ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 69/6639/2014 Pozemky čís. parcel St. 187, 267/2, rodinný dům č.p. 169 a další stavby tvořící součást oceňovaných pozemků, k.ú. Krupá, obec Krupá, okres Rakovník, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 69/6639/2014
LV no.: 285
Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 187, 267/2, rodinný dům č.p. 169 a další stavby tvořící součást oceňovaných pozemků, k.ú. Krupá, obec Krupá, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Krupá č.p. 169, 270 09 Krupá Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
1.176.593 Kč
Market value Tržní hodnota
900.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
900.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
931.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1 (rodinný dům a vedlejší stavba)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům jako součást pozemku
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
Size: další stavby: přípojky IS, oplocení, Velikost vrata, vrátka, zděná vedlejší stavba s garážovým stáním, prádelna, venkovní pergola, studna, zpevněné plochy Type: jihovýchodní část obce Krupá, Druh v zástavbě obdobných rodinných domů Unit price: obec Krupá disponuje základní Jednotková cena občanskou vybaveností, úplná občanská vybavenost ve městě Rakovník (cca 8 km)
Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor:
Wear (average): Znehodnocení:
St. 187, 267/2 309 m2
zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 200 Kč/m2
LEASE / PRONÁJEM
zděný 104,09 m2
Whole property: Celá nemovitost:
92,28 m2
Resident area: Bytové plochy:
71,01 m2
71,01 m2
Storage area: Skladové a ostatní plochy:
533,66 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení:
nestanoveno Kč
Kč/m2 1928 55 %
-2-
Sklep – 21,27
m2
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 285 ze dne 26.11.2013 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví paní Aleny Mackové, bytem Krupá č.p. 169, 270 09 Krupá. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 285 ze dne 26.11.2013 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze smlouvy č. 3170467803 ve výši 600.000,-Kč s příslušenstvím k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 600.000,-Kč , které vzniknou do 20.2.2026 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. sml. č. 3170467803/1 ze dne 30.8.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 1.9.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem smluvním k zajištění vrácení poskytnuté půjčky ve výši 140.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch pana Ivo Klecana (RČ 731123/11/80), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 5.11.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 8.11.2010 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zapsáním do soupisu majetkové podstaty (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 285. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 285 ze dne 26.11.2013 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 285 ze dne 26.11.2013 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze smlouvy č. 3170467803 ve výši 600.000,-Kč s příslušenstvím k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 600.000,-Kč , které vzniknou do 20.2.2026 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. sml. č. 3170467803/1 ze dne 30.8.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 1.9.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem smluvním k zajištění vrácení poskytnuté půjčky ve výši 140.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch pana Ivo Klecana (RČ 731123/11/80), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 5.11.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 8.11.2010 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 169 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je rodinný dům užíván pro potřeby bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Poznámky: 1. Zakreslení rodinného domu v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti, v katastrální mapě není zakreslena přístavba směrem do zahrady. 2. V katastru nemovitostí není zapsána vedlejší stavba s garážovým stáním na p.p.č. St. 187. Při ocenění je uvažováno, že vedlejší stavba je součástí pozemku. Weak points / slabé stránky: - situování v obci s pouze základní občanskou vybaveností - malá výměra pozemků Strong points / silné stránky: - rodinný dům po částečných stavebních úpravách, poměrně dobrá údržba Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 285 pro k.ú. Krupá, obec Krupá, prokazující stav evidovaný k datu 26.11.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Krupá vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 1.3.2014 za přítomnosti vlastníka nemovité věci paní Aleny Mackové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
675253 Krupá 541966 Krupá 472 01.01.2013 CZ020C Rakovník Středočeský jihovýchodní část obce Krupá, v zástavbě obdobných rodinných domů
