-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1728-314/2014 o odhadu ceny nemovité věci – spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemku parc. č. 2768/6, jehož nedílnou součástí je patrová garáž bez čp/če, katastrální území Valašské Meziříčí -město, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín (LV č. 3071)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 070 EX 645/08
Podle stavu ke dni 19. 6. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Ostravě dne 20. 6. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl ve velikost ½ na nemovité věci včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Patrová garáž na pozemku parc. č. 2768/6 Vsetín Valašské Meziříčí Valašské Meziříčí-město
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 19. 6. 2014 za účasti znalce - povinný se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3071 pro k.ú. Valašské Meziříčí-město ze dne 29. 5. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala Sp.zn. 070 EX 645/08-16 o ustanovení znalce ze dne 29. 5.2014. Skutečnosti zjištěné na místě samém. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 3071 ke dni 29. 5. 2014 zapsáni: SJM Hruška Jiří Mgr. a Hrušková Marcela Mgr., Nádražní 110, Krásno nad Bečvou, 75701 Valašské Meziříčí 1/2 SJM Janoušek Otakar a Dvořáková Svatava, Janoušek Otakar, č.p. 42, 75701 Velká Lhota Dvořáková Svatava, č.p. 402, 33845 Strašice (povinná)
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské k id. 1/2 Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id.1/2 Nařízení exekuce Blíže viz LV v příloze
1/2
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc je tvořena pozemkem parc. č. 2768/6 jehož nedílnou součástí je dvojgaráž bez čp/če. Nachází se v okrajové části města Valašské Meziříčí, naproti průmyslového areálu, vedle sběrny kovu, při ulici Za Drahou. Výhody nemovité věci: - dobrý technický stav Nevýhody: - nebyly shledány
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovité věci - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 3071
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Pozemek Výčet pozemků: Parc. č. 2768/6
zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 19 m2
Pozemek parc.č. 2768/6 je celý zastavěn patrovou garáží bez čp/če. Garáž je součástí pozemku.
2) Garáž bez čp/če, součást pozemku parc.č. 2768/6 Jedná se o řadovou, patrovou dvojgaráž, střední sekce, s plochou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce zděné z klasických materiálů. Stropy s rovným podhledem. Střešní krytina živičná svařovaná. Vnější omítky břizolitové. Vrata plechová, opatřená nátěrem. Prosvětlení objektu je zajištěno luxfery. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění odhaduje stáří garáže na cca 35 let. Technický stav objektu předpokládá dobrý. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci nelze určit zda se jedná o horní nebo dolní stání. Znalec předpokládá, že se jedná o typizovaná garážová stání stejného vybavení a rozměrů. Zastavěná plocha jedné garáže je 19 m2. 3) Příslušenství - nebylo shledáno
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s garážemi. Nabídka je však omezena. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné garáže cca od 75 tis. do 200 tis. Kč v závislosti na umístění, technickému stavu, možnému dalšímu využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti Garáž 1 Garáž 2 Garáž 3 Garáž 4
lokalita Krásno VM M.Alše VM Masarykova VM Palackého VM
korekce ceny na pramen
cena 200 000 75 000 85 000 115 000
výměra
korekce lokality
výsledná cena za m2
0,85 0,85 0,85 0,85
20 8 500 0,85 7225 17 3 750 1,00 3750 20 3 613 1,00 3613 17 5 750 0,90 5175 průměrná indexovaná hodnota 4 941 Výměra oceňovaných Průměrná pozemku na Cena obvyklá pozemku indexovaná k.ú.Valašské Meziříčízjištěná srovnáním hodnota město v m2 19
Srovnávací hodnota (orientační)
redukovaná cena za m2
4 941
93 872
93 872,- Kč (cena za jednu garáž)
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 94 000,- Kč. Cena obvyklá zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemku, tak i stavby, jež je součástí pozemku. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
94 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovité věci: pozemku parc. č. 2768/6 jehož součástí je dvojgaráž bez čp/če, v k.ú. Valašské Meziříčí-město, obci Valašské Meziříčí a okrese Vsetín (LV č. 3071), je stanovena ke dni 19.6. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovitých věcech k datu ocenění ve výši
94 000,- Kč
-6-
C. Rekapitulace 1)
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovité věci: pozemku parc. č. 2768/6 jehož součástí je dvojgaráž bez čp/če
94 000,- Kč Slovy: devadesátčtyřitisíce Kč
2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč
Slovy: nula Kč 3) Výsledná obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovité věci včetně příslušenství a součástí
94 000,- Kč Slovy: devadesátčtyřitisíce Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitých věcí z dražby.
V Ostravě, 20. 6. 2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1728-314/2014 znaleckého deníku.
-7Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z KN LV č. 3071
-8Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věcí
Garáž bez čp/če na parc.č. 2768/6
Pohled na vrata dvojgaráže
-9Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
- 10 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Garáž Valašské Meziříčí Cena: 200 000,- Kč Zastavěná plocha: 20 m2 Velikost pozemku: 20 m2 Garáže 20 m2 v osobním vlastnictví v cihlové zástavbě ve Valašském Meziříčí - Krásno Nad Bečvou. Garáž se nachází v přízemním uzamykatelném vjezdu. Je nepoužívaná. V garáži je zřízen menší sklep. Zásuvka 230 V, 380 V. Vlastní elektroměr.
Nemovitá věc č. 2 Garáž Valašské Meziříčí, ul. Mikoláše Alše Cena: 75 000,- Kč Zastavěná plocha: 17 m2 Velikost pozemku: 17 m2 Garáž
v lokalitě Valašské Meziříčí. Garáž je součástí garážového komplexu na ulici Mikoláše Alše. Garáž je v dochozí vzdálenosti sídliště Křižná. Plocha garáže je 17 m2, je tedy určená primárně pro parkování osobního automobilu. Do garáže je zavedena elektrická energie. .Nemovitá
věc č. 3
Garáž Valašské Meziříčí, ul. Masarykova Cena: 85 000,- Kč Zastavěná plocha: 20 m2 Velikost pozemku: 20 m2 Řadová garáž v lokalitě za Autocentrem Lukáš ve Valašském Meziříčí. Zastavěná plocha o výměře 20m2, elektřina funkční, elektroměr podružný.
Nemovitá věc č. 4 Garáž Valašské Meziříčí, ul. Palackého Cena: 115 000,- Kč Zastavěná plocha: 17 m2 Velikost pozemku: 17 m2 Zděná řadová garáž ve Valašském Meziříčí na ul. Palackého, plechové vysouvací vrata, elektřina.
