2014

č.j. 146 EX 1930/13

Znalecký posudek č. 1003-113/2014 2

O obvyklé ceně id. 1/4 nemovitostí pozemků na p.p.č. 1473 zastavěná plocha a nádvoří o ploše 459 m a na 2 p.p.č. 1474 o ploše 583 m , zahrada a objektu rodinného domu č.p. 903 na p.p.č. 1473 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 102 v katastrálním území Úvaly u Prahy, v obci Úvaly, okres Praha-východ, kraj Středočeský ve vlastnictví: Vladimír Kumprecht, Prokopa Velikého 903, 250 82, Úvaly.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Bulvas Exekutorský úřad Praha 1 Jablonecká 322 190 00 Praha 9

Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 27. 11. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 14 stran a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 27. 11. 2014

Vyhotovení č.

Znalecký posudek č. 1003-113/2014

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit id. 1/4 nemovitostí pozemků na p.p.č. 1473 zastavěná plocha a nádvoří o ploše 2 2 459 m a na p.p.č. 1474 o ploše 583 m , zahrada a objektu rodinného domu č.p. 903 na p.p.č. 1473 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 102 v katastrálním území Úvaly u Prahy, v obci Úvaly, okres Praha-východ, kraj Středočeský ve vlastnictví: Vladimír Kumprecht, Prokopa Velikého 903, 250 82, Úvaly. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena.

2. Informace o nemovitosti název: adresa: kraj: okres: obec: katastrální území:

id. 1/4 RD č.p. 903 s pozemky a příslušenstvím Úvaly Středočeský Praha-východ Úvaly Úvaly u Prahy

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


počet obyvatel obce:

6 156

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 11. 2014 bez přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti na výzvu znalce doporučeným dopisem nedostavil, vstup do nemovitosti neumožnil a základní informace o vývoji nemovitosti nepodal. Povinný pouze telefonicky omluvil svou nepřítomnost. Znalec provedl prohlídku zvenku se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zajišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou a podanými informacemi od povinného považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé.

4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce 146 Ex 1930/13-72 ze dne 27.10.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV 102 ze dne 27.10.2014 Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy z webu „nahlížení do KN“ Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 10. 11. 2014 Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 199/2014 Sb. v platném znění

5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Úvaly Katastrální území: Úvaly u Prahy (775738) List vlastnictví číslo: 102 Vlastníci: 1. Kumprecht Vladimír Prokopa Velikého 903, 25082 Úvaly

Podíl: 1/4

2. Kumprechtová Vladimíra MUDr. Prokopa Velikého 903, 25082 Úvaly

Podíl: 3/4

Práva k jiným nemovitostem - nezjištěna Omezená vlastnická práva nemovitostí, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - věcné břemeno užívání pozemků p.p.č. 1473 a p.p.č. 1474 pro Anna Hervertová - věcné břemeno užívání pozemků p.p.č. 1473 a p.p.č. 1474 pro Ing. Vladimír Hervert - pro úmrtí oprávněného je VB neúčinné a neoceňuje se - exekuční tituly, spoluvlastníka 3/4 nemovitosti MUDr. Kumprechtová Vladimíra viz LV v příloze tato závada se neoceňuje - exekuční titul k 1/4 nemovitosti povinná i oprávněná je Novotná Monika viz LV v příloze - tato závada se neoceňuje Omezená vlastnická práva nemovitostí, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční tituly, viz LV v příloze - tyto závady se neoceňují

6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností.

