2015 část C)

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1017/198/2015 část C) NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, pozemek st.p.č. 2228 se stavbou RD čp. 1198 a pozemek p.č. 2428/46, vše v k.ú. a obci Trhové Sviny, zapsané na LV č. 2841, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec Trhové Sviny, k.ú. Trhové Sviny Adresa nemovité věci: Rejta 1198, 374 01 Trhové Sviny OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 040Ex 3009/12-57 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 20 stran

V Trutnově, dne 4.12.2015

3 550 000 Kč 4.11.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 8

Ing. Michal Danielis

4.11.2015 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. spoluvl. podílu id. 1/2 nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 2841 ze dne 3.11.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 5.11.2015. Povinný Aleš Tvaroh byl řádně obeslán doručeným dopisem se žádostí o součinnost, který mu byl vhozen do schránky. Rovněž byla požádána o součinnost spoluvlastnice Tvarohová Jitka, Rejta 1198, 37401 Trhové Sviny 1/2. Do dnešního dne nereagovali, nemovitosti nezpřístupnili. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze stavebního a katastrálního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 3009/12-57 9. Povodňová zpráva www.cap.cz 10. Podklady získané na katastrálním úřadě - Stavební povolení Místopis Trhové Sviny (německy Schweinitz in Böhmen) jsou město v okrese České Budějovice v Jihočeském kraji, 19 km jihovýchodně od Českých Budějovic na soutoku Farského a Svinenského potoka. Jejich katastrální území má rozlohu 5280 ha. Žije zde zhruba 5 tisíc obyvatel. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Do roku 2014 byly 3. největším městem v okrese -2-

České Budějovice dle počtu obyvatel, ale předstihla je Hluboká nad Vltavou. Trhové Sviny se původně jmenovaly pravděpodobně Svinice. První písemná zmínka pochází z roku 1260, kdy se píše o člověku jménem Hojer von Schweinitz, Ojíř ze Svin z rodu Vítkovců. V roce 1481 Sviny získaly od krále Vladislava Jagellonského právo pořádat dvakrát za rok trhy a městečko získává přídomek Trhové. Město Trhové Sviny se skládá ze čtrnácti částí na devíti katastrálních územích. V Trhových Svinech se nalézá jedna základní škola, gymnázium, střední odborná škola, základní škola praktická a střední odborné učiliště. Ve městě se nachází knihovna, kino a malý koncertní sál. Každý rok se zde koná festival pod názvem Valdauf, na počest svinenského rodáka Karla Valdaufa.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř  silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 3902/1 Město Trhové Sviny, Žižkovo náměstí 32, 37401 Trhové Sviny

Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v okrajové části města Trhové Sviny, v její jihovýchodní části zvané Rejta, která je nesrostlá s městem. Nemovitosti jsou situované v okolí obdobných staveb novějších RD a parcel vhodných k zastavění, přístupné ze zpevněné místní komunikace p.č. 3902/1 ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou situovány v lokalitě bez občanské vybavenosti, ve vzdálenosti cca. 2,8 km od rozšířené občanské vybavenosti města (městský úřad, lékárna, pošta, MŠ, ZŠ, sportoviště, lékárna, obchod, služby a restaurační zařízení) a cca. 400 m od autobusové zastávky. Území je částečně zainvestované, možnost napojení na NN, plyn, voda z vlastní studny, kanalizace svedena do jímky.

-3-

Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do stavby nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že stavba je užívána bez souhlasu s užíváním (kolaudací), je vydáno st.povolení, stavba byla dokončena s nedodělky (z venku zbývá dokončit osazení 2x vrata na garáži, finální úpravy fasády, venkovní úpravy), na přelomu r. 2000-2001 - a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří stavby. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Tvaroh Aleš, Rejta 1198, 37401 Trhové Sviny Tvarohová Jitka, Rejta 1198, 37401 Trhové Sviny

1/2 1/2

Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Tvaroh Aleš Nařízení exekuce - Tvarohová Jitka Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-14428/2015, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 04.12.2015 06:00:03.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že nemovitosti užívají vlastníci.

