ZNALECKÝ POSUDEK 1508/173/2014 o ceně nemovité věci - spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/8 na rodinném domě čp. 613 – Zbraslav , včetně přilehlých pozemků, vedlejších stavby, venkovních úprav a trvalých porostů. Nemovité věci jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu pro obec Praha a katastrální území Zbraslav, okres Hlavní město Praha na listu vlastnictví číslo 1428
OBJEDNATEL POSUDKU
Soudní exekutor Mgr. Aleš Bursa Palackého 367 293 01 Mladá Boleslav
ÚČEL POSUDKU
stanovení v místě a čase ocenění obvyklé ceny nemovitých věcí jako podkladu k exekučnímu řízení
POSUDEK VYPRACOVAL
Ing. Pavel Pech Voznice 133 263 01 Dobříš
CENOVÝ PŘEDPIS
zákon číslo 151/97 Sb. o oceňování majetku v platném znění ke dni ocenění, Vyhláška č.
441/2013 Sb.
ve znění Vyhlášky č.
199/2014 Sb.,
podle stavu ke dni 8. prosince
2014
Ocenění je provedeno ke dni 8. 12. 2014
Oceňované nemovité věci byly znalcem osobně prohlédnuty dne 8. 12. 2014 za přítomnosti majitelů dotčených nemovitých věcí.
VOZNICE 10. 12. 2014
Strana 1
A. NÁLEZ 1. ZNALECKÝ ÚKOL Na základě objednávky zadavatele si tento znalecký posudek klade za cíl stanovení: v místě a čase ocenění obvyklé ceny nemovitých věcí jako podkladu k exekučnímu řízení
2. IDENTIFIKACE NEMOVITÉ VĚCI Rodinný dům čp. 613 řadová, částečně podsklepená, dvoupodlažní stavba se stavebně neupraveným podkrovím
Vedlejší stavba jednoduchá, dřevěná vedlejší stavba zahradního domku
Venkovní úpravy domovní přípojky inženýrských sítí, zpevněné betonové plochy, oplocení, etc.
Trvalé porosty okrasné i ovocné dřeviny na pozemku zahrady při RD
256 m2
Pozemky
p.č. 200 (165 m2) – plocha skutečně zastavěná RD a dvorek před tímto, p.č. 201/2 (27 m2), p.č. 201/1 ( 64m2) – zahrada u RD
Adresa
K Přístavišti 613 15 00 Praha 5 Zbraslav
Kraj Okres Obec Katastrální území
Hlavní město Praha Hlavní město Praha Praha Zbraslav
3. PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITÉ VĚCI Prohlídka nemovitých věcí proběhla tak, jak je uvedeno na krycím listě tohoto znaleckého posudku.
4. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém
5. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Vlastnické a evidenční údaje jsou čitelné z přiložených informací o parcelách z KN, kdy pozorný čtenář snadno zjistí, že na LV číslo 1428 pro obec Praha a katastrální území Zbraslav, okres Hlavní město Praha, bylo ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku zapsáno podílové spoluvlastnictví
id. 1/8 pro paní Jitku Dvořákovou,
trvale bytem Slapy čp. 5, 252 08 Slapy
u těchto nemovitých věcí: Pozemku Pozemku
p.č. 200
zastavěné plochy a nádvoří
s výměrou
jehož součástí je stavba
č.p. 613
objekt k bydlení
p.č. 201/2
zastavěné plochy a nádvoří
s výměrou
na kterém stojí je stavba
bez čp/če
garáž
p.č. 201/1
zahrady
s výměrou
165 m2 27 m2
a Pozemku
64 m2
6. DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Majetkoprávní evidence registruje na pozemku p.č. 201/2 stavbu garáže, ta byla v časech minulých zdemolována a tato reálně neexistuje – viz fotodokumentace. Analogická je situace u věcného břemene služebnosti bytu pro paní Miladu Dvořákovou, které bylo zřízeno v roce 1955 a kdy oprávněná zemřela a toto tedy „de facto“ zaniká smrtí oprávněné. Stavební dokumentace předložena nebyla, nemovité věci byly tedy podle skutečnosti zaměřeny a podle získaných hodnot jsou tyto oceňovány.
