2014

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1087/169/2014

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/2 na stavbě rodinné rekreace č. e. 27 (rekreační chata), která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 2114, vč. příslušenství; v k. ú. Bělá pod Bezdězem, obec Bělá pod Bezdězem, okres Mladá Boleslav.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j. 167 EX 5919/07-60 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 26.8.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 10.9.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 14.9.2014

Znalecký posudek č. 1087/169/2014

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rekreační chata č. e. 27, stojící na cizím pozemku parc. č. st. 2114, a příslušenství .................... 11

7.3.

Cizí pozemek, na kterém stojí rekreační chata a příslušenství ....................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 14

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 14

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 21

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 21

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 26

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 27

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 27

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 27



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 5919/07-60: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 1983, tj.: - podíl ve výši id. 1/2 na stavbě rodinné rekreace č. e. 27 (rekreační chata), která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 2114, vč. příslušenství; v k. ú. Bělá pod Bezdězem, obec Bělá pod Bezdězem, okres Mladá Boleslav. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 1983 pro k. ú. Bělá pod Bezdězem, obec Bělá pod Bezdězem, okres Mladá Boleslav ALV:

BLV:

Vlastník Danihelková Dana, Větrná 1826/3, 470 01 Česká Lípa; Identifikátor: 635913/0008; Podíl: 1/2 Kadaně Karel Ing., Pražská 2923, 470 01 Česká lípa; Identifikátor: 581018/0035; Podíl: 1/2 Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Bělá pod Bezdězem, č. e. 27 rodinná rekreace st. 2114, LV 10001


Stránka 3 z 27



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; ZP – započitatelná plocha

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 10.9.2014 bez přítomnosti povinné paní Danihelkové. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné a spoluvlastníkovi nemovitých věcí nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinné byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 12.9.2014). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinné neobdržela. Doporučený dopis s kontaktováním spoluvlastníka pana Ing. Karla Kadaně byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý.


Stránka 4 z 27



Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1983 ze dne 26.8.2014, k. ú. Bělá pod Bezdězem, obec Bělá pod Bezdězem, okres Mladá Boleslav – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 5919/07-60 ze dne 26.8.2014 Sdělení MÚ Bělá pod Bezdězem ze dne 1.9.2014, č. j. 2301/2014/B; vyřizuje: Stanislav Beran; o zaslání veškerých dokumentů k chatě, které jsou na úřadě k dispozici Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 10001 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Bělá pod Bezdězem – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Bělá pod Bezdězem Technický popis – rekreační chata Rybana Žádost o povolení výstavby rekreační chaty ze dne 19.11.1969 Reakce na žádost o povolení výstavby rekreační chaty ze dne 23.1.1970, Výst. 70/15/70/Vi/U. Rozhodnutí o přípustnosti stavby č. 49/1970 ze dne 18.8.1970, Výst. 70/1970/Bu/U. Povolení ke zřízení vodní nádržky / bazénku ze dne 25.8.1970 Prohlídka a kolaudace komínu ze dne 15.9.1973 Zápis o místním řízení ze dne 19.9.1973 Rozhodnutí o povolení k užívání stavby ze dne 12.2.1974, výst. 1197/73/S/U. Technická zpráva, datum: července 1991; vypracoval: Zdeněk Sucharda Stavební dokumentace (řez, půdorys) k zastřešení balkonu, datum 07/1991, vypracoval Z. Sucharda Ohlášení drobné stavby ze dne 22.8.1991 (vytvoření sprchového koutu, WC, zastřešení balkonu) Sdělení k ohlášení drobné stavby – stavební úpravy ze dne 22.8.1991 (zastřešení a zakrytí stávajícího balkonu, vytvoření sprchového koutu a WC) Geometrický plán vyhotoven v květnu roku 1993 p. Jiřím Blechou, č. plánu: 665-106/93 Žádost o prodloužení stavebního povolení ze dne 18.5.1994 Vyjádření ke stavbě chaty ev. č. 027, vyhotovil: MÚ Bělá pod Bezdězem – odbor výstavby, dne 15.11.2011, č. j. 3304/2011/V; rozhodnutí o povolení užívání stavby Informace získané při místním šetření


Stránka 5 z 27



Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 27



Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.


