2015 část C)

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 961/140/2015 část C) NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, podíl id. 1/2 na pozemku st.p.č. 25 se stavbou RD čp. 28 a na pozemcích p.č. 19 a 20, vše v k.ú. a obci Počepice, zapsané na LV č. 40, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Počepice, k.ú. Počepice Adresa nemovité věci: Počepice, 262 55 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 131 EX 6904/13-142 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA podílu id.1/2 Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 25 stran

V Trutnově, dne 27.7.2015

290 000 Kč 23.7.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 7

Ing. Michal Danielis

23.7.2015 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvlastnického podílu id. 1/2 nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 40 ze dne 12.6.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 23.7.2015. Povinní Josef Haták, byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka se vrátila s poznámkou, že povinný nemá označenou schránku. Doporučeným dopisem byla pozvána i spoluvlastnice pozemků Hatáková Drahomíra, nemovitosti zpřístupnila a odpověděla na otázky týkající se ocenění. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 6904/13-142 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Počepice je obec ve Středočeském kraji, na Sedlčansku, v jihovýchodní části okresu Příbram. Leží v údolí Počepického potoka pod Počepickou horou (539 m) při silnici Sedlčany–Petrovice. Leží 9 km jižně od Sedlčan a 18 km severně od Milevska, vzdušnou čarou 36 km jihovýchodně od okresního města Příbrami. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1219, je ale pravděpodobné, že obec vznikla už někdy v 11. století. Název obce plyne ze slova čáp, protože místní vladykové měli ve -2-

svém znaku čápa. Po roce 1989 vzniklo v obci větší množství nových podnikatelských subjektů (např. Výroba medového pečiva (perníků), různé menší zednické a stavebnické firmy nebo taneční škola). V současnosti v obci působí 3 spolky (Sbor dobrovolných hasičů, TJ Sokol a Myslivecký spolek). V obci i jejích osadách je relativně živý společenský život. V Počepicích působí pošta, mateřská a základní škola (už pouze 1. stupeň) a obecní knihovna s přístupem k internetu. Nedaleko kostela stále funguje historický hostinec U čápa, navštěvovaný spíše místními obyvateli, na severním okraji obce při hlavní silnici vznikla nová „Počepická hospůdka“, která funguje i jako prodejna potravin a celotýdenním rozsahem provozu a doplňkovým vybavením včetně dětského hřiště se zaměřuje na turisty i na obyvatele okolních obcí. Obec Počepice se skládá z pěti částí na čtyřech katastrálních územích. Obcí prochází silnice II/105 Sedlčany - Vysoký Chlumec - Petrovice - Milevsko. Zastavuje zde několik autobusových linek, které zajišťují spojení zejména do Sedlčan, přirozeného spádového centra oblasti. Na návsi v Počepicích (zastávka „Počepice“) zastavují pouze autobusové linky v relaci Praha - Milevsko a víkendový spoje dopravce, které jezdí z pražského terminálu Na Knížecí přes Štěchovice. Lokální dopravu v pracovních dnech zajišťuje ještě autobusová linka Sedlčany - Petrovice, která nejede přes náves, ale jen přes okraj vsi a staví u hřiště, přes Rovinu a Veselíčko jezdí kromě ní ještě linka Sedlčany – Sedlec-Prčice. Od 14. června 2009 byly zdejší místní i dálkové linky zahrnuty do Středočeské integrované dopravy.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito srovnávací metody. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ý ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ý voda ¨ / ý kanalizace ¨ / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ¨ dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 898/1 Česká republika,

-3-

ý autobus ý silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou RD, situované v širším centrum obce Počepice, v okolní zástavbě RD. Nemovitosti jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 898/1 ve vlastnictví Středočeského kraje. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 200 m od centra obce a jeho občanské vybavnosti (obecní úřad, pošta, knihovna, MŠ, ZŠ - 1. stupeň, obchod, autobusová zastávka) a cca. 9,6 km od občanské vybavenosti města Sedlčany (městský úřad, ÚP, FÚ, policie, nemocnice, divadlo, kino, ZŠ, MŠ, banka, lékárna, sportoviště, obchody, služby a restaurační zařízení). Území je zainvestované, nemovitosti jsou napojeny na NN, voda z vlastní sdudny, kanalizace do žumpy RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Haták Josef, Veronské nám. 596, Horní Měcholupy, 10900 Praha 10 Hatáková Drahomíra, Nedvězská 1832/3, Strašnice, 10000 Praha 10

