2014

Posudek číslo 3898-018/2014 Odhadce: Ing. Vladimír Novák Lomená 1758/32, 415 01 Teplice, 602 349 589 Datum objednání: Datum místního šetření: 29. 8. 2014 Místní šetření proběhlo za účasti: mojí V. Nováka, paní Ing. Soni Aubrechtové, pana Kamila Stupky, JUDr. Pavla Marečka a nájemníků Datum převzetí kompletních podkladů: 29. 8. 2014 Vlastník stavby: Petra Suljovik´, Elišky Krásnohorské 1377/10, 41501 Teplice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petra Suljovik´, Elišky Krásnohorské 1377/10, 41501 Teplice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Insolvenční správce, Ing. Jaroslava Dlabolová, Révová 3242 / 3, 100 00 Praha 10

Základní údaje Název nemovitosti: Bytový dům Karla Čapka č.p. 2440/42, 415 01 Teplice Předmět ocenění: Bytový dům bez nebytových prostor, na pozemku parc. č. 1147/1 a pozemek parc. č. 1147/1 v k. ú. Teplice Katastrální údaje Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Teplice Katastrální území: Teplice Ulice: Karla Čapka Číslo popisné/orientační 2440/42 List vlastnictví č.: 6925 Parcelní čísla pozemků: 1147/1 ÚČEL OCENĚNÍ:

Zjistit obvyklou cenu nemovitosti v insolvenční věci dlužnice Petry Suljovik, č.j. KSUL 45 INS 5147 / 2013. Ocenění stavu k datu místního šetření, bez zohlednění omezení vlastnického práva zapsaných v části C na LV č. 6925 pro k. ú. Teplice.

Současný stav 4 950 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

9 201 Kč/m2

JEDNOTKOVÁ CENA

Počet stran:

18 stran

V Teplicích, dne 10. 9. 2014

Počet příloh:

9

Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.36

Otisk razítka

Ing. Vladimír Novák

-2-

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Teplice má k datu ocenění cca 50 tis obyvatel a je Statutárním a lázeňským městem v Ústeckém kraji. Oceňovaný bytový dům je situován na rohu ulic Karla Čapka a Jiřího Wolkera, v řadové městské zástavbě převážně obytných domů, v klidnější zóně cca 60 m od hlavní Masarykovy ulice, s pěší dostupností širšího centra města. V rámci města se jedná o vhodnou lokalitu k bydlení v bytovém domě.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost

Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je bytový dům se 6 ti byty obsazenými nájemníky. Všechny byty mají úplnou vybavenost a odpovídají současnému standardu bydlení. Nebytové prostory v budově nejsou. Budova je krajní řadová (rohová) stojící na vlastním pozemku. Za budovou je malé nádvoří přístupné vraty z boční ulice Jiřího Wolkera. Kromě hlavní budovy a pozemku patří k nemovitosti venkovní úpravy na nádvoří (zámková dlažba a vjezdová vrata). Jiné součásti nemovitost nemá. Pozemek je rovinný o výměře 286 m2, z větší části zastavěný budovou. Budova na pozemku je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace a plynu, přípojky jdou z veřejné ulice přímo do budovy. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejných ulic Karla Čapka na parc. č. 4482 a Jiřího Wolkera na parc. č. 4481. Jedná se o asfaltové ulice ve vlastnictví Statutárního města Teplice.

Technický popis oceňované nemovitosti Stavba z roku 1893 Stavebně technický stav: Rekonstrukce stavby:

Rekonstrukce průběžná do současnosti Dobrý, dobře udržovaná  celková  dílčí  střecha  fasáda, zateplení  okna, dveře  interiér

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.):  /  voda Přístupová komu.:  zpevněná Využití:  bydlení

 /  kanalizace  nezpevněná  pronájem

 /  plyn  /  elektro  telefon přes pozemky parc. číslo  podnikání  bydl. a podnik.  část. obsazen  volný objekt

