2014

Znalecký posudek č. 16/2014 I) Ocenění tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV č. 272 k.ú. Chudenín II) Tržní ocenění movitého majetku vše ve vlastnictví společnosti Lesní společnost Železná Ruda, a.s. Účel posudku:

Stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení

Vypracováno ke dni: 2. 4. 2014 Vlastník:

Lesní společnost Železná Ruda, a.s. č.p. 348 340 04 Železná Ruda

Objednatel:

Lesní společnost Železná Ruda, a.s. č.p. 348 340 04 Železná Ruda

Vypracoval:

A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák Ing. Antonín Pospíchal V Praze dne 25.4. 2014 Toto ocenění obsahuje 54 stran (z toho 43 stran textu a 12 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.

A-Consult plus, spol. s r. o.

Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1

Obsah 1. Znalecký úkol ............................................................................................................... 3 1.1. 1.2.

Prohlášení znaleckého ústavu ................................................................................ 4 Předmět ocenění................................................................................................... 5

I) OCENĚNÍ VĚCÍ NEMOVITÝCH.......................................................................... 5 2. Prohlídka věcí nemovitých.............................................................................................. 5 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ................................................................ 6 4. Nález ........................................................................................................................... 7 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

Identifikační údaje................................................................................................... 7 Místopis a vstupní údaje .......................................................................................... 9 Metody zjištění hodnoty ......................................................................................... 14 Oceňované věci nemovité ...................................................................................... 15

5. Posudek ..................................................................................................................... 21 5.1. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav ......................... 21 5.2. Výnosové ocenění ................................................................................................ 28 5.3. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou srovnávací ......................................... 29 II) TRŽNÍ OCENĚNÍ MOVITÉHO MAJETKU ........................................................ 36 A. Vstupní údaje ............................................................................................................ 36 B. Podklady pro ocenění ................................................................................................. 36 C. Metody zjištění hodnoty ............................................................................................. 36 D. Ocenění .................................................................................................................... 38 1. Všeobecné údaje o předmětu ocenění...................................................................... 38 2. Popis technologických celků ..................................................................................... 38 E. REKAPITULACE......................................................................................................... 40 Závěr ............................................................................................................................. 42 Znalecká doložka ………………………………………………………………………………………………….………43

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV 272 k.ú. Chudenín Snímek z katastrální mapy předmětného území Tabulka výpočtu technologie Technologická dispozice pilnice Chudenín __________________________________ 2 __________________________________



1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907), se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1, byl pověřen vypracováním odhadu: I) Tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV 272, k.ú. Chudenín, II) Tržního ocenění movitého majetku, vše ve vlastnictví společnosti Lesní společnost Železná Ruda, a.s., IČO: 45351961, se sídlem Železná Ruda č.p. 348, 340 04 Železná Ruda Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 2. 4. 2014. Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty, kterou se dle International Valuation Standards rozumí1: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu „obvyklá cena“ dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

__________________________________ 3 __________________________________



1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně.

__________________________________ 4 __________________________________



1.2. Předmět ocenění I) OCENĚNÍ VĚCÍ NEMOVITÝCH Předmětem ocenění jsou věci nemovité zapsané na LV č. 272, k.ú. Chudenín, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví: Lesní společnost Železná Ruda, a.s., včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. 

Věci nemovité zapsané na LV č. 272, k.ú. Chudenín

Parc. č. Výměra (m2) St. 101/1 St. 101/2 St. 101/3 St. 101/4 St. 101/5 St. 101/7 516/7 521/2 538/2 538/8 538/9 538/10 538/11 538/12 538/13 538/14 538/15 538/16 540/2 988/2

695 29 20 3 15 808 20 86 2124 127 222 162 101 928 114 908 2022 280 519 40

Druh pozemku zastavěná plocha a zastavěná plocha a zastavěná plocha a zastavěná plocha a zastavěná plocha a zastavěná plocha a trvalý travní porost ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

Způsob využití

nádvoří nádvoří nádvoří nádvoří nádvoří nádvoří

Stavba

Využití dle LV

bez bez bez bez bez bez

zem. zem. zem. zem. zem. zem.

čp/če čp/če čp/če čp/če čp/če čp/če

stav stav stav stav stav stav

neplodná půda manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha ostatní komunikace

Celkem 9223 Zdroj: výpis z KN, LV 272 k.ú. Chudenín



Věci nemovité neevidované v katastru nemovitostí

Otevřený box na kůru umístěný na pozemku parc. č. 538/2 Otevřený box na piliny umístěný na pozemku parc. č. 538/2 Septik umístěný na pozemku parc. č. 538/2 Betonové plato pod vstupním zásobníkem na pozemku parc. č. 538/2

2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 2. 4. 2014 za účasti pana Karla Kamenského (zástupce insolvenční agentury) a Ing. Vladislava Valenty, Ing. Antonína Pospíchala, Bc. Jana Mlčáka za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. __________________________________ 5 __________________________________



3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Chudenín, obec Chudenín, list vlastnictví č. 272; vyhotovil: Český úřad zeměměřičský a katastrální – SCD a notářsky ověřeno dne 4. 4. 2014 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Chudenín, vyhotovená z Publikace dat ISKN – nahlížení do KN dne 8. 4. 2014 3. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - znalecký posudek č. 8929, vyhotovený dne 27.6.2011 znalcem Václavem Řeřichou, Tajanov č.p. 42, 339 01 Klatovy - ocenění č. 89/2012, vyhotovené dne 10.7.2012 znaleckým ústavem A-Consult plus, spol. s r.o. - informace z dálkového přístupu do KN - ortofotomapa - informace získané z internetu: zejména na www.justice.cz, https://isir.justice.cz/isir, www.cnb.cz, www.pse.cz, www.mfcr.cz, www.mpo.cz www.sreality.cz, www.cuzk.cz a další Dle sdělení zástupce VJV INSOLVENCE, v.o.s., pana Kamenského není k dispozici stavební a technická dokumentace týkající se budov oceňovaného areálu. Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření.