1/2 1/2

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Haták Josef Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Věcné břemeno bytu ze dne 3.7.1987, reg. 15.7.1987 a další povinnosti dle odst. „za čtvrté”- zřízené ve prospěch Hatákové Marie, č.p. 28, 26255 Počepice, RČ: 245803/099, Smlouvou RV 736/1987 - povinnost pro pozemek st.p.č. 25 - dle sdělení oprávněná z VB zemřela před více než 5 lety -pokud zanikolo, VB nemá vliv na obvyklou cenu nemovitostí Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 27.07.2015 04:14:52.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, nemovitosti užívá povinný se spoluvlastnicí.

-4-

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Počepice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV zdravotní středisko, nebo škola)

Pi 0,65 0,60 0,80 0,70 0,90 0,90

Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 244,13 Kč/m2

Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek st.p.č. 25 je zastavěn stavbou RD čp. 28 a vedlejšími stavbami stodoly, sklepa a výměnku, zbylá část tvoří nádvoří, pozemky p.č. 19 a 20 jsou zahradou. Pozemky jsou dle platné ÚPD vedeny jako plochy BV - bydlení venkovské. Pozemky jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 898/1 Užívání pozemků je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,890

-5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index polohy pozemku IP = 0,929 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 0,929 = 0,827 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 244,13 0,827 § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 244,13 0,827 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

§ 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 201,90

0,300

60,57

Parcelní číslo 25

Výměra [m2] 1 060,00

Jedn. cena [Kč/m2] 201,90

Cena [Kč] 214 014,-

19

1 205,00

60,57

72 986,85

20

415,00 2 680,00

201,90

83 788,50 370 789,35

2

m

Ocenění staveb na pozemcích Vedlejší stavba stodoly Stavba stodoly je zděná, přízemní, nepodsklepená, se stavebně neupraveným podkrovím zastřešená sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek, na stavbu stodoly navazuje vedlejší stavba zemního sklepa. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 16,1*6,2 1. NP

=

[m2] 99,82

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 99,82 m2 3,70 m

Název 1. NP -6-

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor v.s. (16,1*6,2)*(4,1) zastř. (16,1*6,2)*(2,8)/3

= =

[m3] 409,26 m3 93,17 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

v.s. zastř. Obestavěný prostor - celkem:

NP NP

Obestavěný prostor 409,26 m3 93,17 m3 502,43 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné + dřevěná vrata

Hodnocení standardu S S S S S S S C S C C C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] S S S S S S S C S C C C

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

-7-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 3,10 0,00 0,00 0,00 83,50

Koeficient vybavení K4:

0,8350

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * * *

1 250,1,1200 0,8350 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 502,43 m3 * 1 933,06 Kč/m3

= =

1 933,06 971 227,34 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 90,900 % Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * =

882 845,65 Kč 88 381,69 Kč 0,827 73 091,66 Kč

Vedlejší stavba stodoly - zjištěná cena

=

73 091,66 Kč

Vedlejší stavba zemního sklepu Stavba zemního sklepu je zděná, přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, zastřešená sedlovou střechou s plechovou krytinou, na stavbu navazuje vedlejší stavba stodoly. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. NP 6,3*8,55

=

[m2] 53,87


Název 1. NP

-8-

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor v.s. (6,3*8,55)*(2,1)

=

[m3] 113,12 m3


Typ

v.s. Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 113,12 m3 113,12 m3


Provedení betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné

Hodnocení standardu S S S S S S S X S C C C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S X S C C C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

-9-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 84,90 0,8490

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,8490 0,8000 2,0670


= =

1 754,88 198 512,03 Kč


= * =

180 447,44 Kč 18 064,59 Kč 0,827 14 939,42 Kč

Vedlejší stavba zemního sklepu - zjištěná cena

=

14 939,42 Kč

Vedlejší stavba výměnku Stavba výměnku je samostatně stojící, přízemní, se stavebně neupraveným podkrovím, zastřešená sedlovou střechou. Stavba je morálně (technicky a ekonomicky) dožitá, ve stavu před rekonstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ C dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. NP 5,65*11,08

=

[m2] 62,60


Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor v.s. (5,65*11,08)*(3,60) zastř. (5,65*11,08)*(4,9-3,6)/3

