2014

ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 336-22/2014 NEMOVITOST:

Pozemky parc. č. st. 118/5, parc. č. st. 118/6, parc. č. st.118/7, parc. č.140/3 a parc. č.141/1 včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsané na listu vlastnictví č. 270, pro katastrální území a obec Olbramkostel, okres Znojmo, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišti Znojmo

Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Olbramkostel, k.ú. Olbramkostel Adresa nemovitosti: Olbramkostel, 671 51 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Mgr. Martin Kopčil Palackého tř. 119, 60200 Brno-město

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Karel Kafka Pražská 1743/44, 669 02 Znojmo IČ: 67575897 telefon: +420 603 865 554 DIČ: CZ7502114752 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

19

e-mail: [email protected]

stran

Ve Znojmě, dne 9.3.2014

350 000 Kč 28.2.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 4

Ing. Karel Kafka

28.2.2014 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Přehled podkladů -Výsledky místního šetření ze dne 28.2.2014 fotodokumentace pořízená při místním šetření, zjištěné skutečnosti a zaměření znaleckým posudkem dotčených nemovitostí; - Zákony, vyhlášky a předpisy s oceněním související; - Software NEMExpress – verze 3.2.1 Pluto-Olt s.r.o; -Znalecký posudek č. 250-114/2013 vypracovaný ing. Karlem Kafkou; - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 18.3.2013 pro LV č.270 pro katastrální území a obec Olbramkostel, okres Znojmo, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišti Znojmo; -Webové stránky „Nahlížení do katastru nemovitostí” Českého úřadu zeměměřického a katastrálního - zobrazení informativního výpisu prokazující stav ke dni 10.9.2013 z katastru nemovitostí LV č. 270 pro katastrální území a obec Olbramkostel, okres Znojmo, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišti Znojmo; -Mapy s vyznačením BPEJ; - Webové stránky Územně analytických podkladů ORP Znojmo; - Webové stránky Územně plánovací dokumentace ORP Znojmo; - Webové stránky městyse Olbramkostel; - Databáze realitních kanceláří; SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

BUDOUCÍ STAV

průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis Městys Olbramkostel se nachází cca 11 km severozápadním směrem od Znojma na mezinárodní silnici E59 resp. silnici Itř. č. 38. V městyse žije cca 520 osob. Oceňované pozemky leží v okrajové severovýchodní části obce. Soubor na sebe navzájem navazujících pozemků, tedy pozemku parc. č. st. 118/5-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32 m2, parc. č. st. 118/6 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 216 m2, parc. č. st. 118/7 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 122 m2, parc. č. 140/3 ostatní plocha o výměře 39 m2 a parc. č. 141/1 - zahrada o výměře 354 m2 leží v části katastrálního území Olbramkostel, která spadá, dle platné ÚPD obce, do ploch uřčených pro objekty bytové výstavby. Pozemky resp. pozemek parc. č. st. 118/6 je přístupný přímo z veřejné místní asfaltové komunikace. Na hranici pozemku je možnost napojení na rozvod zemního plynu, NN a vodovodu. Na pozemku parc. č. st.118/6 a parc. č. st. 118/7 se nachází jednopodlažní podsklepená stavba, stavba skladu zahradního nářadí a venkovní úpravy (kamenné plotové a cihelné zídky, zpevněné plochy apod.), stavby nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Vedlejší podsklepená jednopodlažní stavba stojí na pozemku parc. č. 118/6 je v půdorysném tvaru obdélník, na který navazuje kolmo zastřešení venkovního posezení. Střecha stavby je sedlového typu s pálenou střešní krytinou, krov je dřevěný s možností vestavby malého podkroví, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, stropní konstrukce je z dřevěných hranolů bez povrchových úprav, svislé nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, základy kamenné bez -2-