Stránka 7 z 27



Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1983 ze dne 26.8.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1983 ze dne 26.8.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí viz.přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nemovitým věcem byla získána pouze částečná výkresová dokumentace, ze které není zřejmá celková dispozice objektu, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z geometrického plánu, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 8 z 27



6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je stavba rekreační chaty s příslušenstvím, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 9 z 27



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Mladá Boleslav v severní zalesněné rekreační části obce Bělá pod Bezdězem v katastrálním území Bělá pod Bezdězem. Jedná se o chatařskou oblast rozkládající se na západně orientovaném svahu Šibeničního vrchu nad údolím potoka Bělá, příjezd osobním vozidlem je po slepé ulici Pod Šibeňákem, která se odpojuje od ulice Na Koupališti v místě městského koupaliště. Absolutní centrum obce (Masarykovo náměstí) je vzdáleno cca 1,5 km pěšky jižním směrem, ke koupališti je to necelých 500 m. Centrum okresního města Mladá Boleslav je vzdáleno asi 15 km, do Prahy je to celkem asi 80 km. V okolí se rozkládá turisticky atraktivní krajina CHKO Kokořínsko – Máchův kraj, přírodní park Valcha, Velký Radechov, národní přírodní rezervace Velký a Malý Bezděz, Valdštějnský les. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční chatařskou lokalitu, která je využívána především k rekreaci. Občanská vybavenost: V obci Bělá pod Bezdězem je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost – ZŠ, MŠ, knihovna, městský úřad, městská policie, pošta, restaurace, penzion, sportovní hala, koupaliště, benzínová pumpa, obchody aj. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v nedaleké Mladé Boleslavi. Dopravní dostupnost: Obec je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží při silnici I. třídy č. I/38 (Nymburk – Mladá Boleslav – Česká Lípa), asi 15 km je to na rychlostní komunikaci R10. Z veřejné dopravy jsou v obci zastávky autobusů - nejbližší je vzdálena cca 1,5 km. Na jižním okraji obce je také vlaková stanice (3 km). Nevýhodou je absence nočních spojů. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Rekreační chata je přístupná pouze pěší chůzí po lesní cestě z pozemku parc. č. 2694/1 (lesní pozemek; vlastník: Bělá pod Bezdězem), asi 50 m jižním směrem od chaty končí nezpevněná komunikace – přístup automobilem. Vzhledem ke svažitosti této cesty předpokládám ztížený přístup automobilem v zimním období. Parkovací možnosti: Parkování je možné na veřejném prostranství cca 50 m od rekreační chaty či ve větší vzdálenosti. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pouze elektřina. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu CZ0207

