2014

Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, 974 01 Banská Bystrica Č.tel.: 0908 773 888, 0903 340 292, 048/4145212 Zadávateľ: GAVILA s.r.o., Piaristická 707/25, 911 01 Trenčín Číslo spisu /objednávky/: Ústna objednávka zo dňa 10.07.2014

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 50/2014

Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.49, v bytovom dome č.súp. 2388 na parc.č. 2315/36, 2315/37, 2315/38 v k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti.

Počet strán posudku /z toho príloh/: 21 /z toho 11 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3

V Banskej Bystrici dňa 14.07.2014

Znalec: Ing. Štefan Pastierovič

číslo posudku: 50/2014

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.49, v bytovom dome č.súp. 2388 na parc.č. 2315/36, 2315/37, 2315/38 v k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. 1.2 Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: 10.07.2014 1.4 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 10.07.2014 1.5 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 14.07.2014 1.6 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.6.1 Dodané zadávateľom :  Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.8826 - čiastočný, k.ú. Trenčín - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 30.06.2014.  Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Trenčín - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 10.07.2014.  Potvrdenie o veku domu vydané Stavebným bytovým družstvom Trenčín zo dňa 08.07.2014 - originál.  Schematické pôdorysy typického a technického podlažia časti domu.  Predpis mesačnej zálohy za užívanie bytu vydaný Stavebným bytovým družstvom Trenčín. 1.6.2 Obstarané znalcom :  Obhliadka skutkového stavu nehnuteľnosti.  Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR.  Fotodokumentácia domu a bytu.  Programové vybavenie HYPO, verzia 12.50 firmy KROS s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis:  Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:  Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.  Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.  Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001.  STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov.  Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.  Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov.  Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené.

Strana 2



II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r. 2001 a prepočítaných na menu EURO. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez výnosu z nájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.8826 - čiastočný, k.ú. Trenčín A: Majetková podstata: Stavby bytový dom č.súp. 2388 na parc.č. 2315/36, 2315/37, 2315/38 B. Vlastníci: vchod 6, 6.p., byt č. 49 podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 38/3573  Stavebné bytové družstvo Trenčín, Legionárska 33, Trenčín, PSČ 911 01, SR, v spoluvlastníckom podiele 1/1 C. Ťarchy: Bez zápisu. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 10.07.2014 za účasti zástupcu zadávateľa posudku aj zástupcu vlastníka bytu. Fotodokumentácia domu a bytu bola vyhotovená 10.07.2014. d/ Technická dokumentácia : Predložená schematická technická dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom, s ktorým je v súlade čiastočne, určitý nesúlad spočíva v tom, že v skutkovom vyhotovení bola k bytu pričlenená časť spoločných priestorov, konkrétne priestor za výťahom, ktorý bol sprístupnený z obývacej izby bytu, vonkajšia chodbová časť pri výťahu bola zamurovaná, t.j. tento priestor je prístupný len z bytu, bývalý nájomca bytu priestor využíval ako šatník. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia /list vlastníctva a kópia z katastrálnej mapy/ bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený bytový dom je evidovaný v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č. 8826 vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Trenčín pre k.ú. Trenčín, ako aj geometricky v katastrálnej mape. f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:  jednoizbový byt č.49, vchod 6, v bytovom dome č.súp. 2388 na parc.č. 2315/36, 2315/37, 2315/38, včítane podielu 38/3573 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne.

Strana 3



2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 49 v bytovom dome č.súp. 2388 POPIS