hydroizolace, omítky vnitřní částečně chybí a zbývající část jsou vápenocementové, povrchové úpravy venkovní jsou z vápenocementové omítky, okna jsou dřevěná s jednoduchým zasklením, dveře vstupní dřevěné, podlaha částečně chybí cca 30% zbytek je vydlážděn ze staré cihelné půdní dlažby, schody chybí, vytápění je lokální na tuhá paliva, elektroinstalace 230V, další vybavení chybí. Stavebně technický stav stavby je podprůměrný, vnitřní úpravy povrchů jsou nedokončeny, případně jsou v soklové části napadeny zvýšenou vlhkostí a zasolením, chybí hydroizolace, špatně odvětráván prostor zemního sklepu (zvýšená vlhkost vniká do vnitřních prostor stavby). Navazující sklepní prostory jsou situovány mimo zastavěnou část stavby a jsou provedeny z valené cihelné klenby a podlaha z cihelné dlažby, vstup do sklepních prostor je značně ztížen, jelikož prostor schodů chybí. Druhá stavba umístěna na pozemku je vedlejší stavba skladu zahradního nářadí, jedná se o obdélníkovou stavbu, která je zastřešena pultovou střechou, střešní krytina je pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, krov je dřevěný bez možnosti zřízení podkroví, svislé nosné prvky jsou vyzděny ze smíšeného zdiva, základy jsou kamenné bez hydroizolace, okna a dveře chybí, venkovní a vnitřní omítky jsou vápenocementové v soklové části odpadlé případně značně degradované vlhkostí a zasolením, napojení na IS a ostatní vybavení chybí. Obě stavby na pozemcích nejsou uvedeny v katastru nemovitostí, zhotovitel posudku nezjistil jejich právní stav, ale lze předpokládat, že se jedná o nepovolené stavby. Stavby v minulosti tvořily příslušenství k sousedícímu rodinnému domu (není součástí ocenění) na pozemku parc. č. st.118/1, provedené rozvody elektroinstalace vedlejších staveb je přes rozvodnou skříň této stavby. Z hlediska využití oceňovaných pozemku mají stavby spíše negativní vliv. Ocenění staveb je provedeno věcnou hodnotou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na pozemcích se nachází stavby, které nejsou řádně zapsány v katastru nemovitostí - nelze tedy zjistit právní stav stavby ( územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudace apod.) Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: Soubor oceňovaných pozemků se nachází přímo u silnice I tř.38 (E59) a poloha je tedy zatížena hlukem a vibracemi z aktuální dopravní situace. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Omezení zapsané v části „C” listu vlastnictví č. 270 pro katastrální území a obec Olbramkostel, okres Znojmo, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišti Znojmo; -3-

Ostatní rizika: nejsou

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Vedlejší podsklepená stavba 1.2 Sklad zahradního nářadí - vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1 Porovnávací metoda

-4-

OCENĚNÍ

Metodika ocenění V postupu jsou využity oceňovací metody, které jsou v současnosti uznávány v zahraničí a jsou v souladu se zákonem o oceňování majetku platným v České republice.

Stanovení obvyklé ceny Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou), kterou do právních předpisů zavedl zákon č. 151/1997 Sb., se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění mezi nezávislými osobami dobrovolně prodávajícími a dobrovolně kupujícími, po řádném marketingu. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem realizovaných prodejů nebo vybudování staveb, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé (obecné) ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Stanovení obvyklé ceny se provede v souladu se zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Způsoby vedoucí ke zjištění ceny obvyklé se v tomto případě rozumí použití věcné, výnosové a porovnávací hodnoty.