__________________________________ 6 __________________________________



4. Nález 4.1. Identifikační údaje Identifikace insolvenčního správce:

VJV INSOLVENCE, v.o.s. Ing. Vladimíra Jechová Vápeníková Révová 3242/3 100 00 Praha 10

Identifikace povinného: Údaje z obchodního rejstříku (dlužník) : Obchodní firma: Lesní společnost Železná Ruda, a.s. Datum zápisu: 1. září 1992 Identifikační číslo: 453 51 961 Sídlo: Železná Ruda 348, okres Klatovy, PSČ 340 04 Předmět podnikání: odborná správa lesů ostatních uživatelů hostinská činnost lesnictví, těžba dřeva a poskytování služeb v myslivosti poskytování služeb pro zemědělství a zahradnictví zprostředkování obchodu technické činnosti v dopravě zpracování dat, služby databank, správa sítí činnost technických poradců v zemědělství a lesnictví činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců výroba pilařská a impregnace dřeva opravy silničních vozidel silniční motorová doprava – nákladní vnitrostátní provozovaná vozidly o největší povolené hmotnosti do 3,5 tuny včetně, nákladní vnitrostátní provozovaná vozidly o největší povolené hmotnosti nad 3,5 tuny, - nákladní mezinárodní provozovaná vozidly o největší povolené hmotnosti do 3,5 tuny včetně, nákladní mezinárodní provozovaná vozidly o největší povolené hmotnosti do 3,5 tuny truhlářství, podlahářství Statutární orgán – představenstvo:

předseda představenstva: Ing. Otakar Reiser, dat. nar. 27. srpna 1950 Teplá, Lesní 493, PSČ 364 61 den vzniku funkce: 19. června 2009 den vzniku členství: 19. června 2009 člen představenstva: Václav Rubáš, dat. nar. 14. března 1951 Železná Ruda, Pancířská 306, PSČ 340 04 den vzniku členství: 19. června 2009

Způsob jednání:

způsob jednání: a) zastupování – za společnost jedná představenstvo, a to samostatně každý člen představenstva.

__________________________________ 7 __________________________________


Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1 b) podepisování – za společnost se podepisování provádí tak, že k napsané nebo vytištěné firmě společnosti připojí svůj podpis samostatně kterýkoli člen představenstva, vyjma následujících věcí, které podepisuje společně předseda představenstva nebo místopředseda a jeden člen představenstva: - pořízení a prodej nemovitého majetku společnosti - sjednávání a poskytování úvěrů a půjček - uzavírání smluv o finančním leasingu - zřizování zástavních práv a poskytování ručení - směnečné úkony

Akcie:

43 964 ks akcie na jméno v zaknihované podobě ve jmenovité hodnotě 1 000,- Kč.

Základní kapitál:

43 964 000,- Kč představující hodnotu majetku dle schváleného privatizačního projektu oceněného v účetnictví aktualizovaném k 6.4.1993

Údaje o insolvenci:

Insolvenční řízení bylo zahájeno na základě vyhlášky Krajského soudu v Plzni č.j. KSPL 54 INS 12794/2013-A-2 ze dne 6.5.2013. Účinky zahájení insolvenčního řízení nastaly dne 6.5.2013 v 15:08 hodin. Insolvenční řízení bylo zahájeno na základě vyhlášky Krajského soudu v Plzni č.j. KSPL 54 INS 14972/2013-A-2 ze dne 27.5.2013. Účinky zahájení insolvenčního řízení nastaly dne 27.5.2013 v 15:38 hodin. Na základě usnesení Krajského soudu v Plzni č.j. KSPL 54 INS 14972/2013-A-18 ze dne 26.7.2013 bylo rozhodnuto o prohlášení konkursu na majetek dlužníka. Účinky tohoto rozhodnutí nastaly dne 26.7.2013 v 11:29 hodin. Insolvenční správce: VJV INSOLVENCE, v.o.s. Praha, Révová 3242/3, PSČ 100 00 Identifikační číslo: 243 18 400

__________________________________ 8 __________________________________



4.2. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Obec Chudenice, ve které žije necelých 700 obyvatel, se nachází poblíž státní hranice s Německem, cca 3 km západně od Nýrska a cca 21 km jihozápadně od Klatov. Je situována v nadmořské výšce 478 m, z vnitrozemí Čech je nejlépe dostupná po silnici č. 190 z Nýrska, která pokračuje podél hranic do Všerub. Celková katastrální plocha obce činí 4 587 ha, kde orná půda tvoří 15 %, polovina katastru je porostlá lesem, značná část katastrální výměry jsou trvalé travní porosty. Nejbližší železniční zastávka je v Nýrsku. Z infrastruktury je v obci pouze Obecní úřad a ZŠ do 5. třídy. Údaje o oceňovaných věcech nemovitých Předmětem ocenění je areál pily společnosti: Lesní společnost Železná Ruda, a.s. Areál pily se nachází v obci a katastrálním území Chudenín, v okrajové, souvisle nezastavěné části obce, cca 1 km západně od jejího centra. Jedná se o uzavřený areál, oplocený ocelovým pletivem osazeným na betonové podezdívce. Areál má vlastní trafostanici, je napojen na inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, elektro. Budovy jsou postaveny na vlastních, rovinných pozemcích a ke dni ocenění jsou běžně využívány. Přístup k oceňovanému areálu je po veřejné, zpevněné komunikaci (parc.č. 987/9). Současný stav Oceňovaný areál sestává ze dvou propojených hal, venkovních technologií, inženýrských sítí, drobných staveb a pozemků. Objekty nejsou v době ocenění využívány. Objekty jsou v dobrém technickém stavu. Areál je dobře dostupný i pro kamionovou dopravu, má rozlehlé manipulační plochy. Areál od roku 2013 neslouží výrobě a není využíván. Objekty jsou odpojeny od rozvodu vody i elektrické energie. V areálu není zaveden plyn.

__________________________________ 9 __________________________________



Schéma areálu sociální zařízení - mobilní buňky (viz část II)

6

1. 2.

3

4

2

5

7 1

Ocelová hala (parc.č. St. 101/7, St. 101/1) Ocelová hala (parc.č. St. 101/1, St. 101/7)

Stavby nezapsané v KN: 3. Objekt velínu (parc.č. 538/2 – není zapsán v KN) 4. Otevřený box na kůru (parc.č. 538/2 – není zapsán v KN) 5. Otevřený box na piliny (parc.č. 538/11, St. 101/5, 538/12, – není zapsán v KN) 6. Betonové plato pod vstupním zásobníkem (parc.č. 538/2, St. 101/1 – není zapsáno v KN) 7. Septik (parc.č. 538/2 – není zapsán v KN)

__________________________________ 10 __________________________________

Specifikace ploch budov a jejich využití

Číslo objektu 1 2 3

CELKEM

Specifikace Ocelová hala Ocelová hala Objekt velínu

Umístění na pozemku parc. č. St. 101/7, St. 101/1 parc. č. St. 101/1, St. 101/7 parc. č. 538/2 – není v KN

NP 1. NP 1. NP 1. / 2. NP

Specifikace využití technologie pily technologie sklad / velín

Zastavěná Užitná plocha v plocha m2 m2 757 750 262 260 16 sklad 15

1 025

Zdroj: vlastní tvorba, zastavěná plocha je převzata ze znaleckého posudku č. 8929/2011, užitná plocha je odvozena ze zastavěné plochy pomocí koeficientu využitelnosti ploch.