Přístup a příjezd k pozemku

 z veřejné komunikace  přes vlastní pozemky  jiné zajištění přístupu k pozemkům

 zajištěn věcným břemenem  právně nezajištěn

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)  Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Byty jsou pronajímány cizincům za vysoké nájemné, které není v Teplicích obvyklé:      

byt č. 1 - 2+1+B ve 2. NP - 48.600 Kč/měsíc - náj. sml. z 20.5.2014, s platností od 6.8.2014 na dobu neurčitou byt č. 2 - 2+1 ve 2. NP - 56.700 Kč/měsíc - náj. sml. z 15.5.2014, s platností od 1.8.2014 na dobu neurčitou byt č. 3 - 2+1+B ve 3. NP - 48.600 Kč/měsíc - náj. sml. z 20.5.2014, s platností od 30.8.2014 na dobu neurčitou byt č. 4 - 2+1 ve 3. NP - 56.700 Kč/měsíc - náj. sml. z 10.5.2014, s platností od 29.7.2014 na dobu neurčitou byt č. 5 - 3+kk+ter v podkroví - 85.050 Kč/měsíc - náj. sml. z 15.4.2014, s platností od 15.6.2014 na dobu neurčitou byt č. 6 - 5+1 v přízemí - 113.400 Kč/měsíc - náj. sml. z 1.5.2014, s platností od 26.6.2014 na dobu neurčitou

Komentář viz výnosovou hodnotu.

-3-

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 6925 Kraj: Obec: Ulice:

CZ042 Ústecký 567442 Teplice Karla Čapka

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0426 Teplice 766003 Teplice 42

Vlastníci FO

RČ: 7460292796

Podíl Petra Suljo vik´

Elišky Krásnohorské 1377/10, 41501 Teplice

je součástí  na pozemku p.č. 1147/1

Stavby

část obce Teplice

č.p. 2440

Pozemky 1147/1

1/1

Pozemková parcela

Parcela KN

2

286 m

zastavěná plocha a nádvoří

Popis a zjištění věcné hodnoty staveb

Jedná se o bytový dům se 6 ti byty obsazenými nájemníky. Rohová řadová koncová budova, částečně podsklepená, se 4mi nadzemní podlažími vč. obytného podkroví. Je zastřešená sedlovou střechou s vestavěným obytným podkrovím. Konstrukční systém zděný. Založení na základových pasech, vzhledem ke stáří s nefunkčními izolacemi proti zemní vlhkosti. Obvodové stěny jsou zděné o tl. v 1.NP 75 cm, 2.NP 60 cm, 3.NP 45 cm. Stropy jsou v 1.PP nespalné (cihelné klenby), ostatní stropy jsou převážně rovné polospalné, v podkroví je zateplený podhled na krovu. Schody jsou nespalné pískovcové, v nadzemních podlažích až do podkroví s keramickým obkladem stupňů. Krov dřevěný sedlový vaznicové soustavy, s valbou a rohovou věžičkou. Střešní krytina Bramac. Instalován bleskosvod. Klempířské prvky z plechu titan-zinek. Fasádní omítky do ulic ozdobné štukové, do nádvoří je obyčejná hladká. Vnitřní úpravy povrchů převážně štukové omítky, v kuchyních a na sociálních zařízeních s keramickými obklady stěn, stropy převážně se sádrokartonovými podhledy. Okna jsou v 1.NP převážně atypická dřevěná zdvojená, ve vyšších podlažích okna Euro s izolačním dvojsklem a střešní okna Velux. Dveře jsou převážně novodobé konstrukce do obložkových zárubní. Podlahy jsou v bytech převážně nové plovoucí na bázi lamina, nebo parkety, nebo povlaky, na sociálních zařízeních a na chodbách keramické dlažby, ve sklepě beton. Vnitřní instalační rozvody a vybavenost - elektřina světelná a motorová, kanalizace, rozvody studené a teplé vody. Vytápění je ústřední radiátory, v každém bytě je vlastní plynový kotel kombinovaný s ohřevem teplé vody. V kuchyních jsou moderní kuchyňské linky (el. varné desky, el. trouby, myčky, digestoře). Ve všech bytech je kompletní sociální zařízení. Dispozice: 1.PP - sklepy: Sklepy jsou přístupné schodištěm ze schodišťové chodby. Je tam chodba a 3 klenuté sklepní místnosti. 1.NP – 1 byt - Byt č. 6: Byt č. 6 – 5+1 - byt je přístupný přímo z ulice nebo zadním vstupem ze schodišťové chodby. V bytě je 5 pokojů, kuchyně, chodby, komora, 3 sociální zařízení. 2.NP - 2 byty – Byt č. 1 a byt č. 2: Při pohledu z ulice je byt č. 1 vpravo a byt č. 2 vlevo od schodišťové chodby. Byt č. 1 - 2+1 - předsíň, koupelna společná s WC (vana, umyvadlo, WC), kuchyně (moderní kuchyňská linka, kotel ÚT), 2 pokoje (z toho rohový pokoj s balkonem). Byt č. 2 - 2+1 - předsíň, komora s kotlem ÚT, koupelna společná s WC (sprcha, umyvadlo, WC), kuchyně (moderní kuchyňská linka), 2 pokoje. 3.NP - 2 byty – Byt č. 3 a byt č. 4: Při pohledu z ulice je byt č. 3 vpravo a byt č. 4 vlevo od schodišťové chodby. Byt č. 3 – 2+1 - předsíň, koupelna společná s WC (vana, umyvadlo, WC), kuchyně (moderní kuchyňská linka, kotel ÚT), 2 pokoje (z toho rohový pokoj s balkonem). Byt č. 4 – 2+1 - předsíň, komora s kotlem ÚT, koupelna společná s WC (sprcha, umyvadlo, WC), kuchyně (moderní kuchyňská linka), 2 pokoje. Podkroví – 1 byt - Byt č. 5: Podkroví je vestavěno do půdního prostoru, je přístupné schodištěm z 3.NP a je zde 1 podkrovní byt. Byt č. 5 – 3+kk - chodba, koupelna společná s WC (vana, sprcha, umyvadlo, WC), 1 velký pokoj s kuchyňským koutem a s terasou, 2 pokoje.