-4-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Trhové Sviny: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 290,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,90 0,98

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 304,78 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky ve FC Pozemek st.p.č. 2228 o výměře 224 m2 je zastavěn stavbou RD čp. 1198, pozemek p.č. 2428/46 o výměře 2583 m2 je neoplocenou zahradou. Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na (NN), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 807,00 m2 R = (200 + 0,8 *  vp) /  vp R = (200 + 0,8 * 2 807,00) / 2 807,00 = 0,871 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

-5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 0,780 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 0,780 = 0,694 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 136,46 0,694 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,871 § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 1 304,78 0,694 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost

§ 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) Stavební pozemky - celkem

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 788,70

0,300

271,66

Parcelní číslo st.2228

Výměra [m2] 224,00

Jedn. cena [Kč/m2] 788,70

Cena [Kč] 176 668,80

2428/46

2 583,00

271,66

701 697,78

2 807,00

m2

Pozemky ve FC - zjištěná cena

878 366,58 =

878 366,58 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 1198 Věcná hodnota dle THU Předmětem ocenění je stavba RD s vestavěnými 2 garážemi, samostatně stojící, nepodsklepená, přízemní se stavebně upraveným podkrovím, zastřešená sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, venkovní omítky se zateplovacím systémem a bez obkladu, okna plastová izolační, dveře hladké plné. Vzhledem k neumožnění prohlídky se stavba předpokládá s jedním bytem, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením. V území NN, kanalizace do septiku, voda z vlastní studny, napojení na plyn. Vytápění ÚT plynové. Stavba je postavena dle stavebního povolení č.j. Výst. 1509/99-64/A ze dne 12.7.1999 - povolení stavby rodinného domu, 2 garáží a žumpou. Příslušenstvím RD je vedlejší stavba zděné kolny s dřevníkem a dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (vodovodní přípojka na studnu, kanalizační přípojka na jímku, kabelová přípojka NN, plyn), studna, jímka, dětské dřevěné hřiště a zpevněné štěrkové plochy okolo RD. Stavebně technický stav: Stavba je postavena dle stavebního povolení č.j. Výst. 1509/99-64/A ze dne 12.7.1999 - povolení -6-

stavby rodinného domu, 2 garáží a žumpou, ke dni místního šetření jsou nedokončené venkovní terénní úpravy kolem stavby, oplocení, dále vestavěné garáže bez vrat, vedlejší stavby kolny, s nedokončenou fasádou. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 224,00 m2 2,80 m

Název 1. NP Výčet místností: obytné prostory 2x garáž Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností: obytné prostory Užitná plocha celkem:

130,00 m2 50,00 m2

1,00 0,50

130,00 m2 25,00 m2 155,00 m2

224,00 m2 120,00 m2

1,00

2,70 m

120,00 m2 120,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (224)*(2,70) Podkroví (224)*(2,50)/2

= =

[m3] 604,80 m3 280,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP Podkroví Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 224 275 884,80 3 948 100,00 3 948 3 493 190

roků roků % [Kč]

15 85 15,00 2 969 212

-7-

Obestavěný prostor 604,80 m3 280,00 m3 884,80 m3

Výpočet porovnávací hodnoty

Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

275,00 m2 1 036,96 m3 266,86 m2 2 807,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Stavbě novějšího RD nebo RD po kompletní revitalizaci a modernizaci interiéru, s garáží, s jedním bytem a větším pozemkem, situovaném v okrajové části obce, v lokalitě občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD Rodinný dům 5 + 2x kuchyně, 2x sanitární zařízení, velká šatna, garáž, zahrada, s možností dvougeneračního využití, kolaudovaný v roce 2008, situovaný v obci Borovany vzdálené 15 km od Českých Budějovic. Zastavěná plocha dvoupodlažního RD je 164 m2 a výměra zahrady je 543 m2. Zateplený, slunný RD má hnědá plastová okna Internor ( těsnící hliníkové lišty zajišťují tepelnou izolaci), všechna okna i francouzské dveře mají nainstalované žaluzie. RD je napojen na pitnou vodu z vlastní studně a obecní vodovod ( obě přípojky zavedené do RD s možností využití dle majitele). Topení lze využít plynové - kotel Baxi s bojlerem na ohřev vody či krbové topení s výměníkem a průduchy vedené do radiátorů též s ohřevem vody. Dveře a obložky Sapeli, pokrytí podlah laminátová plovoucí krytina v kombinaci s dlažbou. RD je částečně podsklepený. Dispoziční řešení v přízemí - vstupní chodba dveře do garáže. Dále ložnice, koupelna, WC, obývací pokoj , kuchyně s vyzděným barem a jídelnou, špíz. Prostorná hala se schodištěm z masivu a vstupem do prvního patra se vstupem na balkon, který je vedený po celé délce domu, obývací pokoj s kuchyní, prostorné šatny, koupelny, samostatné wc. Lokalita Borovany, okres České Budějovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,80