Vybrané cenotvorné objekty Cenotvorné objekty jsou takové objekty, které vzhledem ke svému možnému využití mohou vytvářet výnos z pronájmu. Jsou to: 1. 2. 3.

Ocelová hala (parc.č. St. 101/7, St. 101/1) Ocelová hala (parc.č. St. 101/1, St. 101/7) Objekt velínu – 1. NP (parc.č. 538/2) – není zapsán v KN

Přístup k nemovitostem Přístup do oceňovaného areálu je po veřejné, zpevněné komunikaci (parc.č. 987/9 – vlastník Plzeňský kraj) a dále již po vlastních pozemcích. Na pozemku parc.č. St. 108, ve vlastnictví ČR, je stavba jiného vlastníka : AGRO – JAVOR, spol. s r.o. K této stavbě je možný přístup pouze přes pozemky společnosti Lesní společnost Železná Ruda, a.s. Tato skutečnost je řešena věcným břemenem zapsaným na LV č. 272.

Vztah k územnímu plánu Dle sdělení p. starosty obce, nemá Chudenín územní plán. Areál se nachází v zastavitelné části obce.

Omezení týkající se zástavních nebo vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 272, k.ú. Chudenín ze dne 4. 4. 2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV v přílohách): 

Věcné břemeno chůze a jízdy, Oprávnění pro: Stavba: bez čp/če na parc. St. 108



Věcné břemeno (podle listiny), zřizování a provozování fotovoltaické elektrárny na dobu 20 let Oprávnění pro: PP Energo s.r.o., Poděbradova 2842/1, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň



Věcné břemeno oprav a údržby, a provozování kabelového vedení v rozsahu vymezeném v geometrickém plánu č. 2898/2011na dobu 20 let Oprávnění pro: PP Energo s.r.o., Poděbradova 2842/1, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň



Zástavní právo smluvní: k zajištění veškerých peněžitých pohledávek existujících a budoucích dle smlouvy o úvěru č. 037/2012 do maximální výše 15 000 000,- Kč vzniklých po dobu do 12.7.2022 s příslušenstvím Oprávnění pro: Equa bank a.s., Karolinská 661/4, Karlín, 18600 Praha __________________________________ 12 __________________________________





Zástavní právo smluvní: k zajištění pohledávky dle Smlouvy o půjčce ze dne 17.7.2012 ve výši 1 000 000,- Kč s příslušenstvím k zajištění pohledávky dle Smlouvy o půjčce ze dne 9.8.2012 ve výši 2 000 000,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Oulický Jan Ing., Alešova 828, Klatovy II, 33901 Klatovy



Zástavní právo smluvní: k zajištění pohledávky na základě smlouvy o půjčce ze dne 24.11.2009 ve výši 3 700 000,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Pokorný Zdeněk Ing., Plzeňská 116, Senec, 33008 Zruč - Senec



Zahájení exekuce: pověřený soudní exekutor: JUDr. Pavel Vyžral, Brožíkova 6, 370 01 České Budějovice



Zástavní právo exekutorské: k vymožení pohledávky ve výši 2 200 330,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Lesy České republiky, s.p., Přemyslova 1106/19, Nový Hradec Králové, 50168 Hradec Králové



Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti:



Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu: k zajištění neuhrazené daně evidované ke dni 28.5.2013 v celkové výši 725 805,85 Kč s příslušenstvím, pro Českou republiku Oprávnění pro: Finanční úřad pro Plzeňský kraj, Hálkova 2790/14, Jižní Předměstí, 30572 Plzeň



Zahájení exekuce: pověřený soudní exekutor: JUDr. Vendula Flajšhansová, Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň



Zástavní právo exekutorské: k uspokojení pohledávky ve výši 27 931,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: MAZIVA-PM s.r.o., Herejkova1199, 33202 Starý Plzenec

Stávající omezení vlastnických práv váznoucí na předmětu ocenění, zapsaná na LV 272 k.ú. Chudenín nejsou ve stanovené tržní hodnotě zohledněna.

__________________________________ 13 __________________________________



4.3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod:

- metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení).

- metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

- metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Vzhledem k technickému stavu objektů areálu budou základ tržní hodnoty tvořit vybrané stavby označené dále jako cenotvorné věci nemovité. Jedná se o věci nemovité, které svým technickým stavem či charakterem umožňují další využití (tvorbu výnosu z pronájmu, či samotného prodeje) Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové, výnosové a srovnávací.

Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti.

__________________________________ 14 __________________________________



4.4. Oceňované věci nemovité 4.4.1. Pozemky v areálu 1. Ocelová hala bez čp/če na pozemku par. č. St. 101/7, St. 101/1

Zastavěná plocha: 757 m2 Užitná plocha: Informativní obestavěný prostor: 4374 m3 Počet podzemních podlaží: 0

750 m2

Počet nadzemních podlaží: 1

Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu, betonové patky. Střešní krytina: vlnitý plech. Ostatní vybavení: Hromosvod Svislé nosné konstrukce: ocelový skelet. Obvodové stěny: štít mezi halami a stěna obvodová u trafostanice zděné,zbytek z vlnitého plechu. Vnější úprava povrchů: nátěr. Vnitřní úprava stěn: bez úpravy. Okna: polykarbonátová. Dveře: plechové. Vrata: plechová sekční. Podlahy nebytových místností: betonová deska. Elektro: 230/380. Dispoziční řešení: 1.NP - trafostanice, prostor haly s technologií __________________________________ 15 __________________________________



Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady. Rekonstrukce, modernizace: V roce 2007 proběhla kompletní rekonstrukce opláštění haly (zakrytí vlnitými plechy, nové výplně otvorů) Stáří budovy: 2014 - 1983 = 31 roků 2. Ocelová hala bez čp/če na pozemku parc. č. St. 101/1, St. 101/7


260 m2


Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu, betonové patky. Izolace proti zemní vlhkosti: bez izolací. Střešní krytina: vlnitý plech. Ostatní vybavení: Hromosvod Svislé nosné konstrukce: ocelový skelet. Obvodové stěny: štítová stěna mezi halami zděná, zbytek opláštěn vlnitým plechem nebo bez opláštění. Vnější úprava povrchů: nátěr. Vnitřní úprava stěn: bez úpravy. Dveře: mezi halami kovové. __________________________________ 16 __________________________________



Podlahy nebytových místností: betonová deska. Elektro: 230/380. Dispoziční řešení: 1.NP - prostor haly s technologií pily Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady. Rekonstrukce, modernizace: Dle minulých posudků byla stavba vystavěna před 7lety. Žádná rekonstrukce neproběhla. Stáří budovy: 2014 - 2007 = 7 roků 3. Objekt velínu bez čp/če na pozemku parc. č. 538/2 – není v KN