= =

[m3] 225,37 m3 27,13 m3


Typ - 10 -

Obestavěný prostor


225,37 m3 27,13 m3 252,50 m3

NP NP


Hodnocení standardu P P S S S S S C S C C C

Provedení mělké dřevěné - roubené dřevěné dřevěný umožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech dřevěné roubení dřevěné jednoduchá

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P P S S S S S C S C C C

6,40 30,30 19,40 9,80 6,80 1,80 4,90 3,70 2,90 1,20 8,00 4,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 2,94 13,94 19,40 9,80 6,80 1,80 4,90 0,00 2,90 0,00 0,00 0,00 62,48 0,6248

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * * *

1 055,1,1200 0,6248 0,8000 2,0670


= =

1 220,79 308 249,47 Kč

- 11 -


= * =

302 084,48 Kč 6 164,99 Kč 0,827 5 098,45 Kč

Vedlejší stavba výměnku - zjištěná cena

=

5 098,45 Kč

Cena staveb celkem

=

93 129,53 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

297 802,50 1 475,00 200,00 40 380,00 0,065 2 624,70

Porosty - zjištěná cena

=

2 624,70 Kč

Cena porostů celkem

=

2 624,70 Kč

Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Vedlejší stavba stodoly Vedlejší stavba zemního sklepu Vedlejší stavba výměnku Porosty Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem

+

73 091,66 Kč 14 939,42 Kč 5 098,45 Kč 2 624,70 Kč 95 754,23 Kč 370 789,35 Kč

Pozemky - zjištěná cena

=

466 543,58 Kč

- 12 -

Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 28 Věcná hodnota dle THU Předmětem ocenění je samostatně stojící RD, nepodsklepený, přízemní se stavebně upraveným podkrovím, zastřešená sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, venkovní omítky vápenné dvouvrstvé, bez venkovního obkladu, okna dřevěná špaletová, dveře hladké plné nebo z části prosklené, stropy dřevěné, vnitřní omítky vápenné štukové, podlahy dřevěné parkety. Kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem - linka není na míru, spotřebiče nejsou vestavěné. Vytápění ústřední kamny na TP. Stavba obsahuje 1 byt se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením. Dispoziční uspořádání: 1. NP veranda, chodba, kuchyně, 2x pokoj, koupelna s kotelnou, komora, WC Podkroví stavebně nedokončeno od r. 2008 - pokoj s kk - nebylo zpřístupněno Příslušenstvím je vedlejší stavba stodoly, zemního sklepu a výměnku a dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí NN, studny, žumpy, oplocení s bránou a brankou, venkovní předsazené schodiště a zanedbatelné venkovní úpravy. Stavebně technický stav: Stavba byla postavena před více než 100lety, do dnešní podoby upraven cca v r. 1965, v r. 2010 výměna střešní krytiny a osazení střešních oken, jinak podprůměrná údržba (vzlínající vlhkost, opadané omítky apod). Pro ocenění se předpokládá morálně (technicky a ekonomicky) dožitá, ve stavu před revitalizací.


Název 1. NP Výčet místností: veranda chodba kuchyně pokoj koupelna s kotelnou pokoj komora WC Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností: pokoj s kk st. nedokončené prostory Užitná plocha celkem:

3,00 m2 5,23 m2 21,87 m2 21,20 m2 4,77 m2 20,26 m2 3,34 m2 2,05 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,00 m2 5,23 m2 21,87 m2 21,20 m2 4,77 m2 20,26 m2 3,34 m2 2,05 m2 81,72 m2

127,83 m2 20,00 m2 50,00 m2

1,00 0,00

20,00 m2 0,00 m2 20,00 m2

- 13 -

2,40 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor v.s. (11,01*11,61)*4,7+(2,28*7,77)*(2,20) zastř. (11,01*11,61)*(9-4,7)/2

= =

[m3] 639,76 m3 274,83 m3


Typ


Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálené tašky pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře nebo částečně prosklené dřevěná špaletová PVC, parkety keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda bojler propan - butan žumpa jednoduchá linka umyvadlo, vana nebo sprchový kout, WC splachovací

- 14 -

Obestavěný prostor 639,76 m3 274,83 m3 914,58 m3

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 146 102 914,58 2 821 100,00 2 821 2 580 039

roků roků % [Kč]

100 20 75,00 645 010

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

101,72 m2 914,58 m3 145,54 m2 2 680,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Stavba RD, přízemní, se stavebně upraveným podkrovím, s jedním bytem, ve stavu před rekonstrukcí, s vedlejší stavbou stodoly, sklepa a výměnku, s většími pozemky, situovaném v širším centru obce, v lokalitě se základní občanskou vybaveností, s dobrou dopravní dostupností a obslužností.

