Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1981 / 22-01 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu Stanovení obvyklé ceny ideální poloviny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Budova RD č.p. 334, LV č. 157 na pozemku parc.č. 336/1 pozemek parc.č. 336/1, LV č. 157 pozemek parc.č. 336/2, LV č. 157 Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území Čimice Část obce dle LV
Statutární PRAHA město Ulice K mlýnu
Počet obyvatel 1241664 č.p.
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8
Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ
Tel. E-mail IČ DIČ
25023217 CZ25023217
Lupínková Marcela - 181 00 Praha 8, K mlýnu 334/42
1/2
Nohejlová Gabriela - 181 00 Praha 8, Žalovská 253
1/2
Zpracováno pro
EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
334
Čimice, LV č.157
Dne Ke dni Prohlídka dne
Počet stran textu 9
Počet příloh
24.2.2014 22.2.2014 22.2.2014
3
Počet vyhotovení 2 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Stavba užívaná jako garáž
211.74 m2 1 x
19 000 Kč/m2
4 023 100 Kč 100 000 Kč
1 550 000 Kč Jeden milion pětsetpadesát tisíc Kč
Obvyklá cena ideální ½ - současný stav
1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o středně velký, řadový koncový starší rodinný dům situovaný ve stabilizované rezidenční lokalitě na hranici souvisle zastavěného území kladné faktory - stabilizovaná klidná lokalita, dosah zeleně - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - možnost vjezdu na pozemek záporné faktory - pouze ideální polovina nemovitosti - starší RD – technický stav - malý pozemek, omezená možnost rozšíření - garáž a přístavba nejsou zapsané na LV - převis nabídky nad poptávkou Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Nebyla umožněna prohlídka přízemí nemovitosti a garáže. Posudek byl proveden dle §13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
4 840 000 Kč Čtyři miliony osmsetčtyřicet tisíc Kč
Vyhodnocení rizik NE NE
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí stavba užívaná jako garáž a přístavba rodinného domu nejsou zapsané na LV Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.157 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 240 000 Kč, V-61072/2009 - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 65 000 Kč, V-33667/2009
NE
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací přístavba a stavba užívaná jako garáž nejsou zapsané na LV
ANO ANO ANO
Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.157 na nemovitosti vázne : - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 240 000 Kč, V-61072/2009 - zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 65 000 Kč, V-33667/2009
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo
2
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu nebyl k dispozici Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nebyl k dispozici
3
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 157, vyhotovený dálkovým přístupem 12.1.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Čimice. Znalecký posudek č.3299-87-2006, vyhotovený znalcem Ing.Ivanem Brožem CSc. 16.7.2006. Návrh na postavení rodinného domku, ověřený 22.5.1971, vyhotovený st.J. Klapkou 10/1970. Datum předání kompletních podkladů 21.2.2014 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 157, vyhotovený dálkovým přístupem 12.1.2014. Snímek katastrální mapy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Čimice jsou katastrálním územím městského obvodu Praha 8, městská část Praha 8, nacházející se na severu hl.města Prahy, na pravém břehu řeky Vltavy. Jedná se o lokalitu s převažující funkcí bydlení v rodinných domech původní obce Čimice i nových a dále v panelových bytových domech sídliště na jižním a severním okraji Čimic. Centrální občanská vybavenost je soustředěna v místě křížení zeleného pásma Čimického potoka s ulicí Čimickou. Kromě obchodního centra Draháň, kde se mimo jiné nachází pošta nebo lékárna, je zde mateřská, základní i střední škola, lékařské středisko. Čimice jsou obklopeny významnou zelení-Čimické údolí, Drahanské údolí. Průměrná je dostupnost městskou hromadnou dopravou představovanou autobusem ze stanice metra Kobylisy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětná nemovitost je situovaná na severní hranici Čimic, ve stabilizované lokalitě rodinných domů situovaných v ulici K Mlýnu. Ulice je přístupná z hlavní průjezdní komunikace Čimická. Jedná se o řadový koncový rodinný dům. Východní fasádou navazuje na sousední dům. Zastávka autobusu je ve velmi dobré docházkové vzdálenosti cca 90m. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou rovinné, celé oplocené. Parkování je dobře možné podél ulice. Je možnost vjezdu na pozemek dvoukřídlovými dálkově ovládanými vraty. Rodinný dům čp.334 se nachází na pozemku p.č.336/2. Přízemní přístavba, garáž, zpevněné plochy nádvoří a předzahrádka se nachází na pozemku p.č.336/2. Přístavba a garáž nejsou zakreslené v katastrální mapě. Od ulice je dům oddělený úzkou předzahrádkou. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.334 je řadový koncový, zděný, nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Dům má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. Do nádvoří byla dle podkladové dokumentace v roce 1990 provedena přízemní přístavba obdélníkového půdorysu. Dům je přístupný venkovním zastřešeným schodištěm z nádvoří do závětří. Odtud je přístupné 1.NP a schodištěm suterén a 2.NP. V suterénu se nachází skladové a technické prostory. Je zde umístěna dílna a kotel ÚT. V přízemí je samostatně užívaná jednotka 2+1 s příslušenstvím. Ve druhém nadzemním podlaží jednotka 2+1 s lodžií a příslušenstvím. Jednotky mají společné inženýrské sítě. Orientace oken hlavních místností je převážně J a Z do zahrady. Dům byl dán do užívání dle podkladové dokumentace v roce 1974 a v roce 1990 byla provedena přízemní přístavba pokoje a sociálního zařízení. Je převážně v původním technickém stavu. Obvodové suterénní zdi mají narušenou omítku vlivem zemní vlhkosti. Konstrukce a vybavení jsou opotřebované běžným užíváním. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných výrazných poškození, opotřebované běžným užíváním. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, včetně pilířů, oplocení s vjezdovými vraty, zpevněné plochy betonové a z betonové dlažby. Venkovní úpravy jsou v průměrném technickém stavu, opotřebované běžným užíváním. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1016/76 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