15 m2


Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Střešní krytina: vlnitý plech. Ostatní vybavení: hromosvod Svislé nosné konstrukce: zděné, dřevěné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 30 cm, masivního dřeva v tl. do 25 cm. Vnější úprava povrchů: nátěr na dř. konstrukci, omítka na zděné konstrukci. __________________________________ 17 __________________________________



Stropy: betonové monolitické. Schodiště: vnější ocelové stupnicové. Vnitřní úprava stěn: omítka hladká. Okna: dřevohliník. Dveře: dřevěné. Vrata: kovová. Podlahy nebytových místností: betonová deska, PVC. Vytápění: elektrický přímotop. Elektro: 220/380. Dispoziční řešení: 1.NP - skladová místnost 2.NP - velín pro pilu Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady. Rekonstrukce, modernizace: Stavba relativně nová. Žádná rekonstrukce neproběhla. Stáří budovy: 2014 - 2007 = 7 roků

4. Otevřený box na kůru bez čp/če na pozemku parc. č. 538/2 – není v KN


0 m2


Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Svislé nosné konstrukce: ocelobetonový skelet. Obvodové stěny: sokl z betonové podezdívky, zbytek z dřevěných hranolů. Vnější úprava povrchů: nátěr dřevěných hranolů. Vnitřní úprava stěn: nátěr dřevěných hranolů. Podlahy nebytových místností: betonová deska. Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady. __________________________________ 18 __________________________________



Rekonstrukce, modernizace: Žádné rekonstrukce neprovedeny. Stáří budovy: 2014 - 2007 = 7 roků

5. Otevřený box na piliny bez čp/če na pozemku parc. č. 538/2 – není v KN


0 m2


Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Svislé nosné konstrukce: ocelobetonový skelet. Obvodové stěny: sokl z betonové podezdívky, zbytek z dřevěných hranolů. Vnější úprava povrchů: nátěr dřevěných hranolů. Vnitřní úprava stěn: nátěr dřevěných hranolů. Podlahy nebytových místností: betonová deska. Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady. Rekonstrukce, modernizace: Neproběhly žádné rekonstrukce. Stáří budovy: 2014 - 2007 = 7 roků

__________________________________ 19 __________________________________



6. Betonové plato pod vstupním zásobníkem na pozemku parc. č. 538/2 – není v KN

Zastavěná plocha: 50 m2 Informativní obestavěný prostor: 75 m3 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady. Stáří: 2014 - 2007 = 7 roků

Venkovní zpevněné plochy v areálu V oceňovaném areálu je cca 4 000 m2 venkovních zpevněných ploch, které je možno využívat jako venkovní skladové plochy a manipulační plochy.

__________________________________ 20 __________________________________



5. Posudek 5.1. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě byla obvyklá cena stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Za venkovní úpravy se považují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení.

Budovy: Výčet budov 1. ocelová hala bez č.p. na parc.č. St. 101/7, St. 101/1 2. ocelová hala bez č.p. na parc.č. St. 101/1 a St. 101/7 3. objekt velínu na parc.č. 538/2 (není předmětem katastru nemovitostí) 4. Otevřený box na kůru umístěný na pozemku parc. č. 538/2 – není zapsán v KN 5. Otevřený box na piliny na parc.č. 538/12, 538/11, St. 101/5 – není zapsán v KN 6. Betonové plato pod vstupním zásobníkem na parc.č. 538/2, St. 101/1 – není zapsáno v KN

Výpočet ceny: 1. ocelová hala bez č.p. na parc.č. St. 101/7, St. 101/1 Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Výpočet ceny Hala (4374 m3 * 1500 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2014 Opravný index místa

Kč Kč

6 561 000.00 6 561 000.00 1.00

Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Opotřebení

Kč %

6 561 000.00 1983 50.00

Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

3 280 500.00 0.00 3 280 500.00

__________________________________ 21 __________________________________



2. ocelová hala bez č.p. na parc.č. St. 101/1 a St. 101/7 Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Výpočet ceny Hala (1724 m3 * 1250 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2014 Opravný index místa Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč

2 155 000.00 2 155 000.00 1.00

Kč

AL %

2 155 000.00 2007 25 28.00

Kč Kč Kč

1 551 600.00 0.00 1 551 600.00

3. objekt velínu na parc.č. 538/2 (není předmětem katastru nemovitostí) Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Výpočet ceny Budova (84 m3 * 2500 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2014 Opravný index místa Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč

210 000.00 210 000.00 1.00

Kč

AL %

210 000.00 2007 50 14.00

Kč Kč Kč

180 600.00 0.00 180 600.00

4. Otevřený box na kůru umístěný na pozemku parc. č. 538/2 Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Výpočet ceny Box na kůru (223 m3 * 1500 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2014 Opravný index místa Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč

AL %

334 500.00 334 500.00 1.00 334 500.00 2007 40 17.50

Kč Kč Kč

275 962.50 37.50 276 000.00

Kč

__________________________________ 22 __________________________________



5. Otevřený box na piliny na parc.č. 538/12, 538/11, St. 101/5 – není zapsán v KN

Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Box (156 m3 * 1500 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2014 Opravný index místa

Kč Kč

234 000.00 234 000.00 1.00

Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení

Kč

AL %

234 000.00 2007 40 17.50

Kč Kč Kč

193 050.00 50.00 193 100.00


6. Betonové plato pod vstupním zásobníkem na parc.č. 538/2, St. 101/1 – není zapsáno v KN Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované odborným odhadem. Výpočet ceny Plato pod vstupním zásobníkem (75 m3 * 2500 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2014 Opravný index místa Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč

187 500.00 187 500.00 1.00

Kč

AL %

187 500.00 2007 50 14.00

Kč Kč Kč

161 250.00 50.00 161 300.00

Rekapitulace 1. ocelová hala bez č.p. na parc.č. St. 101/7, St. 101/1 2. ocelová hala bez č.p. na parc.č. St. 101/1 a St. 101/7 3. objekt velínu na parc.č. 538/2 (není předmětem katastru nemovitostí) 4. Otevřený box na kůru umístěný na pozemku parc. č. 538/2 – není zapsán v KN 5. Otevřený box na piliny na parc.č. 538/12, 538/11, St. 101/5 – není zapsán v KN 6. Betonové plato pod vstupním zásobníkem na parc.č. 538/2, St. 101/1 – není zapsáno v KN Budovy

