových spojů a železniční stanice. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Podrobnější popis je uveden v tabulce níže. Tabulkový popis Popis bytového domu:
Typ bytového domu:
typový panelový bytový dům
Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce domu: Rozsah rekonstrukce domu: Základy: Konstrukce: Stropy: Střecha: Krytina střechy:
13 + technické podlaží 0 1990 2010 až 2014 nové výtahy, zateplení a nová fasáda, nová střecha železobetonové izolované panelová konstrukce montovaná železobetonová železobetonové monolitické rovná zateplení střechy, krytina lepenka
Klempířské prvky:
parapety střechy z pozinkovaného plechu
Vnější omítky:
vápenocementové
Vnitřní omítky:
vápenocementové vchod do domu, schodiště, výtah 2x, kolárna, kočárkárna, sklad – vše stejně jako sklepní kóje se nachází v 1.NP, které je v úrovní upraveného terénu; v technickém podlaží se nacházejí dvě technické místnosti - sušárna standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad
Společné prostory bytového domu: Popis stavu bytového domu: Vady bytového domu:
Popis bytové jednotky:
Dispozice bytové jednotky:
3+1
Podlaží bytové jednotky:
13.NP
Rok rekonstrukce jednotky:
2014
4
Rozsah rekonstrukce jednotky: kuchyňská linka s novým sporákem Typ oken v jednotce:
plastová s žaluziemi
Orientace oken obytných místností:
jihovýchod a jihozápad
Vybavení koupelny:
klasická vana
Toaleta: Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka:
klasická splachovací toaleta dřevěné s druhým zámkem ocelové v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne
Popis místností a rozměry v m2:
Elektřina: Vodovod: Svod splašek: Plynovod: Řešení vytápění v bytě: Topná tělesa: Řešení ohřevu vody v bytě: Podlahy v bytě: Popis stavu bytové jednotky: Vady bytové jednotky:
Popis pozemku bytového domu:
Popis okolí:
dvojsklem,
okna
nejsou
vybavena
ne ano, v části obytných prostor (v předsíni) ano, bez vestavěných spotřebičů Celková podlahová plocha 73,06 m2 bez sklepní kóje a lodžie (vyznačeno v Prohlášení vlastníka, v Prohlášení vlastníka ani v Kupní smlouvě nejsou vyznačeny rozměry jednotlivých místností). Dle měření na místě jsou rozměry jednotlivých místností: obývací pokoj – 21,83 m2 ložnice – 12,12 m2 dětský pokojíček – 13,46 m2 kuchyně – 7,79 m2 předsíň – 13,54 m2 koupelna – 2,86 m2 WC – 1,46 m2 lodžie – 4,10 m2 sklepní kóje – 1,22 m2 připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ano dálkově závěsné radiátory dálkově v obytných místnostech - koberce na cementovém potěru, v koupelně - PVC, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - PVC standardní bytová jednotka s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad, koupelna a toaleta jsou původní z umakartu
Trvalé porosty na zahradě:
bez zahrady
Venkovní stavby: Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k objektu:
schody vedoucí do bytového domu, dlážděný chodník rovinatý bez oplocení přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Popis okolí: Poloha v obci:
zástavba bytovými domy bytový dům se nachází ve střední části obce
5
Vybavenost:
Věcná břemena:
Další informace:
dostupnost obchodů - úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, kulturní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - kompletní soustava úřadů v blízkém okolí
kvalita životního prostředí - z hlediska životního prostředí – v okolí se nacházejí podobné bytové domy, rozlehlá parkoviště, frekventované silnice se nacházejí dále od objektu, Životní prostředí: blízkost zeleně - zeleň v podobě polí v docházkové vzdálenosti, zeleň v podobě menších parků v docházkové vzdálenosti možnost záplav - lokalita s nízkým nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 100leté vody) spojení - zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávky dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti, Spojení a parkovací možnosti: parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, Sousedé a kriminalita: kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Internet – přes UPC, stejně tak kabelová televize (v době místního šetření odpojeno). Televizní anténa je společná pro všechny byty. Výše měsíčních záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku (teplo, voda, odpadní voda, energie společných prostor, náklady na opravy apod.) – 4749,-Kč. Správou nemovitosti pověřeno Rozvoj, stavební bytové družstvo, U Cukrovaru 1282/9, Opava-Kateřinky.