Strana 2
7. STRUČNÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Předmětem ocenění tohoto znaleckého posudku je stavba řadového, či lépe koncového domu ucelené zástavby západní části ulice K Přístavišti, která přímo navazuje na centrální ulici městské části Zbraslav – Elišky Přemyslovny – viz detail snímku z katastrální mapy. Dům byl zbudován ve dvacátých letech minulého století a tento před deseti lety prošel rozsáhlejší modernizací ( fasáda, výměna části výplní otvorů, etc.) a tento je doplněn nevelkou zahradou trvalými porosty okrasných i ovocných dřevin, jednoduchou dřevěnou vedlejší stavbou zahradního domku a standardními venkovními úpravami – oplocení, domovní přípojky inženýrských sítí, apod..
Objem RD je tvoří dva, navzájem propojené trakty – jižní (6,2 * 8,05) m2 s žulovými schody do 2NP a severní (7,7 * 5,15) m2 s dřevěnými schody do 2NP. Oba trakty mají samostatné schody s tím, že při vstupu do traktu severního vcházíme přímo do prostoru kuchyně. RD je pod severním traktem podsklepen - 1PP ( kotelna, sklad).
Další dispozici RD tvoří 1NP jižní trakt ( chodba, koupelna, 2 pokoje, žulové schodiště),
Strana 3
2NP jižní trakt ( chodba, WC, koupelna, kuchyně s jídelnou, druhý pokoj),
2NP severní trakt ( chodba, obývací pokoj, dřevěné schodiště),
1NP severní trakt ( kuchyně, druhý pokoj).
Podkroví není stavebně upraveno a toto souží jako volný úložný prostor – půda. Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, je připojen ke všem inženýrským sítím. Stavba je připojena ke zdroji elektrické energie, disponuje světelným i motorovým proudem, ohřev TUV obstarává elektrický bojler, vytápění domu pak ústřední topení s plynovým kotlem. Vybavení domu odpovídá standardu dnešního moderního bydlení, v jižním traktu, severní trakt je vybaven jednodušeji. Sociální zázemí domu – WC, koupelny, je rovněž spíše podstandardní. Stran stavebních problémů je čitelná zemní vlhkost v prostorách 1NP, stopy zatékání konstrukcí střešního pláště v 2NP, celkový „dojem“ kazí také relativně velké množství nedodělků, zejména v severním traktu. Žádná z popisovaných poruch nebrání v užívání domu ani bezprostředně neohrožuje jeho existenci.