Věcná hodnota Pomocí věcné metody je stanovena tzv. věcná hodnota, kterou rozumíme reprodukční (výchozí) cenu staveb (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), sníženou o přiměřené opotřebení. Cena za stavebně technickou hodnotu lze zjistit např. individuální cenovou kalkulací, podrobným položkovým rozpočtem, metodou agregovaných položek apod.. Obvykle se pro zjištění výchozí ceny staveb použije výpočet reprodukční hodnoty pomocí THU – jednotkovými cenami za 1 m3 obestavěného prostoru, resp. 1 m2 zastavěné plochy, u liniových staveb 1 m délky nebo 1 m2 pohledové plochy, u některých staveb za 1 ks nebo 1kpl. Ocenění musí obsahovat informaci o tom, jaké podklady byly použity pro stanovení jednotkových cen. Po zavedení oceňovacího předpisu (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., vyhláška č.279/1997 Sb. a dalších navazujících vyhláškách až po aktuální platnou vyhlášku v době ocenění), je zde databáze základních jednotkových cen převážné většiny staveb v cenové úrovni roku 1994, koeficienty inflace od roku 1994, cenové podíly a metodika umožňující poměrně věrohodně a kontrolovatelně zohlednit vybavení staveb, rozsah jejich dokončení (ev. odhad nákladů na dokončení) a opotřebení jejich jednotlivých částí; toto umožňuje s dostatečnou přesností u většiny staveb jako časovou cenu používat cenu stanovenou podle cenového předpisu nákladovým způsobem bez použití koeficientu prodejnosti. Na místo reprodukční cena je ve vyhlášce použito pojmu „ cena zjištěná nákladovým způsobem“.

Výnosová metoda Výnosová metoda vyjadřuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou -5-

míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně – součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu. Příjem z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Souhrn nájemného z pronajatých a nepronajatých nemovitostí je nutno snížit o výdaje na dosažení příjmů z nájemného (např. daň z nemovitosti, pojistného dané nemovitosti, průměrné odpisy, náklady na pravidelnou údržbu, opravy a správu nemovitosti). Pro výnosovou hodnotu uvažujeme u nemovitosti stav etalonu – objekt v řádném stavu, řádně udržovaný.

Porovnávací metoda Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných cen prodejů nemovitostí stejného nebo obdobného charakteru v daném čase a místě. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: • umístění, využitelnost, velikost nemovitosti • koncepce a technických parametrů • materiálu • kvality provedení • projevy okolí nemovitosti na účel nemovitosti • stupeň údržby • podmínky opravitelnosti (přístupnost staveniště, velikost stavby, počet obdobných konstrukcí apod.) Dosahované ceny nemovitostí jsou důležitým podkladem pro cenové porovnání. Pokud v dané oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří a vlastní databáze znalce. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Metodika metody porovnání pomocí standartní jednotkové tržní ceny (SJTC) je založena na úvaze, že existuje a je známa tržní cena za jednotku výměry (obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, užitné plochy apod.) hlavní stavby průměrného provedení a opotřebení. Násobením této jednotkové ceny výměrou oceňované nemovitosti pak obdržíme odhad obecné ceny nemovitosti, získaný porovnávacím způsobem. Poněvadž však standardní jednotková cena SJTC obdobných objektů není známa, je třeba ji odvodit. U konkrétního prodaného resp. v realitních kancelářích nabízeného objektu (s přiměřeně upravenou požadovanou cenou) zjistíme dělením jeho tržní ceny výměrou jeho jednotkovou tržní cenu srovnávacího objektu JTCs a za pomocí přiměřených kriterií index srovnávacího objektu Is. Z jednotkové ceny JTCs vypočteme standardní jednotkovou tržní cenu srovnávacího objektu odvozenou z objektu i (SJTCSi) SJTCSi = JTCSi / ISi V systému je pro každé kritérium zvolen dílčí koeficient, tyto se mezi sebou násobí. Výsledkem je index pro přepočet. Zpravidla je za průměrnou hodnotu kritéria zvolen dílčí koeficient v hodnotě rovné 1,00; lepší hodnocení kritéria bude hodnoceno koeficientem nad 1,00, horší pak pod 1,00. U běžných nemovitostí by se hodnoty u většiny kritérií měly pohybovat blízko okolo 1,00. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

-6-

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Vedlejší podsklepená stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 2,9×6,8 sklep 3,0×1,7 3,6×1,2 1.NP 8,0×4,25 podkroví 8,0×4,25

= = = = =

[m2] 19,72 5,10 4,32 34,00 34,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 19,72 m2 2,30 m 5,10 m2 1,70 m 2 4,32 m 1,70 m 34,00 m2 2,50 m 2 34,00 m 2,30 m