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 12. 12. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. 6
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12. 12. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 57 2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku p.č. st. 2362
II. Ocenění srovnávací metodou
7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I
0,00 -0,02
II III
0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,931 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji - Zdroj: III 0,01 8
www.mpsv.cz, data k 30.11.2015, okres Opava 6,4%, Moravskoslezský kraj 8,2%. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,110 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,033
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 57 Ocenění dle §38 vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., zahrnuje do ceny jednotky i spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (bytového domu), stejně tak i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby jako jsou venkovní úpravy (venkovní schodiště a chodník). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Opava 25 let 2 010 16 752,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 21,83 * 1,00 = 12,12 * 1,00 = 13,46 * 1,00 = 7,79 * 1,00 = 2,86 * 1,00 = 1,46 * 1,00 = 13,54 * 1,00 = 4,10 * 0,20 = 1,22 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu 1. pokoj: 2. pokoj: 3. pokoj: kuchyně: koupelna: WC: předsíň: lodžie: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:
21,83 m2 12,12 m2 13,46 m2 7,79 m2 2,86 m2 1,46 m2 13,54 m2 0,82 m2 0,12 m2 74,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní 9
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
-0,10
III
0,00
vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (5 + 15)= 0,900
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,900 = 0,810 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,931 Index polohy pozemku IP = 1,110 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 752,- Kč/m2 * 0,810 = 13 569,12 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 74,00 m2 * 13 569,12 Kč/m2 * 0,931 * 1,110= 1 037 662,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 037 662,36 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku p.č. st. 2362 ve výši 731/38976 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,931 Index polohy pozemku IP = 1,110 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,931 * 1,000 * 1,110 = 1,033 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena 10
Index
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 380,Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo st. 2362
Výměra [m2] 493,00
[Kč/m2] 1,033 Jedn. cena [Kč/m2] 1 425,54
Cena [Kč] 702 791,22
=
702 791,22 702 791,22 Kč
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 493,00 m2 Spoluvlastnický podíl na pozemku p.č. st. 2362 ve výši 731/38976 výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Spoluvlastnický podíl na pozemku p.č. st. 2362 ve výši 731/38976 - = zjištěná cena
11
1 425,54
731 / 38 976 13 180,94 Kč
II. Ocenění srovnávací metodou Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 57 v ulici Antonína Sovy č.p. 1516/37, obec Opava, kat. území Kateřinky u Opavy, okres Opava. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku
Oceňovaný objekt
č.
lokalita
rozměry
stav
konstrukce
Antonína Sovy č.p. 1516/37, bytová jednotka č. 57, Opava
3+1, lodžie, sklepní kóje, podlahová plocha 73 m2, 13.NP z 13
dobrý
panelová
Bytový dům po rekonstrukci - zateplení, fasáda, výtahy, vstupní dveře, střecha. Byt má původní umakartové jádro, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plastová okna, zavedeny všechny inženýrské sítě. Osobní vlastnictví. S vlastníky je vedeno exekuční řízení.
Grudova, Opava Kateřinky 1
panelová
3+1, podlahová plocha 67 m2, 4.NP z 6
dobrý
cihlová
Byt je v osobním vlastnictví. Byt je po částečné rekonstrukci (původní jádro, původní kuchyně bez vestavěných spotřebičů, nová plastová okna). Dům je po celkové revitalizaci. Součástí bytu je velká komora.
Rolnická, Opava Kateřinky 3
dobrý
Byt se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu, který prošel kompletní revitalizací: nová fasáda, plastová okna, výtah a vstupní dveře. Byt je vybaven rohovou kuchyňskou linkou bez vestavěných spotřebičů. V bytě je zděné jádro (obložení keramické obklady) s vanou i sprchovacím koutem masážním. WC je samostatné. Osobní vlastnictví.
Ratibořská, Opava Kateřinky 2
3+1, lodžie, podlahová plocha 78 m2, 1.NP
3+1, lodžie, sklep, podlahová plocha 68 m2, 6.NP z 8
dobrý
panelová
Družstevní byt, nová plastová okna včetně žaluzií. Bytové jádro původní umakartové. Dům je po celkové revitalizaci, nová střecha, zateplení, nové odpady a stoupačky vody. Možnost odkoupení do osobního vlastnictví.