K2 Velikosti objektu

1,01

K3 Poloha

0,95

K4 Provedení a vybavení

0,85

K5 Celkový stav

0,93

K6 Vliv pozemku

1,06

K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00

Zdroj:

www.sreality.cz

Užitná plocha 260,00 m2

Výměra pozemku. 707 m2 -8-

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,64 12 715 Celková cena Jednotková cena 5 140 000 Kč 19 769 Kč/m2

Název: RD Novostavba rodinného domu v Olešnici, na konci nové zástavby obce. Jedná se o zděný objekt kolaudovaný v roce 2012, stavba 2010-2012, obvodové zdivo Porotherm + zateplení polystyrenem, sedlová střecha - betonové tašky. Okna dřevěná s izolačním trojsklem. Dům nabízí jednu bytovou jednotku 3+1, obývací část se nachází v přízemí, ložnice a dětský pokoj v podkroví domu. Přízemí domu je přístupné přes kryté závětří. Zastavěná plocha domu je 76 m2, podlahová plocha domu 92 m2. V přízemí se nachází obývací pokoj 29 m2, kuchyně má 9,2 m2, dále předsíň s vnitřním schodištěm (samonosné - buk), WC s umývárnou a spíž. Prostorná kuchyně vybavena nábytkem studia Karásek, pracovní deska a dřez Granit, kvalitní spotřebiče zn. Bosch - plynový sporák se sklokeramickou deskou, myčka 60 cm, horkovzdušná a parní trouba, lednice, mrazák, výsuvná digestoř. V podkroví dětský pokoj 21,6 m2, ložnice 13,6 m2, koupelna 7,4 m2 a chodba. Vytápění objektu je ústřední, v předsíni je umístěn kombinovaný plynový kotel se zásobníkem na teplou vodu. Do systému ohřevu vody jsou zapojeny solární panely na střeše domu. Alternativní vytápění obytné části zajišťují krbová kamna. Dům má dvouprůduchový komín Heluz. Dům na oploceném pozemku je umístěn v mírném svahu, velikost zahrady je 762 m2, vjezd a vstup zajištěn brankou. Lokalita Olešnice, okres České Budějovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,80


1,04

K3 Poloha

1,01


0,90

K5 Celkový stav

0,90

K6 Vliv pozemku

1,05


1,00

Zdroj:

www.sreality.cz


Výměra pozemku. 838 m2

Celkový koef. KC Upravená j. cena Kč/m2 0,71 15 537 Celková cena Jednotková cena 2 000 000 Kč 21 739 Kč/m2

Název: RD Rok kolaudace 2007. Pozemek 1,073m2. Dům je dispozičně 5+kk, nepodsklepený, se dvěma NP. Zastavěná plocha 123m2, obytná 160m2, obestavěný prostor 677m3. Vystavěn z cihelného zdiva 44cm, bez nutnosti dodatečného zateplení. Štítové části obloženy dřevěným obložením. Okna plastová, střecha šikmá, střešní krytina betonová taška, pod krovem další menší půdní prostor. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, rozvod elektřiny 220/380V, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, alternativně krb. V 1.NP se nachází prostor kryté verandy, chodba, šatna, kotelna, sociální zázemí, pracovna a obývací pokoj s plně vybaveným kuchyňským koutem. Francouzské okno s terasou a zahradou. Po dřevem obloženém schodišti přístup do 2.NP se samostatným sociálním zařízením a třemi ložnicemi. Lokalita Heřmaň, okres České Budějovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,80