Název sklep 1.NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor sklep (2,9×6,8)×(2,3) (3,0×1,7)×(1,70) (3,6×1,2)×(1,70) 1.NP (8,0×4,25)×(2,50) Podkroví + zastřešení (8,0×4,25)×(2,50/2)

= = = = =

[m3] 45,36 m3 8,67 m3 7,34 m3 85,00 m3 42,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

sklep

PP PP PP NP Z

1.NP Podkroví + zastřešení -7-

Obestavěný prostor 45,36 m3 8,67 m3 7,34 m3 85,00 m3 42,50 m3

188,87 m3

Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení kamenné základové pasy bez hydroizolace smíšené zdivo valené klenby, trámový dřevěné pálená krytina pozinkovaný plech vápenocementové omítky chybí chybí dřevěné jednoduchá dlažba chybí světelná

Hodnocení standardu S

Část [%] 100

S S S S S S C C S S S C S

100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 50 50 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S C C S S S C S

7,10 32,20 20,60 9,30 5,70 1,60 5,70 5,70 4,60 2,30 1,20 6,30 6,30 3,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 50 50 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 32,20 20,60 9,30 5,70 1,60 2,85 0,00 0,00 2,30 1,20 3,15 0,00 3,40 89,40 0,8940

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,95 70 150 46,67 3,7103 -8-

2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Opotřebení:

S 32,20 100,00 1,00 32,20 36,02 S 20,60 100,00 1,00 20,60 23,04 S 9,30 100,00 1,00 9,30 10,40 S 5,70 100,00 1,00 5,70 6,38 S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,79 S 5,70 50,00 1,00 2,85 3,19 S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,57 S 1,20 100,00 1,00 1,20 1,34 S 6,30 50,00 1,00 3,15 3,52 S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,80

70 70 70 70 70 70 70 70 70 70

90 77,78 28,0164 80 87,50 20,1600 80 87,50 9,1000 90 77,78 4,9624 90 77,78 1,3923 70 100,00 3,1900 75 93,33 2,3986 75 93,33 1,2506 75 93,33 3,2852 75 93,33 3,5465 81,0 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= × × × ×

1 140,1,1200 0,8940 0,8500 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 188,87 m3 × 2 013,25 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 81,0 % /100)

= = ×

2 013,25 380 242,53 Kč 0,190

Vedlejší podsklepená stavba - zjištěná cena

=

72 246,08 Kč

1.2 Sklad zahradního nářadí - vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,00×7,30 1.np

=

[m2] 21,90

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 21,90 m2 2,60 m

Název 1.np Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor

[m3] -9-

1.np včetně pultového zastřešení

(3,00×7,30)×(2,60)

56,94 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.np včetně pultového zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 56,94 m3 56,94 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení kamenné základové pasy bez hydroizolace smíšené zdivo chybí dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina žlaby a svody z pozinku vápenocementové omítky chybí

Hodnocení standardu P

Část [%] 100

P C S S S S C X S S S S

100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100

chybí chybí chybí chybí

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P P C S S S S C X S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Ocenění - 10 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,27 14,63 0,00 7,30 8,10 1,70 3,05 0,00 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 56,15 0,5615

Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= × × ×

1 250,0,5615 0,8500 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 56,94 m3 × 1 237,93 Kč/m3

= =

1 237,93 70 487,73 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % × S / PCŽ = 100 % × 70 / 80 = 87,5 % Koeficient opotřebení: (1- 87,5 % / 100)

×

Sklad zahradního nářadí - vedlejší stavba - zjištěná cena

=

0,125 8 810,97 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Znojmo-Louka KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 0,95

