2014

č.j. 180 EX 4392/13

Znalecký posudek č. 918-28/2014 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 8/2 s příslušenstvím, zapsané na LV 6959, v k.ú. Chrudim, v obci Chrudim, okres Chrudim, kraj Pardubický ve vlastnictví: Jan Valčuha, Novoměstská 8, Chrudim, 537 01,Chrudim.

Povinný se k prohlídce nemovitosti dostavil, vstup do nemovitosti umožnil a základní informace o vývoji nemovitosti podal. Objednatel posudku:

Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6

Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 09. 05. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 11 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 09. 05. 2014

Vyhotovení č.

Znalecký posudek č. 918-28/2014

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitost bytové jednotky č. 8/2 s příslušenstvím, zapsané na LV 6959, v k.ú. Chrudim, v obci Chrudim, okres Chrudim, kraj Pardubický ve vlastnictví: Jan Valčuha, Novoměstská 8, Chrudim, 537 01,Chrudim. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena.

2. Informace o nemovitosti název: adresa: kraj: okres: obec: katastrální území: počet obyvatel obce:

Bytová jednotky č. 8/2 v bytovém domě v čp. 8 s příslušenstvím Novoměstská 8, Chrudim, 537 01,Chrudim Pardubický Chrudim Chrudim Chrudim 23 182

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 01. 02. 2014 za přítomnosti povinného. Povinný se

k prohlídce nemovitosti dostavil, vstup do nemovitosti umožnil a základní informace o vývoji nemovitosti podal. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé.

4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 6.12. 2013 č.j. 180 EX 4392/13-19 žádost o pozastavení a žádost o dokončení posudku

Výpis z katastru nemovitostí LV 6959 k.ú. Chrudim ze dne 6.12.2013 Kopie katastrální mapy z webu „nahlížení do KN“ Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 01. 02. 2014

5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV 6959jsou ve vlastnictví dle zápisu: Kraj: Pardubický Obec: Chrudim Katastrální území: Chrudim (654299) List vlastnictví číslo: 6959 Vlastník: Valčuha Jan Novoměstská 8, Chrudim II, 53701 Chrudim Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: -

zástavní právo smluvní pro Komerční banku a.s. zahájení exekuce 3x

-

exekuční příkaz k prodeji 2x zástavní právo exekutorské 2x

6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností.

7. Celkový popis nemovitosti Město Chrudim je město střední velikosti ležící na rozhraní Železných hor a Polabské nížiny, 110 km východně od Prahy, hlavního města České republiky, 10 km jižně od krajského města Pardubic a 33 km od Hradce Králové. Poloha nemovitostí v obci: Nemovitost bytové jednotky s příslušenstvím zapsaná na LV 6959 se nachází ve střední části obce v ulici Novoměstská. Nemovitost se nachází v plné husté zástavbě řadových bytových domů. V blízkosti je škola, centrum obce, restaurace a další občanská vybavenost bývalého okresního města. Objekt bytového domu je zděný z cihelného zdiva o 4. nadzemních podlažích, v 1. NP je vstup a sklepy, v nadzemních podlažích jsou bytové jednotky. Bytový dům není řešen bezbariérově, je s centrálním schodištěm bez výtahu. Oceňovaná 2 bytová jednotka je o dispozici 2+1 o ploše 55,11 m . Součástí bytové jednotky je sklep. V bytové jednotce byla provedena v průběhu užívání drobná modernizace koupelny - obklad koupelny a výměna vany a dále modernizace kuchyně. Dále byla provedena výměna krytin, byla postavena nová příčka a podhledy ze sádrokartonu. Tato modernizace byla provedena před cca 5- 7 lety, ostatní konstrukce a vybavení je původní dnes již dožité. Fasáda je opravená, okna jsou po výměně z eurohranolů s izolačním dvojsklem. Vytápění je centrální dálkové horkovodem, ohřev vody je plynovým kotlem umístěným v koupelně, kanalizace je svedena do veřejné kanalizace, k vaření je používán plynový sporák. Pozemky pod objektem jsou zastavěny

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 3


objektem, jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Přístup a příjezd je z veřejného pozemku. Parkování je u objektu. Bytovou jednotku užívá vlastník.