Kč Kč Kč

3 280 500.00 1 551 600.00 180 600.00

Kč

276 000.00

Kč

193 100.00

Kč

161 300.00

Kč

5 643 100.00

__________________________________ 23 __________________________________



Inženýrské sítě: Výčet inženýrských sítí: Přípojky vody a elektroinstalace, septik, trafostanice apod. Inženýrské sítě tvoří 10 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Inženýrské sítě po opotřebení

Kč % Kč

968 200.00 50 484 100.00

Venkovní úpravy: Výčet venkovních úprav 1. oplocení vč. příslušenství 2. zpevněná plocha vč. příslušenství Popis, výměry, výpočet ceny:

1. oplocení vč. příslušenství Umístění: podél komunikace(přední strana areálu), západní strana areálu a zadní strana areálu Provedení: Plot kovový – pletivo poplastované vč. plotových podhrabových desek, výška do 2.00 m Délka plotu cca 400.00 m Stáří: 2014 - 2007 = 7 roků Výpočet ceny Délka plotu Jednotková cena v CÚ k 1.1.2000 Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

m Kč Kč %

390.00 1 740.00 678 600.00 150.00 1.00

Kč

AL %

1 017 900.00 2007 15 46.67

Kč Kč Kč

542 880.00 20.00 542 900.00

__________________________________ 24 __________________________________



2. zpevněná plocha vč. příslušenství

Zdroj: Výměra plochy byla určena pomocí katastrální a mapy a ortofotomapy.

Umístění: kolem ocelových hal Provedení: Komunikace živičná vč. obrubníků apod. Výměra cca 4 000.00 m2 Stáří: 2014 - 2007 = 7 roků Výpočet ceny Výměra Jednotková cena (základní) v CÚ k 1.1.2000 Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa

m2 Kč Kč %

4 000.00 860.00 3 440 000.00 150.00 1.00

Kč

AL %

5 160 000.00 2007 25 28.00


Kč Kč Kč

3 715 200.00 0.00 3 715 200.00

Rekapitulace 1. oplocení vč. příslušenství 2. zpevněná plocha vč. příslušenství 3. Venkovní úpravy

Kč Kč Kč

542 900.00 3 715 200.00 4 258 100.00

Kč Kč Kč Kč

5 643 100.00 484 100.00 4 258 100.00 10 385 300.00

Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení

Rekapitulace nákladových cen Budovy Inženýrské sítě Venkovní úpravy Stavby celkem

__________________________________ 25 __________________________________



Pozemky: Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus, spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec : Chudenín Katastrální území: Chudenín Parcela č. Výměra m2 Druh st. 101/1 695 zastavěná plocha a nádvoří st. 101/2 29 zastavěná plocha a nádvoří st. 101/3 20 zastavěná plocha a nádvoří st. 101/4 3 zastavěná plocha a nádvoří st. 101/5 15 zastavěná plocha a nádvoří st. 101/7 808 zastavěná plocha a nádvoří 516/7 20 trvalý travní porost 521/2 86 ostatní plocha 538/2 2124 ostatní plocha 538/8 127 ostatní plocha 538/9 222 ostatní plocha 538/10 162 ostatní plocha 538/11 101 ostatní plocha 538/12 928 ostatní plocha 538/13 114 ostatní plocha 538/14 908 ostatní plocha 538/15 2022 ostatní plocha 538/16 280 ostatní plocha 540/2 519 trvalý travní porost 988/2 40 ostatní plocha Výměra pozemků celkem

Využití

neplodná půda manipulační plochy manipulační plochy manipulační plochy manipulační plochy manipulační plochy manipulační plochy manipulační plochy manipulační plochy manipulační plochy manipulační plochy ostatní komunikace m2

9 223.00

Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Pozemky celkem

m2 Kč/m2 Kč

9 223.00 150.00 1 383 450.00

Kč

1 383 450.00

__________________________________ 26 __________________________________



REKAPITULACE NÁKLADOVÁCH CEN: Stavby (budovy, inženýrské sítě a venkovní úpravy) Pozemky Celkem

Kč Kč Kč

10 385 300.00 1 383 450.00 11 768 750.00

Hodnotu věcí nemovitých stanovenou nákladovou metodou odhadujeme ve výši:

11 800 000,- Kč

__________________________________ 27 __________________________________



5.2. Výnosové ocenění VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY Je uvažováno s obvyklým nájemným v dané lokalitě s přihlédnutím k využití a kvalitě jednotlivých ploch. Zdrojem výnosů jsou následující plochy: Typy užitných ploch

Užitná Nájemné plocha m2 Kč/m2/ měsíc 750 30 260 25 15 15

Ocelová hala Ocelová hala Sklad CELKEM vnitřní prostory Zpevněné plochy CELKEM

4 000

2

Nájemné za celý areál celkem ročně

Kč

Ztráta Nájemné za objekt celkem po odečtení ztrát

% Kč

Nájemné/rok Kč 270 000 78 000 2 700 96 000 446 700 446 700 15 379 695

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy (objednavatelem nebyly poskytnuty přesnější informace, proto jsou náklady stanoveny odborným odhadem), ve výši cca 15%: Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného

Kč

379 695

Výdaje (náklady)

Kč

60 000

Roční výnos

Kč

319 695

Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budov a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 10 % : výnosová hodnota = 319 695 *

100 % --------- = 3 196 950,- Kč 10 %

Z uvedeného vyplývá, že hodnotu věcí nemovitých v areálu stanovenou výnosovou metodou odhadujeme ve výši:

3 200 000,- Kč __________________________________ 28 __________________________________



5.3. Stanovení hodnoty věcí nemovitých metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých jejich typů, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s věcmi nemovitými, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění oceňovaných věcí nemovitých, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované věci nemovité jsou obchodovatelné. U věcí nemovitých, jež jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu věcí nemovitých okolo 15% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. Údaje o cenách pro srovnávací metodu čerpáme z nabídek realitních novin, časopisů a serverů.

__________________________________ 29 __________________________________



Z aktuální nabídky vybíráme: Výrobní nebo skladovací prostory, Holýšov, užitná plocha 409 m² Aktualizace: 25.3.2014

Prodej haly i s okolním pozemkem, půdorys haly je 40 m x 10 m (výška stropu 3,6 m). Hala má betonový skelet, (sloupy, nosníky vč. betonové střechy) a cihelné obvodové zdivo. Vnitřní prostor je dělen příčkou (možné odstranění), která halu rozděluje dva 2 samostatné prostory : 1 část – 300 m2, 3 x vstup (1x dveře, 1x vstup se zádveřím, 1x vjezdová vrata 3 x 3m-možnos zvětšit, 19 oken s mříží), 2. část – 100 m2, 1x vstup (vjezdová vrata 3 x 3 m - možno zvětšit), 6 oken s mříží. Hala napojena na el. energii 230/400V (dotovaná el. 3,78 Kč/kWh), přivedena městská voda (osazen vodoměr), kanalizace přivedena budově, topení lokální na tuhá paliva. Hala sloužila jako garáž. Přístup je zajištěn po zpevněné částečně po asfaltové a částečně po betonové komunikaci. Možný i pronájem – 375 Kč/m2/rok (37 Kč/m2/měsíc). Možnost prodeje či pronájmu další sousedící budovy. Plzeň 21km, hl. komunikace SRN - Plzeň 3km.