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

1 200 500 000 416,67 0,95 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej parcely 1200 m2 v zahrádkářské oblasti za účelem výstavby RD do 80 m2 do konce roku, pak do 50 m2, velmi klidné příjemné místo k bydlení, příjezdová komunikace zajištěna soukromou cestou na vlastním pozemku, pozemek se nachází za starým Kauflandem ve Znojmě, není veden v záplavové oblasti, možnost vybudování vlastní studny s pitnou vodou, možnost připojení na elektrickou energii, rychlé spojení do centra, blízko se nachází škola, školka, nákupní střediska, autobusová zastávka, pošta, koupaliště, v zahrádkářské oblasti je již postaveno více nemovitostí k trvalému bydlení, k zajištění povolení ke stavbě je třeba rychlého jednání

KUV: 1,00

395,84

Lokalita: Jevišovice KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KVP: 0,93

KUV: 1,00

500 162 000 324,00 0,93 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku o celkové ploše 500 m2 v obci Jevišovice, vzdálené 15 km od města Znojma. Pozemek se nachází v klidné části obce. Je rovinatý. Veškeré IS na hranici pozemku. V místě veškerá občanská vybavenost (škola, mateřská škola, restaurace, obchod, domov pro seniory)

301,32

- 11 -

KIV: 1,00

Lokalita: Nový Šaldorf KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 0,90

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

1 000 650 000 650,00 0,90 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme Vám k prodeji pozemek o výměře 1000m2 v obci Nový Šaldorf – okres Znojmo. majitelé vlastní vícero pozemků. Možnost koupit až 2257m2. Veškerá občanská vybavenost je ve Znojmě. V Šaldorfu jsou obchody, restaurace a sklepy. Šíře pozemků je 26m a délka 100m. IS nav pozemku: voda, elektřina a plyn. Na pozemku je vinný sklípek, dobré podmínky pro studnu. Na okolních pozemcích jsou postaveny domy, které splňují podmínky stavby chaty, což je 80m2, lze stavět i do patra, čímž získáte prostorný RD o podlahové ploše 160m2. Ostatní vybavenost: na pozemku je vinný sklep

KUV: 1,00

585,00

Lokalita: Boskovštejn KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,20

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,10

1 296 285 120 220,00 1,32 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme Vám stavební pozemek v klidné části obce Boskovštejn v blízkosti lesa, na pozemku je elektřina, voda, vlastní studna, celý pozemek je oplocen, stojí na něm bývalá stodola, vhodný k výstavbě RD nebo k rekreačním účelům, v blízkosti pozemku se nachází rozlehlý rybník.

KUV: 1,00

290,40

Lokalita: Únanov KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,93

986 350 000 354,97 0,93 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej pozemku o rozloze 986 m2 v obci Únanově. Únanov se nachází přibližně 10km od Znojma. Parcela je územním plánem určená k výstavbě rodinného domku. Pozemek je přístupný z asfaltové silnice, ve které jsou přípojky inženýrských sítí. Metr od jižního okraje pozemku jsou taženy dráty elektrického vedení. Pozemek je dostatečně prostorný, abyste měli své soukromí. Šíře pozemku je 30m. Můžete tu postavit větší a prostorný rodinný domek, posezení, bazén i zbudovat gril s udírnou.

KUV: 1,00

330,12

Lokalita: Dyje KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 0,95

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,03

1 399 559 600 400,00 0,98 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek v obci Dyje o rozloze 1399 m2. Veškeré IS jsou přivedeny přímo k pozemku (voda, kanalizace, elektřina). Příjezdová komunikace je asfaltová, pozemek je na kopci. Je to klidná lokalita, po celý den zde svítí slunce ze všech stran a je zde nádherný výhled do okolí. Pozemek je určen k výstavbě rodinného domu. Krásná klidná lokalita kousek od města. Nejedná se o záplavovou oblast.