Název obce

Kód obce

Bělá pod Bezdězem


535443

Správní 2 3 obvod 1 2115

4

5

6

7

8

5 4 6320 4879 3372 356 57

9 10 11 12 13 1

1

1

1

3

Stránka 10 z 27



Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rekreační chata č. e. 27, stojící na cizím pozemku parc. č. st. 2114, a příslušenství Jedná se o částečně zděnou a částečně dřevěnou rekreační chatu č. e. 27 stojící na cizím svažitém pozemku, který je ve vlastnictví obce Bělá pod Bezdězem. Chata je pravděpodobně zčásti podsklepená (zděná konstrukce) a má 1 nadzemním podlaží (převážně dřevěná konstrukce), stojí v západně orientovaném svahu tak, že 1.PP ze své západní strany a částečně jižní a severní strany odpovídá 1.NP. Stavba byla postavena v letech 1971 až 1974, dle získané dokumentace se jedná o chatu typu „Rybana“ od severočeských dřevařských závodů konstruovanou stavebnicovým systémem panelové soustavy. Po roce 1990 byla chata dle dokumentace rozšířena o sociální zařízení a verandu. Do objektu je zavedena elektřina a voda ze studny umístěné u chaty. Odpad je sveden do jímky. Dle půdorysu se v přízemí objektu nachází veranda, pokoj, kuchyň, ložnice, umývárna a WC, nevylučuji však jinou možnost využití místností. V suterénu se nachází garáž a místnost sloužící ke spaní – přes okna chaty zde byly vidět postele. Na pozemku parc. č. 2694 u chaty se nachází betonový bazén (vodní nádržka), jehož výstavba byla povolena dne 25.8.1970, kopaná studna, betonová jímka, betonové schodiště, zpevněné plochy a terasa částečně ohraničená opěrnou zídkou. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinná rekreace“, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Podle místního šetření však chata již pravděpodobně nějakou dobu není využívána, v oknech se vyskytují pavučiny, porosty okolo objektu jsou neudržované. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: 1971 – 1974 Počet podlaží: částečně 1 podzemní podlaží + 1 nadzemní podlaží Základy: betonové Nosné konstrukce: zděné či dřevěné panelové (prefabrikované) s izolační vložkou Stropy: dřevěné panelové (prefabrikované) Střecha: tvar stanový, krov dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: podokapní žlaby a dešťové svody z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka vápenná; dřevěný, kamenný či keramický obklad Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových či dřevěných zárubní Vrata: dřevěná dvoukřídlová Okna: dřevěná s mřížemi či dřevěnými okenicemi Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dřevěné či omítnuté Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 11 z 27



Obklady: keramické v koupelně Schody: nejsou provedeny Dveře: dřevěné hladké plné či prosklené Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: sprchový kout, umyvadlo, samostatné WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování WC do jímky; ze střechy, sprchy a umyvadla do drenážního podmoku Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní linka s dřezem Údržba: běžná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rekreační chaty č. e. 27 - dle GP a půdorysů Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

8,04*1,4+6*3,5 7,75*8,04-0,65*1,75

zastřešení

8,04*6,35*1,2*0,5*0,5

Konstrukční výška

Zastavěná plocha

2,4 m 2,4 m

32,26 m 2 61,17 m

2

Obestavěný prostor 3

77 m 3 147 m 15 m

Obestavěný prostor

3

240 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

61 m 2 93 m

Informativní odhad vnitřních výměr rekreační chaty č. e. 27 - dle GP a půdorysů Podlaží

Místnost

místnost - odhad výměry garáž - odhad výměry Započitatelná plocha 1.PP veranda, pokoj, kuchyně, ložnice, umývárna, 1.NP WC - odhad 0,85 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 1.PP

Celková započitatelná plocha

Podlahová plocha

Zohledněno

8,36 14,84

50% 0%

52,00

100%

Započitatelná plocha 2

4,18 m 2 0,00 m 2 4,18 m 52,00 m

2

2

52,00 m

56,18 m

2

Stáří a stavebně technický stav Rekreační chata byla postavena v letech 1971 až 1974, v roce 1991 (dle ohlášení stavebních úprav) byl ze stropní konstrukce nad podsklepenou částí z ocelových „I“ nosníků a desek PZD vyložen balkon, který byl obezděn a vznikla tak veranda s umývárnou. Dveře z původní verandy na balkon byly zrušeny, stěna doplněna, vstup do zastřešeného prostoru zajištěn v místě okenního otvoru po odstranění parapetu a osazení prosklených dveří. V nedávné době byl obnoven nátěr dřevěných povrchů fasády, garážových vrat a klempířských konstrukcí. Jiné stavební úpravy nebyly zjištěny.