Nabídková cena: 650 000 Kč, tj. cca 1 600 Kč/m2 užitné plochy

Cena redukovaná (x 0,85): 1 400,- Kč/m2 užitné pl.

Výrobní a skladovací prostory, Břasy - Kříše, užitná plocha cca 3030 m² (UP odvozena z údajů v inzerátu a odměřením z mapy) Aktualizace: 15.2.2014

Výrobní areál v Kříších v okrese Rokycany. Pozemek o celkové ploše 19 324 m2 je oplocený, vstup do areálu je přes novou vrátnici. Součástí areálu jsou tři nové montované výrobní haly s užitnou plochou 669 m2, 615 m2 a 754 m2, dále administrativní budova, sklady, přístřešky. Zastavěná plocha celkem je 3012 m2. Součástí areálu je parkovací plocha pro osobní automobily u vrátnice, dále velkoobjemová jímka (odpad), rozvody vody, rozvody elektřiny s vlastní trafostanici. Plyn je přiveden na hranici pozemku. Topení a ohřev vody v současnosti je plynové, k tomuto účelu jsou na pozemku 3 plynové nádrže, které se při provozu na 3 směny celoročně, doplňují 2 krát ročně. Areál se nachází 12 km od Rokycan, 22 km od Plzně a 117 km od Rozvadova, je udržovaný ve velmi dobrém stavu.

Nabídková cena: 16 300 000 Kč, tj. cca 5 400 Kč/m2 užitné plochy


__________________________________ 30 __________________________________



Skladové prostory, Plánská, Tachov, užitná plocha cca 2 800 m² Aktualizace: 8.4.2014

Výrobní či skladovací hala v areálu bývalých kasáren. Jedná se o železobetonovou, třípodlažní stavbu, která prošla v roce 2000 rekonstrukcí (rampy, nákladní výtah na 2000 kg, plastová okna). Užitná plocha činí 2800 m2. Ve dvou podlažích se nachází výrobní a kancelářské prostory, sociální zařízení-WC, sprchy. Suterén je vhodný ke skladovým účelům. Po celém objektu je kompletně rozvedená telefonní a počítačová síť. Objekt je zabezpečen proti požáru požárními hlásiči. Vytápění objektu je plynovým kotlem. Každé patro má samostatný plynový kotel. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod a kanalizaci. Součástí prodeje je ostatní plocha, která na halu navazuje. Objekt je kompletně oplocen a nachází se v centru průmyslové zóny nedaleko hlavního tahu Tachov - Planá. Příjezd je zajištěn po zpevněné komunikaci.



Sklad, Holýšov, užitná plocha 400 m² Aktualizace: 3.3.2014

Hala v OV o rozloze 400 m2 v Průmyslové Zóně II - Holýšov. Příjezd od Plzně i od Domažlic po silnici. Hala – betonový skelet - sloupy a nosníky vč. betonové střechy + obvodové zdivo cihla plná. Uvnitř příčka s dveřmi rozděluje halu na dvě části : 1) 300 m2 3 x vstup :1 dveře + 1 vstup se zádveřím + vjezdová vrata do haly 3 m x 3 m (lze i zvětšit) zateplené sekce PUR 40 mm, + 13 oken s mříží. 2) 100 m2 - vjezdová vrata do haly 3 m x 3 m (lze i zvětšit), zateplené sekce PUR40 mm, + 6 oken s mříží. Energie 230/400V ( dříve 220/380 V) - dot. elektřina á 3.78,- Kč/kWh, voda městská + vodoměr. Včetně pozemku 500 m2.

Nabídková cena: 650 000 Kč, tj. cca 1 600 Kč/m2 užitné plochy


__________________________________ 31 __________________________________



Pozemek pro komerční výstavbu, Mánesova, Domažlice, užitná plocha 7671 m² Aktualizace: 3.3.2014

Pozemek u supermarketu Penny v Domažlicích. Pozemek určený pro komerční zástavbu: obchodní prostory, nerušící výroba, přímo sousedí/navazuje na pozemek parkoviště supermarketu Penny. Pozemek je vhodný pro výstavbu obchodních prostor s doplňkovým sortimentem k potravinářství, dále pro ubytovací zařízení (do 50 lůžek), kulturní a sportovní zařízení, odstavná stání a garáže, zařízení státní a komunální správy. Přístup na pozemek je přes parkoviště Penny Marketu. Pozemek má napojení na všechny základní IS.



Pozemek pro komerční výstavbu, Domažlice, užitná plocha 15 000 m² Aktualizace: 6.2.2014

Velké pozemky ke komerč. nebo průmysl. výstavbě, (výroby, sklady, obchodní centrum a dostatkem míst k parkování zaměstnanců či zákazníků). V této lokalitě v budoucnu možný vznik velké obchodní zóny. Nabízíme k prodeji velké pozemky ke komerční nebo průmyslové výstavbě. Pozemky jsou vhodné pro výstavbu výrobních či skladovacích objektů či k výstavbě obchodního centra (souboru obchodních prostor – hypermarket). Pozemek má vlastní přípojky na inženýrské sítě : el. sloupek s dostatečným příkonem i pro velké provozy, plynová přípojka, vodovod a kanalizace. V této lokalitě (přímo naproti - jen přes průjezdovou komunikaci) na prodej další velký pozemek o velikosti 17 000m2 (v budoucnu by zde mohla vzniknout velká obchodní zóna). Pozemek je přístupný po asfaltové komunikaci a nachází se cca. 400m od hlavní průjezdové komunikace městem. Pozemek je situován v průmyslové zóně s větším počtem firem (výrobní firmy, tiskárna, čerpací stanice, stavebniny aj.) a proto je tato lokalita velmi frekventovaná (denně ji navštěvuje velké množství obyvatel města a okolí). Pozemek je opravdu prostorný a splňuje veškerá kritéria pro výstavbu např. supermarketu či prodejního skladu, logistického centra či výrobního objektu s velkým parkovištěm pro zákazníky či zaměstnance.

Nabídková cena: 9 750 000 Kč, tj. cca 650 Kč/m2 užitné plochy

Cena redukovaná (x 0,85): 550,- Kč/m2 užitné pl.