KUV: 1,00

391,40

Lokalita: Plaveč KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,93

870 270 000 310,34 0,93 Parcela č.: Popis pozemku: Na prodej pozemek 870m2 v obci Plaveč, okres Znojmo. Na prodej pozemek Plaveč, okr. Znojmo. Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji pozemek v Plavči o celkové rozloze 870m2. Délka pozemku je 45m a šířka 20m. Veškeré sítě jsou na kraji pozemku. Pozemek se nachází na velmi klidném místě s výhledem do - 12 -

KUV: 1,00

288,62

přírody. Je zde dobrá dostupnost do Znojma (8km). Lokalita: Mašovice KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 0,95

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,93

KUV: 1,00

5 179 2 071 600 400,00 0,88 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme Vám k prodeji stavební pozemek v obci Mašovice, jež je vzdálena 6 km od Znojma. Pozemek je obdélníkového tvaru o šířce 35 m a délce 150 m. IS jsou u příjezdu na pozemek. Lokalita: Mašovice KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 0,95

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,93

353,40

KUV: 1,00

2 500 1 000 000 400,00 0,88 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme Vám k prodeji stavební pozemek v obci Mašovice, jež je vzdálena 6 km od Znojma. Pozemek je obdélníkového tvaru o šířce 17 m a délce 150 m. IS jsou u příjezdu na pozemek.

353,40

Lokalita: Chvalovice KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 0,93

KUV: 1,00

1 295 600 000 463,32 0,93 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek v žádané lokalitě v obci Chvalovice. Obec je vzdálena 2 km od hranic s Rakouskem a 8 km od Znojma. Pozemek se nachází v centru obce, ve spodní části je dřevěná chatka. Na pozemku je již vodovodní šachta, možnost připojení na veškeré IS. Šířka pozemku je 23 m. CP 1295 m2

372,04 Kč/m2

Průměrná jednotková cena Druh pozemku

Parcela č.

st.118/5 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a st. 118/6 nádvoří zastavěná plocha a st. 118/7 nádvoří ostatní plocha 140/3 zahrada 141/1 Celková výměra pozemků

430,89

Výměra [ m2 ] 32

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 372

216

372

80 352

122

372

45 384

39 354 763

372 372 Hodnota pozemků celkem

14 508 131 688 283 836

- 13 -

Celková cena pozemku [Kč] 11 904

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Vedlejší podsklepená stavba 1.2 Sklad zahradního nářadí - vedlejší stavba

72 246,00 Kč 8 811,00 Kč 81 057,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Porovnávací metoda

283 800,00 Kč Současný stav 81 057 Kč 283 836 Kč 364 893 Kč

Ocenění staveb nákladovou metodou Hodnota pozemku Celkem

Komentář ke stanovení obvyklé ceny S odvoláním na shora zjištěnou cenu nemovitostí dle metody nákladové (u vedlejších staveb) a metody porovnávací (u pozemků) s přihlédnutím na negativní právní stav staveb, polohu nemovitostí, dopravní spojení na okresní město Znojmo, občanskou vybavenost okolí a obce odhadují cenu dotčených nemovitostí na částku:

Obvyklá cena 350 000 Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009 č.j. Spr. 376/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 336-22/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 22/2014. Ve Znojmě 9.3.2014 Ing. Karel Kafka Pražská 1743/44 669 02 Znojmo telefon: +420 603 865 554 e-mail: [email protected] - 14 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1.

Mapový podklad oceňovaných pozemků z katastru nemovitostí

2.

Územně analytické podklady 2012 (mapový podklad)okolí oceňovaných pozemků

3.

Mapový podklad platné územně plánovací dokumentace v místě oceňovaných pozemků + legenda

4.

Fotodokumentace z místního šetření

Příloha č. 1 - mapový podklad oceňovaných pozemků z katastru nemovitostí

- 15 -

Příloha č. 2 - Územně analytické podklady 2012okolí oceňovaných pozemků Žlutá čárkovaná křivka – trasa zemního plynu Modrá tečkovaná křivka – trasa vodovodního řadu

Příloha č. 3 - mapový podklad platné územně plánovací dokumentace v místě oceňovaných pozemků + legenda

- 16 -

Příloha č. 4 - Fotodokumentace z místního šetření

•

Podsklepená vedlejší stavba

- 17 -

•

Sklad zahradního nářadí - 18 -

•

Jihozápadní hranice pozemek parc. č. 141/1 –silnice E59

- 19 -