Stránka 12 z 27



Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d) e) f)

-

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, voda ze studny, odkanalizování do jímky Zpevněné plochy – zámková či betonová dlažba Venkovní schodiště – betonové Opěrná zeď – pravděpodobně betonová s kamenným obkladem Venkovní bazén – betonový s obkladem, nachází se na pozemku parc. č. 2694 a má dle povolení rozměry 1,50 x 3,00 m Jímka – nepropustná betonová vybíratelná jímka

Studna – kopaná, stáří pravděpodobně obdobné jako u chaty, hloubka neznámá

7.3. Cizí pozemek, na kterém stojí rekreační chata a příslušenství Jedná se o pozemky parc. č. st. 2114 a parc. č. 2694/1, které jsou zapsané na LV č. 10001 a jsou ve vlastnictví obce Bělá pod Bezdězem. Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc. č. st. 2114

Pozemek je svažitý, má obdélníkovitý tvar, je zcela zastavěn rekreační chatou č. e. 27. Pozemek je napojen pouze na elektřinu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 2694/1


Stránka 13 z 27



Pozemek je převážně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží jako lesní porost s rozptýlenými rekreačními chatami. Na pozemku se nachází venkovní úpravy, které jsou příslušenstvím k jednotlivým chatám. Na pozemku jsou provedeny rozvody elektřiny. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Bělá pod Bezdězem se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako individuální rekreace – rekreační domky, chaty.

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Mladá Boleslav, obec Bělá pod Bezdězem, Pod Šibeňákem č. e. 27 Nemovité věci:

dřevěná / zděná chata s příslušenstvím na cizím pozemku - podíl id. 1/2

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

2+1/G částečně 1PP + 1NP 3 240 m 2 56,18 m


Stav: Vybavení: Příslušenství: Zast. plocha 1.NP:

střední standardní vč. sociálního zařízení venkovní úpravy, studna 2 61 m

Stránka 14 z 27



Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o vyhledávaná rekreační lokalita s atraktivní přírodou v okolí o umístění v rekreační osadě na okraji města s potřebnou občanskou vybaveností o dobrá dostupnost osobní dopravou o chata je dle dokumentace vybavená sociálním zařízením (WC, sprcha, umyvadlo) Ponižující faktory: o chata a příslušenství stojí na cizím pozemku – ve vlastnictví města Bělá pod Bezdězem o nejbližší zastávka veřejné dopravy je vzdálena cca 1,5 km o z inženýrských sítí je v místě možnost napojení pouze na elektřinu o k chatě nevede komunikace pro automobily – ta končí asi 50 m od chaty o svažitost pozemku okolo chaty o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 15 z 27



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 16 z 27



Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1983 ze dne 26.8.2014 mají nemovité věci 2 spoluvlastníky, stavba a příslušenství však nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle oceňovaného podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu – rekreační chaty 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Bělá pod Bezdězem - bylo nalezeno celkem 9 rekreačních chat s nabídkovou cenou od 170.000 Kč do 1.950.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Bělá pod Bezdězem - bylo nalezeno celkem 5 rekreačních chat s nabídkovou cenou od 450.000 Kč do 1.400.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Bělá pod Bezdězem - bylo nalezeno celkem 11 rekreačních chat s nabídkovou cenou od 170.000 Kč do 1.950.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla nalezena žádná nedobrovolná dražba rekreační chaty. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a okolí je nabídka obdobných rekreačních chat přibližně v rovnováze s poptávkou. Oceňovaná chata je vybavena sociálním zařízením, je vhodná i k delšímu než jen víkendovému pobytu. Nevýhodou je, že je umístěna v lese s omezeným slunečním svitem a na cizím pozemku. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou až nevalnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 17 z 27



Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 18 z 27



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

chata na cizím pozemku chata na cizím pozemku chata na cizím pozemku chata na cizím pozemku chata na cizím pozemku chata na cizím pozemku

Adresa:

Bělá pod Bezdězem 27

Bělá pod Bezdězem 47





Chata s dřevěnou konstrukcí na betonovém základu se sklepem a obytným 1.NP. Zavedena je elektřina a voda. Před vchodem se nachází venkovní terasa. Parkování je možné pod chatou podél ulice.