Strana 4
B. NÁLEZ Cena v místě a čase ocenění obvyklá I)
CENA RD ČP. 613
I A)
URČENÁ NA ZÁKLADĚ POROVNÁNÍ
C. OCENĚNÍ Zákon 151/1997 Sb. v platném znění definuje obvyklou cenu takto – § 2 Způsoby oceňování majetku a služeb
(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. I A) CENA NEMOVITÉ VĚCI URČENÁ NA ZÁKLADĚ POROVNÁNÍ Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu s eventuálním zhodnocením případných odlišností a časového odstupu. Jedná se o metodu přístupu, která preferuje při stanovení tržní hodnoty přímou reflexi trhu a následnou substituci na základě skutečně obchodovaných případů. Porovnávací metoda při své aplikaci nevyžaduje přesnější popis stavebnětechnického provedení RD, pro lepší prezentaci dotčené nemovité věci mi proto přijde vhodné toto provést v níže připojené tabulce: Původní, betonové
Základy v četně zemních prací
Zděné, cihelné
Sv islé konstrukce
Dřevěné, trámové s omítnutým podhledem
Stropy Zastřešení mimo kry tinu
Dřevěný krov na sedlovou střechu a pultovou u severního traktu Plechová krytina
Kry tiny střech
Pozinkovaný plech
Klempířské konstrukce
V PC, štuk, nátěr
Vnitřní omítky Fasádní omítky
Odvětraný zateplený f asádní systém s povrchovou úpravou
Vnější obklady
Kamenný sokl
Vnitřní obklady
WC, koupelny, kuchyně
Schody
Žulové v jižním traktu, dřevěné v traktu severním
Dv eře
Částí původní dřevěné masivní, částí nové dřevěné náplňové, částí plastové – vchodové
Okna
Plastové i původní dřevěné špaletové, některé z těchto po renovaci
Podlahy oby tných místností
Textilní, laminátové s designem dřeva i keramické Keramická dlažba
Podlahy ostatních místností Vy tápění
Ústřední topení s plynovým kotlem Světelná i motorová
Elektroinstalace
Chybí
Bleskosv od Rozv od v ody
Studená i teplá v plastových rozvodech Elektrický bojler
Zdroj teplé v ody
A no
Instalace ply nu Kanalizace Vy bav ení kuchy ní Vnitřní hy gienické v y bav ení
Domovní přípojka k obecnímu řadu Standardní, v 1NP jednoduché Sprchový kout, umyvadla
Záchod
2 * splachovací
Ostatní
---
K tomuto posudku jsou přiloženy 2 listy – výběr z aktuální nabídky nemovitých věcí v oceňovaném regionu. Z této přílohy si může pozorný čtenář utvořit základní představu o výši cenové hladiny u nemovitých věcí v obci. Pro určení ceny dotčené nemovité věci na základě porovnání pak byly vybrány 3, co možná nejvíce podobné objekty. Jejich nabídková cena byla nejprve „očištěna“ o cenový prostor vytvořený logickým navýšením oferty z důvodu zajištění obchodního prostoru k vyjednávání o konečné ceně nemovité věci + poplatky spojené s příslušným obchodním transferem (provize RK, poplatky KÚ, etc.). Popisovaná úprava byla provedena pomocí „objektivizačního koeficientu“, dále byla provedena kontrola rozptylu jednotkových cen u jednotlivých nemovitých věcí, kdy nám poměr mezi jednotkovou cenou maximální a minimální ve výši, která nepřesáhne hodnotu 1,5, zajišťuje relevantnost jednotlivých prvků zvoleného statistického vzorku. Podobnost jednotlivých nemovitých věcí s námi oceňovaným objektem je vyjádřena vahou podobnosti. Základní jednotková cena je stanovena jako vážený průměr dílčích cen. Tato je pak upravena dle 6 specifik nemovitosti v rozptylu + - 30%. Výpočet – viz tabulka na straně 5 tohoto znaleckého posudku. Jednotková cena získaná na základě porovnání 54 080,- Kč/m2 zastavěné plochy
Obvyklá cena zjištěná porovnáním je rovna
x x