Srovnatelné nemovité věci Název: RD RD 2+1 v obci Petrovice - Skoupý, okr. Příbram, s celkově zastavěnou plochou 361 m2. Dům byl postavený cca v roce 1875, je téměř v původním stavu – kámen, pouze střecha je pokrytá betonovou taškou a v interiéru částečná modernizace před cca 15 stáří. Nemovitost je postavená v blízkosti komunikace. Venkovní posezení pod pergolou,s kamenným, venkovním krbem. Dům, je postavený do tvaru L- po levé straně bývalý chlívek, dále je stodola, s možností parkování . Celková cena:560 000 Kč za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Centrum obce Typ domu:Patrový Podlaží:1 Plocha zastavěná:82 m2 Užitná plocha:100 m2 Plocha podlahová:82 m2 Plocha pozemku:279 m2

- 15 -

Lokalita Skoupý, Petrovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 100,00 m2

0,85 1,01 1,03 1,02 0,98 1,07 1,00

Výměra pozemku. 279 m2

Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,95 5 296 Celková cena Jednotková cena 560 000 Kč 5 600 Kč/m2

Název: RD RD v obci Krašovice – Krásná Hora nad Vltavou. Jedná se o zděný kamenný RD 2+1, zastavěná plocha 146 m2, dvůr a zahrada 213 m2, pozemek celkem včetně zastavěné plochy činí 359 m2. Stavba postavena kolem roku 1900, kde je vše v původním stavu – kachlová kamna, okna, dveře, kování u dveří apod. Dům je situován na okraji obce a má následující dispozice – obytná část: vstupní chodba, kuchyně 31 m2, pokoj 13 m2, ložnice 21 m2, hospodářská budova navazuje na obytnou část: bývalý chlév 18 m2, stodola 34 m2, sklep 11 m2. V půdním prostoru je možné zřídit další obytné prostory. Vytápění je v kuchyni kachlovými kamny a v ložnici kamny na tuhá paliva. Na dvoře se nachází terasa se zahrádkou, dále je zde suché WC a vrt na vodu o průměru 100 mm s čerpadlem, dům má předzahrádku. Celková cena:650 000 Kč za nemovitost, Stavba:Kamenná Stav objektu:Dobrý Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Přízemní Plocha zastavěná:146 m2 Užitná plocha:65+(82/2)=106 m2 Plocha podlahová:65 m2 Plocha pozemku:359 m2 Lokalita Krásná Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,85 1,01 0,97 1,03 0,97 1,08 1,00


Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,90 5 510 Celková cena Jednotková cena 650 000 Kč 6 132 Kč/m2

Název: RD RD 4+1, 2 balkony, terasa, veranda, sklep, terasovitá zahrada, parkování, klidná poloha - okolí tvoří - 16 -

lesy a louky, Petrovice - Mašov, okres Příbram Vnitřní dispozice: v přízemí za vstupní verandou a předsíní jsou dvě místnosti (jedna se stylovým krbem), kuchyňka a balkon, v patře další dva pokoje (jeden se vstupem na druhý balkon), komory a vstup do velkého půdního prostoru. Pod domem se nachází prostorný sklep.Dům má lokální topení na pevná paliva, hlavní místnost stylový krb. Příslušenství tvoří suché WC. Betonovou podlahu kryje PVC. K dispozici je elektřina 400 V a 230V. Celková cena:695 000 Kč za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Patrový Podlaží:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:95 m2 Užitná plocha:145 m2 Plocha pozemku:210 m2 Plocha zahrady:500 m2 Sklep:30m2 Lokalita Petrovice, Příbram Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,85 1,01 0,97 1,06 1,03 1,07 1,00


Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,97 4 663 Celková cena Jednotková cena 695 000 Kč 4 793 Kč/m2

Název: RD Samostatně stojící zděný objekt.Dispozice je 4 + 1 a to 2 pokoje, kuchyňka,chodba, sklípek, WC,krbová místnost a pokoj v podkroví. Na obytnou část navazuje zděná stodola a dále jsou na pozemku dřevník,studna,jímka.Celá nemovitost má novou střechu.Rozvod elektro,vlastní studna. Celková cena:880 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:1 Plocha zastavěná:110 m2 Užitná plocha:148 m2 Plocha pozemku:594 m2 Lokalita Svatý Jan - Řadovy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha

0,85 1,01 1,04 1,03 0,95 1,09 1,00

Výměra pozemku. - 17 -

Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,95 5 662 Celková cena Jednotková cena

148,00 m2

594 m2

880 000 Kč

5 946 Kč/m2

Název: RD zděný kamenný RD 1+1, zastavěná plocha 120m2, zahrada 110m2, budova špejcharu 60m2, dvorek a vjezd 130m2, pozemek celkem včetně zastavěné plochy činí 428m2, situovanou v Kosově Hoře u Sedlčan, cca 100m od náměstí. Dům je situován ve starší zástavbě rodinných domů. Dispozice domu - přízemí : vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj s krbem, koupelna s WC. V půdním prostoru je možno zřídit další obytné prostory. Vytápění kamny a krbem, ohřev teplé vody - el. bojler. Dům byl průběžně rekonstruován, nové podlahy, celý objekt je odizolován, nové stropy, omítky, el.instalace, opraveny krovy a střešní krytina, nové komíny ze šamotových cihel, jeden se třemi průduchy v kuchyni a samostatný komín pro krb. Na dvůr je samostatný vjezd s možností parkování pro 2 - 3 osobní auta. Dům je částečně podsklepen, cca 12m2. Zahrada je obehnána kamennou zdí. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, el. 220/380V. Celková cena:1 150 000 Kč za nemovitost, Stavba:Smíšená Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Centrum obce Typ domu:Přízemní Plocha zastavěná:120 m2 Užitná plocha:110 m2 Plocha pozemku:428 m2 Plocha zahrady:110 m2 Sklep:12 m2 Parkování:3 Lokalita Kosova Hora, Příbram Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,85 1,01 0,98 0,97 0,94 1,06 1,00


Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,81 8 502 Celková cena Jednotková cena 1 150 000 Kč 10 455 Kč/m2

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 4 000,-Kč do 8 000,-Kč/m2 - indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 663 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 927 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 502 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 000 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 101,72 m2 610 320,- Kč Porovnávací hodnota před korekcí ceny příslušenství staveb + 110 000,00 = 720 320,00 Výsledná porovnávací hodnota 720 320 Kč

- 18 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

720 320 Kč 0 Kč 1 111 553 Kč 466 544 Kč

Obvyklá cena podílu id.1/2 290 000 Kč slovy: Dvěstědevadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okolí, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavbě zděného RD postaveného cca před 100 lety, do dnešní podoby upraven v r. 1965, od té doby průměrně udržován, s jedním bytem, se standardním příslušenstvím a podprůměrným vybavením, s vedlejší stavbou stodoly, zemního sklepu a výměnku, s většími pozemky, situovaném v širším centru obce, v lokalitě se základní občanskou vybaveností, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností , v dané lokalitě je poptávka mírně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelný a dále jej diskontuji o 20%. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k=20%

720 320,-Kč 360 160,-Kč 288 128,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 40 zaokrouhleno: 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 290 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - vedlejší stavba stodoly, zemního sklepu a výměnku a dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí VV, studny, žumpy, oplocení s bránou a brankou, venkovní předsazené schodiště a zanedbatelné venkovní úpravy - zahrnuto v ceně 0,-

3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - Věcné břemeno bytu ze dne 3.7.1987, reg. 15.7.1987 a další povinnosti dle odst. „za čtvrté”- zřízené ve prospěch Hatákové Marie, č.p. 28, 26255 Počepice, RČ: 245803/099, Smlouvou RV 736/1987 - povinnost pro pozemek st.p.č. 25 - dle sdělení oprávněná z VB zemřela před více než 5 lety - -pokud zaniklo, VB nemá vliv na obvyklou cenu nemovitostí 0,-

4. výhody a nájemné právo – nezjištěno

0,-

- 19 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - podílu id. 1/2 na pozemku st.p.č. 25 se stavbou RD čp. 28 a na pozemcích p.č. 19 a 20, vše v k.ú. a obci Počepice, zapsané na LV č. 40, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram ; se zohledněním práv a závad

ve výši 290 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

V Trutnově 27.7.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 961/140/2015 část C) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 140.

- 20 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 40 ze dne 12.6.2015 Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD obce Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 21 -

počet stran A4 příloze 1 1 2 1 1 1 0

Snímek z katastrální mapy

- 22 -

- 23 -

- 24 -

Mapa oblasti

- 25 -

2015 část C)

Recommend Documents