Dřevěná chata s 1NP a podkrovím se zavedenou elektřinou, vytápění krbovými kamny. Chata je v udržovaném stavu, stojí u lesa nad koupalištěm.

Dřevěná chata se zděnou podezdívkou, 2 sklepy, nástavba dřevěná. Připojeno na vodu a elektřinu, odpad sveden do jímky. Chata je v udržovaném stavu ihned obyvatelná. U chaty je venkovní posezení a malá zahrádka.

Smíšená dřevostavba chaty s 1NP a obytným podkrovím po částečné rekonstrukci, zateplená fasáda. Nachází se v lese nedaleko koupaliště. Na střeše je plastová folie z r. 2011, na dvorku betonový bazén. Zavedena je elektřina a voda.

Chata po kompletní rekonstrukci interiéru obyvatelná celoročně. Konstrukce je zděná a částečně dřevěná, je vybavena novým soc. zařízením, kuchyňskou linkou, nové podlahy, krbová kamna, rozvody E.

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

zděné / dřevěné 2+1/G část. 1PP + 1NP 0 240 61 56,18

dřevěné 2+kk sklep + 1NP 0 nezjištěn 40 37

dřevěné 3+kk 1NP + podkroví 0 nezjištěn 49 64

dřevěné 3+1 sklep + 1NP 0 nezjištěn 60 58

dřevěná smíšená 3+kk 1NP + podkroví 0 nezjištěn 56 78

zděná / dřevěná 3+kk 1PP + 1NP 0 nezjištěn 41 66

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

x

340 000

450 000

850 000

750 000

810 000

Cena [Kč / m2] započ. pl.:

x

9 189

7 064

14 655

9 566

12 348

Variační koeficient [%]:

25,06% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:


K2 - Pozemek:


obecní pozemek, umístění v lese

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,00 cizí, svažitý 1,00

1,00 cizí, mírně svažitý 1,00



1,00 cizí, svažitý 1,00

Stránka 19 z 27



K3 - Stav:

střední

K4 - Vybavení, příslušenství:

standardní vč. soc. zařízení / studna

K5 - Velikost nemovitých věcí:

část. 1PP + 1NP; započ.pl. = 56,18 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, V ze studny

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní:

střední až nevalný 1,05 bez sprchy 1,10 menší chata bez garáže 1,00 E, V 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

nevalný 1,10 bez soc.zařízení 1,20 větší chata bez garáže 1,10 E 1,10 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

střední 1,00 bez sprchy 1,10 obdobná, bez garáže 1,05 E, V 1,00 inzerce 0,70 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

střední 1,00 vč. soc.zařízení 1,00 větší chata bez garáže 1,15 E, V 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

střední po reko 0,95 nové vč. soc.zařízení 0,95 větší chata bez garáže 1,08 E, V 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Váhy: 2

Upravená cena [Kč / m ] zap. pl.: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:

10 039

9 170

9 749

11 375

9 505

10 398

563 980 7,76%

515 144

547 648

638 996

533 965

584 146

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

563 980 43 787 515 144 520 192 563 980 607 767

Maximální upravená cena [Kč]:

638 996

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]:

563 980

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 1983, k. ú. Bělá pod Bezdězem Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 1983, k. ú. Bělá pod Bezdězem Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

281 990

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 1983, k. ú. Bělá pod Bezdězem


225 592 225 000

Stránka 20 z 27



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

NE

Stavba je umístěna na vlastním pozemku

ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k rekreačním účelům ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. evidenční ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:


294 21 Středočeský Mladá Boleslav Bělá pod Bezdězem Bělá pod Bezdězem 4 879

Stránka 21 z 27



2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č. e. 27 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Bazén venkovní

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III I III I IV

Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti III -0,01 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Omezené – lze pouze přijet jednostopým vozidlem k II -0,07 pozemku 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 0,610 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,567


Stránka 22 z 27



1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č. e. 27 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):

Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 40 let 3 4 143,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 8,04*1,4+6*3,5 1.NP: 7,75*8,04-0,65*1,75 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Zastavěná plocha 2 32,26 m 2 61,17 m

2

= =

32,26 m 2 61,17 m

Konstrukční výška 2,40 m 2,40 m

Obestavěný prostor 1.PP: (8,04*1,4+6*3,5)*(2,40) 1.NP: (7,75*8,04-0,65*1,75)*(2,40) zastřešení: 8,04*6,35*1,2*0,5*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

3

= = = =

77,41 m 3 146,81 m 3 15,32 m 3 239,54 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800

č. III

Vi typ F

II II

0,00 -0,03

I II IV II III

-0,01 0,00 0,10 0,00 0,00

II III II

0,00 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +



Vi) * V10 * 0,800 = 0,848

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,610


Stránka 23 z 27



Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 143,- Kč/m * 0,848 = 3 513,26 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 239,54 m * 3 513,26 Kč/m * 0,930 * 0,610= 477 420,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Rekreační chata č. e. 27 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = Úprava ceny vlastnickým podílem *

477 420,56 Kč 477 420,56 Kč 1/2

Rekreační chata č. e. 27 - zjištěná cena

238 710,28 Kč

=

1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 6,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100)

Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,-Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

40,0 %

+ = * * = * =

+ + = * * =

9 750,- Kč 3 810,- Kč 13 560,- Kč 1,0000 2,3020 31 215,12 Kč

* =

0,600 18 729,07Kč

10 780,- Kč 10 780,- Kč 1,0000 2,3020 24 815,56 Kč 0,600 14 889,34Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

+ = * = = *

14 889,34 Kč 33 618,41 Kč 0,567 19 061,64 Kč 19 061,64 Kč 1/2

Studna - zjištěná cena

=

9 530,82 Kč


Stránka 24 z 27



1.2.2. Bazén venkovní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

21. Bazén venkovní 242

Výměra: 3 1,5*3*1,5 = 6,75 m obestavěného prostoru Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m ] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená cena [Kč/m ]

= * * =

1 825,1,0000 2,2910 4 181,08

=

28 222,29 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1- 66,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Bazén venkovní - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,333 9 398,02 Kč 0,567 5 328,68 Kč 5 328,68 Kč 1/2

Bazén venkovní - zjištěná cena

=

2 664,34 Kč

Plná cena:

3

6,75 m * 4 181,08 Kč/m

3

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata č. e. 27 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Bazén venkovní

238 710,30 Kč 9 530,80 Kč 2 664,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

250 905,40 Kč

Celkem

250 905,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

250 905,40 Kč

250 910,- Kč

slovy: Dvěstěpadesáttisícdevětsetdeset Kč


Stránka 25 z 27



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

225 000 Kč 250 910 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 1983, tj.: o

podíl ve výši id. 1/2 na stavbě rodinné rekreace č. e. 27 (rekreační chata), která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 2114, vč. příslušenství; v k. ú. Bělá pod Bezdězem, obec Bělá pod Bezdězem, okres Mladá Boleslav.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 10.9.2014, částkou ve výši:

225 000,- KČ slovy: Dvěstědvacetpěttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy, Studna

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 14.9.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 26 z 27



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1087/169/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 169 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1983 ze dne 26.8.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne10.9.2014


Stránka 27 z 27

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1983

Příloha č. 2: Katastrální mapy – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci č.e. 27 GPS: šipka 50°30'49.530"N 14°47'41.951"E

50°30'51.000"N 14°47'47.250"E

Umístění nemovité věci vzhledem k příjezdové ulici Pod Šibeňákem

Umístění nemovité věci v rámci obce „Bělá pod Bezdězem“

Umístění nemovité věci vzhledem k městu Mladá Boleslav

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí Venkovní pohledy na rekreační chatu č. e. 27 a příslušenství

Garáž v 1.PP

Schodiště na terénu a opěrná zeď

Zděná přístavba - 1.PP

Zpevněná terasa u chaty

2014

Recommend Documents