Počet bytových jednotek 2 Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné
2
Počet podkroví
0
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. vchod, vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
4
114 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Ano
Ne
Technický stav Budova RD
Stav průměrný - zhoršený Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
40 40 % nevykazuje
Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Samostatné garáže – stavba užívaná jako garáž – nebyla zpřístupněna Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Garáž je zkolaudována Datum kolaudace
20.0 m2
Plocha
Popis provedení garáže Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
%
Provedení
dokonč
zděné
100
stropy
s rovným podhledem
100
pultový dřevěná
100 100 100
střešní krytina podlahy elektro
pozinkovaný plech betonová mazanina světelný a motorový rozvod
100 100 100
Popis garáže Přízemní zděný objekt s pultovou střechou postavený v jihozápadním rohu pozemku. Je přístupný dvoukřídlovými vraty z nádvoří. Nebyl zpřístupněn. Dle náhledu nátěry oprýskávají. Stavba není zapsána na LV. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 880 m3 Cena
5 500 Kč/m3
Cena celkem
4 840 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 331 m2 Cena pozemků
6 000 Kč/m2
Cena celkem
1 986 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno není není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
není
Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z betonu - izolace porušena práce vodorovné pravěp.betonové a keramické konstrukce, stropy krytina střech plechová úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah
elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
Počet koupelen
vápenná omítka obklad keramický vnitřní náplňové ve 2.NP plovoucí a keramická dlažba, v suterénu dlažba, 1.NP nezji světelný a motorový rozvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem
2
není
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce 30 a 45 cm
konstrukce střechy
plochá střecha
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění
pozinkované
vnitřní vodovod
rozvod studené a teplé
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
rozvod plynu
Počet kuchyní
5
napojeno napojeno není napojeno
omítka ze škrábaného břizolitu
dřevěná zdvojená, ve 2.NP plastová ústřední s plynovým kotlem
2
Vybavení koupelny 1.NP - nezjištěno 2.NP - umývadlo, vana, běžné WC
Vybavení kuchyně 1.NP - nezjištěno 2.NP - kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba, digestoř
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
0
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.PP - výčet místností schodiště samostatné vnitřní sklad chodba sklad sklep sklep prádelna kotelna
plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 0.0 0.00 m2 1.0 1.50 m2 1.0 5.80 m2 1.0 4.45 m2 1.0 9.54 m2 1.0 24.96 m2 1.0 10.22 m2 1.0 2.80 m2
61.64 m2
59.27 m2
2.37 1.50 5.80 4.45 9.54 24.96 10.22 2.80
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností zádveří přístavba pokoj a koupelna odhad hala WC kuchyně pokoj schodiště samostatné vnitřní
plocha m m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 9.36 m2 1.0 18.00 m2 1.0 15.56 m2 1.0 1.80 m2 1.0 12.21 m2 1.0 26.38 m2 1.0 3.30 m2
86.61 m2
86.61 m2
9.36 18.00 15.56 1.80 12.21 26.38 3.30
Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností předsíň koupelna s WC kuchyně pokoj pokoj pokoj schodiště samostatné vnitřní lodžie
2
plocha m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 7.42 m2 1.0 6.40 m2 1.0 9.30 m2 1.0 11.55 m2 1.0 14.76 m2 1.0 13.28 m2 0.0 0.00 m2 0.5 3.15 m2
72,76 m2
65.86 m2
7.42 6.40 9.30 11.55 14.76 13.28 3.75 6.30
Součet ploch za podlaží
6
2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 13.2.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 166.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
4 799 000 Kč 20 % 3 839 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 2x2+1 Lokalita : ul.Větrná, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : původní a přístavba Stejná lokalita, obdobně velký pozemek, obdobný technický stav
7
65.0 m2 292.0 m2 28 900 Kč/m2 23 100 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.2.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 240.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
7 499 000 Kč 20 % 5 999 000 Kč
100.0 m2 952.0 m2 31 200 Kč/m2 25 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 3+1, 2+1/terasa/garáž Lokalita : ul.K rybníku, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : původní, modernizace rozvodů Stejná lokalita, výrazně větší pozemek, obdobný technický stav
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 17.2.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 320.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
7 790 000 Kč 20 % 6 232 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 3+1, 3 bytové jednotky, dvojgaráž Lokalita : ul.Vehlovická, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : dobrý Obdobná lokalita, obdobný pozemek, horší technický stav
8
143.0 m2 267.0 m2 24 300 Kč/m2 19 500 Kč/m2
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
19 000 - 25 000 Kč/m2
3 839 000 - 6 232 000 Kč 19 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 4,00-8,00 mil.Kč tj. 24 000-33 000 Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 19 000-25 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí 5000-6000 Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2014-01 znaleckého deníku.
9
Fotodokumentace
pohled do ulice K mlýnu
pohled na západní fasádu
předzahrádka
přístupová plocha
stavba užívaná jako garáž
nádvoří
10
Fotodokumentace
přístavba do nádvoří
nádvoří
pokoj 2.NP
kuchyň 2.NP
koupelna 2.NP
schodiště
11
Fotodokumentace
kotel ÚT
detail základových zdí
12
Fotodokumentace - mapy
13
14
15