-4-

Technický stav: Budova je dle podkladů z roku 1893. Od roku 1995 do roku 2006 byla budova postupně rekonstruována a modernizována vč. výstavby nových bytů ve 2.NP, 3.NP a v podkroví. Přízemní prostory byly od roku 2011 do roku 2014 zadaptovány z původní restaurace na byt 5+1 s kompletní vybaveností. Současný celkový technický stav budovy je dobrý.

Věcná hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP

Zastavěná plocha 121,84 m2 196,09 m2 196,09 m2 196,09 m2 196,09 m2

Bytová podlahová plocha 0,00 m2 112,00 m2 143,00 m2 143,00 m2 123,00 m2

Výčet místností, podlahové plochy Podlaží Název 1.PP Sklepy neupravené, nezapočítány 1.PP - celkem 1.NP Byt č. 6 1.NP - celkem 2.NP Byt č. 1 Byt č. 2 Schodiště započítáno 1x 2.NP - celkem 3.NP Byt č. 3 Byt č. 4 3.NP - celkem 4.NP Byt č. 5 4.NP - celkem

Užitná PP

Celkem podlahová plocha

Koeficient

Bytová PP

00,00 m2 00,00 m2

0,00

0,00 m2 0,00 m2

112,00 m2 112,00 m2

1,00

112,00 m2 112,00 m2

73,00 m2 70,00 m2 17,00 m2 160,00 m2

1,00 1,00 1,00

73,00 m2 70,00 m2 17,00 m2 143,00 m2

73,00 m2 70,00 m2 143,00 m2

1,00 1,00

73,00 m2 70,00 m2 143,00 m2

123,00 m2 123,00 m2

1,00

123,00m2 123,00 m2

538 m2

521 m2

Obestavěný prostor a věcná hodnota Název 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP Střecha vč. podkroví Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)

((11,80*9,80)+(2,00*4,00)-(1,90*1,90/2))*(2,20) ((15,15*13,05)-(1,80*1,80/2))*(3,60) ((15,15*13,05)-(1,80*1,80/2))*(3,60) ((15,15*13,05)-(1,80*1,80/2))*(3,60) (196,09*(0,65+4,00/2))-(13,05*4,00*4,00/3)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků % Kč

= = = = = = 196 2 835,82 5 000 100,00 14 179 103 121 50,00 7 089 552

Obestavěný prostor 268,04 m3 705,92 m3 705,92 m3 705,92 m3 450,04 m3 2 835,82 m3

-5-

Věcná hodnota ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Venkovní Zámková dlažba a vrata 1147/1 úpravy Věcná hodnota ostatních staveb celkem