8. Obsah posudku

Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 8/2 c) Ocenění porovnávací metodou



B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 4 5

Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Povodňové riziko

Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka

Pi –0,03

IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) III. Bez vlivu II. Bez vlivu

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

1,00

0,00 0,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,970 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská pozemku vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,020 i=2

Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Oceňovaný stavební pozemek je zastavěn stavbou bytového domu a je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Tyto pozemky jsou neoddělitelnou součástí bytové jednotky a odpovídající podíl je oceněn jako její součást. Pozemek je mírně sklonitý upravený, zastavěný objektem a malým dvorkem, přístupný z veřejné komunikace z ulice Hálkova. Sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je celý zastavěný objektem bytového domu. Při ocenění byly použity odpovídající přirážky pro danou lokalitu. Plyn je do objektu zaveden.



Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 8/2 Bytová jednotka 2+1 se nachází v 2. NP ve zděném bytovém domě bez výtahu. Okna jsou dřevěná z eurohranolů s izolačním dvojsklem, dveře jsou hladké z materiálu na bázi dřeva dřevěné do kovových zárubní. Podlahy jsou betonové se standardními krytinami. V chodbě, koupelně a WC betonová podlaha s keramickou dlažbou. Topení je dálkové centrální horkovodem, ohřev vody je lokální plynovou karmou. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem s digestoří. WC je splachovací. Plyn je do objektu a bytové jednotky zaveden. Pozemek pod objektem je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Objekt pochází z roku cca 1934.

Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3

Název obce: Název okresu:

Chrudim Chrudim Základní cena pozemku: ZC = 870,– Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000

§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 870,0000 Kč/m2 Parc. č. 663/1

Název zastavěná plocha a nádvoří

Pozemky – určená cena:

2

Výměra [m ] 629

Cena [Kč] 547 230,–

547 230,– Kč



Byt b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č. 8/2 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): 2

Název jídelna kuchyň pokoj chodba komora WC koupelna sklep

Výpočet plochy 2,33×2,2 2,1×2,6+0,94×0,75 4,21×4,87 4,05×1,62 3,29×2,32 0,87×1,17 1,55×2,13 2×3

celková 5,13 6,17 20,50 6,56 7,63 1,02 3,30 6,00 56,31

Plocha [m ] koef. započítaná 1,00 5,13 1,00 6,17 1,00 20,50 1,00 6,56 1,00 7,63 1,00 1,02 1,00 3,30 0,80 4,80 55,11

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Obec: Počet obyvatel: Základní cena (ZC):

Pardubický Chrudim 23 182 2 19 797,– Kč/m

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby 2 3 4 5 6 7 8 9 10 *

Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Vytápění bytu Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav

Rok kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná I. Žádné z dále uvedených II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované I. Okna jen na sever nebo bez výhledu III. Příslušenství úplné - standardní provedení II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 –0,01 0,00 –0,01 0,00 0,00 * 0,85

1934 80 0,600 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,546

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU = 55,11 × 10 809,16

10 809,16 Kč/m

2

=

595 692,81 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku Spoluvlastnický podíl:

= ×

547 230,– Kč 564 / 10 000



Hodnota spoluvlastnického podílu: Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:

Bytová jednotka č. 8/2 – určená cena:

=

30 863,77 Kč + =

30 863,77 Kč

626 556,58 Kč 626 556,58 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou 1. Byt 2+1, Chrudim, RK Investiční skupina, Zahrádkářská 321/29, 50311 Hradec Králové Prodej pěkného udržovaného bytu. Byt je v původním stavu, možnost přestavby podle vlastních představ. Částečně rekonstruovaná kuchyňská linka, zděné jádro bytu, podlahy parkety, stoupačky v plastu. Čistá nemovitost bez dluhů. V okolí veškerá občanská vybavenost. Celková cena: 890 000 Kč za nemovitost včetně poplatků Adresa: Čs. armády, Chrudim - Chrudim IV Datum aktualizace: 06.05.2014 ID zakázky: MM140315 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2. podlaží 2 Plocha užitná: 60 m Sklep: Ano Parkovací stání: 30x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Telekomunikace: Telefon, Internet Komunikace: Asfaltová 2.Byt 3+1, Chrudim, RK PINK REALITY, s.r.o., Javornická 1581, 51601 Rychnov nad Kněžnou Prodej bytu 2+1 v centru Chrudimi. Byt je v cihlovém domě, 1. NP. Vstupní chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna se sprchovým koutem. V bytě jsou nové rozvody elektřiny, plynu a vody. Vytápění a ohřev teplé vody vlastní kombinovaný kotel. K bytu náleží 2 sklepy, možnost využití oplocené zahrady za domem. Celková cena: 1 060 000 Kč za nemovitost Adresa: Přemysla Otakara, Chrudim - Chrudim IV Datum aktualizace: 14.04.2014 ID zakázky: 383050 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 6 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží 2 Plocha užitná: 51 m 2 Plocha podlahová: 51 m 2 Sklep: 6 m Parkovací stání: 1x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD



3.Byt 2+1, Chrudim, RK NEXT REALITY, 17. listopadu 232, 53002 Pardubice Prodej zděného bytu 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 58 m2. Nachází se v domě, který prošel rekonstrukcí, je zde nová střecha a je kompletně zateplen. Byt je v původním, ale udržovaném stavu, jsou zde pouze nová plastová okna a stoupačky. Dispozičně nabízí vstupní chodbu, dva samostatné neprůchozí pokoje a prostornou kuchyň. Samostatné WC. Veškerá občanská vybavenost je v místě. K bytu také náleží sklep Celková cena: 1 000 000 Kč za nemovitost Adresa: Na Rozhledně, Chrudim - Chrudim IV Datum aktualizace: 06.05.2014 ID zakázky: 56885 Budova: Cihlová Poloha: Sídliště Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží 2 Plocha užitná: 58 m 2 Plocha podlahová: 58 m Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Nemovitosti byly vybrány z oblasti - v obci, podle podobného technického stavu a 2 velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha bytu v m bez sklepa.

Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) KPolohy KVybavení KTechnický stav KNabídka RK Jednotková cena (JC) 1 Byt 890 000,– Kč 1,00 1,00 1,05 0,90 14 017,50 Kč 2 Byt 1 060 000,– Kč 1,00 0,90 0,90 0,90 15 151,76 Kč 3 Byt 1 000 000,– Kč 1,10 0,95 0,90 0,90 14 593,97 Kč kde JC = (VC / M) × (KPolohy × KVybavení × KTechnický stav × KNabídka RK) 2

Minimální jednotková cena za m : 2 Průměrná jednotková cena za m ( (JC × V) /  V): 2 Maximální jednotková cena za m :

Množství (M) Váha (V) 2 60,00 m 1,0 2 51,00 m 1,0 2 58,00 m 1,0

14 017,50 Kč 14 587,74 Kč 15 151,76 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: 2

Stanovená jednotková cena za m : Množství: Porovnávací hodnota:

× =

14 587,74 Kč 2 55,10 m 803 780,– Kč



C. Rekapitulace

Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem

626 560,– Kč 803 780,– Kč

a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí:

800 000,– Kč Cena slovy: osmsettisíc Kč

b) Jiná práva: nezjištěna:

0,- Kč

nezjištěna:

0,- Kč

c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: Závěr:

Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí 800 000,– Kč slovy osmsettisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 09. 05. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov



D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. ______________________________________________________________________________________

V Trutnově:

Razítko:

Podpis:

Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 918-28/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140028.

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 8556 k.ú. Chrudim Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace

2 listy 1 list 1 list 2 listy


2014

Recommend Documents