12
Koef. redukce na pramen
Cena po redukci na pramen
K1 - poloha
K2 - velikost
K3 konstrukce
K4 - stav a vybavení
K-5 jiné
K-6 úvaha odhadce
0,85
1 317 500
1,00
1,01
1,00
1,00
1,00
1,03
1,0403 1 266 462
2
1 200 000
0,85
1 020 000
0,96
0,96
1,02
1,03
1,00
1,03
0,9973 1 022 782
3
1 150 000
0,85
977 500
1,00
0,99
1,00
1,00
0,85
1,03
0,8667 1 127 783
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího
Cena požadovaná resp. zaplacená
1 550 000
K1 x … x K6
Bytová jednotka číslo
1
Celkem průměr
1 139 009
Minimum
1 022 782
Maximum
1 266 462
Směrodatná výběrová odchylka - s
122 227
Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s
1 016 782
1 261 236 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu - Porovnání polohy nemovitostí. Oceňovaná bytová jednotka a srovnávané nemovitosti se nacházejí v městské části Opava - Kateřinky. Oceňovaná bytová jednotka a 1. a 3. srovnávaná nemovitost se nacházejí v podobných ulicích. 2.srovnávaná nemovitost se nachází v ulici Ratibořská frekventovaná silnice. K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - Porovnání dispozice a velikosti nemovitostí. Oceňovaný objekt má výměru 73 m2, dispozici 3+1, lodžii a sklepní kóji. 1.srovnávaná nemovitost - dispozice 3+1, velikost 78 m2, lodžie. 2.srovnávaná nemovitost - dispozice 3+1, 67 m2. 3.srovnávaná nemovitost - dispozice 3+1, 68 m2, lodžie a sklep. K3 - Koeficient úpravy konstrukce bytového domu - Oceňovaný objekt - panelová konstrukce, po revitalizaci - nové výtahy, zateplení fasáda, střecha. 1.srovnávaná nemovitost - panelová konstrukce, revitalizace: nová fasáda, plastová okna, výtah a vstupní dveře. 2.srovnávaná nemovitost - cihlová konstrukce, po celkové revitalizaci. 3.srovnávaná nemovitost - panelová konstrukce, po celkové revitalizaci, nová střecha, zateplení, nové odpady a stupačky vody. K4 - Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (lepší - horší) - Oceňovaná nemovitost - původní umakartové jádro, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plastová okna. 1.srovnávaná nemovitost rohová kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, zděné jádro (obložení keramické obklady) s vanou i sprchovacím koutem - masážním. 2.srovnávaná nemovitost - původní jádro, původní kuchyně bez vestavěných spotřebičů, plastová okna. 3.srovnávaná nemovitost - nová plastová okna včetně žaluzií, bytové jádro původní umakartové K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - Porovnání vlastnictví nemovitostí. Oceňovaná nemovitost a 1. a 2. srovnávané nemovitosti jsou v osobním vlastnictví. 3.srovnávaná nemovitost je v družstevním vlastnictví. K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Porovnání právních vad na nemovitostech. Oceňovaná bytová jednotka - s vlastníky je vedeno exekuční řízení. Předpokládá se, že na srovnávaných nemovitostech neváznou žádné právní vady. Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.
Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:
1 139 000,00 Kč
13
C. REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTI I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 57
1 037 662,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 037 662,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku p.č. st. 2362
13 180,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
13 180,90 Kč 1 050 843,30 Kč
Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 050 840,00 Kč
II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody 1 139 000,00 Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti:
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu, místním podmínkám polohy nemovitosti a stavu na realitním trhu, stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na:
1 090 000,-- Kč Slovy: jedenmiliondevadesáttisíckorunčeských V Praze, dne 21. 12. 2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Vavříková
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 06. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2472-1006/2015 znaleckého deníku.
E. PŘÍLOHY Výpisy z el. verze KN ze dne 12. 12. 2015 Snímek katastrální mapy Mapy oblasti Fotodokumentace ze dne 12. 12. 2015 Srovnávané nemovitosti
14
Výpis z elektronické verze Katastru nemovitostí
15
16
17
Snímek z katastrální mapy
18
Mapy oblasti
19
Fotodokumentace
bytový dům č.p. 1516 s vyznačenými okny oceňované bytové jednotky
kuchyňská linka
předsíň
koupelna 20
obývací pokoj
dětský pokoj
ložnice
vstupní dveře – pohled ze společné chodby
lodžie
sklepní kóje
21
Srovnávané nemovitosti Bytová jednotka č. 1
22
Bytová jednotka č. 2
23
Bytová jednotka č. 3
24