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 3


7. Celkový popis nemovitosti Město Úvaly spadá do okresu Praha východ a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Obec Úvaly se rozkládá asi dvacet kilometrů východně od centra Prahy a devět kilometrů jižně od města Brandýs nad Labem-Stará Boleslav. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má nahlášeno asi 5310 obyvatel. Na školní docházku využívají děti v obci základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Úvaly mají ordinaci tři praktičtí lékaři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Město Úvaly leží v průměrné výšce 253 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1300. Celková katastrální plocha obce je 1096 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicettři procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Poloha nemovitosti v obci: Oceňovaný rodinný domek s pozemky se nachází v širším centru města v téměř plné zástavbě samostatně stojících rodinných domků cca 500 m od centra města, v zastavěné části. Občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Vlastní objekt je odsazen cca 4 m od místní komunikace, v nepravidelné husté zástavbě, rodinných domků, a bytovek na rovinatém terénu s velmi mírným sklonem k jihu. Přístup je z asfaltové komunikace. Na vlastním pozemku jsou za oplocením se zděnou kamennou podezdívkou, brankou a vjezdovou bránou zpevněné plochy, venkovní úpravy obvyklého rozsahu pro podobné nemovitosti. Terén je ve velmi mírném sklonu k jihu. Pozemky tvořící s objektem funkční celek mají tvar kosodélníku. Objekt je postaven jako samostatně stojící v jižní části pozemku, má valbovou členitou střechu. Jedná se o rodinný dům užívaný k bydlení. Objekt má jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní a podkroví. Nemovitost je oplocena. Oplocení je v jižní části z kamenné podezdívky, zděné sloupky jsou u branky a brány, jinak jsou na podezdívce na ocelových sloupcích a osazeny pletivové dílce. Další strany oplocení jsou pletivem na ocelové sloupky. Vstup do objektu je z jihu přístavbou schodiště a zádveří na východní straně. Jedná se o zděný, dvoupodlažní objekt s podkrovím. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka s přístavbou vstupu na východní straně. Parkování u nemovitosti je možné na vlastním pozemku, nebo na veřejném pozemku jižně od nemovitosti. Dům je napojen na inženýrské sítě: Elektro v zemi. Veřejný vodovod (5m), plyn je v dosahu. Kanalizace je rovněž v dosahu. Na pozemku je vlastní studna. K zastávce autobusu je vzdálenost do 500 m. Objekt je užíván k bydlení. Údržba je prováděna podstandardně, nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu. Provedené materiály a konstrukce jsou z větší části dožité. Na vlastním objektu jsou zjevné drobné trhliny ve zdivu. Předpokládaná dispozice: 1. PP: sklep, provozní místnosti 1. NP: schodiště, vstupní zádveří, chodba, kuchyň, koupelna, WC, pokoj podkroví: schodiště, chodba, 2-3 pokoje, terasa, půda

8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 903 2) Garáž b) Pozemky 1) Pozemky u RD c) Věcná práva 1) Věcné břemeno d) Ocenění porovnávací metodou



B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 903 Objekt je veden v katastru jako rodinný dům. Objekt není podsklepený, základy domu jsou kamenné s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo objektu je zděné z plných cihel o tl. 45 cm, jsou viditelné trhlinky v obvodovém zdivu, trhliny nejsou závažné z pohledu statiky objektu. Stropy předpokládám trámové s rovným podhledem. Střešní konstrukcí je dřevěný vázaný krov s viditelnými deformacemi. Střešní krytina je z eternitových šablon s obsahem azbestu. Klempířské konstrukce jsou provedeny kompletně. Parapety jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky předpokládám štukové hladké. Fasáda je břízolitová původní. Sokl objektu je obložen kamenem. Vnitřní obklady předpokládám standardní. Schody předpokládám betonové a dřevěné s podstupnicemi. Dveře v objektu předpokládám na bázi dřevní hmoty do ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová, střešní okna nejsou. Podlahy předpokládám betonové a dřevěné prkenné, se standardními krytinami, v dalších místnostech předpokládám betonové s keramickou dlažbou. Vytápění objektu předpokládám ústřední kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace je předpokládám světelná i motorová. Bleskosvod je proveden bez platné revize. Vnitřní vodovod předpokládám proveden. Ohřev vody předpokládám el. bojlerem. Veřejný vodovod je v dosahu. Na pozemku je vlastní studna. Plyn je v dosahu. Kanalizace je předpokládám svedená do veřejné kanalizace. WC je předpokládám samostatné splachovací. Technický stav objektu je zhoršený, většina konstrukcí a instalací je dožitá a odpovídá stáří. Údržba je prováděna podprůměrně, stáří původního objektu je více než 70 let. Terasa je přístupná z podkrovní části chodby, je osazena trubkovým zábradlím. Parametry objektu nedosahují dnešních požadovaných standardů (zateplení, okna, střešní krytina, oplechování, stav povrchů, instalace). 2) Garáž V jihozápadní části pozemku se nachází zděná garáž pro osobní automobil. Vrata jsou dvoukřídlá otvíravá, konstrukce a použité materiály jsou podobné jako u objektu RD. Garáž má plochou střechu. b) Pozemky 1) Pozemky u RD Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou. Jsou upravené, jsou na nich provedeny venkovní úpravy. Ocenění je provedeno podle skutečnosti. c) Věcná práva 1) Věcné břemeno Služebnost užívání nemovitosti pro část objektu podle darovací smlouvy:

Jedná se o doživotní spoluužívání části nemovitosti. Roční užitek je oceněn ve výši obvyklého nájemného.



Ocenění a) Objekty a.1)Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) RD č.p. 903 – § 35 Podlaží: Název 1. NP podkroví 1. PP Součet: Podlažnost:

Výška 2,40 m 2,30 m 2,30 m 7,00 m

Zastavěná plocha 11,2×11,5+2,4×3,6 11,2×11,5–5,5×5,5 8×8

299,99 / 137,44

2

= = =

137,44 m 2 98,55 m 2 64,00 m 2 299,99 m

= = =

546,30 m 3 139,63 m 3 310,46 m 3 996,39 m

= 2,18

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 11,2×11,5×4+3,6×2,4×3,6 zastřešení (11,2×11,5–5,5×5,5)×4,9/4+5,5×5,5×2,5/4 spodní stavba 11,2×11,55×2,4 Obestavěný prostor – celkem:

=

3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Obec: Počet obyvatel: Základní cena (ZC):

Středočeský Úvaly 6 156 3 5 563,– Kč/m

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku 0 Typ stavby 1 2 3 4 5

Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky)

Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav 6 7 8 9 10

*

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

Hodnocení znaku III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. 45 cm III. Hodnota větší než 2 IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 2 zastavěné ploše nad 25 m 2 III. Nad 800 m celkem

Vi D

III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

0,00 * 0,65

0,00 0,00 0,00 0,02 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01

1935 79 0,605 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,421

i=1



Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 996,39 × 2 342,02

2 342,02 Kč/m

3

=

2 333 565,31 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/4

583 391,33 Kč

RD č.p. 903 – určená cena:

583 391,33 Kč

a.1.2) Garáž – § 15 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,973 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067

Podlaží: Výška: Zastavěná plocha:

3,4×6,7

=

2,45 m 2 22,78 m

=

61,51 m

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba a zastřešení

2,7×3,4×6,7

3

Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Název, popis Základy – železobetonové pasy s izolací Obvodové stěny – cihelné zdivo Stropy – železobetonové s rovným podhledem Krov Krytina – těžké živičné svařované pásy Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu Úprava povrchů – břízolit - poškozený vlhkostí Dveře Okna – luxfery Vrata – dřevěná otvírací vrata Podlahy – hrubá betonová Elektroinstalace – 220 V

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Dveře Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000

–0,54 × 1,852 × 2,70 %

– 0,0270 = 0,9730

Ocenění: Základní jednotková cena:

1 375,– Kč/m

3



Koeficient vybavení stavby K4: × Polohový koeficient K5: × Koeficient změny cen staveb Ki: × Základní jednotková cena upravená: = 3 3 Základní cena upravená: 61,51 m × 2 765,39 Kč/m

0,9730 1,0000 2,0670 3 2 765,39 Kč/m =

170 099,14 Kč

– =

134 378,32 Kč 35 720,82 Kč

× =

8 930,21 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 79 roků Předpokládaná další životnost: 21 roků Opotřebení: 100 × 79 / (79 + 21) = 79,000 % Odpočet opotřebení: 170 099,14 Kč × 79,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:


Garáž – určená cena:

1/4

8 930,21 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) RD č.p. 903 2) Garáž

583 391,33 Kč 8 930,21 Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

592 321,54 Kč 592 320,– Kč

b) Pozemky b.1)Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky u RD – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3

Název obce: Název okresu:

Úvaly Praha-východ

Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 2 Základní cena výchozí: ZCv = 2 120,– Kč/m Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 540,09 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku

Oi 0,95 0,85

1,02

1,00 0,90 0,98

Pi 0,00



2 Svažitost pozemku a expozice

IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo

3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené

0,00 0,00 0,00

I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů:

IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000

§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří 2

Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 540,0900 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m ] 1473 zastavěná plocha a nádvoří 459

§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: Parc. č. Název 1474 zahrada

Cena [Kč] 706 901,31

2

ZCU = ZC × I × 0,80 = 1 232,0720 Kč/m 2 Výměra [m ] 583

Součet cen všech typů pozemků:

Cena [Kč] 718 297,98

=

1 425 199,29 Kč

× =

356 299,82 Kč


Pozemky u RD – určená cena:

1/4

356 299,82 Kč

c) Věcná práva c.1)

Cenový předpis

c.1.1) Věcné břemeno – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10

=

240 000,– Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného,

×

–1

Hodnota věcného břemene:

=

–240 000,– Kč

Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/4

–60 000,– Kč

Hodnota věcného břemene:

=

–60 000,– Kč

24 000,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem



d) Ocenění porovnávací metodou 1. RD Úvaly, RK Ing. Jana Vodrhánková, Pod Horkou 214, 25165 Ondřejov prodej dvoupodlažního domu z 30. let. V přízemí se nachází prostorná jídelna propojená s obývací částí, dále kuchyně a koupelna s WC. Ve 2. podlaží je kuchyně, terasa, komora, 2 pokoje a balkon do ulice. Na podlahách jsou dřevěné parkety a dlažba. Objekt je zčásti podsklepen a byl kompletně rekonstruován v 70. letech. V r. 2002 byla zhotovena nová střecha - Bramac. Zahrada skýtá naprosté soukromí - keře, konifery, ovocné stromy. Klidné místo v rezidenční lokalitě v blízkosti klánovického lesa. Celková cena: 4 490 000 Kč za nemovitost, včetně právního servisu Aktualizace: 01.11.2014 ID: 30064732 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový 2 Užitná plocha: 220 m 2 Plocha pozemku: 573 m Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové 2. RD Úvaly, ARCHER reality, a.s. Bubenská 575/23, 17000 Praha - Holešovice RD 8+2 s užitnou plochou 240 m2 na parcele 301 m2, Úvaly (okres Praha-východ). Dům je koncipován jako dvougenerační s tím, že v přízemí je byt o velikosti 3+1 a v mezaninu 5+1.V obou bytech je sociální zařízení, v přízemí je navíc prádelna. Ve sklepním prostoru jsou 2 místnosti, z nichž jedna je obyvatelný pokoj a druhá je s elektrickým kotlem. Byt v patře je v rekonstrukci, která je těsně před dokončením. V místě velmi dobrá občanská vybavenost, výborná dopravní dostupnost. Celková cena: 5 499 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb ID zakázky: 11042 Aktualizace: 19.11.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Počet bytů: 2 2 Plocha zastavěná: 120 m 2 Plocha podlahová: 240 m 2 Plocha pozemku: 301 m 2 Plocha zahrady: 180 m 2 Sklep: 30 m Rok kolaudace: 1999 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, Ústřední elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 3. RD RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Prodej rodinného domu o dispozici 1+1 a navazujícího 3+1 na velkém pozemku o CP 4029 m2 v Kostelci nad Černými Lesy. Dům prošel částečnou rekonstrukcí včetně eurooken a fasády, nutno investovat do vnitřní rekonstrukce. Možnost půdní vestavby. Na pozemku garáž se zděným přístavkem. Pozemek vhodný pro výstavbu dalších dvou domů - výborná investice. Dohoda o ceně možná. Financování zajistíme. Celková cena: 3 180 210 Kč za nemovitost, + provize RK ID zakázky: 395290 Aktualizace: 16.09.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 10


Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního 2 Plocha zastavěná: 300 m 2 Plocha podlahová: 130 m 2 Plocha pozemku: 4029 m 2 Sklep: 10 m Parkování: 1 Rok rekonstrukce: 2004 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus 4. RD Jirny, RK Realitní společnost České spořitelny / Reality Ostrovní s.r.o. Jirny , prodej vilky Nabízíme k prodeji pozemek cca 1200m2, s rodinnou vilkou z 30 let v původním stavu před rekonstrukcí ( 4+1 se vstupní halou, podsklepeno, objekt je napojen na kompletní IS - plyn, voda, kanalizace, vlastní studna, jímka ) v obci Jirny – Praha východ. Velká, prostorná zahrada, bývalé hospodářské prostory a velký uzavřený dvůr s vjezdem i pro velká vozidla, umožňují využití nejen k bydlení, ale i jako zázemí k podnikání. Též půdní a podkrovní prostory v domě dávají možnost vestavby dalších bytových prostorů. Lokalita s velmi dobrou dopravní dostupností do Prahy, na metro Černý most -10min. busem, nebo vlakem do Úval a Brandýsa nad Labem, nájezd na dálnici D11 Praha-Hradec Králové (exit 8 Jirny). Obec Jirny je moderní dynamickou obcí s plnou občanskou vybaveností: škola, školka, pošta, obchody, nové centrum zdravotní péče - vše do 500 metrů Celková cena: 3 900 000 Kč za nemovitost ID zakázky: N63886 Aktualizace: 05.11.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 2 Plocha zastavěná: 274 m 2 Plocha podlahová: 120 m 2 Plocha pozemku: 1200 m Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří, vybavení a dalších faktorů tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného 2 technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha obytné části budovy v m . Spolupodílnictví nemovitosti negativně ovlivňuje cenu nemovitosti.

Seznam porovnávaných objektů: 1 RD Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení: Kvenkovní úpravy: Kstáří: KRK: Kspoluvlastnictví: Jednotková cena (JC): Váha (V):

4 490 000,– Kč 2 220,00 m 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80 14 694,55 Kč 1,0



2 RD Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení: Kvenkovní úpravy: Kstáří: KRK: Kspoluvlastnictví: Jednotková cena (JC): Váha (V):

5 499 000,– Kč 2 240,00 m 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80 16 497,– Kč 1,0

3 RD Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kvybavení: Kvenkovní úpravy: Kstáří: KRK: Kspoluvlastnictví: Jednotková cena (JC): Váha (V):

3 180 000,– Kč 2 130,00 m 1,00 0,90 1,00 0,90 0,90 0,80 14 265,97 Kč 1,0

4 RD Výchozí cena (VC): 3 900 000,– Kč 2 Množství (M): 120,00 m Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 0,90 Kvenkovní úpravy: 0,90 Kstáří: 0,80 KRK: 0,90 Kspoluvlastnictví: 0,80 Jednotková cena (JC): 15 163,20 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kvybavení × Kvenkovní úpravy × Kstáří × KRK × Kspoluvlastnictví) 2

Minimální jednotková cena za m : 2 Průměrná jednotková cena za m ( (JC × V) /  V): 2 Maximální jednotková cena za m :

14 265,97 Kč 15 155,18 Kč 16 497,– Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: 2

Stanovená jednotková cena za m : Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

15 155,18 Kč 2 220,00 m 3 334 139,60 Kč

× =

Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:

3 334 140,– Kč


× =

833 535,– Kč

=

773 535,– Kč

1/4

Úprava ceny: věcné břemeno Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

–

60 000,– Kč

773 535,– Kč



C. Rekapitulace Cena věcných práv podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem

–60 000,– 592 320,– 356 300,– 948 620,– 773 540,–

Kč Kč Kč Kč Kč

a) Obvyklá cena oceňovaných podílů ¼ nemovitostí bez závad dle odborného odhadu znalce činí:

830 000,– Kč Cena slovy: osmsettřicettisíc Kč

b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: Věcné břemeno užívání části nemovitostí (podíl 1/4): - 60.000,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, výměnky, pachtovní práva, předkupní práva a ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr:

Cena celkem oceňovaných ¼ nemovitostí činí 770 000,– Kč slovy sedmsetsedmdesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 27. 11. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov



D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě podaného nepravdivého znaleckého posudku. ______________________________________________________________________________________

V Trutnově:

Razítko:

Podpis:

Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 1003-113/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140113.

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 102 k.ú. Úvaly u Prahy Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily

11 listů 1 list 1 list 2 listy


2014

Recommend Documents