__________________________________ 32 __________________________________



Vyhodnocení získaných informací: Z vyhodnocení tohoto segmentu trhu, tj. výrobní nebo skladovací prostory, lze vyvodit závěr, že s obdobnými věcmi nemovitými se v dané lokalitě obchoduje. Nabídka tohoto typu věcí nemovitých je však v dané lokalitě omezená, a proto při stanovení hodnoty vycházíme z porovnatelných věcí nemovitých z celého Plzeňského kraje. Jsme si pochopitelně vědomi skutečnosti rozdílnosti výše uvedených objektů, avšak výše uvedené věci nemovité (vybrané pro srovnání) nám poskytují informaci o možném rozpětí jednotkových cen jednotlivých typů prostor. Výrobní a skladové prostory 

Nabídková cena m2 užitné plochy výrobních a skladových prostor se pohybuje v uvedené inzerci v závislosti na velikosti, charakteru, umístění v mikrolokalitě, kvalitě ploch a vybavení v rozpětí od cca 1 600 do 5 400 Kč/m2 užitné plochy.



Po zkrácení nabídkových cen se cena za 1 m2 užitné plochy pohybuje v rozpětí od cca 1 400 do 4 600 Kč/m2

Oceňovaný areál pily není cca po dobu jednoho roku využívaný, ale je funkční. Jelikož pro provoz pily sloužila převážně technologie, v areálu lze využít univerzálně pouze 2 ocelové nezateplené haly, drobný sklad pod velínem a větší množství venkovních zpevněných ploch. Venkovní zpevněné plochy V areálu je velké množství venkovních zpevněných ploch, se kterými lze uvažovat pro využití jako venkovní zpevněné skladovací nebo manipulační plochy. Venkovní zpevněné plochy o celkové výměre cca 4 000 m2 byly odvozeny na základě měření v KN pomocí katastrální mapy a ortofotomapy. Při stanovení ceny těchto ploch bylo vycházeno z vlastní databáze, neboť obdobné plochy se v širším okolí samostatně nenabízejí. V tomto konkrétním případě, s ohledem na výše uvedené, budeme uvažovat s cenou za 1m2 užitné plochy ve výši 150 Kč.

__________________________________ 33 __________________________________



Výpočet ceny jednotlivých objektů

Číslo objektu

Specifikace

Umístění na pozemku

1 Ocelová hala 2 Ocelová hala 3 Sklad CELKEM vnitřní prostory Zpevněné plochy

CELKEM

parc. č. St. 101/7, 101/1 parc. č. St. 101/1, St. 101/7 parc. č. 538/2 v areálu

NP

Specifikace využití

1.NP technologie pily 1.NP technologie pily 1.NP sociální zázemí skladové a manipulační plochy

Zastavěná Užitná Cena plocha v plocha Cena celkem m2 2 2 m m 757 262 16

750 260 15 1 025 4 000

5 025

3000 2000 1500

2 250 000 520 000 22 500

150

600 000

3 392 500

Zdroj: vlastní tvorba, zastavěná plocha je převzata ze znaleckého posudku č. 8929/2011, užitná plocha je odvozena ze zastavěné plochy pomocí koeficientu využitelnosti ploch.

__________________________________ 34 __________________________________



Hodnotu věcí nemovitých oceňovaného areálu uvedených na LV 272, k.ú. Chudenín, stanovenou srovnávací metodou odhadujeme ve výši:

3 400 tis. Kč

__________________________________ 35 __________________________________



II) TRŽNÍ OCENĚNÍ MOVITÉHO MAJETKU

A. Vstupní údaje 1. Zadání Úkolem znaleckého ústavu je zpracovat ocenění určeného movitého majetku - strojů a technologických zařízení určených pro zpracování surového dřeva. Oceňovaný majetek je ve vlastnictví Lesní společnosti Železná ruda a.s. IČ: 45351961, se sídlem Železná ruda 348, PSČ 340 04. Cenu vztáhnout k datu místního šetření. 2. Účel a umístění oceňovaného souboru Posuzovaný soubor majetku slouží pro účely podnikání společnosti objednatele. Oceňovaný majetek se nachází v areálu pilnice Chudenín.

B. Podklady pro ocenění 1. Podklady předané objednatelem 1.1 Základní podklady  

seznam položek majetku určeného k ocenění výpis z evidence majetku

2 Podklady opatřené znaleckým ústavem    

výsledky místního šetření provedeného znaleckým ústavem fotodokumentace pořízená při místním šetření archiv ústavu podklady vyžádané a předané na jednání a při prohlídce výrobního areálu

C. METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění movitého majetku - strojů a zařízení je prováděno v následujících krocích: -

identifikace stanovení technické hodnoty stanovení časové ceny stanovení obvyklé (tržní) ceny

1. Identifikace Cílem identifikace je provedení kontroly informací v předané dokumentaci se skutečností. Obvykle se pořizuje informativní fotodokumentace, __________________________________ 36 __________________________________



Identifikace majetku určeného k ocenění byla provedena dne 2. 4. 2014 v prostorech areálu společnosti Nebyly zjištěny rozdíly proti podkladovým materiálům. 2. Technická hodnota (TH) Technická hodnota je zbytkem technickoekonomického života oceňovaného majetku ke dni ocenění v porovnání s majetkem továrně novým. Technická hodnota je stanovována i s přihlédnutím k provozním podmínkám a je vypočtena dle vzorce: THV x (100 - ZA) x (100 +,- PS) TH = -----------------------------------------10 000

(%)

THV - výchozí technická hodnota ZA - základní amortizace dle amortizačních stupnic technologických zařízení a strojů PS - přirážky, srážky - určují rozdíl proti standardnímu opotřebení, nebo vyjadřují vliv ostatních parametrů 3 Časová cena (CČ) Časovou cenou ke dni ocenění je cena stanovená tak, že od výchozí ceny se odečte částka odpovídající skutečnému opotřebení, ke kterému došlo v době od uvedení do provozu do dne ocenění. Časová cena tedy vyjadřuje míru technickoekonomického opotřebení bez ohledu na výši účetních odpisů. Výpočet časové ceny: TH CČ = -------- . CN (Kč), 100 CČ - cena časová (Kč) CN - cena výchozí (Kč) TH - technická hodnota (%). Cena výchozí (CN) je cenou výrobku továrně nového v době ocenění. 4 Obvyklá (tržní) cena OC Obvyklá cena je stanovena na základě analýzy stavu trhu s oceňovaným majetkem. Základním předpokladem je prodej za obvyklých podmínek bez vlivu omezujících faktorů, časové, či finanční tísně na straně ani prodávajícího, ani kupujícího. Poměr mezi cenou časovou a odhadovanou cenou tržní je označen jako koeficient prodejnosti.