Infrastructure / Infrastruktura: Obec Krupá se svými 472 obyvateli patří k menším obcím okresu Rakovník a Středočeského kraje, je situována severně od města Rakovník, které je městem s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností (cca 8 km). Obec Krupá disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, školka, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště), s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Rakovník. Obec Krupá je dobře dostupná silniční dopravou, po silnicích prvních, druhých a třetích tříd, zejména po komunikacích, které jsou i průjezdní komunikací obcí, a to I/6 (Praha – Karlovy Vary) a po komunikaci II/229 (Rakovník - Louny), dále autobusovou a železniční dopravou. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v jihovýchodní části obce, v zástavbě obdobných rodinných domů (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 169: Rodinný dům č.p. 169 je samostatně stojící stavba na pozemku čís. parcely St. 187, k.ú. Krupá. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.PP – 2x sklep 1.NP – vstupní chodba, WC, chodba, kuchyně, pokoj, koupelna, 2x pokoj Půdní prostor – volný půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z kamene, částečně zděné z cihel, základy jsou zděné z kamene, bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce nad 1.PP jsou betonové, nad 1.NP jsou dřevěné trámové, schodiště do 1.PP je betonové s povrchovou úpravou TERACO, do půdního prostoru je dřevěné, střešní konstrukce je dřevěná vázaná částečně sedlového tvaru, částečně pultového tvaru, střešní krytina je tašková, nad částí pultové střechy je střešní krytina plechová, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, PVC). Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké, částečně poškozené, vlivem vzlínající vlhkosti. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Rozvody vody jsou plastové, napojené na veřejný řad. Rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, kotlem na zemní plyn. Zdroj teplé vody je v kombinaci se systémem vytápění. Sociální zázemí je vybaveno standardními zařizovacími předměty v běžném standardu (splachovací WC, vana, umývadlo). Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem a digestoří. Stáří a stavební stav: Z dostupných informací byl původní rodinný dům postaven v roce 1928, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 86 let. V roce 1979 (cca před 35 lety) byla provedena přístavba rodinného domu směrem do zahrady. V roce 2009 byla provedena výměna oken za plastová a modernizace kuchyně, při které byla provedena výměna kuchyňské linky, nové spotřebiče a rozvody IS. Dále je na rodinném domě prováděna běžná údržba. Celkový stav vnitřního vybavení je v běžném standardu. Vzhledem k celkovému stáří a zjištěnému stavu rodinného domu lze celkový technický stav hodnotit jako průměrný. -4-
Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. Vedlejší stavba s garážovým stáním: Jedná se o vedlejší zděnou stavbu na pozemku čís. parcely St. 187 (při ocenění uvažováno, že stavba je součástí pozemku). Stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor na části stavby, zastřešení je střechou sedlového a pultového tvaru s mírným sklonem, střešní krytinu tvoří svařované asfaltové pásy a plechová krytina, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní dispozice je tvořena v 1.NP garážovým stáním pro jeden osobní automobil, v půdním prostoru je tehdejší sklad sena. Vrata jsou dřevěná otvíravá. Vnější omítky jsou hladké. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako zhoršený. Vedlejší stavba prádelny: Jedná se o zděnou vedlejší stavbu přímo navazující na vedlejší stavbu s garážovým stáním. Stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je pultovou střechou. Vnitřní prostor je tvořen tehdejší prádelnou. Technický stav je zhoršený. Dále se jedná o přípojky inženýrských sítí (elektro, voda, kanalizace, zemní plyn), vrata, vrátka, oplocení, dřevěná pergola se zahradním sezením, vlastní studna (neužívána pro nedostatek vody) a zpevněné plochy. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 187, 267/2, k.ú. a obec Krupá. Pozemky jsou obdélníkového tvaru, rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 187 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 169 (součást pozemku), částečně je zastavěn vedlejší zděnou stavbou s garážovým stáním a prádelnou (předpokládáno jako součást pozemku), nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek čís. parcely 267/2 tvoří zahradu, ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 169. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, tj. elektrický proud, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, pozemku čís. parcely 250/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Krupá. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální mapy v příloze ocenění.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 187, 267/2, rodinného domu č.p. 169 a dalších staveb tvořící součást oceňovaných pozemků, k.ú. Krupá, obec Krupá, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 1.března 2014 (po zaokrouhlení)
900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 285 ze dne 26.11.2013 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze smlouvy č. 3170467803 ve výši 600.000,-Kč s příslušenstvím k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 600.000,-Kč , které vzniknou do 20.2.2026 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. sml. č. 3170467803/1 ze dne 30.8.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 1.9.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem smluvním k zajištění vrácení poskytnuté půjčky ve výši 140.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch pana Ivo Klecana (RČ 731123/11/80), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 5.11.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 8.11.2010 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zapsáním do soupisu majetkové podstaty (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 285. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 69/6639/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 13. března 2014
-6-