Množství 1,00 Ks

JC 200 000 Kč/Ks

RC Opotřebení 200 000 Kč 50 %

VH 100 000 Kč 100 000 Kč

Hodnota pozemků Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:

1147/1

Výměra m2 286 286

Vlastnický podíl Jednotková cena Kč/m2 800 1/1 Hodnota pozemk ů celkem:

Celková cena pozemku Kč 228 800 228 800

Porovnávací hodnota Lokalita

Užitná plocha

Pozemek

Dispozice

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Oceňovaná nemovitost Teplice, ulice Karla 538,00 286 Čapka Bytový dům se 6ti byty

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

KC

Upravená cena Foto Kč/m2

Srovnávané nemovitosti Ústí nad Labem, 407,00 286 4 500 000 11 057 0,770 Střekov 1. Bytový dům s 5ti byty, Prodáván v 05/2014 za 5 mil Kč, moje OC zjištěna 4,5 mil Kč.

8 514

BD s 5ti byty, z toho 1 byt volný (užívaný vlastníkem) a 4 byty pronajaté. Lokalita Ústí nad Labem, Střekov, ulice Kojetická č.p. 38/14. BD řadový rohový krajní, zděný částečně podsklepený se 3mi NP vč. podkroví, zastřešený sedlovou střechou, ZP 163 m2, OP 1613 m3. Započitatelná podlahová plocha budovy je 407 m2, z toho podlahová plocha bytů je 305 m2. Byty pod uzavření (1x 1+1, 3x 2+1 a 1x 3+kk velkoplošný v podkroví) mají úplnou vybavenost, vytápění ústřední z plynových kotlů ÚT v bytech. Stará budova po celkové rekonstrukci v vč. bytů v roce 2012 ve velmi dobrém stavu. Pozemek o výměře 286 m2, plně zainvestovaný. Příslušenstvím je zděná kůlna na nádvoří.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - moje databáze - koeficient 1,00; Lokalita - horší - koeficient 0,85; Podlažnost objektu - bez výtahu horší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - porovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - porovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - porovnatelné koeficient 1,00;

Teplice 600,00 333 7 490 000 12 4 0,760 2. Bytový dům s 8mi byty, Nabídka RK z 9.9. 2014 za 7,49 mil Kč vč. provize a právních služeb. Lokalita Teplice, ulice Tyršova, tj. širší centrum. BD s 8mi byty, všechny byty jsou pronajaté. BD řadový zděný podsklepený se 4mi NP, zastřešený sedlovou střechou s půdou. V každém nadzemním podlaží jsou 2 byty pod uzavřením (4x 3+1 a 4x 1+1) s úplnou vybaveností, vytápění ústřední z plynových kotlů ÚT v bytech. Stará budova po rekonstrukci v roce 2011 v dobrém stavu. Pozemek o výměře 333 m2, plně zainvestovaný.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - porovnatelné - koeficient 1,00; Podlažnost objektu - bez výtahu horší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - porovnatelné koeficient 1,00; Celkový stav - porovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - porovnatelné - koeficient 1,00;

9 487

-6-

Teplice-Trnovany 270,00 181 2 690 000 9 963 0,980 3. Bytový dům se 6ti byty, Nabídka RK z 26.8. 2014 za 2,69 mil Kč vč. provize a právního

9 764

servisu k jednání. Lokalita Teplice-Trnovany, ulice Štúrova. BD s 6ti byty, všechny byty jsou pronajaté. BD řadový zděný se 4mi NP vč. podkroví, zastřešený sedlovou střechou s obytným podkrovím. V budově je 6 bytů s úplnou vybaveností, vytápění ústřední radiátory z kotlů ÚT na plyn, ohřev TV dálkový. Starší budova vč. bytů po rekonstrukci v dobrém stavu. Pozemek o výměře 181 m2, plně zainvestovaný.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,85; Lokalita - oceňovaný lepší koeficient 1,10; Podlažnost objektu - bez výtahu horší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení porovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - porovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku oceňvaný lepší - koeficient 1,10; Teplice-Trnovany 350,00 184 4 280 000 12 229 0,710 4. Bytový dům se 6ti byty, Nabídka RK z 8.9.2014 za 4,28 mil Kč vč. provize, poplatků a