__________________________________ 37 __________________________________



D. OCENĚNÍ 1. Všeobecné údaje o předmětu ocenění Technologické zařízení umístěné v areálu pilnice Chudenín sestává ze dvou oddělených výrobních linek. První linka je určena ke zpracování surových kmenů. Kmeny dopravované nákladními vozidly jsou z vozidel přeloženy do zásobníku odkorňovače. Příčným dopravníkem jsou přesunuty do vstupního podélného dopravníku odkorňovače , kde jsou zbaveny kůry. Kůra je dopravníkem přemístěna do boxu na kůru a odkorněné a zakrácené kmeny jsou automaticky tříděny a zakládány do dvanácti skladovacích boxů umístěných po šesti po obou stranách výstupního dopravníku z odkorňovače. Délka kmenů je 2 až 5 m. Ze skladovacích boxů a boxu na kůru se další manipulace provádí vysokozdvižným vozíkem. Druhá linka je určena pro výrobu řeziva z odkorněných kmenů. Odkorněné kmeny jsou vysokozdvižným vozíkem dopraveny na příčný dopravník, který dopraví kmeny k technologickému zařízení pily, kde jsou rozřezány na řezivo dle zadaných rozměrů. Řezivo prochází jednotlivými zařízeními linky a ve finále postupuje do meziskladu řeziva. Na opačnou stranu linky je dopravován odpad do sekačky odpadu. Štěpky jsou pak přemístěny dopravníkem do skladového boxu štěpek. Piliny ze všech výrobních operací jsou dopravovány do skladového boxu pilin.

2. Popis technologických celků Oceňovaný soubor majetku je rozdělen v souladu s evidencí objednatele na následující celky, které se skládají zejména z těchto zařízení: 1. Technologie manipulace kulatiny (inv. č. 21160)           

příčný řetězový dopravník zásobní elevátor rotační dávkovač podélný řetězový dopravník nosná ocelová konstrukce rámu podélný řetězový dopravník měřící třídič výřezů vyhrnovací dopravník kůry ostatní ocelové konstrukce hydraulický a měřící systém manipulace kulatiny elektroinstalace

__________________________________ 38 __________________________________



2. Odkorňovač (inv.č. 25164)

    

podávací zařízení odkorňovač CAMBIO 71-45 Airten výstupní dopravník ocelový rám pod odkorňovačem ostatní technologie a elektroinstalace

3. Technologie pily (inv.č. 25163)                 

ocelová konstrukce příčný řetězový dopravník I stupňovitý dávkovač podélný řetězový dopravník výstupní příčný řetězový dopravník II zkracovací pila podstolní PZP 500 omítací pila ORP 750/120 manipulační stoly I pásový dopravník s odbíracím stolem válečkový dopravník s vyhazovačem zkracovací stanice TRIMER, v.č. 1-111790 manipulační stoly II rozmítací pila ORP 750/160 v.č. 0-103000P-019 pásový dopravník sběrný pásový dopravník sběrný pásový dopravník šikmý vibrační dopravník

4. Technologie sekačky odpadu (inv.č. 25161)   

štepkovač HAAS 200 x 500 v.č. 25761/11 spodní vyhrnovací dopravník spodní vyhrnovací dopravník do třídiče

5. Technologie třídění odpadu (inv.č. 25162)      

třídič štěpek TS 40 vyhrnovací dopravník spodních pilin do boxu vyhrnovací dopravník spodních štěpek do boxu pásový dopravník pod UHP pásový dopravník pod ORP 120 pásový dopravník pod ORP 160

6. Technologie odsávání pilin (inv.č. 25157)  

odsávání pilin od hlavních strojů hydraulický agregát

7. Vysokozdvižný vozík Desta DVHM 3522TX (inv.č. 24844) 

výrobní číslo 161 K r.v. 1987

__________________________________ 39 __________________________________



8. Motorové pily 2 ks (inv.č. 24893, 24896)  

typy JMP 8442, 8462 výrobce Husqarna

9. Osobní automobil Škoda Felicia (inv.č. 25177) 10. Mobilní buňka – denní místnost, WC 11. Mobilní buňka – sprcha, WC 12. Trafo 200 kW (inv.č. 25156) 3. Technický stav prvků ocenění.

Provoz technologických zařizení pilnice byl přerušen v březnu v roce 2013 ze standardního provozu. Průměrné vytížení linek bylo 1,5 směny denně. Předvedení v provozu Dle sdělení doprovázejících pracovníků při místním šetřeni se veškerý oceňovaný majetek nachází v provozuschopném stavu. Areál a technologická zařízení jsou střežena. Vnější poškození nebylo při prohlídce zjištěno. Případné skryté vady nemohou být v ocenění zohledněny. Pro ocenění předpokládáme standardní opotřebení. 4. Použitá metodika

Pro ocenění byla použita metodika dle popisu v kapitole C vedoucí ke stanovení obvyklé (tržní ) ceny jednotlivých položek majetku. 5.

Ocenění

Ocenění jednotlivých položek majetku je zpracováno tabulkovou formou a je uvedeno v příloze. Veškeré cenové údaje jsou uvedeny bez DPH.

E. REKAPITULACE Hodnotu posuzovaného souboru majetku odhadujeme v tržní (obvyklé) ceně bez DPH

CELKEM Kč:

8 678 000,- Kč

slovy: osmmilionůšestsetsedmdesátosmtisíc Kč

__________________________________ 40 __________________________________



Cena je stanovena za předpokladu dalšího provozování oceňovaného souboru majetku k danému účelu na stávajícím místě.

PODMÍNKY PLATNOSTI CENY 1. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců.

__________________________________ 41 __________________________________



Závěr I) Tržní hodnota věcí nemovitých Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Nákladová hodnota areálu

Kč

11 800 000

Výnosová hodnota areálu

Kč

3 200 000

Srovnávací hodnota areálu

Kč

3 400 000

Každá z metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty.

Na základě výše uvedených skutečností, odhadujeme tržní hodnotu oceňovaných věcí nemovitých, zapsaných na LV 272, k.ú. Chudenín ve výši (po zaokrouhlení):

3 400 tis. Kč

II) Tržní hodnota movitého majetku Na základě výše uvedených skutečností, odhadujeme tržní hodnotu movitého majetku ve výši (po zaokrouhlení):

8 700 tis. Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Je rovněž v souladu s §2, zákona č. 151 o oceňování majetku, který definuje obvyklou cenu. Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou.

__________________________________ 42 __________________________________



Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1115/16. V Praze dne 25.4.2014 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

__________________________________ 43 __________________________________

2014

Recommend Documents