Hodnotený byt sa nachádza v radovom panelovom bytovom dome č.súp. 2388 v k.ú. Trenčín, ktorý má celkom 1+8 podlaží, celkom 3 sekcie, vo vchode č.6 je celkom 24 bytov. Dom má plochú strechu, nie je zateplený, má výťahy. Hodnotený byt je na šiestom poschodí domu v krajnej sekcii, dispozične pozostáva z jednej obytnej miestnosti a z príslušenstva, ktoré tvorí predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, WC, loggia a pivnica v suteréne domu. Podlahová plocha bytu s príslušenstvom, bez loggie, je 38,30 m2. V skutkovom vyhotovení bola bývalým nájomcom vykonaná dispozičná úprava, t.j. k bytu bola pričlenená časť spoločných priestorov, konkrétne priestor za výťahom, ktorý bol sprístupnený z obývacej izby bytu, vonkajšia chodbová časť pri výťahu bola zamurovaná, t.j. tento priestor je prístupný len z bytu, bývalý nájomca bytu priestor využíval ako šatník. Uvedenú úpravu pri výpočte hodnoty bytu, t.j. podlahovej plochy bytu neberieme do úvahy, pretože uvedený priestor nebol k bytu pričlenený vlastnícky, ide len o užívanie spoločnej časti domu. Hodnotený byt je čiastočne zrekonštruovaný, vymenené boli okná za plastové, vymenené boli podlahy v izbe a kuchyni. Bytové jadro je murované, v kúpeľni je smaltovaná vaňa a umývadlo, batérie sú nerezové pákové, samostatné WC je bez umývadla. Kuchynský kút je v byte premiestnený do predsiene, je tu krátka linka na báze dreva s nerezovým drezom, pákovou nerezovou batériou, sporák sa nenachádza. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, okná sú plastové, dvere drevené plné hladké /dvere a dverná zárubňa z chodby do obývacej izby sú zdemontované/, podlahy v izbe a pôvodnej kuchyni sú plávajúce, z veľkoplošných laminátových parkiet, v chodbe povlakové z PVC. Dom má priemernú údržbu, čomu zodpovedá aj jeho technický stav. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu v podiele 38/3573. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vstup, závetrie, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, ako aj zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú výťahy, kočikárne, sušiarne, ďalšie spoločné priestory, bleskozvod, STA, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky a to aj v prípade, že sú umiestnené mimo domu ak slúžia výlučne domu. Obytný dom bol daný do užívania v roku 1991, vzhľadom na zistený technický stav domu stanovujem jeho životnosť na 100 rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet podlahová plocha bytu podlahová plocha pivnice

Podlahová plocha [m2]

36,98

36,98

1,32

1,32

Vypočítaná podlahová plocha

38,30

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Počet izieb:

RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m2 kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) kCU = 2,235 kM = 1,05 1

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Strana 4

Znalec: Ing. Štefan Pastierovič Číslo

Názov

číslo posudku: 50/2014 Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Spoločné priestory 1

Základy vrát. zemných prác

5,00

1,00

5,00

5,02

2

Zvislé konštrukcie

18,00

1,00

18,00

18,06

3

Stropy

8,00

1,00

8,00

8,03

4

Schody

3,00

1,00

3,00

3,01

5

Zastrešenie bez krytiny

5,00

1,00

5,00

5,02

6

Krytina strechy

2,00

1,00

2,00

2,01

7

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,00

1,00

1,00

8

Úpravy vonk. povrchov

3,00

1,00

3,00

3,01

9

Úpravy vnút. povrchov

2,00

1,00

2,00

2,01

10

Vnútorné ker. obklady

0,50

0,00

0,00

0,00

11

Dvere

0,50

1,00

0,50

0,50

12

Okná

5,00

1,30

6,50

6,52

13

Povrchy podláh

0,50

1,00

0,50

0,50

14

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,51

15

Elektroinštalácia

2,00

1,00

2,00

2,01

16

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

1,00

17

Vnútorný vodovod

2,00

1,00

2,00

2,01

18

Vnútorná kanalizácia

2,00

1,00

2,00

2,01

19

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

1,00

20

Výťahy

2,00

1,00

2,00

2,01

21

Ostatné

2,00

0,50

1,00

1,00

22

Úpravy vnút. povrchov

4,00

1,00

4,00

4,01

23

Vnútorné ker. obklady

1,00

0,00

0,00

0,00

24

Dvere

2,00

1,00

2,00

2,01

25

Povrchy podláh

2,50

1,30

3,25

3,26

26

Vykurovanie

2,50

1,00

2,50

2,51

27

Elektroinštalácia

3,00

1,00

3,00

3,01

28

Vnútorný vodovod

1,00

1,00

1,00

1,00

29

Vnútorná kanalizácia

1,00

1,00

1,00

1,00

30

Vnútorný plynovod

0,50

1,00

0,50

0,50

31

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

2,01

32

Vybavenie kuchýň

2,00

0,80

1,60

1,61

33

Vnút.hyg.zariad.vrátane WC

4,00

1,00

4,00

4,01

34

Bytové jadro bez rozvodov

4,00

1,20

4,80

4,82

35

Ostatné

2,50

0,80

Zariadenie bytu

Spolu

Koeficient vplyvu vybavenosti: Východisková hodnota na MJ:

100,00

2,00

2,01

99,65

100,00

kV = 99,65 / 100 = 0,9965 VH = RU * kCU * kK * kV * kM [€/m2] VH = 325,30 €/m2 * 2,235 * 1,037 * 0,9965 * 1,05 VH = 788,87 €/m2

TECHNICKÝ STAV

Strana 5



Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č. 49 v bytovom dome č.súp. 2388

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1991

23

77

100

23,00

77,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet €/m2

*

Hodnota [€]

Východisková hodnota

788,87

38,3m2

30 213,72

Technická hodnota

77,00% z 30 213,72 €

23 264,56

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený byt sa nachádza v sídliskovej obytnej zóne krajského mesta Trenčín, na sídlisku Juh, konkrétne na ulici Halalovka č.6. Ide o bežné mestské sídlisko ležiace v južnej časti mesta, daná lokalita je s primeranou občianskou vybavenosťou charakteru obchodov a služieb zodpovedajúcou sídliskovej polohe, obytný dom je prístupný po spevnených cestných komunikáciách, je napojený na všetky inžinierske siete včítane zemného plynu. Byt sa nachádza na piatom poschodí panelového domu v jeho krajnej sekcii. Na trhu s nehnuteľnosťami je dopyt a ponuka v rovnováhe, najmä s prihliadnutím na súčasnú situáciu na trhu, polohu nehnuteľnosti a kúpnu silu obyvateľstva. Dostupná mestská hromadná doprava je autobusová, životné prostredie v mieste je bez zjavného poškodenia, s bežnou hlučnosťou a prašnosťou od uličnej cestnej premávky. Poloha obytného domu je na bývanie vhodná a bez nadmerných rizík spojených s ďalším užívaním nehnuteľnosti, vzhľadom na uvedené polohové charakteristiky a na pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,95. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je byt určený na individuálne bývanie, na tento účel sa aj využíva. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Pri miestnom šetrení som nezistil žiadne prípadné riziká spojené s ďalším využívaním nehnuteľnosti.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,95 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,950 + 1,900)

2,850

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

1,900

III. trieda

Priemerný koeficient

0,950

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,523

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,950 - 0,855)

0,095

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl o

Popis

Trieda

Strana 6

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI



1

Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku III.

0,950

10

9,50

2

Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk Súčasný technický stav bytu a bytového domu

II.

1,900

30

57,00

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu

II.

1,900

7

13,30

I.

2,850

5

14,25

III.

0,950

6

5,70

III.

0,950

10

9,50

II.

1,900

8

15,20

III.

0,950

6

5,70

III.

0,950

5

4,75

III.

0,950

9

8,55

IV.

0,523

7

3,66

II.

1,900

7

13,30

IV.

0,523

6

3,14

V.

0,095

4

0,38

II.

1,900

5

9,50

III.

0,950

20

19,00

145

192,43

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe

3 4

Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

5

Príslušenstvo bytového domu

6

Vybavenosť a príslušenstvo bytu

práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne 7

8

9

10

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží

11

Počet bytov vo vchode - v bloku

12

Doprava v okolí bytového domu

počet bytov vo vchode: do 48 bytov železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút 13

14

Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí

15

Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu

16

Názor znalca

bežný hluk a prašnosť od dopravy priemerný byt Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 192,43/ 145

Všeobecná hodnota

VŠHB = TH * kPD = 23 264,56 € * 1,327

Strana 7

Hodnota 1,327

30 872,07 €



III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.49, v bytovom dome č.súp. 2388 na parc.č. 2315/36, 2315/37, 2315/38 v k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. Hlavné stavby: Názov

JKSO

Byt č.49 v bytovom dome č.súp. 2388

PP bytu (m2)

803 3

38,30

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory): Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie

30 872,07 €

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby Byt č. 49 v bytovom dome č.súp. 2388

30 872,07

Spolu VŠH

30 872,07

Zaokrúhlená VŠH spolu

30 900,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 30 900,00 € Slovom: Tridsaťtisícdeväťsto Eur

V Banskej Bystrici dňa 14.7.2014

Ing. Štefan Pastierovič

Strana 8



IV. PRÍLOHY 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

List vlastníctva Kópia z katastrálnej mapy Situácia širších vzťahov Potvrdenie o veku domu Schematické pôdorys bytu a pivníc Fotodokumentácia

Strana 9

2014

Recommend Documents