Počet měrných jednotek u oceňované nemovitosti 90 m2 podlahové plochy
4 867 200,- Kč
Strana 5
Zbraslav čp. 613 Metoda porovnání Relace mezi maximální a minimální cenou k porovnání R
Cena k porovnání maximální / Cena k porovnání minimální
Zvolená měrná jednotka pro dalš í pos tup
1,371
1 m 2 zas tavě né plochy
výpočtu
5 990 000 Kč
Prodej rodinného domu 240 m2
R
109 54 954 Kč 0,900
Poče t m ě rných je dnote k Ce na m ě rné je dnotk y Obje k tivizační k oe ficie nt Standardní nabídka RK, standardní transf ormační poplatky
49 459 Kč
Uprave ná ce na m ě rné je dnotk y
1,247
1
Váha – m íra podobnos ti RD v odlehlejší části města – Lipence
4 399 000 Kč
Prodej rodinného domu 171 m2
88 49 989 Kč 0,900
Poče t m ě rných je dnote k Ce na m ě rné je dnotk y Obje k tivizační k oe ficie nt Dtto výše
44 990 Kč
Uprave ná ce na m ě rné je dnotk y
1,371
2
Váha – m íra podobnos ti Nižší standard vybavení, horší poloha v místě
6 990 000 Kč
Prodej rodinného domu 227 m2
102 68 529 Kč 0,900
Poče t m ě rných je dnote k Ce na m ě rné je dnotk y Obje k tivizační k oe ficie nt Dtto výše
61 676 Kč
Uprave ná ce na m ě rné je dnotk y
Maximální jednotkov á cena
1,000
3
Váha – m íra podobnos ti Vilka v podobném místě s podobným standardem vybavení
54 078 Kč
Základní cena z porovnání Úprava zák ladní ce ny Poloha
,00%
Příslušenství
Pozemky okolního f unkčního celku
Technická vybavenost pozemku
Širší střed obce
Dřevník, dílna s verandou
Nevelká zahrada, v místě však celkem běžný úkaz
--
5,00%
5,00%
-5,00%
0,00%
Upravená jednotková cena
Výsledná jednotková cena
Právní vztahy
Širší vztahy ( demograf ické poměry, životní prostředí, etc.)
Přetrvávající problémy se zemní vlhkostí, zatékání krytinou střešního pláště, nedokončená rekonstrukce oken, nižší standard u sociálního zázemí domu (-25%) Spoluvlastnické podíly x modernizace domu před 10 lety – f asáda, část oken, dobré místo k bydlení i určitý komerční potenciál díky blízkosti hlavní ulice městské části (+30%) -10,00%
5,00% 54 078 Kč
54 080 Kč
Strana 6
C. REKAPITULACE CEN NEMOVITÝCH VĚCÍ OBVYKLÁ CENA NEMOVITÝCH VĚCÍ ZAPSANÝCH U KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ
ZBRASLAV NA LV 1428
KÚ PRO HLAVNÍ MĚSTO PRAHU PRO OBEC PRAHA A
(STAVBA ČP. 613, POZEMKY P.Č. 1201/1, 201/2, 200, VEDLEJŠÍ STAVBA A OSTATNÍ
SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ, KTERÉ K DOTČENÝM NEMOVITÝM VĚCEM PATŘÍ)
JE ROVNA ČÁSTCE
4 867 200, OBVYKLÁ CENA SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU VE VÝŠI
ID.
KČ
1/8 NA SHORA UVEDENÝCH NEMOVITÝCH VĚCECH
JE PŘI ZAOKROUHLENÍ NA DESETITISÍCE ROVNA ČÁSTCE
610 000, SLOVY :
KČ
ŠEST-SET-DESET-TISÍC KORUN ČESKÝCH
E. SEZNAM PŘÍLOH ZNALECKÉHO POSUDKU I)
INFORMACE O PARCELÁCH Z KN, DETAIL SNÍMKU Z KATASTRÁLNÍ MAPY 3 LISTY MEZI STRANOU 1 A 2 TOHOTO ZNALECKÉHO POSUDKU
II)
NEMOVITOSTI SLOUŽÍCÍ K POROVNÁNÍ
2 LISTY MEZI STRANOU 4 A 5 TOHOTO ZNALECKÉHO POSUDKU
Voznice 10. prosince 2014
Ing. Pavel Pech Otisk znalecké pečeti
Tento znalecký posudek obsahuje 5 listů příloh, jeden list krycí a 6 listů posudku, celkem tedy 12 listů. Posudek se objednateli předává ve dvou vyhotoveních.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Praze dne 22.6. 2006 pod číslem jednacím Spr 4013/ 2005 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1508/173/2014 do mého znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Pech Voznice 133 263 01 Dobříš