8 683

právního servisu. Lokalita Teplice-Trnovany, ulice Štúrova. BD s 6ti byty, všechny byty jsou pronajaté. BD řadový rohový zděný částečně podsklepený se 3mi NP vč. podkroví, zastřešený sedlovou střechou s obytným podkrovím. V budově je 6 bytů s úplnou vybaveností. Starší budova vč. bytů po rekonstrukci v dobrém stavu. Pozemek o výměře 184 m2, plně zainvestovaný.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,85; Lokalita - porovnatelné koeficient 1,00; Podlažnost objektu - bez výtahu horší - koeficient 0,80; Provedení a vybavení porovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - porovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku oceňvaný lepší - koeficient 1,05; Teplice-Trnovany 350,00 181 3 255 000 9 300 0,980 5. Bytový dům se 6ti byty, Nabídka RK z 1.9.2014 za 3,255 mil Kč vč. provize a právního

9 114

servisu k jednání. Lokalita Teplice-Trnovany, ulice Štúrova. BD s 6ti byty, všechny byty jsou pronajaté. BD řadový zděný částečně podsklepený se 4mi NP vč. podkroví, zastřešený sedlovou střechou s obytným podkrovím. V budově je 6 bytů s úplnou vybaveností, vytápění ústřední radiátory z kotlů ÚT na plyn nebo elektrokotlem. Starší budova vč. bytů po rekonstrukci v dobrém stavu. Pozemek o výměře 181 m2, plně zainvestovaný.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,85; Lokalita - oceňovaný lepší koeficient 1,10; Podlažnost objektu - bez výtahu horší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení porovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - porovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku oceňvaný lepší - koeficient 1,10; Teplice

390,00

200

5 150 000

13 2

0,760

6. Bytový dům se 4mi byty, Nabídka RK nová za 5,15 mil Kč za nemovitost. Lokalita Teplice, ulice Jankovcova. BD se 4mi byty, 3 jsou pronajaté. BD řadový zděný částečně podsklepený se 4mi NP vč. podkroví, zastřešený sedlovou střechou s obytným podkrovím. V budově jsou 4 byty s úplnou vybaveností, vytápění ústřední radiátory z kotlů ÚT na plyn. Starší budova vč. bytů ve velmi dobrém stavu. Pozemek o výměře 200 m2, plně zainvestovaný.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - porovnatelné - koeficient 1,00; Podlažnost objektu - bez výtahu horší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - porovnatelné koeficient 1,00; Celkový stav - porovnatelné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - porovnatelné - koeficient 1,00;

10 036

-7-

Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:

12,28 % 8 514 Kč/m2 9 266 Kč/m2 10 036 Kč/m2

Stanovená jednotková cena:

9 201 Kč/m2

Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena:

5,94 % 4 580 532 Kč 4 985 108 Kč 5 399 368 Kč

Porovnávací hodnota:

4 950 000 Kč

Výnosová hodnota Byly poskytnuty tyto nájemní smlouvy (číslování bytů dle nájemních smluv):      

byt č. 1 - 2+1+B ve 2. NP - 48.600 Kč/měsíc - náj. sml. z 20.5.2014, s platností od 6.8.2014 na dobu neurčitou byt č. 2 - 2+1 ve 2. NP - 56.700 Kč/měsíc - náj. sml. z 15.5.2014, s platností od 1.8.2014 na dobu neurčitou byt č. 3 - 2+1+B ve 3. NP - 48.600 Kč/měsíc - náj. sml. z 20.5.2014, s platností od 30.8.2014 na dobu neurčitou byt č. 4 - 2+1 ve 3. NP - 56.700 Kč/měsíc - náj. sml. z 10.5.2014, s platností od 29.7.2014 na dobu neurčitou byt č. 5 - 3+kk+ter v podkroví - 85.050 Kč/měsíc - náj. sml. z 15.4.2014, s platností od 15.6.2014 na dobu neurčitou byt č. 6 - 5+1 v přízemí - 113.400 Kč/měsíc - náj. sml. z 1.5.2014, s platností od 26.6.2014 na dobu neurčitou

Komentář: Všechny byty jsou pronajaty Arabským nájemníkům za nájemné, které nelze považovat za obvyklé, ve smyslu definice obvyklé ceny. Proto jsem v odhadu použil čisté nájemné (tj. bez plateb za energie a pod.) takové, za které je možné byty v Teplicích pronajmout. Vyšší nájemné je v daném čase a místě neobvyklé. V nájemném je zohledněna výhodná poloha budovy ve městě, dobrý stav budovy i bytů a podlažnost bytů v budově bez výtahu. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č.