1,01

K3 Poloha

0,95


0,85

K5 Celkový stav

0,91

K6 Vliv pozemku

1,04


1,00

Zdroj:

www.sreality.cz

-9-


Výměra pozemku. 1 073 m2


Název: RD RD 3+1 ve střediskové obci Rejta u Trhových Svinů, novostavba v podhůří Novohradských hor. V přízemí 3+1, rozestavěné podkroví. Dům je zděný, zateplený (obvod. izolace 10cm). Vytápěno plynovým kotlem, možnost krbu, krbových kamen, obecní vodovod. Zastavěná plocha 110m, užitná 140m, pozemek 1060m. Vzdálenost od Č. Budějovic je necelých 20 km. Lokalita České Budějovice - Trhové Sviny, Rejta Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,80


1,03

K3 Poloha

1,00


0,92

K5 Celkový stav

0,93

K6 Vliv pozemku

1,04


1,00 www.ceskereality.cz

Zdroj:


Výměra pozemku. 1 060 m2


Název: RD RD 4+kk s balkonem, garáží, zahradou a bazénem v obci Svatý Jan nad Malší. Kolaudovaná v roce 2008, v přízemí se nachází prostorný obývák s kuchyní, s moderní kuchyňskou linkou na míru a komorou, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a WC, vedle schodiště odkládací místnost, kotelna, sklad paliva a dílna v jednom, garáž. V druhém patře dva pokoje, ložnici a koupelnu s vanou, umyvadlem a WC. Na jižně orientované terase, přístupné z obýváku je instalován krytý bazén. Voda z řadu, ohřev vody kombinovaným bojlerem, topení elektrokotlem, kotlem na tuhá paliva a obecním dálkovým teplovodem, dům napojen na kanalizaci. Pozemek - zahrada 596 m2. Lokalita Svatý Jan nad Malší, okres České Budějovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

0,80


1,01

K3 Poloha

1,01


0,85

K5 Celkový stav

0,90

K6 Vliv pozemku

1,04


1,00

Zdroj:

www.sreality.cz


Celkový koef. KC Upravená j. cena Kč/m2 0,65 16 232 Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 693 m 4 000 000 Kč 25 000 Kč/m2 - 10 -

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 11 000,-Kč do 17 000,-Kč/m2 - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 11 731 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 14 013 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 16 232 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 14 013 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 275,00 m2 3 853 575,- Kč Porovnávací hodnota před korekcí ceny nedokončenost 8% * 0,92 = 3 545 289,00 Výsledná porovnávací hodnota 3 545 289 Kč

- 11 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

3 545 289 Kč

Věcná hodnota Hodnota pozemku

4 559 474 Kč 878 367 Kč

Obvyklá cena 3 550 000 Kč slovy: Třimilionypětsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými novějšími RD s pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. pozemků se stavbou RD s předpokládaným jedním bytem, s vestavěnými garážemi a vedlejší stavbou zděné kolny s dřevníkem, vše užíváno bez doloženého souhlasu st.úřadu cca od r. 2001 (s nedodělky), s velkým pozemkem, situovaném v okrajové části obce, v rámci vyhledávané lokality s minimální občanskou vybaveností, s velmi dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužnostív dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

3 545 289,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 2841 zaokrouhleno

3 550 000,-Kč

1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství - vedlejší stavba zděné kolny s dřevníkem a dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (vodovodní přípojka na studnu, kanalizační přípojka na jímku, kabelová přípojka NN, plyn), studna, jímka, dětské dřevěné hřiště a zpevněné štěrkové plochy okolo RD

2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených

- 12 -

3 550 000,-Kč 0,-Kč 0,-Kč

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - pozemku st.p.č. 2228 se stavbou RD čp. 1198 a pozemek p.č. 2428/46, vše v k.ú. a obci Trhové Sviny, zapsané na LV č. 2841, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice ; se zohledněním práv a závad

ve výši 3 550 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 4.12.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1017/198/2015 část C) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 198.

- 13 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2841 ze dne 3.11.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Unesení soudního exekutora Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, risy.cz, wikipedia.cz, cap.cz Stavební povolení č.j. Výst. 1509/99-64/A ze dne 12.7.1999

- 14 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 0 3

Snímek katastrální mapy

- 15 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

Stavební povolení č.j. Výst. 1509/99-64/A ze dne 12.7.1999

- 18 -

- 19 -

- 20 -

2015 část C)

Recommend Documents