plocha - účel

1.Sklepy 2.Obytné prostory 3.Obytné prostory 4.Obytné prostory 5.Obytné prostory 6.Obytné prostory 7.Obytné prostory Celkový výnos za rok:

podlaží 1.PP, nepronajímány 1.NP, Byt č. 6 2.NP, Byt č. 1 2.NP, Byt č. 2 3.NP, Byt č. 3 3.NP, Byt č. 4 4.NP, Byt č. 5

podlahová plocha [m2] 112,00 73,00 70,00 73,00 70,00 123,00

nájem [Kč/m2/rok] 1 071 1 315 1 371 1 315 1 371 976

nájem [Kč/měsíc] 10 000 8 000 8 000 8 000 8 000 10 000

nájem [Kč/rok] 120 000 96 000 96 000 96 000 96 000 120 000 624 000

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem

Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP Výnosy (za rok) Nj Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Dosažitelné procento pronajímatelnosti (obsazenost) Upravené čisté výnosy celkem Nh Náklady (za rok) Roční náklady v % z hrubých výnosů 20 % Čisté roční nájemné N=Nh-V Míra kapitalizace

Výnosová hodnota

Cv

m2

521

Kč/(m2*rok) Kč/rok % Kč/rok

1 198 624 000 90 % 561 600

Kč/rok Kč/rok %

124 800 436 800 9,00

Kč

4 853 333

-8-

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku

Současný stav 4 950 000 Kč 4 853 000 Kč 7 418 000 Kč 4 950 000 Kč 228 800 Kč

Obvyklá cena je odhadnuta dle porovnávací hodnoty.

V Teplicích 10.9.2014

Ing. Vladimír Novák Lomená 1758/32 415 01 Teplice telefon: 602 349 589 e-mail: [email protected]

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29.10.1980 č.j. Spr 2908/80 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3898-018/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji přiloženým dokladem.

Certifikát Certifikát od Bankovního institutu V. Š., a. s., certifikát QON - odhadce nemovitostí, ev. č. certifikátu 18/09, certifikovaný 25.9.1996 a recertifikovaný 8.12.2009 s platností do 8.12.2014

-9-

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Příloha 1 - Výpis z KN, LV č. 6925 - výňatek str. 1 1 Příloha 2 - Informativní kopie katastrální mapy 1 Příloha 3 - Schéma - Byty č. 6 a č. 5 1 Příloha 4 - Fotopříloha - venky 1 Příloha 5 - Fotopříloha - Byty č. 1 a č. 3 1 Příloha 6 - Fotopříloha - Byty č. 2 a č. 4 1 Příloha 7 - Fotopříloha - Byty č. 5 1 Příloha 8 - Fotopříloha - Byty č. 6 1 Příloha 9 - Mapa 1 Nájemní smlouva na byt č. 1 z 20.5.2014, s platností od 6.8.2014 na dobu neurčitou Nájemní smlouva na byt č. 2 z 15.5.2014, s platností od 1.8.2014 na dobu neurčitou Nájemní smlouva na byt č. 3 z 20.5.2014, s platností od 30.8.2014 na dobu neurčitou Nájemní smlouva na byt č. 4 z 10.5.2014, s platností od 29.7.2014 na dobu neurčitou Nájemní smlouva na byt č. 5 z 15.4.2014, s platností od 15.6.2014 na dobu neurčitou Nájemní smlouva na byt č. 6 z 1.5.2014, s platností od 26.6.2014 na dobu neurčitou

- 11 -

Příloha 2 - Informativní kopie katastrální mapy

- 12 -

Příloha 3 - Schéma - Byty č. 6 a č. 5

- 13 -

Příloha 4 - Fotopříloha - venky

- 14 -

Příloha 5 - Fotopříloha - Byty č. 1 a č. 3

- 15 -

Příloha 6 - Fotopříloha - Byty č. 2 a č. 4

- 16 -

Příloha 7 - Fotopříloha - Byty č. 5

- 17 -

Příloha 8 - Fotopříloha - Byty č. 6

- 18 -

Příloha 9 – Mapa